第四篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理

廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院

1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理

廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院

1第四篇

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

2第四篇

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

24.1房地產(chǎn)融資概述

4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式

4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集規(guī)劃34.1房地產(chǎn)融資概述34.1房地產(chǎn)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。44.1房地產(chǎn)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.5發(fā)行債券融資4.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新54.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集54.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的籌集64.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集64.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金

按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。74.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集按財(cái)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時(shí)必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額（不少于100萬元）為法定資本金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊(cè)登記的注冊(cè)資金為注冊(cè)資本（實(shí)收資本），股份有限公司的資本金被稱為股本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實(shí)有資金比注冊(cè)資金增加或減少20%以上時(shí)，需進(jìn)行變更登記。84.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集房地產(chǎn)開發(fā)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金

資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實(shí)收資本（注冊(cè)資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)取得的收益無關(guān)。資本公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增資本，但不能用于彌補(bǔ)公司的虧損。企業(yè)資本公積金主要來源：資本（股本）溢價(jià)法定資產(chǎn)重估增值接受捐贈(zèng)94.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金

盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從凈利潤(rùn)中提取的屬于所有者留存于企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。法定（盈余）公積金：提取稅后利潤(rùn)10%列入法定公積金，累計(jì)額達(dá)到公司注冊(cè)資本50%以上的，可以不再提取。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊(cè)資本的25%。任意（盈余）公積金：公司從凈利潤(rùn)中提取法定公積金（&支付優(yōu)先股股利）后，經(jīng)股東會(huì)議決議，可從稅后利潤(rùn)中提取任意公積金。盈余公積金可用于彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本金，也可用于分配股利。104.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集盈4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金=稅后利潤(rùn)-法定盈余公積-可分配利潤(rùn)（可分配利潤(rùn)包括：彌補(bǔ)以前年度虧損+優(yōu)先股股利+任意盈余公積金+普通股股利等）114.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集=稅后利潤(rùn)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金企業(yè)折舊資金通過發(fā)行股票籌集的資金124.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集企業(yè)折舊資4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列方式籌集資本金：注冊(cè)資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)股東大會(huì)同意將未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金首次公開發(fā)行股票（IPO）并上市上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資）非上市公司公開發(fā)行股票134.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集首次公開發(fā)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）永久性。股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是公司的永久性資本。（2）財(cái)務(wù)靈活性。普通股籌資，無固定利息負(fù)擔(dān)，可靈活分配股利；優(yōu)先股籌資，固定股利支付非法定義務(wù)，有一定的靈活性。（3）增強(qiáng)信用。股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。（1）籌資成本較高。高于債券籌資成本。普通股＞優(yōu)先股＞債券（2）限制條件多。（3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會(huì)分散公司的控制權(quán)，另一方面會(huì)降低普通股的每股凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿?。股票籌資的優(yōu)缺點(diǎn)14優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）永久性。股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列方式籌集資本金：注冊(cè)資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)過股東大會(huì)同意未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金其他方式：如以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股合作開發(fā)、階段性股權(quán)式融資等。154.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集154.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）

投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金。在項(xiàng)目總投資中，必須擁有一定比例的資本金。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。164.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集投4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。174.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集房4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（2004）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上。184.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（2004）經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)）

建設(shè)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）不低于項(xiàng)目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項(xiàng)目建設(shè)。194.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（2004）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國發(fā)〔2009〕27號(hào)）

保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

204.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.2.1既有項(xiàng)目法人融資4.2.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資214.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.2.1既有項(xiàng)目法人融資又稱為公司融資。不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。公司融資方式下的項(xiàng)目資本金，來自于公司的自有資金，包括：企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得的可用于項(xiàng)目的資金企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)企業(yè)增資擴(kuò)股224.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.2.2新設(shè)項(xiàng)目法人融資又稱為項(xiàng)目融資。由項(xiàng)目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營(yíng)。以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益和權(quán)益作為建立項(xiàng)目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。新建項(xiàng)目法人的資本金，由項(xiàng)目投資者為擬建項(xiàng)目提供的資本金，通常以注冊(cè)資本的方式投入；有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，如優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款等。234.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款4.2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)（項(xiàng)目）貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查244.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款244.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需而申請(qǐng)的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，貸款的期限較短。央行：

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文）央行、銀監(jiān)會(huì)：

《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號(hào)）

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。254.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)（項(xiàng)目）貸款

金融機(jī)構(gòu)（銀行）向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的項(xiàng)目建設(shè)資金貸款，只能用于指定的開發(fā)項(xiàng)目，不允許改變資金用途或挪用于其他項(xiàng)目。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為抵押貸款時(shí)，抵押物可為有償取得的土地使用權(quán)、在建工程和已建成商品房。房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件：項(xiàng)目資本金比例；項(xiàng)目已取得“四證”。264.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款264.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）貸款項(xiàng)目評(píng)估貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)貸款綜合評(píng)價(jià)274.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款274.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則

信用評(píng)級(jí)，一般是指由獨(dú)立的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)影響評(píng)級(jí)對(duì)象的諸多信用風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析研究，就其償還債務(wù)的能力及其償債意愿進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并且用簡(jiǎn)單明了的符號(hào)表示出來。284.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)主要考察的因素：企業(yè)素質(zhì)經(jīng)營(yíng)能力獲利能力償債能力履約情況發(fā)展前景294.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則

借款企業(yè)信用等級(jí)分三等九級(jí)，即：

AAAAAABBBBBBCCCCCC304.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款

短期債務(wù)支付困難，長(zhǎng)期債務(wù)償還能力極差；企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一直不好，基本處于惡性循環(huán)狀態(tài)，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素極少，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。C

短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力嚴(yán)重不足；經(jīng)營(yíng)狀況差，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素很少，風(fēng)險(xiǎn)極大。CC

短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。CCCC

短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力較差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)較困難，支付能力具有較大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。B

短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。BB

短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力一般，目前對(duì)本息的保障尚屬適當(dāng)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營(yíng)與發(fā)展受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)有較大波動(dòng)，約定的條件可能不足以保障本息的安全。BBBB

短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力較強(qiáng)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營(yíng)與發(fā)展易受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。A

短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力很強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對(duì)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響很小。AA

短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力具有最大保障；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對(duì)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響最小。AAAA信用等級(jí)含義級(jí)等31短期債務(wù)支付困難，長(zhǎng)期債務(wù)償還能力極差；企業(yè)經(jīng)營(yíng)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)）信用評(píng)級(jí)的涵義信用評(píng)級(jí)的要素信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí)借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則AAA級(jí)企業(yè)為30％AA級(jí)企業(yè)為50％A級(jí)企業(yè)為70％BBB級(jí)企業(yè)為90％324.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款A(yù)AA級(jí)企4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查貸款項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定：先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80％、70％、60％和50％。334.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款334.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則：信用貸款為100％。由銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為10～20％。由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為50％。AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保的為100％。用商品房抵押的為50％。由其他房屋及建筑物抵押的為100％，如參加保險(xiǎn)且保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款期的為50%。344.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款344.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查貸款綜合評(píng)價(jià)金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。

某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度＝(某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額／某筆貸款額)×100％＝信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過60%的為高風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般不予發(fā)放貸款。中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100％。期限在半年以上不滿1年的為120％。中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年為120％。期限在3年以上不滿5年的為130％。期限在5年以上的為140％。354.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款中短期貸款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.3.3金融機(jī)構(gòu)（銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查貸款綜合評(píng)價(jià)某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)。貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度：＝50％×120％×50％×60％＝18%＜60%

銀行可以發(fā)放貸款。364.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款364.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.1商品房預(yù)售的實(shí)質(zhì)4.2.4.2商品房預(yù)售制度4.2.4.3定金及預(yù)收款374.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.1商品房預(yù)售的實(shí)質(zhì)

商品房預(yù)售作為商品房銷售的一種方式，同時(shí)又具備融資功能。它在實(shí)質(zhì)上是一種預(yù)收貨款的商業(yè)信用行為（即銷貨單位向購貨者預(yù)借一筆款項(xiàng)，以后再以商品歸還）。當(dāng)商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且售價(jià)較高時(shí)，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。1994年建設(shè)部制定發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條：“本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為?！?84.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度我國商品房預(yù)售制度的建立商品房預(yù)售的條件394.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度我國商品房預(yù)售制度的建立1950年代，香港“地產(chǎn)教父”霍英東先生創(chuàng)造性地提出“預(yù)售樓花”的銷售方式，以加速資金流動(dòng)，增強(qiáng)地產(chǎn)商回款力度。伴隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的崛起，商品房預(yù)售制度逐漸演變成為香港乃至亞洲很多地區(qū)的樓盤銷售模式。中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制度最初確立于1994年（房地產(chǎn)管理法，1994）。當(dāng)初的目的主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)入的門檻。從十多年的實(shí)踐來看，這一制度盡管存在諸多弊端，但極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。404.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度我國商品房預(yù)售制度的建立目前與商品房預(yù)售有關(guān)的法律規(guī)范主要包括：《城市房地產(chǎn)管理法》（1994、2007）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994發(fā)布、2001、2004修改）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998）《商品房銷售管理辦法》（2001）414.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.2商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售的條件《商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。”商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》；未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。424.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.3定金及預(yù)收款定金

根據(jù)《擔(dān)保法》，定金是通過當(dāng)事人一方在債務(wù)履行前交付對(duì)方的金錢，在不履行時(shí)發(fā)生不返還或雙倍返還的效力，起到擔(dān)保效果的一種擔(dān)保方式。其數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。定金雖然具有預(yù)先給付的性質(zhì)，但又有別于預(yù)收款。434.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.4.3定金及預(yù)收款預(yù)收款訂金（≠定金，其作用主要在于融資）一次性付款分期付款首付款+按揭貸款444.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.1企業(yè)（公司）債券的內(nèi)涵4.2.5.2公開發(fā)行公司債券的條件4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格4.2.5.4公司債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn)454.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資454.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.1企業(yè)（公司）債券的內(nèi)涵企業(yè)債券

《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》（1993年）：企業(yè)債券，是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債券發(fā)行公司債券是公司籌集債務(wù)性資金的重要方式之一。

《公司法》（2005年修訂）：公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券。上市公司經(jīng)股東大會(huì)決議可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，公司按照其轉(zhuǎn)換辦法向債券持有人換發(fā)股票?！豆緜l(fā)行試點(diǎn)辦法》（2007）：本辦法所稱公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法464.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資《公司債券發(fā)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.2公開發(fā)行公司債券的條件公開發(fā)行公司債券的條件（《證券法》（2005修訂））：股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣三千萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣六千萬元；累計(jì)債券余額不超過公司凈資產(chǎn)的百分之四十；最近三年平均可分配利潤(rùn)足以支付公司債券一年的利息；籌集的資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；債券的利率不超過國務(wù)院限定的利率水平；國務(wù)院規(guī)定的其他條件。上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，還應(yīng)當(dāng)符合公開發(fā)行股票的條件，并報(bào)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。474.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資474.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格

理論上債券的面值就是它的發(fā)行價(jià)格。但實(shí)際操作中，債券的發(fā)行價(jià)格常常脫離它的面值，因?yàn)橘Y金市場(chǎng)上的利率是經(jīng)常變化的。債券的發(fā)行價(jià)格有三種：等價(jià)發(fā)行：票面利率等于市場(chǎng)利率折價(jià)發(fā)行：票面利率低于市場(chǎng)利率溢價(jià)發(fā)行：票面利率高于市場(chǎng)利率可以通過求現(xiàn)值的方法，確定債權(quán)的發(fā)行價(jià)格。484.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資484.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格債券發(fā)行價(jià)格等于各期利息的現(xiàn)值和到期還本的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率以市場(chǎng)利率為標(biāo)準(zhǔn)。分期付息（每期期末付息）債券價(jià)格的計(jì)算公式：

發(fā)行者計(jì)算利息，償付本金都以債券的面值為根據(jù)，而不以發(fā)行價(jià)格為根據(jù)。494.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資494.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.3公司債券的發(fā)行價(jià)格某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行10000份面值為1000元的債券，期限為3年，年利率為10%，付息方式為每年計(jì)息一次，發(fā)行時(shí)市場(chǎng)利率為8%，試計(jì)算單位面值債券的發(fā)行價(jià)格。504.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資504.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資4.2.5.4公司債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）資本成本低。債券的發(fā)行費(fèi)用低，并且利息在稅前支付，具有抵稅作用，比股票籌資成本低。（2）能夠保證控制權(quán)。債券持有人無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)。（3）可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用。債券只支付固定的利息，當(dāng)企業(yè)盈利多時(shí)，可以留更多的收益給股東或給企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，使資本金發(fā)揮更大的作用。（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)高。債券有固定的到期日，并定期支付利息，無論企業(yè)經(jīng)營(yíng)如何都要償還。（2）限制條件多。債券發(fā)行的限制條件比向銀行借款、發(fā)行股票要嚴(yán)格得多。（3）籌資額有限。利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度。《證券法》規(guī)定，累計(jì)債券余額不超過公司凈資產(chǎn)的百分之四十。514.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.5發(fā)行債券融資優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（14.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新

524.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新

52房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上;另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金,即房地產(chǎn)抵押基金,該基金主要是通過投資房屋抵押市場(chǎng)而間接投資房地產(chǎn)。53房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。54美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度開放式房地產(chǎn)投資基金

具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn),而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)。但是美國對(duì)開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的90%以上。55開放式房地產(chǎn)投資基金具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn)有限合伙制房地產(chǎn)投資基金

一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營(yíng)權(quán),也不承擔(dān)無限責(zé)任。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無限償付責(zé)任,所以一般在其發(fā)起基金時(shí)會(huì)規(guī)定基金不會(huì)通過負(fù)債的方式購進(jìn)物業(yè),除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進(jìn)物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時(shí),可以進(jìn)行適當(dāng)融資,但融資的比例一般也不超過投資物業(yè)價(jià)值的25%。56有限合伙制房地產(chǎn)投資基金

一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REITs）最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。57房地產(chǎn)投資信托基金57從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。58從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstate發(fā)展歷史

:世界上第一只REITs1960年誕生于美國，和60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。目前美國大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。59發(fā)展歷史:59優(yōu)勢(shì)

REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。第一，REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能；第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求；第三，REITs按規(guī)定必須將90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；第四，在美國REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅；60優(yōu)勢(shì)REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。60第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資；第六，由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性；第七，上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。61第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。62從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典另外，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

63另外，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.3房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)4.3.4衡量房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案的標(biāo)準(zhǔn)4.3.5房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案的決策程序644.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種渠道籌集資金，不僅要考慮是否可能，而且還要考慮所付代價(jià)，即資金成本。房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算654.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本4.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的構(gòu)成資金籌措成本（多為一次性費(fèi)用）資金使用成本（資金占用費(fèi)）664.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算綜合資金成本計(jì)算邊際資金成本計(jì)算674.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本特點(diǎn)：資金成本主要表現(xiàn)為按期支付的利息，利率事先確定，且在債務(wù)期一般固定不變；本息按期償還；利息為稅前扣除項(xiàng)目。684.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本特點(diǎn)：權(quán)益資金成本主要由投資者的預(yù)期投資報(bào)酬和資金籌集費(fèi)用構(gòu)成；除優(yōu)先股外，投資報(bào)酬非事先約定，故權(quán)益成本計(jì)算有很大的不確定性。權(quán)益資金報(bào)酬是稅后支付，故無減稅效應(yīng)。694.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值704.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值

實(shí)際上是將長(zhǎng)期借款的資本成本看做是使這一借款的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于其現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。714.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值724.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值734.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本年股利：優(yōu)先股兼有普通股和債券的性質(zhì)，投資報(bào)酬為股利形式且股利支出固定，本金不需償還。優(yōu)先股股利為稅后支付，其風(fēng)險(xiǎn)大于債券，故通常優(yōu)先股的資金成本要高于債券。744.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本

普通股股利不是確定的，故很難準(zhǔn)確估計(jì)出普通股的資本成本。從理論上分析，普通股的成本是普通股股東在一定的風(fēng)險(xiǎn)條件下所要求的最低投資報(bào)酬。常用普通股資金成本估計(jì)的方法有：

股利折現(xiàn)模型資本資產(chǎn)定價(jià)模型債券收益率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率754.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本股利折現(xiàn)法將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。零成長(zhǎng)股票764.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本股利折現(xiàn)法將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。固定成長(zhǎng)股票774.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算個(gè)別資金成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)算銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)算優(yōu)先股資金成本普通股資金成本留存收益資金成本

留存收益由企業(yè)稅后凈利潤(rùn)形成，企業(yè)使用這部分資金的最低成本應(yīng)該與普通股資本成本相同，惟一的差別就是留存收益沒有籌資費(fèi)用。784.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算綜合資金成本計(jì)算各種資金具有不同的資金成本，一個(gè)企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。第j種資金的占總資金的比重第j種資金的成本794.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算綜合資金成本計(jì)算各種資金具有不同的資金成本，一個(gè)企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。確定權(quán)數(shù)（資金結(jié)構(gòu)）有不同的計(jì)算方法：可以按資金的帳面價(jià)值計(jì)算權(quán)數(shù)，也可以按資金的市場(chǎng)價(jià)值或目標(biāo)價(jià)值計(jì)算權(quán)數(shù)。804.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成本及其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算邊際資金成本計(jì)算邊際資金成本是企業(yè)籌集新資的成本。邊際資本是加權(quán)平均資金成本的一種形式，采用加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算。邊際資金成本是企業(yè)投資新項(xiàng)目進(jìn)行追加籌資時(shí)必須考慮的問題。如：將邊際資金成本作為貼現(xiàn)率，計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；拿邊際資金成本與項(xiàng)目的內(nèi)部收益率進(jìn)行比較。814.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)資金成4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿4.3.2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量824.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿當(dāng)企業(yè)采用不同的籌資方式籌集資金時(shí)，都會(huì)面臨一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。比如，普通股收益可能會(huì)發(fā)生大幅度變動(dòng)。企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益，通常會(huì)加大債務(wù)籌資，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入不足以償付負(fù)債本息，可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。834.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。財(cái)務(wù)杠桿的變化會(huì)對(duì)企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響。財(cái)務(wù)杠桿作用的程度，用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)表示。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。844.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)4.3.2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量期望自有資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)離差變異系數(shù)854.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌4.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.3房地產(chǎn)開發(fā)資金（籌資）結(jié)構(gòu)4.3.3.1最佳資本結(jié)構(gòu)的確定4.3.3.2追加籌資方案的選擇864.3房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇4.3.3房地產(chǎn)開發(fā)資金（4.3.4融資方案風(fēng)險(xiǎn)分析資金來源可靠性分析分析資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠應(yīng)力求使籌措的資金投入時(shí)序與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和投資使用計(jì)劃相匹配融資結(jié)構(gòu)分析資本金與債務(wù)資金的比例——應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，合理確定比例股本結(jié)構(gòu)比例——應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和主要股東方參股意愿，合理確定參股各方的出資比例債務(wù)結(jié)構(gòu)比例——應(yīng)根據(jù)各債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式，附加條件，以及利率、匯率、還款方式，合理確定債務(wù)結(jié)構(gòu)比例融資成本分析債務(wù)資金融資成本分析資本金融資成本分析融資風(fēng)險(xiǎn)分析資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)874.3.4融資方案風(fēng)險(xiǎn)分析874.3.5項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制4.3.5.1項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制原則主要有：

1）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)觀念，正視風(fēng)險(xiǎn)存在

2）科學(xué)分析預(yù)測(cè)，把握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)

3）統(tǒng)籌兼顧，預(yù)防為主

4）合理組合，分散風(fēng)險(xiǎn)

884.3.5項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制884.3.5.2項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制方法主要有：

1）合理編制資金籌資方案，科學(xué)選擇資金籌資渠道

2）加強(qiáng)債務(wù)管理，保持資金收支平衡

3）合理選擇外匯工具，避免匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

4）采取多種措施，分散風(fēng)險(xiǎn)因素

894.3.5.2項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制方法894.3.6項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的防范方案主要有：

1）風(fēng)險(xiǎn)控制

2）風(fēng)險(xiǎn)分散

3）非保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

4）風(fēng)險(xiǎn)保留與承擔(dān)

904.3.6項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的防范方案90房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上;另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金,即房地產(chǎn)抵押基金,該基金主要是通過投資房屋抵押市場(chǎng)而間接投資房地產(chǎn)。91房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。92美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度開放式房地產(chǎn)投資基金

具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn),而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)。但是美國對(duì)開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的90%以上。93開放式房地產(chǎn)投資基金具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn),便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn)有限合伙制房地產(chǎn)投資基金

一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營(yíng)權(quán),也不承擔(dān)無限責(zé)任。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無限償付責(zé)任,所以一般在其發(fā)起基金時(shí)會(huì)規(guī)定基金不會(huì)通過負(fù)債的方式購進(jìn)物業(yè),除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進(jìn)物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時(shí),可以進(jìn)行適當(dāng)融資,但融資的比例一般也不超過投資物業(yè)價(jià)值的25%。94有限合伙制房地產(chǎn)投資基金

一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REITs）最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。95房地產(chǎn)投資信托基金95從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。96從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstate發(fā)展歷史

:世界上第一只REITs1960年誕生于美國，和60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。目前美國大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。97發(fā)展歷史:97優(yōu)勢(shì)

REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。第一，REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能；第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求；第三，REITs按規(guī)定必須將90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入；第四，在美國REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅；98優(yōu)勢(shì)REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。98第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資；第六，由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性；第七，上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。99第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。100從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典另外，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

101另外，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)昨日(2012.5.13)，“遠(yuǎn)觀中國洞察先機(jī)”2012首屆諾亞財(cái)富地產(chǎn)基金懇談會(huì)在廈門舉行102昨日(2012.5.13)，“遠(yuǎn)觀中國洞察先機(jī)”2012首國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨“三升三降”局面:“三升”一是指政府公共支出增長(zhǎng)；二是指居民消費(fèi)增長(zhǎng)；三是指金融產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)。與“三升”相對(duì)應(yīng)的則是我國“三降”的現(xiàn)狀:一為我國外貿(mào)進(jìn)出口下降，今年可能還會(huì)負(fù)增長(zhǎng)；二為工業(yè)增加值下降；三指固定資產(chǎn)投資保值穩(wěn)定增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)投資下降。103國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨“三升三降”局面:103實(shí)力開發(fā)商拿地將更順利未來5—10年是中國房地產(chǎn)的并購期，并購現(xiàn)在已經(jīng)開始。工業(yè)地產(chǎn)將成投資重點(diǎn)。房地產(chǎn)明年或迎新發(fā)展:一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)保障房和商品房雙軌制、保增長(zhǎng)政策出臺(tái)、加強(qiáng)城市化進(jìn)程的現(xiàn)象，就預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)改變低迷、全新發(fā)展的開始。

104實(shí)力開發(fā)商拿地將更順利104房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理

廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院

105房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理

廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院

1第四篇

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

106第四篇

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

24.1房地產(chǎn)融資概述

4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式

4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集規(guī)劃1074.1房地產(chǎn)融資概述34.1房地產(chǎn)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。1084.1房地產(chǎn)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.5發(fā)行債券融資4.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新1094.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集54.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的籌集1104.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集64.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金

按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。1114.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集按財(cái)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時(shí)必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額（不少于100萬元）為法定資本金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊(cè)登記的注冊(cè)資金為注冊(cè)資本（實(shí)收資本），股份有限公司的資本金被稱為股本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實(shí)有資金比注冊(cè)資金增加或減少20%以上時(shí)，需進(jìn)行變更登記。1124.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集房地產(chǎn)開發(fā)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金

資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實(shí)收資本（注冊(cè)資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)取得的收益無關(guān)。資本公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增資本，但不能用于彌補(bǔ)公司的虧損。企業(yè)資本公積金主要來源：資本（股本）溢價(jià)法定資產(chǎn)重估增值接受捐贈(zèng)1134.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金

盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從凈利潤(rùn)中提取的屬于所有者留存于企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。法定（盈余）公積金：提取稅后利潤(rùn)10%列入法定公積金，累計(jì)額達(dá)到公司注冊(cè)資本50%以上的，可以不再提取。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊(cè)資本的25%。任意（盈余）公積金：公司從凈利潤(rùn)中提取法定公積金（&支付優(yōu)先股股利）后，經(jīng)股東會(huì)議決議，可從稅后利潤(rùn)中提取任意公積金。盈余公積金可用于彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本金，也可用于分配股利。1144.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集盈4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金=稅后利潤(rùn)-法定盈余公積-可分配利潤(rùn)（可分配利潤(rùn)包括：彌補(bǔ)以前年度虧損+優(yōu)先股股利+任意盈余公積金+普通股股利等）1154.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集=稅后利潤(rùn)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤(rùn)其他自有資金企業(yè)折舊資金通過發(fā)行股票籌集的資金1164.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集企業(yè)折舊資4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列方式籌集資本金：注冊(cè)資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)股東大會(huì)同意將未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金首次公開發(fā)行股票（IPO）并上市上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資）非上市公司公開發(fā)行股票1174.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集首次公開發(fā)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）永久性。股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是公司的永久性資本。（2）財(cái)務(wù)靈活性。普通股籌資，無固定利息負(fù)擔(dān)，可靈活分配股利；優(yōu)先股籌資，固定股利支付非法定義務(wù)，有一定的靈活性。（3）增強(qiáng)信用。股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。（1）籌資成本較高。高于債券籌資成本。普通股＞優(yōu)先股＞債券（2）限制條件多。（3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會(huì)分散公司的控制權(quán)，另一方面會(huì)降低普通股的每股凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿Α９善被I資的優(yōu)缺點(diǎn)118優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）永久性。股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資本金的籌集房地產(chǎn)股份有限公司可通過下列方式籌集資本金：注冊(cè)資本金的籌集資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金經(jīng)過股東大會(huì)同意未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金發(fā)行股票籌集資金其他方式：如以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股合作開發(fā)、階段性股權(quán)式融資等。1194.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集154.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）

投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金。在項(xiàng)目總投資中，必須擁有一定比例的資本金。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。1204.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集投4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（2003）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。1214.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集房4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知（1996）