物業(yè)工程設(shè)備運行、維修工作方案

物業(yè)工程設(shè)備運行、維修工作方案物業(yè)工程設(shè)備運行、維修工作方案物業(yè)工程設(shè)備運行、維修工作方案V:1.0精細(xì)整理，僅供參考物業(yè)工程設(shè)備運行、維修工作方案日期：20xx年X月XX物業(yè)服務(wù)中心工程設(shè)備運行、維修工作方案目的在對XXXX的設(shè)備進(jìn)行使用及運行的基礎(chǔ)上，為了使其所具有的機(jī)能能夠100%的發(fā)揮出來而實施專門的服務(wù)及管理，避免因設(shè)備性能下降而貶值，由此對其進(jìn)行社會性的、安全的、經(jīng)濟(jì)的維護(hù)和管理。物業(yè)管理項目：消防設(shè)備。送、排風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)。消火栓。噴灑、水幕裝置。煙感。溫感。給、排水設(shè)備。上、下水。水泵。閥門、管路。衛(wèi)生間。化糞池、馬葫蘆。弱電設(shè)備。背景音樂。有線電視。電話。網(wǎng)絡(luò)。強電設(shè)備。變電所。配電柜。配電盤。照明器具。動力設(shè)備。供熱系統(tǒng)。板式換熱器。水泵。暖氣。電熱水鍋爐。土建。防水、大白。梯級。門窗。防護(hù)設(shè)備。避雷針。綜合布線。人員設(shè)置：維修班長一人負(fù)責(zé)工程管理水暖維修工三人負(fù)責(zé)綜合維修運行電工四人負(fù)責(zé)變電所運行維修電工三人負(fù)責(zé)電器維修空調(diào)工一人負(fù)責(zé)供暖設(shè)施工作時間：M班：8：00AM~次日8：00AM工人正常班：8：00AM~5：00PM班長管理組織結(jié)構(gòu)圖：XXXXXX物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理工程部管理部工程部管理部 運行電工水暖工弱電維修空調(diào)工運行電工水暖工弱電維修空調(diào)工維修電工五、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：一》、消防設(shè)備：一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1送、排風(fēng)機(jī)馬達(dá)電流在額定值內(nèi)。機(jī)組穩(wěn)固，無震動。風(fēng)道無泄漏，松動，保溫良好。風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。電機(jī)配線牢固，接線段子無變色。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2排煙機(jī)達(dá)電流在額定值內(nèi)。機(jī)組穩(wěn)固，無震動。風(fēng)道無泄漏，松動，保溫良好。風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。電機(jī)配線牢固，接線段子無變色。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3噴灑、水幕裝置無泄漏。無破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4煙感、溫感干凈整潔。報警準(zhǔn)確，及時。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行5消火栓無泄漏。閥門開啟靈活。設(shè)備無缺損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行6火災(zāi)自動報警報警準(zhǔn)確、及時。設(shè)備箱內(nèi)干凈整潔。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程：A、消火栓給水系統(tǒng)。每周巡回檢查1次消火栓給水系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。每季度對消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、閥門、壓力表等一切設(shè)備，進(jìn)行一次全面檢修。每年檢查一次消火栓，打開箱門，確認(rèn)設(shè)備有無缺損、泄漏，如有，進(jìn)行補充或更換。B、自動噴水滅火系統(tǒng)。制定詳盡的管理、檢測、維護(hù)制度，日常工作由專職工程技術(shù)人員、義務(wù)消防隊或消防員執(zhí)行。負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)的人員每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)所有水源控制閥、報警閥及其附屬組件，進(jìn)行外觀檢查，并觀察壓力表指針?biāo)笁毫κ欠裾?，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。每年對水源的供水能力進(jìn)行一次測定，確保水源滿足設(shè)計水量和水壓。每月對噴頭進(jìn)行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭或噴頭上附有異物，及時更換或清除。各種不同規(guī)格的噴頭均要儲存一定數(shù)量的備品。其數(shù)量不少于安裝總數(shù)的1%，且每種類型和不同溫標(biāo)的備用噴頭數(shù)均應(yīng)不少于10個。每季度檢修一次如下設(shè)備：濕式報警閥1)、壓力表指針確認(rèn)，每年送檢。2）、直角閥密封確認(rèn)。閘閥1）、開啟、關(guān)閉一次。2）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。3）、確保閥門開啟、關(guān)閉靈活。單向閥1）、查看密封是否良好，無泄漏。2）、確認(rèn)在工作壓力下，單向閥開啟無誤。水泵接合器1）、確認(rèn)有無泄露。2）、每兩年進(jìn)行一次油漆。3）、確認(rèn)接口平整。安全閥1）、每年檢測一次。2）、確保動作執(zhí)行元件準(zhǔn)確無誤。排水漏斗1）、保證下水暢通，無堵塞。2）、如有銹蝕，重新油漆。壓力表1）、每年送檢一次。2）、確認(rèn)指針無松動、抖動現(xiàn)象，如有，立即更換。節(jié)流孔板1）、確認(rèn)節(jié)流孔板無堵塞。水流報警器1）、檢查確認(rèn)靶片無斷裂，無銹蝕，接線牢固。閉式噴水頭1）、外觀良好。2）、噴頭周圍無障礙，噴頭上無雜物。煙感、溫感探測器1）、每月進(jìn)行一次消防試驗。2）、對失靈的煙感檢測器，進(jìn)行更換。3）每兩年進(jìn)行一次煙感探頭擦拭。火災(zāi)報警裝置1）、每季度進(jìn)行一次手動預(yù)警測試?；馂?zāi)收信機(jī)1）、人工發(fā)出火災(zāi)信號，檢測收信機(jī)工作是否良好，區(qū)位碼是否正確。延遲器1）、試放水報警，查看時間應(yīng)在額定工作時間內(nèi)，防止誤報。壓力繼電器1）、每月進(jìn)行一次確認(rèn)，看壓力降低時，水泵是否立即啟動。2）、如壓力控制啟動范圍不對，立即重新調(diào)整。水力報警器1）、每月進(jìn)行一次外觀檢測。電氣自控箱1）、壓緊所有接線段子。2）、檢測絕緣狀況。3）、檢測空開及交接是否良好。4）、確保所有指示燈無損壞。5）、每半年清潔一次柜內(nèi)灰塵。6）、箱內(nèi)標(biāo)識清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。7）、每月進(jìn)行一次雙電源切換測試。按鈕1）、確認(rèn)無松動。2）、機(jī)械部分無損壞。3）、確認(rèn)信號正確。根據(jù)驗工驗收及日常維護(hù)管理、修理情況，每年對系統(tǒng)的質(zhì)量進(jìn)行一次總結(jié)，作出評價。C、送、排風(fēng)，排煙系統(tǒng)。每月對送排風(fēng)系統(tǒng)的防火閥進(jìn)行一次抽檢，確保防火閥熔斷片無斷裂，如有斷裂，及時更換。每月檢測風(fēng)機(jī)電源壓線段子是否牢固，電機(jī)絕緣是否良好。測風(fēng)機(jī)與消防聯(lián)動是否靈活、準(zhǔn)確。二》、給排水設(shè)備：一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1上水管路無泄漏。無銹蝕。閥門開啟靈活。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2下水無堵塞。無異味。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3化糞池、馬葫蘆1、無堵塞。2、蓋無缺損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4衛(wèi)生間1、設(shè)備出水量合適。2、無泄漏。3、無缺損。沖洗效果好，噪聲低。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程。上水管路。每天定期檢查上水管路有無泄漏，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。每日記錄總表自來水使用量，并同前日進(jìn)行比較，以確認(rèn)有無異常并隨時查找、修理。每月開啟關(guān)閉自來水總閥一次，以確認(rèn)閥門開啟關(guān)閉靈活。冬季確認(rèn)有無凍結(jié)可能的管路，并每日巡查。下水。定期巡檢管線，隨時接到報修，隨時維修。雨季季節(jié)，提前檢查下水管路是否暢通。檢查確保無異味從下水口溢出?；S池、馬葫蘆?；S池每季度檢查一次，確認(rèn)無異常。每月檢查確認(rèn)馬葫蘆無堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩(wěn)固，無松動或缺損。三》、弱電設(shè)備。一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1背景音樂音質(zhì)清晰。設(shè)備完好。室外音箱整潔，無破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2有線電視有線信號暢通，無干擾。圖象清晰，無缺臺現(xiàn)象。終端設(shè)備良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4電話1、通話線路暢通，通話清晰。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行5網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備干凈、整潔。網(wǎng)線暢通。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程。背景音樂。1、每月進(jìn)行一次音箱清潔。2、每月進(jìn)行一次設(shè)備磁頭清洗。有線電視。1、每日監(jiān)測視頻信號，隨時發(fā)現(xiàn)問題，隨時通知有線電視公司處理。電話。1、每月清潔一次機(jī)柜。2、隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時調(diào)整。網(wǎng)絡(luò)。1、每季度清潔一次網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)備。四》、強電設(shè)備。一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1、配電室、配電柜配電設(shè)施設(shè)備完好。工作環(huán)境溫度適宜。接線端子牢固，無變色，溫度正常。電線電纜溫度正常。各種開關(guān)動作靈活。指示燈無異常。無異音。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2配電盤線端子牢固，無變色，溫度正常。電線電纜溫度正常。各種開關(guān)動作靈活。指示燈無異常。無異音。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3照明器具所有燈具在規(guī)定時間內(nèi)照明良好。所有照明器具無松動。無漏電。照明角度合適。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行4動力設(shè)備動力設(shè)備運行良好，工作在額定工況下。接線端子接線牢固。無異音。絕緣良好。無過熱。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程。配電室、配電柜。日監(jiān)測配電室內(nèi)環(huán)境溫度一次。每月緊固接線端子一次，確認(rèn)無松動。每周檢測電纜溫度一次。每天檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時更換。確認(rèn)標(biāo)識清晰。每年清潔變電設(shè)備一次。維修期間，要掛“正在維修，禁止合閘”的標(biāo)識牌。電盤。每月緊固接線端子一次，確認(rèn)無松動。每周檢測電纜溫度一次。每周檢查配電盤上指示燈，如有損壞，隨時更換。每月檢查配電盤內(nèi)電氣設(shè)備，確認(rèn)有無異音。每月清潔配電盤內(nèi)電氣設(shè)備一次。照明器具。每天在規(guī)定時間巡檢照明狀況，隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時解決。每月檢查照明器具有無松動或歪斜，并隨時調(diào)整。每日工作前，準(zhǔn)備好工具，衣帽整潔，所用的工具必須具有良好的絕緣。隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。如需上下梯子時，要有專人扶著。維修結(jié)束后，將現(xiàn)場清理干凈。E、動力設(shè)備。1、每月對動力設(shè)施進(jìn)行一次保養(yǎng)檢修。2、每天巡視動力設(shè)備一次，確認(rèn)有無異音，有無振動。3、每月檢測一次動力設(shè)備是否在額定工況下工作，檢測工作電流、工作電壓，并記錄于表格。五》、供熱系統(tǒng)。一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1換熱器管路無泄漏。換熱進(jìn)出水溫差不大于7度。設(shè)備整潔。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2、水泵接線良好。無異音。工作在額定工況下。潤滑良好。盤根無泄漏。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3電熱水鍋爐管路接頭無泄漏。無氣堵現(xiàn)象。加熱設(shè)備正常。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程。換熱器。每日進(jìn)行三次點檢，并記錄。隨時對設(shè)備進(jìn)行清潔。所有儀表必須始終處于良好的計檢狀態(tài)。管路保溫良好，冬季無凍結(jié)。水泵。1、每日檢查盤根有無泄漏。2、檢測運行時有無異音。3、對運轉(zhuǎn)部件加油保養(yǎng)。4、檢測運行電流，并每日記錄。電加熱設(shè)備。1、每日巡檢，以確保管路及接頭無泄漏。2、確認(rèn)管路保溫良好，冬季無凍結(jié)。3、確保加熱設(shè)備正常。六》、土建。一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1防水、大白平坦整潔，無坑洼。無裂紋。防水良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行2梯級平坦整潔，無坑洼。梯級面無破損。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行3門窗無變形，無破損。密封良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程。防水、大白。對土建、大白，每日巡檢，對所發(fā)現(xiàn)的問題，隨時進(jìn)行處理，確保平面部分無明顯裂紋出現(xiàn)（裂縫長度不超過5厘米，兩平面交角部分無長度超過20厘米的明顯裂紋）。門及門框的油漆，每年重新粉刷一次，并隨時進(jìn)行補刷。確保目視無面積超過3平方厘米的脫落或開裂現(xiàn)象。梯級。每天檢查一次，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。門窗。周檢查一次，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。門窗責(zé)成專人負(fù)責(zé)，每月巡檢，對有問題的門窗隨時維修。七》、防護(hù)設(shè)備。一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1避雷針1、接閃器良好。2、引下線導(dǎo)通良好。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程。A、避雷針。每年配合勞動局檢查。每月檢查設(shè)備一次。八》、綜合布線。一）、序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1綜合布線1、線路通暢。依據(jù)工作規(guī)范進(jìn)行二）、實施流程。綜合布線。1、每天巡檢。2、隨時發(fā)現(xiàn)問題，隨時解決。六、備注以上維修材料報價，不包含以下內(nèi)容：不包含大樓土建改造工程。設(shè)備更換。以上這些項目不包括在日常維修材料中，待發(fā)生時，由物業(yè)公司做出預(yù)算，經(jīng)學(xué)院確認(rèn)后，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。本公司不承擔(dān)因自然災(zāi)害或其他人為因素造成的財產(chǎn)損失。具體合同以外工程事項，由雙方協(xié)商解決。工程設(shè)備運行、維修工作費用測算費用額：元/月人員費用：元/月崗位工資工資附加費勞保工作服通勤費餐費人數(shù)合計維修班長水暖維修工運行電工維修電工空調(diào)工維修費用：5725元/月名稱規(guī)格數(shù)量月?lián)p耗率月?lián)p數(shù)量單價（元）合計（元）事故照明防潮燈20W雙管日光燈40W單管日光燈40W應(yīng)急燈40W疏散燈15W安全出口15W長方形吸頂燈60W混光燈400W事故照明射燈8W防水防潮燈60W吸頂燈60W插座10A開關(guān)噴頭水龍頭手盆蹲便座便拖布池小便器各類水閥變壓器1600KVA10KV電源進(jìn)線柜KYN-10/24G10KV電壓互感器柜10KV受電柜10KV計量柜變壓器主一次開關(guān)柜10KV配線柜變壓器主二次開關(guān)柜低壓配出線柜低壓電容柜低壓聯(lián)絡(luò)柜負(fù)荷監(jiān)控裝置有線電視數(shù)據(jù)網(wǎng)電話電熱水機(jī)組720KW板式換熱器采暖242KW儲熱罐96立方米蓄熱循環(huán)泵采暖循環(huán)泵11KW鈉離子軟水器2立方米軟水補水泵3KW軟水箱2**2分集水器自動控制電磁閥DN150鍋爐膨脹水箱立方米熱水循環(huán)泵板式換熱器720KW太陽能熱水器室外消防水泵90KW自動噴灑泵30KW水箱18立方米消防穩(wěn)壓罐1000穩(wěn)壓泵3KW過濾器DN125清水泵排流泄壓閥DN65濕式報警閥ZSS消火栓消防水泵結(jié)合器變頻調(diào)速給水泵變頻調(diào)速給水泵30KW壓力表0~10MPA橡膠減振頭DN125橡膠減振頭DN100橡膠減振頭DN70橡膠減振頭DN50水泵3KW多功能水嘴控制閥DN100多功能水嘴控制閥DN125多功能水嘴控制閥DN150多功能水嘴控制閥DN80水力遙控浮球閥DN100水力遙控浮球閥DN150可調(diào)式減壓閥DN100不銹鋼熱水箱40立方米太陽能集熱循環(huán)泵熱水循環(huán)泵報警控制器消防廣播分配、錄放、功放盤對講通訊柜編碼型消火栓報警按鈕地址編碼型消火栓報警按鈕智能煙感編碼溫感非編碼煙感非編碼溫感短路保護(hù)器總線交流隔離器非編碼探測器接口模塊單輸入、輸出總線聯(lián)動控制模塊雙輸入、輸出總線聯(lián)動控制模塊信號輸入模塊聲光報警器聲光報警驅(qū)動模塊報警電話音箱水流指示器控制閥信號開關(guān)壓力開關(guān)消防泵電控箱噴淋泵電控箱防火卷簾電控箱配電箱應(yīng)急電源雙電源切換箱臥式新風(fēng)機(jī)防雨百葉1200*1000電動新風(fēng)保溫密閉閥800*500多葉對開調(diào)節(jié)閥800*500微孔消聲器1600*400雙層可調(diào)百葉送風(fēng)口400*400衛(wèi)生間排風(fēng)機(jī)45W吊頂新風(fēng)機(jī)防雨百葉2000*500電動新風(fēng)保溫密閉閥2000*500多葉對開調(diào)節(jié)閥440*260微孔消聲器1400*32雙層可調(diào)百葉送風(fēng)口320*320方型散流器250*250斜流