華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店可行性報告東曌

Huatian

LihuInternationalGolfandHotSpringResortHotelRenovationProjectMarketandEconomicFeasibilityStudies報告人：華田置業(yè)日期：2012年6月30日1華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店改造可行性研究報告1.行政摘要

報告目的報告內(nèi)容分析依據(jù)本報告的目的在于評估影響改造后重新定位的華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店的市場供需因素，這些因素將影響到該酒店及周邊地區(qū)的住宿情況，報告同時評估業(yè)主委托管理酒店經(jīng)濟(jì)生存能力。此外，這項(xiàng)研究的目的在于為業(yè)主提供該酒店最可行的規(guī)模、設(shè)施、定位和商業(yè)模式的建議。詳盡的可行性研究報告應(yīng)包括酒店基地所在國家、城市及地區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)、政治、旅游、地塊及交通等概況進(jìn)行贅述；鑒于本報告只供集團(tuán)內(nèi)部使用，加上集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對相關(guān)素材了如指掌，所以本報告在宏觀經(jīng)濟(jì)方面的著墨并沒有太多；但本報告中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)推論已充分考慮該等因素。本報告的邏輯推論根據(jù)是建基于以下假設(shè)：原麗湖銀灣大酒店將按照4星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行翻新；業(yè)主擬以單體酒店方式自主經(jīng)營；翻新后酒店于2013年1月1日投入營運(yùn)；重新翻修和重新定位的麗湖銀灣大酒店將具有400間客房和套房。項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃中的所有經(jīng)營板塊會相繼落成；置業(yè)公司將會開展具影響力的廣告宣傳活動，而該等宣傳活動的規(guī)模應(yīng)與其它同類型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目相匹配；酒店于改造期保持營業(yè)狀態(tài)。2

取用信息及研究方法酒店收支預(yù)測由優(yōu)尼華盛國際于2010年提供的可行性研究報告中的數(shù)據(jù)已不合時宜，但所引用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及研究方法附合國際水平，該等范疇將被本報告套用；其他信息收集與分析工作均由酒店人員完成。優(yōu)尼華盛國際的測算模塊比較側(cè)重由宏觀經(jīng)濟(jì)著眼，推論翻新后酒店應(yīng)獲得的收益，為了更貼近實(shí)際情況，酒店運(yùn)用了雙模塊測算方法，我們嘗試以改造后酒店的微觀經(jīng)濟(jì)及經(jīng)營環(huán)境出發(fā)測算在最佳及最差假設(shè)下的收益，結(jié)果證明從宏觀經(jīng)濟(jì)模塊計(jì)算出來的收益與微觀模塊的計(jì)算結(jié)果差異不超過10％，經(jīng)過驗(yàn)證本報告的收益預(yù)測存在實(shí)際操作的可行性。以下表格是翻新后酒店的損益表。預(yù)測按照公歷年，起于

2013年

1月

1日。根據(jù)我們參考眾多國內(nèi)外酒店的管理經(jīng)驗(yàn)表明，本次收支預(yù)測具有市場可比性。根據(jù)改造工程概算數(shù)據(jù)估算，我們的分析表明，整個投資回收期為：

6年249日3損益表——10年收支預(yù)測，2013–22（人民幣萬元)

42.定安縣概況地理位置經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)區(qū)域人口定安縣位于海南島的中部偏東北，東經(jīng)110°7′—110°31′，北緯19°13′—19°44′。東臨文昌市，西接澄邁縣，東南與瓊海市毗鄰，西南與屯昌縣接壤，北隔南渡江與?？谑协偵絽^(qū)相望;東西寬45.50公里，南北長68公里，疆界長251.50公里，全縣面積1177.70平方公里。2011年，定安實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值41.2億元，是2006年18.7億元的2.2倍，年均增長15.6%；全口徑財(cái)政收入10.2億元，是2006年1.4億元的7.3倍，年均增長48.8%；地方一般預(yù)算收入3.7億元，是2006年0.6億元的6.2倍，年均增長43.9%；農(nóng)民人均純收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增長15.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增長18.0%；社會固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成79.1億元，年均增長44.7%。行政轄區(qū)

轄有定城、雷鳴、龍門、龍湖、龍河、嶺口、翰林、富文、新竹、黃竹10個鎮(zhèn)，3個國營農(nóng)場，總?cè)丝?4萬,農(nóng)業(yè)人口242801人，占總?cè)丝诘?1.12%。住有漢、苗、黎、回、白、布依、滿、侗、瑤、土家、亻么老等族居民，漢、苗族為世居民族，分別占總?cè)丝?7.93%、0.81%。其他少數(shù)民族主要分布在3個國營農(nóng)場。2011年底，全縣歸僑僑眷及港澳屬10602人；海外華僑華人及港澳同胞13649人，其中海外華僑華人12091人，主要分布在馬來西亞、新加坡、美國、日本、澳大利亞等17個國家和地區(qū)。5

氣候旅游氣候舒適度評價境內(nèi)地勢南高北低，熱帶季風(fēng)海洋性氣候，陽光充足，雨量充沛，年均氣溫24℃，年均日照1880小時，低于全島年均日照時數(shù)1700-2600mm的中間值。年均降水1953毫米，按全省年平均降雨量900-2600mm計(jì)數(shù)，定安縣降雨量略高于全省平均水平。根據(jù)2010年降雨日數(shù)統(tǒng)計(jì)，除瓊中(184d/a)，屯昌(172.3d/a)以外定安排第3，暴雨日數(shù)(9.5d/a)排第3，霧日數(shù)(30.4d/a)排第4，日照時數(shù)排第17，大風(fēng)日數(shù)排第10。本報告嘗試以特吉旺氣候舒適度指數(shù)對海南的旅游氣候資源進(jìn)行評價，即利用干球溫度、濕球溫度、有效溫度和相對濕度4個指標(biāo)，根據(jù)大多數(shù)人的感覺狀況，把溫度與濕度按指標(biāo)合劃分為11類，其符號和意義如以下圖表所示。6海南島2010年1—12月特吉旺氣候舒適度指數(shù)7

交通狀況旅游資源海南東環(huán)高速公路從定城鎮(zhèn)東部穿過，境內(nèi)路段32公里，仙溝、居丁、黃竹設(shè)有分道口。海榆東線、中線公路貫通全境，縣級公路286條，“五縱五橫”公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，輻射全省各地，交通方便快捷。仙溝分道口離塔嶺新行政辦公樓0.6公里，縣城北距省會?？谑兄行?4公里、美蘭機(jī)場40公里、?？诨疖囌?7公里，具有較佳的區(qū)位優(yōu)勢旅游資源豐富，風(fēng)土氣息濃郁。有古色古鄉(xiāng)“百里百村”、南麗湖名勝風(fēng)景區(qū)、文筆峰道家文化旅游區(qū)、海南熱帶飛禽世界、定陽古城（定城）、見龍塔、太史坊、八角殿、張?jiān)泪鹿示?、母瑞山革命根?jù)地紀(jì)念園等，許多古建筑和革命紀(jì)念物被列為省、縣級保護(hù)文物8

發(fā)展方向定安縣游客住宿情況根據(jù)海南省委、省政府組織編制的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要-空間布局》，?？谑?、定安縣、文昌及澄邁被列入“北部組團(tuán)”，面積共7965平方公里，占海南島面積23.37%。重點(diǎn)發(fā)展文化娛樂、會議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和汽車制造、生物制藥、食品加工、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)條件適度集中布局特色旅游項(xiàng)目，培育發(fā)展一批定時定址的節(jié)慶、會展活動和體育賽事。自2002年以來，定安縣的游客人數(shù)幾乎增加了兩倍，增長強(qiáng)勁，在調(diào)研期間年均復(fù)合增長率為17%。2012年2月，定安縣星級住宿設(shè)施接待了25200

人次(全省17個縣市排行第8)，比去年同期增長7.69%;年累計(jì)接待49400人次(全省排行第8)，比去年同期增長6.01%。由于定安旅游知名度尚不很高、其地處內(nèi)陸的地理位置以及目前尚處于早期旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展階段，定安主要依靠國內(nèi)旅游市場帶動增長。93.市場分析供求分析供應(yīng)分析競爭市場競爭酒店的供應(yīng)對待改造酒店業(yè)績有直接影響，反映了市場重要的供求關(guān)系。為評估一個酒店的競爭環(huán)境，我們采取了以下步驟：? 確定競爭酒店的設(shè)施供應(yīng)，確定其對待改造酒店的直接和間接競爭力；? 確定額外的酒店房間是否在可預(yù)見的將來進(jìn)入競爭市場；? 量化市場上待建酒店和現(xiàn)有酒店的房間數(shù)；? 了解每個競爭酒店的房價結(jié)構(gòu)、入住率水平、市場定位和內(nèi)部設(shè)施。鑒于定安地區(qū)酒店質(zhì)量較低，現(xiàn)階段該地區(qū)市場的可比性有限。我們對整個市場需求的理解基于我們的工作經(jīng)驗(yàn)、對瓊北區(qū)域高星級酒店的研究、優(yōu)尼華盛國際于2010年提交報告中的資料及行業(yè)準(zhǔn)則。下面描述了我們所認(rèn)為現(xiàn)存的四星級酒店（翻新后）最有可比性的競爭酒店。我們假設(shè)現(xiàn)有酒店在翻新完畢后質(zhì)量與提供的服務(wù)將大大改善，因此將我們的研究擴(kuò)大到了南麗湖以外區(qū)域，包括海南島東北部（?？谥敛棧?，這一區(qū)域?qū)⒊蔀榇脑炀频甑母偁幨袌?。根?jù)我們對上述地區(qū)酒店入住率、房價結(jié)構(gòu)、市場定位、品牌、位置、設(shè)施、聲譽(yù)和質(zhì)量的評估，我們確定了11個競爭對手。10這些競爭酒酒店概述如如下11市場表現(xiàn)與與概況上述香格里里拉酒店、、威斯汀酒酒店和萬豪豪酒店在本本報告提交交期間尚未未開業(yè)，其其細(xì)分市場場比例是基基于其地理理位置、建建筑規(guī)模及及其基地附附近酒店數(shù)數(shù)據(jù)作合理理估計(jì)。為為評價競爭爭酒店對待改造酒店店的競爭力，，它們的客客房數(shù)已被被加權(quán)計(jì)算算。競爭酒酒店總房間間加權(quán)數(shù)為為1201間。2007年至2012年，競爭市市場中酒店店入住率持持續(xù)上升，，于2012年達(dá)到頂峰峰51%。2008年，住宿需需求顯著增增加。這主主要是由于于海南作為為中國冬季季度假勝地地日益普及及。隨著入入住率的增增加，整個個市場平均均房價也持持續(xù)上漲，，于2012年達(dá)到頂峰峰人民幣874元。雖然上上述事實(shí)表表明海南作作為國內(nèi)及及入境旅客客的首選目目的地正在在日益普及及，需要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是，，酒店業(yè)績績受到島上上強(qiáng)大的季季節(jié)性模式式限制。同同時這些選選定的競爭爭酒店日均均房價仍然然落后瓊南南區(qū)域的品品牌濱海度度假勝地（（如三亞））。根據(jù)我我們與在市市場競爭中中酒店經(jīng)營營者的談話話發(fā)現(xiàn)，這這一業(yè)績差差距將不會會在短時間間里縮小。。盡管如此此，由于本本區(qū)域的基基礎(chǔ)設(shè)施將將陸續(xù)建成成，市場參參與者對提提升酒店房房價和入住住率表示樂樂觀。以下簡要介介紹我們認(rèn)認(rèn)為對待改改造酒店最最有競爭力力的酒店。。12?？谙瞾淼堑菧厝燃偌倬频旰？谟^瀾湖湖度假酒店店酒店位于海?？谖骱０栋叮嗪？诳谑兄饕牡纳虡I(yè)和購購物中心僅僅10分鐘車程，，乘車至海?？诿捞m國國際機(jī)場需需40分鐘，酒店店共提供1300平方米的會會議和宴會會設(shè)施，無無柱式設(shè)計(jì)計(jì)658平方米的五五洲宴會廳廳可最多容容納630人，另外，，位于同一一層的207平方米華府府廳、5個大小空間間不等的會會議室和1個貴賓室。。作為?？凇啊袄吓啤眹鴩H品牌酒酒店，該酒酒店在每周周中期和淡淡季仍可吸吸引到企業(yè)業(yè)和政府需需求，使得得酒店在當(dāng)當(dāng)?shù)馗偁幷哒咧械氖袌鰣霰憩F(xiàn)位于于領(lǐng)先地位位。在我們們對酒店的的調(diào)研期間間，該酒店店硬件開始始呈現(xiàn)陳舊舊狀態(tài)，軟軟件服務(wù)未未達(dá)該集團(tuán)團(tuán)應(yīng)有的水水平。鑒于于其優(yōu)越的的地理位置置、國際品品牌、設(shè)施施和市場結(jié)結(jié)構(gòu)，我們們認(rèn)為?？诳谙瞾淼菧販厝燃倬凭频陮﹂_開業(yè)后重新新定位的四四星級酒店店構(gòu)成20%的競爭力。。酒店于2010年正式開業(yè)業(yè)，建筑群群包括樓高高十八層的的豪華度假假式酒店、、樓高九層層的酒店副副樓、樓高高三層的會會所、購物物廣場、宴宴會場地，，康體中心心及溫泉水水療中心，，觀瀾湖海?？趪H高高爾夫度假假村目前擁擁有三個18洞錦標(biāo)級球球場。發(fā)展展商計(jì)劃建建造多3家高星級酒酒店，分別別與萬麗、、麗茲卡爾爾頓及萬豪豪已簽定合合作意向備備忘錄，同同時在區(qū)域域內(nèi)引進(jìn)“蘭桂坊”概念酒吧街街。我們認(rèn)認(rèn)為酒店將將對開業(yè)后后重新定位位的四星級級酒店構(gòu)成成50%的競爭力。。13海南文華大大酒店?？谙愀窭锢锢缶频甑瓴梺喼拚撜搲缶频甑昃频晡挥诤：？谑形娜A華路18號，處貿(mào)易易中心地段段，擁有包包括套房在在內(nèi)的各類類客房共318間，酒店距距離兩個國國際高爾夫夫球場僅15分鐘車程，，距離機(jī)場場僅30分鐘車程。。無柱式可可分隔的宴宴會大廳可可容納10-800人，酒店擁擁4個不同風(fēng)格格的餐飲點(diǎn)點(diǎn)；康娛設(shè)設(shè)施方面酒酒店提供室室內(nèi)恒溫游游泳池、室室外露天游游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場及兩兩個健身室室；桑拿浴浴、蒸汽浴浴、水力按按摩池、全全身保健及及足底按摩摩服務(wù)。我我們認(rèn)為酒酒店將對開開業(yè)后重新新定位的四四星級酒店店構(gòu)成25%的競爭力。。酒店位于海?？谑形餍阈愫０稌憾ǘ头繂卧?37間，預(yù)計(jì)2012年10月開業(yè)。我我們認(rèn)為酒酒店將對開開業(yè)后重新新定位的四四星級酒店店構(gòu)成10%的競爭力。。酒店位于海海南島中東東部海岸的的東嶼島上上，距瓊海海市東南大大約14公里，距海?？谀线吋s約100公里。酒店店與博鰲亞亞洲國際會會議中心相相連，每年年一度的博博鰲亞洲論論壇在那里里開幕。酒酒店于2003年首次開業(yè)業(yè)，酒店及及會議中心心為中遠(yuǎn)集集團(tuán)所有。。除了429間客房，酒酒店還擁有有豐富的休休閑設(shè)施，，包括游泳泳池、高爾爾夫球場、、水療等休休閑設(shè)施。。酒店還設(shè)設(shè)有5間餐廳和和5個酒吧。14威斯汀酒店店天利萬豪酒酒店博鰲金海岸岸溫泉大酒酒店根據(jù)我們的的理解，在在會展活動動和其他活活動較少時時。酒店入入住率很低低。酒店房房間數(shù)較多多，來博鰲鰲訪問的大大多是國內(nèi)內(nèi)游客，這這兩個原因因是其入住住率較低的的主要理由由。在我們們調(diào)研期間間，酒店?duì)顮顩r良好。。鑒于酒店店的地理位位置、市場場定位和設(shè)設(shè)施組合，，我們認(rèn)為為酒店將對對開業(yè)后重重新定位的的四星級酒酒店構(gòu)成50%的競爭力。。酒店位于海?？谕鉃┲兄行臅憾涂头繂卧?70間，預(yù)計(jì)2012年12月開業(yè)。我我們認(rèn)為酒酒店將對開開業(yè)后重新新定位的四四星級酒店店構(gòu)成10%的競爭力。。酒店位于海?？趪H會會展中心旁旁暫定客房房單元442間，預(yù)計(jì)2012年10月開業(yè)。我我們認(rèn)為酒酒店將對開開業(yè)后重新新定位的四四星級酒店店構(gòu)成15%的競爭力。。博鰲金海岸岸溫泉大酒酒店位于萬萬泉河北岸岸（海口以以南約100公里），酒酒店于2000年開業(yè)，共共有336間客房和套套房。此外外還有5個餐飲供應(yīng)應(yīng)處和1,755平方米的會會議空間。。酒店處于于良好狀態(tài)態(tài)。我們認(rèn)認(rèn)為酒店將將對開業(yè)后后重新定位位的四星級級酒店構(gòu)成成30%的競爭力。。15海南新國賓賓館?？谛虏簫u島豪生大酒酒店海口明光海海航大酒店店海南新國賓賓館東鄰海?？谙瞾淼堑菧厝燃偌倬频辍＞凭频暧?002年開業(yè)，由由海航酒酒店集團(tuán)負(fù)負(fù)責(zé)管理。。酒店共有有268間客房及套套房。酒店店具有?？诳谳^全面的的會議設(shè)施施，同時擁擁有兩家餐餐廳、一個個季節(jié)性戶戶外燒烤處處、一家大大堂酒廊以以及葡萄酒酒和雪茄吧吧，酒店處處一般狀態(tài)態(tài)。我們認(rèn)認(rèn)為酒店將將對開業(yè)后后重新定位位的四星級級酒店構(gòu)成成25%的競爭力。。?？谛虏簫u島豪生大酒酒店坐落在在?？谛虏翰簫u南渡江江入?？谔幪帲?011年12月01日正式開業(yè)業(yè)，酒店整整體建筑面面積達(dá)46000平方米，其其中包括300間客房與套套房，酒店店距離?？诳诿捞m機(jī)場場僅25分鐘車程，，到?？谑惺猩虡I(yè)區(qū)10分鐘車程，，酒店擁有有6個餐餐廳廳與與酒酒吧吧，，無無柱柱式式大大宴宴會會廳廳面面積積達(dá)達(dá)820平米米、、空空高高8.5米。。酒酒店店還還有有水水療療中中心心、、桑桑拿拿中中心心、、健健身身中中心心、、兒兒童童中中心心、、棋棋牌牌室室、、茶茶室室、、海海邊邊戶戶外外泳泳池池、、溫溫泉泉泡泡池池等等設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備。。我我們們認(rèn)認(rèn)為為酒酒店店將將對對開開業(yè)業(yè)后后重重新新定定位位的的四四星星級級酒酒店店構(gòu)構(gòu)成成25%的競競爭爭力力。。?？诳诿髅鞴夤夂：：胶酱蟠缶凭频甑曜渎溆谟邶堼埨ダツ夏下仿放c與南南海海大大道道交交匯匯處處，，距距離離海海口口美美蘭蘭國國際際機(jī)機(jī)場場僅僅20分鐘鐘的的車車程程。。酒酒店店樓樓高高188米，，共共48層。。酒酒店店設(shè)設(shè)有有客客房房331間、、公公寓寓616間（（套套））、、7套豪豪宅宅；；酒酒店店集集中中西西餐餐廳廳、、空空中中酒酒吧吧、、多多功功能能會會議議室室、、游游泳泳池池、、健健身身中中心心、、KTV、水水療療SPA以及及棋棋牌牌室室為為一一體體。。我我們們認(rèn)認(rèn)為為酒酒店店將將對對開開業(yè)業(yè)后后重重新新定定位位的的四四星星級級酒酒店店構(gòu)構(gòu)成成10%的競競爭爭力力。。16需求求分分析析我們們通通過過量量化化市市場場總總體體客客房房需需求求和和確確定定單單個個細(xì)細(xì)分分市市場場的的個個體體特特征征，，來來預(yù)預(yù)測測出出每每個個市市場場部部分分未未來來的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α?。。界定定市市場場領(lǐng)領(lǐng)域域的的短短暫暫住住宿宿需需求求主主要要由由以以下下四四個個市市場場產(chǎn)產(chǎn)生生。。細(xì)分分市市場場1會展展（（會會議議、、獎獎勵勵旅旅游游、、大大型型會會議議和和展展覽覽））細(xì)分分市市場場2團(tuán)隊(duì)隊(duì)細(xì)分分市市場場3散客客細(xì)分分市市場場4商務(wù)務(wù)散散客客根據(jù)據(jù)我我們們的的實(shí)實(shí)地地考考察察、、區(qū)區(qū)域域分分析析和和對對當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐凭频甑晔惺袌鰣龅牡牧肆私饨猓?，我我們們預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)，，在在2012年，，對對重重新新定定位位的的四四星星級級酒酒店店構(gòu)構(gòu)成成競競爭爭的的酒酒店店入入住住需需求求分分布布將將如如下下列列表表所所示示:17會展需求如上所述，，在2012年，競爭市市場的入住住需求主要要是來自會會展市場需需求，占37%，第2及第3位的團(tuán)隊(duì)與與散客市場場分別占24％及23％，相差甚甚微。鑒于于競爭市場場中包括位位于?？诘牡木频?，雖雖然，商務(wù)務(wù)散客需求求主要限于于海口（海海南島的省省會和商業(yè)業(yè)中心），，競爭市場場的商務(wù)散散客需求仍仍占大約16%。會展部分的的需求主要要考慮本地地、區(qū)域和和國際公司司的培訓(xùn)班班、會議、、產(chǎn)品發(fā)布布會、獎勵勵游或小型型會議。根根據(jù)我們對對行業(yè)的了了解，2010年以前大多多數(shù)商業(yè)會會議的住宿宿要求均集集中在在周周一至周四四平日期間間。不過，，從2011年開始會會議市場場開始趨趨向周末末開始入入住。我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，目前前大型會會展的需需求主要要集中在在博鰲及及三亞地地區(qū)。圍圍繞年度度博鰲亞亞洲論壇壇的宣傳傳和媒體體報道為為博鰲在在國內(nèi)和和國際上上作為一一個主要要會議目目的地的的知名度度做出了了很大貢貢獻(xiàn)。同同樣，海?？谝彩苁芤嬗谡偷氐胤狡髽I(yè)業(yè)的強(qiáng)勁勁需求。。然而，，鑒于當(dāng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)業(yè)和政府府的性質(zhì)質(zhì)，海口口市場上上舉行的的活動相相比博鰲鰲通常規(guī)規(guī)模較小?。?0人至150人參加））。相對對瓊南區(qū)區(qū)域而言言，海南南東北地地區(qū)酒店店舉行的的活動經(jīng)經(jīng)常以價價值為導(dǎo)導(dǎo)向。18團(tuán)隊(duì)隊(duì)需需求求我們們還還注注意意到到，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐囟榷燃偌倬凭频甑晔惺袌鰣龅牡臅拐剐栊枨笄笞褡裱r鮮明明的的季季節(jié)節(jié)模模式式（（特特別別是是對對于于商商業(yè)業(yè)獎獎勵勵旅旅游游來來說說）），，需需求求高高峰峰期期為為11月至至1月，，在在此此期期間間，，海?？诳诔浅鞘惺兄兄行男木凭频甑甑牡男栊枨笄笸ㄍǔ３Ｆ偷?。。然然而而，，2月和和8月海海南南東東北北部部地地區(qū)區(qū)酒酒店店會會議議需需求求不不高高。。博博鰲鰲亞亞洲洲論論壇壇通通常常在在4月舉舉行行，，對對于于典典型型會會議議團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)來來說說，，在在上上面面提提到到的的酒酒店店通通常常平平均均逗逗留留時時間間為為3至4晚。。會會展展需需求求受受本本地地的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長和和海海南南快快速速的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展推推動動，，我我們們預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)其其在在本本地地區(qū)區(qū)將將健健康康增增長長。。團(tuán)隊(duì)隊(duì)部部分分一一般般包包括括已已購購整整套套旅旅游游的的游游客客，，已已包包含含旅旅費(fèi)費(fèi)、、酒酒店店住住宿宿費(fèi)費(fèi)及及餐餐費(fèi)費(fèi)，，也也稱稱之之為為“全套套旅旅游游服服務(wù)務(wù)”。旅旅游游經(jīng)經(jīng)營營商商的的協(xié)協(xié)議議價價一一般般較較低低，，幫幫助助填填補(bǔ)補(bǔ)了了入入住住率率較較低低時時期期。。由由于于這這部部分分所所占占比比例例較較低低，，需需求求將將隨隨著著市市場場入入住住率率的的增增長長被被更更高高收收益益的的需需求求所所取取代代。。海南南東東北北部部雖雖是是一一個個休休閑閑目目的的地地，，卻卻不不如如三三亞亞的的知知名名度度高高。。值值得得一一提提的的是是，，長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)來來說說，，目目前前三三亞亞擁擁有有的的優(yōu)優(yōu)越越條條件件，，將將會會由由于于其其缺缺乏乏城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、交交通通及及旅旅游游秩秩序序混混亂亂而而淺淺化化其其影影響響力力，，隨隨著著海海南南東東部部沿沿岸岸的的發(fā)發(fā)展展，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)將將增增加加今今后后市市場場動動態(tài)態(tài)變變化化的的復(fù)復(fù)雜雜性性。。19散客需需求商務(wù)散散客需需求散客需需求包包括：：通過過旅行行社或或旅游游經(jīng)營營者進(jìn)進(jìn)行旅旅游的的旅客客和直直接從從酒店店購買買整套套旅游游的個個人游游客。。這方方面的的需求求主要要來自自周末末和旺旺季的的平日日。根根據(jù)我我們在在市場場上了了解發(fā)發(fā)現(xiàn)，，一些些地方方酒店店經(jīng)營營者往往往提提供半半膳溫溫泉（（HalfBoardSpaPackage）或休休閑旅旅游包包(Package)來滿足足這部部分的的需求求。這這些旅旅游包包的房房價在在入住住率較較低或或平日日時會會減低低以吸吸引需需求。。海南東北北部地區(qū)區(qū)度假酒酒店的散散客需求求主要來來自國內(nèi)內(nèi)，而這這部分的的房價收收入通常常也低于于來自國國際游客客的房價價收入（（國際游游客更愿愿意在三三亞地區(qū)區(qū)住宿））。一般般來說，，閑逸的的休閑設(shè)設(shè)施，如如高爾夫夫球場、、海灘、、湖泊、、私人泡泡湯池及及游泳池池或室外外泳池景景觀，在在吸引這這部分市市場需求求方面尤尤為重要要。鑒于于中國中中產(chǎn)階級級的興起起，我們們預(yù)計(jì)這這部分需需求將健健康增長長。商務(wù)散散客需需求在在周一一至周周四晚晚最強(qiáng)強(qiáng)，周周五、、周六六明顯顯下降降，而而周日日又會會回升升。這這部部分的的市場場需求求在11月底至至2月和7、8月時明明顯下下降，，主要要由于于商務(wù)務(wù)和會會議旅旅客去去別地地度假假所致致。商務(wù)散散客需需求主主要來來自海?？凇?。作為為海南南省會會與經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心，，重要要的政政府機(jī)機(jī)關(guān)和和主要要房地地產(chǎn)、、貿(mào)易易、食食品加加工和和制藥藥公司司均在在海口口設(shè)立立了辦辦事處處。在在這部部分的的未來來需求求主要要與海海南省省商業(yè)業(yè)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)系在在一起起，特特別是是?？诳诘貐^(qū)區(qū)。鑒鑒于上上述海海南積積極的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)前景景，我我們預(yù)預(yù)計(jì)，，此部部分的的需求求前景景可觀觀。重重新定定位的的酒店店預(yù)計(jì)計(jì)將位位于能能捕獲獲附近近塔嶺嶺工業(yè)業(yè)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有和和未來來商務(wù)務(wù)散客客需求求的位位置，，但必必須指指出，，南麗麗湖地地區(qū)的的商務(wù)務(wù)散客客住宿宿需求求在可可預(yù)見見的未未來會會保持持相對對較少少。20結(jié)論競爭市市場年年增長長率預(yù)預(yù)測2012––15入住需求與與市場概況況劃分住宿市市場的目的的在于確定定主要需求求的類型、、識別顧客客特征并估估計(jì)未來增增長趨勢。。從對本地地區(qū)的分析析出發(fā)，翻翻修的酒店店將擁有4個細(xì)分市場場需求。不不同類型的的經(jīng)濟(jì)和人人口數(shù)據(jù)已已被評估以以確定其是是否能反映映酒店需求求的變化。?；诖朔N種方法，以以下列表顯顯示了我們們預(yù)測的市市場部分增增長率。我們已對翻翻修后的酒酒店的競爭爭市場動態(tài)態(tài)進(jìn)行了審審查，并使使用以上列列表所示的的需求增長長率進(jìn)行了了對基本需需求的估算算。我們利利用了計(jì)算算得出的潛潛在需求數(shù)數(shù)據(jù)，根據(jù)據(jù)需求固有有的波動限限制和市場場領(lǐng)域的其其他因素，，我們確定定了整個市市場的需求求狀況。下下表展示了了我們對擬擬改造酒店店市場需求求增長的預(yù)預(yù)測，其中中包括住宿宿房間數(shù)和和所有其他他市場需求求。2122競爭市場住住宿需求，，2012––15競爭市場住住宿需求，，2012––15(續(xù))23我們認(rèn)為，，所有選定定競爭酒店店的穩(wěn)定市市場入住率率約為56%，根據(jù)預(yù)測測的市場供供求波動，，我們預(yù)計(jì)計(jì)，市場將將在2015年達(dá)到這個個入住率。。244.設(shè)施完善計(jì)計(jì)劃及設(shè)施施推薦酒店概念與與定位雖然待改造造酒店附近近地區(qū)還比比較落后，，但會議需需求強(qiáng)勁，，這里能夠夠提供寧靜靜的環(huán)境和和城外享受受。同時，，海南島度度假短期休休閑和周末末需求呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨勢勢。我們認(rèn)認(rèn)為該趨勢勢主要源于于國內(nèi)游客客生活水平平的日益提提高。根據(jù)據(jù)對當(dāng)?shù)囟榷燃倬频陿I(yè)業(yè)者的訪問問，我們認(rèn)認(rèn)為，一個個精心設(shè)計(jì)計(jì)的、擁有有密集會議議和娛樂設(shè)設(shè)施的度假假勝地有吸吸引休閑和和會展需求求的潛力。。因此，我我們認(rèn)為有有必要按照照市場需求求定位以四四星級酒店店標(biāo)準(zhǔn)對酒酒店進(jìn)行改改造。此外外，我們認(rèn)認(rèn)為，總體體規(guī)劃中的的球會、漁漁人碼頭、、溫泉中心心將進(jìn)一步步促進(jìn)住宿宿需求?？傮w來說，，我們認(rèn)為為翻修的酒酒店應(yīng)包括括下列內(nèi)容容：提供現(xiàn)代設(shè)設(shè)施和優(yōu)越越的自然環(huán)環(huán)境；精心設(shè)計(jì)的的園林景觀觀，與綜合合功能配置置方案中的的其他元素素融為一體體；通過裝修和和設(shè)施配備備提供高檔檔舒適的環(huán)環(huán)境；提供先進(jìn)的的會議和功功能設(shè)施，，滿足國內(nèi)內(nèi)和國際會會議和活動動（包括婚婚禮、展覽覽）需求；；齊全的娛樂樂和休閑設(shè)設(shè)施；融合當(dāng)?shù)貍鱾鹘y(tǒng)文化與與現(xiàn)代設(shè)計(jì)計(jì)的國際四四星級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)度假設(shè)施施；以及翻修的酒店店設(shè)施應(yīng)與與球會、擬擬建的溫泉泉中心及精精品酒店互互補(bǔ)。25現(xiàn)有酒店房房間構(gòu)成我們認(rèn)為，，上述酒店店定位概念念將為重新新定位的酒酒店吸引更更多的團(tuán)隊(duì)隊(duì)、散客和和會展需求求，不僅適適合于海南南東北地區(qū)區(qū)，同樣還還包括國內(nèi)內(nèi)其他地區(qū)區(qū)市場需求求。以下章節(jié)列列出了我們們對翻新酒酒店設(shè)施的的建議。這這些建議議基于我們們對現(xiàn)有和和未來市場場需求的了了解。由于于香格里拉拉、威斯汀汀及萬豪并并未開業(yè)，我們們對其硬件件構(gòu)成了解解有限，為為了深入了了解市場，，我們增加加了以下另另外3家次要競爭爭對手作比比較：?？邙欀薨０５氯鸹始壹覉@林酒店店305間客房海南南西西海海岸岸溫溫泉泉度度假假酒酒店店304間客客房房海南南文文昌昌維維嘉嘉國國際際大大酒酒店店300間客客房房26競爭爭酒酒店店的的客客房房構(gòu)構(gòu)成成請請見見以以下下列列表表。。我我們們注注意意到到，，競競爭爭酒酒店店平平均均提提供供342間客客房房和和套套房房。。海?？诳谟^觀瀾瀾湖湖度度假假酒酒店店共共提提供供525間客客房房和和套套房房，，是是目目前前選選定定競競爭爭酒酒店店中中最最大大的的一一家家。。我我們們的的分分析析還還進(jìn)進(jìn)一一步步表表明明，，市市場場上上的的套套房房平平均均占占總總客客房房數(shù)數(shù)的的10.63%。競競爭爭市市場場中中的的酒酒店店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客客房房平平均均面面積積約約30平平方方米米至至60平平方方米米。。套套房房面面積積差差距距很很大大，，從從60平方米米至176平平方米米不等等。翻新酒酒店的的空間間規(guī)劃劃中準(zhǔn)準(zhǔn)備在在1/2號號樓增增加12間間套房房，包包括原原套房房及別別墅在在內(nèi)，，套房房總數(shù)數(shù)達(dá)36間間，，占占總客客房數(shù)數(shù)的9％％，接接近市市場標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。一般來說說，設(shè)施和裝裝修預(yù)計(jì)計(jì)可以反反映酒店店國際四四星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定位位。所有有客房和和套房均均建議提提供4套裝置浴浴室。除除了標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝修和和設(shè)備，，我們建建議，客客房提供供可單獨(dú)獨(dú)控制的的冷暖空空調(diào)、純純平電視視、無線線網(wǎng)絡(luò)、、保險箱箱、迷你你吧、茶茶和咖啡啡沖泡設(shè)設(shè)備以及及浴袍和和拖鞋。。以下為競競爭市場場的客房房構(gòu)成作作比較。。27競爭分析析——客房構(gòu)成成28餐飲設(shè)施施目前，現(xiàn)現(xiàn)有酒店店提供專專門的餐餐飲中心心。該中中心提供供846座的中餐餐廳、7間包房（（最多容容納100人）、一一個58座的湖景景火鍋餐餐廳和一一個560座的露天天燒烤酒酒吧。此此外，大大堂酒廊廊位于酒酒店的主主樓。競爭酒店店提供的的餐飲設(shè)設(shè)施數(shù)量量為3個至9個不等。。437間客房的的海南瓊瓊海博鰲鰲亞洲論論壇大酒酒店擁有有9個餐飲提提供處，，是競爭爭市場中中數(shù)量最最多的。。分析發(fā)發(fā)現(xiàn)每餐餐飲點(diǎn)對對客房比比例徘徊徊在49––101之間，平平均值為為每1個餐飲點(diǎn)點(diǎn)對57間客房。。酒店功能能配置方方案中計(jì)計(jì)劃提供供以下5個餐飲點(diǎn)點(diǎn)：中餐廳；；戶外高檔檔次燒烤烤餐廳；；臨湖西餐餐廳；大堂吧；；室內(nèi)高品品味雪茄茄吧。29雖然每餐飲飲點(diǎn)對客房房比例(80)較競爭酒店店平均值高高(57)，但由于酒酒店核心市市場為會展展市場，酒酒店功能配配置方案中中已預(yù)留兩兩個室內(nèi)及及兩個戶外外的宴會場場所，加上上待南麗湖湖總體規(guī)劃劃開始實(shí)行行，餐飲設(shè)設(shè)施數(shù)目將將增加。因因此，我們們認(rèn)為，酒酒店現(xiàn)有功功能配置足足以滿足內(nèi)內(nèi)部和外部部餐飲需求求。以下為競爭爭市場的餐餐飲構(gòu)成作作比較。30競爭酒店——餐飲構(gòu)成31宴會廳與會會議廳競爭市場中中會議需求求強(qiáng)烈，437間客房的海海南博鰲索索菲特大酒酒店提供7,330平方米米的會議空空間，是競競爭市場中中最大的。。該酒店每每年舉辦博博鰲亞洲論論壇，提供供一個2,592平方米米的宴會廳廳，可容納納多達(dá)2,500名客人。然然而，若將將該酒店排排除在外，，競爭酒店店的平均會會議空間約約為1,426平方米米（即每間間客房會議議面積4平平方米）。。酒店功能配配置方案中中的會議空空間為1,882.53平方米（即即每間客房房會議面積積4.7平方米）。。酒店會議議空間與客客房的比例例符合市場場需求。以下為競爭爭市場的會會議空間構(gòu)構(gòu)成作比較較。32競爭酒店——會議空間構(gòu)成33娛樂及其他他設(shè)施我們認(rèn)為酒酒店現(xiàn)有的的娛樂設(shè)施施有限及過過于陳舊。。我們建議議增加的休休閑設(shè)施，，如室外溫溫泉泡湯池池、健身室室、Karaoke包房等等。。34改造費(fèi)用概概算35以上工程改改造費(fèi)用概概算由深圳圳市建筑裝裝飾(集團(tuán))有有限公司司提供。。酒店各部設(shè)設(shè)備、陳設(shè)設(shè)及家具項(xiàng)項(xiàng)目中包括括:酒店開業(yè)慶慶典；開辦費(fèi)；不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)。365.入住率和平平均房價預(yù)預(yù)測滲透率分析析酒店的平均均房價和入入住率是衡衡量酒店業(yè)業(yè)績和市場場價值的基基礎(chǔ)。大部部分住宿設(shè)設(shè)施的其他他收入來源源（如餐飲飲與康娛收收入）主要要受顧客人人數(shù)影響，，大部分的的開支情況況也受入住住率變化的的影響。在一定程度度上，入住住率可由酒酒店管理方方所操控。。酒店管理理公司可選選擇調(diào)低房房價以提高高入住率。。我們的預(yù)預(yù)測反映了了一個有能能力的酒店店管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)在實(shí)現(xiàn)最最佳的入住住率和平均均房價方面面所采取的的運(yùn)營策略略。酒店的市場場份額與入入住率基于于其市場預(yù)預(yù)期競爭力力，由滲透透率來量化化。滲透率率是酒店的的實(shí)際市場場份額和其其理論市場場份額的比比率。在這這個計(jì)算方方式之下，，市場份額額代表酒店店在總體市市場需求中中所占有的的份額，而而應(yīng)得份額額則代表待待改造酒店店在市場總總供應(yīng)量中中所占有的的份額下表列出了了翻新后的的酒店按市市場需求劃劃分的調(diào)整整滲透率預(yù)預(yù)測。37細(xì)分市場滲滲透率預(yù)測測2015––16重新定位的的酒店的會會展部分滲滲透率將在在酒店達(dá)到到穩(wěn)定市場場地位后增增長。翻新新后的酒店店擁有規(guī)模模恰當(dāng)?shù)墓δ茉O(shè)施，，預(yù)計(jì)能夠夠滿足現(xiàn)有有和未來的的省內(nèi)、外外會議、餐餐飲和活動動需求。鑒鑒于其在南南麗湖總體體發(fā)展規(guī)劃劃中的位置置，酒店將將迎來產(chǎn)生生豐厚利潤潤的婚禮需需求。基于于這些事實(shí)實(shí)，我們設(shè)設(shè)想酒店的的會展部分分滲透率將將超出市場場水平。因因此，我們們預(yù)計(jì)酒店店會展部分分的滲透率率將在2015年達(dá)到120%；雖然我們預(yù)預(yù)計(jì)翻新后后酒店的價價格定位將將大大高于于當(dāng)?shù)仄放婆贫燃倬频甑辏ㄈ绾Ｄ夏衔骱０稖販厝燃倬凭频辏?，我我們預(yù)計(jì)酒酒店仍然需需要通過接接待相對較較低收益的的團(tuán)隊(duì)需求求，以維持持一定水平平的基本入入住率。因因此，我們們預(yù)計(jì)酒店店團(tuán)隊(duì)部分分的滲透率率將從2015年開始穩(wěn)定定在65%；38盡管管訪訪問問海海南南的的國國內(nèi)內(nèi)和和國國際際游游客客的的主主要要選選擇擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是其其是是否否能能夠夠直直接接到到達(dá)達(dá)海海灘灘，，但但由由于于重重新新定定位位的的酒酒店店將將受受益益于于高高水水平平球球會會及及溫溫泉泉中中心心的的拉拉動動效效應(yīng)應(yīng)，，我我們們預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)，，酒酒店店散散客客部部分分的的滲滲透透率率將將大大幅幅提提高高，，酒酒店店散散客客部部分分的的滲滲透透率率將將從從2015年開開始始穩(wěn)穩(wěn)定定在在110%；以以及及由于于南南麗麗湖湖地地區(qū)區(qū)的的企企業(yè)業(yè)需需求求小小，，我我們們預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)商商務(wù)務(wù)散散客客部部分分的的滲滲透透率率較較低低。。海?？诳诘氐貐^(qū)區(qū)的的商商務(wù)務(wù)需需求求主主要要為為其其市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的競競爭爭酒酒店店來來滿滿足足。。下表列列出了了由此此產(chǎn)生生的市市場結(jié)結(jié)構(gòu)，，或按按市場場需求求劃分分的總總獲得得需求求。下表為為我們們對翻翻新后后的酒酒店直直到穩(wěn)穩(wěn)定年年的入入住率率預(yù)測測。39入住率率預(yù)測測2013––16年40結(jié)論——總?cè)胱∽÷势骄糠績r分分析競爭市市場定定位我們假假設(shè)重重新定定位的的酒店店將需需要2年才能能穩(wěn)定定下來來。因因此，，我們們預(yù)計(jì)計(jì)酒店店將于于2015年達(dá)到到穩(wěn)定定滲透透率。。鑒于于南麗麗湖地地區(qū)的的商務(wù)務(wù)散客客需求求缺失失，我我們預(yù)預(yù)計(jì)酒酒店的的滲透透率將將在競競爭市市場達(dá)達(dá)到69%，因此其其入住率率將穩(wěn)定定在38.55%。在估算酒酒店價值值時一個個最重要要的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就是其其可達(dá)平平均房價價的預(yù)測測。平均均房價更更常見的的正式定定義是每每個已售售客房的的平均價價格，用用某一時時段內(nèi)的的客房總總收益除除以銷售售客房數(shù)數(shù)。預(yù)測測的平均均房價和和入住率率用于預(yù)預(yù)估客房房收益，，客房收收益又可可作為估估算大多多數(shù)其他他收益和和開支項(xiàng)項(xiàng)目的基基礎(chǔ)。通過競爭爭性定位位來預(yù)測測酒店的的平均房房價。該該方法首首先對競競爭酒店店的平均均房價進(jìn)進(jìn)行分析析。該價價格將確確立特定定范圍用用以反映映市場特特性，如如價格敏敏感度、、需求來來源和入入住率。。酒店的的平均房房價將在在類似面面積、質(zhì)質(zhì)量、設(shè)設(shè)施、配配置、市市場定定位、地地理位置置、管理理公司、、品牌形形象和附附屬情況況等基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行定位。?？筛鶕?jù)據(jù)相關(guān)差差別相應(yīng)應(yīng)調(diào)整價價格。41基于于我我們們對對市市場場的理理解解和和對對其其他他酒酒店店平平均均房房價價的的考考量量，，我我們們將將重重新新定定位位的的酒酒店店的的平平均均房房價價按按2012年價價值值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)定定為為人人民民幣幣449.61元。。其其定定價價原原因因如如下下：：現(xiàn)有有酒酒店店將將升升級級為為國國際際四四星星級級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；走創(chuàng)創(chuàng)建建品品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，由由具具備備國國際際管管理理理理念念的的從從業(yè)業(yè)人人員員負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)經(jīng)經(jīng)營營；；合理理的的功功能能配配置置；；翻新新后后，，酒酒店店的的實(shí)實(shí)物物產(chǎn)產(chǎn)品品和和美美化化環(huán)環(huán)境境將將被被有有效效地地結(jié)結(jié)合合起起來來，，成成為為一一個個有有吸吸引引力力的的度度假假勝勝地地；；以以及及重新新定定位位的的酒酒店店是是總總體體規(guī)規(guī)劃劃的的一一部部分分，，規(guī)規(guī)劃劃擁擁有有大大量量休休閑閑和和娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施。。在入入住住率率達(dá)達(dá)到到穩(wěn)穩(wěn)定定水水平平之之前前，，平平均均房房價價的的變變化化主主要要受受酒酒店店和和市市場場相相關(guān)關(guān)因因素素影影響響。。當(dāng)當(dāng)酒酒店店入入住住率率達(dá)達(dá)到到穩(wěn)穩(wěn)定定之之后后，，平平均均房房價價通通常常在在剩剩余余經(jīng)經(jīng)濟(jì)生生命命期期內(nèi)內(nèi)將將隨隨通通貨貨膨膨脹脹率率繼繼續(xù)續(xù)增增長長。。42待改改造造酒酒店店平平均均房房價價預(yù)預(yù)測測我們們假假設(shè)設(shè)酒酒店店將將提提供供旺旺季季、、平平季季和和淡淡季季房房價價。。我們們預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)酒酒店店翻翻新新后后，，平平均均房房價價水水平平將將在在2012年至至2013年增增長長大大約約120%(與現(xiàn)現(xiàn)平平均均房房價價比比較較)，在在2013年至至2014年增增長長14.77%。從從2015年起起，，我我們們假假設(shè)設(shè)，，酒酒店店的的平平均均房房價價增增長長將將與與人人民民幣幣通通脹脹率率保保持持一一致致，，達(dá)達(dá)到到4%。酒店店預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)在在2015年的的穩(wěn)穩(wěn)定定房房價價定定位位，，反反映映了了現(xiàn)現(xiàn)有有麗麗湖湖銀銀灣灣大大酒酒店店的的實(shí)實(shí)際際凈凈房房價價增增加加了了人人民民幣幣311.85元（按2012年價格計(jì)計(jì)算，從從人民幣幣220元增長到到人民幣幣531.85元）。436.新增市場場所帶來來的市場場增量設(shè)立韓國國（首爾爾）、日日本（東東京）兩兩國辦事事處，以以擴(kuò)大日日本、韓韓國等海海外市場場的銷售售，同時時吸引冬冬天高爾爾夫長住住客戶的的市場占占有份額額。設(shè)立中國國其他一一線城市市（含港港澳臺））的代辦辦處，主主要與相相關(guān)的旅旅游企業(yè)業(yè)合作，，利用合合作關(guān)系系進(jìn)行代代辦處的的設(shè)立，，以增加加和推廣廣酒店在在中國其其他省份份和城市市的市場場占有量量。利用公司司球會資資源，大大力發(fā)展展相關(guān)的的高爾夫夫套餐產(chǎn)產(chǎn)品，加加大力度度與海南南省，中中國國內(nèi)內(nèi)其他著著名高爾爾夫球會會，甚至至世界上上著名的的高爾夫夫球會合合作，開開發(fā)和酒酒店相關(guān)關(guān)的高爾爾夫套餐餐產(chǎn)品。。與集團(tuán)其其他相關(guān)關(guān)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行聯(lián)合合推廣合合作。比比如：與與港澳國國旅的合合作，與與奧凱航航空的機(jī)機(jī)票+酒店套餐餐合作，，高爾夫夫球會和和其他相相關(guān)合作作。44增加網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣傳和和推廣渠渠道，多多方面對對酒店進(jìn)進(jìn)行品牌牌的推廣廣。如：酒店店微博推推廣折扣扣；酒店店網(wǎng)站在在線預(yù)訂訂優(yōu)惠；；與全國國、全世世界各大大GDS系統(tǒng)合作作，進(jìn)行行酒店的的推廣和和在線預(yù)預(yù)訂。（（其主要要功能可可以自由由組合機(jī)機(jī)票+酒店）團(tuán)購和會會員合作作機(jī)制的的建立與各大團(tuán)團(tuán)購網(wǎng)站站進(jìn)行長長期有限限的合作作機(jī)制，，重點(diǎn)推推廣夜間間空閑房房和情侶侶套餐組組合。與海航一一卡通或或銀行進(jìn)進(jìn)行聯(lián)名名卡的推推廣，以以達(dá)到酒酒店知名名度和會會員體系系的自主主建立。。45增加網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣傳和和推廣渠渠道，多多方面對對酒店進(jìn)進(jìn)行品牌牌的推廣廣。如：酒店店微博推推廣折扣扣；酒店店網(wǎng)站在在線預(yù)訂訂優(yōu)惠；；與全國國、全世世界各大大GDS系統(tǒng)合作作，進(jìn)行行酒店的的推廣和和在線預(yù)預(yù)訂。（（其主要要功能可可以自由由組合機(jī)機(jī)票+酒店）團(tuán)購和會會員合作作機(jī)制的的建立與各大團(tuán)團(tuán)購網(wǎng)站站進(jìn)行長長期有限限的合作作機(jī)制，，重點(diǎn)推推廣夜間間空閑房房和情侶侶套餐組組合。與海航一一卡通或或銀行進(jìn)進(jìn)行聯(lián)名名卡的推推廣，以以達(dá)到酒酒店知名名度和會會員體系系的自主主建立。。46新增市場場所帶來來的增量量據(jù)我們們的預(yù)測測，可為為酒店前前三年帶帶來15%-20%的市場占有有量，可可提高30-40%左右的客客房入住住率。如如下表所所示：47新增量市場的入住率及房晚預(yù)測細(xì)分市場來源20132014201520162017201820192020海外市場新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)7300730087601022010220102201022010220大中華區(qū)市場新增入住率8%10%12%15%15%15%15%15%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)1460014600175202190021900219002190021900高爾夫套餐新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)7300730087601022010220102201022010220網(wǎng)絡(luò)推廣新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)29202920438073007300730073007300企業(yè)合作新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)29202920438073007300730073007300合計(jì)新增入住率20%24%30%39%39%39%39%39%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)35040350404380056940569405694056940569407.收支預(yù)測測固定與浮浮動收支支分析客房收入入根據(jù)我們們前面對對入住率率和平均均房價的的預(yù)測，，以及對對可比酒酒店財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)營狀狀況的了了解，我我們已經(jīng)經(jīng)制定了了從2013年1月1日起對翻翻新和重重新定位位的400間客房酒酒店的10年收支預(yù)預(yù)測。我我們根據(jù)據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人人》的預(yù)測，，將年通通貨膨脹脹率定為為4%。此收支預(yù)預(yù)測以每每年計(jì)入入通貨膨膨脹的人人民幣為為單位。。穩(wěn)定年年旨在反反映酒店店在生命命周期中中建成、、高峰和和低谷任任一階段段中的預(yù)預(yù)期經(jīng)營營業(yè)績。。因此，，從穩(wěn)定定年份開開始的收收支預(yù)測測將不考考慮任何何異常供供求關(guān)系系以及任任何會導(dǎo)導(dǎo)致不正正常收支支的非周周期性情情況。對酒店的的營運(yùn)收收支預(yù)測測中，我我們使用用了固定定/可變成分分模型。。該模型型的前提提是酒店店收支中中有一部部分構(gòu)成成是固定定的，而而另一部部分則根根據(jù)客房房入住率率和設(shè)施施使用狀狀況而發(fā)發(fā)生變化化。根據(jù)據(jù)一個已已知的收收支水平平并計(jì)算算出其固固定和可可變部分分，從而而可以做做出相關(guān)關(guān)預(yù)測。。固定部部分僅根根據(jù)通貨貨膨脹進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，可變變成分除除考慮通通貨膨脹脹因素外外，還需需根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)生收支支的預(yù)期期客房入入住率和和設(shè)施使使用的百百分比變變化進(jìn)行行調(diào)整。。客房收入入取決入入住率和和平均房房價這兩兩個變量量。具體體參見第第5章入住率率和平均均房價預(yù)預(yù)測。48餐飲收入入水療收入入“酒店統(tǒng)一一會計(jì)制制度”將食品收收入定義義為食品品銷售所所得收入入，包括括咖啡、、牛奶奶、茶和和軟飲料料。食品品銷售不不包括員員工膳食食。食品品收入同同時還包包括會議議室租賃賃、餐飲飲服務(wù)費(fèi)費(fèi)、服務(wù)務(wù)費(fèi)和各各種宴會會雜項(xiàng)收收入。飲飲料收入入為餐廳廳和宴會會廳銷售售酒精飲飲料的收收入以及及酒吧和和酒廊銷銷售酒精精飲料和和軟飲料料的收入入。如第第4章設(shè)設(shè)施施完完善善計(jì)計(jì)劃劃及及設(shè)設(shè)施施推推所所述述，，我我們們假假設(shè)設(shè)酒酒店店將將提提供供5處餐飲飲設(shè)施施，以以為住住宿客客人和和總體體規(guī)劃劃中來來自其其他地地區(qū)的的外部部客人人提供供一個個更加加具有有吸引引力的的用餐餐氛圍圍。根據(jù)上上面的的詳細(xì)細(xì)分析析，我我們預(yù)預(yù)測，，餐飲飲收入入在穩(wěn)穩(wěn)定年年（2015年）價格格為每已已售房（（POR）人民幣幣260元。我們們認(rèn)為，，這個數(shù)數(shù)字符合合海南東東北地區(qū)區(qū)可比度度假村水水平。根據(jù)行業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，，我們預(yù)預(yù)測，水水療收入入在穩(wěn)定定年（2015年）價格格為每已已售房（（POR）人民幣幣39元。49其他收入入客房支出出其他收入入主要包包括：電電話、洗洗衣與干干洗服務(wù)務(wù)、付費(fèi)費(fèi)電視節(jié)節(jié)目和秘秘書服務(wù)務(wù)等。我我們預(yù)計(jì)計(jì)穩(wěn)定年年（2015年）其他他收入約約為每已已售房人人民幣7元?？头恐С龀鲇煽头糠夸N售所所涉及的的開支和和客房及及公共區(qū)區(qū)域維修修費(fèi)用組組成。工工資和雇雇員福利利占了此此項(xiàng)支出出相當(dāng)大大一部分分比例。。由于于管理人人員可以以根據(jù)客客房入住住率的需需要靈活活安排客客房清潔潔工、行行李員和和酒店環(huán)環(huán)衛(wèi)工的的工作安安排，大大部分酒酒店的薪薪資部分分是固定定的。酒酒店必必須時刻刻確保前前臺接待待人員、、公共區(qū)區(qū)域清潔潔工、管管家和其其他管理理人員充充足。因因此，薪薪金、工工資和員員工福利利受入住住率變化化影響不不大。傭金和客房房預(yù)訂通常常以客房銷銷售量而定定，因此對對入住率和和平均房價價的變化十十分敏感。。雖然顧客客人數(shù)受入入住率的影影響達(dá)100%，但是床單單和其他經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用受受入住率的的影響非常常微小。其其它客房部部門支出包包括清潔設(shè)設(shè)備成本、、旅行社應(yīng)應(yīng)付傭金和和預(yù)訂費(fèi)用用。我們預(yù)測酒酒店的客房房支出將與與其它相同同類型的品品牌度假酒酒店的客房房支出一致致。我們預(yù)預(yù)測穩(wěn)定年年（2015年）的客房房支出約為為每已售房房人民幣95元，即客房房收入的16.26%。50餐飲支出其他支出行政及總務(wù)務(wù)費(fèi)用營銷費(fèi)用餐飲支出由由酒店的食食品、飲料料和宴會設(shè)設(shè)施運(yùn)營所所必需的一一些項(xiàng)目開開支組成。。由于地域域因素，我我們預(yù)測酒酒店的餐飲飲支出將比比其它相同同類型酒店店的水平略略高3.5個百個點(diǎn)。。因此，我我們預(yù)計(jì)穩(wěn)穩(wěn)定年（2015年）酒店的的餐飲支出出占餐飲總總收入的63.45%。其他部門支支出由產(chǎn)生生其他收入入的相關(guān)開開支組成。。我們根據(jù)據(jù)可比歷史史經(jīng)營數(shù)據(jù)據(jù)對其他支支出做出預(yù)預(yù)測。我們們預(yù)計(jì)穩(wěn)定定年（2015年）其他支支出為總收收入的0.56%。行政及總務(wù)務(wù)開支包括括所有行政政部門員工工以及并不不直屬于任任一部門的的員工薪資資。酒店管管理和運(yùn)營營而產(chǎn)生的的相關(guān)開支支項(xiàng)目也歸歸屬于此類類開支。大大部分行政政及總務(wù)開開支都是固固定的，除除了現(xiàn)金富富余和短缺缺、信用卡卡費(fèi)用傭金金和壞賬準(zhǔn)準(zhǔn)備金。我我們預(yù)測酒酒店的行政政及總務(wù)開開支在穩(wěn)定定年（2015年）為總收收入的6.74%。營銷費(fèi)用由由所有的廣廣告、銷售售和促銷成成本組成，，旨在吸引引新的客戶戶并保持現(xiàn)現(xiàn)有客戶。。營銷的目目的是創(chuàng)建建形象、提提高酒店知知名度刺激激酒店各類類服務(wù)設(shè)施施的客戶光光臨。我們們預(yù)計(jì)酒店店將在?？诳诩皟?nèi)陸重重要城市建