《房地產(chǎn)交易與實務》課件

房地產(chǎn)交易與實務主講：崔淑霞1精選PPT房地產(chǎn)交易與實務主講：崔淑霞1精選PPT

專題一：房地產(chǎn)轉讓概述2精選PPT

專題一：房地產(chǎn)轉讓概述2精選PPT一、房地產(chǎn)轉讓概念房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為.3精選PPT一、房地產(chǎn)轉讓概念3精選PPT二、房地產(chǎn)轉讓主要方式1.買賣;2.交換;3.贈與;4.以房地產(chǎn)抵債;5.以房地產(chǎn)作家出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;6.因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;7.法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

4精選PPT二、房地產(chǎn)轉讓主要方式4精選PPT三、房地產(chǎn)轉讓的條件

一手房：五證齊全《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》；

5精選PPT三、房地產(chǎn)轉讓的條件

一手房：五證齊全5精選PPT二手房：1.二證齊全土地使用權證書；房屋所有權證書。2.被轉讓的房地產(chǎn)權利屬于可依法轉讓的類型并具備依法轉讓的條件。6精選PPT二手房：6精選PPT

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權的，不符合法定條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。7精選PPT

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓：以出讓方四、房地產(chǎn)轉讓的一般程序二手房：房地產(chǎn)轉讓一般經(jīng)過洽談、審核、估價與定價、簽訂轉讓合同(或發(fā)生、確定轉讓的法律事實)、繳納稅費、產(chǎn)權過戶登記等程序。一手房：開發(fā)商辦理過戶的義務

8精選PPT四、房地產(chǎn)轉讓的一般程序8精選PPT專題二：商品房（一手房）房地產(chǎn)交易糾紛及法律風險防范

9精選PPT專題二：商品房（一手房）房地產(chǎn)交易糾紛及法律風險防范9精選一、商品房（一手房）概述概念：一手房是指房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權后，在土地上建造并取得政府批準銷(預)售的商品房。分類：房屋根據(jù)用途分為住房和商用房。住房包括住宅、別墅和公寓,商用房包括商鋪和寫字樓。一般來說，只進行過一手交易的房子，就是一手房。還有一種情況，就是可以直接更名的房子，比如說：“賈新賀買了在開發(fā)商手中一手買了這套房子，然后在產(chǎn)證沒有辦下來之前，又賣給了冷酷一郎（需要協(xié)商）”。

10精選PPT一、商品房（一手房）概述10精選PPT二、一手房屋買賣過程1、看廣告、樓書獲悉樓盤信息；2、售樓處登記和/或簽訂意向書支付意向金；3、簽訂認購書或者定金合同；4、簽訂商品房買賣合同；5、履行合同：付款、貸款、交房、辦理產(chǎn)證11精選PPT二、一手房屋買賣過程11精選PPT建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：（一）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。

12精選PPT建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條12精選PPT三、商品房認購書糾紛的發(fā)生及解決

1、商品房認購書的內(nèi)容商品房認購書的內(nèi)容遠較正式買賣合同簡單，它大致包括以下幾部分內(nèi)容：1）客戶所認購房屋的房號、面積、單價、總價；2）買賣雙方應該簽署正式買賣合同的期限；3）認購方交納一定數(shù)額的定金，并約定如未能在約定期限內(nèi)簽署正式買賣合同，或開發(fā)商對該房屋再行銷售時，對定金的處理方式。13精選PPT三、商品房認購書糾紛的發(fā)生及解決13精選PPT2、商品房認購書的效力

我國現(xiàn)行法律對于有效合同的構成要件作了如下規(guī)定：1.主體合格；具備相應民事行為.2.意思表示真實；3.內(nèi)容符合法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定；14精選PPT2、商品房認購書的效力14精選PPT意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向對方傳達一個最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，要向對方承擔合同責任。合同的一種，如果符合商品房買賣的主要條款，即與正式的合同具有同等法律效力。15精選PPT意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向四、一手房屋買賣糾紛、風險及防范措施1、廣告樓書糾紛【案例1】廣告承諾買房可讀名校

夢想落空業(yè)主怒告開發(fā)商風險：樓書內(nèi)容未約定到合同中的風險——

一般難以追究開發(fā)商責任。防范措施：樓書介紹納入到合同中并保證明確具體，同時需要明確約定違約責任。

16精選PPT四、一手房屋買賣糾紛、風險及防范措施16精選PPT2、認購糾紛風險一：定金被沒收風險；防范措施：（1）發(fā)函稱對方拒絕簽訂合同要求雙倍返還定金；（2）或者稱雙方協(xié)商不成導致合同未能簽訂；17精選PPT2、認購糾紛17精選PPT【案例2】當事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致是否適用定金罰則

風險二：開發(fā)商以雙方返還定金方式拒絕簽訂合同防范措施：（1）通過行政手段給開發(fā)商施加壓力迫使簽約——及時；【案例3】開發(fā)商同意雙倍返還定金但拒絕簽約糾紛（2）通過法院訴訟要求雙倍返還定金并賠償機會成本損失。18精選PPT【案例2】當事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致是否適用定金罰則

3、貸款不成引發(fā)糾紛風險：貸款不成導致逾期付款承擔違約金甚至解除合同責任化解方法：（1）評估貸款可行性；（2）約定貸款不成時單方解除權；（3）考慮是否購買；（4）貸款不成責任認定為：非買房人——通常辦法政策發(fā)生變化導致無法貸款；

19精選PPT3、貸款不成引發(fā)糾紛19精選PPT4、房價下跌引發(fā)糾紛風險：要求退房得不到法院支持?；夥椒ǎ海?）看合同有否單方解除合同約定？【案例4】每平方米12000元下跌至8000元解除合同糾紛20精選PPT4、房價下跌引發(fā)糾紛20精選PPT（2）看開發(fā)商是否存在根本違約情形逾期交房、主體結構不合格、嚴重影響居住、擅自設計變更、面積誤差超出3%、逾期辦理產(chǎn)證等（3）看合同是否存在重大瑕疵（4）以由于銀行原因無法取得貸款為由主張解除合同21精選PPT（2）看開發(fā)商是否存在根本違約情形21精選PPT5、房屋質量引發(fā)糾紛風險：（1）拒絕接受房屋逾期交房違約金得不到支持，造成損失無法獲得彌補；【案例5】大門鎖無法鎖住能否拒絕收房？（2）解除合同要求得不到支持；（3）質量缺陷導致?lián)p失難以獲得支持。

22精選PPT5、房屋質量引發(fā)糾紛22精選PPT化解方法：（1）不輕易拒絕接受房屋；（2）專業(yè)人員評判房屋質量是否屬于主體結構不合格、嚴重影響居住功能；（3）對于一般質量問題，要求修復后交房或者接受房屋但是約定好修復期限；（4）一旦就質量缺陷導致?lián)p失提起訴訟，則申請質量鑒定。23精選PPT化解方法：23精選PPT6、房屋面積引發(fā)糾紛（1）面積誤差處理辦法：有約定從約定，沒有約定依司法解釋規(guī)定確定。法律依據(jù)：《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：24精選PPT6、房屋面積引發(fā)糾紛24精選PPT

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。25精選PPT

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同【案例6】少一個房間，雙倍返還房款（2）花園面積引發(fā)糾紛

【案例7】別墅花園面積大幅縮水

業(yè)主主張退房還是賠償決策：I)

是否可以退房？II)

退房是否可以主張20%違約金？III)是否可以主張賠償？IV)

訴訟中開發(fā)商要求交房是否接受房屋？26精選PPT【案例6】少一個房間，雙倍返還房款26精選PPT7、設計變更引發(fā)糾紛【案例8】（1）業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)房屋層高縮水10厘米

開發(fā)商被判賠——層高減少，判決賠償減少的建造成本（2）開發(fā)商變更房屋設計

購房者打官司索賠12萬元——落地窗變更（3）地產(chǎn)商將房屋雙陽臺變單陽臺

五業(yè)主獲賠60萬元——雙陽臺變更為單陽臺，酌情給予賠償27精選PPT7、設計變更引發(fā)糾紛27精選PPT8、逾期交房引發(fā)糾紛【案例9】（1）

40戶業(yè)主告倒創(chuàng)智贏家開發(fā)商將賠1500萬——延期交房的理由能否成立及違約金過高調整方法（2）不繳納物業(yè)管理費用拒交房,交房“潛規(guī)則”被判不合法——潛規(guī)則的代價28精選PPT8、逾期交房引發(fā)糾紛28精選PPT9、逾期辦理產(chǎn)證引發(fā)糾紛（1）房產(chǎn)證逾期沒辦成

，開發(fā)商違約須賠償——延期辦證承擔違約責任（2）購房人不能以房屋質量有問題不履行辦證義務——開發(fā)商起訴要求小業(yè)主辦證以解除保證擔保責任29精選PPT9、逾期辦理產(chǎn)證引發(fā)糾紛29精選PPT法律依據(jù)：《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。30精選PPT法律依據(jù)：30精選PPT10、侵權糾紛（1）嘉綠苑業(yè)主狀告開發(fā)商私自封閉底樓架空層,開發(fā)商一審輸了官司，架空層權屬目前仍屬法律空白——公共部位（2）開發(fā)商違規(guī)占用小區(qū)公共用地

法院判其恢復原狀——公共用地31精選PPT10、侵權糾紛31精選PPT五、房屋質量問題(一)關于收房過程中的修整1．弄清楚負責修整的是物業(yè)公司還是開發(fā)商，別被“當球踢”；2、要求修理，鍥而不舍，直到物業(yè)公司或是開發(fā)商派人來修整；3、修整方案應該獲得您的同意；4、工人入戶維修應該獲得您的允許和監(jiān)督。32精選PPT五、房屋質量問題32精選PPT（二）關于解約和索賠根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條，因商品房主體結構質量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權請求解除合同和賠償損失。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，因商品房質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。1.購房人有權解除合同的，僅限于房屋主體結構不合格問題或是商品房質量問題嚴重影響正常居住使用的情況，地面的輕微不平整、墻上的細微裂縫等都不在此列。33精選PPT（二）關于解約和索賠33精選PPT2.行使該條權利，需要經(jīng)過檢測機構的核驗，否則對于“房屋主體結構不合格”或是“商品房質量問題嚴重影響正常居住使用”這種比較專業(yè)的標準，很難舉證。3.收房的時候，對于商品房質量問題的存在，一定要書面與開發(fā)商達成協(xié)議或是備注，不要隨意在“承認房屋不存在質量問題”的文件上簽字，以免喪失自己應有的權利。4.開發(fā)商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能導致購房人該項權利的喪失，因此一旦發(fā)現(xiàn)商品房質量問題，請您一定要及時處理。34精選PPT2.行使該條權利，需要經(jīng)過檢測機構的核驗，否則對于“房屋主（三）關于檢測（四）關于解決糾紛的途徑1.投訴;一些城市的行政主管部門已經(jīng)開始設立投訴部門，當您發(fā)現(xiàn)施工質量問題的時候，可以向本地的行政管理部門投訴。2.仲裁3.訴訟35精選PPT（三）關于檢測35精選PPT一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。36精選PPT一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”專題三：二手房房地產(chǎn)交易糾紛及法律風險防范37精選PPT37精選PPT一、二手房概述概念：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。38精選PPT一、二手房概述38精選PPT二、

二手房買賣過程1、賣方至中介掛牌；2、買方看房；3、買賣雙方與中介一起達成買賣定金協(xié)議；4、買賣雙方及中介簽訂買賣合同；5、賣方付款；6、買方貸款并辦理過戶及抵押登記手續(xù)；7、賣方交付房屋。39精選PPT二、

二手房買賣過程39精選PPT三、

二手房買賣糾紛及風險防范賣方風險及防范方法：1、產(chǎn)證原件交付給中介風險：房屋被賣等風險——產(chǎn)證原件自行保存；2、因房價上漲而拒絕簽訂買賣合同風險：雙倍返還定金+損失酌情賠償風險——一旦簽訂定金協(xié)議，則不宜反悔；3、因房價下跌而未能簽訂買賣合同風險：沒收定金尚不能抵銷降價損失風險——增加定金數(shù)額（房價20%均可）；40精選PPT三、

二手房買賣糾紛及風險防范40精選PPT4、黑白合同風險：做低房價風險——簽訂補充協(xié)議且就差價部分先行支付；

判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同

簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。41精選PPT4、黑白合同風險：做低房價風險——簽訂補充協(xié)議且就差價部分先5、買方付款不直接支付給賣方風險：賣方因中介倒閉、攜款潛逃而無法獲得房款——要求買方直接支付給賣方。42精選PPT5、買方付款不直接支付給賣方風險：賣方因中介倒閉、攜款潛逃而專題四：房屋買賣過程中的五大優(yōu)先購買權43精選PPT43精選PPT

一、承租人有優(yōu)先購買權根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有權人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！倍?、共有人有優(yōu)先購買權《城市私有房屋管理條例》第20條規(guī)定：“房屋所有權人有權出賣共有房屋，須提交共有人同意的證書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權?！比绻课莸某凶夂凸灿腥送瑫r主張儔購買權時，應先由共有人購買，如共有人放棄行使其優(yōu)先購買權，可由承租人優(yōu)先購買。

44精選PPT一、承租人有優(yōu)先購買權44精選PPT三、個人以標準價購買的公有住房，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權。1994年《國務院善于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定：“職工以標準價購買的住房，一般住用五年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權、租用權，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權、租用權?！?5精選PPT三、個人以標準價購買的公有住房，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權。45四、出賣國家或單位以各種形式補貼購建的房屋，原出售單位有優(yōu)先購買條件。五、承典人有優(yōu)先購買權。房屋所有權人將房屋典當后要將其房屋出售時，在同等條件下承典人有優(yōu)先購買權。46精選PPT四、出賣國家或單位以各種形式補貼購建的房屋，原出售單位有優(yōu)先專題五：我國土地權屬法律相關問題47精選PPT專題五：我國土地權屬法律相關問題47精選PPT一、土地權屬簡介土地權利是一束權利的集合，除所有權外，還有使用權、抵押權等物權及租賃債權。土地權利的主體是集體土地所有者、國有土地使用者、集體土地使用者和土地他項權利者；客體是土地權屬的界址、土地權屬面積、土地用途、土地使用條件、土地等級和價格等。土地所有權人和使用權人享有的土地權利受法律保障。當國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權、他項權利等土地權利變更時，必須由土地權利主體提出申請，經(jīng)過權屬審核后進行變更登記，辦發(fā)證書，否則不具有法律效力。土地權利可能因主體違反法律規(guī)定被剝，也可能由于某種原因造成結束或停止。土地權利人可以放棄其擁有的各項土地權利。土地權利可以通過劃撥、租賃、交換等各種形式轉移。確定土地權屬性質，必須查清土地的權屬來源，即土地所有者或使用者最初取得土地的方式。48精選PPT48精選PPT二、土地權屬分類目前，中國土地權屬單位主要有以下幾種：①鄉(xiāng)、村集體經(jīng)濟組織；②依法直接從國家取得國有土地使用權的單位和個人；③使用集體土地進行非農(nóng)建設的單位和個人；④跨地區(qū)國有工程設施一般以業(yè)務主管機關為土地登記單位。非法占用、買賣、租賃土地形成的用地單位，均不能成為土地權屬單位。土地權屬變更一般有以下幾種情形：①依法征用或劃撥土地，依法有償出讓、轉讓土地；②新建、擴建、改建、買賣、繼承、贈送、交換、分割地上建筑物或其他附屬物；③依法增減、交換、調整土地或分割、合并土地；④機構調整、企業(yè)兼并；土地使用權的收回。49精選PPT二、土地權屬分類49精選PPT三、土地權屬所有權制度土地權屬制度，包括土地的所有權制度和土地的使用權制度?，F(xiàn)行土地制度，是指涉及土地權屬法律制度以及土地權屬流通的法律制度，還包括土地利用管制的法律制度。這里所說土地權屬不僅指土地的所有權制度，還包括土地的使用權制度；相應地，土地權屬的流通制度也包括土地所有權和土地使用權的流通制度。除此之外，為了合理利用土地，國家還制定了土地利用管制的法律制度。現(xiàn)行的土地所有權制度與國家推行的社會制度即公有制是相適應的。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。50精選PPT三、土地權屬所有權制度50精選PPT四、使用權制度土地使用權制度，應視使用者使用土地的所有權性質而定。一般情況下，農(nóng)民使用本集體所有的土地是無償?shù)摹２粌H如此，由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無償?shù)?，比如宅基地。對于國有土地來說，除了法律規(guī)定的無償使用者外，中國公民住宅使用的國有土地都是有償?shù)摹?1精選PPT四、使用權制度51精選PPT法律依據(jù)《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定的更清楚，第二條規(guī)定“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！薄叭袼校磭宜型恋氐乃袡嘤蓢鴦赵捍韲倚惺??！薄吨腥A人民共和國農(nóng)業(yè)法》也有類似的規(guī)定。52精選PPT法律依據(jù)52精選PPT土地權屬

《中華人民共和國土地管理法》第二條第五款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外?！薄吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三條規(guī)定也有類似規(guī)定。53精選PPT土地權屬53精選PPT五、土地所有權的公與私問題

一個國有或集體企業(yè)的老板，無需為企業(yè)的虧損或破產(chǎn)承擔任何實際意義上的責任。這是在同等條件下公有制企業(yè)無法與私營企業(yè)競爭的原因所在。集體土地被征用變?yōu)閲型恋刂螅绻茨芎芸鞂⑵涫褂脵喑鲎?，接下來就是該幅土地的荒蕪或者土地利用價值的降低（如水土流失或被固體或液體廢棄物污染），這是因為沒有具體的使用人，導致土地管理者的缺位（形式上是政府機關但實際上不存在）?！?/p>

54精選PPT五、土地所有權的公與私問題54精選PPT六、土地的公有與地上建筑的私有問題

土地的國家所有和集體所有，是由國家法律明確規(guī)定的。國家法律又承認建筑物可以由自然人也即私人所有。這些私有的建筑不可能成為空中樓閣，它必須建立在現(xiàn)實的土地之上。也就是說，私有的建筑所占有的土地必然是公有的，房屋主人所擁有的只能是該處房屋占有土地的使用權。土地與其上的房屋只能作為一個整體，而房屋和土地卻可以分別為不同的主體所擁有。這樣，必然帶來難以調和的矛盾。①、日益顯現(xiàn)的舊城區(qū)拆遷矛盾②、未申請繼續(xù)使用土地的房屋存廢問題

55精選PPT六、土地的公有與地上建筑的私有問題55精選PPT七、國有土地的公民有償使用問題

國有土地的公民有償使用，基于國有土地的有償使用法律制度。國有土地有償使用在《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中均有規(guī)定。土地有償使用法律制度，有助于使用人珍惜土地，可以避免土地資源浪費。這種規(guī)定只應適用于法人或具有經(jīng)營目的的個人。對于僅僅用于滿足公民居住的公民也采取土地有償使用制度則顯得非常荒唐。

56精選PPT七、國有土地的公民有償使用問題56精選PPT八、流通制度

土地權屬流通制度指的是土地所有權和土地使用權轉移的法律制度。因為我國土地所有權形式采取的是國家所有和農(nóng)村集體所有，土地所有權的轉移也只能發(fā)生在這兩個權利主體之間；而土地使用權的轉移則可發(fā)生于各種主體之間，包括國家、法人單位和作為自然人的個人。

一）土地所有權的轉移制度57精選PPT八、流通制度57精選PPT二）土地征用制度的濫用

《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》均規(guī)定了國家對農(nóng)業(yè)集體土地的征用制度。

58精選PPT二）土地征用制度的濫用58精選PPT59精選PPT59精選PPT房地產(chǎn)交易與實務主講：崔淑霞60精選PPT房地產(chǎn)交易與實務主講：崔淑霞1精選PPT

專題一：房地產(chǎn)轉讓概述61精選PPT

專題一：房地產(chǎn)轉讓概述2精選PPT一、房地產(chǎn)轉讓概念房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為.62精選PPT一、房地產(chǎn)轉讓概念3精選PPT二、房地產(chǎn)轉讓主要方式1.買賣;2.交換;3.贈與;4.以房地產(chǎn)抵債;5.以房地產(chǎn)作家出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;6.因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;7.法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

63精選PPT二、房地產(chǎn)轉讓主要方式4精選PPT三、房地產(chǎn)轉讓的條件

一手房：五證齊全《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》；

64精選PPT三、房地產(chǎn)轉讓的條件

一手房：五證齊全5精選PPT二手房：1.二證齊全土地使用權證書；房屋所有權證書。2.被轉讓的房地產(chǎn)權利屬于可依法轉讓的類型并具備依法轉讓的條件。65精選PPT二手房：6精選PPT

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權的，不符合法定條件的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。66精選PPT

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓：以出讓方四、房地產(chǎn)轉讓的一般程序二手房：房地產(chǎn)轉讓一般經(jīng)過洽談、審核、估價與定價、簽訂轉讓合同(或發(fā)生、確定轉讓的法律事實)、繳納稅費、產(chǎn)權過戶登記等程序。一手房：開發(fā)商辦理過戶的義務

67精選PPT四、房地產(chǎn)轉讓的一般程序8精選PPT專題二：商品房（一手房）房地產(chǎn)交易糾紛及法律風險防范

68精選PPT專題二：商品房（一手房）房地產(chǎn)交易糾紛及法律風險防范9精選一、商品房（一手房）概述概念：一手房是指房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權后，在土地上建造并取得政府批準銷(預)售的商品房。分類：房屋根據(jù)用途分為住房和商用房。住房包括住宅、別墅和公寓,商用房包括商鋪和寫字樓。一般來說，只進行過一手交易的房子，就是一手房。還有一種情況，就是可以直接更名的房子，比如說：“賈新賀買了在開發(fā)商手中一手買了這套房子，然后在產(chǎn)證沒有辦下來之前，又賣給了冷酷一郎（需要協(xié)商）”。

69精選PPT一、商品房（一手房）概述10精選PPT二、一手房屋買賣過程1、看廣告、樓書獲悉樓盤信息；2、售樓處登記和/或簽訂意向書支付意向金；3、簽訂認購書或者定金合同；4、簽訂商品房買賣合同；5、履行合同：付款、貸款、交房、辦理產(chǎn)證70精選PPT二、一手房屋買賣過程11精選PPT建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：（一）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。

71精選PPT建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條12精選PPT三、商品房認購書糾紛的發(fā)生及解決

1、商品房認購書的內(nèi)容商品房認購書的內(nèi)容遠較正式買賣合同簡單，它大致包括以下幾部分內(nèi)容：1）客戶所認購房屋的房號、面積、單價、總價；2）買賣雙方應該簽署正式買賣合同的期限；3）認購方交納一定數(shù)額的定金，并約定如未能在約定期限內(nèi)簽署正式買賣合同，或開發(fā)商對該房屋再行銷售時，對定金的處理方式。72精選PPT三、商品房認購書糾紛的發(fā)生及解決13精選PPT2、商品房認購書的效力

我國現(xiàn)行法律對于有效合同的構成要件作了如下規(guī)定：1.主體合格；具備相應民事行為.2.意思表示真實；3.內(nèi)容符合法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定；73精選PPT2、商品房認購書的效力14精選PPT意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向對方傳達一個最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，要向對方承擔合同責任。合同的一種，如果符合商品房買賣的主要條款，即與正式的合同具有同等法律效力。74精選PPT意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向四、一手房屋買賣糾紛、風險及防范措施1、廣告樓書糾紛【案例1】廣告承諾買房可讀名校

夢想落空業(yè)主怒告開發(fā)商風險：樓書內(nèi)容未約定到合同中的風險——

一般難以追究開發(fā)商責任。防范措施：樓書介紹納入到合同中并保證明確具體，同時需要明確約定違約責任。

75精選PPT四、一手房屋買賣糾紛、風險及防范措施16精選PPT2、認購糾紛風險一：定金被沒收風險；防范措施：（1）發(fā)函稱對方拒絕簽訂合同要求雙倍返還定金；（2）或者稱雙方協(xié)商不成導致合同未能簽訂；76精選PPT2、認購糾紛17精選PPT【案例2】當事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致是否適用定金罰則

風險二：開發(fā)商以雙方返還定金方式拒絕簽訂合同防范措施：（1）通過行政手段給開發(fā)商施加壓力迫使簽約——及時；【案例3】開發(fā)商同意雙倍返還定金但拒絕簽約糾紛（2）通過法院訴訟要求雙倍返還定金并賠償機會成本損失。77精選PPT【案例2】當事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致是否適用定金罰則

3、貸款不成引發(fā)糾紛風險：貸款不成導致逾期付款承擔違約金甚至解除合同責任化解方法：（1）評估貸款可行性；（2）約定貸款不成時單方解除權；（3）考慮是否購買；（4）貸款不成責任認定為：非買房人——通常辦法政策發(fā)生變化導致無法貸款；

78精選PPT3、貸款不成引發(fā)糾紛19精選PPT4、房價下跌引發(fā)糾紛風險：要求退房得不到法院支持?；夥椒ǎ海?）看合同有否單方解除合同約定？【案例4】每平方米12000元下跌至8000元解除合同糾紛79精選PPT4、房價下跌引發(fā)糾紛20精選PPT（2）看開發(fā)商是否存在根本違約情形逾期交房、主體結構不合格、嚴重影響居住、擅自設計變更、面積誤差超出3%、逾期辦理產(chǎn)證等（3）看合同是否存在重大瑕疵（4）以由于銀行原因無法取得貸款為由主張解除合同80精選PPT（2）看開發(fā)商是否存在根本違約情形21精選PPT5、房屋質量引發(fā)糾紛風險：（1）拒絕接受房屋逾期交房違約金得不到支持，造成損失無法獲得彌補；【案例5】大門鎖無法鎖住能否拒絕收房？（2）解除合同要求得不到支持；（3）質量缺陷導致?lián)p失難以獲得支持。

81精選PPT5、房屋質量引發(fā)糾紛22精選PPT化解方法：（1）不輕易拒絕接受房屋；（2）專業(yè)人員評判房屋質量是否屬于主體結構不合格、嚴重影響居住功能；（3）對于一般質量問題，要求修復后交房或者接受房屋但是約定好修復期限；（4）一旦就質量缺陷導致?lián)p失提起訴訟，則申請質量鑒定。82精選PPT化解方法：23精選PPT6、房屋面積引發(fā)糾紛（1）面積誤差處理辦法：有約定從約定，沒有約定依司法解釋規(guī)定確定。法律依據(jù)：《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：83精選PPT6、房屋面積引發(fā)糾紛24精選PPT

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。84精選PPT

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同【案例6】少一個房間，雙倍返還房款（2）花園面積引發(fā)糾紛

【案例7】別墅花園面積大幅縮水

業(yè)主主張退房還是賠償決策：I)

是否可以退房？II)

退房是否可以主張20%違約金？III)是否可以主張賠償？IV)

訴訟中開發(fā)商要求交房是否接受房屋？85精選PPT【案例6】少一個房間，雙倍返還房款26精選PPT7、設計變更引發(fā)糾紛【案例8】（1）業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)房屋層高縮水10厘米

開發(fā)商被判賠——層高減少，判決賠償減少的建造成本（2）開發(fā)商變更房屋設計

購房者打官司索賠12萬元——落地窗變更（3）地產(chǎn)商將房屋雙陽臺變單陽臺

五業(yè)主獲賠60萬元——雙陽臺變更為單陽臺，酌情給予賠償86精選PPT7、設計變更引發(fā)糾紛27精選PPT8、逾期交房引發(fā)糾紛【案例9】（1）

40戶業(yè)主告倒創(chuàng)智贏家開發(fā)商將賠1500萬——延期交房的理由能否成立及違約金過高調整方法（2）不繳納物業(yè)管理費用拒交房,交房“潛規(guī)則”被判不合法——潛規(guī)則的代價87精選PPT8、逾期交房引發(fā)糾紛28精選PPT9、逾期辦理產(chǎn)證引發(fā)糾紛（1）房產(chǎn)證逾期沒辦成

，開發(fā)商違約須賠償——延期辦證承擔違約責任（2）購房人不能以房屋質量有問題不履行辦證義務——開發(fā)商起訴要求小業(yè)主辦證以解除保證擔保責任88精選PPT9、逾期辦理產(chǎn)證引發(fā)糾紛29精選PPT法律依據(jù)：《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。89精選PPT法律依據(jù)：30精選PPT10、侵權糾紛（1）嘉綠苑業(yè)主狀告開發(fā)商私自封閉底樓架空層,開發(fā)商一審輸了官司，架空層權屬目前仍屬法律空白——公共部位（2）開發(fā)商違規(guī)占用小區(qū)公共用地

法院判其恢復原狀——公共用地90精選PPT10、侵權糾紛31精選PPT五、房屋質量問題(一)關于收房過程中的修整1．弄清楚負責修整的是物業(yè)公司還是開發(fā)商，別被“當球踢”；2、要求修理，鍥而不舍，直到物業(yè)公司或是開發(fā)商派人來修整；3、修整方案應該獲得您的同意；4、工人入戶維修應該獲得您的允許和監(jiān)督。91精選PPT五、房屋質量問題32精選PPT（二）關于解約和索賠根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條，因商品房主體結構質量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權請求解除合同和賠償損失。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，因商品房質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同和賠償損失。1.購房人有權解除合同的，僅限于房屋主體結構不合格問題或是商品房質量問題嚴重影響正常居住使用的情況，地面的輕微不平整、墻上的細微裂縫等都不在此列。92精選PPT（二）關于解約和索賠33精選PPT2.行使該條權利，需要經(jīng)過檢測機構的核驗，否則對于“房屋主體結構不合格”或是“商品房質量問題嚴重影響正常居住使用”這種比較專業(yè)的標準，很難舉證。3.收房的時候，對于商品房質量問題的存在，一定要書面與開發(fā)商達成協(xié)議或是備注，不要隨意在“承認房屋不存在質量問題”的文件上簽字，以免喪失自己應有的權利。4.開發(fā)商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能導致購房人該項權利的喪失，因此一旦發(fā)現(xiàn)商品房質量問題，請您一定要及時處理。93精選PPT2.行使該條權利，需要經(jīng)過檢測機構的核驗，否則對于“房屋主（三）關于檢測（四）關于解決糾紛的途徑1.投訴;一些城市的行政主管部門已經(jīng)開始設立投訴部門，當您發(fā)現(xiàn)施工質量問題的時候，可以向本地的行政管理部門投訴。2.仲裁3.訴訟94精選PPT（三）關于檢測35精選PPT一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。95精選PPT一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”專題三：二手房房地產(chǎn)交易糾紛及法律風險防范96精選PPT37精選PPT一、二手房概述概念：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。97精選PPT一、二手房概述38精選PPT二、

二手房買賣過程1、賣方至中介掛牌；2、買方看房；3、買賣雙方與中介一起達成買賣定金協(xié)議；4、買賣雙方及中介簽訂買賣合同；5、賣方付款；6、買方貸款并辦理過戶及抵押登記手續(xù)；7、賣方交付房屋。98精選PPT二、

二手房買賣過程39精選PPT三、

二手房買賣糾紛及風險防范賣方風險及防范方法：1、產(chǎn)證原件交付給中介風險：房屋被賣等風險——產(chǎn)證原件自行保存；2、因房價上漲而拒絕簽訂買賣合同風險：雙倍返還定金+損失酌情賠償風險——一旦簽訂定金協(xié)議，則不宜反悔；3、因房價下跌而未能簽訂買賣合同風險：沒收定金尚不能抵銷降價損失風險——增加定金數(shù)額（房價20%均可）；99精選PPT三、

二手房買賣糾紛及風險防范40精選PPT4、黑白合同風險：做低房價風險——簽訂補充協(xié)議且就差價部分先行支付；

判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同

簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。100精選PPT4、黑白合同風險：做低房價風險——簽訂補充協(xié)議且就差價部分先5、買方付款不直接支付給賣方風險：賣方因中介倒閉、攜款潛逃而無法獲得房款——要求買方直接支付給賣方。101精選PPT5、買方付款不直接支付給賣方風險：賣方因中介倒閉、攜款潛逃而專題四：房屋買賣過程中的五大優(yōu)先購買權102精選PPT43精選PPT

一、承租人有優(yōu)先購買權根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有權人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。”二、共有人有優(yōu)先購買權《城市私有房屋管理條例》第20條規(guī)定：“房屋所有權人有權出賣共有房屋，須提交共有人同意的證書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權?！比绻课莸某凶夂凸灿腥送瑫r主張儔購買權時，應先由共有人購買，如共有人放棄行使其優(yōu)先購買權，可由承租人優(yōu)先購買。

103精選PPT一、承租人有優(yōu)先購買權44精選PPT三、個人以標準價購買的公有住房，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權。1994年《國務院善于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定：“職工以標準價購買的住房，一般住用五年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權、租用權，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權、租用權?！?04精選PPT三、個人以標準價購買的公有住房，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權。45四、出賣國家或單位以各種形式補貼購建的房屋，原出售單位有優(yōu)先購買條件。五、承典人有優(yōu)先購買權。房屋所有權人將房屋典當后要將其房屋出售時，在同等條件下承典人有優(yōu)先購買權。105精選PPT四、出賣國家或單位以各種形式補貼購建的房屋，原出售單位有優(yōu)先專題五：我國土地權屬法律相關問題106精選PPT專題五：我國土地權屬法律相關問題47精選PPT一、土地權屬簡介土地權利是一束權利的集合，除所有權外，還有使用權、抵押權等物權及租賃債權。土地權利的主體是集體土地所有者、國有土地使用者、集體土地使用者和土地他項權利者；客體是土地權屬的界址、土地權屬面積、土地用途、土地使用條件、土地等級和價格等。土地所有權人和使用權人享有的土地權利受法律保障。當國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權、他項權利等土地權利變更時，必須由土地權利主體提出申請，經(jīng)過權屬審核后進行變更登記，辦發(fā)證書，否則不具有法律效力。土地權利可能因主體違反法律規(guī)定被剝，也可能由于某種原因造成結束或停止。土地權利人可以放棄其擁有的各項土地權利。土地權利可以通過劃撥、租賃、交換等各種形式轉移。確定土地權屬性質，必須查清土地的權屬來源，即土地所有者或使用者最初取得土地的方式。107精選PPT48精選PPT二、土地權屬分類目前，中國土地權屬單位主要有以下幾種：①鄉(xiāng)、村集體經(jīng)濟組織；②依法直接從國家取得國有土地使用權的單位和個人；③使用集體土地進行非農(nóng)建設的單位和個人；④跨地區(qū)國有工程設施一般以業(yè)務主管機關為土地登記單位。非法占用、買賣、租賃土地形成的用地單位，均不能成為土地權屬單位。土地權屬變更一般有以下幾種情形：①依法征用或劃撥土地，依法有償出讓、轉讓土地；②新建、擴