國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba

在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀

國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內經(jīng)濟復蘇強勁1月20日，國家統(tǒng)計局公布2010年GDP同比增長10.3%，繼續(xù)在全球引領經(jīng)濟強勁復蘇，經(jīng)濟二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費在去年一直保持著穩(wěn)定的增長。經(jīng)濟持續(xù)高速增長社會消費保持穩(wěn)定增長國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長國際經(jīng)濟復蘇引致貿易出口維持高速穩(wěn)定增長從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔心歐債危機而影響出口的擔憂是多余的，去年出口的平均增速達到30%左右，為經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認定當?shù)卣拶徏殑t缺乏明確時間表，預計最早要到春節(jié)后出臺。何為第三套房，其中涉及有住房共有產(chǎn)權的家庭和個人，共有產(chǎn)權部分按比例算，還是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，還是僅家庭在當?shù)刈》刻讛?shù)。各地房產(chǎn)信息登記體系完善程度不相同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)登記信息全，三線城市實施限購難度大。“新國八條”簡析

4.17國務院令

1.26“新國八條”

限購對象

商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市

限購對象

對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。

有1套住房的當?shù)鼐用?、能夠提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用裣拶?套住房；對已有2套及以上住房的當?shù)鼐用瘛⒂?套及以上住房、無法提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用駮和Ｙ彿?/p>

國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!總結“新國八條”簡析新國八條并沒有突破2010年兩輪調控政策的手段范圍，基本上仍舊是前兩輪調控政策的重復和略為加強，漏洞較多，細節(jié)明確度不高。只有嚴格的明確三套房界定，嚴格執(zhí)行長期的、全國范圍內的限購，政策才可能達到抑制投機炒作，降低住房需求的目的。滬九條基本原封不動照搬新國八條內容，唯一不同的內容是保障房數(shù)字：全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)；拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶)；規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。新國八條的效果仍舊要看各地執(zhí)行情況。國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!收入用途免稅面積稅率計算公式征收對象上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地對比：上海房產(chǎn)稅細則年應納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%家庭新購且屬于第二套及以上住房的，人均不超過60平米的新購住房免稅，人均超過60平米的對屬新購住房超出部分面積按暫行辦法征收房產(chǎn)稅；持本市居住證滿3年新購住房屬唯一住房的暫免征收，不滿3年而新購住房的按暫行辦法征收，待3年滿后予以退還對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出本市居民家庭在本市新購且屬于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!不改變供應情況下，短期效果兩個版本的房產(chǎn)稅效果都不大ⅣⅢⅡⅠ寬稅基低低端低收入人群影響更大；稅收對高端市場影響較小低端自住需求被完全壓抑；高端需求受到的影響類似短時間大幅加息，基于財務原因，或出現(xiàn)住宅拋售高潮；整個市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，市場萎縮稅率窄高低端自住需求基本不受影響；稅收對高端市場影響較?。皇袌霾粫霈F(xiàn)明顯變化，政策無效低端自住需求基本不受影響，或有部分高端需求進入低端市場，價格存在上升可能；高端需求受影響較大，市場出現(xiàn)波動現(xiàn)行稅率和只對高端或新增住宅收稅條件下，房產(chǎn)稅政策對于需求影響是中性的，無法明顯抑制需求。但房產(chǎn)稅可以調節(jié)人們對于房價預期，當長期稅收達到一定程度之后，再加上營業(yè)稅、契稅、增值稅、中介費等支出后，炒房人將發(fā)覺中短期炒賣將無利可圖，將打消投機行為。上海重慶房產(chǎn)稅簡析國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!兩地比較：上海的細節(jié)漏洞多但管制范圍大于重慶上海房產(chǎn)稅認定復雜，購房人不易清楚自己是否屬于免稅范疇。且辦理查詢申請時，需要提供多種材料，一旦材料不齊，較易卡殼。由官方操作的復雜認定程序和交易手續(xù)或成為給需求降溫的最后一根稻草。上海房產(chǎn)稅嚴格限制多套購房，房產(chǎn)稅額根據(jù)買入價格征收，由于上海房屋價格高于重慶，且對于超免征面積外的普通住宅同樣征稅。因此稅收范圍大于重慶。房產(chǎn)稅對上海影響比重慶略大。上海重慶房產(chǎn)稅簡析權屬轉移才征稅未登記城鎮(zhèn)住宅和小產(chǎn)權房不在收稅行列第三套房認定標準模糊，缺乏實際操作力細節(jié)漏洞未明確惡意欠稅的懲罰措施住宅存在非家庭共有產(chǎn)權，人均擁有面積確定難未公布上年度全市商品住宅銷售均價減免申請的六樣材料契稅完稅憑證交易合同/房屋交接書購房人及其家庭成員身份證購房人的戶籍居住/和婚姻狀況無房同住人及其家庭成員的身份證、戶籍和婚姻狀況

其他有關書面證明文件、資料

國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!兩地比較：重慶房產(chǎn)稅對需求影響小

單價超過09-10年均價的4倍應按照1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅應納稅額=（200-100）×2×1.2%=2.4萬元2.4萬元僅占房屋總價400萬元的0.6%購買單價高于3倍以上住房的多為看好重慶未來增值的實力買家投資需求e.g單價2萬元/㎡200㎡

單價在09-10年均價的2.4倍應按照0.5%的稅率征收房產(chǎn)稅應納稅額=（150-100）×1.2×0.5%=0.3萬元0.3萬元僅占房屋總價180萬元的0.167%重慶當?shù)馗纳菩约彝?，為購買此類住房的主要客群改善性需求e.g單價1.2萬元/㎡150㎡商品住宅成交均價2009年4179元/㎡2010年5762元/㎡兩年均價4970.5元/㎡由于受到免稅面積較大的影響，重慶房產(chǎn)稅的推出無論是對于當?shù)馗纳菩约彝?，抑或是外來購房者都不會造成太大的負擔，其更趨向于是一種征收手段。若只有房產(chǎn)稅試點，對當?shù)刈≌枨笥绊懖淮?。上海重慶房產(chǎn)稅簡析國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!但房產(chǎn)稅＋嚴格限購＋加息的疊加效果能量巨大上海重慶房產(chǎn)稅簡析限購令嚴格執(zhí)行將短期內阻止大部分跨區(qū)域投資投機需求房產(chǎn)稅影響購房者對于未來房價上漲的預期值，加強居民觀望看跌心理從短期影響看，房產(chǎn)稅將加劇市場觀望氣氛，并降低剛需購房者短期看漲住宅價格的預期；限購措施是實際減少住宅交易，降低需求的行政調控；多次加息后，對于購房人和房屋持有人的實際影響和心理影響同樣巨大，既是降低對于住宅的實際需求，又是提升還款壓力，促進投機者拋盤的手段。預計短期加息仍會繼續(xù)。三者結合是短期內住宅供應無法加大時，調控住宅實際需求的最強硬手段；房產(chǎn)稅＋限購＋加息的組合拳將通過供求非市場化平衡達到迅速降低需求，控制房價的效果。100萬30年08年利率10.20加息12.26加息2.9加息首套房85折貸款利率5.05%5.22%5.44%5.61%月還款5398.825502.855640.35747.1增加支出－104.03241.48348.28增加比例－1.89%4.28%6.06%二套房1.1倍貸款利率6.53%6.75%7.04%7.26%月還款6340.426488.646679.916828.55增加支出－148.22339.49488.13增加比例－2.28%5.08%7.15%國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!針對高價房收稅開發(fā)商在出售裝修房過程中訂立兩份合同，可通過提高裝修合同價格，降低住宅合同價格，幫助購房人達到規(guī)避房產(chǎn)稅的目的針對多套購買投資人或可選擇在簽完住房預售合同后不進行產(chǎn)權登記，而是進行住房抵押登記針對免稅面積（重慶）可通過假離婚－購買住房獲取免稅面積－復婚，達到避稅的目的針對免稅面積（上海）增加家庭內人口數(shù)量，甚至可以變相理解為鼓勵超生后市變化和開發(fā)商策略產(chǎn)生各類規(guī)避手段國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!收稅的住宅市場不收稅的住宅市場高端市場低端市場投資市場自住市場由投資屬性決定CPI和流動性決定價格由自住屬性決定供求關系決定價格市場格局預測高端項目需求量急劇下降，占總成交面積比重降低?；诼墼瓌t，售價或不出現(xiàn)下降。中端項目陷入定價困局。定價過高將抑制項目成交，定價過低使得利潤縮水，甚至出現(xiàn)虧損。低端項目需求伴隨著第四季度上市量越來越大的經(jīng)濟適用房而競爭壓力趨大，成交量下滑明顯，從而逼迫開發(fā)商為了維持必要現(xiàn)金流而進行大幅調價行動。后市變化和開發(fā)商策略國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!雖然會出現(xiàn)如假離婚，不進行住宅登記等規(guī)避手段，但房產(chǎn)稅成熟度將越來越高，征收范圍將擴大，試點城市增多，稅率也有可能提高市場將呈現(xiàn)中短期的量和均價齊跌格局市場最終明顯分化，中端產(chǎn)品成為雞肋房產(chǎn)稅將越來越成熟要果斷調價積極出貨要多元化發(fā)展，不要死守住宅市場要積極擴大規(guī)模，主動介入小城市市場開發(fā)商要積極應對市場變化總結后市變化和開發(fā)商策略國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重慶24%青島28%無錫32%平均漲幅26.9%從2010年“4.17”新政次調控，到“9.29”新政第二次調控，調控力度一次比一次的大，調控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財政、行政等多個方面，但從實際的成交情況來看依然不理想，2010年依舊是房價大幅上漲的一年，從我們監(jiān)控的8個城市來看，平均漲幅達到26.9%，第三波的調控政策呼之即出“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!新國八條

第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收第四條：二套房首付比例提高第六條：全國范圍內的限制購房套數(shù)第七條：約談地方政府第二條：加大保障房供應第五條：土地雙限，加大土地供應力度，要求不得低于前兩年年均實際供應量條：地方政府要確立房價控制目標第八條：加強輿論導向需求抑制政策地方政府約束政策供應增加政策預期管理政策“新國八條”簡析國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!限定地方提出價格控制目標變相承認房價不可能下跌，助長看漲預期；并且房價控制目標制定拍腦袋居多，缺乏合理依據(jù)不滿5年營業(yè)稅差額改全額征收本意是打擊短期投機的，但是在供不應求的大環(huán)境下，稅費的轉嫁就顯得容易的多，帶來的結果只會是增加交易成本，抬高房價若無明確房價上漲預期變化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住對于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年來購買二套房全款購買比例在上升，首付提高一成實質影響不大其他政策創(chuàng)新點也存在漏洞“新國八條”簡析國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!上海重慶房產(chǎn)稅簡析計算公式應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率免稅面積之前擁有的獨棟商品住宅：-180平方米新購的獨棟商品住宅、高檔住房：-100平方米一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積稅率獨棟商品住宅和高檔住房單價，達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價

3倍以下：0.5%3倍（含）—4倍：1%4倍（含）以上：1.2%“三無”個人新購的第二套（含）以上的普通住房：

0.5%計稅依據(jù)房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按評估值征稅用于出租的應稅住房，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入，如無新規(guī)，其計稅交易價、適用稅率不變征收對象存量的獨棟商品住宅個人新購的高檔住房：單價達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價2倍（含）以上同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房兩地比較：重慶細則內容國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!上海版房產(chǎn)稅目標意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求重慶版房產(chǎn)稅目標意圖在于控制住宅成交均價，降低高檔房成交兩地比較：意圖具有明顯差異上海和重慶的兩個試點方向不同，應稅對象范圍有差異，因此決定了兩地市場結果具有一定的差異?？傮w看上海版房產(chǎn)稅是嚴于重慶版房產(chǎn)稅的。由于只有獲得大產(chǎn)證之后，部分新購住宅才需要繳納房產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅對二手房抑制更直接。上海重慶房產(chǎn)稅簡析國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!兩地比較：重慶房產(chǎn)稅具有高可行度納稅時間明確：8月31日郵寄稅單，10月1～31日納稅納稅人構成明確：以戶口本、營業(yè)執(zhí)照、工作證明等確認；納稅房屋一經(jīng)進入征信系統(tǒng)，不論產(chǎn)權變動與否，計稅交易價和稅率保持不變收稅方式方式明確：主動申報為主；輔以媒體對欠稅者公告、限制欠稅者過戶、限制出境、罰款、乃至直接從欠稅者金融賬戶扣繳上海重慶房產(chǎn)稅簡析國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba共27頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!國際經(jīng)驗是長期影響有限部分國家和地區(qū)房價指數(shù)加速下跌從已經(jīng)開征物