世紀金源項目計劃書-陳元核

部門___________健潤招商部__________姓名______________陳元核________________日期______2015年7月23日_______目錄公司簡介一、項目概況二、項目區(qū)位分析三、項目建設環(huán)境分析（一）政策宏觀環(huán)境分析（二）微觀地緣優(yōu)勢四、項目建設必要性五、項目建設的可行性(一)項目可行性（二）項目優(yōu)勢（三）制約因素六、項目建設的總體布局七、項目建設的計劃（一）項目的前期工作（二）進度安排（三）營銷策略八、投資風險分析九、項目投資估算十、項目效益分析十一、結(jié)論公司簡介健潤（福建）供應鏈管理有限公司是味民集團旗下注冊于福州自貿(mào)區(qū)的跨國公司。公司主要致力于利用國家在自貿(mào)區(qū)的特殊優(yōu)惠政策，投資打造全球進口商品從原產(chǎn)地到終端消費安全、高效的供應鏈管理，跨境電子商務，倉儲物流，配套金融服務等業(yè)務的綜合服務平臺。味民國際控股集團成立于2009年，注冊于香港，是將二十年來分布在多個國家的多家子公司整合在統(tǒng)一的集團旗下，進行統(tǒng)一的管理運作，打造完整的綠色農(nóng)業(yè)和健康食品的供應鏈體系。通過香港自由貿(mào)易港為世界各國企業(yè)搭建平臺，進行國際間的項目投資、農(nóng)業(yè)合作、農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)、管理模式引進、食品加工生產(chǎn)、食品貿(mào)易等經(jīng)營活動。目前與美國、俄羅斯、德國、澳大利亞、墨西哥、泰國、菲律賓、伊朗、南非、秘魯、越南等國家的各大農(nóng)業(yè)及食品廠商保持長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系。特別與美國農(nóng)業(yè)部、泰國合商務部、菲律賓農(nóng)業(yè)部有著密切的聯(lián)系。在中國更擁有廣大的社會資源和深厚的商業(yè)背景，一直保持與政府相關部門緊密的合作關系，客戶網(wǎng)絡資源遍布全國，其中重點客戶超過500家，依托供應鏈的資源優(yōu)勢，主營品牌產(chǎn)品在中國市場長年保持行業(yè)領軍地位，也是公司核心競爭優(yōu)勢所在。公司在中國更擁有廣大的社會資源和深厚的商業(yè)背景，一直保持與政府相關部門緊密的合作關系，客戶網(wǎng)路資源遍布全國，其中重點客戶超過500家。依托供應鏈的資源優(yōu)勢，主營品牌產(chǎn)品在中國市場長年保持著行業(yè)領軍地位，也是公司核心的競爭所在。公司在中國大陸各地設立物流中中心，為公司銷售到國內(nèi)各大城市起到重要硬件支撐作用。截止2014年底，公司經(jīng)銷商網(wǎng)絡已經(jīng)遍布國內(nèi)大部分中型以上城市，其中核心客戶資源超過500家，成為上海愛屋（來伊份）、南京含羞草、杭州華味享、安徽頂呱呱等國內(nèi)著名食品廠家的常年供應商。成為三只松鼠，良品鋪子，百草味等新興電商領導品牌的最強供應合作伙伴。主營為民公社品牌產(chǎn)品在中國市場長年保持行業(yè)領軍地位，也是公司核心競爭項目概況世紀金源自貿(mào)片區(qū)位于福州倉山區(qū)林浦路東側(cè)（海峽國際會展中心對面），地處福州自貿(mào)區(qū)南臺島片區(qū)核心區(qū)域，是福州片區(qū)首個商業(yè)綜合體，總建筑面積約8.5萬平方米，項目主體已建成，商業(yè)氛圍早已開始漸入佳境。而健潤遵循著有自貿(mào)區(qū)就有我們味民的影子的宗旨，搶占了先機，開戰(zhàn)自貿(mào)區(qū)王國的大業(yè)。項目區(qū)位分析1、世紀金源位于南臺島自貿(mào)區(qū)片區(qū)，擁有自貿(mào)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢。2、交通路線有二環(huán)和三環(huán)之間，交通相對比較便利。3、海峽會展中心的客流帶動。項目建設環(huán)境分析（一）政策宏觀環(huán)境分析1、國家大力支持福建自貿(mào)區(qū)建設（1）實施范圍。自貿(mào)試驗區(qū)的實施范圍118.04平方公里，涵蓋三個片區(qū)：平潭片區(qū)43平方公里，廈門片區(qū)43.78平方公里(含象嶼保稅區(qū)0.6平方公里、象嶼保稅物流園區(qū)0.7平方公里、廈門海滄保稅港區(qū)9.51平方公里)，福州片區(qū)31.26平方公里(含福州保稅區(qū)0.6平方公里、福州出口加工區(qū)1.14平方公里、福州保稅港區(qū)9.26平方公里)。自貿(mào)試驗區(qū)土地開發(fā)利用須遵守土地利用法律法規(guī)2、功能劃分。按區(qū)域布局劃分，平潭片區(qū)重點建設兩岸共同家園和國際旅游島，在投資貿(mào)易和資金人員往來方面實施更加自由便利的措施；廈門片區(qū)重點建設兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)合作示范區(qū)、東南國際航運中心、兩岸區(qū)域性金融服務中心和兩岸貿(mào)易中心；福州片區(qū)重點建設先進制造業(yè)基地、21世紀海上絲綢之路沿線國家和地區(qū)交流合作的重要平臺、兩岸服務貿(mào)易與金融創(chuàng)新合作示范區(qū)。按海關監(jiān)管方式劃分，自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)的海關特殊監(jiān)管區(qū)域重點探索以貿(mào)易便利化為主要內(nèi)容的制度創(chuàng)新，開展國際貿(mào)易、保稅加工和保稅物流等業(yè)務；非海關特殊監(jiān)管區(qū)域重點探索投資體制改革，推動金融制度創(chuàng)新，積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和高端制造業(yè)。（二）微觀地緣優(yōu)勢1、閩江世紀金源購物中心是國內(nèi)購物中心\t"/a/20150421/_blank"行業(yè)翹楚——世紀金源集團打造的全國第十家購物中心，毗鄰的600畝閩江世紀城、海峽國際會展中心、東部辦公區(qū)、輕奢級沿江住宅群等成為其厚重的商業(yè)客群積淀。2、該片區(qū)位于福州倉山區(qū)林浦路東側(cè)（海峽國際會展中心對面），地處福州自貿(mào)區(qū)南臺島片區(qū)核心區(qū)域，是福州片區(qū)首個商業(yè)綜合體，總建筑面積約8.5萬平方米，項目主體已建成，商業(yè)氛圍早已開始漸入佳境3、相比馬尾、平潭等片區(qū)，交通便利則是閩江世紀金源購物中心的另一張“王牌”。地處二環(huán)與三環(huán)的中間位置，15分鐘可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"車站，20分鐘可以直達福州老城區(qū)東街口，30分鐘可到長樂機場，一個輻射10公里半徑范圍內(nèi)百萬人口的購物中心正在蓄勢待發(fā)項目建設的必要性1、響應政策，為福建的建設出一份力，利用自己的貿(mào)易經(jīng)驗，打開附加的貿(mào)易市場。2、跟隨潮流，做自貿(mào)區(qū)的先鋒隊。抓住機遇，把握市場的熱度，盡可能的提高掌握自貿(mào)市場的熟練度的效率。為為民公社的王國夢打下堅持的基礎。3、世紀金源優(yōu)質(zhì)的地理位置閩江世紀金源購物中心毗鄰600畝的閩江世紀城、海峽國際會展中心、東部辦公區(qū)、輕奢級沿江住宅群等高消費群體聚集地，所以引流的投資成本會有所減少。而客流量是很充足的，對于商品的銷售以及商家的入住都是一個很好的吸引。同時他輻射的消費者類型也很豐富。涵蓋了旅客、休閑購物者、高檔商品需求者、喜好進口食品消費者等等。項目建設的可行性(一)項目可行性1、公司戰(zhàn)略層面有自貿(mào)區(qū)的地方就要有我們健潤的影子，不僅可以對公司的品牌進行了宣傳，也提高了企業(yè)知名度。這對于我們公司的開拓市場是一把金鑰匙。2、地緣位子層面世紀金源片區(qū)勵志將其開發(fā)成中國的十大商業(yè)中心，健潤依托他可以很好分發(fā)展。同時他的商圈輻射范圍可達到長了機場的游客，火車南站的游客，倉山金融街的消費者以及閩江沿岸的高級住宅戶等等，其潛在的商業(yè)價值是不可估量的。（二）項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢毗鄰600畝閩江世紀城、海峽國際會展中心、東部辦公區(qū)、輕奢級沿江住宅群等以及位于二環(huán)與三環(huán)的中間位置，15分鐘可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"車站，20分鐘可以直達福州老城區(qū)東街口，30分鐘可到長樂機場，一個輻射10公里半徑范圍內(nèi)百萬人口的購物中心2、機遇優(yōu)勢政策正在大力的支持，這對我們的壓力會減輕很大，而借助著自貿(mào)區(qū)的熱潮，消費者個關注度空前高漲，我們借勢打開自貿(mào)的市場，這對于我們的O2O平臺搭建以及直銷超市的經(jīng)營的是一個很好的機遇。3、市場前景好在政府的大力支持下，各種優(yōu)惠政策正在醞釀蓄勢待發(fā)，這對于我們商家而言是一個很好的機遇。同時，隨著中國的國際化步伐加快，消費者對進口食品的需求越來越大。4、團隊優(yōu)勢我們有著一群經(jīng)驗豐富的領隊者，采購總監(jiān)在沃爾瑪工作了10多年，總策劃師鄧總對供應鏈和商超運營更是熟悉，還有我們20多年的外貿(mào)經(jīng)驗經(jīng)驗等。資源產(chǎn)品優(yōu)勢（三）制約因素1、競爭者的制約永輝超市成立10多年，公司已發(fā)展成為以零售業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流為支撐，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和食品工業(yè)為兩翼，以實業(yè)開發(fā)為基礎的大型集團企業(yè)。永輝超市堅持“融合共享”“競合發(fā)展”的理念開創(chuàng)藍海，與境內(nèi)外零售企業(yè)共同繁榮中國零售市場，在福建、廣東、重慶、四川、貴州、陜西、北京、天津、河北、平山、安徽、上海、江蘇、浙江、黑龍江、吉林、遼寧等17個省市縣已發(fā)展超過360家大、中型超市，經(jīng)營面積超過300萬平方米，位居2012年中國連鎖百強企業(yè)13強、中國快速消費品連鎖百強7強1、說明永輝是零售連鎖超市的能手2、超市經(jīng)營經(jīng)驗豐富并且渠道豐富3、其外貿(mào)業(yè)務經(jīng)驗相對味民差距甚遠4、經(jīng)營理念固定在了現(xiàn)有的商超模式。2、政策不明晰的制約福建省的自貿(mào)政策還不是很明晰，目前僅保稅，免稅的的僅對臺灣商品，而進出關的手續(xù)還是很復雜，大大降低了我們的供應鏈的效率。因此我們公司應做好萬全準備，把我政策的東西，做自貿(mào)區(qū)的領航者。3、國內(nèi)購物環(huán)境的制約由于國內(nèi)存在很多假貨現(xiàn)象，這大大提高了我們的工作量，而我們的宗旨則要：在味民購買進口食品純正！在味民商城買進口食品，純正！在味民購O2O平臺夠進口食品，純正！項目建設的總體布局第一層：自營味民購商超效果圖第二層：可以用將近一半的設休閑吧+O2O線上購體驗館+國家館2樓大概布局圖國家館樣本圖第三層：國家館+國家特色食品制作現(xiàn)場體驗館國家館樣本圖項目建設的計劃（一）前期工作1、制作好商超的CAD圖，布局的大致輪廓固定，內(nèi)部根據(jù)具體情況在進行調(diào)整。2、聯(lián)系好裝修設計公司，對場地進行更加科學的設計。3、同時對入駐的商家也要同時進行，盡可能的提高項目的進度。同時也可以資源共享的模式。將現(xiàn)有的手上資源以團隊的形式攻入金源大廈。資源整合，合理利用。4、流動人口特性調(diào)查以及永輝超市的經(jīng)營理念。制作出相應的對策。（二）進度安排1、預估國慶開業(yè)（8.1--10.1）。2、整合手上現(xiàn)有資源，入駐世紀金源。降低招商成本。3、主要針對二層、三層的招商引資入駐。一層還是按部就班味民購超市的模式。（三）營銷策略1、聯(lián)系現(xiàn)有商家，講有意向的國家館以團隊的形式駐入。2、制作宣傳冊3、POP平面廣告如4、公交車、的士LED車載廣告投資風險分析1、如若政府的政策終止目前的形式，我們的引流等宣傳成本將大大增加。2、如若周圍的房產(chǎn)成為泡沫，流動人口將會大量散失，這對我們的項目投資就不存在意義。3、消費者定位出現(xiàn)偏差！購物廣場本身是高檔奢侈品的天堂，如果加進食品存在牽強的可能，導致貨物的滯銷。九、項目投資估算（人民幣（元）計算）場地租金：[60/m2(租金)+10%*60（雜費）]*7619.62m2=502894.92宣傳費用：35/m2*8*5（pop廣告海報）+1000*1/冊（宣傳冊）+2300/天*7（車載LED）=18500設備投資（消防+水電+空調(diào)+貨架等）+商品=700/m2*968=677600雜費：30000初期投資成本合計：502894.92+18500+677600+30000=1936594.92十、項目效益分析第一年入駐商家營業(yè)額回扣：12*30*35(入駐商家)*10000/天*5%（抽點）+[2000/m2*80+100/m2*80(休閑場地租金)]*12=8316000味民購商超盈利：12*968*70/m2*30*2.5%(味民購營業(yè)額)=609840效益總結(jié)=8925840投資盈利：第一年總效益（8925840）-初期成本（1