世聯(lián)地產(chǎn)松散型社區(qū)理論

松散型社區(qū)理論世聯(lián)研究理論2006.05.11[關(guān)鍵字]：社區(qū)[簡介]：研究了伴隨城市發(fā)展與擴(kuò)張的三種社區(qū)發(fā)展模式之一——松散型社區(qū)，給出了這種社區(qū)的指標(biāo)、各種特征以及國際上的成功案例。緊湊型都市社區(qū)離散型郊區(qū)純居住區(qū)松散型都市社區(qū)與城市的關(guān)系極度的集約與混合（核心地帶）離散，極度分離（郊區(qū)地帶）平衡，適度融合、滲透（中間地帶）生活形態(tài)混雜，流動，五花八門，千變?nèi)f化，密集，重疊，視覺超載，缺乏安全感，緊張，沒有生活同一收入階層短暫居所同一文化價值取向放松，和諧，交流鄰里、社區(qū)氛圍、歸屬感，一生居住建筑密度較高。3.0左右極低。小于1.0適中。1-1.5之間配套情況集約式的城市配套城市公眾專屬快餐式配套服務(wù)于流動人口極度缺乏缺少醫(yī)療、購物、教育、文化藝術(shù)配套社區(qū)居民專屬的多功能配套滿足社區(qū)居民的日?；旧钜?guī)劃理念利益至上低成本蔓延無序把尊重個人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)以人為本，適宜人居開發(fā)強(qiáng)度高設(shè)施、高強(qiáng)度低設(shè)施、低強(qiáng)度高設(shè)施、中等強(qiáng)度伴隨城市發(fā)展與擴(kuò)張的三種社區(qū)發(fā)展模式以及特征對比何謂松散型社區(qū)？松散型都市社區(qū)9大指標(biāo)——1.必須有政府性行為統(tǒng)一規(guī)劃2.必須保證社區(qū)周邊大面積的綠化生態(tài)用地3.必須限制住宅建設(shè)用地密度4.必須具有一定規(guī)模的，相對高品質(zhì)的滿足日常居住的生活配備5.必須有完善教育系統(tǒng)6.必須以高檔、品牌住宅建設(shè)項目為主開發(fā)7.必須有高端產(chǎn)業(yè)支撐8.必須取消或限制工業(yè)用地規(guī)模9.必須保證居住者整體素質(zhì)松散都市社區(qū)以高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、高文化屬性、環(huán)保、人性化、可持續(xù)發(fā)展定義了其基本特征。它是城市經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)、教育等綜合功能發(fā)展到一定高度的時候形成的一種社區(qū)狀態(tài)，這種社區(qū)狀態(tài)是一種比較理想的，其構(gòu)成元素容易被社會發(fā)展過程中被中產(chǎn)階級人群所認(rèn)可的一種社區(qū)形式。松散型社區(qū)的區(qū)位模型城市副中心邊緣；交通依托城郊快速干道；一個大型社區(qū)或數(shù)個社區(qū)可以共同組成松散型社區(qū)。城郊快速干道城市核心區(qū)城市干道松散型社區(qū)城市副中心城市中間地帶松散型社區(qū)區(qū)域（城市中間地帶）特征

城市中間地帶特征：1、與主城中心的距離適中，保持在40分鐘車程以內(nèi)2、有較好的交通通達(dá)性，一般至少有1－2條交通主干線或快速交通干線（城市捷運系統(tǒng)）與城市中心、與城際主干道相接3、區(qū)域周邊有較好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形態(tài)，能聚集一定數(shù)量的城市人口；4、地區(qū)中心型城市的副中心地帶，一般在1小時內(nèi)距離內(nèi)內(nèi)有機(jī)場、港口等城市主要交通、信息樞紐5、區(qū)域與主城中心及產(chǎn)業(yè)中心有一定的邊界，有一定的區(qū)域邊界（山、海、河、湖等），區(qū)域自然環(huán)境和景觀較為優(yōu)良6、規(guī)劃有一定的基礎(chǔ)設(shè)施配套，城市規(guī)劃預(yù)留有足夠的發(fā)展空間松散型社區(qū)產(chǎn)品特征密度適中的社區(qū)(容積率約1)高密度公寓中密度住宅低密度TH中高密度公寓中等收入年青白領(lǐng)中高收入中年業(yè)主老年業(yè)主低密度TH中密度住宅中密度公寓產(chǎn)品特征：項目的總體容積率在1左右。通過從適宜居住的中等密度的住宅的起動開發(fā)，逐步隨著區(qū)域內(nèi)的成熟，產(chǎn)品多樣化，低密度Th以及中高密度的公寓出現(xiàn)。產(chǎn)品多為市場上的領(lǐng)先創(chuàng)新產(chǎn)品。在市場處于領(lǐng)先地位。在產(chǎn)品的戶型上突出松散型社區(qū)適宜人居的特點，體現(xiàn)住宅的舒適性與實用性。松散型社區(qū)功能客戶特征核心主力客戶城市新興白領(lǐng)城市中高收入者老年養(yǎng)老客戶項目開發(fā)階段松散型社區(qū)啟動階段松散型社區(qū)發(fā)展階段松散型社區(qū)完善階段客戶特征25歲~35歲城市中的新興群體，具備較強(qiáng)的示范作用。35~50歲城市的中堅力量，具備標(biāo)志性的領(lǐng)袖效應(yīng)。50歲以后事業(yè)的巔峰期已過，但還具備較強(qiáng)的影響力置業(yè)動機(jī)與城市中心區(qū)的價格差引導(dǎo)，同時追求相對低密度住宅的舒適生活。相對方便的交通距離，高品質(zhì)的社區(qū)配套，同時享受低密度生活，體會新的生活方式。完善的區(qū)域的配套，悠閑的生活環(huán)境，舒適的生活空間。置業(yè)價值點交通設(shè)施，舒適產(chǎn)品交通條件，生活配套，低密度產(chǎn)品配套，社區(qū)空間支付能力支付能力較弱支付能力強(qiáng)支付能力較強(qiáng)松散型社區(qū)功能配套特征配套特征：社區(qū)功能配套初期以滿足日常的居住生活為標(biāo)準(zhǔn)，通過多期開發(fā)，區(qū)域的的不斷成熟，區(qū)域內(nèi)將包括商業(yè)、娛樂、體育、公園、學(xué)校等多種全面綜合功能。滿足相對應(yīng)的客戶群體的需要，松散型社區(qū)配套一般具備相對較高的品質(zhì)，體現(xiàn)一種生活方式。一個規(guī)模較大社區(qū)或幾個社區(qū)可以共享社區(qū)配套。社區(qū)1社區(qū)3社區(qū)2…社區(qū)功能配套商業(yè)…學(xué)校娛樂公園體育松散型社區(qū)規(guī)劃與設(shè)計的特征（一）必須堅持公眾價值比私人價值更重要的原則

社區(qū)內(nèi)部多樣性多樣性是造成城市及社區(qū)穩(wěn)定持久的重要因素。功能的多樣性：提前規(guī)劃社區(qū)用地的多樣性保證了社區(qū)各類活動的開展，在與城市相對較遠(yuǎn)的距離滿足日常生活的基本需要。產(chǎn)品的多樣性：通過全程的開發(fā)可以滿足不同階層的人群居住及滿足個人居住升級的需要。易交流性社區(qū)平面規(guī)劃社區(qū)的公共空間以滿足高素質(zhì)居住者的相互交流。采用組團(tuán)式的空間布局，以創(chuàng)造更多的半公共、半私密的環(huán)境空間，提供更多交流機(jī)會。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃社區(qū)會所，體現(xiàn)新的生活方式，同時提供更富品質(zhì)及公共交流空間。人文性公共中心、步行道路為人提供充分的交流機(jī)會及安全歸屬感；別具匠心的鄰里特征和個性，明晰的社區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)為居民提供舒適體驗。松散型社區(qū)規(guī)規(guī)劃與設(shè)計的的特征（二））社區(qū)個性通過社區(qū)的標(biāo)標(biāo)志性建筑，，以及圍墻，，道路等使得得松散型社區(qū)區(qū)具備明確的的的邊界感，，與領(lǐng)域感。。強(qiáng)化小區(qū)空間間環(huán)境的歸屬屬感、以形成成區(qū)別于周邊邊陌生區(qū)域的的小區(qū)人文特特色。通過整體建筑筑的特色風(fēng)格格，特別是啟啟動社區(qū)的建建筑風(fēng)格，確確立松散型社社區(qū)在所在區(qū)區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)袖袖性地位，與與標(biāo)志性，樹樹立自身地位位。居住舒適性由客戶的核心心價值點出發(fā)發(fā)，社區(qū)必須須具有舒適的的居住密度。。社區(qū)要內(nèi)部要要規(guī)劃有能夠夠明顯與社區(qū)區(qū)所在區(qū)域形形成優(yōu)勢的景景觀，即對外外部要有一定定的視覺撞擊擊。同時景觀觀的規(guī)劃也遵遵循項目增加加公共活動空空間的原則，，適度的增加加社區(qū)內(nèi)部景景觀節(jié)點性的的規(guī)劃。，松散型社區(qū)案案例(一)——Reston新城規(guī)模：約占地30平方公里。。社區(qū)構(gòu)成：將最終規(guī)劃劃2.3萬套套住宅、及相相應(yīng)的社區(qū)服服務(wù)設(shè)施、辦辦公及購物中中心。位置：位于華盛頓頓以西35KM處，杜勒勒斯機(jī)場收費費公路旁。與與機(jī)場約15分鐘距離。。一生之城一個生活、工工作、休閑的的場所松散型社區(qū)案案例(一)——Reston新城項目開發(fā)進(jìn)程程1963年，，第一個項目目Anne湖湖村中心被批批準(zhǔn)；1964年第一個個18洞高爾爾夫球場開始始營業(yè)；1968年，800套住宅宅竣工，人口口達(dá)到5000人；1988年市鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心開始動動工，人口已已超過4.3萬人。經(jīng)過40的發(fā)發(fā)展，里斯頓頓新城已成為為美國最大最最成功的新城城，居住人口口達(dá)到6.5萬人，當(dāng)?shù)氐鼐蜆I(yè)率超過過60%。產(chǎn)品形式：從高層的小小套公寓、6房的Townhouse到獨立別別墅，住房能能夠滿足不同同收入水平，，以愛家庭生生活不同階段段的需求。社區(qū)中心：社區(qū)設(shè)施有有學(xué)校，圖書書館、日托中中心、醫(yī)療、、娛樂文化設(shè)設(shè)施及公共交交通網(wǎng)和公共共開放空間。。公司總部、、商業(yè)辦公、、公共機(jī)構(gòu)所所在地都是易易于識別的。。社區(qū)歸屬感：業(yè)主委員會會以普通業(yè)主主身份關(guān)注社社區(qū)的開放空空間，公園區(qū)區(qū)、街道和占占總占地1/3以上的公公共設(shè)施。業(yè)業(yè)主委員會在在新在的發(fā)展展過程中起了了重要作用，，是新城充滿滿活力，欣欣欣向榮的關(guān)鍵鍵因素之一。。松散型社區(qū)案案例(一)——Reston新城開發(fā)實施的主主要目標(biāo)：多階層人群的的包容，實現(xiàn)現(xiàn)“一生之城城”；充足的文化娛娛樂設(shè)施；建設(shè)之初就為為居民提供商商業(yè)、文化娛娛樂設(shè)施。……可持續(xù)發(fā)展：：PRC區(qū)劃法的應(yīng)用使得得里斯頓通過過局部提高開開發(fā)強(qiáng)度，保保留了大量的的開放空間和和待發(fā)展用地地，為新城的的可持續(xù)發(fā)展展預(yù)留了空間間。自然資源共享享：社區(qū)共有兩個個高爾夫球場場，五個人工工湖泊。社區(qū)區(qū)共有五個村村組成，在各各個村中，許許多住宅都臨臨湖或能看到到湖面。產(chǎn)業(yè)與居住人人口間的良性性循環(huán)：高科技產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展和Reston建建設(shè)所帶來的的產(chǎn)業(yè)與人口口的不斷升級級的良性循環(huán)環(huán)。松散型社區(qū)案案例(二)——佛羅里達(dá)州州慶典村(CelebrationVillage,Florida)位置：位于美國面面南部佛羅里里達(dá)州奧蘭多多市。距奧蘭多市中中心，30分分鐘車程；距距國際機(jī)場，，20分鐘車車程，距佛州州迪斯尼中心心5分鐘車程程。規(guī)模：由迪斯尼公公司投資興建建，項目占地地約1985公頃。建筑風(fēng)格：傳統(tǒng)小鎮(zhèn)概念念，六種獨特特的建筑風(fēng)格格。社區(qū)構(gòu)成：居?。喝拷ńǔ珊?，將容容納12000位以上居居民，5000套以上的的住宅。商業(yè)：18萬萬平米以上的的商業(yè)規(guī)模。。辦公：10萬萬平米以上的的辦公面積。。公共服務(wù)設(shè)施施。多樣形式的住住宅產(chǎn)品；可可步行的社區(qū)區(qū)中心；與居居住平衡的就就業(yè)機(jī)會。松散型社區(qū)案案例(二)——佛羅里達(dá)州州慶典村(CelebrationVillage,Florida)項目開發(fā)進(jìn)進(jìn)程：首期：道路主要基基礎(chǔ)設(shè)施、、小鎮(zhèn)中心心等配套設(shè)設(shè)施及CelebrationVillage等等后期：先后后建設(shè)了WestVillage,LakeEvalyn,NorthVillage,SouthVillage及及Eastvillage至2002年6月，，已有8000位居居住，2500套住住宅售出，，1000套公寓建建設(shè)完成。。產(chǎn)品形式：含公寓、、TownHouse，別別墅等，包包括價格從從16萬至至超過200萬美元元以上的各各種綜合的的住宅。社區(qū)中心：是社區(qū)最最主要的活活動中心，，包含郵局局、市政廳廳、學(xué)校、、旅館、教教堂及商業(yè)業(yè)娛樂設(shè)施施。所有住住宅到社區(qū)區(qū)中心的距距離不起超超過10分分鐘。社區(qū)歸屬感感：社區(qū)管理理主要由居居民選舉參參與的居民民理事會承承擔(dān)，所有有業(yè)主在進(jìn)進(jìn)入前必須須簽訂一厚厚摞兒的旨旨在保護(hù)““社區(qū)感””的協(xié)議，，以規(guī)范入入住的各種種可能對社社區(qū)產(chǎn)生影影響的行為為。松散型社區(qū)區(qū)案例(二二)—佛羅羅里達(dá)州慶慶典村(CelebrationVillage,Florida)可持續(xù)發(fā)展展：建設(shè)區(qū)域控控制：保留了社社區(qū)周邊的的寶貴的濕濕地、樹林林、水域等等自然棲息息地。自然資源社社區(qū)共享：高爾夫及及中心湖畔畔等社區(qū)自自然公共開開放，而不不是僅是少少數(shù)人的專專屬，提高高了公眾的的社區(qū)參與與與社區(qū)融融合度。居住與就業(yè)業(yè)的平衡：：社區(qū)周邊的的產(chǎn)業(yè)以第第三產(chǎn)業(yè)為為主，社區(qū)區(qū)將有近10萬平米米的辦公面面積，社區(qū)發(fā)展模模式白皮書書發(fā)展商委托托了設(shè)計公公司制定了了社區(qū)開發(fā)發(fā)模式的白白皮書，包包括三個部部分：社區(qū)區(qū)模式、景景觀模式及及景觀模式式