房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

講緒論第二講項(xiàng)目投資策劃與投資環(huán)境評(píng)價(jià)第三講項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)第四講項(xiàng)目控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!講緒論

項(xiàng)目與項(xiàng)目周期房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!（一）項(xiàng)目與項(xiàng)目周期

1.項(xiàng)目的定義（1）項(xiàng)目的本質(zhì)特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時(shí)性的、有限的任務(wù)過(guò)程具有特定的目標(biāo)必定在一定的約束條件下進(jìn)行必然消耗或占用一定的資源（2）項(xiàng)目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!

2、項(xiàng)目的周期（項(xiàng)目壽命期）項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束的壽命周期,是項(xiàng)目工作在時(shí)序上的安排。項(xiàng)目周期一般劃分為三大階段。（1）投資前期：從項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有：市場(chǎng)調(diào)查、投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議投資方案策劃、投資方案可行性研究項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目決策房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!（二）項(xiàng)目管理

（1）項(xiàng)目管理的定義：在項(xiàng)目活動(dòng)過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而運(yùn)用知識(shí)、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的策劃、計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!施工階段設(shè)計(jì)階段工程建設(shè)監(jiān)理

項(xiàng)目管理

項(xiàng)目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程管理決策階段項(xiàng)目前期策劃與管理房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要類(lèi)型（1）土地：舊城區(qū)的二次開(kāi)發(fā).新區(qū)開(kāi)發(fā)（2）住宅按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)分類(lèi)：銷(xiāo)售型住宅、租賃性住宅

按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)：普通住宅、公寓式住宅、別墅（3）辦公樓宇（寫(xiě)字樓）（4）旅店、酒樓、商場(chǎng)（5）工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)廠(chǎng)（6）休閑物業(yè)：健身房、游樂(lè)場(chǎng)、活動(dòng)中心、劇院、電影院、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球常等（7）特種物業(yè)：車(chē)站、碼頭等房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!第二講項(xiàng)目投資策劃與投資環(huán)境評(píng)價(jià)策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目投資方案投資環(huán)境評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!2、項(xiàng)目策劃：項(xiàng)目策劃是指以項(xiàng)目實(shí)施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項(xiàng)目構(gòu)思、項(xiàng)目創(chuàng)意、計(jì)劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與效益評(píng)價(jià)工作。（1）立足于市場(chǎng)和環(huán)境分析（2）目的在于編制切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案（3）是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過(guò)程（4）靈魂在于市場(chǎng)定位與賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)（5）生命力是創(chuàng)意、構(gòu)思

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!

④投資方案策劃：項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案的計(jì)劃。⑤可行性研究：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資經(jīng)營(yíng)方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證及方案調(diào)整優(yōu)化過(guò)程。⑥評(píng)價(jià)決策：對(duì)項(xiàng)目方案及可行性研究結(jié)論所作的評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目投資方案作出決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!

（1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)方案公建（配套）設(shè)施的單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案拆遷安置方案、工程承包及施工方案工程監(jiān)理方案、工程進(jìn)度計(jì)劃工程質(zhì)量計(jì)劃、設(shè)備材料計(jì)劃施工組織計(jì)劃、項(xiàng)目控制方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!2.項(xiàng)目投資計(jì)劃的編制

（1）項(xiàng)目投資計(jì)劃的編制程序計(jì)劃平衡與調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃投資估算經(jīng)營(yíng)方案市場(chǎng)定位項(xiàng)目構(gòu)思投資計(jì)劃融資計(jì)劃收益計(jì)劃財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃招標(biāo)計(jì)劃監(jiān)理計(jì)劃施工計(jì)劃質(zhì)量計(jì)劃市場(chǎng)分析與研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線(xiàn)代表活動(dòng)間的邏輯關(guān)系

活動(dòng)：A、B、C、D、E

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!案例：某一工程項(xiàng)目基礎(chǔ)施工

計(jì)劃圖橫道圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!（三）項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)1.投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）投資環(huán)境要素的分類(lèi)按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類(lèi)：硬環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件軟環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條件房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素社會(huì)秩序硬件社會(huì)服務(wù)態(tài)度社會(huì)信譽(yù)效率1.社會(huì)政治環(huán)境決策民主性社會(huì)制度管理透明度行政效率廉潔性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!國(guó)民生產(chǎn)總值國(guó)民經(jīng)濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率通貨膨脹居民收入宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境居民消費(fèi)存款余額消費(fèi)總額財(cái)政政策經(jīng)濟(jì)政策利率產(chǎn)業(yè)政策市場(chǎng)吸納量經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!距商業(yè)中心距離地理位置距醫(yī)院、學(xué)校距離距機(jī)場(chǎng)、車(chē)站距離地質(zhì)地貌自然環(huán)境植被自然風(fēng)光山脈河流氣候道路及交通能源環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境給排水管網(wǎng)通訊設(shè)施電力配備房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!綜合評(píng)價(jià)法：①評(píng)定主要影響因素②建立層次結(jié)構(gòu)模型③由相對(duì)重要性評(píng)價(jià)建立判斷矩陣④求解判斷矩陣特征向量：同層間單權(quán)重系數(shù)最大特征根：一致性檢驗(yàn)指標(biāo)（C、Z≤0.1）⑤由層間遞歸運(yùn)算確定各因素組合權(quán)重系數(shù)Wj⑥聘請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)各因素狀況按優(yōu)、良、中、差四級(jí)進(jìn)行分類(lèi)判定⑦按下式進(jìn)行各環(huán)境因素計(jì)分統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!第三講項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!

按投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵分為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)策略帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：資金、債務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)虛：市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)需求、資源條件的風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)：政治局勢(shì)、政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)穩(wěn)定性、社會(huì)矛盾、社會(huì)評(píng)價(jià)、社會(huì)關(guān)系帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等等房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!（2）投資風(fēng)險(xiǎn)分布：由于投資收益率分布的離散程度來(lái)描述的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性大小。式中：Q：投資收益率標(biāo)準(zhǔn)偏差：狀態(tài)i的發(fā)生概率：狀態(tài)I的投資收益率N：狀態(tài)數(shù)：投資收益率期望值V：投資收益率變異系數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用階段的風(fēng)險(xiǎn)。工期、成本、質(zhì)量、安全、設(shè)備、材料供應(yīng)商、承建商信譽(yù)、財(cái)務(wù)（資金運(yùn)作）、合同管理、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理及使用階段風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目竣工交付使用、業(yè)主入住期間的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主糾紛、安全、衛(wèi)生、管理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、租賃經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!

①風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法：用考慮了風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投資效益凈現(xiàn)值（NPV）的計(jì)算。K：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率i：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率b:風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償斜率：V：風(fēng)險(xiǎn)程度系數(shù)（投資收益率變異系數(shù)）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!

（2）在項(xiàng)目實(shí)施階段的投資風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目實(shí)施階段的投資風(fēng)險(xiǎn)控制之基本職能是發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施糾正偏差，其主要手段有：①計(jì)劃控制：制定周密、科學(xué)、詳盡的計(jì)劃，嚴(yán)格地實(shí)施計(jì)劃。②審計(jì)控制：通過(guò)完善的、連續(xù)有效的內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率和效益，控制風(fēng)險(xiǎn)。③檢查性控制：通過(guò)各種形式的檢查活動(dòng)（自查、互查、專(zhuān)職檢整、綜合查、專(zhuān)項(xiàng)查、定期查、隨機(jī)查等等），評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)狀況。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!（2）投資實(shí)施期：項(xiàng)目投資決策后到項(xiàng)目完成交付使用的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工建設(shè)（發(fā)包）管理設(shè)備采購(gòu)、安裝、竣工驗(yàn)收市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)（3）經(jīng)營(yíng)使用期：從項(xiàng)目交付使用到經(jīng)濟(jì)壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時(shí)期，其主要內(nèi)容有：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)施管理租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!（2）項(xiàng)目管理的內(nèi)涵DM-

開(kāi)發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物業(yè)管理FacilityManagement項(xiàng)目前期項(xiàng)目實(shí)施期

準(zhǔn)備

設(shè)計(jì)

施工項(xiàng)目使用期

運(yùn)營(yíng)商FM

開(kāi)發(fā)商DMPM

設(shè)計(jì)方PM

承包商PM

供應(yīng)商PM投資商DMPMFM房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!項(xiàng)目構(gòu)思和設(shè)想決策—開(kāi)始實(shí)施項(xiàng)目完成—開(kāi)始運(yùn)營(yíng)報(bào)廢—拆除運(yùn)營(yíng)階段實(shí)施階段決策階段項(xiàng)目管理PM開(kāi)發(fā)管理DM物業(yè)管理FM

保修期(1-2年)DM、PM、FM和LM的時(shí)間范圍FM

LMLM房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要特性（1）前期策劃十分重要（不可移動(dòng)性）（2）與法規(guī)關(guān)系十分密切（3）依賴(lài)金融的參與與支持（4）投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大（5）涉及面廣，投資運(yùn)作復(fù)雜（6）制約因素多，入世門(mén)檻高（7）與市場(chǎng)關(guān)系極大（8）與環(huán)境關(guān)系密切

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!（一）策劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

1、策劃：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意，設(shè)計(jì)并制定計(jì)劃與行動(dòng)方案的過(guò)程。（1）策劃是一個(gè)過(guò)程（2）策劃是一個(gè)創(chuàng)造性的活動(dòng)（3）策劃是具有前瞻性的理性行為（4）策劃是對(duì)未來(lái)事件的系統(tǒng)安排（5）策劃是一門(mén)藝術(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃①投資機(jī)會(huì)研究：依據(jù)市場(chǎng)信息，尋找投資機(jī)會(huì)一般投資機(jī)會(huì)研究具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究②投資方案構(gòu)思：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及方案（初步）計(jì)劃的創(chuàng)造性活動(dòng)（消費(fèi)群體、價(jià)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等等）。③項(xiàng)目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定及項(xiàng)目平面、立面的布置和安排。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!（二）項(xiàng)目投資方案

項(xiàng)目投資方案：由項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、投資經(jīng)營(yíng)方案構(gòu)成的關(guān)于項(xiàng)目計(jì)劃體系的具體安排。1.項(xiàng)目投資方案體系項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!（3）項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案項(xiàng)目投資方案項(xiàng)目融資方案項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!

（2）常用計(jì)劃編制方法①網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法：利用網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來(lái)描述項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容的一種計(jì)劃方法。單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線(xiàn)代表活動(dòng)間的邏輯關(guān)系雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線(xiàn)代表活動(dòng)，由節(jié)點(diǎn)描述活動(dòng)間的邏輯關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點(diǎn)間帶箭頭的短線(xiàn)代表活動(dòng)，由節(jié)點(diǎn)描述活動(dòng)間的邏輯關(guān)系。

活動(dòng)：AB、BC、BD、DC、CE

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!網(wǎng)絡(luò)圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!按要素存在的范圍分類(lèi):宏觀(guān)投資環(huán)境：國(guó)家、地區(qū)投資環(huán)境中觀(guān)投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境微觀(guān)投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境按要素的內(nèi)容分類(lèi):社會(huì)環(huán)境政治環(huán)境法律環(huán)境自然環(huán)境文化環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!

法規(guī)的完備性2、法律環(huán)境法制的穩(wěn)定性執(zhí)法的公正性風(fēng)俗習(xí)慣3、文化環(huán)境價(jià)值觀(guān)念教育水準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!市場(chǎng)價(jià)格同類(lèi)樓盤(pán)分布競(jìng)爭(zhēng)同類(lèi)樓盤(pán)入市時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力融資渠道資金融資成本營(yíng)銷(xiāo)成本財(cái)務(wù)環(huán)境成本稅費(fèi)同類(lèi)項(xiàng)目社會(huì)平均盈利水平利潤(rùn)盈利水平人力土地資源環(huán)境原材料能源房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!2.項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)（1）評(píng)價(jià)原則系統(tǒng)性原則比較性原則時(shí)效性原則定性分析與定量分析相結(jié)合的原則實(shí)事求是、尊重客觀(guān)規(guī)律的原則全面分析、突出重點(diǎn)的原則（2）常用評(píng)價(jià)方法等級(jí)尺度法多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!式中：：評(píng)優(yōu)的百分比；：評(píng)中的百分比：評(píng)良的百分比；：評(píng)差的百比⑧按各因素組合權(quán)重系數(shù)及統(tǒng)計(jì)計(jì)分計(jì)算項(xiàng)目投資環(huán)境綜合得分。

⑨按各項(xiàng)目投資環(huán)境綜合得分進(jìn)行排序與評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!（一）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)概述1.投資風(fēng)險(xiǎn)的定義：項(xiàng)目投資效果的實(shí)際值偏離其期望值的程度。2.投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)：按投資對(duì)象的差異分為：①債券投資風(fēng)險(xiǎn)②建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)③股票投資風(fēng)險(xiǎn)④房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)等房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析共47頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!