資產(chǎn)評估第二章課件

第二章

資產(chǎn)評估的程序與方法第一節(jié)

資產(chǎn)評估的程序

資產(chǎn)評估程序：是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報(bào)告的全過程。

第二章資產(chǎn)評估的程序與方法1一、受理程序1.

項(xiàng)目接洽，明確評估基本事項(xiàng)、目的、對象、范圍。2.

查勘評估對象和查閱評估所需要的基礎(chǔ)材料。3.

風(fēng)險(xiǎn)評估。通常需要考慮一些因素。4.

簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。一、受理程序1.

項(xiàng)目接洽，明確評估基本事項(xiàng)、目的、對象、范2風(fēng)險(xiǎn)評估需要考慮下列因素

1.了解和掌握客戶的基本情況；2.分析導(dǎo)致資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)行為的合法性；3.是否具備資產(chǎn)評估的基本條件；4.客戶是否有影響評估結(jié)論的具體要求和條件限制；5.評估機(jī)構(gòu)是否有勝任評估的專業(yè)人士；6.是否有影響評估獨(dú)立性和客觀性的其他因素；

風(fēng)險(xiǎn)評估需要考慮下列因素3二、評估機(jī)構(gòu)的評估準(zhǔn)備工作1.組成資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組；2.制定評估計(jì)劃；3.編制資產(chǎn)評估程序計(jì)劃；二、評估機(jī)構(gòu)的評估準(zhǔn)備工作4三、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)的清查核實(shí)工作1、要求委托方準(zhǔn)備的有關(guān)法律文件經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件及相關(guān)資料，委托方應(yīng)當(dāng)組織力量搞好委托評估范圍的資產(chǎn)自查。2、資產(chǎn)清查評估登記表及其主要內(nèi)容：建筑物的登記表；機(jī)器設(shè)備登記表；庫存物資登記表；

三、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)的清查核實(shí)工作1、要求委托方準(zhǔn)備的有關(guān)53、清查核實(shí)資產(chǎn)對設(shè)備：評估設(shè)備較多，按ABC分類法評估。A類設(shè)備逐一核查，B類設(shè)備盡量逐一核查，C類設(shè)備抽樣核查。對存貨：對存貨進(jìn)行抽查，抽查數(shù)量應(yīng)當(dāng)達(dá)到40%以上，價(jià)值比例達(dá)到60%以上。殘次、變質(zhì)、報(bào)廢的產(chǎn)品逐項(xiàng)進(jìn)行核查。對于無形資產(chǎn)、長期投資、遞延資產(chǎn)要逐筆核查。然后進(jìn)行清查調(diào)整，整理資料。

3、清查核實(shí)資產(chǎn)對設(shè)備：評估設(shè)備較多，按ABC分類法評估。6四、編寫資產(chǎn)評估報(bào)告五、與委托方辦理提交報(bào)告和清算評估費(fèi)用等手續(xù)。zl

四、編寫資產(chǎn)評估報(bào)告7第二節(jié)

市場價(jià)格比較法一、市場法及其適用范圍1、市場比較法：市場價(jià)格比較法也稱市場法、現(xiàn)行市價(jià)法。是指以市場現(xiàn)行價(jià)格作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將類似的資產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

第二節(jié)市場價(jià)格比較法82.市場比較法的前提條件l

資產(chǎn)市場發(fā)達(dá)有充分的參照物可??；l市場上存在有與被評估資產(chǎn)相同或相似的三個(gè)以上的資產(chǎn)交易案例，由多個(gè)參照物；l

價(jià)值影響因素明確，而且可以量化；2.市場比較法的前提條件93．市價(jià)法的適用范圍適用于單一生產(chǎn)要素交易，單項(xiàng)要素投資、參股、擔(dān)保、聯(lián)營、兼并、轉(zhuǎn)讓和保險(xiǎn)。

3．市價(jià)法的適用范圍10二、決定現(xiàn)行市場價(jià)格基本因素1、時(shí)間因素；2、地域因素；3、功能因素；二、決定現(xiàn)行市場價(jià)格基本因素11三、市場價(jià)格法的評估方法1．直接法：在資產(chǎn)市場上尋找與評估資產(chǎn)條件完全相同的資產(chǎn)交易價(jià)格作為參照物，計(jì)算評定資產(chǎn)的評估價(jià)值。2．市價(jià)折余法：對評估資產(chǎn)以全新的市場價(jià)值為基礎(chǔ)，扣除其實(shí)際損耗價(jià)值即貶值，估算資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。資產(chǎn)評估值=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)-實(shí)體性貶值三、市場價(jià)格法的評估方法1．直接法：在資產(chǎn)市場上尋找與評估資123．類比法：以市場上類似資產(chǎn)交易價(jià)格作為參照物，來評定資產(chǎn)重估價(jià)值的一種方法。資產(chǎn)評估值=市場參照物交易價(jià)格+被評估資產(chǎn)優(yōu)于參照物部分的金額-被評估資產(chǎn)劣于參照物部分金額。4．成本售價(jià)法：市場上無參照物，以資產(chǎn)成本與市價(jià)的關(guān)系確定資產(chǎn)評估值。資產(chǎn)評估價(jià)=被評估資產(chǎn)成本*售價(jià)成本系數(shù)售價(jià)成本系數(shù)取決于生產(chǎn)廠家、調(diào)劑市場兩因素。

3．類比法：以市場上類似資產(chǎn)交易價(jià)格作為參照物，來評定資產(chǎn)重13例題某企業(yè)有一臺已經(jīng)使用了三年的車床，根據(jù)市場價(jià)格同樣型號的車床售價(jià)為5000元，該車床法定使用年限為10年，殘值率為4%，求其評估價(jià)值。解：5000-5000（1-4%）*3/10=3560（元）例題某企業(yè)有一臺已經(jīng)使用了三年的車床，根據(jù)市場價(jià)格同樣型號的14四、市價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：通過銷售價(jià)格來評估資產(chǎn)價(jià)值，考慮到市場因素，可以較真實(shí)地反映評估對象的市場價(jià)。評估結(jié)果容易為評估雙方的理解和接受。2．缺點(diǎn)：資料收集和積累困難，比較難找到適當(dāng)?shù)膮⒄瘴铮粚ふ覅⒄瘴飼r(shí)，主觀判斷成分較高；不適用于專項(xiàng)機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)評估。四、市價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：通過銷售價(jià)格來評估資產(chǎn)價(jià)值，考慮15第三節(jié)重置成本法一、重置成本法及其適用范圍1、重置成本法：在資產(chǎn)評估時(shí)現(xiàn)按照評估資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。包括復(fù)原重置成本和更新重置成本。評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值-功能性貶值或者：評估值=重置成本-有形損耗-無形損耗第三節(jié)重置成本法一、重置成本法及其適用范圍16貶值的概念

實(shí)體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力的作用形成的貶值。功能性貶值：功能性貶值是由于技術(shù)相對落后而造成的貶值。

經(jīng)濟(jì)性貶值：是由于外部環(huán)境變化而造成資產(chǎn)的貶值。貶值的概念實(shí)體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力的作用形成的貶172、重置成本法的前提條件應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。評估對象可以再生復(fù)制，可以重置計(jì)價(jià)；評估對象在時(shí)間系列中具有陳舊性貶值；評估對象的特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)與重置全新資產(chǎn)具有可比性；2、重置成本法的前提條件應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；183、重置成本法適用范圍適用于多種資產(chǎn)評估，但是古董文物類資產(chǎn)不適用此方法，它主要用于可以復(fù)制、更新以及可以重新建造和購買的資產(chǎn)。3、重置成本法適用范圍19二、重置成本法影響因素及貶值的計(jì)算1．影響因素：價(jià)格因素；有形損耗；技術(shù)進(jìn)步及無形損耗；二、重置成本法影響因素及貶值的計(jì)算1．影響因素：202．實(shí)體性貶值的計(jì)算⑴觀察法（成新率法）成新率：反映評估對象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。實(shí)體性貶值=重置成本（1-成新率）⑵公式法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限*實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回金額；總使用年限是指實(shí)際使用年限加上可使用年限之和。實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率2．實(shí)體性貶值的計(jì)算⑴觀察法（成新率法）21資產(chǎn)利用率指標(biāo)資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間當(dāng)資產(chǎn)利用率>1,表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1,表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1，表示開工不足。資產(chǎn)利用率指標(biāo)資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截22例題某資產(chǎn)1985年２月購進(jìn)，1995年２月評估時(shí)，名義已使用時(shí)間是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作八小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。據(jù)此計(jì)算資產(chǎn)利用率。解：資產(chǎn)利用率=（10*360*7.5）/（10*360*8）*100%=93.75%實(shí)際已使用年限=10*93.75%=9.4年例題某資產(chǎn)1985年２月購進(jìn)，1995年２月評估時(shí)，名義已使233、功能性貶值的計(jì)算功能性貶值要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或者效益降低，相應(yīng)決定功能性貶值。功能性貶值=使用新資產(chǎn)增加的利潤或降低成本*尚可使用年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)*（1-所得稅率）3、功能性貶值的計(jì)算功能性貶值要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力24例題經(jīng)評估A設(shè)備的生產(chǎn)能力與新設(shè)備B相同，如用B設(shè)備取代A設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源、人力等40萬元，A設(shè)備尚可使用5年，假定折現(xiàn)率為8%,所得稅率為33%，則A的功能性貶值為多少？解:功能性貶值=40*（P/A,8%,5）*（1-33%）=40*3.9927*0.67=107（萬元）例題經(jīng)評估A設(shè)備的生產(chǎn)能力與新設(shè)備B相同，如用B設(shè)備取代A設(shè)25功能性貶值的原因⑴由于技術(shù)進(jìn)步引起勞動生產(chǎn)率提高。表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量提高勞動時(shí)間減少,成本減少。⑵由于新技術(shù)出現(xiàn)，新的、性能更優(yōu)的設(shè)備使企業(yè)產(chǎn)品銷售利潤增加。功能性貶值的原因⑴由于技術(shù)進(jìn)步引起勞動生產(chǎn)率提高。表現(xiàn)為產(chǎn)品264、經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算主要是由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或者停止生產(chǎn)，形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，確定其貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置全價(jià)*成新率-功能性貶值）*經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（現(xiàn)時(shí)生產(chǎn)能力/原來生產(chǎn)能力）n]*100%規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)n一般取值范圍0.4～0.9；現(xiàn)時(shí)生產(chǎn)能力為實(shí)際能力；原有生產(chǎn)能力為設(shè)計(jì)能力；4、經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算主要是由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或者停止27例題某一生產(chǎn)線每天生產(chǎn)1000件產(chǎn)品，已經(jīng)使用4年，現(xiàn)在因市場競爭激烈，開工不足，每天僅生產(chǎn)750件產(chǎn)品，已知設(shè)備重置全價(jià)為200萬元，成新率80%，n取值為0.7，功能性貶值為0，求經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（750/1000）0.7=18.2%經(jīng)濟(jì)性貶值=（20000*80%-0）*18.2%=291200(元)例題某一生產(chǎn)線每天生產(chǎn)1000件產(chǎn)品，已經(jīng)使用4年，現(xiàn)在因市285、成新率的估算1．觀察法：有經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對資產(chǎn)實(shí)體的各種主要部分功能進(jìn)行技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性鑒定，確定資產(chǎn)的成新率。2．經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限/（剩余經(jīng)濟(jì)使用年限+實(shí)際已使用年限）3．修復(fù)費(fèi)用法成新率=1-損耗率=1-（修復(fù)費(fèi)用/重置成本）

5、成新率的估算1．觀察法：有經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對資產(chǎn)實(shí)體的各種29三、重置成本的計(jì)算1．直接計(jì)算法：又稱細(xì)節(jié)分析法，加和法、重置核算法，根據(jù)被評估資產(chǎn)所耗用的直接材料、直接人工的數(shù)量和現(xiàn)行價(jià)計(jì)算重置成本的方法。直接成本：實(shí)際耗用建筑安裝材料、人工、機(jī)械設(shè)備。間接成本：包括設(shè)計(jì)工程費(fèi)、現(xiàn)場間接費(fèi)、行政管理費(fèi)。三、重置成本的計(jì)算1．直接計(jì)算法：又稱細(xì)節(jié)分析法，加和法、重30例題評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機(jī)器設(shè)備，據(jù)了解，該設(shè)備目前尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備帳面原值10.2萬元，經(jīng)查資料，該設(shè)備當(dāng)時(shí)買價(jià)8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元。間接成本0.2萬元。根據(jù)對同類設(shè)備調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)中實(shí)際成本分別上漲20%，80%，40%，間接成本占直接成本比不變，評估該資產(chǎn)的重置成本。

例題評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機(jī)器設(shè)備，據(jù)了解，該設(shè)備目前尚31解答直接成本=8（1+20%）+1.6（1+80%）+0.4（1+40%）=13.04萬元間接成本=13.04*0.2/（8+1.6+0.4）=0.26重置成本=13.04+0.26=13.3（萬元）解答直接成本=8（1+20%）+1.6（1+80%）+0.4322.物價(jià)指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)原始成本*（評估基準(zhǔn)日的同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）定基物價(jià)指數(shù)：a1/a0，a2/a0，a3/a0，a4/a0，a5/a0…..環(huán)比物價(jià)指數(shù)：a1/a0，a2/a1，a3/a2，a4/a3，a5/a4…….二者之間關(guān)系：例題：見教材P24。2.物價(jià)指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)原始成本*（評估基準(zhǔn)日的同類資產(chǎn)333.功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱功能成本法。被評估資產(chǎn)的重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*（參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力）3.功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱功能成本法。34四、重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：評估出來的價(jià)值接近實(shí)際，能夠較真實(shí)、準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估，多適用于無參照物不易計(jì)算未來收益的資產(chǎn)。2.缺點(diǎn)：計(jì)算繁雜，找到可比的參照物比較困難，判斷資產(chǎn)貶值依賴于專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和判斷力。四、重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：評估出來的價(jià)值接近實(shí)際，能夠35第四節(jié)

收益現(xiàn)值法

一、收益現(xiàn)值法及其應(yīng)用范圍1、收益現(xiàn)值法：是指通過評估資產(chǎn)在未來經(jīng)營中的預(yù)期收益，并按社會基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)，從而確定資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。表示為：資產(chǎn)的重估價(jià)值=該資產(chǎn)預(yù)期收益現(xiàn)值總額第四節(jié)收益現(xiàn)值法一、收益現(xiàn)值法及其應(yīng)用范圍362、收益現(xiàn)值法的前提條件被評估對象必須是經(jīng)營性資產(chǎn)，具有持續(xù)獲利能力；被評估資產(chǎn)的未來收益必須能用貨幣衡量；資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也必須能用貨幣加以衡量；

2、收益現(xiàn)值法的前提條件被評估對象必須是經(jīng)營性資產(chǎn)，具有持續(xù)373、收益現(xiàn)值法適用范圍適用于整體評估和可以預(yù)測企業(yè)未來收益及單項(xiàng)資產(chǎn)的評估，特別適用于無形資產(chǎn)的評估。

3、收益現(xiàn)值法適用范圍38二、收益現(xiàn)值法的評估程序

1．搜集驗(yàn)證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；2．計(jì)算和對比分析有關(guān)的收益、費(fèi)用指標(biāo)及其變化趨勢；3．預(yù)測資產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，分析風(fēng)險(xiǎn)和確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；4．估算被評估資產(chǎn)的未來收益價(jià)值；5．計(jì)算預(yù)期收益現(xiàn)值；6.確定資產(chǎn)的評估價(jià)值；

二、收益現(xiàn)值法的評估程序1．搜集驗(yàn)證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀39三、收益現(xiàn)值法的計(jì)算基本公式：1．有期限的收益計(jì)算方法。例題：某公司專用技術(shù)預(yù)計(jì)可用5年，預(yù)計(jì)未來五年收益分別為40萬元,42萬元，44萬元45萬元，46萬元，年折現(xiàn)率為12%，計(jì)算收益現(xiàn)值。解：P=40/(1+0.12)+42/(1+0.12)2+44/(1+0.12)3+45/(1+0.12)4+46/(1+0.12)5=155.22(萬元)

三、收益現(xiàn)值法的計(jì)算基本公式：402．無期限收益的計(jì)算方法

a.永續(xù)年金法：P=B/ib.遞增收益折現(xiàn)法:P=F1/(i-g)=F0(1+g)/(i-g)(g<I)F1表示第一年收益額。F0表示基年收益額。i表示折現(xiàn)率。g表示收益額固定增長率。2．無期限收益的計(jì)算方法a.永續(xù)年金法：P=B/i413．分段法（未來收益不等額的情形）例題：預(yù)計(jì)某企業(yè)未來５年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第六年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，計(jì)算該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價(jià)值。解：15*0.9091+13*0.826+12*0.7513+14*0.6830+15*0.6209+0.6209*15/0.1=145萬元。

3．分段法（未來收益不等額的情形）例題：預(yù)計(jì)某企業(yè)未來５年的42四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。1、收益額是指資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，通過預(yù)測分析獲得的。收益額構(gòu)成有三種不同的觀點(diǎn)：稅后利潤；現(xiàn)金流量；利潤總額。

四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額432.折現(xiàn)率或本金化率、利率折現(xiàn)率是特定條件的收益率。折現(xiàn)率與本金化率無本質(zhì)上區(qū)別，只是適用場合不同而已。折現(xiàn)率是將未來有期限的預(yù)期收益折現(xiàn)成現(xiàn)值的比率，本金化率是將未來永續(xù)性收益折現(xiàn)成現(xiàn)值的比率。

2.折現(xiàn)率或本金化率、利率44折現(xiàn)率與利率：利率是資金的報(bào)酬，即利息與本金之比。折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬，利率表示資金的獲利能力，與使用條件、占用者和用途無直接聯(lián)系，折現(xiàn)率與使用者與其使用效果有關(guān)。折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。3．收益期限：收益期限是指資產(chǎn)的收益期間，通常是指收益年期。

折現(xiàn)率與利率：利率是資金的報(bào)酬，即利息與本金之比。折現(xiàn)率是管45五、收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①真實(shí)和比較準(zhǔn)確地反映了資產(chǎn)本金化價(jià)格；②與投資決策相結(jié)合，收益現(xiàn)值法評估的資產(chǎn)價(jià)格容易為買賣雙方所接受；缺點(diǎn)：①預(yù)期收益額預(yù)測難度大，收益額受主觀判斷以及不可預(yù)見因素的影響；②評估適用范圍較小，適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可以預(yù)期收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

五、收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①真實(shí)和比較準(zhǔn)確地反映了資產(chǎn)本金46第五節(jié)

清算價(jià)格法一、清算價(jià)格法及其適用范圍清算價(jià)格：是企業(yè)被迫停業(yè)、清算資產(chǎn)時(shí)拍賣所獲得的變現(xiàn)價(jià)值。

第五節(jié)清算價(jià)格法一、清算價(jià)格法及其適用范圍472.清算價(jià)格法的前提條件：①應(yīng)具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或者抵押合同及其它有效文件；②資產(chǎn)以整體或者部分在市場上可以快速出售變現(xiàn)；③出售收入能夠彌補(bǔ)因出售資產(chǎn)的附加支出總額。2.清算價(jià)格法的前提條件：①應(yīng)具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或者483．清算價(jià)格法的適用范圍

①企業(yè)破產(chǎn)；②抵押；③清理；3．清算價(jià)格法的適用范圍49二、決定清算價(jià)格的主要因素①破產(chǎn)形式；②債權(quán)人的出資方式；③清理費(fèi)用；④變賣時(shí)限；⑤公平市價(jià)；⑥參照物的價(jià)值二、決定清算價(jià)格的主要因素①破產(chǎn)形式；50三、清算價(jià)格法的評估方法1.整體資產(chǎn)評價(jià)法：它對整個(gè)企業(yè)能獨(dú)立使用的單項(xiàng)資產(chǎn)的清算價(jià)值進(jìn)行的評估。2.現(xiàn)行市價(jià)折扣法：它是以現(xiàn)行市價(jià)為基礎(chǔ)根據(jù)清算條件估定一個(gè)折扣率，計(jì)算確定待評估資產(chǎn)的一種方法。

三、清算價(jià)格法的評估方法51例題：有一臺機(jī)床8成新，該機(jī)器設(shè)備市場價(jià)15萬元，經(jīng)過調(diào)查分析，確定變賣時(shí)損失率為20%，求其清算價(jià)值。清算價(jià)值=15*80%*（1-20%）=9.6萬元例題：有一臺機(jī)床8成新，該機(jī)器設(shè)備市場價(jià)15萬元，經(jīng)過調(diào)查分523.模擬拍賣法模擬拍賣法：由評估人員和市場專家向潛在的購買者詢問希望購買物品的價(jià)格，以此確定資產(chǎn)清算的價(jià)值。

3.模擬拍賣法模擬拍賣法：由評估人員和市場專家向潛在的購買者53第六節(jié)

資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

一、資產(chǎn)評估方法的關(guān)系總體上來說，評估方法相互關(guān)聯(lián)，是由不可分割的技巧和程序組成。成本法、收益法是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上，不過表現(xiàn)得不那么直接而已。

第六節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評估方法的關(guān)系541、市場法與成本法的區(qū)別

①

成本法是從購買者角度，考慮構(gòu)建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)確定資產(chǎn)的價(jià)值；市場法從賣者角度，考慮市場上的銷售價(jià)格來確定其價(jià)值。②

市場法的市價(jià)是指資產(chǎn)的獨(dú)立價(jià)格，在交易過程中采用。重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格，還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)。1、市場法與成本法的區(qū)別①

成本法是從購買者角度，考55③

市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法的某些計(jì)算要利用原始成本資料。成本法是以購建成本扣除被評估資產(chǎn)各項(xiàng)耗費(fèi)確定評估值；市場法是按參照物價(jià)格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的差異因素進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。③

市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法的某些計(jì)562、收益現(xiàn)值法與重置成本法的區(qū)別和聯(lián)系區(qū)別：收益現(xiàn)值法，評估的是資產(chǎn)的產(chǎn)出價(jià)值，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的，反映了本金市場上等價(jià)交換。重置成本方法，評估的是資產(chǎn)的投入價(jià)格，以資產(chǎn)補(bǔ)償、保全為目的，反映資產(chǎn)在社會再生產(chǎn)條件下的價(jià)值。

2、收益現(xiàn)值法與重置成本法的區(qū)別和聯(lián)系區(qū)別：收益現(xiàn)值法，評估57聯(lián)系：①收益現(xiàn)值法與重置成本法是適用的大前提基本相同；②二者反映的社會價(jià)值一致；在業(yè)務(wù)上，

二者聯(lián)系緊密。

聯(lián)系：58總結(jié):資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場法收益法總結(jié):資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)59市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法直接價(jià)值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指60二、資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇主要考慮的因素：1.

資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)；2.

資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)；3.

評估方法的選擇要受搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約；4.評估方法要相互結(jié)合，統(tǒng)籌考慮。

本章要點(diǎn)

二、資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇主要考慮的因素：61第二章

資產(chǎn)評估的程序與方法第一節(jié)

資產(chǎn)評估的程序

資產(chǎn)評估程序：是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報(bào)告的全過程。

第二章資產(chǎn)評估的程序與方法62一、受理程序1.

項(xiàng)目接洽，明確評估基本事項(xiàng)、目的、對象、范圍。2.

查勘評估對象和查閱評估所需要的基礎(chǔ)材料。3.

風(fēng)險(xiǎn)評估。通常需要考慮一些因素。4.

簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。一、受理程序1.

項(xiàng)目接洽，明確評估基本事項(xiàng)、目的、對象、范63風(fēng)險(xiǎn)評估需要考慮下列因素

1.了解和掌握客戶的基本情況；2.分析導(dǎo)致資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)行為的合法性；3.是否具備資產(chǎn)評估的基本條件；4.客戶是否有影響評估結(jié)論的具體要求和條件限制；5.評估機(jī)構(gòu)是否有勝任評估的專業(yè)人士；6.是否有影響評估獨(dú)立性和客觀性的其他因素；

風(fēng)險(xiǎn)評估需要考慮下列因素64二、評估機(jī)構(gòu)的評估準(zhǔn)備工作1.組成資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組；2.制定評估計(jì)劃；3.編制資產(chǎn)評估程序計(jì)劃；二、評估機(jī)構(gòu)的評估準(zhǔn)備工作65三、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)的清查核實(shí)工作1、要求委托方準(zhǔn)備的有關(guān)法律文件經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件及相關(guān)資料，委托方應(yīng)當(dāng)組織力量搞好委托評估范圍的資產(chǎn)自查。2、資產(chǎn)清查評估登記表及其主要內(nèi)容：建筑物的登記表；機(jī)器設(shè)備登記表；庫存物資登記表；

三、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)的清查核實(shí)工作1、要求委托方準(zhǔn)備的有關(guān)663、清查核實(shí)資產(chǎn)對設(shè)備：評估設(shè)備較多，按ABC分類法評估。A類設(shè)備逐一核查，B類設(shè)備盡量逐一核查，C類設(shè)備抽樣核查。對存貨：對存貨進(jìn)行抽查，抽查數(shù)量應(yīng)當(dāng)達(dá)到40%以上，價(jià)值比例達(dá)到60%以上。殘次、變質(zhì)、報(bào)廢的產(chǎn)品逐項(xiàng)進(jìn)行核查。對于無形資產(chǎn)、長期投資、遞延資產(chǎn)要逐筆核查。然后進(jìn)行清查調(diào)整，整理資料。

3、清查核實(shí)資產(chǎn)對設(shè)備：評估設(shè)備較多，按ABC分類法評估。67四、編寫資產(chǎn)評估報(bào)告五、與委托方辦理提交報(bào)告和清算評估費(fèi)用等手續(xù)。zl

四、編寫資產(chǎn)評估報(bào)告68第二節(jié)

市場價(jià)格比較法一、市場法及其適用范圍1、市場比較法：市場價(jià)格比較法也稱市場法、現(xiàn)行市價(jià)法。是指以市場現(xiàn)行價(jià)格作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將類似的資產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

第二節(jié)市場價(jià)格比較法692.市場比較法的前提條件l

資產(chǎn)市場發(fā)達(dá)有充分的參照物可?。籰市場上存在有與被評估資產(chǎn)相同或相似的三個(gè)以上的資產(chǎn)交易案例，由多個(gè)參照物；l

價(jià)值影響因素明確，而且可以量化；2.市場比較法的前提條件703．市價(jià)法的適用范圍適用于單一生產(chǎn)要素交易，單項(xiàng)要素投資、參股、擔(dān)保、聯(lián)營、兼并、轉(zhuǎn)讓和保險(xiǎn)。

3．市價(jià)法的適用范圍71二、決定現(xiàn)行市場價(jià)格基本因素1、時(shí)間因素；2、地域因素；3、功能因素；二、決定現(xiàn)行市場價(jià)格基本因素72三、市場價(jià)格法的評估方法1．直接法：在資產(chǎn)市場上尋找與評估資產(chǎn)條件完全相同的資產(chǎn)交易價(jià)格作為參照物，計(jì)算評定資產(chǎn)的評估價(jià)值。2．市價(jià)折余法：對評估資產(chǎn)以全新的市場價(jià)值為基礎(chǔ)，扣除其實(shí)際損耗價(jià)值即貶值，估算資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。資產(chǎn)評估值=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)-實(shí)體性貶值三、市場價(jià)格法的評估方法1．直接法：在資產(chǎn)市場上尋找與評估資733．類比法：以市場上類似資產(chǎn)交易價(jià)格作為參照物，來評定資產(chǎn)重估價(jià)值的一種方法。資產(chǎn)評估值=市場參照物交易價(jià)格+被評估資產(chǎn)優(yōu)于參照物部分的金額-被評估資產(chǎn)劣于參照物部分金額。4．成本售價(jià)法：市場上無參照物，以資產(chǎn)成本與市價(jià)的關(guān)系確定資產(chǎn)評估值。資產(chǎn)評估價(jià)=被評估資產(chǎn)成本*售價(jià)成本系數(shù)售價(jià)成本系數(shù)取決于生產(chǎn)廠家、調(diào)劑市場兩因素。

3．類比法：以市場上類似資產(chǎn)交易價(jià)格作為參照物，來評定資產(chǎn)重74例題某企業(yè)有一臺已經(jīng)使用了三年的車床，根據(jù)市場價(jià)格同樣型號的車床售價(jià)為5000元，該車床法定使用年限為10年，殘值率為4%，求其評估價(jià)值。解：5000-5000（1-4%）*3/10=3560（元）例題某企業(yè)有一臺已經(jīng)使用了三年的車床，根據(jù)市場價(jià)格同樣型號的75四、市價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：通過銷售價(jià)格來評估資產(chǎn)價(jià)值，考慮到市場因素，可以較真實(shí)地反映評估對象的市場價(jià)。評估結(jié)果容易為評估雙方的理解和接受。2．缺點(diǎn)：資料收集和積累困難，比較難找到適當(dāng)?shù)膮⒄瘴?；尋找參照物時(shí)，主觀判斷成分較高；不適用于專項(xiàng)機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)評估。四、市價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：通過銷售價(jià)格來評估資產(chǎn)價(jià)值，考慮76第三節(jié)重置成本法一、重置成本法及其適用范圍1、重置成本法：在資產(chǎn)評估時(shí)現(xiàn)按照評估資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。包括復(fù)原重置成本和更新重置成本。評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值-功能性貶值或者：評估值=重置成本-有形損耗-無形損耗第三節(jié)重置成本法一、重置成本法及其適用范圍77貶值的概念

實(shí)體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力的作用形成的貶值。功能性貶值：功能性貶值是由于技術(shù)相對落后而造成的貶值。

經(jīng)濟(jì)性貶值：是由于外部環(huán)境變化而造成資產(chǎn)的貶值。貶值的概念實(shí)體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力的作用形成的貶782、重置成本法的前提條件應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。評估對象可以再生復(fù)制，可以重置計(jì)價(jià)；評估對象在時(shí)間系列中具有陳舊性貶值；評估對象的特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)與重置全新資產(chǎn)具有可比性；2、重置成本法的前提條件應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；793、重置成本法適用范圍適用于多種資產(chǎn)評估，但是古董文物類資產(chǎn)不適用此方法，它主要用于可以復(fù)制、更新以及可以重新建造和購買的資產(chǎn)。3、重置成本法適用范圍80二、重置成本法影響因素及貶值的計(jì)算1．影響因素：價(jià)格因素；有形損耗；技術(shù)進(jìn)步及無形損耗；二、重置成本法影響因素及貶值的計(jì)算1．影響因素：812．實(shí)體性貶值的計(jì)算⑴觀察法（成新率法）成新率：反映評估對象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。實(shí)體性貶值=重置成本（1-成新率）⑵公式法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限*實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回金額；總使用年限是指實(shí)際使用年限加上可使用年限之和。實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率2．實(shí)體性貶值的計(jì)算⑴觀察法（成新率法）82資產(chǎn)利用率指標(biāo)資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間當(dāng)資產(chǎn)利用率>1,表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1,表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1，表示開工不足。資產(chǎn)利用率指標(biāo)資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截83例題某資產(chǎn)1985年２月購進(jìn)，1995年２月評估時(shí)，名義已使用時(shí)間是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作八小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。據(jù)此計(jì)算資產(chǎn)利用率。解：資產(chǎn)利用率=（10*360*7.5）/（10*360*8）*100%=93.75%實(shí)際已使用年限=10*93.75%=9.4年例題某資產(chǎn)1985年２月購進(jìn)，1995年２月評估時(shí)，名義已使843、功能性貶值的計(jì)算功能性貶值要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或者效益降低，相應(yīng)決定功能性貶值。功能性貶值=使用新資產(chǎn)增加的利潤或降低成本*尚可使用年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)*（1-所得稅率）3、功能性貶值的計(jì)算功能性貶值要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力85例題經(jīng)評估A設(shè)備的生產(chǎn)能力與新設(shè)備B相同，如用B設(shè)備取代A設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源、人力等40萬元，A設(shè)備尚可使用5年，假定折現(xiàn)率為8%,所得稅率為33%，則A的功能性貶值為多少？解:功能性貶值=40*（P/A,8%,5）*（1-33%）=40*3.9927*0.67=107（萬元）例題經(jīng)評估A設(shè)備的生產(chǎn)能力與新設(shè)備B相同，如用B設(shè)備取代A設(shè)86功能性貶值的原因⑴由于技術(shù)進(jìn)步引起勞動生產(chǎn)率提高。表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量提高勞動時(shí)間減少,成本減少。⑵由于新技術(shù)出現(xiàn)，新的、性能更優(yōu)的設(shè)備使企業(yè)產(chǎn)品銷售利潤增加。功能性貶值的原因⑴由于技術(shù)進(jìn)步引起勞動生產(chǎn)率提高。表現(xiàn)為產(chǎn)品874、經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算主要是由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或者停止生產(chǎn)，形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，確定其貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置全價(jià)*成新率-功能性貶值）*經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（現(xiàn)時(shí)生產(chǎn)能力/原來生產(chǎn)能力）n]*100%規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)n一般取值范圍0.4～0.9；現(xiàn)時(shí)生產(chǎn)能力為實(shí)際能力；原有生產(chǎn)能力為設(shè)計(jì)能力；4、經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算主要是由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或者停止88例題某一生產(chǎn)線每天生產(chǎn)1000件產(chǎn)品，已經(jīng)使用4年，現(xiàn)在因市場競爭激烈，開工不足，每天僅生產(chǎn)750件產(chǎn)品，已知設(shè)備重置全價(jià)為200萬元，成新率80%，n取值為0.7，功能性貶值為0，求經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（750/1000）0.7=18.2%經(jīng)濟(jì)性貶值=（20000*80%-0）*18.2%=291200(元)例題某一生產(chǎn)線每天生產(chǎn)1000件產(chǎn)品，已經(jīng)使用4年，現(xiàn)在因市895、成新率的估算1．觀察法：有經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對資產(chǎn)實(shí)體的各種主要部分功能進(jìn)行技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性鑒定，確定資產(chǎn)的成新率。2．經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限/（剩余經(jīng)濟(jì)使用年限+實(shí)際已使用年限）3．修復(fù)費(fèi)用法成新率=1-損耗率=1-（修復(fù)費(fèi)用/重置成本）

5、成新率的估算1．觀察法：有經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對資產(chǎn)實(shí)體的各種90三、重置成本的計(jì)算1．直接計(jì)算法：又稱細(xì)節(jié)分析法，加和法、重置核算法，根據(jù)被評估資產(chǎn)所耗用的直接材料、直接人工的數(shù)量和現(xiàn)行價(jià)計(jì)算重置成本的方法。直接成本：實(shí)際耗用建筑安裝材料、人工、機(jī)械設(shè)備。間接成本：包括設(shè)計(jì)工程費(fèi)、現(xiàn)場間接費(fèi)、行政管理費(fèi)。三、重置成本的計(jì)算1．直接計(jì)算法：又稱細(xì)節(jié)分析法，加和法、重91例題評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機(jī)器設(shè)備，據(jù)了解，該設(shè)備目前尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備帳面原值10.2萬元，經(jīng)查資料，該設(shè)備當(dāng)時(shí)買價(jià)8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元。間接成本0.2萬元。根據(jù)對同類設(shè)備調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)中實(shí)際成本分別上漲20%，80%，40%，間接成本占直接成本比不變，評估該資產(chǎn)的重置成本。

例題評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機(jī)器設(shè)備，據(jù)了解，該設(shè)備目前尚92解答直接成本=8（1+20%）+1.6（1+80%）+0.4（1+40%）=13.04萬元間接成本=13.04*0.2/（8+1.6+0.4）=0.26重置成本=13.04+0.26=13.3（萬元）解答直接成本=8（1+20%）+1.6（1+80%）+0.4932.物價(jià)指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)原始成本*（評估基準(zhǔn)日的同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）定基物價(jià)指數(shù)：a1/a0，a2/a0，a3/a0，a4/a0，a5/a0…..環(huán)比物價(jià)指數(shù)：a1/a0，a2/a1，a3/a2，a4/a3，a5/a4…….二者之間關(guān)系：例題：見教材P24。2.物價(jià)指數(shù)法重置成本=資產(chǎn)原始成本*（評估基準(zhǔn)日的同類資產(chǎn)943.功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱功能成本法。被評估資產(chǎn)的重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*（參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力）3.功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱功能成本法。95四、重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：評估出來的價(jià)值接近實(shí)際，能夠較真實(shí)、準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估，多適用于無參照物不易計(jì)算未來收益的資產(chǎn)。2.缺點(diǎn)：計(jì)算繁雜，找到可比的參照物比較困難，判斷資產(chǎn)貶值依賴于專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和判斷力。四、重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn)1．優(yōu)點(diǎn)：評估出來的價(jià)值接近實(shí)際，能夠96第四節(jié)

收益現(xiàn)值法

一、收益現(xiàn)值法及其應(yīng)用范圍1、收益現(xiàn)值法：是指通過評估資產(chǎn)在未來經(jīng)營中的預(yù)期收益，并按社會基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)，從而確定資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。表示為：資產(chǎn)的重估價(jià)值=該資產(chǎn)預(yù)期收益現(xiàn)值總額第四節(jié)收益現(xiàn)值法一、收益現(xiàn)值法及其應(yīng)用范圍972、收益現(xiàn)值法的前提條件被評估對象必須是經(jīng)營性資產(chǎn)，具有持續(xù)獲利能力；被評估資產(chǎn)的未來收益必須能用貨幣衡量；資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也必須能用貨幣加以衡量；

2、收益現(xiàn)值法的前提條件被評估對象必須是經(jīng)營性資產(chǎn)，具有持續(xù)983、收益現(xiàn)值法適用范圍適用于整體評估和可以預(yù)測企業(yè)未來收益及單項(xiàng)資產(chǎn)的評估，特別適用于無形資產(chǎn)的評估。

3、收益現(xiàn)值法適用范圍99二、收益現(xiàn)值法的評估程序

1．搜集驗(yàn)證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；2．計(jì)算和對比分析有關(guān)的收益、費(fèi)用指標(biāo)及其變化趨勢；3．預(yù)測資產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，分析風(fēng)險(xiǎn)和確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；4．估算被評估資產(chǎn)的未來收益價(jià)值；5．計(jì)算預(yù)期收益現(xiàn)值；6.確定資產(chǎn)的評估價(jià)值；

二、收益現(xiàn)值法的評估程序1．搜集驗(yàn)證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀100三、收益現(xiàn)值法的計(jì)算基本公式：1．有期限的收益計(jì)算方法。例題：某公司專用技術(shù)預(yù)計(jì)可用5年，預(yù)計(jì)未來五年收益分別為40萬元,42萬元，44萬元45萬元，46萬元，年折現(xiàn)率為12%，計(jì)算收益現(xiàn)值。解：P=40/(1+0.12)+42/(1+0.12)2+44/(1+0.12)3+45/(1+0.12)4+46/(1+0.12)5=155.22(萬元)

三、收益現(xiàn)值法的計(jì)算基本公式：1012．無期限收益的計(jì)算方法

a.永續(xù)年金法：P=B/ib.遞增收益折現(xiàn)法:P=F1/(i-g)=F0(1+g)/(i-g)(g<I)F1表示第一年收益額。F0表示基年收益額。i表示折現(xiàn)率。g表示收益額固定增長率。2．無期限收益的計(jì)算方法a.永續(xù)年金法：P=B/i1023．分段法（未來收益不等額的情形）例題：預(yù)計(jì)某企業(yè)未來５年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第六年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，計(jì)算該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價(jià)值。解：15*0.9091+13*0.826+12*0.7513+14*0.6830+15*0.6209+0.6209*15/0.1=145萬元。

3．分段法（未來收益不等額的情形）例題：預(yù)計(jì)某企業(yè)未來５年的103四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。1、收益額是指資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，通過預(yù)測分析獲得的。收益額構(gòu)成有三種不同的觀點(diǎn)：稅后利潤；現(xiàn)金流量；利潤總額。

四、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定收益法中的主要指標(biāo)有三個(gè)，即收益額1042.折現(xiàn)率或本金化率、利率折現(xiàn)率是特定條件的收益率。折現(xiàn)率與本金化率無本質(zhì)上區(qū)別，只是適用場合不同而已。折現(xiàn)率是將未來有期限的預(yù)期收益折現(xiàn)成現(xiàn)值的比率，本金化率是將未來永續(xù)性收益折現(xiàn)成現(xiàn)值的比率。

2.折現(xiàn)率或本金化率、利率105折現(xiàn)率與利率：利率是資金的報(bào)酬，即利息與本金之比。折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬，利率表示資金的獲利能力，與使用條件、占用者和用途無直接聯(lián)系，折現(xiàn)率與使用者與其使用效果有關(guān)。折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。3．收益期限：收益期限是指資產(chǎn)的收益期間，通常是指收益年期。

折現(xiàn)率與利率：利率是資金的報(bào)酬，即利息與本金之比。折現(xiàn)率是管106五、收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①真實(shí)和比較準(zhǔn)確地反映了資產(chǎn)本金化價(jià)格；②與投資決策相結(jié)合，收益現(xiàn)值法評估的資產(chǎn)價(jià)格容易為買賣雙方所接受；缺點(diǎn)：①預(yù)期收益額預(yù)測難度大，收益額受主觀判斷以及不可預(yù)見因素的影響；②評估適用范圍較小，適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可以預(yù)期收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

五、收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：①真實(shí)和比較準(zhǔn)確地反映了資產(chǎn)本金107第五節(jié)

清算價(jià)格法一、清算價(jià)格法及其適用范圍清算價(jià)格：是企業(yè)被迫停業(yè)、清算資產(chǎn)時(shí)拍賣所獲得的變現(xiàn)價(jià)值。

第五節(jié)清算價(jià)格法一、清算價(jià)格法及其適用范圍