資產(chǎn)評(píng)估學(xué)10房地產(chǎn)評(píng)估課件

第十章：房地產(chǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)評(píng)估是十分重要的－章，也是目前世界上評(píng)估最成熟的部分。房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則就稱為“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”。但建筑物與土地又不能截然分開(kāi)。兩者有著密切聯(lián)系?？墒抢碚撋嫌质仟?dú)立的，合寫一章，又各有獨(dú)到的理論，不能不分別敘述；寫成兩章，又有許多相同之處，難免重復(fù)。本書放到一章講述，但土地與房屋的理論又要分別講述：所以，在第一節(jié)房地產(chǎn)概述中，要分別講土地理論和建筑物理論。進(jìn)行評(píng)估時(shí)可以放到一起評(píng)估。第十章：房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估是十分重要的－章，也是

第一節(jié)：房地產(chǎn)概述

一、土地

土地是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水陸和灘涂。廣義的說(shuō)，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體。土地具有二重性，一方面是資源，另一方面是資產(chǎn)。這在城市土地上看得更清楚。土地供給可以分為兩種供給：一是土地的自然供給；二是土地的經(jīng)濟(jì)供給。下面我們來(lái)講述這兩種供給：第一節(jié)：房地產(chǎn)概述一、土地

土地的自然供給它是指地球供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)量包括已利用的土地和未來(lái)可利用的土地，即后備土地資源。土地的自然供給是資源一面，是穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素影響，因此，沒(méi)有彈性。一般說(shuō)來(lái)，自然供給的土地，具有五個(gè)條件：

1.適于人類生存和工作的氣候條件；2.具有適于植物生長(zhǎng)的土壤質(zhì)地和氣候條件；3.有可以利用的淡水資源；4.具有可供人類利用的生產(chǎn)資源；5.具有一定的交通條件。

土地的經(jīng)濟(jì)供給

它是指在土地自然供給的范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)和整治，可以滿足人類不同需求的供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是人類通過(guò)開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)利用而形成的土地供給，因此是資產(chǎn)。這種供給的數(shù)量受人類社會(huì)活動(dòng)影響，是具有很大彈性的。如調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、提高土地集約率等都會(huì)影響供給數(shù)量。土地的自然供給

土地及其定著物稱為不動(dòng)產(chǎn)

所謂定著物是指附著于土地，在于土地不可分離的條件下才可以使用的物體。如建筑物、構(gòu)筑物等。定著物與土地分離要花費(fèi)相當(dāng)大的勞動(dòng)和費(fèi)用，因而會(huì)使地價(jià)發(fā)生上升變化。

地產(chǎn)和房產(chǎn)均屬于不動(dòng)產(chǎn)。土地的特性應(yīng)該分為自然特性與經(jīng)濟(jì)特性兩種：

1.自然特性：位置的固定性；質(zhì)量的差異性；資源的不可再生性；效用的永續(xù)性。

2.經(jīng)濟(jì)特性經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；產(chǎn)權(quán)的可壟斷性；利用的多方位性；效益的級(jí)差性。土地及其定著物稱為不動(dòng)產(chǎn)

二、地租與地價(jià)理論

（一）地租理論

土地沒(méi)有價(jià)值，但土地具有價(jià)格，土地價(jià)格是地租的轉(zhuǎn)化形式。

根據(jù)地租產(chǎn)生的原因于條件，地租可以分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種形式。馬克思指出，不同地塊的土地，在地理位置、肥沃程度等方面的差別形成了不同等級(jí)的土地。等量資本投入到等面積不同等級(jí)的土地上，因不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)，便是級(jí)差地租。

壟斷地租是由壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租。壟斷地租的形成，除了土地產(chǎn)權(quán)壟斷以外，還有某些土地具有特殊的自然條件而形成，如受產(chǎn)地、自然環(huán)境和自然資源影響，能產(chǎn)名貴優(yōu)質(zhì)酒，酒的價(jià)格由購(gòu)買者的購(gòu)買欲和支付能力決定，是一種壟斷價(jià)格。

二、地租與地價(jià)理論

（二）地價(jià)理論

1.馬克思的地價(jià)理論

按照馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，土地是沒(méi)有價(jià)值的，因?yàn)橥恋夭皇莿趧?dòng)的產(chǎn)物。

地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地地租的資本化。

沒(méi)有開(kāi)墾的土地是自然物，不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有任何價(jià)值。

同時(shí)馬克思又指出：“價(jià)格形式不允許價(jià)格和價(jià)值之間的量的不一致，也就是價(jià)值量和它的貨幣表現(xiàn)之間的量的不一致而且能夠包含一個(gè)絕對(duì)的矛盾，以致貨幣雖然只是商品的價(jià)值形式，但價(jià)格完全可以不再表現(xiàn)價(jià)值。有些東西本身并不是商品，例如良心、名譽(yù)等等，但是也可以出賣，通過(guò)賦予它們的價(jià)格，取得商品的形式，因此，沒(méi)有價(jià)值的東西在形式上可以具有價(jià)格。在這里，價(jià)格表現(xiàn)是虛幻的，就像數(shù)學(xué)中的某些數(shù)字一樣?！保ā顿Y本論》法文版82頁(yè)－83頁(yè)）。（二）地價(jià)理論2.效用價(jià)值理論學(xué)說(shuō)

效用價(jià)值是資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊的理論，18世紀(jì)被馬克思、恩格斯批判，因?yàn)樗c勞動(dòng)價(jià)值論對(duì)立。但是今天我們必須認(rèn)識(shí)世界上還有一類資源資產(chǎn)，它并沒(méi)有經(jīng)過(guò)勞動(dòng)創(chuàng)造，而是大自然形成，但它有使用價(jià)值，而且對(duì)人類使用價(jià)值巨大。土地也屬于自然資源。2.效用價(jià)值理論學(xué)說(shuō)效用價(jià)值是資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊的理

3.

地價(jià)的基本特征

1.地價(jià)是地租的資本化；

2.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格；

3.土地具有增值性；

4.地價(jià)與土地用途相關(guān)；

5.地價(jià)具有個(gè)別性。3.地價(jià)的基本特征

三、土地使用權(quán)

在我國(guó)，城市的土地所有權(quán)屬于國(guó)家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

集體土地不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地所有權(quán)也不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

我國(guó)的土地所有權(quán)與使用權(quán)可以分離，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓。因此，我們所講的地價(jià)，是土地使用權(quán)價(jià)格。

三、土地使用權(quán)

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以所有者身份將使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓于使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：1.居民用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以所有者身份

四、建筑物的概念及其分類

建筑物是人們?yōu)檫_(dá)到某些特定目的，經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)和工程施工而建成的物體，由于其給人的美觀感覺(jué)而稱為空間藝術(shù)。

按其用途和內(nèi)部有無(wú)空間，建筑物劃分為房屋與構(gòu)筑物兩大類。由于這兩大類的用途有明顯區(qū)別，所以，我們要分別講述：

（一）房屋

房屋是指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品的土木工程建筑。

房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、棟梁和屋頂?shù)戎饕考?gòu)成。

四、建筑物的概念及其分類建筑物是人們?yōu)檫_(dá)到某些特房屋的基礎(chǔ)施工示意圖

承載建筑物的沒(méi)有經(jīng)過(guò)人加工的自然地面就稱為地基。

但是，自然的表面的堅(jiān)實(shí)程度是不同的，如山地與平原就不同，粘土與沙土就不同。另外，建筑物的重量不同，對(duì)地基的壓力也不同。建幾十層高樓與修一棟平房的地基要求差距很大。所以，工程設(shè)計(jì)就要求人工修建基礎(chǔ)，以彌補(bǔ)自然地基的承載力。

人工開(kāi)挖又加工修建的墻以下部分，就稱為基礎(chǔ)。

注意，基礎(chǔ)以下沒(méi)有經(jīng)過(guò)人的加工，大自然形成的承載建筑物的土地，稱為地基。

人們修建基礎(chǔ)的目的是增加地基的承載力，防止建筑物下沉。

如果建筑物特別重，修建基礎(chǔ)達(dá)不到要求，那就要實(shí)施打樁工程。

地面地面地基基礎(chǔ)房屋的基礎(chǔ)施工示意圖承載建筑物的沒(méi)有經(jīng)過(guò)人加工的自然打樁工程示意圖地面巖石層打樁工程示意圖地面巖石層墻體施工示意圖

墻是在施工完基礎(chǔ)后在基礎(chǔ)之上用磚、石或者水泥建筑成的四框。墻按厚度分為“37墻”、“24墻”、“48墻”等等；按墻的用途分為承重墻與隔斷墻。墻有時(shí)與棟建在一起，起承重作用。墻體施工示意圖墻是在施工完基礎(chǔ)后在房蓋：

房屋必須有蓋，沒(méi)有蓋不成為房屋，是構(gòu)筑物。房蓋的作用有三：

1.擋風(fēng)、防雨、防寒；

2.擋太陽(yáng)光；

3.美觀。

房蓋要視具體情況決定建成什么樣式，花費(fèi)多少代價(jià)。房蓋：房屋必須有蓋，沒(méi)有蓋不成（二）構(gòu)筑物

構(gòu)筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、橋梁、大門、牌坊、雕塑、紀(jì)念碑、水塔、煙囪、圍墻等專門建筑。構(gòu)筑物都具有特殊用途，形狀也具有獨(dú)性，下面我們看看一些有代表性的構(gòu)筑物圖片，以增加我們的理解程度。（二）構(gòu)筑物構(gòu)筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：

分為：商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）（三）建筑物的分類

（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：分為：商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）

工業(yè)建筑（要講究實(shí)用）（三）建筑物的分類

（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：

分為：①商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）

②工業(yè)廠房（要講究實(shí)用）

住宅

③民用住宅（三）建筑物的分類住宅③民用住宅

（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：

分為：①商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）

②工業(yè)建筑（要講究實(shí)用）

③民用住宅④公用設(shè)施（三）建筑物的分類④公用設(shè)施

2.按結(jié)構(gòu)材料分類：分為：鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2.按結(jié)構(gòu)材料分類：第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格種類

1.所有權(quán)價(jià)格與使用權(quán)價(jià)格

2.市場(chǎng)交易價(jià)格

3.經(jīng)濟(jì)福利房?jī)r(jià)格

4.土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)（2）市場(chǎng)自由交易地價(jià)（3）拍賣地價(jià)

5.房地產(chǎn)價(jià)格

（1）總價(jià)格（指一棟房屋或一個(gè)立體單元）（2）單位價(jià)格（每平方米）

1）建筑面積價(jià)格（陽(yáng)臺(tái)計(jì)算、起點(diǎn)與公攤）

2）使用面積價(jià)格

（3）容積率

容積率＝建筑總面積÷土地總面積第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格種類二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1.地理位置

2.建筑結(jié)構(gòu)與材料

3.朝向

4.用途

5.建筑高度與容積率

6.裝修質(zhì)量

7.建成時(shí)間

8.外觀與建筑格局

9.產(chǎn)權(quán)

10.風(fēng)水二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素四、房地產(chǎn)評(píng)估原則

1.最有效使用原則

2.合法原則五、建筑風(fēng)水問(wèn)題專門講述四、房地產(chǎn)評(píng)估原則五、建筑風(fēng)水問(wèn)題專門講述第三節(jié)：收益法評(píng)估房地產(chǎn)

一、基本思路房地產(chǎn)在交易時(shí)，隨著所有權(quán)的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸購(gòu)買者。購(gòu)買者一次性支付的一定貨幣額，就是補(bǔ)償原房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)每年帶來(lái)的利息收入，應(yīng)該等于他每年能從該房地產(chǎn)獲得的凈收益。這個(gè)金額就是該收益性房地產(chǎn)的理論價(jià)格。用公式表示就是：

房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益÷資本化率這個(gè)理論抽象包含三個(gè)假設(shè)：其一凈收益每年不變；其二資本化率固定；其三收益期無(wú)限。第三節(jié)：收益法評(píng)估房地產(chǎn)一、基本思路

二、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多數(shù)不適用。

三、凈收益

（一）凈收益的含義凈收益是指

歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時(shí)，必須注意實(shí)際收益與客觀收益的區(qū)別。

二、適用范圍收益法適用于有收益的房地（二）客觀總收益

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是被評(píng)估房地產(chǎn)一年內(nèi)所能得到的收益。求取總收益時(shí)，是以即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。所說(shuō)的客觀收益就是指房地產(chǎn)處于正常使用條件下，最佳利用狀態(tài)下，所能得到的收益。實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況十分復(fù)雜，評(píng)估人員面對(duì)的收益也很難確定，所以，必須考慮以下三點(diǎn)：其一是與類似房地產(chǎn)作比較；其二是對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷；其三是必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)和可能性。

（三）客觀總費(fèi)用

總費(fèi)用是指取得收益所必須花費(fèi)的支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)。這些都是取得總收益必須投入。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和

總費(fèi)用也稱為客觀費(fèi)用。它所包含的項(xiàng)目，隨著被評(píng)估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所不同。費(fèi)用支出有些是正常指出，有些是非正常指出。作為從總收益中扣除項(xiàng)目，一定要認(rèn)真分析，不正常的費(fèi)用支出不能扣除。

四、資本化率

資本化率又稱還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的關(guān)鍵因素，正因?yàn)?/p>

如此，評(píng)估值對(duì)其特別敏感。資本化率的每一個(gè)微小變化，都會(huì)使評(píng)估值發(fā)生顯著變化。所以，確定資本化率非常重要。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買，實(shí)質(zhì)上是一種投資行為。資本化率在一定程度上反映了投資收益率。因此，資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，利潤(rùn)率越高；風(fēng)險(xiǎn)越小，利潤(rùn)率越低。收益性房地產(chǎn)的交易之所以達(dá)成，是因?yàn)?/p>

總費(fèi)用也稱為客觀費(fèi)用。它所包含的項(xiàng)目，投資于房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，與投資其他同等風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目的利潤(rùn)率相當(dāng)。對(duì)投資行為來(lái)說(shuō)，資本化率越高，說(shuō)明投資風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，處于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時(shí)間的房地產(chǎn)，資本化率應(yīng)該不同。（二）求取資本化率的方法

1.凈收益與售價(jià)比較法

評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估房地產(chǎn)相同或者相近似的房地產(chǎn)凈收益，交易價(jià)格等資料，反算出它們各自的資本化率。這種方法運(yùn)用的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)商品的替代性。選取的交易案例均來(lái)自市場(chǎng)，能直接的反映市場(chǎng)供求狀況，因此，反算出來(lái)的資本化率基本上能反映投資該房地產(chǎn)的利潤(rùn)率。此時(shí)求得的各資本化率是用實(shí)際收益與房地產(chǎn)價(jià)格之比求出來(lái)的，可以通過(guò)選取多個(gè)案例的資本化率平均值，來(lái)消除偶然因素影響?？梢愿鶕?jù)具體情況具體分析，采取算術(shù)平均值或者加權(quán)平均值。關(guān)鍵是要占有大量交易資料。

舉例可見(jiàn)教材115頁(yè)的例11－1。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

通常選取銀行中長(zhǎng)期利率為安全利率，然后根據(jù)影響被評(píng)估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況，估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，把它與安全利率相加。這種方法，簡(jiǎn)單易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，應(yīng)用廣泛。但風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值主觀性強(qiáng)。

投資于房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，與投資其他同等風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目的利潤(rùn)率相當(dāng)。

3.各種投資收益率排序插入法

評(píng)估人員收集市場(chǎng)上各種投資的收益資料，然后把各項(xiàng)投資收益率按多少排隊(duì)。評(píng)估人員估計(jì)被評(píng)估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是多少，并將其插入排隊(duì)之中，然后確定資本化率的大小。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率

這是將土地和附著其上的建筑物看作一個(gè)整體，在評(píng)估時(shí)采用的資本化率。此時(shí)評(píng)估的是房地合一的整體價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

2.建筑物的資本化率

建筑物的資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。這時(shí)采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益。把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益剔除在外。

3.土地資本化率

土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。這時(shí)采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益剔除在外。

上述三種資本化率的關(guān)系可以用下列公式表示：

3.各種投資或者：公式中：r——

綜合資本化率

r1——土地資本化率

r2——建筑物資本化率

L——土地價(jià)值

B——建筑物價(jià)值或者：公式中：r——綜合資本化率

五、計(jì)算公式運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，只要待估對(duì)象具有連續(xù)的、可預(yù)測(cè)的凈收益，就可以評(píng)估其價(jià)值。主要計(jì)算公式如下：（一）評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)凈收益÷綜合資本化率式中：房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值土地價(jià)值＝土地凈收益÷土地資本化率式中：土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值公式1：土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物價(jià)值式中：建筑物價(jià)值＝建筑物重置價(jià)值－年貶值額×已使用年限

五、計(jì)算公式運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，只要待估對(duì)象具有連

年貶值額＝（建筑物重置價(jià)值－殘值）÷耐用年限或者＝建筑物重置價(jià)值×（1－殘值率）÷耐用年限公式2：土地價(jià)值＝（房地產(chǎn)凈收益－建筑物凈收益）÷

土地資本化率式中：建筑物凈收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)凈收益的求法與前面相同。（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物價(jià)值

1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值

2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)凈收益＝土地凈收益）÷建筑物資本化率在運(yùn)用上述公式求取房地產(chǎn)凈收益時(shí)，都是通過(guò)房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費(fèi)用而得到的。需要特別說(shuō)明的是，用來(lái)求取房地產(chǎn)凈收益的總費(fèi)用并不包括房地產(chǎn)的折舊費(fèi)。同時(shí)，以上所列計(jì)算公式，均假設(shè)土地使用年期為無(wú)限年期，但在評(píng)估實(shí)務(wù)中，應(yīng)注意土地的有限年期。

年貶值額＝（建筑物重置價(jià)值－殘值）÷耐用年限（三）六、應(yīng)用舉例

例1.

有一宗土地，出讓期為50年，資本化率為10％預(yù)計(jì)未來(lái)前五年的凈收益分別為12萬(wàn)元；15萬(wàn)元；13萬(wàn)元；11萬(wàn)元；14萬(wàn)元。從第六年開(kāi)始，凈收益可以穩(wěn)定在14萬(wàn)元左右，試評(píng)估土地收益價(jià)值？

解：六、應(yīng)用舉例例1.有一宗土地，出讓期為50年，資本化

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209+〔1-0.0137〕=49.2777+85.7531=135.01（萬(wàn)元）

（2）

例2.有一宗房地產(chǎn)，2006年凈收益50萬(wàn)元；資本化率5％，如果（1）未來(lái)各年凈收益均比上一年增加1萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年凈收益均比上一年增長(zhǎng)1％試評(píng)估兩種情況下2006年房地產(chǎn)價(jià)值？解;(1)以下我們直接看教材168頁(yè)（2）例2.有一宗房地產(chǎn)，2006年凈收益50萬(wàn)元；

例3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2003年3月以有償方式取得一塊擁有50年使用權(quán)的土地，2005年3月在此土地上建筑一座磚混寫字樓，造價(jià)每平方米2000元。房屋使用年限55年，殘值率2％。目前該類房屋重置成本每平方米2500元，該建筑物占地面積500平方米，建筑面積900平方米?，F(xiàn)在用于出租，實(shí)收租金3萬(wàn)元。具調(diào)查當(dāng)?shù)馗念悓懽謽亲饨鹨话忝吭旅科椒矫?0元，空置率為10％，每年需要支付的管理費(fèi)是租金的3.5％，維修費(fèi)為重置成本的1.5％，房產(chǎn)稅與土地使用稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置成本的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％，假設(shè)土地使用權(quán)期滿，土地及其附著物收回，具以評(píng)估2009年3月土地使用權(quán)價(jià)格？1.因?yàn)樵撟诜康禺a(chǎn)有收益，適宜采用收益法2.計(jì)算總收益年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3.計(jì)算總費(fèi)用年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）年稅金＝20×900＝18000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝年管理費(fèi)＋年維修費(fèi)＋年稅金＋年保險(xiǎn)費(fèi)＝17010＋33750＋18000＋4500＝73260（元）例3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2003年3月以有

（1）計(jì)算房屋年貶值額年貶值額本應(yīng)該根據(jù)房屋使用年限確定，但本例中的土地使用權(quán)小于房屋耐用年限，土地使用權(quán)屆滿，土地及其附著物由國(guó)家收回，因此，房地產(chǎn)使用者的真正可使用年限是50－2＝48年，并且不計(jì)殘值。年貶值額＝建筑物重置成本÷建筑物使用年限＝（2500×900）÷48

＝46875（元）

（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年貶值額×已使用年限＝2500×900－46875×4＝2062500（元）

然后，進(jìn)行評(píng)估計(jì)算如下：（1）計(jì)算房屋年貶值額（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值

（3）計(jì)算年房屋凈收益年房屋凈收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）

4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益年房地產(chǎn)凈收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）

5.計(jì)算房屋凈收益

6.計(jì)算土地凈收益土地年凈收益＝年房地產(chǎn)凈收益－房屋年凈收益＝412740－165000＝247740（元）

7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值土地使用權(quán)在2009年3月的剩余年限為50－6＝44（年）

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)10房地產(chǎn)評(píng)估課件

＝3358836.15（元）單價(jià)＝3358836.15÷500＝6717.67（元）

8.評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2009年3月的價(jià)格為3358836元，單價(jià)為6717元。＝3358836.15（元）第四節(jié)：成本法評(píng)估房地產(chǎn)

一、基本思路

其評(píng)估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。它是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)，評(píng)估房地產(chǎn)的一種方法。以重置一宗與被估房地產(chǎn)同等效用的房地產(chǎn)，所需要投入的各項(xiàng)費(fèi)用為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金來(lái)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。該方法認(rèn)為生產(chǎn)成本與價(jià)格之間有著密切的關(guān)系。第四節(jié)：成本法評(píng)估房地產(chǎn)一、基本思路

二、適用范圍

成本法與其他方法相比具有特殊用途，一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)。對(duì)于既無(wú)收益又無(wú)交易情況的辦公樓、學(xué)校、

醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)的地塊等等，具有特殊性的房地產(chǎn)，評(píng)估時(shí)比較適用。但由于土地的價(jià)格一般都是取決于它的效用，并非是開(kāi)發(fā)它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加，并不會(huì)增加其使用價(jià)值，所以，成本法在土地評(píng)估中應(yīng)用中具有一定局限性。二、適用范圍成本法與其他方法三、成本法評(píng)估的公式

房地產(chǎn)是連在一起的不動(dòng)產(chǎn)，但二者卻是兩個(gè)概念。房屋有成新率的區(qū)分，土地則沒(méi)有新舊；單獨(dú)評(píng)估土地時(shí)，則要考慮自然供給與經(jīng)濟(jì)供給，兩者開(kāi)發(fā)成本不同。土地所有權(quán)的壟斷性，帶來(lái)使用土地要支付地租。但開(kāi)發(fā)過(guò)的土地，開(kāi)發(fā)中占用的資金要支付利息，也要計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。所以，成本法評(píng)估土地的計(jì)算公式為：

土地評(píng)估價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋資金利息＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＋稅費(fèi)＋土地增值收益三、成本法評(píng)估的公式房地產(chǎn)是連在一起的不動(dòng)產(chǎn)，但二者四、公式中各項(xiàng)目解釋

1.土地取得費(fèi)：包括獲得土地使用權(quán)的價(jià)款，還要包括執(zhí)照款和交易手續(xù)費(fèi)。

從國(guó)家手中購(gòu)買，要看競(jìng)爭(zhēng)者情況，因?yàn)楝F(xiàn)在的土地出賣都是公開(kāi)拍賣；從農(nóng)民手中征用集體土地，要依法支付土地使用權(quán)價(jià)款，還要支付補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi)等，菜地還要交新建菜地基金四、公式中各項(xiàng)目解釋1.土地取得費(fèi)：

2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：

包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)與公共事業(yè)建設(shè)費(fèi)等。

①基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。這是土地開(kāi)發(fā)前必須建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，通常被概括為“七通一平”，即：七通是指通上水、通下水、通電、通電訊、通燃?xì)?、通熱、通路；一平是指平整地面?/p>

②小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。這是指基礎(chǔ)設(shè)施以外，為本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)居民生活而建設(shè)的一些必須的設(shè)施與環(huán)境建設(shè)費(fèi)用。如警衛(wèi)室、圍墻、停車場(chǎng)、環(huán)境綠化、噴泉、活動(dòng)小廣場(chǎng)等等。

③公共事業(yè)建設(shè)費(fèi)。這是指由地方政府負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)的必須生活設(shè)施。如公安派出所、郵電所、幼兒園、小學(xué)校、社區(qū)衛(wèi)生院、圖書館、影劇院、綠地與活動(dòng)廣場(chǎng)等。2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：

3.投資利息

土地開(kāi)發(fā)一定要占用資金，投資利息就是所占用資金的時(shí)間價(jià)值，應(yīng)該計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。

土地開(kāi)發(fā)投資應(yīng)該包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩部分。但這兩部分在資金占用時(shí)間上卻截然不同，影響到計(jì)算利息方法。土地取得費(fèi)要在土地開(kāi)發(fā)動(dòng)工之前支付，而且是一次性投入，開(kāi)發(fā)結(jié)束銷售完畢才能收回，因此計(jì)算利息時(shí)要按一次投入，整個(gè)開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)算利息；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)則是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐步投入，也是銷售后收回，假定其投入是均勻的投入，則計(jì)算利息時(shí)應(yīng)該取開(kāi)發(fā)時(shí)間的二分之一。3.投資利息

4.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和稅費(fèi)

開(kāi)發(fā)投資是一種資本投入，按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，資本投入就要求得到社會(huì)平均利潤(rùn)。這個(gè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)理所當(dāng)然計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，從開(kāi)發(fā)收入中收回。

最關(guān)鍵的問(wèn)題是計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)如何確定利潤(rùn)率或者叫投資回報(bào)率，研究論文和教科書都講合理利潤(rùn)，關(guān)鍵就在于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師如何理解“合理”二字。

利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，還可以是開(kāi)發(fā)后的地價(jià)。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師一定注意利潤(rùn)的內(nèi)涵。稅費(fèi)是指國(guó)家規(guī)定的稅賦和收費(fèi)，絕對(duì)不包含地方土政策的亂收費(fèi)在內(nèi)。4.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和稅費(fèi)

5.土地增值收益

這是指土地用途改變或土地功能變化而引發(fā)的土地價(jià)格增加。比如農(nóng)地經(jīng)過(guò)土資源管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，用途改變后必然帶來(lái)土地增值；土地資源有限，人類越用越少，所以隨著時(shí)間推移，也會(huì)增值。土地增值收益率一般都是10％—25％之間根據(jù)實(shí)際情況確定。

根據(jù)計(jì)算公式，前四項(xiàng)為土地開(kāi)發(fā)成本，用土地開(kāi)發(fā)成本乘以土地增值收益率就得出土地增值收益。5.土地增值收益

如果評(píng)估基準(zhǔn)日與房地產(chǎn)建成時(shí)間很近，就不必考慮折舊，直接用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算。開(kāi)發(fā)成本一般應(yīng)該包括：前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用和開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用等。

成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)計(jì)算公式為：

新建房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝土地取得費(fèi)＋開(kāi)發(fā)成本＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)如果評(píng)估基準(zhǔn)日與房地產(chǎn)建成時(shí)

舊建筑物是過(guò)去建造完成的，評(píng)估時(shí)不能使用原來(lái)的建造成本，而應(yīng)該以評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本為基礎(chǔ)，扣除建筑物貶值額，得出評(píng)估價(jià)值。舊建筑物的現(xiàn)值可以通過(guò)下列公式計(jì)算：

舊建筑物評(píng)估值＝重置成本－年貶值額×已使用年限

舊建筑物的重置成本因?yàn)榍懊嬷v述評(píng)估方法時(shí)講過(guò)，不再贅述。這里只強(qiáng)調(diào)建筑物的重置，應(yīng)包括占用資金利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和必要的稅費(fèi)。舊建筑物是過(guò)去建造完成的，第十章：房地產(chǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)評(píng)估是十分重要的－章，也是目前世界上評(píng)估最成熟的部分。房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則就稱為“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”。但建筑物與土地又不能截然分開(kāi)。兩者有著密切聯(lián)系?？墒抢碚撋嫌质仟?dú)立的，合寫一章，又各有獨(dú)到的理論，不能不分別敘述；寫成兩章，又有許多相同之處，難免重復(fù)。本書放到一章講述，但土地與房屋的理論又要分別講述：所以，在第一節(jié)房地產(chǎn)概述中，要分別講土地理論和建筑物理論。進(jìn)行評(píng)估時(shí)可以放到一起評(píng)估。第十章：房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估是十分重要的－章，也是

第一節(jié)：房地產(chǎn)概述

一、土地

土地是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水陸和灘涂。廣義的說(shuō)，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體。土地具有二重性，一方面是資源，另一方面是資產(chǎn)。這在城市土地上看得更清楚。土地供給可以分為兩種供給：一是土地的自然供給；二是土地的經(jīng)濟(jì)供給。下面我們來(lái)講述這兩種供給：第一節(jié)：房地產(chǎn)概述一、土地

土地的自然供給它是指地球供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)量包括已利用的土地和未來(lái)可利用的土地，即后備土地資源。土地的自然供給是資源一面，是穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素影響，因此，沒(méi)有彈性。一般說(shuō)來(lái)，自然供給的土地，具有五個(gè)條件：

1.適于人類生存和工作的氣候條件；2.具有適于植物生長(zhǎng)的土壤質(zhì)地和氣候條件；3.有可以利用的淡水資源；4.具有可供人類利用的生產(chǎn)資源；5.具有一定的交通條件。

土地的經(jīng)濟(jì)供給

它是指在土地自然供給的范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)和整治，可以滿足人類不同需求的供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是人類通過(guò)開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)利用而形成的土地供給，因此是資產(chǎn)。這種供給的數(shù)量受人類社會(huì)活動(dòng)影響，是具有很大彈性的。如調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、提高土地集約率等都會(huì)影響供給數(shù)量。土地的自然供給

土地及其定著物稱為不動(dòng)產(chǎn)

所謂定著物是指附著于土地，在于土地不可分離的條件下才可以使用的物體。如建筑物、構(gòu)筑物等。定著物與土地分離要花費(fèi)相當(dāng)大的勞動(dòng)和費(fèi)用，因而會(huì)使地價(jià)發(fā)生上升變化。

地產(chǎn)和房產(chǎn)均屬于不動(dòng)產(chǎn)。土地的特性應(yīng)該分為自然特性與經(jīng)濟(jì)特性兩種：

1.自然特性：位置的固定性；質(zhì)量的差異性；資源的不可再生性；效用的永續(xù)性。

2.經(jīng)濟(jì)特性經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；產(chǎn)權(quán)的可壟斷性；利用的多方位性；效益的級(jí)差性。土地及其定著物稱為不動(dòng)產(chǎn)

二、地租與地價(jià)理論

（一）地租理論

土地沒(méi)有價(jià)值，但土地具有價(jià)格，土地價(jià)格是地租的轉(zhuǎn)化形式。

根據(jù)地租產(chǎn)生的原因于條件，地租可以分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種形式。馬克思指出，不同地塊的土地，在地理位置、肥沃程度等方面的差別形成了不同等級(jí)的土地。等量資本投入到等面積不同等級(jí)的土地上，因不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)，便是級(jí)差地租。

壟斷地租是由壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租。壟斷地租的形成，除了土地產(chǎn)權(quán)壟斷以外，還有某些土地具有特殊的自然條件而形成，如受產(chǎn)地、自然環(huán)境和自然資源影響，能產(chǎn)名貴優(yōu)質(zhì)酒，酒的價(jià)格由購(gòu)買者的購(gòu)買欲和支付能力決定，是一種壟斷價(jià)格。

二、地租與地價(jià)理論

（二）地價(jià)理論

1.馬克思的地價(jià)理論

按照馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，土地是沒(méi)有價(jià)值的，因?yàn)橥恋夭皇莿趧?dòng)的產(chǎn)物。

地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地地租的資本化。

沒(méi)有開(kāi)墾的土地是自然物，不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有任何價(jià)值。

同時(shí)馬克思又指出：“價(jià)格形式不允許價(jià)格和價(jià)值之間的量的不一致，也就是價(jià)值量和它的貨幣表現(xiàn)之間的量的不一致而且能夠包含一個(gè)絕對(duì)的矛盾，以致貨幣雖然只是商品的價(jià)值形式，但價(jià)格完全可以不再表現(xiàn)價(jià)值。有些東西本身并不是商品，例如良心、名譽(yù)等等，但是也可以出賣，通過(guò)賦予它們的價(jià)格，取得商品的形式，因此，沒(méi)有價(jià)值的東西在形式上可以具有價(jià)格。在這里，價(jià)格表現(xiàn)是虛幻的，就像數(shù)學(xué)中的某些數(shù)字一樣?！保ā顿Y本論》法文版82頁(yè)－83頁(yè)）。（二）地價(jià)理論2.效用價(jià)值理論學(xué)說(shuō)

效用價(jià)值是資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊的理論，18世紀(jì)被馬克思、恩格斯批判，因?yàn)樗c勞動(dòng)價(jià)值論對(duì)立。但是今天我們必須認(rèn)識(shí)世界上還有一類資源資產(chǎn)，它并沒(méi)有經(jīng)過(guò)勞動(dòng)創(chuàng)造，而是大自然形成，但它有使用價(jià)值，而且對(duì)人類使用價(jià)值巨大。土地也屬于自然資源。2.效用價(jià)值理論學(xué)說(shuō)效用價(jià)值是資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊的理

3.

地價(jià)的基本特征

1.地價(jià)是地租的資本化；

2.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格；

3.土地具有增值性；

4.地價(jià)與土地用途相關(guān)；

5.地價(jià)具有個(gè)別性。3.地價(jià)的基本特征

三、土地使用權(quán)

在我國(guó)，城市的土地所有權(quán)屬于國(guó)家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

集體土地不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地所有權(quán)也不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

我國(guó)的土地所有權(quán)與使用權(quán)可以分離，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓。因此，我們所講的地價(jià)，是土地使用權(quán)價(jià)格。

三、土地使用權(quán)

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以所有者身份將使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓于使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：1.居民用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以所有者身份

四、建筑物的概念及其分類

建筑物是人們?yōu)檫_(dá)到某些特定目的，經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)和工程施工而建成的物體，由于其給人的美觀感覺(jué)而稱為空間藝術(shù)。

按其用途和內(nèi)部有無(wú)空間，建筑物劃分為房屋與構(gòu)筑物兩大類。由于這兩大類的用途有明顯區(qū)別，所以，我們要分別講述：

（一）房屋

房屋是指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲(chǔ)藏物品的土木工程建筑。

房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、棟梁和屋頂?shù)戎饕考?gòu)成。

四、建筑物的概念及其分類建筑物是人們?yōu)檫_(dá)到某些特房屋的基礎(chǔ)施工示意圖

承載建筑物的沒(méi)有經(jīng)過(guò)人加工的自然地面就稱為地基。

但是，自然的表面的堅(jiān)實(shí)程度是不同的，如山地與平原就不同，粘土與沙土就不同。另外，建筑物的重量不同，對(duì)地基的壓力也不同。建幾十層高樓與修一棟平房的地基要求差距很大。所以，工程設(shè)計(jì)就要求人工修建基礎(chǔ)，以彌補(bǔ)自然地基的承載力。

人工開(kāi)挖又加工修建的墻以下部分，就稱為基礎(chǔ)。

注意，基礎(chǔ)以下沒(méi)有經(jīng)過(guò)人的加工，大自然形成的承載建筑物的土地，稱為地基。

人們修建基礎(chǔ)的目的是增加地基的承載力，防止建筑物下沉。

如果建筑物特別重，修建基礎(chǔ)達(dá)不到要求，那就要實(shí)施打樁工程。

地面地面地基基礎(chǔ)房屋的基礎(chǔ)施工示意圖承載建筑物的沒(méi)有經(jīng)過(guò)人加工的自然打樁工程示意圖地面巖石層打樁工程示意圖地面巖石層墻體施工示意圖

墻是在施工完基礎(chǔ)后在基礎(chǔ)之上用磚、石或者水泥建筑成的四框。墻按厚度分為“37墻”、“24墻”、“48墻”等等；按墻的用途分為承重墻與隔斷墻。墻有時(shí)與棟建在一起，起承重作用。墻體施工示意圖墻是在施工完基礎(chǔ)后在房蓋：

房屋必須有蓋，沒(méi)有蓋不成為房屋，是構(gòu)筑物。房蓋的作用有三：

1.擋風(fēng)、防雨、防寒；

2.擋太陽(yáng)光；

3.美觀。

房蓋要視具體情況決定建成什么樣式，花費(fèi)多少代價(jià)。房蓋：房屋必須有蓋，沒(méi)有蓋不成（二）構(gòu)筑物

構(gòu)筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、橋梁、大門、牌坊、雕塑、紀(jì)念碑、水塔、煙囪、圍墻等專門建筑。構(gòu)筑物都具有特殊用途，形狀也具有獨(dú)性，下面我們看看一些有代表性的構(gòu)筑物圖片，以增加我們的理解程度。（二）構(gòu)筑物構(gòu)筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：

分為：商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）（三）建筑物的分類

（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：分為：商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）

工業(yè)建筑（要講究實(shí)用）（三）建筑物的分類

（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：

分為：①商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）

②工業(yè)廠房（要講究實(shí)用）

住宅

③民用住宅（三）建筑物的分類住宅③民用住宅

（三）建筑物的分類

為了便于評(píng)估，我們按兩種標(biāo)準(zhǔn)將建筑物分類：

1.按經(jīng)濟(jì)用途分類：

分為：①商業(yè)建筑（一般要講究外觀美）

②工業(yè)建筑（要講究實(shí)用）

③民用住宅④公用設(shè)施（三）建筑物的分類④公用設(shè)施

2.按結(jié)構(gòu)材料分類：分為：鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2.按結(jié)構(gòu)材料分類：第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格種類

1.所有權(quán)價(jià)格與使用權(quán)價(jià)格

2.市場(chǎng)交易價(jià)格

3.經(jīng)濟(jì)福利房?jī)r(jià)格

4.土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)（2）市場(chǎng)自由交易地價(jià)（3）拍賣地價(jià)

5.房地產(chǎn)價(jià)格

（1）總價(jià)格（指一棟房屋或一個(gè)立體單元）（2）單位價(jià)格（每平方米）

1）建筑面積價(jià)格（陽(yáng)臺(tái)計(jì)算、起點(diǎn)與公攤）

2）使用面積價(jià)格

（3）容積率

容積率＝建筑總面積÷土地總面積第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格種類二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1.地理位置

2.建筑結(jié)構(gòu)與材料

3.朝向

4.用途

5.建筑高度與容積率

6.裝修質(zhì)量

7.建成時(shí)間

8.外觀與建筑格局

9.產(chǎn)權(quán)

10.風(fēng)水二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素四、房地產(chǎn)評(píng)估原則

1.最有效使用原則

2.合法原則五、建筑風(fēng)水問(wèn)題專門講述四、房地產(chǎn)評(píng)估原則五、建筑風(fēng)水問(wèn)題專門講述第三節(jié)：收益法評(píng)估房地產(chǎn)

一、基本思路房地產(chǎn)在交易時(shí)，隨著所有權(quán)的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸購(gòu)買者。購(gòu)買者一次性支付的一定貨幣額，就是補(bǔ)償原房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)每年帶來(lái)的利息收入，應(yīng)該等于他每年能從該房地產(chǎn)獲得的凈收益。這個(gè)金額就是該收益性房地產(chǎn)的理論價(jià)格。用公式表示就是：

房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益÷資本化率這個(gè)理論抽象包含三個(gè)假設(shè)：其一凈收益每年不變；其二資本化率固定；其三收益期無(wú)限。第三節(jié)：收益法評(píng)估房地產(chǎn)一、基本思路

二、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多數(shù)不適用。

三、凈收益

（一）凈收益的含義凈收益是指

歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時(shí)，必須注意實(shí)際收益與客觀收益的區(qū)別。

二、適用范圍收益法適用于有收益的房地（二）客觀總收益

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是被評(píng)估房地產(chǎn)一年內(nèi)所能得到的收益。求取總收益時(shí)，是以即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。所說(shuō)的客觀收益就是指房地產(chǎn)處于正常使用條件下，最佳利用狀態(tài)下，所能得到的收益。實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況十分復(fù)雜，評(píng)估人員面對(duì)的收益也很難確定，所以，必須考慮以下三點(diǎn)：其一是與類似房地產(chǎn)作比較；其二是對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷；其三是必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)和可能性。

（三）客觀總費(fèi)用

總費(fèi)用是指取得收益所必須花費(fèi)的支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)。這些都是取得總收益必須投入。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和

總費(fèi)用也稱為客觀費(fèi)用。它所包含的項(xiàng)目，隨著被評(píng)估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所不同。費(fèi)用支出有些是正常指出，有些是非正常指出。作為從總收益中扣除項(xiàng)目，一定要認(rèn)真分析，不正常的費(fèi)用支出不能扣除。

四、資本化率

資本化率又稱還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的關(guān)鍵因素，正因?yàn)?/p>

如此，評(píng)估值對(duì)其特別敏感。資本化率的每一個(gè)微小變化，都會(huì)使評(píng)估值發(fā)生顯著變化。所以，確定資本化率非常重要。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買，實(shí)質(zhì)上是一種投資行為。資本化率在一定程度上反映了投資收益率。因此，資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，利潤(rùn)率越高；風(fēng)險(xiǎn)越小，利潤(rùn)率越低。收益性房地產(chǎn)的交易之所以達(dá)成，是因?yàn)?/p>

總費(fèi)用也稱為客觀費(fèi)用。它所包含的項(xiàng)目，投資于房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，與投資其他同等風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目的利潤(rùn)率相當(dāng)。對(duì)投資行為來(lái)說(shuō)，資本化率越高，說(shuō)明投資風(fēng)險(xiǎn)越大。因此，處于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時(shí)間的房地產(chǎn)，資本化率應(yīng)該不同。（二）求取資本化率的方法

1.凈收益與售價(jià)比較法

評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估房地產(chǎn)相同或者相近似的房地產(chǎn)凈收益，交易價(jià)格等資料，反算出它們各自的資本化率。這種方法運(yùn)用的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)商品的替代性。選取的交易案例均來(lái)自市場(chǎng)，能直接的反映市場(chǎng)供求狀況，因此，反算出來(lái)的資本化率基本上能反映投資該房地產(chǎn)的利潤(rùn)率。此時(shí)求得的各資本化率是用實(shí)際收益與房地產(chǎn)價(jià)格之比求出來(lái)的，可以通過(guò)選取多個(gè)案例的資本化率平均值，來(lái)消除偶然因素影響?？梢愿鶕?jù)具體情況具體分析，采取算術(shù)平均值或者加權(quán)平均值。關(guān)鍵是要占有大量交易資料。

舉例可見(jiàn)教材115頁(yè)的例11－1。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

通常選取銀行中長(zhǎng)期利率為安全利率，然后根據(jù)影響被評(píng)估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況，估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，把它與安全利率相加。這種方法，簡(jiǎn)單易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，應(yīng)用廣泛。但風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值主觀性強(qiáng)。

投資于房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，與投資其他同等風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目的利潤(rùn)率相當(dāng)。

3.各種投資收益率排序插入法

評(píng)估人員收集市場(chǎng)上各種投資的收益資料，然后把各項(xiàng)投資收益率按多少排隊(duì)。評(píng)估人員估計(jì)被評(píng)估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是多少，并將其插入排隊(duì)之中，然后確定資本化率的大小。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率

這是將土地和附著其上的建筑物看作一個(gè)整體，在評(píng)估時(shí)采用的資本化率。此時(shí)評(píng)估的是房地合一的整體價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

2.建筑物的資本化率

建筑物的資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。這時(shí)采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益。把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益剔除在外。

3.土地資本化率

土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。這時(shí)采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益剔除在外。

上述三種資本化率的關(guān)系可以用下列公式表示：

3.各種投資或者：公式中：r——

綜合資本化率

r1——土地資本化率

r2——建筑物資本化率

L——土地價(jià)值

B——建筑物價(jià)值或者：公式中：r——綜合資本化率

五、計(jì)算公式運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，只要待估對(duì)象具有連續(xù)的、可預(yù)測(cè)的凈收益，就可以評(píng)估其價(jià)值。主要計(jì)算公式如下：（一）評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)凈收益÷綜合資本化率式中：房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值

1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值土地價(jià)值＝土地凈收益÷土地資本化率式中：土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值公式1：土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物價(jià)值式中：建筑物價(jià)值＝建筑物重置價(jià)值－年貶值額×已使用年限

五、計(jì)算公式運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，只要待估對(duì)象具有連

年貶值額＝（建筑物重置價(jià)值－殘值）÷耐用年限或者＝建筑物重置價(jià)值×（1－殘值率）÷耐用年限公式2：土地價(jià)值＝（房地產(chǎn)凈收益－建筑物凈收益）÷

土地資本化率式中：建筑物凈收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)凈收益的求法與前面相同。（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物價(jià)值

1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值

2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)凈收益＝土地凈收益）÷建筑物資本化率在運(yùn)用上述公式求取房地產(chǎn)凈收益時(shí)，都是通過(guò)房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費(fèi)用而得到的。需要特別說(shuō)明的是，用來(lái)求取房地產(chǎn)凈收益的總費(fèi)用并不包括房地產(chǎn)的折舊費(fèi)。同時(shí)，以上所列計(jì)算公式，均假設(shè)土地使用年期為無(wú)限年期，但在評(píng)估實(shí)務(wù)中，應(yīng)注意土地的有限年期。

年貶值額＝（建筑物重置價(jià)值－殘值）÷耐用年限（三）六、應(yīng)用舉例

例1.

有一宗土地，出讓期為50年，資本化率為10％預(yù)計(jì)未來(lái)前五年的凈收益分別為12萬(wàn)元；15萬(wàn)元；13萬(wàn)元；11萬(wàn)元；14萬(wàn)元。從第六年開(kāi)始，凈收益可以穩(wěn)定在14萬(wàn)元左右，試評(píng)估土地收益價(jià)值？

解：六、應(yīng)用舉例例1.有一宗土地，出讓期為50年，資本化

=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209+〔1-0.0137〕=49.2777+85.7531=135.01（萬(wàn)元）

（2）

例2.有一宗房地產(chǎn)，2006年凈收益50萬(wàn)元；資本化率5％，如果（1）未來(lái)各年凈收益均比上一年增加1萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年凈收益均比上一年增長(zhǎng)1％試評(píng)估兩種情況下2006年房地產(chǎn)價(jià)值？解;(1)以下我們直接看教材168頁(yè)（2）例2.有一宗房地產(chǎn)，2006年凈收益50萬(wàn)元；

例3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2003年3月以有償方式取得一塊擁有50年使用權(quán)的土地，2005年3月在此土地上建筑一座磚混寫字樓，造價(jià)每平方米2000元。房屋使用年限55年，殘值率2％。目前該類房屋重置成本每平方米2500元，該建筑物占地面積500平方米，建筑面積900平方米?，F(xiàn)在用于出租，實(shí)收租金3萬(wàn)元。具調(diào)查當(dāng)?shù)馗念悓懽謽亲饨鹨话忝吭旅科椒矫?0元，空置率為10％，每年需要支付的管理費(fèi)是租金的3.5％，維修費(fèi)為重置成本的1.5％，房產(chǎn)稅與土地使用稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置成本的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％，假設(shè)土地使用權(quán)期滿，土地及其附著物收回，具以評(píng)估2009年3月土地使用權(quán)價(jià)格？1.因?yàn)樵撟诜康禺a(chǎn)有收益，適宜采用收益法2.計(jì)算總收益年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3.計(jì)算總費(fèi)用年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）年稅金＝20×900＝18000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝年管理費(fèi)＋年維修費(fèi)＋年稅金＋年保險(xiǎn)費(fèi)＝17010＋33750＋18000＋4500＝73260（元）例3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2003年3月以有

（1）計(jì)算房屋年貶值額年貶值額本應(yīng)該根據(jù)房屋使用年限確定，但本例中的土地使用權(quán)小于房屋耐用年限，土地使用權(quán)屆滿，土地及其附著物由國(guó)家收回，因此，房地產(chǎn)使用者的真正可使用年限是50－2＝48年，并且不計(jì)殘值。年貶值額＝建筑物重置成本÷建筑物使用年限＝（2500×900）÷48

＝46875（元）

（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年貶值額×已使用年限＝2500×900－46875×4＝2062500（元）

然后，進(jìn)行評(píng)估計(jì)算如下：（1）計(jì)算房屋年貶值額（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值

（3）計(jì)算年房屋凈收益年房屋凈收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）

4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益年房地產(chǎn)凈收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）

5.計(jì)算房屋凈收益

6.計(jì)算土地凈收益土地年凈收益＝年房地產(chǎn)凈收益－房屋年凈收益＝412740－165000＝247740（元）

7.計(jì)算土