最全房地產(chǎn)估價期末復(fù)習(xí)資料

.z.-一房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進展分析、測算和判定并提供相關(guān)二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)〔掌握〕〔一〕房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格〔二〕房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價〔三〕房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證〔四〕房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)〔五〕房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)第二節(jié)房地產(chǎn)估價的要素價當(dāng)事人〔熟悉〕掌握〕三、估價對象〔掌握〕型〔掌握〕〔熟悉〕八、估價原則〔熟悉〕〕〕估價結(jié)果〔熟悉〕房地產(chǎn)含義的總結(jié)□三局部■土地■建筑物■其它土地定著物□三位一體的綜合體■實物■權(quán)益■區(qū)位第二節(jié)房地產(chǎn)的特性〕掌握〕三、壽命長久〔熟悉〕大〔熟悉〕〔熟悉〕八、易受限制〔熟悉〕九、難以變現(xiàn)〕第二節(jié)房地產(chǎn)價格的特征□房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金〔買賣價格和租賃價格，廣義價格和狹義價格〕□房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響很大□房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格□房地產(chǎn)價格形成的時間較長□房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響價值的本質(zhì)劃分的價值種類.z.-〔5個〕①交易雙方自愿進展交易②交易雙方是出于利己動機進展交易③交易雙方是精明、慎重行事的，并且了解交易交易對象，知曉市場行情④交易雙方有充裕的時間進展交易⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價□隱含條件〔3個〕①最高最正確使用②繼續(xù)使用③市場參與者與集體觀念和行為特例：征收房屋強制性而非自愿，但房屋征收估價應(yīng)當(dāng)采用市場價值標準3.2快速變現(xiàn)價值□賣方因*種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值□不符合市場價值形成的"交易雙方有較充裕的時間進展交易〞條件□由于交易時間較短，一般低于市場價值3.3慎重價值□慎重價值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守慎重原則〔高估風(fēng)險與費用，低估收益〕評估出的價值□一般低于市場價值□如抵押價值、保險價值3.4在用價值□在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值□現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次□它可能是最高最正確使用，也可能不是□當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最正確使用時，在用價值等于市場價值□當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最正確使用時，在用價值小于市場價值3.5清算價值□清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值□一般低于市場價值□特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值進展拆遷補償□是指*個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值□投資價值與市場價值的區(qū)別■市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的。市場價值是唯一的■投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素根底上。投資價值會因投資者的不同而不同5.1買賣價格□買賣價格也稱為銷售價格，也稱買賣價，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益□概念■是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利潤□概念■抵押價值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額■法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建立工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金□估價中最常用到的含義■實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格■名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格【重點】名義價格與實際價格的換算□根據(jù)資金的時間價值的換算，交發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格10.基準地價、標定地價和房屋重置價格——評估價值的幾種□基準地價■是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建立用地使用權(quán)在*一時點的平均價格.z.-12.3樓面地價□樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格□樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的上下2.房地產(chǎn)價格影響因素的分類■自身因素□區(qū)位因素□實物因素□權(quán)益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□經(jīng)濟因素□社會因素□國際因素□心理因素□其他因素房地產(chǎn)自身因素〔掌握〕一、區(qū)位因素二、實物因素三、權(quán)益因素1．區(qū)位因素□區(qū)位經(jīng)濟理論概述□杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論□經(jīng)濟地租理論□位置□交通□周圍環(huán)境和景觀□外部配套設(shè)施位置□方位□距離□朝向□樓層2.實物因素□土地實物因素■土地面積■土地形狀■地形■地勢■土壤■地基■土地開發(fā)程度□建筑物實物因素■建筑規(guī)?！鐾庥^■建筑構(gòu)造■設(shè)施設(shè)備■裝飾裝修■層高和室內(nèi)凈高■空間布局■防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照■維修養(yǎng)護情況及完損程度3.權(quán)益因素□權(quán)利狀況〔權(quán)利的設(shè)立和行使的限制〕□使用管制□相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)估價原則的種類〔熟悉〕根本原則，最高行為準則——獨立、客觀、公正原則技術(shù)性原則——合法原則；最高最正確使用原則；估價時點原則；替代原則；慎重原則第二節(jié)獨立、客觀、公正原則〔掌握〕獨立獨立：要求估價師憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)歷和應(yīng)有的職業(yè)道德進展估價，而不受任何單位客觀客觀：要求估價師從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進展估價，不帶著自己的好惡、情公正：要求公正：要求估價師公平正直地進展估價，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人任何一方?！舱莆铡车谒墓?jié)最高最正確使用原則〔掌握〕 最高最正確使用：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估 價對象的價值到達最大化的一種最可能的使用。最高最正確使用必須同時滿足四個條件下：〔1〕法律上許可〔2〕技術(shù)上可能〔3〕經(jīng)濟上可地〔4〕價值最大化第五節(jié)估價時點原則〔掌握〕估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的*個特定時間的價值?！彩煜ぁ程娲瓌t要求估價結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。〔熟悉〕.z.-慎重原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的慎重，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。一、市場法的含義〔熟悉〕□選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，將它們與估價對象進展比較，對它們的成交價格進展適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。■交易類型與估價目的吻合■成交日期與估價時點接近■成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格□市場法的本質(zhì)■以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值市場法估價的操作步驟〔熟悉〕□搜集交易實例□選取可比實例□對可比實例的成交價格進展適當(dāng)?shù)奶幚怼鰞r格換算——建立比準基準■價風(fēng)格整——市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整□求取比準價格本錢法的含義〔熟悉〕□含義：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來象價值的方法?！踔匦沦徑▋r格：是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建立全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。□折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。□又稱"積算法〞；本錢法測算出來的價值簡稱"積算價格。〞□本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建立本錢為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。、本錢法估價的操作步驟〔熟悉〕□弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料□測算估價對象重新購建價格□測算建筑物折舊□求取估價對象積算價格房地產(chǎn)價值=土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤、本錢法最根本的公式房地產(chǎn)價值=重新購建價格－折舊、建筑物重新購建價格的求取方法〔掌握〕單位比較法分局部項法.z.-工料測量法指數(shù)調(diào)整法、建筑物折舊的求取方法市場提取法一、收益法的含義〔熟悉〕□收益法又稱收益資本化法、收益復(fù)原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法?！跏找娣ǖ谋举|(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值?！醺鶕?jù)資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法：■直接資本化法：是將估價對象未來*一年的*種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。■報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益〔凈現(xiàn)金流量〕，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷省舱郜F(xiàn)率〕將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。四、收益法估價的操作步驟〔熟悉〕■搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)的收入、■求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；■選用適宜的收益法公式計算出收益價格。二、凈收益每年不變的公式〔掌握〕〔一〕收益期限為有限年的公式報酬率不等于零為Y；]]六、凈收益按一定比率遞增的公式〔掌握〕〔一〕收益期限為有限年的公式一、假設(shè)開發(fā)法的含義〔熟悉〕V=A1、又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建立的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建立的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。四、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟〔熟悉〕.z.-一、假設(shè)開發(fā)法最根本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤一、路線價法概述〔熟悉〕路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取假設(shè)干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率和和其他價格修正率，計算出該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。一、城鎮(zhèn)基準地價的概念城市基準地價是以一個城鎮(zhèn)為對象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地1、含義：補地價是指建立用地使用權(quán)人因改變國有建立用地使用