房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討遼寧桓仁國(guó)家稅務(wù)局注冊(cè)稅務(wù)師中國(guó)攝影家協(xié)會(huì)會(huì)員滿家良房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討惜福拾冥幣的女孩--2008房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討問(wèn)題的提出：引導(dǎo)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三掛馬車：投資、出口、消費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)占了兩項(xiàng)，因此其在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!4房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討主要內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀--行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、工作實(shí)踐中存在的突出問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估思路房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估方法房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討房地產(chǎn)開發(fā)方式：自行開發(fā)、合作建房、代建工程、提供勞務(wù)等。開發(fā)產(chǎn)品：土地、房屋---（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施---（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）、代建工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)：1、土地使用權(quán)的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、征用及拆遷?！鲎專海▏?guó)土資源部令第11號(hào)）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》“2002年4月3日國(guó)土資源部第4次部務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年7月1日起施行?！?、征地：是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí)，要按照法定程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府（一般是省級(jí)）審批，對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)5、預(yù)售許可證制度：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合3個(gè)條件（1）、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)8、其他相關(guān)名詞：底商、墻改費(fèi)—50-80/平方米、容積率—指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。會(huì)所、其它—地產(chǎn)、毛地、生地、飛地、炒地皮、挖頂、絕賣、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》《商品房預(yù)售許可證》、產(chǎn)權(quán)證書、房屋產(chǎn)權(quán)、廉租房-只租不售、安居房：指實(shí)施國(guó)家安居工程而建設(shè)的住房屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類、經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)、二手房、期房、現(xiàn)房、外銷房、內(nèi)銷房、準(zhǔn)現(xiàn)房、平價(jià)房、爛尾房、城市居住區(qū)、居住小區(qū)、配建設(shè)施、酒店式公寓房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)其他知識(shí)：均價(jià)-是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)初以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。一般不是銷售價(jià)?；鶅r(jià)住房公積金市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)投資泡沫房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!公司董事會(huì)公司總經(jīng)理發(fā)展計(jì)劃部銷售租賃部采購(gòu)供應(yīng)部工程管理部財(cái)務(wù)部辦公室項(xiàng)目開發(fā)可行性評(píng)估報(bào)告組織開發(fā)項(xiàng)目招發(fā)標(biāo)工作工程竣工驗(yàn)收、返工和維修管理現(xiàn)場(chǎng)施工，監(jiān)管工程進(jìn)度和質(zhì)量項(xiàng)目動(dòng)工前的報(bào)批手續(xù)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備建筑材料、配套設(shè)備的采購(gòu)、驗(yàn)收、儲(chǔ)存銷售、租賃策劃與實(shí)施財(cái)務(wù)核算及工程預(yù)決算文件發(fā)放及檔案管理一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見圖：

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程土地管理部門：負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。--獲取土地使用權(quán)出、轉(zhuǎn)讓信息：出轉(zhuǎn)讓方、出轉(zhuǎn)讓方地址、受讓方地址、土地位置、面積、用途、成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等，是確認(rèn)土地出轉(zhuǎn)讓金的依據(jù)。發(fā)改委：負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。--獲取開發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等。拆遷管理部門：負(fù)責(zé)審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，是確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門：負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。--獲取開發(fā)項(xiàng)目完工的《工程竣工驗(yàn)收備案表》，確認(rèn)工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見等信息。房產(chǎn)管理部門：負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)量，出具測(cè)繪報(bào)告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）及分戶產(chǎn)權(quán)登記。--獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。開發(fā)成本：1、土地使用權(quán)出讓金2、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、前期工程費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套設(shè)施費(fèi)7、不可預(yù)見費(fèi)：按不超過(guò)前期工作費(fèi)、工程施工費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3%--5%計(jì)算。8、開發(fā)期間稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用1.簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。2.從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購(gòu)進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。3.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入：1.收取的售房款長(zhǎng)期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。2.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。3.將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。4.銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。5.私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。6.舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款未按規(guī)定入賬。7.客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎(jiǎng)勵(lì)收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估思路和方法：一、知識(shí)儲(chǔ)備二、信息采集三、指標(biāo)設(shè)計(jì)四、比對(duì)分析-包括內(nèi)外部信息比對(duì)分析、稅種比對(duì)分析、報(bào)表資料比對(duì)分析等五、評(píng)估方法房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討3、開發(fā)項(xiàng)目基本情況：立項(xiàng)審批、規(guī)劃、建設(shè)施工單位、建筑面積、銷售政策、預(yù)售情況、現(xiàn)售情況、物業(yè)管理等4、征管資料：納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)、稽查資料、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)情況等5、第三方信息資料：規(guī)劃、土管、房管、城建、地稅、工商、金融等6、媒體、互聯(lián)網(wǎng)上的納稅人相關(guān)資料房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討比對(duì)分析內(nèi)外部信息比對(duì)分析稅種比對(duì)分析報(bào)表資料比對(duì)分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討倒算法：評(píng)估人員可以通過(guò)已掌握的企業(yè)上繳營(yíng)業(yè)稅、銀行按揭的保證金賬戶存款余額(銀行規(guī)定按揭貸款的5％～7％不允許動(dòng)用)以及“管理費(fèi)用”科目中列支的交納給房產(chǎn)管理部門的確權(quán)費(fèi)(一般為3元／平方米)等數(shù)據(jù)，倒算企業(yè)申報(bào)的銷售(或預(yù)售)面積、銷售收入，判斷其收入核算是否準(zhǔn)確，有無(wú)涉稅問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!臨別贈(zèng)言生命如朝露感恩你的敵人活在當(dāng)下人要學(xué)會(huì)止步尊師重道，你的學(xué)業(yè)才有根基，你眼中沒(méi)有老師，老師再好，古佛再來(lái)，你也學(xué)不到東西.誠(chéng)敬是入道之門--“一分誠(chéng)敬得一分利益，十分誠(chéng)敬得十分利益”房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!是山是水是詩(shī)是畫是桓仁桓仁歡迎您!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討房地產(chǎn)緣何成為“財(cái)富巨人，納稅侏儒”？2002年、2003年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首。05年總局公布04年全國(guó)納稅企業(yè)500強(qiáng)，300名之內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。總局高度重視：02—08連續(xù)8年將房地產(chǎn)企業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)。09年提出深化房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討因此，作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和稅務(wù)違法行為的規(guī)律，提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀：一、行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)概念：房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)一個(gè)開發(fā)區(qū)域進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。四個(gè)資質(zhì)等級(jí)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部部長(zhǎng)令第77號(hào)）--二○○○年三月二十三日經(jīng)第二十次部常務(wù)會(huì)議修訂通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討商品房的分類：建筑結(jié)構(gòu)---磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等室內(nèi)鋪設(shè)程度---毛坯房、成品房、精裝房開發(fā)狀態(tài)---現(xiàn)房、期房消費(fèi)對(duì)象---經(jīng)濟(jì)適用房、非經(jīng)濟(jì)適用房房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)3、拆遷：是指為選址在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地上的項(xiàng)目達(dá)到施工進(jìn)場(chǎng)條件，拆除建設(shè)用地上原有房屋及附屬物，并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男袨椤?、房地產(chǎn)建造工程預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算：預(yù)算是指根據(jù)施工圖所確定的工程量，選定相應(yīng)的預(yù)算定額、預(yù)算單價(jià)及有關(guān)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)先估算工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格的文件。結(jié)算是指由施工企業(yè)按工程進(jìn)度、施工監(jiān)理情況及根據(jù)工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，按合同約定的條件和結(jié)算方式，向業(yè)主結(jié)算雙方往來(lái)款項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件?？⒐Q算是指由建設(shè)單位編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)6、銀行按揭：由香港傳至大陸，主要指房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款—始于1988年。注意假按揭的問(wèn)題。7、房屋各種面積規(guī)定：建筑面積、共有建筑面積、房地產(chǎn)建筑面積的種類：規(guī)劃面積--《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積；施工面積--《施工許可證》注明的面積；竣工面積—竣工圖及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告注明的面積，指竣工的各幢房屋建設(shè)面積之和；測(cè)繪面積—項(xiàng)目竣工后，由測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告上注明的面積；可銷售面積—開發(fā)商擁有銷售權(quán)的建筑面積；不可銷售面積--開發(fā)商沒(méi)有銷售權(quán)的建筑面積；合同面積《商品房買賣合同》注明的面積。合同面積與測(cè)繪面積有一定區(qū)別?！渡唐贩夸N售管理》規(guī)定：誤差3%。房屋使用面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)建筑知識(shí)：建筑小品、建筑面積、公用面積、實(shí)用面積、居住面積、計(jì)租面積、得房率、開間、進(jìn)深、套內(nèi)面積、共攤面積、銷售面積、建筑密度、層高、凈高、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。標(biāo)準(zhǔn)層、地下室：1/2。住宅用地、其他用地、復(fù)式住宅、躍層式住宅、蝶式住宅、低層房屋、小高層房屋、高層房屋-15-24層，大于24米、超高層房屋-24層以上。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理體系房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。上述部門在工作過(guò)程中形成的大量信息與稅務(wù)評(píng)估、稽查密切相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還涉及工商、銀行、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司、項(xiàng)目監(jiān)理公司、物業(yè)公司等。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程規(guī)劃部門:負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)報(bào)建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。--獲取開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施等信息，是確認(rèn)可售面積的依據(jù)。建設(shè)主管部門：負(fù)責(zé)對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。--獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)流程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程：1、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究—發(fā)改委或房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室2、項(xiàng)目規(guī)劃及審批—規(guī)劃局、建設(shè)局、人防辦、消防環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、抗震辦等3、土地使用權(quán)取得—土地管理部門、招投標(biāo)辦4、征地、拆遷安置補(bǔ)償—國(guó)土局、拆遷辦5、籌資、合作協(xié)議簽訂—金融或非金融6、工程施工建設(shè)--四源供應(yīng)單位、建設(shè)局、招投標(biāo)管理部門、工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督站、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、規(guī)劃消防人防等相關(guān)部門、設(shè)備材料物資供應(yīng)商等7、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)--銷售企業(yè)、租賃企業(yè)、購(gòu)買人8、物業(yè)管理--物業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討二、工作實(shí)踐中存在的突出問(wèn)題

1、銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入2、開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入3、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入4、發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報(bào)納稅5、虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本6、編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支生產(chǎn)費(fèi)用7、取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費(fèi)用8、混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本9、將納資本性支出直接列支當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額10、擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用1.取得舊版作廢發(fā)票入賬。2.涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬。3.取得第三方開具的發(fā)票入賬。4.取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討思路決定成敗應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損影響應(yīng)納稅所得額的主要因素：收入、成本。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討共42頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收實(shí)踐問(wèn)題探討信息采集范圍：1、納稅人基本信息：納稅人成立和