房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法

第七章基準地價系數(shù)修正法§7.1基準地價評估一、基準地價概述（一）基準地價的概念和特點（二）基準地價的作用（三）基準地價的評估原理（四）基準地價評估的原則二、建設(shè)用地基準地價評估（一）基準地價評估區(qū)域的確定（二）基準地價評估資料的調(diào)查（三）資料的整理（四）樣點數(shù)據(jù)檢驗（五）基準地價評估（六）基準地價的確定與公布房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!三、農(nóng)用地基準地價評估（一）農(nóng)用地基準地價評估的技術(shù)路線（二）采用技術(shù)路線一評估基準地價（三）采用技術(shù)路線二評估基準地價（四）采用技術(shù)路線三評估基準地價四、基準地價更新（一）基準地價更新的技術(shù)路線（二）利用原土地定級估價成果更新基準地價（三）利用地價指數(shù)逐年調(diào)整基準地價房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!1、基準地價的概念 是指在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格 ①是一種區(qū)域性的價格 ②是一種分用途的價格 ③是一種平均價格 ④是有限年期的價格 ⑤具有時效性 ⑥是一種控制性的價格2、基準地價的特點房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!基準地價土地用途劃分為商業(yè)、綜合（辦公）、住宅、工業(yè)等四類1．商業(yè)類：包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（含各種商場、加油站、各類銷售和服務(wù)網(wǎng)點、批發(fā)市場，修理、家政、洗理、中介、郵政、電信、銀行、信用社、證券、期貨、保險和其他服務(wù)的對外營業(yè)場所等用地），餐飲旅游娛樂業(yè)用地（含酒樓、快餐店，賓館、酒店、度假村、旅館、游樂及旅游設(shè)施，俱樂部、康樂中心、歌舞廳、高爾夫球場等用地）。2．綜合（辦公）類：辦公用地（含國家機關(guān)、人民團體及其它事業(yè)單位辦公樓、會展中心、商業(yè)寫字樓、金融保險業(yè)辦公樓、普通辦公樓、科工貿(mào)一體化辦公樓、廠區(qū)外獨立的辦公樓等用地），科研用地（含科研和勘測設(shè)計機構(gòu)等用地），文體教育用地（含各種學校、體育場館、文化館、博物館、圖書館、影劇院等用地），醫(yī)療衛(wèi)生用地（含醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復和急救設(shè)施等用地），慈善用地（含孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地），宗教用地3．住宅類：供居住的各種房屋用地，包括普通住宅、公寓、別墅用地。4．工業(yè)類：包括工業(yè)用地（含工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房、露天作業(yè)場及其附屬設(shè)施用地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心），倉儲用地（含用于物資儲備的庫房、堆場、包裝加工車間、中轉(zhuǎn)的場所及相應附屬設(shè)施用地），交通運輸用地（含鐵路、公路、管道運輸、港口、機場的地面線路、站場等用地以及城市道路、車站、社會停車場及其相應附屬設(shè)施用地），基礎(chǔ)設(shè)施用地（供水、供電、供燃、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施及其相應附屬設(shè)施用地）。其他未列入上述范圍的用地，其用途類別可參照相關(guān)或相近用地的用途類別確定房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!1、基準地價評估的理論依據(jù)是預期收益原理2、不同用途的土地基準地價不同3、各類用地的基準地價具有不同的空間分布規(guī)律4、基準地價具有相對穩(wěn)定性和動態(tài)性房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!1、劃分基準地價評估區(qū)域的作用2、劃分基準地價評估區(qū)域的方法 劃分標準是影響土地價格的因素指標的相對一致性具體方法：1）劃分土地級別 《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》 2）根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)， 劃分均質(zhì)區(qū)域房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!1、制定資料調(diào)查計劃2、編制調(diào)查表格3、人員培訓4、劃分調(diào)查區(qū)5、確定調(diào)查方法6、資料調(diào)查的一般要求7、資料調(diào)查的途徑8、調(diào)查資料校核房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!（2）樣點地價修正①年期修正②交易期日修正③容積率修正④樣點地價的其他修正 交易情況修正、地價樓層修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正（3）樣點地價資料整理①樣點地價資料的分類統(tǒng)計②樣點地價分布圖的編制房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!2、土地利用效益資料整理（1）土地利用類型的劃分（2）單元土地質(zhì)量指數(shù)的計算（3）企業(yè)標準資本額的計算（4）企業(yè)合理工資量的計算（5）企業(yè)用地效益資料整理房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!基準地價評估區(qū)域及編號樣點編號土地用途用地效益（元/m2.年）合理工資額（元/m2）標準資本額（元/m2）土地級別或單元分值表7.4土地收益資料整理表房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!1、利用樣點地價資料評估基準地價Yn=A(1+r)Xn（1）算術(shù)平均數(shù)模型

（2）指數(shù)模型房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!（2）評估步驟①樣本土地收益計算②級別土地收益平均值計算③土地資本化率確定④基準地價計算房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!模型選擇 Y=b。X1b1*X2b2*b3X3 Y=b1X1+b2X2+F（X3） Y=b1x1*b2X2*F（X3）編程計算 Y=2.632X10.298*X20.279*1.376X3 （1） Y=0.0005X1+0.43X2+F（X3） （2） Y=x10.285*X20.159*F（X3） （3）經(jīng)分析比較選擇模型（1）得：商業(yè)用地定級商業(yè)用地級差收益測算表（單位：元/m2）土地級別1234567級差收益310.4186.2106.478.063.025.614.6房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!1、技術(shù)路線一：農(nóng)用地定級——劃分基準地價區(qū)片——調(diào)查投入產(chǎn)出樣本資料或市場交易資料——計算樣本地價——求平均2、技術(shù)路線二：農(nóng)用地定級——劃分基準地價區(qū)片——選擇標準地塊——調(diào)查標準地塊投入產(chǎn)出資料或市場交易資料——計算標準地塊價格——求平均3、技術(shù)路線三：農(nóng)用地定級——選擇均質(zhì)區(qū)域——基準地價評估單元——投入產(chǎn)出資料或市場交易資料——評估單元的平均地價——根據(jù)單元的地價影響因素的綜合分值和平均地價——建立綜合分值與地價的關(guān)系模型——利用模型評估區(qū)片或級別基準地價房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!1、劃分基準地價區(qū)片2、選擇標準地塊3、資料調(diào)查4、評估標準地塊價格5、基準地價的計算房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!§7.2基準地價系數(shù)修正法一、基本原理3、特點與適用范圍1、概念 基準地價系數(shù)修正法是利用基準地價評估成果，在將估價對象宗地的區(qū)域條件及個別條件與其所在 區(qū)域的平均條件進行比較的基礎(chǔ)上，確定相應的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地價格的方法。2、理論依據(jù)——替代原理房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!1、確定各類用途宗地價格的影響因素2、確定各因素的權(quán)重3、樣點地價整理4、計算各級各類用地的最大修正幅度 F1＝(Inb-Ilb)/Ilb*100% F2＝(Ilb-Ini)/Ilb*100%5、計算各因素影響地價的修正系數(shù) F1i＝F1*Wi

F2i＝F2*Wi6、編制宗地價格修正系數(shù)表房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!1、宏觀調(diào)控土地市場的依據(jù)2、國家征收土地使用稅的依據(jù)3、調(diào)節(jié)土地利用4、進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)5、促進房地產(chǎn)市場的競爭房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!1、土地使用價值評定和土地價格測算相結(jié)合2、以現(xiàn)實的土地用途為主，適當考慮規(guī)劃3、各類用地分別評估，多種方法綜合應用4、與社會經(jīng)濟水平相適合、相協(xié)調(diào)5、選擇合適的估價技術(shù)路線原則房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!3、劃分基準地價評估區(qū)域的步驟 （1）選擇劃分區(qū)域的因素 （2）確定區(qū)域劃分標準 （3）調(diào)查有關(guān)資料 （4）初步劃分區(qū)域 （5）實地校核調(diào)整 （6）確定區(qū)域邊界房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!1、市場交易資料整理（1）樣點地價計算①根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計算樣點地價②根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計算樣點地價③根據(jù)房屋買賣資料計算樣點地價④根據(jù)房屋出租資料計算樣點地價⑤根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營資料計算樣點地價⑥根據(jù)以地換房資料計算樣點地價⑦根據(jù)商品房銷售資料計算樣點地價⑧根據(jù)征地、拆遷費用資料計算樣點地價⑨根據(jù)聯(lián)建分成資料計算樣點地價⑩根據(jù)企業(yè)兼并資料計算樣點地價房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!表7－1ⅩⅩ市樣點地價分布統(tǒng)計表編號區(qū)域名租賃樣點數(shù)買賣樣點數(shù)其他類型樣點數(shù)合計樣點數(shù)00000全市10000一級地1100011001……1200012001……區(qū)段**區(qū)段……區(qū)片**區(qū)片……20000二級地21000區(qū)段房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!1、樣點資料歸類基準地價評估區(qū)域及編號樣點編號土地用途交易方式成交地價（元/m2）修正后地價（元/m2）表7.3地租地價資料整理表房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!2、樣本總體分布類型檢驗 χ2檢驗3、剔除異常樣本數(shù)據(jù) t檢驗、均值－方差檢驗房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!2、利用用地效益資料評估基準地價（1）常用模型①指數(shù)模型②多元線性模型③多元非線性模型④分級回歸模型房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!土地級別1234567樣本數(shù)（共581個）單位面積平均利潤額（元/m2）單位面積資金占用額（元/m2）單位面積工資額（元/m2）898723759425705232190278134299178926011321916842729017720891835972561125264166980實例某市商業(yè)用地定級商服業(yè)用地級差收益測算樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計表房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!根據(jù)該城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，參考銀行存款利率，取r=10%。得：該市土地基準地價表（單位：元/m2）土地級別1234567基準地價310418621064780630256146房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!1、劃分基準地價區(qū)片2、確定土地利用類型3、資料調(diào)查4、樣本地價計算5、樣本地價修正與處理6、基準地價的計算房地產(chǎn)估價第七章基準地價系數(shù)修正法共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!1、資料調(diào)查2、確定農(nóng)用地價格影響因素及權(quán)重3、劃分基準地價評估單元4、評估各單元的影響因素綜合分值5、劃分基準地價區(qū)片6、樣本