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文檔簡介
2011年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控
政策解讀與市場展望2011年2月中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司1中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司一、新政的頒布背景分析
二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀三、“房產(chǎn)稅新政”主要內(nèi)容解讀四、“加息”內(nèi)容解讀五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考六、對長沙房地產(chǎn)市場的影響分析
七、長沙山語城項目應對策略目錄一、新政頒布背景中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司2內(nèi)容1、國務院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務院常務會議,研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出,自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化,房價過快上漲勢頭得到初步遏制;為鞏固和擴大調(diào)控成果,逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題,繼續(xù)有效遏制投資投機性購房,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作,會后頒布了新的措施簡稱“新國八條”。2、作為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的組合拳之一,已經(jīng)醞釀多時的房產(chǎn)稅試點工作于2011年1月27日啟動。上海和重慶作為首批試點城市,正式宣布對住宅開征房產(chǎn)稅。一、新政頒布背景中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司3分析:1)、2010年中國經(jīng)濟已經(jīng)走出低谷,邁入新的增長周期,全年GDP增速達到10.3%。同時,全年CPI同比上漲3.3%,特別是四季度物價上漲壓力陡增,12月份CPI同比上漲4.6%,PPI同比上漲5.9%。展望2011年,GDP仍將保持較高增速,控制通漲和資產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟政策優(yōu)先關注的兩大課題。2)、在經(jīng)濟快速增長、流動性持續(xù)寬松、利率水平較低等諸多因素的共同驅動下,盡管房地產(chǎn)市場遭遇持續(xù)一年的史上最嚴厲的調(diào)控打壓,2010年全年房地市場成交依然火暴,商品房銷售量價齊升。尤其是2010年12月全國房地產(chǎn)市場成交超乎常態(tài),商品房成交量再創(chuàng)新高,表現(xiàn)出繼續(xù)上沖的強烈欲望,房市全面泡沫化的風險進一步顯現(xiàn)。3)、主要城市可供土地資源日益稀缺,可直接上市的國有土地甚至面臨枯竭。同時集體所有土地征用日益困難,集體所有土地直接上市受制于憲法,短期無法突破。未來幾年土地供應嚴重受限,冀望大規(guī)模增加土地供應以平衡供求進而依靠市場自身調(diào)節(jié)改變市場趨勢幾無可能;4)、2010年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)表明,房地產(chǎn)相關制度存在顯著缺陷,僅依靠以市場化手段為主的調(diào)控措施并不能根本解決問題,制度變革已經(jīng)迫在眉睫;5)、2011年是“十二五”開局年,房地產(chǎn)行業(yè)在整體經(jīng)濟結構比重的合理性,將直接影響中國經(jīng)濟能否完成經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變,能否完成擴大內(nèi)需,保證經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的目標。因此只有把房地產(chǎn)行業(yè)的問題解決好,才能更好地推動經(jīng)濟結構的調(diào)整。房地產(chǎn)本身的結構轉型也是整體經(jīng)濟結構調(diào)整的一個重要內(nèi)涵;6)、住房問題是最重要的民生問題,能否解決好直接影響到政府的信譽,直接影響到社會的穩(wěn)定。一、新政頒布背景總結:一、“新國八條”和“房產(chǎn)稅新政”的出臺有著超越房地產(chǎn)市場本身以外更為深遠的背景。因此,本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控不僅將持續(xù)2011年全年,未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)都將面臨持續(xù)深入的模式調(diào)整和制度變革,房地產(chǎn)業(yè)將進入一個戰(zhàn)略轉型期。中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司4二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀第一條:進一步落實地方政府責任。
內(nèi)容:地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。分析:1)、首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標,并要求第一季度發(fā)布,力度之嚴,史無前例。2)、規(guī)定中所提的“住房價格控制目標”應該指的是一個具體的價格數(shù)量,各地方政府應該制定并公布一個2011年底本區(qū)域內(nèi)的預期房價。3)、此條的目的是可以打消投資、投機者對預期的追逐,同時,讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn),特別是價格能保持在合理的區(qū)間。4)、此外,這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標,估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線,如北京、上海、廣州等城市極有可能制定出價格漲幅線。
中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司5二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司6第二條:加大保障性安居工程建設力度。內(nèi)容:各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。分析:1)、全國2011年將開工建設1000萬套各類保障性住房。保障性住房的加速建設將會分流部分商品房購房者,緩解房屋供應緊張的局面,有利于滿足居民的基本住房需求。預計相關影響會在2012年開始全面呈現(xiàn)。2)、保障房建設供應將在全國主要城市全面鋪開。因此將促進更多城市的房地產(chǎn)格局發(fā)生變化。3)、在加大建設供應力度的同時,各地將陸續(xù)設計和規(guī)范住房保障基本制度。住房保障的長效機制和基本制度都將在今后幾年確立并趨向穩(wěn)定。從長期看,這將使公眾對保障性住房形成穩(wěn)定預期,進而逐步改變中低端人群的住房消費習慣和模式,對房地產(chǎn)市場的影響將是深遠而長期的。二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司7第三條:調(diào)整完善相關稅收政策,加強稅收征管。內(nèi)容:調(diào)整個人轉讓住房營業(yè)稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅;
加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行土地增值稅清算和稽查;
加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞;嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎。二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司8分析:1)、首先,調(diào)整營業(yè)稅政策將明顯降低短期投資收益預期。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲。假定一套房屋以100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例,之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5.5萬,而以后將需要交納11萬;2)、其次,對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查,會在一定程度上降低部分開發(fā)商上調(diào)售價的愿望;3)、第三,目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象,導致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預計調(diào)控很快將彌補這部分漏洞,部分城市的二手房交易稅費可能增加數(shù)倍;4)、第四,嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策,如果個稅按照轉讓收益的20%足額收取,購房投資的預期收益將大幅下降,其調(diào)控效果遠比房產(chǎn)稅更直接也更有效;5)、此次國務院常務會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎,“不僅是為已開征的稅種提供基礎,更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術支持。房產(chǎn)稅并不是個新的稅種,上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點,最終會向全國推廣?!?/p>
二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀中鐵房地產(chǎn)集團(長沙)有限公司9第四條:強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。內(nèi)容:人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率;加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為嚴肅處理。分析:1)、繼續(xù)遏制投機投資購房,在需求端進一步強化以滿足首套房需求優(yōu)先的戰(zhàn)略導向;2)、對包括改善型在內(nèi)的二套房消費的信貸政策進一步收緊,在強化抑制投資投機購房的同時,也對改善型購房給予一定的限制,意在控制二套房需求在短期內(nèi)過于集中的釋放,這實際上與房產(chǎn)稅試點方案和推進進程安排顯然是有所呼應的;3)、根據(jù)現(xiàn)在“認房又認貸”的商貸政策標準,即使賣掉手中貸款房產(chǎn),名下無房也會算做二套房,不能得到貸款優(yōu)惠支持,這使得短期內(nèi)需依靠貸款支持在房產(chǎn)稅開征前換購兩套大房的門檻有所提高,這對經(jīng)濟基礎較弱的二套改善需求有一定影響;4)、從2010年實際執(zhí)行情況看,對于有經(jīng)濟基礎支持的二套改善需求而言,信貸政策進一步收緊,并不會導致該類需求的明顯收縮,影響是相對有限的。二、“新國國八條”主主要內(nèi)容解解讀第五條:嚴嚴格住房用用地供應管管理。內(nèi)容:各地地要增加土土地有效供供應,落實實保障性住住房、棚戶戶區(qū)改造住住房和中小小套型普通通商品住房房用地不低低于住房建建設用地供供應總量的的70%的要求;在新增建設設用地年度度計劃中,,單列保障障性住房用用地,做到到應保盡保保。今年的的商品住房房用地供應應計劃總量量原則上不不得低于前前2年年均實際際供應量;;大力推廣以以“限房價價、競地價價”方式供供應中低價價位普通商商品住房用用地;加強對企業(yè)業(yè)土地市場場準入資格格和資金來來源的審查查,參加土土地競買的的單位或個個人,必須須說明資金金來源并提提供相應證證明;對擅自改變變保障性住住房用地性性質的,堅堅決糾正,,嚴肅查處處;對已供房地地產(chǎn)用地,,超過兩年年沒有取得得施工許可可證進行開開工建設的的,及時收收回土地使使用權,并并處以閑置置一年以上上罰款。依依法查處非非法轉讓土土地使用權權行為。中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司10分析:1)、在供應應端,體現(xiàn)現(xiàn)資源向滿滿足基本居居住需求方方向傾斜。。同時,穩(wěn)穩(wěn)定商品房房用地供應應以穩(wěn)定未未來供求關關系預期;;二、“新國國八條”主主要內(nèi)容解解讀第六條:合合理引導住住房需求。。內(nèi)容::各直轄轄市、、計劃劃單列列市、、省會會城市市和房房價過過高、、上漲漲過快快的城城市,,在一一定時時期內(nèi)內(nèi),要要從嚴嚴制定定和執(zhí)執(zhí)行住住房限限購措措施。。原則上上對已已有1套住房房的當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝?、、能夠夠提供供當?shù)氐匾欢ǘ晗尴藜{稅稅證明明或社社會保保險繳繳納證證明的的非當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝?,,限購?套住房房;對已擁擁有2套及以以上住住房的的當?shù)氐貞艏用衩窦彝ネ?、擁擁?套及以以上住住房的的非當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝?、、無法法提供供一定定年限限當?shù)氐丶{稅稅證明明或社社會保保險繳繳納證證明的的非當當?shù)貞魬艏泳用窦壹彝?,,暫停停在本本行政政區(qū)域域內(nèi)向向其售售房。。中鐵房房地產(chǎn)產(chǎn)集團團(長長沙))有限限公司司11二、““新國國八條條”主主要內(nèi)內(nèi)容解解讀分析::1)、直直接以以行政政手段段將二二套以以上購購房者者和非非本地地多套套購房房者驅驅離市市場,,是新新國八八條最最嚴厲厲也是是效果果最直直接的的措施施。2)、至少有有四十十個以以上城城市原原則上上需從從嚴控控制,,涵蓋蓋了主主要城城市,,影響響面至至少波波所有有核心心市場場。3)、嚴嚴厲限限購將將催生生“賣小買買大”購房行行為,,在一一定階階段內(nèi)內(nèi)會增增加大大房型型需求求,形形成階階段性性結構構性機機會((上海海除外外)。。同時時也可可能加加大小小房型型存量量房的的市場場投放放。中鐵房房地產(chǎn)產(chǎn)集團團(長長沙))有限限公司司12二、““新國國八條條”主主要內(nèi)內(nèi)容解解讀第七條條:落落實住住房保保障和和穩(wěn)定定房價價工作作的約約談問問責機機制。。內(nèi)容::未如期期確定定并公公布本本地區(qū)區(qū)年度度新建建住房房價格格控制制目標標、新新建住住房價價格上上漲幅幅度超超過年年度控控制目目標或或沒有有完成成保障障性安安居工工程目目標任任務的的?。ǎ▍^(qū)、、市))人民民政府府,要要向國國務院院作出出報告告,有有關部部門根根據(jù)規(guī)規(guī)定對對相關關負責責人進進行問問責;;對于執(zhí)行差差別化住房房信貸、稅稅收政策不不到位,房房地產(chǎn)相關關稅收征管管不力,以以及個人住住房信息系系統(tǒng)建設滯滯后等問題題,也納入入約談問責責范圍。中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司13分析:1)、首次以以政策的形形式規(guī)定關關于房價工工作的約談談問責機制制,明確了了相關領導導的責任,,有利于房房價的調(diào)控控政策的實實施,也體體現(xiàn)出中央央調(diào)控房價價的決心,,進而穩(wěn)定定市場預期期二、“新國國八條”主主要內(nèi)容解解讀第八條:堅堅持和強化化輿論引導導。內(nèi)容:對各地穩(wěn)定定房價和住住房保障工工作好的做做法和經(jīng)驗驗,要加大大宣傳力度度,引導居居民從國情情出發(fā)理性性消費。對對制造、散散布虛假消消息的,要要追究有關關當事人的的責任。中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司14分析:1)、此條強強調(diào)的是居居民居住及及購房觀念念需要有大大的轉變,,會是伴隨隨保障性住住房、商品品房的共同同發(fā)展逐漸漸形成,也也是來自政政府結合中中國實際情情況亡羊補補牢的聲音音;2)、如能夠夠最短時間間內(nèi)居住觀觀念有重大大的轉變,,將會起到到事半功倍倍的作用。。二、“新國國八條”主主要內(nèi)容解解讀總結:新國八條充充分體現(xiàn)了了政府調(diào)控控房市的強強烈企圖心心和堅定意意志。各項項政策的落落實執(zhí)行除除了希望切切實控制房房價上漲的的同時,將將推動房地地產(chǎn)行業(yè)和和市場實現(xiàn)現(xiàn)四個方面面的戰(zhàn)略轉轉型:一、房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)定位位從單純的的經(jīng)濟支柱柱部門向民民生部門轉轉型;二、從商品品房占絕對對主導的純純市場化發(fā)發(fā)展向商品品房和保障障房并駕齊齊驅的雙軌軌制轉型;;三、逐投資資投機,回回歸自主需需求,推動動商品住宅宅從投資品品回歸消費費品;四、住房資資源從通過過市場機制制更多向中中高收入階階層配置,,轉變?yōu)橥ㄍㄟ^行政手手段和市場場機制相結結合集中向向中低收入入階層配置置。中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司15三、“房產(chǎn)產(chǎn)稅新政””主要內(nèi)容容解讀兩版房產(chǎn)稅方案差異上海重慶點評適用范圍及確定均價上海全市行政區(qū)域,作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。重慶市主城9個區(qū),作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術平均。兩地的“新房成交均價”均以當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的數(shù)字為準。不同的是重慶取前兩年的均價相加再除以二,上海直接取上一年的均價。存量房征收與否一律不征。存量獨棟商品住宅要征收。
“新購普通房”是否在列本市家庭:新購的第二套及以上住房(包括新房和二手房)非本市家庭:新購住房(不論是否第一套)。本市家庭:獨棟商品住宅(無論存量還是增量);新購的高檔住房(指價格比主城新房成交價高2倍)非本市家庭(同時無戶籍、無企業(yè)、無工作)的第二套住房。兩市對外來炒房者都高度警惕,上海尤嚴。免稅面積(起征點)按“人均面積”算,人均60平方米(含)為起征點。按“戶面積”算,一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。在上海,若同一家庭,即使已有存量房產(chǎn),但新購住房后,家庭人均住房面積仍低于60平方米(含)的,免征房產(chǎn)稅;在重慶,存量獨棟商品住宅,免稅面積為180平方米;新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。適用稅率分兩檔:0.4%和0.6%。分三檔:0.5%、1%和1.2%。無論上海重慶,稅率都較溫和,也都體現(xiàn)了差別稅率。試點的意義更大。稅款計算應納稅額=新購住房應稅面積×新購住房單價×相應稅率×70%。應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應稅率。應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應稅房的總房價是打7折后再計稅。三、“房產(chǎn)產(chǎn)稅新政””主要內(nèi)容容解讀分析:1)、兩地房房產(chǎn)稅試點點方案相對對穩(wěn)健,比比業(yè)內(nèi)和公公眾預期更更溫和,因因此沒有對對市場預期期產(chǎn)生重大大沖擊;2)、在嚴厲厲限購政策策已經(jīng)落地地的情況下下,房地產(chǎn)產(chǎn)稅試點作作為市場調(diào)調(diào)控手段的的效用有限限,短期內(nèi)內(nèi),無論對對市場供求求和房價走走勢都不會會有明顯而而直接的影影響;3)、長期看看,作為制制度變革的的一項重大大舉措,將將逐步改變變市場規(guī)則則,影響消消費觀念,,使市場運運行發(fā)生系系統(tǒng)性變化化4)、房產(chǎn)稅稅從試點到到全面鋪開開預計將有有一個較長長的周期,,在逐步推推進的過程程中,因預預期變化,,市場可能能會出現(xiàn)局局部性和階階段性的變變化,抑制制和刺激的的局部效應應不可避免免;中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司17總結:一、房產(chǎn)稅稅試點的啟啟動宣告::房地產(chǎn)政政策正式從從主要圍繞繞房價目標標的市場供供求調(diào)節(jié)邁邁向房價控控制和制度度變革并舉舉的新階段段;二、與其說說房產(chǎn)稅推推出是為了了調(diào)控房價價,不如說說是借勢房房價高企推推動稅制改改革,房產(chǎn)產(chǎn)稅試點對對房市走勢勢影響有限限。房產(chǎn)稅稅從試點到到不斷鋪開開的過程還還將推動市市場出現(xiàn)階階段性、結結構性的熱熱點機會。。房地產(chǎn)系系統(tǒng)制度變變革的完成成需要一個個較長的過過程,因此此,本輪房房地產(chǎn)市場場的調(diào)整和和新的穩(wěn)定定秩序的形形成將會持持續(xù)數(shù)年的的時間。中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司18三、“房產(chǎn)產(chǎn)稅新政””主要內(nèi)容容解讀四、“加息息”內(nèi)容解解讀內(nèi)容::央行2月8日晚宣宣布了了今年年首次次加息息,自自2月9日起上上調(diào)金金融機機構人人民幣幣存貸貸款基基準利利率。。一年年期存存貸款款基準準利率率分別別上調(diào)調(diào)0.25個百分分點。。一年年期存存款利利率由由2.75%上調(diào)至至3%,一年年期貸貸款利利率由由5.81%上調(diào)至至6.06%。中鐵房房地產(chǎn)產(chǎn)集團團(長長沙))有限限公司司19分析::1)、應應對通通貨膨膨脹::央行行此次次加息息是預預料中中的應應對通通脹舉舉措,,從存存貸款款不對對稱加加息分分析,,央行行緩解解負利利率的的目的的也很很明顯顯,由由于今今年一一季度度和上上半年年CPI都可能能維持持高位位,一一季度度仍有有加息息可能能,而而且由由于數(shù)數(shù)量型型工具具對銀銀行資資金流流動性性影響響大,,控制制社會會融資資總量量的任任務可可能將將更主主要的的落在在利率率調(diào)整整這一一價格格工具具上。。2)、間間接影影響樓樓市::開發(fā)發(fā)貸與與房貸貸的利利率的的提升升,也也給開開發(fā)商商與購購房者者造成成心理理壓力力,但但加息息后的的利率率尚未未達到到2007年的高高點,,因此此,加加息政政策主主要的的影響響依然然來自自對未未來持持續(xù)加加息預預期的的恐懼懼,從從而對對市場場信心心造成成影響響。五、新新政背背景下下的市市場形形勢展展望與與對策策思考考1、宏觀觀經(jīng)濟濟環(huán)境境仍然然支持持房地地產(chǎn)市市場繼繼續(xù)活活躍2010年房地地產(chǎn)市市場面面臨有有史以以來最最為嚴嚴厲的的政策策調(diào)控控,但但市場場卻表表現(xiàn)出出超呼呼想象象的強強勢,,與2008年的市市場態(tài)態(tài)勢形形成鮮鮮明對對比。。其關關鍵支支持因因素在在于良良好的的宏觀觀經(jīng)濟濟環(huán)境境:1)、經(jīng)經(jīng)濟增增長強強勁,,處于于新一一輪上上升周周期2)、流流動性性極度度寬松松;3)、利利率仍仍然處處于中中低水水平,,即便便執(zhí)行行1.1倍的房房貸利利率,,與2007年12月的利利率高高點相相比仍仍有較較大差差距;;4)、通通漲上上行,,資產(chǎn)產(chǎn)價格格高企企,保保值需需求旺旺盛正是是由由于于全全面面惡惡化化的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境與與房房市市調(diào)調(diào)控控政政策策的的疊疊加加,,造造就就了了2008年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的階階段段性性調(diào)調(diào)整整。。2010年完完全全不不一一樣樣的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境造造就就了了市市場場需需求求的的全全面面持持續(xù)續(xù)活活躍躍,,盡盡管管調(diào)調(diào)控控政政策策持持續(xù)續(xù)加加碼碼,,但但市市場場依依然然表表現(xiàn)現(xiàn)搶搶眼眼。。2011年宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟可可望望繼繼續(xù)續(xù)保保持持較較快快增增長長態(tài)態(tài)勢勢;;貨貨幣幣政政策策雖雖然然從從適適度度寬寬松松開開始始回回歸歸常常態(tài)態(tài),,但但總總體體上上流流動動性性收收縮縮需需要要有有一一個個過過程程;;利利率率將將繼繼續(xù)續(xù)上上調(diào)調(diào),,但但仍仍將將維維持持在在適適中中的的水水平平上上;;通通漲漲預預期期進進一一步步加加強強,,保保值值需需求求依依然然旺旺盛盛。??偪傮w體上上看看,,宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境對對市市場場需需求求的的支支持持依依然然強強勁勁,,2011年剛剛性性購購房房需需求求和和改改善善性性需需求求繼繼續(xù)續(xù)保保持持持持續(xù)續(xù)活活躍躍是是可可以以期期待待的的。。中鐵鐵房房地地產(chǎn)產(chǎn)集集團團((長長沙沙))有有限限公公司司20五、、新新政政背背景景下下的的市市場場形形勢勢展展望望與與對對策策思思考考2、新政政主主要要從從需需求求層層面面入入手手對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場施施加加結結構構性性影影響響新國國八八條條以以行行政政手手段段直直接接禁禁止止部部分分人人群群繼繼續(xù)續(xù)購購買買商商品品住住宅宅,,一一定定程程度度上上將將會會壓壓縮縮需需求求總總量量,,同同時時其其影影響響更更多多是是結結構構性性的的::1)、、三三套套及及以以上上購購房房需需求求和和外外地地兩兩套套及及以以上上購購房房需需求求被被階階段段性性行行政政禁禁止止,,投投資資投投機機購購房房大大門門基基本本關關閉閉。。根根據(jù)據(jù)金金網(wǎng)網(wǎng)絡絡公公司司對對主主要要城城市市2010年購房客客群結構構的跟蹤蹤分析,,預計直直接影響響新房需需求在10-25%左右;2)、受國國八條和和房產(chǎn)稅稅試點的的綜合影影響,對對已有一一套住宅宅的本地地居民,,一方面面由于受受信貸政政策收緊緊的影響響,購買買二套住住房的門門檻提高高;另一一方面,,為盡可可能降低低納稅機機率,在在未試點點城市將將會刺激激有足夠夠經(jīng)濟基基礎的人人群盡早早購買二二套房,,并且為為盡量用用足政策策,不排排除更傾傾向購買買大房型型,甚至至把首套套房也售售出,兩兩套均換換購成大大房型。。中鐵房地地產(chǎn)集團團(長沙沙)有限限公司21五、新政政背景下下的市場場形勢展展望與對對策思考考3)、對于于有資格格購買一一套住房房的外地地人群,,將會更更傾向于于一次到到位購買買更大面面積的商商品房4)、對于已經(jīng)經(jīng)擁有兩兩套住房房的人群群,在房房產(chǎn)稅預預期下,,不排除除集中出出現(xiàn)一波波“售小購大大”型升級購購房需求求,他們們將成為為高端市市場的主主要機會會所在。。5)、首套套購房受受新政影影響不大大,而且且將因供供應更充充沛而收收益,預預計將保保持持續(xù)續(xù)活躍,,成交會會有所加加大,成成為市場場的絕對對主力。。其中,,一次到到位的購購房行為為預計有有一定程程度的增增加。隨著房產(chǎn)產(chǎn)稅試點點的正式式啟動,,未來幾幾年預計計房地產(chǎn)產(chǎn)相關制制度變革革將會持持續(xù)推進進。第一一,房地地產(chǎn)稅收收制度不不斷完善善;第二二,住房房保障制制度將全全面系統(tǒng)統(tǒng)建立;;第三,,土地制制度將發(fā)發(fā)生重大大變革,,不僅是是土地出出讓方式式的變化化,同時時集體所所有土地地的上市市交易和和使用權權到期延延續(xù)制度度等重大大問題均均將涉及及。這些些重大制制度的變變革,意意味著未未來幾年年房地產(chǎn)產(chǎn)將進入入一個戰(zhàn)戰(zhàn)略轉型型期,房房地產(chǎn)市市場的制制度基礎礎和運行行規(guī)則面面臨全面面重建,,其對房房地產(chǎn)市市場的長長期深層層影響更更需要給給予持續(xù)續(xù)關注。。中鐵房地地產(chǎn)集團團(長沙沙)有限限公司22五、新政政背景下下的市場場形勢展展望與對對策思考考3、2011年市場形形勢總體體展望1)、2011年商品住住宅市場場在經(jīng)濟濟基本面面和調(diào)控控政策的的雙向搏搏奕中震震蕩波動動的態(tài)勢勢已經(jīng)確確立。一一方面,,總體良良好的宏宏觀經(jīng)濟濟形勢將將繼續(xù)為為房市提提供有利利支持,,市場可可望繼續(xù)續(xù)保持較較高的活活躍度;;另一方方面,與與2010年相比,,宏觀經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境的正向向支持有有所減弱弱,而政政策調(diào)控控的力度度則進一一步加強強??傮w體上看,,2011年大部分分城市市市場活躍躍度有一一定程度度回落應應是大概概率事件件。因嚴嚴厲的限限購政策策,部分分城市多多套房購購買群體體和純投投資購房房成交的的下降將將直接導導致總體體成交規(guī)規(guī)模出現(xiàn)現(xiàn)20%左右的回回落。同同時,得得益于供供應增加加,首套套剛需購購房可望望保持增增長。2)、得益于2010年房地產(chǎn)投資資和開工建設設規(guī)模的較快快增長,預計計2011年供應形勢將將繼續(xù)好轉,,同時受新政政影響需求將將受到一定程程度的抑制,,2011年供求關系將將更趨寬松。。但是,基于于土地供應的的長期制約,,在需求回落落有限的情況況下,多數(shù)城城市供求關系系難以發(fā)生逆逆轉。因此,,我們預計::房價上漲的的勢頭將會得得到有效遏制制,但房價不不會發(fā)生深度度調(diào)整。2011年房價將呈現(xiàn)現(xiàn)出有漲有落落、相對穩(wěn)定定的態(tài)勢,總總體上將進入入一個平臺整整理期。中鐵房地產(chǎn)集集團(長沙))有限公司23五、新政背景景下的市場形形勢展望與對對策思考3)、2011年不同城市市市場表現(xiàn)將呈呈現(xiàn)出更大的的差異。多數(shù)數(shù)城市因結構構性的有冷有有熱導致整體體市場表現(xiàn)不不冷不熱。不同細分市場場表現(xiàn)有冷有有熱:面向首次置業(yè)業(yè)人群基本居居住需要的普普通商品房市市場需求基礎礎穩(wěn)定,不受受政策限制,,且具有長期期發(fā)展?jié)摿Γ?,供應得到更更有利的政策策保障,?011年將繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)出供需兩旺旺的態(tài)勢,未未來相當長時時間內(nèi)都將是是商品房市場場的主體市場場;改善型住宅市市場主要面向向二套房需求求。雖然信貸貸政策有所收收緊,入市門門檻有所提高高,但總體需需求相對穩(wěn)定定。特別受房房產(chǎn)稅預期的的影響,在未未試點城市將將刺激有經(jīng)濟濟實力的人群群盡早購買第第二套房,形形成階段性的的活躍態(tài)勢;;二套房市場場將更高比例例呈現(xiàn)出購買買大房型的需需求傾向,使使市場更趨兩兩級,這也正正是大戶型產(chǎn)產(chǎn)品的主要市市場機會所在在;投資投機購房房需求被階段段性驅離住宅宅市場。高端端市場面臨行行政性強制緊緊縮,總體上上影響最直接接,2011年市場活躍度度將明顯下降降。受房產(chǎn)稅稅預期影響,,可能出現(xiàn)的的更多一次到到位購房需求求和高端客戶戶售小換大需需求,是高端端項目的有限限市場機會所所在。中鐵房地產(chǎn)集集團(長沙))有限公司24五、新政背景景下的市場形形勢展望與對對策思考4)、2011年不同城市市市場表現(xiàn)將呈呈現(xiàn)出更大的的差異。多數(shù)數(shù)城市因結構構性的有冷有有熱導致整體體市場表現(xiàn)不不冷不熱。其其中三類城市市和地區(qū)需要要給予更多關關注:1.對于高房價城城市,主要是是一線和二線線熱點城市,,投資購房比比例和外地購購房比例往往往較高,在高高端、多套需需求受限情況況下,交易量量影響較大,,市場可能表表現(xiàn)出明顯的的量縮價穩(wěn)的的走勢;2.部分土地和商商品房供應一一直比較充沛沛以及在2011年供應快速放放量的城市,,因供求關系系更有利于買買方,賣方競競爭壓力陡增增,房價可能能出現(xiàn)率先調(diào)調(diào)整的走勢;;3.以海南為代表表的主要依賴賴非本地、非非第一居所需需求的地區(qū),,市場將面臨臨一段較長時時期的觀望局局面,具有很很大的不確定定性,短期壓壓力顯而易見見。中鐵房地產(chǎn)集集團(長沙))有限公司255)、由于政策需需要一個消化化過程,各地地落實情況尚尚不明朗,2011年市場走勢的的不確定性和和短期波動性性將會顯著提提高,這也是是市場風險所所在。預計,,3-4月是各地市場場成交波動的的關鍵觀察時時點,四季度度則是房價波波動的敏感時時點。6)、影響市場最最終表現(xiàn)的關關鍵性變動因因素是:消費費者預期的變變化。盡管目目前主要消費費人群的市場場預期尚未出出現(xiàn)根本性逆逆轉,但隨著著政策的落實實和市場出現(xiàn)現(xiàn)的變化,消消費者預期將將會被逐步影影響或自我強強化,需要持持續(xù)保持關注注。中鐵房地產(chǎn)集集團(長沙))有限公司26五、新政背景景下的市場形形勢展望與對對策思考1)、著眼長遠調(diào)結結構,加快戰(zhàn)戰(zhàn)略轉型,是是2011年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)面臨的第一一優(yōu)先課題。。一方面,順順應國家政策策指引的行業(yè)業(yè)轉型方向,,住宅開發(fā)更更多面向基本本居住需求;;同時,根據(jù)據(jù)自身資源特特點和競爭優(yōu)優(yōu)勢適時跟進進新的發(fā)展領領域;另一方方面,要及時時關注行業(yè)制制度變革方向向,前瞻性研研究制度變革革之后的市場場運行機制和和企業(yè)發(fā)展模模式,為未來來新規(guī)則下的的競爭做好資資源、技術和和管理準備。。2、近期要特別重重視抓好二套套改善性和二二套換購升級級型需求在部部分城市階段段性激發(fā)的市市場機會,一一方面,具有有地段、資源源和品質優(yōu)勢勢的項目藉此此拓展更理想想的贏利空間間,另一方面面,對于地價價成本高、競競爭優(yōu)勢不突突出或產(chǎn)品設設計面積偏大大且已固化的的項目,應當當以量為先,,加快消化速速度,藉此全全力降低庫存存,避免成為為長期包袱.2)、短中期回避以以非本地需求求和非第一居居所需求為主主要面向的市市場方向和項項目機會。既既有項目適當當調(diào)整投資開開發(fā)計劃,適適度壓縮規(guī)模模;對新的土土地和項目投投資應本著審審慎保守原則則進行決策。。3)、對于既有在運運作項目:產(chǎn)產(chǎn)品未定型的的,可以根據(jù)據(jù)新的市場方方向做相應的的檢討調(diào)整。。近兩年未開開征稅的城市市,面向二套套需求的,戶戶型面積可適適當加大且提提高三居以上上比例,以與與該類客群新新的購買取向向更匹配。產(chǎn)產(chǎn)品已定型的的,中小戶型型項目全力抓抓本地購房需需求,市場會會繼續(xù)穩(wěn)定活活躍,大戶型型主抓兩套需需求和外地戶戶籍首套。年年度營銷目標標應以加快走走量為優(yōu)先關關注,全力壓壓縮庫存。4)、鑒于市場調(diào)整整期的特點,,具體項目營營銷政策和作作業(yè)方案應當當保留更多靈靈活性,進行行多預案策略略規(guī)劃和儲備備,隨行就市市,以動制動動。中鐵房地產(chǎn)集集團(長沙))有限公司27五、新政背景景下的市場形形勢展望與對對策思考4、開發(fā)企業(yè)應應對策略六、對長沙房房地產(chǎn)市場的的影響分析1、長沙市場背背景分析:2011年長沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場有可能能呈現(xiàn)震蕩甚甚至少許回落落的走勢。在在2010年不斷調(diào)控政政策下,長沙沙房地產(chǎn)市場場表現(xiàn)穩(wěn)健,,持續(xù)上揚。。但2011年政策壓力巨巨大,長沙房房地產(chǎn)市場有有可能呈現(xiàn)震震蕩甚至少許許回落的走勢勢。年度住宅宅銷售面積1982.87萬平米,銷售售價格4519元/平米。在2010年,隨著4月份宏觀調(diào)控控,長沙市場場觀望氣氛彌彌漫,量價不不振。但是在在下半年剛性性需求開始集集中進場,銷銷售量和價格格都出現(xiàn)大幅幅上揚,商品品房和住宅的的價格在12月達到6253元/平米和5600元/平米。但價格格上漲較快之之后,在目前前政策強力打打壓下觀望態(tài)態(tài)勢極易出現(xiàn)現(xiàn),未來的調(diào)調(diào)控也將成為為常態(tài),因此此2011年的銷售很難難再現(xiàn)2010年的局面,但但長沙依然以以剛需為主,,總體市場相相對一線城市市泡沫較少,,市場總體健健康:(長沙沙內(nèi)五區(qū))中鐵房地產(chǎn)集集團(長沙))有限公司28六、對長沙房房地產(chǎn)市場的的影響分析2010年銷售面積(萬㎡)價格(¥/㎡)商品房2140.464788住宅1982.8745191)、長沙市場場以剛性需求求為主,升級級性和投資性性為輔。2010年成交總量結結構上,4000-5000元/㎡區(qū)間占比最大大(30.27%),120㎡以下房源占64.44%,市場上以剛剛性需求為主主。2)、長沙整體體經(jīng)濟2010年表現(xiàn)搶眼,,而長沙房地地產(chǎn)市場從價價格上依然在在全國二線城城市、省會城城市排名后列列。在強勁的的城市活力和和居民收入能能力對比下,,長沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場的低銷銷售價格、高高銷售量表現(xiàn)現(xiàn)在全國房地地產(chǎn)市場形成成“價值洼地地”。中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司29六、對長沙沙房地產(chǎn)市市場的影響響分析2010年長沙GDP4450億元增長15.5%居民可支配收入20710元增長11.9%3)、具體執(zhí)執(zhí)行保留了了操作空間間。對于限限購人群劃劃定為湖南南省省內(nèi),,而非本城城;信貸政政策適當放放寬,可以以通過非常常規(guī)手段獲獲得購房資資格和利率率優(yōu)惠;拆拆遷貨幣補補貼和低收收入家庭貨貨幣補貼大大量入市。。中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)集團(長長沙)有限限公司30六、對長沙沙房地產(chǎn)市市場的影響響分析2、長沙市場場受影響分分析:綜合本次政政策調(diào)控方方向和2010年的長沙市市場表現(xiàn),,在2011年新政之下下長沙市場場將受到以以下影響::1)、下半年年集中放量量、競爭激激烈、銷售售壓力明顯顯。由于調(diào)調(diào)控政策如如新國八條條、房產(chǎn)稅稅、加息等等陸續(xù)出臺臺后,市場場將在春節(jié)節(jié)后迅速形形成觀望態(tài)態(tài)勢,銷售售市場萎縮縮。按照以以往的經(jīng)驗驗,大部分分開發(fā)商上上半年都將將謹慎推盤盤,這將導導致大部分分的項目在在年度銷售售任務壓力力下,下半半年將集中中放量,市市場供應巨巨大。而在在政策調(diào)控控下,客戶戶量萎縮,,客戶競爭爭加劇,各各項目的銷銷售壓力明明顯(山語語城周邊市市場2011年供應主要要集中在::馬廠板塊塊近90萬㎡,秀秀峰山板板塊36.5萬㎡,競競爭較2010年更加激激烈)。。中鐵房地地產(chǎn)集團團(長沙沙)有限限公司31六、對長長沙房地地產(chǎn)市場場的影響響分析2)、價格格上揚的的態(tài)勢必必然受到到抑制。。首先城城市價格格調(diào)控目目標將重重點針對對城市中中心區(qū)和和豪宅項項目,在在價格波波動影響響下必然然進一步步對整體體市場價價格形成成壓制。。其次新新“國八八條”和和房產(chǎn)稅稅的系列列組合拳拳,對市市場信心心形成嚴嚴重打擊擊,進而而形成濃濃厚觀望望情緒,,這將導導致成交交量萎縮縮,成交交量萎縮縮將抑制制價格上上漲。4)、執(zhí)行行細則具具有不確確定性。。雖然在在2010年長沙在在執(zhí)行中中留有余余地,但但是本次次新政首首次將““官帽子子”與房房價聯(lián)系系起來,,對于相相應的負負責部門門和領導導必然造造成壓力力,具體體執(zhí)行細細則更可可能偏緊緊偏嚴。。5)、滿足足剛性需需求的中中小戶型型受政策策營銷較較小。本本次調(diào)控控從信貸貸、土地地供應、、稅收征征收上對對一次置置業(yè)、中中小戶型型的剛性性需求采采取了保保護,對對未來市市場的供供給和消消費起到到了非常常顯現(xiàn)的的引導。。6)、從長長期來看看長沙市市場將依依然利好好,成為為開發(fā)商商主力戰(zhàn)戰(zhàn)場。一一方面長長沙作為為省會城城市、區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟中心、、南北物物流中軸軸,經(jīng)濟濟發(fā)展將將持續(xù)走走強,吸吸納大量量資金、、人才、、產(chǎn)業(yè)。。另一方方面長沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的“價值值洼地””效應依依然存在在,經(jīng)濟濟的發(fā)展展將不斷斷創(chuàng)造剛剛性需求求。中鐵房地地產(chǎn)集團團(長沙沙)有限限公司32七、長沙沙山語城城項目應應對策略略1)、剩余余大戶型型加快推推售:在在新政具具體執(zhí)行行細則還還未公布布實施的的情況下下,山語語城將加加快推出出一期剩剩余的少少量別墅墅與18棟的大戶戶型,搶搶奪投資資性、升升級性需需求客戶戶。2)、挖掘掘二期客客戶:由由于長沙沙市購房房客戶以以省內(nèi)周周邊地市市、省外外湖南籍籍客戶為為主,占占比約70%,本次新新政對該該類客戶戶影響明明顯,在在整體市市場需求求下降的的情況下下,項目目公司將將重點研研究如何何挖掘、、搶奪有有限的客客戶。3)、加強強項目內(nèi)內(nèi)部建設設、口碑碑營銷::在政策策調(diào)控下下,市場場由逐漸漸向買方方市場傾傾斜,客客戶更加加挑剔,,可選擇擇和對比比項目更更多,因因此在項項目廣告告包裝上上加強引引導;工工程、園園林方面面加強建建設;物物業(yè)等方方面加強強服務,,營造更更宜居的的住區(qū)。。從而依依托大量量老客戶戶的口碑碑進行銷銷售。4)、謹慎慎定價,,確保銷銷量:可可以預見見新政出出臺后整整體市場場的價格格上揚態(tài)態(tài)勢將受受到明顯顯抑制,,因此2010年6月份二期期首批房房源推出出定價需需謹慎,,根據(jù)上上半年的的市場表表現(xiàn)及蓄蓄客情況況時調(diào)整整項目的的銷售策策略,以以確保二二期銷售售持續(xù)熱熱銷局面面,通過過定價調(diào)調(diào)整確保保銷售量量。5)、儲備備土地、、商住并并重:從從以往房房地產(chǎn)市市場的經(jīng)經(jīng)驗來看看,政策策調(diào)控期期間,土土地成交交價格將將出現(xiàn)回回落,且且競爭減減少,是是進行土土地儲備備的最佳佳時機。。同時由由于住宅宅的投資資、投機機受到目目前的政政策圍剿剿,而商商業(yè)市場場的投資資和投機機則明顯顯未受影影響,而而長沙的的商業(yè)尚尚處于由由城市單單一商圈圈向多商商圈發(fā)展展的階段段,商業(yè)業(yè)機會較較大。中鐵房地地產(chǎn)集團團(長沙沙)有限限公司33鑒于國家家調(diào)控政政策剛剛剛出臺,,各地細細則尚在在陸續(xù)推推出中,,市場各各方需要要有一個個消化期期,市場場博弈剛剛剛開始始,影響響2011年市場形形勢的諸諸多因素素仍在變變化中,,市場走走勢研判判需要更更多的觀觀察和實實證調(diào)查查。中鐵房地地產(chǎn)集團團(長沙沙)有限限公司34附件:2011年1月月份土地地掛牌成成交情況況中鐵房地地產(chǎn)集團團(長沙沙)有限限公司35地塊編號土地使用權人位置土地面積(㎡)用途容積率成交價格(萬元)溢價率
樓面地價(元/㎡)[2010]網(wǎng)掛074號湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司天心區(qū)湘江中路25548.24商業(yè)≤8.06799077.3%3327[2010]網(wǎng)掛075號上海世茂股份有限公司芙蓉區(qū)肇家坪13827.34商業(yè)≤約12.3414820.0%2439[2010]網(wǎng)掛076號復地(集團)股份有限公司開福區(qū)湘春路32077.07商業(yè)、住宅≤7.415780000.0%3279[2010]網(wǎng)掛077號湖南一力股份有限公司天心區(qū)大托鎮(zhèn)披塘村100928.32商業(yè)≤1.682710.0%512[2010]網(wǎng)掛079號湖南金基投資置業(yè)有限公司天心區(qū)芙蓉南路58244.37商業(yè)、住宅≤4.24494416.6%1837[2011]網(wǎng)掛001號邦源投資有限公司芙蓉區(qū)東牌樓74363.79商業(yè)≤9.4563693104.5%80531)、總成成交面積積為:總總占地304989.1平米,,總建建面1717445平米;;多是是商業(yè)業(yè)地塊塊,沒沒有純純住宅宅地塊塊;平平均地地價為為3241.2元/㎡;多多以底底價成成交附件::2010年1月份份土地地掛牌牌成交交情況況中鐵房房地產(chǎn)產(chǎn)集團團(長長沙))有限限公司司36地塊編號土地使用
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