第九章資源課稅第十章財產(chǎn)課稅課件

第九章資源課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】知識目標(biāo)：了解資源稅的概念及特征，熟悉其納稅人、征稅對象和計稅依據(jù)。掌握資源稅應(yīng)納稅額的計算和征管。能力目標(biāo)：能夠準(zhǔn)確判斷資源稅的征稅范圍，確定其納稅人和計稅依據(jù)，掌握應(yīng)納稅額的計算，在此基礎(chǔ)上進行納稅籌劃。第九章資源課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】1【導(dǎo)入案例】某企業(yè)6月份開采銷售鉛鋅礦原礦4萬噸，主要為三等級鉛鋅礦，含部分五等級鉛鋅礦，同時還銷售伴采礦銦1000噸。經(jīng)核對，三等級原礦單位稅額為3元/噸，五等級為2元/噸，由于銦在稅目中未單列，比照五等級鉛鋅礦原礦的單位稅額執(zhí)行，該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)納多少資源稅？【關(guān)鍵詞】資源稅征稅范圍應(yīng)納稅額納稅籌劃【導(dǎo)入案例】2第一節(jié)資源稅一、資源稅概述資源稅是對在我國境內(nèi)開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品和生產(chǎn)鹽的單位和個人，就其應(yīng)稅資源數(shù)量或銷售額征收的一種稅。（一）資源稅的特點1.征稅范圍較窄自然資源是生產(chǎn)資料或生活資料的天然來源，它包括的范圍很廣，如礦產(chǎn)資源、土地資源、水資源、動植物資源等。目前我國的資源稅征稅范圍較窄，僅選擇了部分級差收入差異較大，資源較為普遍，易于征收管理的礦產(chǎn)品和鹽列為征稅范圍。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，對自然資源的合理利用和有效保護將越來越重要，因此，資源稅的征稅范圍應(yīng)逐步擴大。中國資源稅目前的征稅范圍包括礦產(chǎn)品和鹽兩大類。第一節(jié)資源稅一、資源稅概述32.實行差別稅額從量或從價征收我國現(xiàn)行資源稅實行從量定額或從價定率征收，對容易受市場因素影響導(dǎo)致價格起伏比較大的原油和天然氣采取從價定率征收，有利于促進資源開采企業(yè)降低成本，提高經(jīng)濟效率。對其他礦產(chǎn)品和鹽采取從量定額征收，稅收收入不受產(chǎn)品價格、成本和利潤變化的影響，能夠穩(wěn)定財政收入；同時，資源稅按照“資源條件好、收入多的多征；資源條件差、收入少的少征”的原則，根據(jù)礦產(chǎn)資源等級分別確定不同的稅額，以有效地調(diào)節(jié)資源級差收入。2.實行差別稅額從量或從價征收43.實行源泉課征不論采掘或生產(chǎn)單位是否屬于獨立核算，資源稅均規(guī)定在采掘或生產(chǎn)地源泉控制征收，這樣既照顧了采掘地的利益，又避免了稅款的流失。這與其他稅種由獨立核算的單位統(tǒng)一繳納不同。3.實行源泉課征5（二）資源稅的作用1.調(diào)節(jié)資源級差收入，有利于企業(yè)在同一水平上競爭2.加強資源管理，有利于促進企業(yè)合理開發(fā)、利用3.與其它稅種配合，有利于發(fā)揮稅收杠桿的整體功能4.以國家礦產(chǎn)資源的開采和利用為對象所課征的稅。開征資源稅，旨在使自然資源條件優(yōu)越的級差收入歸國家所有，排除因資源優(yōu)劣造成企業(yè)利潤分配上的不合理狀況。（二）資源稅的作用1.調(diào)節(jié)資源級差收入，有利于企業(yè)在同一水平6二、資源稅納稅人（一）納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人。單位是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位；個人是指個體經(jīng)營者和其他個人；其他單位和其他個人包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍人員（國務(wù)院另有規(guī)定除外）。中外合作開采石油、天然氣的，按照現(xiàn)行規(guī)定只征收礦區(qū)使用費，暫不征收資源稅，因此中外合作開采石油、天然氣的企業(yè)不是資源稅的納稅義務(wù)人。二、資源稅納稅人（一）納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)開采應(yīng)7（二）扣繳義務(wù)人：為了加強資源稅征收的管理，避免漏稅，針對資源零星、分散、不定期開采的情況，資源稅的暫行條例規(guī)定，收購未稅礦產(chǎn)品的獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)以及其他單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。獨立礦山是指只有采礦或只有采礦和選礦，并獨立核算、自負盈虧的單位，其生產(chǎn)的原礦和精礦主要用于對外銷售。聯(lián)合企業(yè)是指采礦、選礦、冶煉（或加工）連續(xù)生產(chǎn)的企業(yè)或者采礦、冶煉（或加工）連續(xù)生產(chǎn)的企業(yè)，其采礦單位，一般是該企業(yè)的二級企業(yè)或二級以下核算單位。其他單位也包括收購未稅礦產(chǎn)品的個體戶在內(nèi)。（二）扣繳義務(wù)人：為了加強資源稅征收的管理，避免漏稅，針對資8三、資源稅稅目與稅率（一）稅目1.原油，是指開采的天然原油，不包括人造石油。2.天然氣，是指專門開采的天然氣和與原油同時開采的天然氣，不包括煤礦生產(chǎn)的天然氣。3.煤炭，是指原煤，不包括洗煤、選煤和其他煤制品。4.其他非金屬礦原礦，是指原油、天然氣、煤炭和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5.黑色金屬礦原礦，是指納稅人開采后自用、銷售的，用于直接入爐冶煉或作為主產(chǎn)品先入選精礦、制造人工礦，再最終入爐冶煉的黑色金屬礦石原礦，包括鐵礦石、錳礦石和鉻礦石。6.有色金屬礦原礦，包括銅礦石、鉛鋅礦石、鋁土礦石、鎢礦石、錫礦石、銻礦石、鉬礦石、鎳礦石、黃金礦石等。7.鹽，有固體鹽和液體鹽兩種。固體鹽有海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽；液體鹽俗稱鹵水，是指氯化鈉含量達到一定濃度的溶液，是用于生產(chǎn)堿和其他產(chǎn)品的原料。三、資源稅稅目與稅率（一）稅目9（二）稅率（二）稅率10四、應(yīng)納稅額的計算（一）一般計稅方法目前，資源稅的應(yīng)納稅額，按從價定率或者從量定額的辦法，具體計算方法：1.從價定率計稅應(yīng)納稅額=銷售額×適應(yīng)稅率銷售額是指納稅人銷售原油和天然氣向購買方收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的增值稅銷項稅額。四、應(yīng)納稅額的計算（一）一般計稅方法11納稅人銷售原油和天然氣，價格明顯偏低且沒有正當(dāng)理由，或者視同銷售沒有銷售額的，由稅務(wù)機關(guān)按下列順序確定銷售額：①按納稅人當(dāng)月同類原油和天然氣的平均銷售價格確定；②按納稅人最近時期同類原油和天然氣的平均銷售價格確定；③按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）應(yīng)納稅額=組成計稅價格×適應(yīng)稅率納稅人銷售原油和天然氣，價格明顯偏低且沒有正當(dāng)理由，或者視同122.從量定額計稅應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×單位稅額納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以銷售數(shù)量為課稅數(shù)量；納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用數(shù)量為課稅數(shù)量。2.從量定額計稅13（二）應(yīng)納稅額的計算的特殊規(guī)定《中華人民共和國資源稅暫行條例實施細則》規(guī)定：納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量或移送使用數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或主管稅務(wù)機關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為課稅數(shù)量。自產(chǎn)自用產(chǎn)品的課稅數(shù)量資源稅納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品，因無法準(zhǔn)確提供移送使用量而采取折算比換算課稅數(shù)量辦法的，具體規(guī)定如下:1.煤炭，對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量作為課稅數(shù)量。

（二）應(yīng)納稅額的計算的特殊規(guī)定《中華人民共和國資源稅暫行條例142.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量作為課稅數(shù)量。2.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦15【案例一】某煤礦企業(yè)用自產(chǎn)原煤加工并銷售洗煤7.2萬噸，洗煤的實際綜合回收率為80%，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的綜合回收率為90%。核定該企業(yè)的原煤單位稅額為4元/噸。計算該企業(yè)應(yīng)納多少資源稅？【案例一】某煤礦企業(yè)用自產(chǎn)原煤加工并銷售洗煤7.2萬噸，洗煤16【案例分析】1、按實際綜合回收率80%換算原煤計稅：應(yīng)納資源稅=72000÷80%×4=360000元2、若該企業(yè)無法準(zhǔn)確計算原煤移送使用量，則按稅務(wù)機關(guān)確定的綜合回收率90%換算為原煤計稅：應(yīng)納資源稅=72000÷90%×4=320000元【案例分析】1、按實際綜合回收率80%換算原煤計稅：17五、資源稅征收管理（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間1.納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為：①納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為銷售合同規(guī)定的收款日期當(dāng)天。②納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生的時間，為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。③納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。五、資源稅征收管理（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間182.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。3.扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為支付首筆貨款或者開具應(yīng)支付貨款憑據(jù)的當(dāng)天。2.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為移送使用應(yīng)稅19（二）納稅地點1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的開采或者生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納稅款。2.如果納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅地點需要調(diào)整的，由所在地省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)決定。（二）納稅地點1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的203.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品一律在開采地納稅，其應(yīng)納稅款由獨立核算、自負盈虧的單位，按照開采地的實際銷售量（或者自用量）及適用的單位稅額計算劃撥。4.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，也應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。3.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算21（三）納稅申報期限資源稅的納稅期限為1日、3日、5日、10日、15日或者1個月，納稅人的納稅期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內(nèi)申報納稅；以1日、3日、5日、10日、15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起10日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月稅款。（三）納稅申報期限資源稅的納稅期限為1日、3日、5日、10日22六、資源稅稅收籌劃（一）稅收優(yōu)惠的籌劃有下列情形之一的，減征或者免征資源稅：

1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。

2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。六、資源稅稅收籌劃（一）稅收優(yōu)惠的籌劃233.對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。4.國務(wù)院規(guī)定的其他減稅、免稅項目。納稅人的減稅、免稅項目，應(yīng)當(dāng)單獨核算銷售額或者銷售數(shù)量；未單獨核算或者不能準(zhǔn)確提供銷售額或者銷售數(shù)量的，不予減稅或者免稅。3.對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。24【案例二】某鐵礦企業(yè)銷售鐵礦石原礦3.6萬噸。在開采鐵礦石過程中，伴采的錫礦石原礦8000噸，錳礦石1.2萬噸，該鐵礦屬于入選地下礦（重點礦山），資源等級三等，規(guī)定鐵礦石原礦適用的單位稅額為每噸15元，錫礦石、錳礦石原礦單位稅額分別為每噸4元和每噸2元。計算該企業(yè)應(yīng)納資源稅為多少元？【案例二】某鐵礦企業(yè)銷售鐵礦石原礦3.6萬噸。在開采鐵礦石過25【案例分析】納稅人開采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量；未分別核算或者不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量的，從高適用稅率?！痉桨敢弧咳绻摰V山混合計算銷售數(shù)量，則應(yīng)納資源稅=（36000+8000+12000）×15=840000元【案例分析】納稅人開采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核26【方案二】如果該礦山分別核算銷售數(shù)量，則鐵礦石應(yīng)納資源稅=36000×15×40%=216000元錫礦石應(yīng)納資源稅=8000×4=32000元錳礦石應(yīng)納資源稅=12000×2=24000元合計資源稅=216000+32000+24000=272000元該礦山利用稅收優(yōu)惠，減輕了稅負568000元（840000-272000）。【方案二】如果該礦山分別核算銷售數(shù)量，則27（二）利用折算比的籌劃【案例三】某銅礦12月銷售銅礦時原礦30000噸，移送入選精礦4000噸，實際選礦比為20％，該礦山銅礦屬于5等，按規(guī)定適用1.2元/噸單位稅額，對有色金屬礦按規(guī)定稅額的70％征收，假定稅務(wù)機關(guān)確定的選礦比為30％。該礦山移送精礦應(yīng)納稅額怎樣計算較好？

（二）利用折算比的籌劃【案例三】某銅礦12月銷售銅礦時原礦328【方案一】按實際選礦比計算：

應(yīng)納資源稅＝入選精礦÷選礦比×單位稅額

＝4000噸÷20％×1.2元/噸×70％＝16800元【方案二】按稅務(wù)機關(guān)確定的選礦比計算：

應(yīng)納資源稅＝4000÷30％×1.2元/噸×70％＝11200元

由此可見，兩種方法應(yīng)納稅額相差：16800－11200＝5600元選擇稅務(wù)機關(guān)確定的選礦比計稅比較好?！痉桨敢弧堪磳嶋H選礦比計算：

應(yīng)納資源稅＝入選精礦÷選礦29第二節(jié)土地增值稅一、土地增值稅概述土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。第二節(jié)土地增值稅一、土地增值稅概述30與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（二）征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：（一）以轉(zhuǎn)讓房地31（三）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（四）實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。（三）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率32土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金。土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強國家對房地產(chǎn)33二、土地增值稅征稅范圍、納稅人、稅率（一）征稅范圍1.一般規(guī)定土地增值稅的征收范圍包括：①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。國有土地是指國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。②地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。③土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對以繼承贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。當(dāng)然，對于以贈與之名，行出售或交換之實的行為，不能作為贈于對待，應(yīng)征收土地增值稅。二、土地增值稅征稅范圍、納稅人、稅率（一）征稅范圍342.征稅范圍的若干具體規(guī)定2.征稅范圍的若干具體規(guī)定35是否交納土地增值稅，有如下三個確定標(biāo)準(zhǔn)：(1)確定國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的標(biāo)準(zhǔn)只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，而對于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地，其所有權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個標(biāo)準(zhǔn)。(2)確定國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)只有國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，財征收土地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個標(biāo)準(zhǔn)。是否交納土地增值稅，有如下三個確定標(biāo)準(zhǔn)：(1)確定國有土地36(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定是否取得收入，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第三個標(biāo)準(zhǔn)。需要強調(diào)的是，無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定是否取得收入，是判定是否屬于土地增37（二）納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上一切建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其組織。個人包括個體經(jīng)營者。納稅義務(wù)人均包含外國企業(yè)和外籍人員。（二）納稅人38（三）稅率（附稅率表）土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓收入減去準(zhǔn)予扣除項目金額后的金額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。（三）稅率（附稅率表）39按照增值額與扣除項目金額的比率從低到高劃分為四個級次：稅率見表上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。按照增值額與扣除項目金額的比率從低到高劃分為四個級次：稅率見40三、應(yīng)稅收入和扣除項目的確定（一）應(yīng)稅收入的確定應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款和相關(guān)經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。2.實物收入。實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如存貨、房屋、土地等。3.其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進行專門的評估。三、應(yīng)稅收入和扣除項目的確定（一）應(yīng)稅收入的確定41（二）扣除項目的確定房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，可以扣除的項目：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按地價和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。（二）扣除項目的確定房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，可以扣除的項目：42凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用為計算扣除，與實際發(fā)生額無關(guān)。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明434.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。5.其他扣除項目。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按上述第1、2項金額之和，加計20%的扣除。這樣做的目的主要為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開放投資者的積極性。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓44銷售存量房可以扣除的項目：存量房地產(chǎn)是指納稅人通過購買或自建方式取得，并已辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的房地產(chǎn)。納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)如實申報房地產(chǎn)成交價格；對于申報的成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管地方稅務(wù)機關(guān)依法進行調(diào)整，確定計稅價格。納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)依照不同情況，確定土地增值稅的扣除項目金額：（一）采用重置成本評估方式的，納稅人須提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的重置成本評估報告，且須經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認，方可按評估的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格確認扣除項目金額；銷售存量房可以扣除的項目：存量房地產(chǎn)是指納稅人通過購買或自建45（二）納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購買房地產(chǎn)時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除；但不作為加計5%的基數(shù)。納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行稅收政策據(jù)實清算。對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依法核定征收土地增值稅。計算方式為計稅價格乘以核定征收率。（二）納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，凡不能取得評估價格，但能提供購房46四、應(yīng)納稅額的計算（一）增值額的確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入額減按規(guī)定計算的扣除項目金額后的余額，即為計算土地增值稅的增值額。（二）應(yīng)納稅額的計算方法土地增值稅采用超率累進稅率，只有在計算增值率后，才能確定具體適用稅率。其計算公式如下：增值額=收入額-扣除項目金額增值率=增值額÷扣除項目金額×100%應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)四、應(yīng)納稅額的計算（一）增值額的確定47【案例四】某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？【案例四】某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，48【案例分析】先確定轉(zhuǎn)讓收入，然后計算各個扣除項目金額，用轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項目金額得到增值額，用增值額除以扣除項目金額得到相對率，然后確定相應(yīng)的稅率和速算扣除率，再用計稅公式就可以將土地增值稅計算出來的。轉(zhuǎn)讓收入：180×80＝14400（萬元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）【案例分析】先確定轉(zhuǎn)讓收入，然后計算各個扣除項目金額，用轉(zhuǎn)讓49轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）房地產(chǎn)公司扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出：50增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）增值額與扣除項目金額比率＝7082.4÷7317.6×100％＝96.79％應(yīng)納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）51五、土地增值稅的繳納與征收（一）申報納稅程序土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)交土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。五、土地增值稅的繳納與征收（一）申報納稅程序52在實際工作中，土地增值稅的納稅人主要分為兩大類，一類是從事房地產(chǎn)開發(fā)（包括專營和兼營）的納稅人，也就是通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)公司；另一類是其他的納稅人。這兩類納稅人辦理納稅申報的內(nèi)容和方法不盡相同。申報納稅并按下列程序辦理納稅申報手續(xù)：在實際工作中，土地增值稅的納稅人主要分為兩大類，一類是從事房531．單位和個人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的

納稅申報國內(nèi)單位和個人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，應(yīng)在辦理存量房地產(chǎn)交易立契手續(xù)時，到房地產(chǎn)坐落地房地產(chǎn)管理部門辦理納稅申報手續(xù)。外國駐華機構(gòu)，外國公民，華僑以及港澳臺同胞轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，應(yīng)在辦理存量房地產(chǎn)交易立契手續(xù)時，到地方稅務(wù)局辦理納稅申報手續(xù)。辦理申報時需攜帶的資料：房地產(chǎn)買賣合同、委托書、公證書；房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；房地產(chǎn)價格評估報告；有關(guān)稅費繳納憑證（包括：營業(yè)稅，城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續(xù)費，評估費等）。1．單位和個人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的

納稅申報國內(nèi)單位和個人轉(zhuǎn)讓542．房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅申報對從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的土地增值稅納稅人應(yīng)在取得銷售（預(yù)售）許可證起每季度終了后15日內(nèi)到開發(fā)企業(yè)核算地地方稅務(wù)局辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。納稅人銷售普通住宅，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)，并已由稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)的開發(fā)項目，應(yīng)于年度終了后15日內(nèi)，到核算地稅務(wù)機關(guān)辦理申報手續(xù)。2．房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅申報55房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅納稅申報手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供的資料主要內(nèi)有：當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、在建開發(fā)項目成本表、已完工開發(fā)項目成本表）等；銀行貸款利息結(jié)算通知單；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料（商品房購銷合同副本、項目工程合同結(jié)算單等）；有關(guān)的完稅憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）；開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》；房地產(chǎn)開發(fā)合同（合建協(xié)議書）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅納稅申報手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供56（二）納稅時間和繳納方法土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實際收益計算征收，由于計稅時要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費用，有時還要進行房地產(chǎn)評估等，因此，其納稅時間就不可能像其他稅種那樣作出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機關(guān)具體確定。主要有三種情況：1.以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對于這種情況，主管稅務(wù)機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

（二）納稅時間和繳納方法土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實際572.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對于這種情況，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。即先計算出應(yīng)繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到價款的數(shù)額乘以這個比例來確定每次應(yīng)納的稅額，并規(guī)定其應(yīng)在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。2.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對于這種情況，主管稅務(wù)583.項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因。無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。主要涉及兩種情況：（1）納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)可以對先行轉(zhuǎn)讓的項目，在取得收入時預(yù)征土地增值稅。3.項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人在項目全部竣工結(jié)算前59（2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機關(guān)也可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理結(jié)算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額和已征稅額進行清算，多退少補。（2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前60（三）納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。在實際工作中，納稅地點的確定又可分為以下兩種情況：（三）納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)61（1）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（2）納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（1）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營62五、土地增值稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠的籌劃土地增值稅的減免1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。五、土地增值稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠的籌劃633.個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（本通知自2008年11月1日起實施）4.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。3.個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機64【案例五】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元?！景咐濉磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.565【案例分析】根據(jù)土地增值稅的計算公式：增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%＝（收入額－扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36%應(yīng)納稅額＝（15000－11000）×30%＝1200萬元。

【案例分析】根據(jù)土地增值稅的計算公式：66方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%；應(yīng)納稅額＝（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%；應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元。方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其67兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金568假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（a－8000）÷8000×100%＝20%中可求出，a＝9600萬元。此時該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要69假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－b）÷b×100%＝20%，等式中可計算出，b＝8333萬元。此時，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元（550萬元－333萬元）和267萬元（600萬元－333萬元）。增加可扣除項目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化70（二）利用調(diào)節(jié)增值額方式進行的籌劃土地增值稅計算中增值率的高低決定了適用稅率的高低。增值率取決于房地產(chǎn)開發(fā)收入和扣除項目金額。降低增值率的方法有兩種：一是合理定價，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。但是，價格的降低會減少企業(yè)的收益。二是增加扣除額。納稅人應(yīng)當(dāng)通過事先測算，制定最佳銷售價格，達到降低稅負，綜合經(jīng)濟效益最佳的目的。（二）利用調(diào)節(jié)增值額方式進行的籌劃土地增值稅計算中增值率的高71【案例六】某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元?！景咐磕撤康禺a(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為10072【納稅分析】增值額為200萬元，增值率為：200／800×100％=25％，該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅：200×30％=60（萬元），營業(yè)稅：1000×5％=50（萬元）；城市維護建設(shè)稅和教育費附加：50×10％=5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85（萬元）?！炯{稅分析】增值額為200萬元，增值率為：200／800×173納稅籌劃：如果該房地產(chǎn)公司將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200／1000×100％=20％。不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅：1200×5％=60（萬元）；城市維護建設(shè)稅和教育費附加：60×10％=6（萬元）。如不考慮企業(yè)所得稅，則該房地產(chǎn)公司的利潤為：1200-1000-60-6=134（萬元）。比籌劃前增加利潤49（134-85）萬元。納稅籌劃：如果該房地產(chǎn)公司將該房屋進行簡單裝修，費用為20074（三）稅率的稅收籌劃土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，增值額占扣除項目金額在50%以下適用稅率最低為30%，而增值額占扣除項目金額比例超過200%時，適用稅率高達60%，因此應(yīng)盡量將高稅率通過利用降低增值率的辦法來適用低稅率，從而達到節(jié)稅的目的。（三）稅率的稅收籌劃土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，增值75【案例七】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了某花園小區(qū)項目，小區(qū)可售建筑面積為1萬平方米，扣除項目中總建筑成本費用1200萬元。2008年12月小區(qū)房屋銷售比例達到90%，開發(fā)商共取得房屋銷售收入1350萬元，稅務(wù)機關(guān)要求其進行土地增值稅清算。企業(yè)在清算時，確定了該項目的單位建筑成本費用為1200元/平方米，繳納土地增值稅217.11萬元。2009年該項目又銷售了門面房500平方米，取得銷售收入500萬元，稅務(wù)機關(guān)要求其再次清算土地增值稅。【案例七】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了某花園小區(qū)項目，小區(qū)可售建筑面積76【案例分析】方法一，確定500萬元是售房所取得的全部收入，按照稅法規(guī)定允許從售房收入總額中減去扣除項目金額，確定土地增值額和增值率，以此來計算土地增值稅。售房取得收入500萬元減去允許扣除的開發(fā)成本及費用60萬元，再減去營業(yè)稅金及附加27.5萬元，增值額為412.5萬元。根據(jù)增值額與扣除項目的比值為增值率的公式，求得增值率為472%。根據(jù)超過扣除項目金額200%的部分適用稅率為60%的規(guī)定，按速算扣除系數(shù)35%計算，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為216.87萬元。【案例分析】方法一，確定500萬元是售房所取得的全部收入，77用方法一計算的理由是，土地增值稅首次進行清算之后，再銷售是一個獨立的銷售行為，是建立在首次清算確認過單位建筑成本費用的基礎(chǔ)之上。因此，土地的增值額、增值率很容易計算出來，適用稅率也容易確定，套用公式計算就可得知，且計算過程非常簡便，便于稅務(wù)人員的稅收管理征管。用方法一計算的理由是，土地增值稅首次進行清算之后，再銷售是一78方法二，2009年取得的500萬元售房收入，增值額計算方法同方法一，都是412.5萬元，但增值率的確定就不一樣了。根據(jù)配比原則計算相應(yīng)的扣除項目，確定增值率，以此來計算土地增值稅。確定增值率的計算過程為：售房的全部收入＝首次清算收入1350萬元+再銷售500萬元＝1850萬元，開發(fā)成本及費用扣除金額＝首次清算扣除金額1167.2萬元+再銷售扣除金額87.5萬元＝1254.7萬元，增值額＝1850萬元-1254.7萬元＝595.3萬元，增值率48%。由于增值率是48%，未超過50%，對應(yīng)的適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0，應(yīng)繳納土地增值稅123.75萬元。方法二，2009年取得的500萬元售房收入，增值額計算方法同79用方法二計算的理由是，在國家稅收政策沒有改變的情況下，對于同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)納土地增值稅是一個確定值，不可能是隨著銷售的時點不同而改變，不管過程如何變化，但最終土地增值稅適用稅率肯定是一個定值。用方法二計算的理由是，在國家稅收政策沒有改變的情況下，對于同80

第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人、征稅范圍和適用稅額（一）納稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；個人包括個體工商戶以及其他個人。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人、征稅范圍和適81城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類：1.擁有土地使用權(quán)的單位和個人。2.擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。3.土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人。4.土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類：1.擁有土地使用權(quán)的82（二）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)國家所有和集體所有的土地。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量為每平方米。納稅人實際占用地土地面積按下列辦法確定：（1）凡由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn)。（2）尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準(zhǔn)。（3）尚未核發(fā)出土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。（二）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和83（三）適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。（三）適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，采用有幅度的差別稅84城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表見下表城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表見下表85二、應(yīng)納稅額的計算（一）計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際使用的土地面積為依據(jù)，按照規(guī)定的稅額，按年計算，分期繳納。（二）應(yīng)納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額計算公式如下：年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅土地的實際使用面積（平方米）×適用單位稅額二、應(yīng)納稅額的計算（一）計稅依據(jù)86【案例八】某企業(yè)實際占用土地面積20000平方米，該企業(yè)所在地土地使用稅年稅額為4元／平方米，計算該企業(yè)應(yīng)繳納土地使用稅為：20000×4=80000（元）【案例八】某企業(yè)實際占用土地面積20000平方米，該企業(yè)所在87三、城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納與征收（一）納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納與征收（一）納稅期限88（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。3.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。5.納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。6.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使89（三）納稅地點和征收機構(gòu)城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅；在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定。（三）納稅地點和征收機構(gòu)城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。90四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃（一）法定減免繳納土地使用稅的優(yōu)惠1.下列土地免繳土地使用稅：

（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；

（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，可從使用的月份起免征土地使用稅五至十年；四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃（一）法定減免繳納土地使用稅的優(yōu)91（7）財政部和省地稅局另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地以及其他用地；2.納稅人納稅確有困難的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)可酌情給予減稅或免稅照顧。（7）財政部和省地稅局另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地92【案例九】隨著城市化進程的推薦，廣州市草伊濃乳業(yè)有限公司所在地位置由原來的郊縣變成了市區(qū)，稅額激增，并且原材料的供應(yīng)也不如原來穩(wěn)定。該廠占地8000平方米，廠房原值1400萬元，平均每年繳納增值稅500萬元。專家建議，該廠應(yīng)該用在市區(qū)的土地與交通便利的農(nóng)村土地進行置換，置換差價正好用于擴建廠房，以后的稅收也相應(yīng)減少。（城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅率5元/平方米，廠房折舊扣除率30%）【案例九】隨著城市化進程的推薦，廣州市草伊濃乳業(yè)有限公司所在93【案例分析】1、搬遷前應(yīng)納稅額：城鎮(zhèn)土地使用稅=8000×5=40000元房產(chǎn)稅=1400×（1-30%）×1.2%=11.76萬元城建稅=500×5%=25萬元合計稅額=4+11.76+25=40.76萬元【案例分析】1、搬遷前應(yīng)納稅額：942、搬遷后，由于地處農(nóng)村，該公司城鎮(zhèn)土地使用稅為零，免征房產(chǎn)稅，城建稅稅率降為1%，每年只納：城建稅=500×1%=5萬元搬遷后每年節(jié)約稅款=40.76-5=35.76萬元。如果該公司設(shè)在農(nóng)村會影響企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，建議公司將總部、銷售部門設(shè)在城市，而將工廠、生產(chǎn)車間設(shè)在農(nóng)村，同時在廠房附件建立奶牛飼養(yǎng)基地或與農(nóng)戶簽訂飼養(yǎng)收購合同，以保證原材料質(zhì)量和來源穩(wěn)定。2、搬遷后，由于地處農(nóng)村，該公司城鎮(zhèn)土地使用稅為零，免征房產(chǎn)95（二）地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免城鎮(zhèn)土地使用稅：1.個人所有的居住房屋及院落用地；2.免稅單位職工家屬的宿舍用地；3.民政部門舉辦的安置殘疾人員占一定比例的福利工廠用地；4.集體和個人舉辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。（二）地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠下列土地由省、自治區(qū)96【案例十】澳新乳制品公司位于市區(qū)外圍，總占地面積310畝，其中，廠房和辦公區(qū)占地160畝，奶牛飼養(yǎng)場占地110畝，職工宿舍占地30畝，醫(yī)院占地4畝，托兒所占地6畝，核定的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為2.5元/平方米（1畝=666.67平方米）。公司賬上的土地為區(qū)分不同用途。【案例十】澳新乳制品公司位于市區(qū)外圍，總占地面積310畝，其97【案例分析】正常納稅：每年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=310×667×2.5=516925元若經(jīng)過籌劃，企業(yè)賬上分別注明不同用地，根據(jù)減免稅規(guī)定，直接用于農(nóng)林牧漁的生產(chǎn)用地，集體舉辦的醫(yī)院、托兒所用地免稅，但企業(yè)職工家屬的宿舍用地不能免稅?；I劃后的納稅情況是：每年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=（310-110-4-6）×667×2.5=316825元每年少納城鎮(zhèn)土地使用稅=516925-316825=200100元?！景咐治觥空＜{稅：每年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=310×66798本章小結(jié)：本章主要介紹了資源稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種的構(gòu)成要素和應(yīng)納稅額的計算，資源稅主要是對不同的礦產(chǎn)品應(yīng)該分別核算以便享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，煤炭的綜合回收率和金屬礦產(chǎn)品的選礦比在納稅人和稅務(wù)機關(guān)之間有差異，這也是納稅籌劃的重點；土地增值稅實行四級超率累進稅率，最核心的納稅籌劃思路就是降低增值率選用低稅率，具體方法是擴大扣除項目金額，分散收入，從而降低增值率，特別是增值率20%的免稅規(guī)定，登時籌劃的要點；城鎮(zhèn)土地使用稅主要是區(qū)分征稅范圍，利用稅收優(yōu)惠和差異性規(guī)定進行納稅籌劃。本章小結(jié)：本章主要介紹了資源稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三99操作訓(xùn)練：【案例十一】某聯(lián)合礦山6月主要開采銷售原礦共計11萬噸，其中，鐵礦石原礦8萬噸，伴采的錫礦石原礦3萬噸。已知鐵礦石和錫礦石的原礦單位稅額分別為16元/噸和4元/噸。要求納稅人采取統(tǒng)一核算和分別核算中的哪種方式應(yīng)納資源稅更少？并說明其原因。操作訓(xùn)練：【案例十一】某聯(lián)合礦山6月主要開采銷售原礦共計11100【案例十二】某企業(yè)準(zhǔn)備在臨近廠房的市郊為職工建造宿舍，某房地產(chǎn)開發(fā)公司正好擁有廠房附近的一塊土地，雙方通過協(xié)商，達成合作意向。要求，請設(shè)計三種有效的土地增值稅節(jié)稅方案，并簡要說明對雙方來說各種方案的利弊所在?！景咐磕称髽I(yè)準(zhǔn)備在臨近廠房的市郊為職工建造宿舍，某房地101【案例十三】某食品公司計劃投資建立一個占地面積為7000平方米，廠房價值1300萬元，年應(yīng)納增值稅400萬元的牛肉干加工廠。該廠主要以城市為產(chǎn)品銷售地，同時又以毗鄰省城的某縣農(nóng)村為原料來源地，所有其廠址無論選在省城還是選在農(nóng)村，對生產(chǎn)與銷售各有利弊（土地使用稅單位稅額4元/平方米，房產(chǎn)稅減除比例25%）。要求，如果從房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護建設(shè)稅納稅籌劃綜合考慮，食品公司應(yīng)如何為牛肉干加工廠選址？理由何在?【案例十三】某食品公司計劃投資建立一個占地面積為7000平方102第十章財產(chǎn)課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】知識目標(biāo)：了解財產(chǎn)稅的概念及特征，熟悉其構(gòu)成要素納稅人、征稅對象和范圍。掌握財產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算和征管。能力目標(biāo)：能夠準(zhǔn)確判斷財產(chǎn)稅的征稅范圍，確定其納稅人和計稅依據(jù)，掌握應(yīng)納稅額的計算，在此基礎(chǔ)上進行納稅籌劃。第十章財產(chǎn)課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】103【導(dǎo)入案例】王明有一幢商品房價值500萬元，李立有貨幣資金300萬元，兩人共同投資開辦新華有限責(zé)任公司，新華公司注冊資本為800萬元。新華公司正常繳納契稅多少？有什么方法進行納稅籌劃？【導(dǎo)入案例】王明有一幢商品房價值500萬元，李立有貨幣資金3104【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅契稅車船稅車輛購置稅納稅籌劃【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅契稅車船稅車輛購置稅105第一節(jié)房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅納稅人、征稅范圍、稅率（一）納稅人房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是在征稅范圍內(nèi)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。具體規(guī)定如下：1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5.納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。第一節(jié)房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅納稅人、征稅范圍、稅率106（二）征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村，這主要是為了減輕農(nóng)民的負擔(dān)。（二）征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的107（三）稅率房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是從價計征和從租計征的方式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：從價計征的房產(chǎn)稅的稅率為1.2%；從租計征的房產(chǎn)稅的稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租仍用于居住的居民住房，暫按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（三）稅率房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是從價108二、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算及征管（一）計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種，從價計征的計算和從租計征的計算。從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的剩余價值計征，從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)的計稅價值征稅的，稱為從價計征；按照房產(chǎn)的租金收入計征的，稱為從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅的計稅價值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的剩余價值，具體扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)的租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。二、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算及征管（一）計稅依據(jù)109（二）應(yīng)納稅額的計算1.從價計征房產(chǎn)稅的計算從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的剩余價值計征，其計算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋原價，扣除比例是省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的10%～30%比例，計征的適用稅率為1.2%。（二）應(yīng)納稅額的計算1.從價計征房產(chǎn)稅的計算110【案例一】某企業(yè)一幢房產(chǎn)原值600000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%，該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為多少元？【案例分析】從價計征的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)?！景咐弧磕称髽I(yè)一幢房產(chǎn)原值600000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1112.從租計征房產(chǎn)稅的計算從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，對個人按照市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其計算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%（或4%）2.從租計征房產(chǎn)稅的計算從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，對個112【案例二】甲企業(yè)一辦公樓的房屋原值為500萬元，建筑面積為3000㎡。2011年1月1日，甲企業(yè)將辦公樓的一部分出租給乙企業(yè)，出租面積為600㎡，租金為20萬元，租賃期限為一年，該企業(yè)于6月1日一次性取得全部租金，則甲企業(yè)2011年全年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為多少萬元?【案例二】甲企業(yè)一辦公樓的房屋原值為500萬元，建筑面積為3113【案例分析】房屋租賃企業(yè)房產(chǎn)稅=房屋租賃收入×12%(每月)，房屋自用企業(yè)房產(chǎn)稅=房屋原值×70%×1.2%(每年)出租部分房產(chǎn)稅=20×12%=2.4萬元自用部分房產(chǎn)稅=500萬元×(1-30%)×1.2%×(3000-600)/3000=3.36萬元。2011年全年應(yīng)納房產(chǎn)稅=2.4+3.36=5.76萬元【案例分析】房屋租賃企業(yè)房產(chǎn)稅=房屋租賃收入×12%(每月)114（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間1152.納稅期限房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征稅方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各地一般按季或半年征收3.納稅地點房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。4.納稅申報房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)有房屋的座落地點、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況及時向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并如實填寫“房產(chǎn)稅納稅申報表”（表略）。2.納稅期限116三、房產(chǎn)稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進行的籌劃1．國家機關(guān)、團體和軍隊自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅2．國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（包括實行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位）自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。4.個人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn)。5.經(jīng)財政部門批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。三、房產(chǎn)稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進行的籌劃117【案例三】甲企業(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場等建筑物，總計工程造價10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價2億元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%?！景咐考灼髽I(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括118【案例分析】方案一：將所有建筑物都作為房產(chǎn)計入房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（萬元）。方案二：將游泳池、停車場等都建成露天的，在會計賬簿中單獨核算。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（萬元）。由此可見，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅168萬元?！景咐治觥糠桨敢唬簩⑺薪ㄖ锒甲鳛榉慨a(chǎn)計入房產(chǎn)原值。應(yīng)納119（二）合理確定房產(chǎn)原值進行的籌劃房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣,衛(wèi)生,通風(fēng),照明,煤氣等設(shè)備；各種管線,如蒸氣,壓縮空氣,石油,給水排水等管道及電力,電訊,電纜導(dǎo)線；電梯,升降機,過道,曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管,下水道,暖氣管,煤氣管等從最近的探視井或三通管算起.電燈網(wǎng),照明線從進線盒聯(lián)接管算起，計算原值。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。能夠和房屋分開各自形成固定資產(chǎn)的，最好分開，否則其他固定資產(chǎn)就要和房屋一起計算房產(chǎn)稅。（二）合理確定房產(chǎn)原值進行的籌劃房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割120【案例四】某一特大型企業(yè)，新建一廠房并安裝兩條生產(chǎn)線。廠房價值2,000萬元，設(shè)備價值2,000萬元，總價值4,000萬元?！景咐摹磕骋惶卮笮推髽I(yè)，新建一廠房并安裝兩條生產(chǎn)線。廠房價121【案例分析】1、如果將廠房及設(shè)備共形成一項固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=4000×（1-30%）×1.2%=33.60萬元；2、如果將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=2000×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。年可節(jié)房產(chǎn)稅=33.60-16.80=16.80萬元?！景咐治觥?、如果將廠房及設(shè)備共形成一項固定資產(chǎn)，則年納房122第二節(jié)契稅一、契稅納稅人、征稅范圍、稅率（一）納稅人契稅的納稅義務(wù)人在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、承受的單位和個人。境內(nèi)是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內(nèi)。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經(jīng)營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。第二節(jié)契稅一、契稅納稅人、征稅范圍、稅率123（二）征稅范圍1.國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。3.房屋買賣。房屋買賣是指房屋承受者通過讓渡經(jīng)濟利益而取得房屋所有權(quán)的行為。以下幾種特殊的情況視同買賣房屋：以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，以房屋作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓，買房拆料或翻建新房。4.房屋贈與。房屋贈與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償轉(zhuǎn)讓給他人所有。5.房屋交換。房屋交換是指房屋所有者之間互相交換房屋的行為。6.承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。（二）征稅范圍1.國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指124（三）稅率考慮到我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟差別較大的情況，契稅實行3%～5%的比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在此范圍內(nèi)根據(jù)本地區(qū)實際情況決定。從2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。（三）稅率考慮到我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟差別較大的情況，契稅實125二、契稅應(yīng)納稅額的計算及征管（一）計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。根據(jù)土地、房屋交易的不同情況，具體確定如下：1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。二、契稅應(yīng)納稅額的計算及征管（一）計稅依據(jù)1263.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。土地使用權(quán)交換、房屋交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價1275.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)。采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅，如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。6.個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。5.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)。采取分期付款方式購買房屋附屬128（二）應(yīng)納稅額的計算契稅應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率（二）應(yīng)納稅額的計算契稅應(yīng)納稅額的計算公式為：129【案例五】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積140㎡屬于普通住宅，假定當(dāng)?shù)氐亩惵蕿?%，成交價為2000元/㎡，計算應(yīng)交的契稅是多少？【案例五】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積140㎡130【案例分析】該商品房屬于當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，減半征收契稅。應(yīng)納的契稅金額=成交價×適用稅率=2000×140×3%÷2=4200元【案例分析】該商品房屬于當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，減半征收契稅。131【案例六】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積141㎡屬于非普通住宅，假定當(dāng)?shù)氐亩惵蕿?%，成交價為2000元/㎡，計算應(yīng)交的契稅是多少？【案例六】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積141㎡132【案例分析】應(yīng)納的契稅金額=成交價×適用稅率=2000×141×3%=8460元購買商品房，一定要考慮面積的大小，最好別超過當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，因為自用的普通住宅要減半征收契稅，如果當(dāng)?shù)氐钠醵惗惵蕿?%，那么普通住宅按成交價的1.5%征收,而非普通住宅按成交價的3%征收?！景咐治觥繎?yīng)納的契稅金額=成交價×適用稅率=2000×14133（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。2.納稅期限納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間1343.納稅地點契稅在土地、房屋所在地的征收機關(guān)繳納。4.征收管理納稅人辦理納稅事宜后，征收機關(guān)應(yīng)向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)向契稅征收機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機關(guān)依法征收契稅。3.納稅地點135三、契稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進行的籌劃有關(guān)優(yōu)惠政策：1.土地、房屋被縣級以上人民政府征用，占用后，重新承受土地，房屋權(quán)屬的，其成交價格沒有超出土地，房屋補償費，安置補助費的部分，免征契稅(比如拆遷戶可免征契稅)。2.城鎮(zhèn)職工按照規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3.個人購買自用普通商品住房減半征收契稅（關(guān)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)各地不太一樣，一般在140㎡以下）。三、契稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進行的籌劃1364.居民上市出售已購公有住房后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅。5.交換房屋，價格相等的，免征契稅，交易價格不相等的，由多交付房款繳納契稅。6.按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅。7.對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅。4.居民上市出售已購公有住房后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商137【案例七】王明有一幢商品房價值500萬元，李立有貨幣資金300萬元，兩人共同投資開辦新華有限責(zé)任公司，新華公司注冊資本為800萬元。新華公司正常繳納契稅多少？有什么方法進行納稅籌劃？【案例七】王明有一幢商品房價值500萬元，李立有貨幣資金30138【案例分析】正常納稅：新華公司接受房產(chǎn)投資后應(yīng)繳納契稅=500×4%=20（萬元）。

非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）