住房商業(yè)性貸款和公積金貸款課件

住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇

2017.09.08住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇1目錄C-0105第一章第二章個人住房商業(yè)性貸款住房公積金貸款目錄C-0105第一章第二章個人住房商業(yè)性貸款住房公積金貸

第一章-個人住房商業(yè)性貸款個人住房商業(yè)性貸款概述PART01※（一）個人住房商業(yè)貸款的含義01※（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異※（三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異※（四）申請住房商業(yè)性貸款的常見問題※（五）購房人申請商業(yè)性貸款的辦理流程※（六）目前的商業(yè)住房貸款政策第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART01※（一）個人住房（一）個人住房商業(yè)貸款的含義1、個人住房商業(yè)性貸款，通俗的說法有住房按揭貸款、按揭貸款、購房貸款等。2、個人住房商業(yè)性貸款，是指具有完全民事行為能力的自然人，購買城鎮(zhèn)住房時，抵押其所購買的住房，作為償還貸款的保證而向銀行申請的貸款。（一）個人住房商業(yè)貸款的含義1、個人住房商業(yè)性貸款，通俗的說4（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異1、利率不同。商業(yè)性貸款的利率高，公積金貸款的利率低，例如2017年7月，25年期商業(yè)性貸款利率4.9%，公積金貸款利率只有3.25%。后者只有前者的2/3。若以貸款100萬元為例，商業(yè)性貸款比公積金貸款每月多915元；總還款額多274387元。貸款100萬元25年商業(yè)貸款公積金貸款等額本息每月還款額5788元4873元等額本息總還款額1736336元1461949元（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異1、利率不同。商業(yè)5（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異3、貸款對象不同。商業(yè)性貸款對貸款對象受限比較少，而公積金貸款局限于繳存所在地貸款或者政策允許條件下的異地貸款。2、最高額度不同。商業(yè)性貸款最高額度由評估價或者網(wǎng)簽價決定，評估價、網(wǎng)簽價高，貸款額度也多。而公積金貸款的最高額度，政府管理部門有限制，各地規(guī)定不一樣。例如，2017年7月，北京市首套房最高額度為120萬元，二套房為80萬元。4、確定具體額度和期限的因素不同。商業(yè)性貸款具體額度一般由成交價和貸款成數(shù)確定，期限由借款人規(guī)定的范圍內(nèi)自由選擇；而公積金貸款確定額度和期限的因素，除了成交價和貸款成數(shù)以外，還包括公積金每月繳存額、個人或家庭收入等。（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異3、貸款對象不同。6（三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異2、住房商業(yè)性貸款的用途是非常明確的：用于購買指定的住房；而抵押貸款的用途很寬泛，各種消費（抵押消費貸）或者企業(yè)經(jīng)營（抵押經(jīng)營貸）。1、住房商業(yè)性貸款的借款人，是即將擁有房屋所有權；而抵押貸款的借款人，是已經(jīng)擁有房屋所有權。3、住房抵押貸款，有些用途，法律法規(guī)已經(jīng)明令禁止，例如，炒股、抄期貨、抄外匯、炒房等。（三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異2、住房商業(yè)性貸款的7（四）申請住房商業(yè)性貸款的常見問題2、貸款金額。也就是，我能貸多少錢？1、貸款資格。也就是，我是否能申請住房商業(yè)貸款？4、貸款利率。也就是，我申請的貸款，利率是多少？3、貸款期限。也就是，我能貸多長時間？6、每月還款額。也就是，我每個月需要還多少錢？5、還款方式。也就是，我怎么償還貸款？7、貸款銀行。也就是，我向哪個銀行申請貸款？（四）申請住房商業(yè)性貸款的常見問題2、貸款金額。也就是，我能8（五）購房人申請商業(yè)性貸款的辦理流程以上流程是常見流程，有些事項的前后順序，并不是固定不變。例如，房屋評估只需要在銀行批貸之前，交易資金監(jiān)管只需要在繳稅之前等等。買賣雙方簽署買賣合同支付定金客戶購房資質(zhì)審核房屋產(chǎn)權核驗網(wǎng)簽買賣合同交易資金監(jiān)管房屋評估銀行面簽銀行批貸繳稅過戶抵押登記銀行放款房屋查驗與交接（五）購房人申請商業(yè)性貸款的辦理流程以上流程是常見流程，有些9（六）目前的商業(yè)住房貸款政策一、首套、2套首付比例及利率折扣

購買普通住宅購買非普通住宅套數(shù)最低首付比例最低利率折扣最低首付比例最低利率折扣首套35%基準40%基準2套60%1.280%1.2（六）目前的商業(yè)住房貸款政策一、首套、2套首付比例及利率折扣10（六）目前的商業(yè)住房貸款政策二、關于購房套數(shù)的認定住房貸款套數(shù)的認定原則上以北京市建委系統(tǒng)查詢套數(shù)結果為準，下表為北京各銀行首套、2套認定標準（銀行仍在政策細化中，可能會有調(diào)整）借款人家庭住房及住房貸款情況北京無房、無貸有1房，無貸款有1房，有貸款有2房外地無房、無貸首套2套2套拒貸有1房，無貸款首套2套2套拒貸有1房，有貸款2套2套一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸拒貸有2房及以上，無貸款首套2套2套拒貸有2房及以上，有1貸款2套2套一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸拒貸有2房及以上，有2貸款一部分銀行按照2套操作/

一部分銀行拒貸一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸拒貸*特別說明：

1、已結清貸款記錄計算套數(shù)，全國無房但有貸款記錄，再次購房算二套

2、外地兩套及以上未結清房貸，有的銀行認定只要有北京購房資質(zhì)就可以按2套貸款（建行光大北京），有的銀行拒貸（例：農(nóng)行工行）

3、商住兩用房限購，不計貸款套數(shù)4、在2017年3月24日（含）后離婚且離婚一年以內(nèi)的，計算套數(shù)三、執(zhí)行節(jié)點：2017年3月17日（含）起網(wǎng)簽的，按新政執(zhí)行（六）目前的商業(yè)住房貸款政策二、關于購房套數(shù)的認定借款人家庭11第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的資格PART02※（一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見因素有哪些？02※（二）房屋年齡的認定※（三）銀行要求家庭收入是負債的2倍，如何理解？※（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART02※（一）影響住房商（一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見因素有哪些？2、借款人的年齡。銀行對借款人年齡的要求：一般為18-60周歲。1、借款人的國籍。例如，外籍人士購房申請貸款，能貸款的銀行有：匯豐銀行、花旗銀行、渣打銀行、交通銀行。4、借款人家庭的收入水平。銀行對借款人家庭收入水平的要求：收入是負債的2倍。3、房屋的年齡。銀行對房屋年齡的要求：一般為35年以內(nèi)。5、借款人的征信情況。銀行對借款人征信情況的要求：一般為逾期不能“連三累六”。逾期越多，征信越差，拒絕貸款的可能性越大。（一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見因素有哪些？2、借款人的年齡13（二）房屋年齡的認定2、查看房屋評估報告，以評估報告認定的建成年代，計算房屋的年齡。1、查看房產(chǎn)證中的房屋登記表測繪日期，以測繪日期確定房屋年齡。以上3種方法中，第3種方法認定的房屋年齡，最權威，也容易被其他各方接受。3、到房地產(chǎn)登記主管部門查詢檔案，以檔案認定的建成年代，計算房屋的年齡。（二）房屋年齡的認定2、查看房屋評估報告，以評估報告認定的建14（三）銀行要求家庭收入是負債的2倍，如何理解？2、家庭負債的認定：通過家庭成員的征信報告認定。征信報告沒有體現(xiàn)的，一般不會認定。目前除了人民銀行的征信中心，還有一些商業(yè)機構（鵬元征信）出具的征信。1、家庭收入的認定：（1）通過銀行打印的工資流水認定；（2）通過借款人所有的銀行卡流水認定；（3）通過所在工作單位開具的收入證明認定。（三）銀行要求家庭收入是負債的2倍，如何理解？2、家庭負債的15（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？2、男女朋友共同借款（交通銀行，北京銀行，工商銀行）。1、可開具兼職收入證明（浦發(fā)銀行，招商銀行，工商銀行，郵政儲蓄銀行，北京銀行，光大銀行）。4、可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計算收入。3、父母作為擔保人（工商銀行，北京銀行）。5、接力貸，子女作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人（建設銀行，浦發(fā)銀行，農(nóng)業(yè)銀行）。（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？2、男女16第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的金額PART03※（一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見有哪些？03※（二）如何計算住房商業(yè)性貸款的金額？※（三）網(wǎng)簽價格是什么？※（四）評估價格是什么？※（五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？※（六）如何認定首套、二套？※（七）如何認定普通住房、非普通住房？※（八）如何理解最低首付款比例？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART03※（一）影響住房商（一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見有哪些？2、房屋的評估價格。1、房屋的網(wǎng)簽價格。3、貸款成數(shù)。（一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見有哪些？2、房屋的評18（二）如何計算住房商業(yè)性貸款的金額？貸款金額=最小值（網(wǎng)簽價格，評估價格）×貸款成數(shù)。（二）如何計算住房商業(yè)性貸款的金額？貸款金額=最小值（網(wǎng)19（三）網(wǎng)簽價格是什么？網(wǎng)簽，是買賣雙方在政府主管部門規(guī)定的系統(tǒng)內(nèi)簽訂房屋買賣合同。網(wǎng)簽價格，就是網(wǎng)簽合同上體現(xiàn)的房屋成交價格。（三）網(wǎng)簽價格是什么？網(wǎng)簽，是買賣雙方在政府主管部門規(guī)定的系20（四）評估價格是什么？1、評估價格，是指估價報告標明的價格。估價報告必須是有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構出具；經(jīng)紀公司（如鏈家、搜房等）自動評估的價格，只能作為內(nèi)部參考，銀行等金融機構不認可。2、評估價格往往低于成交總價，通常為成交總價的0.85-0.90，其原因是抵押中的估價，房地產(chǎn)估價師為了防范金融風險，往往比較謹慎。（四）評估價格是什么？1、評估價格，是指估價報告標明的價格。21（五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？2、購房人所購房屋是普通住房還是非普通住房。1、購房人所購房屋是首套還是二套。3、政府政策。（五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？2、購房人所購房屋是普通住房22（六）如何認定首套、二套？1、區(qū)分首套與二套的房屋是住房。非住房，如商住房等不計算套數(shù)。2、區(qū)分首套與二套，是以家庭為單位。網(wǎng)簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房，都認定為家庭擁有的房屋套數(shù)。4、銀行認定的住房為首套的，可以享受貸款的利率優(yōu)惠；不動產(chǎn)登記機構認定的住房為首套的，可以享受稅收優(yōu)惠。3、在我們國家，認定住房是首套或二套，有兩個部門：一是，銀行；二是，不動產(chǎn)登記機構或者稅務部門。兩個部門的認定標準，有時一致，有時不一致。5、2017年3月17日以后，銀行認定首套的標準：北京無房，也沒有任何的商業(yè)性住房貸款記錄。6、2017年3月17日以后，銀行認定二套的標準：北京有一套住房，或者有住房商業(yè)性貸款記錄或者最近1年有離婚記錄。（六）如何認定首套、二套？1、區(qū)分首套與二套的房屋是住房。非23（七）如何認定普通住房、非普通住房？（1）容積率：1.0以上（含），以估價報告認定為準。（2）建筑面積：140平米以內(nèi)（含），以房產(chǎn)證標注為準。（3）環(huán)線指導價：總價或者單價滿足其一即可。1、普通住宅，必須同時具備下列3個條件：位置總價單價五環(huán)以內(nèi)低于468萬低于39600元五環(huán)到六環(huán)低于374.4萬低于31680元六環(huán)外低于280.8萬低于23762元（七）如何認定普通住房、非普通住房？（1）容積率：1.0以上24（七）如何認定普通住房、非普通住房？各個銀行參照標準不一。2、已購公有住房，超過普通住房條件的，如何認定？超過普通住房條件，但仍認定為普通住房的銀行有：（1）工商銀行；（2）建設銀行；（3）農(nóng)業(yè)銀行；（4）中國銀行；（5）北京銀行；（6）光大銀行；（7）平安銀行；（8）上海銀行。超過普通住房條件，認定為非普通住房的銀行有：（1）民生銀行；（2）興業(yè)銀行；（3）匯豐銀行；（4）招商銀行。（七）如何認定普通住房、非普通住房？各個銀行參照標準不一。225（八）如何理解最低首付款比例？1、在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中，經(jīng)常碰到下列兩種情況：（1）已知首付款，求最高可承受的房價；（2）已知房價，求最低首付款。2、首付款,是指購房人在房屋過戶前預付的款項。首付款、成交價與貸款金額的關系為：首付款=成交價-貸款金額。4、2016年10月1日后，北京市對最低首付款比例的規(guī)定如下表：3、自1998年住房制度改革以來，首付款最低比例就成為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具，調(diào)整范圍處于20%-70%。房屋性質(zhì)首套房最低首付比例二套房最低首付比例利率普通住房35%50%首套利率最低為基準利率的0.85，二套利率為基準利率的1.1倍非普通住房40%70%自住型商品住房、兩限房等政策性住房30%——（八）如何理解最低首付款比例？1、在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中，經(jīng)常碰26第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的期限與利率PART04※（一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長期限？04※（二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？※（三）申請商業(yè)貸款期間，若遇到國家調(diào)整基準利率，有何影響？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART04※（一）哪些因素影（一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長期限？1、國家政策。目前北京市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長不超過25年。2、房屋年齡。一般要求房齡在30年以內(nèi)，最長貸款年限計算：貸款年限+房齡＜50（各銀行之間有差異）。3、借款人年齡。一般要求借款人不超過65周歲，最長貸款年限計算：貸款年限+借款人年齡＜65周歲。以上得出的三個最長期限，取最小值，就是該業(yè)務的最長貸款期限。（一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長期限？1、國家政策。228（二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？1、人民銀行的政策。目前銀行貸款的基準利率，以及上下浮動范圍，都是由人民銀行確定的。2、所購房屋為首套的，利率最低為基準利率；

為二套的，利率為基準利率的1.1-1.2倍。3、個人征信情況。個人征信較差的（2年內(nèi)超過連三累六），銀行往往會提高貸款利率。4、其他影響貸款利率的因素：（1）借款人的工作單位及收入情況；越好，利率越低。（2）房屋的建成年代；越新，利率越低。（3）房屋位置；越好，利率越低。（4）貸款金額；越大，利率越低。（二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？1、人民銀行的政策。29（三）申請商業(yè)貸款期間，若遇到國家調(diào)整基準利率，有何影響？1、這種情況涉及4個時間節(jié)點：（1）人民銀行發(fā)布的利率調(diào)整日期。（2）銀行面簽日期；（3）銀行批貸日期；（4）銀行放款日期。2、只要利率調(diào)整日在放款日期之前，執(zhí)行調(diào)正后的新利率。也就是，已面簽、已批貸，只要未放款，執(zhí)行調(diào)整后的新利率。3、對已放款的業(yè)務，利率調(diào)整的時間節(jié)點：（1）國內(nèi)銀行，以年為單位，在下一個還款年開始時調(diào)整，也就是，次年1月1日開始執(zhí)行新利率。（2）花旗銀行，以季度為單位，下季度開始執(zhí)行新利率。（3）匯豐銀行，以月為單位，下個月開始執(zhí)行新利率。（三）申請商業(yè)貸款期間，若遇到國家調(diào)整基準利率，有何影響？130第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的還款方式PART05※（一）住房商業(yè)性貸款常見的還款方式有哪些？05※（二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART05※（一）住房商業(yè)性（一）住房商業(yè)性貸款常見的還款方式有哪些？1、等額本息。又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。2、等額本金。又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。（一）住房商業(yè)性貸款常見的還款方式有哪些？1、等額本息。2、32（二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？差異等額本息等額本金本金和利息比重不同每月還款額相同，本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。即在月供“本金與利息”的分配比例，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)，它將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。適合人群比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升。優(yōu)劣復合利率計算。在每期還款的結算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。簡單利率計算。在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起計算利息，而只有本金計算利息。（二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？差異等額本息等額本金本33第一章-個人住房商業(yè)性貸款辦理商業(yè)貸款銀行面簽，需要攜帶哪些資料？PART06※（一）業(yè)主（賣方）06※（二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？※（三）客戶（買方）第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART06※（一）業(yè)主（賣方（一）業(yè)主（賣方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：業(yè)主情形所需資料未成年身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、監(jiān)護人身份證、監(jiān)護公證業(yè)主成年單身身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證業(yè)主成年已婚雙方身份證、雙方戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、結婚證業(yè)主成年離異身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、離婚證、離婚協(xié)議或者法院判決書業(yè)主成年喪偶身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、死亡證明業(yè)主為公司房產(chǎn)證、股東決議、授權委托書、購房合同、組織機構代碼證、法人身份證明、營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章、公司章程、稅務登記證、開戶許可證、公章（一）業(yè)主（賣方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：業(yè)主情形所需資料35（二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？（1）若所購房屋為已購公房，還需提供原購房合同。（2）若所購房屋為央產(chǎn)房，還需提供原購房合同、《在京中央單位已購住房產(chǎn)權變更登記通知單》。（3）關于監(jiān)護人身份證、監(jiān)護公證，父母一方即可，貸款必須提供監(jiān)護公證，個別銀行要求父母一起辦理。注意：戶口在一起，不做公證的是過戶政策，即部分城區(qū)如果子女與父母在同一個戶口本上，且父母之一為戶主的，可以不開具監(jiān)護公證。（4）要求夫妻雙方必須親自到場的，若配偶不能到場，應提供委托公證書。（5）離婚證、離婚協(xié)議（注明業(yè)主單獨處決權并民政局蓋章）；判決書（如果離婚協(xié)議未寫明業(yè)主單獨處決權或者產(chǎn)權不明晰，需原配偶到場）（6）關于業(yè)主喪偶，如果產(chǎn)權（以原購房合同時間為準）在婚姻存續(xù)期間之前，需要做繼承公證；如果產(chǎn)權（以原購房合同時間為準）在婚姻存續(xù)期間之后，攜帶能夠證明購房時間的資料，業(yè)主本人到場即可。（7）業(yè)主為多人，需要全部業(yè)主到場并且業(yè)主的配偶也要到場，如果不到場，需出具公證委托書。（二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？（1）若所購房屋為已購36（三）客戶（買方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：客戶情形所需資料客戶成年單身身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶成年已婚雙方身份證、雙方戶口本、雙方收入證明、結婚證、雙方工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶離異身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明、離婚證，離婚協(xié)議蓋民政局的章客戶成年單身身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶喪偶身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明、戶口本變更配偶死亡，或者提供死亡證明（三）客戶（買方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：客戶情形所需資料37第一章-個人住房商業(yè)性貸款商業(yè)性貸款中的特殊問題PART0707第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART0707商業(yè)性貸款中的特殊問題序號特殊情形對應辦理銀行1外籍人士申請貸款匯豐銀行、花旗銀行（美國人不批）2賣房人為未成年人光大銀行（十歲以上），北京銀行和中信銀行（監(jiān)護公證，父母到場，父母和孩子都可以收款）3買房客戶為未成年人光大銀行（客戶年齡不受限制，但必須與監(jiān)護人至少一方共有，須有監(jiān)護公證）；交通銀行（須有監(jiān)護公證，與監(jiān)護人共有房本）4購房人征信較差招商銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、建設銀行、花旗銀行（花旗銀行只看近一年征信，看借款人本人，不看配偶）5房屋年齡老，超過30年北京銀行、工商銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、北京農(nóng)商，可能降低成數(shù)6所購房屋為地下室、半地下室建設銀行、華夏銀行7面簽時，業(yè)主可不到場匯豐銀行、花旗銀行等所有外資銀行8面簽時，業(yè)主配偶可不到場浦發(fā)銀行、包商銀行、上海銀行，以及所有外資銀行9兩限房（滿5年，能交易）農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行，但降低成數(shù)10產(chǎn)權人配偶死亡且無產(chǎn)權份額，不用辦繼承公證建設銀行、農(nóng)商銀行商業(yè)性貸款中的特殊問題序號特殊情形對應辦理銀行1外籍人士申請39第二章-住房公積金貸款住房公積金概述PART01※（一）什么是住房公積金？01※（二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？※（三）什么是住房公積金貸款？※（四）購房人申請住房公積金貸款，有哪些常見問題？第二章-住房公積金貸款PART01※（一）什么是住房公積（一）什么是住房公積金？住房公積金（也稱公積金）是指：職工及其所在工作單位繳存的長期住房儲備金。（一）什么是住房公積金？住房公積金（也稱公積金）是指：41（二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？1、單位為職工交納的住房公積金不低于職工個人繳納的金額，所以有些福利好的單位，個人繳存5%，單位繳存12%。但大多數(shù)單位，個人繳存額與單位繳存額是一樣的。2、不論職工自己繳存的住房公積金，職工所在工作單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個人所有。3、住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款的利率，差值為1.5-2個百分點。若貸款100萬，期限25年（300個月），2017年7月商貸利率4.9%，公積金貸款利率3.25%，等額本金方式，商貸每月還款5788元，公積金每月還款4873元。（二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？1、單位為職工交納的住房42（三）什么是住房公積金貸款？住房公積金貸款是指：由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向申請人發(fā)放的貸款。（三）什么是住房公積金貸款？住房公積金貸款是指：431、貸款資格。也就是，我是否能申請住房公積金貸款？2、貸款金額。也就是，我能貸多少錢？4、還款方式。也就是，我怎么償還貸款？3、貸款期限和利率。也就是，我能貸多長時間？利率是多少？5、每月還款額。也就是，我每個月需要還多少錢？6、貸款的流程以及備件。（四）購房人申請住房公積金貸款，有哪些常見問題？1、貸款資格。也就是，我是否能申請住房公積金貸款？2、貸款金44第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款概述PART02※（一）公積金有哪些類別？02※（二）如何判斷公積金的類別？第二章-住房公積金貸款PART02※（一）公積金有哪些類（一）公積金有哪些類別？北京市公積金分為三類：

市屬公積金、國管公積金和中直公積金。（一）公積金有哪些類別？北京市公積金分為三類：46（二）如何判斷公積金的類別？1、當事人向本單位負責繳存公積金的部門或人員咨詢、確認。這種方式，為最優(yōu)方式。2、通過下列信息判斷。這種方式，可作為輔助方式。類別公積金聯(lián)名卡繳存地點單位登記號單位登記號舉例市屬公積金交通銀行工商銀行招商銀行北京市(包括各區(qū)縣)住房公積金管理中心身份證號再加兩個零110XXXXXXXXXXXXXXX00國管公積金建設銀行中國銀行中央國家機關住房資金管理中心單位登記號是以5開頭512XXXXXXXXX或502XXXXXXXXX中直公積金

中共中央直屬機關住房資金管理中心北京住房公積金管理中心中直分中心

（二）如何判斷公積金的類別？1、當事人向本單位負責繳存公積金47第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款的申請資格PART03※（一）哪些因素，影響公積金貸款申請資格？03※（二）申請公積金貸款，申請人應同時具備什么條件？※（三）申請公積金貸款，申請人賬戶應當具備什么條件？※（四）申請住房公積金貸款，有哪些特殊情形？※（五）購買哪種類型的房屋，才能申請公積金貸款？※（六）征信報告對申請公積金貸款有何影響？※（七）公積金貸款中的首套、二套如何認定？※（八）外地的房屋或者貸款記錄，如何認定？第二章-住房公積金貸款PART03※（一）哪些因素，影響（一）哪些因素，影響公積金貸款申請資格？2、申請人公積金賬戶的基本情況。1、申請人的基本情況。3、購買房屋的類型。（一）哪些因素，影響公積金貸款申請資格？2、申請人公積金賬戶49（二）申請公積金貸款，申請人應同時具備什么條件？2、申請人具有購房資格，以及購房套數(shù)，也就是申請人購買的住房是首套或二套。1、申請人具有完全的民事行為能力。3、申請人家庭無未還清的公積金貸款及公積金貼息貸款。（二）申請公積金貸款，申請人應同時具備什么條件？2、申請人具50（三）申請公積金貸款，申請人賬戶應當具備什么條件？2、公積金賬戶開戶1年以上，并且連續(xù)12個月（從申請日開始，向前推算12個月）足額繳存。1、目前賬戶是繳存狀態(tài)，未停止。3、公積金繳存地點為北京。（三）申請公積金貸款，申請人賬戶應當具備什么條件？2、公積金51（四）申請住房公積金貸款，有哪些特殊情形？2、若公積金繳存地點不在北京，申請人申請公積金貸款，則需要有北京戶口、且所購住房為首套住房。1、若申請人購買首套住房時，已經(jīng)使用了2次公積金貸款（包括市屬、國管、中直公積金貸款），第3次及以后再申請使用國管公積金貸款的，需上一次公積金貸款結清滿5年。3、若申請人為在職期間繳存住房公積金的離退休職工，則不受下列條件限制：①目前賬戶是繳存狀態(tài)，未停止。②公積金賬戶開戶1年以上，并且連續(xù)12個月（與申請日接近）足額繳存。（四）申請住房公積金貸款，有哪些特殊情形？2、若公積金繳存地52（五）購買哪種類型的房屋，才能申請公積金貸款？2、若所購房屋為第二套住房，則該套住房只能為普通自住住房，不能為公寓、別墅及其他高檔住宅。1、住宅和70年使用年限的公寓。商住兩用的房屋不能使用公積金貸款。（五）購買哪種類型的房屋，才能申請公積金貸款？2、若所購房屋53（六）征信報告對申請公積金貸款有何影響？2、國管公積金貸款，近兩年內(nèi)申請人或者其配偶有貸款（什么貸款）逾期的，連續(xù)3-5次最高貸款額度下浮20%，連續(xù)6次直接拒貸。1、市屬公積金貸款，不管征信多差，都不影響批貸結果。（六）征信報告對申請公積金貸款有何影響？2、國管公積金貸款，54（七）公積金貸款中的首套、二套如何認定？2、在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統(tǒng)中顯示有1套住房并已結清相應住房公積金個人貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）購買第二套普通自住住房的借款申請人，執(zhí)行第二套住房貸款政策。1、在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房的借款申請人，執(zhí)行首套自住住房貸款政策。（七）公積金貸款中的首套、二套如何認定？2、在北京市住房和城55（八）外地的房屋或者貸款記錄，如何認定？2、外地有未結清的住房公積金貸款，不能再申請住房公積金貸款。1、申請人在外地（非北京地區(qū)）有房屋（不限住宅），或者有商業(yè)貸款（不論是否還清），不計算住房套數(shù)；（八）外地的房屋或者貸款記錄，如何認定？2、外地有未結清的住56第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款的金額PART04※（一）哪些因素，影響住房公積金貸款的金額？04※（二）目前，公積金管理中心規(guī)定的貸款最高額度和貸款成數(shù)是多少？※（三）通過市屬公積金、中直公積金每月繳存金額，如何計算貸款額度？※（四）個人賬戶每月繳存金額如何理解？※（五）申請國管公積金貸款，如何計算貸款額度？第二章-住房公積金貸款PART04※（一）哪些因素，影響1、公積金管理中心規(guī)定的最高額度。2、申請人所購住房的套數(shù)。4、申請人每月的公積金繳存金額。3、房屋的網(wǎng)簽價格、評估價格與貸款成數(shù)。以上四者計算的額度，取最小值。（一）哪些因素，影響住房公積金貸款的金額？1、公積金管理中心規(guī)定的最高額度。2、申請人所購住房的套數(shù)。58（二）目前，公積金管理中心規(guī)定的貸款最高額度和貸款成數(shù)是多少？項目首套住房二套住房公積金貸款成數(shù)8成8成公積金貸款金額最高120萬最高80萬（二）目前，公積金管理中心規(guī)定的貸款最高額度和貸款成數(shù)是多少59（三）通過市屬公積金、中直公積金每月繳存金額，如何計算貸款額度？1、若申請人單身貸款額度=（個人賬戶每月繳存金額÷繳存比例-1400）÷萬元對應年限的月均還款額（查詢網(wǎng)站/Info/947490）（三）通過市屬公積金、中直公積金每月繳存金額，如何計算貸款額60（四）個人賬戶每月繳存金額如何理解？2、已婚夫妻，若二人都滿足市屬公積金貸款申請資格，則個人賬戶每月繳存金額可以為夫妻兩人個人賬戶累加之和。1、個人賬戶每月繳存的金額包括個人繳存和單位繳存，為兩者之和。（四）個人賬戶每月繳存金額如何理解？2、已婚夫妻，若二人都滿61（五）申請國管公積金貸款，如何計算貸款額度？1、個人持本人身份證前往建行朝陽支行、建行金融街支行、建行東四支行，在住房公積金個人貸款受理柜臺進行額度試算。因為，考慮的因素很多例如：賬戶上剩余的公積金額度，申請人征信等。（五）申請國管公積金貸款，如何計算貸款額度？1、個人持本人身62第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款的貸款期限PART05※（一）哪些因素，影響住房公積金貸款的貸款期限？05※（二）申請人月均收入（稅前收入）超過北京市職工月平均收入3倍（含），

對貸款期限有何影響？※（三）申請人賬戶每月繳存的公積金額度，對貸款期限有何影響？第二章-住房公積金貸款PART05※（一）哪些因素，影響1、公積金管理中心規(guī)定的最高年限。目前為25年。2、所購房屋的結構及年齡。

磚混結構（混合結構）：47年-房齡，鋼混：57年-房齡。4、申請人月均收入（稅前收入）超過北京市職工月平均收入3倍（含）。3、申請人及配偶的年齡。市屬：70-夫妻雙方年齡大的人的年齡國管：69-夫妻雙方年齡大的人的年齡。5、申請人賬戶每月繳存的公積金額度。以上五點推算的貸款期限，取最小值，即為公積金貸款的期限。（一）哪些因素，影響住房公積金貸款的貸款期限？1、公積金管理中心規(guī)定的最高年限。目前為25年。2、所購房屋641、若申請人均月收入（稅前收入）超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。2、2015年北京市職工月平均工資7086元，2016年7月至2017年6月申請公積金貸款，月收入≥21258元，適用上述規(guī)定。（二）申請人月均收入（稅前收入）超過北京市職工月平均收入3倍（含），

對貸款期限有何影響？1、若申請人均月收入（稅前收入）超過北京市職工月平均工資3倍651、申請人月還款額在不低于月最低還款額（自由還款方式）的基礎上，原則上應不低于住房公積金月繳存額。（三）申請人賬戶每月繳存的公積金額度，對貸款期限有何影響？1、申請人月還款額在不低于月最低還款額（自由還款方式）的基礎66第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款利率及每月還款金額PART06※（一）住房公積金貸款利率是多少？06※（二）住房公積金的還款方式有哪些？※（三）什么是自由還款方式，什么是最低還款額？第二章-住房公積金貸款PART06※（一）住房公積金貸款（一）住房公積金貸款利率是多少？1-5年6-25年首套基準利率2.75%3.25%二套基準利率上浮10%3.025%3.575%（一）住房公積金貸款利率是多少？1-5年6-25年首套基準利681、等額本息，即還款期內(nèi)，每月還款金額相等。公式：A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]說明：A—月還款金額，P—貸款本金，i—貸款月利率，n—貸款月數(shù)。2、等額本金，即還款期內(nèi)，每月還款本金相等。公式：A=P/n+(P-tP/n)i說明：A—月還款金額，P—貸款本金，i—貸款月利率，n—貸款月數(shù)，t—已償還的月數(shù)。3、自由還款。（二）住房公積金的還款方式有哪些？1、等額本息，即還款期內(nèi)，每月還款金額相等。2、等額本金，即691、自由還款，與等額本息和等額本金不同的另外一種還款方式，是指借款人申請住房公積金貸款時，公積金管理中心根據(jù)借款人的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后在每月還款額不少于這一最低還款額的前提下，根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。（三）什么是自由還款方式，什么是最低還款額？1、自由還款，與等額本息和等額本金不同的另外一種還款方式，是70第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款辦理流程及時效PART07※（一）市屬/中直公積金貸款的流程及時效是怎樣的？07※（二）國管公積金貸款的流程及時效是怎樣的？第二章-住房公積金貸款PART07※（一）市屬/中直公積簽署房屋買賣合同（1個工作日）→買方購房資格審核，賣方房屋核驗（15個工作日）→網(wǎng)簽（1個工作日）→評估（10個工作日）→面簽、初審（10-15個工作日）→簽署借款合同（1個工作日）→繳稅（3個工作日）→過戶（1個工作日）→銀行放款（15個工作日）。（一）市屬/中直公積金貸款的流程及時效是怎樣的？簽署房屋買賣合同（1個工作日）→（一）市屬/中直公積金貸款的72簽署房屋買賣合同（1個工作日）→買方購房資格審核，賣方房屋核驗（15個工作日）→評估（10個工作日）→網(wǎng)簽（1個工作日）→面簽，簽署借款合同（1個工作日）→貸款審批（10個工作日）→繳稅（3個工作日）→過戶（1個工作日）→銀行放款（15個工作日）。（二）國管公積金貸款的流程及時效是怎樣的？簽署房屋買賣合同（1個工作日）→（二）國管公積金貸款的流程及73謝謝謝謝住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇

2017.09.08住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇75目錄C-0105第一章第二章個人住房商業(yè)性貸款住房公積金貸款目錄C-0105第一章第二章個人住房商業(yè)性貸款住房公積金貸

第一章-個人住房商業(yè)性貸款個人住房商業(yè)性貸款概述PART01※（一）個人住房商業(yè)貸款的含義01※（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異※（三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異※（四）申請住房商業(yè)性貸款的常見問題※（五）購房人申請商業(yè)性貸款的辦理流程※（六）目前的商業(yè)住房貸款政策第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART01※（一）個人住房（一）個人住房商業(yè)貸款的含義1、個人住房商業(yè)性貸款，通俗的說法有住房按揭貸款、按揭貸款、購房貸款等。2、個人住房商業(yè)性貸款，是指具有完全民事行為能力的自然人，購買城鎮(zhèn)住房時，抵押其所購買的住房，作為償還貸款的保證而向銀行申請的貸款。（一）個人住房商業(yè)貸款的含義1、個人住房商業(yè)性貸款，通俗的說78（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異1、利率不同。商業(yè)性貸款的利率高，公積金貸款的利率低，例如2017年7月，25年期商業(yè)性貸款利率4.9%，公積金貸款利率只有3.25%。后者只有前者的2/3。若以貸款100萬元為例，商業(yè)性貸款比公積金貸款每月多915元；總還款額多274387元。貸款100萬元25年商業(yè)貸款公積金貸款等額本息每月還款額5788元4873元等額本息總還款額1736336元1461949元（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異1、利率不同。商業(yè)79（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異3、貸款對象不同。商業(yè)性貸款對貸款對象受限比較少，而公積金貸款局限于繳存所在地貸款或者政策允許條件下的異地貸款。2、最高額度不同。商業(yè)性貸款最高額度由評估價或者網(wǎng)簽價決定，評估價、網(wǎng)簽價高，貸款額度也多。而公積金貸款的最高額度，政府管理部門有限制，各地規(guī)定不一樣。例如，2017年7月，北京市首套房最高額度為120萬元，二套房為80萬元。4、確定具體額度和期限的因素不同。商業(yè)性貸款具體額度一般由成交價和貸款成數(shù)確定，期限由借款人規(guī)定的范圍內(nèi)自由選擇；而公積金貸款確定額度和期限的因素，除了成交價和貸款成數(shù)以外，還包括公積金每月繳存額、個人或家庭收入等。（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異3、貸款對象不同。80（三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異2、住房商業(yè)性貸款的用途是非常明確的：用于購買指定的住房；而抵押貸款的用途很寬泛，各種消費（抵押消費貸）或者企業(yè)經(jīng)營（抵押經(jīng)營貸）。1、住房商業(yè)性貸款的借款人，是即將擁有房屋所有權；而抵押貸款的借款人，是已經(jīng)擁有房屋所有權。3、住房抵押貸款，有些用途，法律法規(guī)已經(jīng)明令禁止，例如，炒股、抄期貨、抄外匯、炒房等。（三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異2、住房商業(yè)性貸款的81（四）申請住房商業(yè)性貸款的常見問題2、貸款金額。也就是，我能貸多少錢？1、貸款資格。也就是，我是否能申請住房商業(yè)貸款？4、貸款利率。也就是，我申請的貸款，利率是多少？3、貸款期限。也就是，我能貸多長時間？6、每月還款額。也就是，我每個月需要還多少錢？5、還款方式。也就是，我怎么償還貸款？7、貸款銀行。也就是，我向哪個銀行申請貸款？（四）申請住房商業(yè)性貸款的常見問題2、貸款金額。也就是，我能82（五）購房人申請商業(yè)性貸款的辦理流程以上流程是常見流程，有些事項的前后順序，并不是固定不變。例如，房屋評估只需要在銀行批貸之前，交易資金監(jiān)管只需要在繳稅之前等等。買賣雙方簽署買賣合同支付定金客戶購房資質(zhì)審核房屋產(chǎn)權核驗網(wǎng)簽買賣合同交易資金監(jiān)管房屋評估銀行面簽銀行批貸繳稅過戶抵押登記銀行放款房屋查驗與交接（五）購房人申請商業(yè)性貸款的辦理流程以上流程是常見流程，有些83（六）目前的商業(yè)住房貸款政策一、首套、2套首付比例及利率折扣

購買普通住宅購買非普通住宅套數(shù)最低首付比例最低利率折扣最低首付比例最低利率折扣首套35%基準40%基準2套60%1.280%1.2（六）目前的商業(yè)住房貸款政策一、首套、2套首付比例及利率折扣84（六）目前的商業(yè)住房貸款政策二、關于購房套數(shù)的認定住房貸款套數(shù)的認定原則上以北京市建委系統(tǒng)查詢套數(shù)結果為準，下表為北京各銀行首套、2套認定標準（銀行仍在政策細化中，可能會有調(diào)整）借款人家庭住房及住房貸款情況北京無房、無貸有1房，無貸款有1房，有貸款有2房外地無房、無貸首套2套2套拒貸有1房，無貸款首套2套2套拒貸有1房，有貸款2套2套一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸拒貸有2房及以上，無貸款首套2套2套拒貸有2房及以上，有1貸款2套2套一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸拒貸有2房及以上，有2貸款一部分銀行按照2套操作/

一部分銀行拒貸一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸一部分銀行可以按照2套操作/

一部分銀行拒貸拒貸*特別說明：

1、已結清貸款記錄計算套數(shù)，全國無房但有貸款記錄，再次購房算二套

2、外地兩套及以上未結清房貸，有的銀行認定只要有北京購房資質(zhì)就可以按2套貸款（建行光大北京），有的銀行拒貸（例：農(nóng)行工行）

3、商住兩用房限購，不計貸款套數(shù)4、在2017年3月24日（含）后離婚且離婚一年以內(nèi)的，計算套數(shù)三、執(zhí)行節(jié)點：2017年3月17日（含）起網(wǎng)簽的，按新政執(zhí)行（六）目前的商業(yè)住房貸款政策二、關于購房套數(shù)的認定借款人家庭85第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的資格PART02※（一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見因素有哪些？02※（二）房屋年齡的認定※（三）銀行要求家庭收入是負債的2倍，如何理解？※（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART02※（一）影響住房商（一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見因素有哪些？2、借款人的年齡。銀行對借款人年齡的要求：一般為18-60周歲。1、借款人的國籍。例如，外籍人士購房申請貸款，能貸款的銀行有：匯豐銀行、花旗銀行、渣打銀行、交通銀行。4、借款人家庭的收入水平。銀行對借款人家庭收入水平的要求：收入是負債的2倍。3、房屋的年齡。銀行對房屋年齡的要求：一般為35年以內(nèi)。5、借款人的征信情況。銀行對借款人征信情況的要求：一般為逾期不能“連三累六”。逾期越多，征信越差，拒絕貸款的可能性越大。（一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見因素有哪些？2、借款人的年齡87（二）房屋年齡的認定2、查看房屋評估報告，以評估報告認定的建成年代，計算房屋的年齡。1、查看房產(chǎn)證中的房屋登記表測繪日期，以測繪日期確定房屋年齡。以上3種方法中，第3種方法認定的房屋年齡，最權威，也容易被其他各方接受。3、到房地產(chǎn)登記主管部門查詢檔案，以檔案認定的建成年代，計算房屋的年齡。（二）房屋年齡的認定2、查看房屋評估報告，以評估報告認定的建88（三）銀行要求家庭收入是負債的2倍，如何理解？2、家庭負債的認定：通過家庭成員的征信報告認定。征信報告沒有體現(xiàn)的，一般不會認定。目前除了人民銀行的征信中心，還有一些商業(yè)機構（鵬元征信）出具的征信。1、家庭收入的認定：（1）通過銀行打印的工資流水認定；（2）通過借款人所有的銀行卡流水認定；（3）通過所在工作單位開具的收入證明認定。（三）銀行要求家庭收入是負債的2倍，如何理解？2、家庭負債的89（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？2、男女朋友共同借款（交通銀行，北京銀行，工商銀行）。1、可開具兼職收入證明（浦發(fā)銀行，招商銀行，工商銀行，郵政儲蓄銀行，北京銀行，光大銀行）。4、可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計算收入。3、父母作為擔保人（工商銀行，北京銀行）。5、接力貸，子女作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人（建設銀行，浦發(fā)銀行，農(nóng)業(yè)銀行）。（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？2、男女90第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的金額PART03※（一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見有哪些？03※（二）如何計算住房商業(yè)性貸款的金額？※（三）網(wǎng)簽價格是什么？※（四）評估價格是什么？※（五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？※（六）如何認定首套、二套？※（七）如何認定普通住房、非普通住房？※（八）如何理解最低首付款比例？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART03※（一）影響住房商（一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見有哪些？2、房屋的評估價格。1、房屋的網(wǎng)簽價格。3、貸款成數(shù)。（一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見有哪些？2、房屋的評92（二）如何計算住房商業(yè)性貸款的金額？貸款金額=最小值（網(wǎng)簽價格，評估價格）×貸款成數(shù)。（二）如何計算住房商業(yè)性貸款的金額？貸款金額=最小值（網(wǎng)93（三）網(wǎng)簽價格是什么？網(wǎng)簽，是買賣雙方在政府主管部門規(guī)定的系統(tǒng)內(nèi)簽訂房屋買賣合同。網(wǎng)簽價格，就是網(wǎng)簽合同上體現(xiàn)的房屋成交價格。（三）網(wǎng)簽價格是什么？網(wǎng)簽，是買賣雙方在政府主管部門規(guī)定的系94（四）評估價格是什么？1、評估價格，是指估價報告標明的價格。估價報告必須是有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構出具；經(jīng)紀公司（如鏈家、搜房等）自動評估的價格，只能作為內(nèi)部參考，銀行等金融機構不認可。2、評估價格往往低于成交總價，通常為成交總價的0.85-0.90，其原因是抵押中的估價，房地產(chǎn)估價師為了防范金融風險，往往比較謹慎。（四）評估價格是什么？1、評估價格，是指估價報告標明的價格。95（五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？2、購房人所購房屋是普通住房還是非普通住房。1、購房人所購房屋是首套還是二套。3、政府政策。（五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？2、購房人所購房屋是普通住房96（六）如何認定首套、二套？1、區(qū)分首套與二套的房屋是住房。非住房，如商住房等不計算套數(shù)。2、區(qū)分首套與二套，是以家庭為單位。網(wǎng)簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房，都認定為家庭擁有的房屋套數(shù)。4、銀行認定的住房為首套的，可以享受貸款的利率優(yōu)惠；不動產(chǎn)登記機構認定的住房為首套的，可以享受稅收優(yōu)惠。3、在我們國家，認定住房是首套或二套，有兩個部門：一是，銀行；二是，不動產(chǎn)登記機構或者稅務部門。兩個部門的認定標準，有時一致，有時不一致。5、2017年3月17日以后，銀行認定首套的標準：北京無房，也沒有任何的商業(yè)性住房貸款記錄。6、2017年3月17日以后，銀行認定二套的標準：北京有一套住房，或者有住房商業(yè)性貸款記錄或者最近1年有離婚記錄。（六）如何認定首套、二套？1、區(qū)分首套與二套的房屋是住房。非97（七）如何認定普通住房、非普通住房？（1）容積率：1.0以上（含），以估價報告認定為準。（2）建筑面積：140平米以內(nèi)（含），以房產(chǎn)證標注為準。（3）環(huán)線指導價：總價或者單價滿足其一即可。1、普通住宅，必須同時具備下列3個條件：位置總價單價五環(huán)以內(nèi)低于468萬低于39600元五環(huán)到六環(huán)低于374.4萬低于31680元六環(huán)外低于280.8萬低于23762元（七）如何認定普通住房、非普通住房？（1）容積率：1.0以上98（七）如何認定普通住房、非普通住房？各個銀行參照標準不一。2、已購公有住房，超過普通住房條件的，如何認定？超過普通住房條件，但仍認定為普通住房的銀行有：（1）工商銀行；（2）建設銀行；（3）農(nóng)業(yè)銀行；（4）中國銀行；（5）北京銀行；（6）光大銀行；（7）平安銀行；（8）上海銀行。超過普通住房條件，認定為非普通住房的銀行有：（1）民生銀行；（2）興業(yè)銀行；（3）匯豐銀行；（4）招商銀行。（七）如何認定普通住房、非普通住房？各個銀行參照標準不一。299（八）如何理解最低首付款比例？1、在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中，經(jīng)常碰到下列兩種情況：（1）已知首付款，求最高可承受的房價；（2）已知房價，求最低首付款。2、首付款,是指購房人在房屋過戶前預付的款項。首付款、成交價與貸款金額的關系為：首付款=成交價-貸款金額。4、2016年10月1日后，北京市對最低首付款比例的規(guī)定如下表：3、自1998年住房制度改革以來，首付款最低比例就成為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具，調(diào)整范圍處于20%-70%。房屋性質(zhì)首套房最低首付比例二套房最低首付比例利率普通住房35%50%首套利率最低為基準利率的0.85，二套利率為基準利率的1.1倍非普通住房40%70%自住型商品住房、兩限房等政策性住房30%——（八）如何理解最低首付款比例？1、在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中，經(jīng)常碰100第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的期限與利率PART04※（一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長期限？04※（二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？※（三）申請商業(yè)貸款期間，若遇到國家調(diào)整基準利率，有何影響？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART04※（一）哪些因素影（一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長期限？1、國家政策。目前北京市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長不超過25年。2、房屋年齡。一般要求房齡在30年以內(nèi)，最長貸款年限計算：貸款年限+房齡＜50（各銀行之間有差異）。3、借款人年齡。一般要求借款人不超過65周歲，最長貸款年限計算：貸款年限+借款人年齡＜65周歲。以上得出的三個最長期限，取最小值，就是該業(yè)務的最長貸款期限。（一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長期限？1、國家政策。2102（二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？1、人民銀行的政策。目前銀行貸款的基準利率，以及上下浮動范圍，都是由人民銀行確定的。2、所購房屋為首套的，利率最低為基準利率；

為二套的，利率為基準利率的1.1-1.2倍。3、個人征信情況。個人征信較差的（2年內(nèi)超過連三累六），銀行往往會提高貸款利率。4、其他影響貸款利率的因素：（1）借款人的工作單位及收入情況；越好，利率越低。（2）房屋的建成年代；越新，利率越低。（3）房屋位置；越好，利率越低。（4）貸款金額；越大，利率越低。（二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？1、人民銀行的政策。103（三）申請商業(yè)貸款期間，若遇到國家調(diào)整基準利率，有何影響？1、這種情況涉及4個時間節(jié)點：（1）人民銀行發(fā)布的利率調(diào)整日期。（2）銀行面簽日期；（3）銀行批貸日期；（4）銀行放款日期。2、只要利率調(diào)整日在放款日期之前，執(zhí)行調(diào)正后的新利率。也就是，已面簽、已批貸，只要未放款，執(zhí)行調(diào)整后的新利率。3、對已放款的業(yè)務，利率調(diào)整的時間節(jié)點：（1）國內(nèi)銀行，以年為單位，在下一個還款年開始時調(diào)整，也就是，次年1月1日開始執(zhí)行新利率。（2）花旗銀行，以季度為單位，下季度開始執(zhí)行新利率。（3）匯豐銀行，以月為單位，下個月開始執(zhí)行新利率。（三）申請商業(yè)貸款期間，若遇到國家調(diào)整基準利率，有何影響？1104第一章-個人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的還款方式PART05※（一）住房商業(yè)性貸款常見的還款方式有哪些？05※（二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART05※（一）住房商業(yè)性（一）住房商業(yè)性貸款常見的還款方式有哪些？1、等額本息。又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。2、等額本金。又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。（一）住房商業(yè)性貸款常見的還款方式有哪些？1、等額本息。2、106（二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？差異等額本息等額本金本金和利息比重不同每月還款額相同，本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。即在月供“本金與利息”的分配比例，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)，它將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。適合人群比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升。優(yōu)劣復合利率計算。在每期還款的結算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。簡單利率計算。在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起計算利息，而只有本金計算利息。（二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？差異等額本息等額本金本107第一章-個人住房商業(yè)性貸款辦理商業(yè)貸款銀行面簽，需要攜帶哪些資料？PART06※（一）業(yè)主（賣方）06※（二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？※（三）客戶（買方）第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART06※（一）業(yè)主（賣方（一）業(yè)主（賣方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：業(yè)主情形所需資料未成年身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、監(jiān)護人身份證、監(jiān)護公證業(yè)主成年單身身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證業(yè)主成年已婚雙方身份證、雙方戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、結婚證業(yè)主成年離異身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、離婚證、離婚協(xié)議或者法院判決書業(yè)主成年喪偶身份證、戶口本、銀行卡、房產(chǎn)證、死亡證明業(yè)主為公司房產(chǎn)證、股東決議、授權委托書、購房合同、組織機構代碼證、法人身份證明、營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章、公司章程、稅務登記證、開戶許可證、公章（一）業(yè)主（賣方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：業(yè)主情形所需資料109（二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？（1）若所購房屋為已購公房，還需提供原購房合同。（2）若所購房屋為央產(chǎn)房，還需提供原購房合同、《在京中央單位已購住房產(chǎn)權變更登記通知單》。（3）關于監(jiān)護人身份證、監(jiān)護公證，父母一方即可，貸款必須提供監(jiān)護公證，個別銀行要求父母一起辦理。注意：戶口在一起，不做公證的是過戶政策，即部分城區(qū)如果子女與父母在同一個戶口本上，且父母之一為戶主的，可以不開具監(jiān)護公證。（4）要求夫妻雙方必須親自到場的，若配偶不能到場，應提供委托公證書。（5）離婚證、離婚協(xié)議（注明業(yè)主單獨處決權并民政局蓋章）；判決書（如果離婚協(xié)議未寫明業(yè)主單獨處決權或者產(chǎn)權不明晰，需原配偶到場）（6）關于業(yè)主喪偶，如果產(chǎn)權（以原購房合同時間為準）在婚姻存續(xù)期間之前，需要做繼承公證；如果產(chǎn)權（以原購房合同時間為準）在婚姻存續(xù)期間之后，攜帶能夠證明購房時間的資料，業(yè)主本人到場即可。（7）業(yè)主為多人，需要全部業(yè)主到場并且業(yè)主的配偶也要到場，如果不到場，需出具公證委托書。（二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？（1）若所購房屋為已購110（三）客戶（買方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：客戶情形所需資料客戶成年單身身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶成年已婚雙方身份證、雙方戶口本、雙方收入證明、結婚證、雙方工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶離異身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明、離婚證，離婚協(xié)議蓋民政局的章客戶成年單身身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶喪偶身份證、戶口本、收入證明、所在工作單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件蓋公章或者工作證或者在職證明、戶口本變更配偶死亡，或者提供死亡證明（三）客戶（買方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：客戶情形所需資料111第一章-個人住房商業(yè)性貸款商業(yè)性貸款中的特殊問題PART0707第一章-個人住房商業(yè)性貸款PART0707商業(yè)性貸款中的特殊問題序號特殊情形對應辦理銀行1外籍人士申請貸款匯豐銀行、花旗銀行（美國人不批）2賣房人為未成年人光大銀行（十歲以上），北京銀行和中信銀行（監(jiān)護公證，父母到場，父母和孩子都可以收款）3買房客戶為未成年人光大銀行（客戶年齡不受限制，但必須與監(jiān)護人至少一方共有，須有監(jiān)護公證）；交通銀行（須有監(jiān)護公證，與監(jiān)護人共有房本）4購房人征信較差招商銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、建設銀行、花旗銀行（花旗銀行只看近一年征信，看借款人本人，不看配偶）5房屋年齡老，超過30年北京銀行、工商銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、北京農(nóng)商，可能降低成數(shù)6所購房屋為地下室、半地下室建設銀行、華夏銀行7面簽時，業(yè)主可不到場匯豐銀行、花旗銀行等所有外資銀行8面簽時，業(yè)主配偶可不到場浦發(fā)銀行、包商銀行、上海銀行，以及所有外資銀行9兩限房（滿5年，能交易）農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行，但降低成數(shù)10產(chǎn)權人配偶死亡且無產(chǎn)權份額，不用辦繼承公證建設銀行、農(nóng)商銀行商業(yè)性貸款中的特殊問題序號特殊情形對應辦理銀行1外籍人士申請113第二章-住房公積金貸款住房公積金概述PART01※（一）什么是住房公積金？01※（二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？※（三）什么是住房公積金貸款？※（四）購房人申請住房公積金貸款，有哪些常見問題？第二章-住房公積金貸款PART01※（一）什么是住房公積（一）什么是住房公積金？住房公積金（也稱公積金）是指：職工及其所在工作單位繳存的長期住房儲備金。（一）什么是住房公積金？住房公積金（也稱公積金）是指：115（二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？1、單位為職工交納的住房公積金不低于職工個人繳納的金額，所以有些福利好的單位，個人繳存5%，單位繳存12%。但大多數(shù)單位，個人繳存額與單位繳存額是一樣的。2、不論職工自己繳存的住房公積金，職工所在工作單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個人所有。3、住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款的利率，差值為1.5-2個百分點。若貸款100萬，期限25年（300個月），2017年7月商貸利率4.9%，公積金貸款利率3.25%，等額本金方式，商貸每月還款5788元，公積金每月還款4873元。（二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？1、單位為職工交納的住房116（三）什么是住房公積金貸款？住房公積金貸款是指：由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向申請人發(fā)放的貸款。（三）什么是住房公積金貸款？住房公積金貸款是指：1171、貸款資格。也就是，我是否能申請住房公積金貸款？2、貸款金額。也就是，我能貸多少錢？4、還款方式。也就是，我怎么償還貸款？3、貸款期限和利率。也就是，我能貸多長時間？利率是多少？5、每月還款額。也就是，我每個月需要還多少錢？6、貸款的流程以及備件。（四）購房人申請住房公積金貸款，有哪些常見問題？1、貸款資格。也就是，我是否能申請住房公積金貸款？2、貸款金118第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款概述PART02※（一）公積金有哪些類別？02※（二）如何判斷公積金的類別？第二章-住房公積金貸款PART02※（一）公積金有哪些類（一）公積金有哪些類別？北京市公積金分為三類：

市屬公積金、國管公積金和中直公積金。（一）公積金有哪些類別？北京市公積金分為三類：120（二）如何判斷公積金的類別？1、當事人向本單位負責繳存公積金的部門或人員咨詢、確認。這種方式，為最優(yōu)方式。2、通過下列信息判斷。這種方式，可作為輔助方式。類別公積金聯(lián)名卡繳存地點單位登記號單位登記號舉例市屬公積金交通銀行工商銀行招商銀行北京市(包括各區(qū)縣)住房公積金管理中心身份證號再加兩個零110XXXXXXXXXXXXXXX00國管公積金建設銀行中國銀行中央國家機關住房資金管理中心單位登記號是以5開頭512XXXXXXXXX或502XXXXXXXXX中直公積金

中共中央直屬機關住房資金管理中心北京住房公積金管理中心中直分中心

（二）如何判斷公積金的類別？1、當事人向本單位負責繳存公積金121第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款的申請資格PART03※（一）哪些因素，影響公積金貸款申請資格？03※（二）申請公積金貸款，申請人應同時具備什么條件？※（三）申請公積金貸款，申請人賬戶應當具備什么條件？※（四）申請住房公積金貸款，有哪些特殊情形？※（五）購買哪種類型的房屋，才能申請公積金貸款？※（六）征信報告對申請公積金貸款有何影響？※（七）公積金貸款中的首套、二套如何認定？※（八）外地的房屋或者貸款記錄，如何認定？第二章-住房公積金貸款PART03※（一）哪些因素，影響（一）哪些因素，影響公積金貸款申請資格？2、申請人公積金賬戶的基本情況。1、申請人的基本情況。3、購買房屋的類型。（一）哪些因素，影響