XXXX年新國(guó)八條及滬渝房產(chǎn)稅解讀課件

2011年新國(guó)八條及滬渝房產(chǎn)稅解讀新城地產(chǎn)常州公司營(yíng)銷部2011.2.212011年新國(guó)八條及滬渝房產(chǎn)稅解讀新城地產(chǎn)常州公司營(yíng)銷部導(dǎo)讀后期政策、供求及市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)及存量房源情況下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略2月份市場(chǎng)成交表現(xiàn)政策出臺(tái)背景及細(xì)則解讀導(dǎo)讀后期政策、供求及市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)及存量政策出臺(tái)背景及細(xì)則解讀政策出臺(tái)背景及細(xì)則解讀第三輪調(diào)控背景——春天里的寒流國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2010年GDP同比增長(zhǎng)10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，消費(fèi)在去年一直保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)。出口回暖、房地產(chǎn)投資不減從2010年的出口累計(jì)同比來(lái)看，去年出口的平均增速達(dá)到30%左右，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長(zhǎng)，增速在去年已經(jīng)超過(guò)近六年來(lái)的最高水平，全年增速平均超過(guò)30%。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，然而房?jī)r(jià)卻愈挫愈勇，去年12月全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比平均漲幅為9.3%；今年1月全國(guó)70個(gè)大中城市68個(gè)價(jià)格環(huán)比上漲，其中10個(gè)漲幅超過(guò)10%。CPI屢創(chuàng)新高，通脹壓力突出，流動(dòng)性泛濫，持續(xù)負(fù)利率時(shí)代受到樓市調(diào)控壓力，部分資金從樓市退出流入商品市場(chǎng)，物價(jià)上升壓力驟增，CPI持續(xù)攀升，“保增長(zhǎng)”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，“防通脹”成最大憂患；近2年來(lái)M2(現(xiàn)金+存款)及國(guó)內(nèi)貸款快速增長(zhǎng)，貸款增速處于歷史高位且有揚(yáng)頭跡象；自2010年2月開(kāi)始進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，隨著通脹壓力的加深負(fù)利率持續(xù)擴(kuò)大，即使經(jīng)過(guò)2010年兩次加息后，按照1月份4.9%的CPI,負(fù)利率仍有1.9%的缺口。無(wú)論是“國(guó)十一條”“國(guó)十條”，“國(guó)五條”還是“新國(guó)十條”，不管是“差異化信貸”、“加息”，還是“征稅”、“停貸”、“限購(gòu)”，政策出臺(tái)頻率之高、手段之多及力度之嚴(yán)都創(chuàng)造了歷史之最，房?jī)r(jià)愈挫愈勇，量跌價(jià)升，與政府新政調(diào)控最初意圖背道而馳， 這是“1.26新政”（新國(guó)八條）及滬渝房產(chǎn)稅細(xì)則趕在2011年春節(jié)前就出臺(tái)的本質(zhì)誘因：市場(chǎng)拂了政府意。第三輪調(diào)控背景——春天里的寒流國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇第三輪調(diào)控突如其來(lái)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影響1.26國(guó)務(wù)院新國(guó)八條會(huì)議最后確定了包括“落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項(xiàng)措施第三輪調(diào)控開(kāi)始，重傷改善型置業(yè)1.27滬、渝市政府房產(chǎn)稅細(xì)則上海增量房按人均60平米起征，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%，還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量、增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%上海抑投資重慶打豪宅2.1上海市政府國(guó)八條細(xì)則提出限購(gòu)、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，多管齊下遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，逐步解決居民住房問(wèn)題，并確定今年一季度公布新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)。至2月20日，除江蘇省政府外，青島、上海、濟(jì)南、成都、長(zhǎng)春、北京、南京、貴陽(yáng)、南寧、太原共計(jì)10城市出臺(tái)國(guó)八條細(xì)則，北京細(xì)則最為嚴(yán)厲，大幅提高外地人購(gòu)房門檻，但限購(gòu)認(rèn)房適當(dāng)保護(hù)了改善性需求，同時(shí)以行政追責(zé)的方式一定程度上抑制了中高檔住房的供應(yīng)。除南京、蘇州外，無(wú)錫、常州也有可能出臺(tái)限購(gòu)令，其中無(wú)錫在2010年房?jī)r(jià)排行榜中位列第23；常州在1月份住宅價(jià)格環(huán)比漲幅中居首，同時(shí)也是交易較為活躍的三線城市。1.31 江蘇省政府國(guó)八條細(xì)則控制房?jī)r(jià)：除南京外，省內(nèi)其它城市也可適時(shí)限購(gòu)住房保障：落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例政府問(wèn)責(zé)：措施落實(shí)不到位，對(duì)政府負(fù)責(zé)人要約談問(wèn)責(zé)

此外要求各地積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，增加中小戶型普通商品住房有效供應(yīng)，逐步提高成品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)比例，并科學(xué)控制建設(shè)成本，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售。2.16北京政府國(guó)八條細(xì)則外地人購(gòu)房須提供五年納稅證明；限購(gòu)以認(rèn)房為標(biāo)準(zhǔn)；開(kāi)發(fā)商定價(jià)與成本差異過(guò)大將追責(zé)；第三輪調(diào)控突如其來(lái)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影響1.26國(guó)購(gòu)房成本上升房企資金鏈遇險(xiǎn)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影響2.08央行上調(diào)存貸款利率從2011年2月9日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是繼去年2次上調(diào)以來(lái)，今年首次上調(diào)。此次加息系不對(duì)稱上調(diào)，除1年期存貸款利率加0.25個(gè)百分點(diǎn)以外，其他檔次存款利率加息的幅度高于貸款利率。1.這次加息是對(duì)1月份信貸增長(zhǎng)較快、物價(jià)創(chuàng)出新高、境外商品價(jià)格近期持續(xù)上漲等的反映。2.加大了房企與購(gòu)房者的融資成本；2.09住建部上調(diào)公積金存貸款利率從2011年2月9日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個(gè)百分點(diǎn)，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%上調(diào)至2.60%。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%；加大購(gòu)房者融資成本。2.18央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到19.5%的歷史高位。融資難度再次加大。2.19南京市政府國(guó)八條細(xì)則提出住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、限購(gòu)、土地監(jiān)管、、預(yù)售資金監(jiān)管等政策，并確定今年一季度公布新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)。出臺(tái)限購(gòu)政策抑制投資、投機(jī)需求首套房貸利率優(yōu)惠實(shí)質(zhì)性取消，且由于利率過(guò)低，銀行不支持做首套住房按揭貸款，除非客戶接受利率上調(diào)；1。購(gòu)房者融資成本上升；2。房企預(yù)售資金回籠難度加大；購(gòu)房成本上升房企資金鏈遇險(xiǎn)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影新“國(guó)八條”來(lái)了2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議最后確定了包括“落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項(xiàng)措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國(guó)八條”。新“國(guó)八條”來(lái)了新“國(guó)八條”來(lái)了2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”具體內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，穩(wěn)定預(yù)期，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)2、加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，腔調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機(jī)，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。此前是二套房貸首付款比例是50%5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理落實(shí)“三類”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。確保保障住房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向6、合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶籍又不能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。限購(gòu)更加嚴(yán)厲、涉及城市更廣7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制對(duì)于政策落實(shí)不力的?。▍^(qū)、市）人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。明確約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，保障政策的有力執(zhí)行和落實(shí)8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)核心措施：提高首付比例，提高貸款利率+限購(gòu)令+開(kāi)源供應(yīng)+禁止囤地+供應(yīng)中低價(jià)土地“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”具體內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步2011年“國(guó)八條”與2010年“國(guó)十條”對(duì)比2010年“國(guó)十條”及相關(guān)配套政策2011年“國(guó)八條”行政手段問(wèn)責(zé)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。升級(jí)對(duì)于政策落實(shí)不力的?。▍^(qū)、市）人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。限購(gòu)地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶籍又不能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。經(jīng)濟(jì)手段差別化利率二套房貸款首付50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。升級(jí)對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上?？梢陨险{(diào)。稅收買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，差額征收營(yíng)業(yè)稅。買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。2011年“國(guó)八條”與2010年“國(guó)十條”對(duì)比2010年“國(guó)“8”——國(guó)八條（國(guó)辦發(fā)1號(hào)文）——要點(diǎn)解讀首次明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控市場(chǎng)。各地政府需制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，標(biāo)志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。此外，調(diào)控目標(biāo)從國(guó)發(fā)10號(hào)文的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”明確為“房?jī)r(jià)控制在合理水平（所有城市）”，這表明您全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下跌的可能性正在加大。行政手段繼續(xù)升級(jí)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲。“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”公布了更加嚴(yán)厲的行政手段，特別是限購(gòu)政策更加嚴(yán)厲（已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得?gòu)房），涉及城市更廣（包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市在內(nèi)35個(gè)大中城市甚至更多城市即將限購(gòu)）。金融、稅收手段全面升級(jí)?！皣?guó)辦發(fā)1號(hào)文”繼續(xù)強(qiáng)化差別化信貸政策，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地等。落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位。“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”再次提出落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問(wèn)責(zé)范圍，有利于保證了相關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行。此輪政策調(diào)控覆蓋面更廣、深度更深！“8”——國(guó)八條（國(guó)辦發(fā)1號(hào)文）首次明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”新“國(guó)八條”——政策解讀2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)政策之解讀本細(xì)則相較之前政策有所突破，比較直接的給出了不同地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅的合理范圍。而其參考指標(biāo)則主要依據(jù)“地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五規(guī)劃，未來(lái)五年上海GDP年均增長(zhǎng)8%來(lái)判斷，在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況下，至少房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)8%是完全可以接受的，同時(shí)意味著房產(chǎn)仍然是保值佳選。具體來(lái)看，宏觀上來(lái)說(shuō)，因其與“問(wèn)責(zé)機(jī)制”掛鉤，或?qū)⒖梢栽鰪?qiáng)政府對(duì)不同地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的把握，對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)漲幅過(guò)高的地區(qū)進(jìn)行控制，一定程度上遏制房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性過(guò)快上漲。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在年度價(jià)格控制目標(biāo)出來(lái)以后，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)上市的產(chǎn)品價(jià)格策略必會(huì)受到一定的影響，而在更大程度表現(xiàn)為價(jià)格預(yù)期下調(diào)。就購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或?qū)⒎€(wěn)定其對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，一定程度上緩解觀望情緒，促進(jìn)其下定成交。其中要求地方細(xì)則確定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，由于調(diào)控目標(biāo)的正負(fù)、絕對(duì)值，確定難度較大，目前已出的地方仍在謹(jǐn)慎回避，同時(shí)揣摩中央心意，此條款落實(shí)程度有待商榷。新“國(guó)八條”——政策解讀2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)新“國(guó)八條”——政策解讀對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍政策之解讀相較之前的政策，二套房首付比例從不低于50%上調(diào)至60%，房貸進(jìn)一步收緊必然會(huì)增加購(gòu)房的成本，對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生消極影響。其影響分兩個(gè)層面，第一是實(shí)際層面，即由于首付比例提高，買房者無(wú)力承擔(dān)首付而放棄購(gòu)房，第二是心理層面，由于對(duì)調(diào)控從緊而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化而放緩購(gòu)房。兩個(gè)層面的影響共同作用下，市場(chǎng)可能出現(xiàn)銷量下滑。而是否能夠促動(dòng)房?jī)r(jià)下調(diào)，則需要視銷量下降的程度而定。二套房的信貸收緊在控制投資投機(jī)的同時(shí)，也或?qū)⒄`傷普通的改善型購(gòu)房需求，甚至于改善型需求的受傷程度遠(yuǎn)高于投資投機(jī)型需求。由于投資投機(jī)購(gòu)房的購(gòu)買能力強(qiáng)，首付提升對(duì)他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。而普通的改善型需求，完全是自住性的購(gòu)房，他們支付能力相對(duì)較弱，此番增加到了60%，又將擱置部分此類住房需求的購(gòu)置計(jì)劃。由此，這一措施對(duì)市場(chǎng)中低端項(xiàng)目的改善需求影響將大于高端市場(chǎng)。由于購(gòu)買力不同，政策對(duì)未有限購(gòu)城市置業(yè)影響從大到小依次為：首改，多改，首置。新“國(guó)八條”——政策解讀對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比新“國(guó)八條”——政策解讀加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查政策之解讀土地增值稅的清算，對(duì)于部分企業(yè)而言，可能影響較大。由于部分企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問(wèn)題，在企業(yè)運(yùn)作的資金中也并沒(méi)有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴(yán)格清算土地增值稅，對(duì)企業(yè)而言將明顯增加很大一筆計(jì)劃外的支出，對(duì)于企業(yè)的短期資金流會(huì)產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會(huì)很大，其進(jìn)行清算的重點(diǎn)僅為“定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的項(xiàng)目”，這基本是針對(duì)高端市場(chǎng)，而對(duì)于外郊環(huán)、遠(yuǎn)郊等項(xiàng)目影響不大。同時(shí)，我們也看到，本細(xì)則措辭尚留有余地，具體到落實(shí)執(zhí)行過(guò)程，何為“明顯超過(guò)”，“周邊房?jī)r(jià)水平”又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間。新“國(guó)八條”——政策解讀加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，新“國(guó)八條”——政策解讀各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。政策之解讀細(xì)則中對(duì)限購(gòu)做出了具體指示，“原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！庇纱耍浑y看出，限購(gòu)出現(xiàn)了國(guó)家統(tǒng)一性的指導(dǎo)文件，同時(shí)，限購(gòu)范圍明顯擴(kuò)大了，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”，據(jù)不確定消息，或?qū)⒂?0個(gè)城市將加入限購(gòu)行列。就上海而言，相較滬版限購(gòu)條例，本細(xì)則明顯更加嚴(yán)格，而其影響也更大。具體來(lái)看，一方面，一手市場(chǎng)（包括二手市場(chǎng)）可能出現(xiàn)成交急劇萎縮，不僅投資投機(jī)性需求受到嚴(yán)厲的打壓，改善型購(gòu)房家庭恐怕也幾乎不能再通過(guò)“賣小買大、買大賣小，合二為一”等方式來(lái)改善家庭的居住條件。另一方面，二手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。由于新買房受限，手中有房的投資客或?qū)⒉辉冈俪鍪鄯吭础Ｐ隆皣?guó)八條”——政策解讀各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)新“國(guó)八條”——政策解讀未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。政策之解讀新國(guó)八條延續(xù)了之前政策中的政府問(wèn)責(zé)機(jī)制，并對(duì)問(wèn)責(zé)范圍作了較為明確的規(guī)定，除“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)”外，對(duì)于“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后”等也可問(wèn)責(zé)，由此可見(jiàn)，中央有意增強(qiáng)地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任，杜絕地方政府受土地財(cái)政等影響出現(xiàn)不作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問(wèn)責(zé)中，國(guó)家土地總督察對(duì)全國(guó)的12個(gè)土地違法違規(guī)嚴(yán)重的省市區(qū)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，可見(jiàn)問(wèn)責(zé)機(jī)制絕非只是簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)而已。綜合來(lái)看，本細(xì)則更多表現(xiàn)為增強(qiáng)地方政府在具體實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中的責(zé)任感，同時(shí)也向公眾傳達(dá)了中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的決心。新“國(guó)八條”——政策解讀未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍本市行政區(qū)域征收對(duì)象本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間,以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值,評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期,暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。應(yīng)納稅額本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的,對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。即應(yīng)納稅額=新購(gòu)住房應(yīng)稅面積×新購(gòu)住房單價(jià)×相應(yīng)稅率×70%房產(chǎn)稅——具體內(nèi)容“滬版”房產(chǎn)稅相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍本市行政區(qū)域征收對(duì)象本市居民家庭在本首先，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響。

從本地人和外地人的差別化待遇來(lái)看，影響力由小至大依次為：上海本地的自住購(gòu)房需求、上海本地的改善型購(gòu)房、外地投資性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投資投機(jī)性需求、外地（新上海人）自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對(duì)本地人與外地人實(shí)行差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對(duì)于普通的自住型購(gòu)房家庭而言，購(gòu)買住房應(yīng)該不會(huì)超過(guò)免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對(duì)于上海本地改善型購(gòu)房而言，其最主要的影響在于新購(gòu)房和原有住房面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。對(duì)于投資投機(jī)性需求，基本可以肯定會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對(duì)而言這部分的購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對(duì)于每年0.6%（或0.4%）的房產(chǎn)稅而言，而且只要收益大于成本，敏感度不會(huì)很強(qiáng)。而受影響最大的是普通自住型的新上海人。這部分人群或許是大學(xué)畢業(yè)留上海，或許是新近上海謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較為勉強(qiáng)，對(duì)稅費(fèi)的敏感度較強(qiáng)，購(gòu)房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力就偏弱人群的購(gòu)房、養(yǎng)房的成本，壓力顯而易見(jiàn)。但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人,其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人,其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房產(chǎn)稅,可予退還”。由此，對(duì)于持有居住證且居住超過(guò)三年“新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會(huì)影響其首次剛性需求。滬版房產(chǎn)稅——政策解讀首先，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響。滬版房產(chǎn)稅——政策解讀滬版房產(chǎn)稅——政策解讀其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響甚微：從上海版房產(chǎn)稅的稅率來(lái)看，0.6%（或0.4%）的稅率并不高，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。（1）對(duì)普通自住者免稅，無(wú)影響；（2）對(duì)投資客而言，每年0.6%，甚至0.4%的稅率，相較動(dòng)輒10%的年收益率，根本難以阻止其投資需求。更何況，目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎”免稅規(guī)則來(lái)看，一方面，鼓勵(lì)了以往投資性購(gòu)房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也比預(yù)期減少許多。買房依然會(huì)作為家庭資產(chǎn)保值、增值的主要途徑。此外，按市場(chǎng)價(jià)格的70%為納稅依據(jù)、房?jī)r(jià)低于前一年平均價(jià)格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實(shí)際對(duì)購(gòu)房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅或難以對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成直接影響?？赡艿男Ч麃?lái)看：存在更多資金引向二三級(jí)城市的可能；存在房東轉(zhuǎn)嫁租金，推升一線城市通脹矛盾的可能；存在稅基過(guò)寬稅率過(guò)高，打擊合理住房消費(fèi)或稅基過(guò)窄稅率過(guò)低；無(wú)法抑制投機(jī)炒作的可能。滬版房產(chǎn)稅——政策解讀其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響甚微：滬版房產(chǎn)稅——結(jié)論&綜述房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國(guó)八條”之后，相較兩大政策，不但沒(méi)有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國(guó)八條”中最為嚴(yán)厲的政策莫過(guò)于限購(gòu)政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購(gòu)房人群被驅(qū)逐出市場(chǎng)，而買房的人群更多為首次購(gòu)房或中低端消費(fèi)需求。綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購(gòu)房人群由于限購(gòu)而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來(lái)源。由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點(diǎn)意義遠(yuǎn)大于其對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響。滬版房產(chǎn)稅——結(jié)論&綜述房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國(guó)八條”之后，相房產(chǎn)稅——具體內(nèi)容相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(主城九區(qū))征收對(duì)象1.個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2.個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。3.在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。適用稅率1.獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房,稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率（應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。其中免稅面積指納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。而在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積?！坝灏妗狈慨a(chǎn)稅房產(chǎn)稅——具體內(nèi)容相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙類比項(xiàng)適用范圍及確定均價(jià)

存量房征收與否

“新購(gòu)普通房”是否在列

免稅面積（起征點(diǎn)）適用稅率

稅款計(jì)算

上海

上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價(jià)。

一律不征。

本市家庭：新購(gòu)的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新購(gòu)住房（不論是否第一套）。

按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點(diǎn)。

分兩檔：0.4%和0.6%。

應(yīng)納稅額=新購(gòu)住房應(yīng)稅面積×新購(gòu)住房單價(jià)×相應(yīng)稅率×70%。

重慶

重慶市主城9個(gè)區(qū)，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上兩個(gè)年度主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)的算術(shù)平均。

存量獨(dú)棟商品住宅要征收。

本市家庭：獨(dú)棟商品住宅（無(wú)論存量還是增量）；新購(gòu)的高檔住房（指價(jià)格比主城新房成交價(jià)高2倍）非本市家庭（同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）的第二套住房。

按“戶面積”算，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。

分三檔：0.5%、1%和1.2%。

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×對(duì)應(yīng)稅率。

點(diǎn)評(píng)

兩地的“新房成交均價(jià)”均以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)字為準(zhǔn)。不同的是重慶取前兩年的均價(jià)相加再除以二，上海直接取上一年的均價(jià)。

_兩市對(duì)外來(lái)炒房者都高度警惕，上海尤嚴(yán)。

在上海，若同一家庭，即使已有存量房產(chǎn)，但新購(gòu)住房后，家庭人均住房面積仍低于60平方米（含）的，免征房產(chǎn)稅；

在重慶，存量獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。無(wú)論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點(diǎn)的意義更大。

應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應(yīng)稅房的總房?jī)r(jià)是打7折后再計(jì)稅。

房產(chǎn)稅——滬渝比較類比項(xiàng)適用范圍及確定均價(jià)存量房征收與否“新購(gòu)普通房”是否新政對(duì)房企的影響由于2010買地、投資支出大幅增長(zhǎng)，銷售收入增長(zhǎng)明顯回落之后，逐漸入不敷出；可能的結(jié)果：在融資成本提高、銷售放緩、融資難度加大基本上，現(xiàn)金流受困，降價(jià)預(yù)期加大。新政對(duì)房企的影響由于2010買地、投資支出大幅增長(zhǎng)，銷售收入對(duì)購(gòu)房者的影響首付提高、優(yōu)惠取消、利息增加多重調(diào)控疊加之下，首付、稅費(fèi)、月供等等購(gòu)房成本顯著提升；單次加息對(duì)住宅購(gòu)買影響有限，關(guān)鍵在于釋放了連續(xù)加息的可能，可能因?yàn)轭A(yù)期的改變而影響實(shí)際需求的釋放；在購(gòu)房成本增加、轉(zhuǎn)讓收益降低、銀行利率提升等刺激下，可能觀望或者推遲購(gòu)房，觀望情緒加重，需求萎縮。加息也增加了商業(yè)類物業(yè)的購(gòu)置成本，加息可能改變投資類客戶對(duì)存款貶值的看法，閑散資金存在轉(zhuǎn)向銀行的可能；對(duì)于不在“限購(gòu)”之列的物業(yè)，如SOHO、商鋪等商住類物業(yè)，在加息的疊加效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)之前，充分利用新政對(duì)特殊物業(yè)的利好。對(duì)購(gòu)房者的影響首付提高、優(yōu)惠取消、利息增加多重調(diào)控疊加之下，2月份市場(chǎng)成交表現(xiàn)2月份市場(chǎng)成交表現(xiàn)春節(jié)期間的市場(chǎng)成交表現(xiàn) 公司進(jìn)入五市中，除了南京成交大幅超越2010年春節(jié)期間34%之外，上海、無(wú)錫、蘇州成交量均只有60%左右，常州也處于歷史低位（因?yàn)槿ツ甏汗?jié)期間房管局未有數(shù)據(jù)公布，與以往周均數(shù)據(jù)相比大幅萎縮）。春節(jié)期間的市場(chǎng)成交表現(xiàn) 公司進(jìn)入五市中，除了南京成交大幅超

2006年2007年2008年2009年上海普通住宅周均成交套數(shù)23232968136027022010年（2.15-2.21）2010年（2.22-2.28）2011年（2.2-2.8）2011年（2.9-2.15）上海普通住宅成交套數(shù)7956323394上海金郡08市場(chǎng)成交表現(xiàn)——上海：成交縮水1/3國(guó)八條及滬房產(chǎn)稅出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，上海樓市成交縮水嚴(yán)重，近期有略微復(fù)蘇但仍處絕對(duì)低位。2006年2007年2008年2009年上海普通住宅市場(chǎng)成交表現(xiàn)——南京：超越2010同期34%春節(jié)期間成交數(shù)據(jù)大幅好于去年同期。

2007年2008年2009年南京普通住宅周均成交套數(shù)167276218182010年（2.15-2.21）2010年（2.22-2.28）2011年（1.31-2.6）2011年（2.7-2.13）南京普通住宅成交套數(shù)11398認(rèn)購(gòu)：59成交：216認(rèn)購(gòu)：320成交：334南京金郡認(rèn)購(gòu)：0（本月4套均在13號(hào)以后）市場(chǎng)成交表現(xiàn)——南京：超越2010同期34%春節(jié)期間成交數(shù)據(jù)市場(chǎng)成交表現(xiàn)——蘇州：不及去年60%國(guó)八條出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，蘇州樓市成交跌至冰點(diǎn)，近期有略微復(fù)蘇但仍處絕對(duì)低位。

2007年2008年2009年蘇州住宅周均成交套數(shù)110366914202010年（2.15-2.21）2010年（2.22-2.28）2011年（2.2-2.8）2011年（2.9-2.15）蘇州住宅周均成交套數(shù)2873446399蘇州金郡2市場(chǎng)成交表現(xiàn)——蘇州：不及去年60%國(guó)八條出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氣市場(chǎng)成交表現(xiàn)——無(wú)錫：成交縮水1/3無(wú)錫雖然是進(jìn)駐五市中南京之外表現(xiàn)第二好的，但仍然處于歷史較低水平，住宅成交較去年春節(jié)期間也有較大萎縮。

2007年2008年2009年無(wú)錫普通住宅周均成交套數(shù)76048410742010年（2.15-2.21）2010年（2.22-2.28）2011年（1.31-2.6）2011年（2.7-2.13）無(wú)錫住宅周成交套數(shù)4748979269無(wú)錫盛世新城（2.6-2.16）：7市場(chǎng)成交表現(xiàn)——無(wú)錫：成交縮水1/3無(wú)錫雖然是進(jìn)駐五市中南京市場(chǎng)成交表現(xiàn)——常州：歷史低位國(guó)八條出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，常州樓市成交跌至冰點(diǎn)，近期有所復(fù)蘇但仍低于遠(yuǎn)2008年的周均成交水平。從2010年常州房管局公布成交數(shù)據(jù)至今，周簽約套數(shù)低于600套的有11周，低于450套的6周，大多集中在去年4月份和今年1月份調(diào)控之后。

2007年2008年2009年常州住宅周均成交套數(shù)70356411672010年（4.19-9.26）共23周2010年（9.27-12.19）共12周2011年（1.3-1.16)共2周2011年（2.3-2.8）2011年（2.9-2.15）常州住宅周均成交套數(shù)7571159130419448新城地產(chǎn)（2.6-2.16）：10套市場(chǎng)成交表現(xiàn)——常州：歷史低位國(guó)八條出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚后期政策、供求及市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期后期政策、供求及市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期后期政策預(yù)期——房?jī)r(jià)不降，政策不止；限購(gòu)城市擴(kuò)面，落實(shí)國(guó)八條房?jī)r(jià)不降，政策不止——高層頻繁表態(tài)，政府對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控已變成政治任務(wù)；在經(jīng)濟(jì)面較好的情況下，房地產(chǎn)幾近“落水狗”，是博取政治資本的重要切入點(diǎn)；限購(gòu)城市擴(kuò)面——除上海、南京、蘇州外，無(wú)錫和常州也將進(jìn)入限購(gòu)之列，有預(yù)計(jì)稱全國(guó)將有72個(gè)城市進(jìn)入限購(gòu)行列；房地產(chǎn)相關(guān)信貸緊縮——開(kāi)發(fā)貸被高度防范，額度極其緊張，成本上升；銀行在利潤(rùn)導(dǎo)向下不支持首套房貸，除非接受利率上調(diào)；房企預(yù)售資金回籠難度加大；房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市年內(nèi)不會(huì)增加——需要時(shí)間來(lái)觀察兩個(gè)房產(chǎn)稅版本的成效；保障房建設(shè)加碼，或?qū)е履陜?nèi)住宅用地供應(yīng)不足——保障房建設(shè)已上升為“政治任務(wù)”，為保證“政治任務(wù)”的達(dá)成，各地政府在保障房建設(shè)上將投入更大的精力，預(yù)計(jì)今年地方政府的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將向保障性住房?jī)A斜，住宅用地供應(yīng)不足的情況或會(huì)發(fā)生；土地增值稅預(yù)征率上調(diào)——為調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)及增加財(cái)政稅收，土地增值稅預(yù)征率將差別化及上調(diào)；加強(qiáng)閑置土地處置力度，嚴(yán)格房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管后期政策預(yù)期——房?jī)r(jià)不降，政策不止；限購(gòu)城市擴(kuò)面，落實(shí)國(guó)八條后期市場(chǎng)預(yù)期——供求速凍，房?jī)r(jià)下調(diào)，行業(yè)整合加速供應(yīng)方——短期觀望而供應(yīng)減少，后期供應(yīng)增加短期內(nèi)由于政策不明朗而使得房企持觀望心態(tài)，新增供應(yīng)量減少；一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將被動(dòng)向下調(diào)整。一方面，新增高檔住房供應(yīng)量將在政府導(dǎo)向下被動(dòng)下降；另一方面，開(kāi)發(fā)商將針對(duì)市場(chǎng)主力需求調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)推出針對(duì)于首次置業(yè)人群的中小戶型產(chǎn)品；受前期新開(kāi)工影響及年度銷售目標(biāo)牽制，后期供應(yīng)將大幅增加；需求方——短期首置需求主導(dǎo)市場(chǎng)，成交在歷史低位徘徊，后期改善性需求爆發(fā)短期內(nèi)受限購(gòu)、信貸、加息、房產(chǎn)稅等因素影響，樓市成交量將顯著下降，高端市場(chǎng)需求萎靡；短期內(nèi)各層次的需求均被壓制，進(jìn)而形成樓市需求“堰塞湖”：投資投機(jī)性需求全面遏制，改善性需求嚴(yán)重誤傷，首置需求受信貸政策調(diào)整及觀望情緒影響同樣受到一定沖擊，但總體來(lái)看首置需求主導(dǎo)市場(chǎng)；需求僅是被壓制而非消失，調(diào)控目標(biāo)達(dá)成后，必定是短期行為的行政手段將率先松綁，此時(shí)被嚴(yán)重誤傷而一貫在鼓勵(lì)之列的改善性需求將爆發(fā)；房?jī)r(jià)——時(shí)有波動(dòng)但整體小幅回調(diào)短期內(nèi)由于成交量較少，房?jī)r(jià)將受到個(gè)盤的成交影響而時(shí)有波動(dòng)；受產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，住宅成交結(jié)構(gòu)整體下移，房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降；在其它融資渠道全面受限、融資成本大幅提高、樓市成交量明顯萎縮的情況下，預(yù)售資金回籠對(duì)于房企的重要性上升至前所未有的高度，房企將主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)以應(yīng)對(duì)此輪調(diào)控。行業(yè)整合加速——房企資金壓力急遽上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，融資能力較差、預(yù)售資金依賴度較高的房企將首當(dāng)其沖遭遇資金“斷鏈”危險(xiǎn)，資金困局下降價(jià)促銷在所難免，行業(yè)整合提上日程；后期市場(chǎng)預(yù)期——供求速凍，房?jī)r(jià)下調(diào)，行業(yè)整合加速供應(yīng)方——短市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期短期首置需求主導(dǎo)市場(chǎng)，調(diào)控目標(biāo)達(dá)成后改善性需求將迎來(lái)松綁期；未在調(diào)控之列的商辦用房及酒店式公寓迎來(lái)機(jī)遇；未被限購(gòu)令覆蓋到的三四線城市將迎來(lái)較好的銷售窗口期；已傳出將要實(shí)施限購(gòu)令而未出臺(tái)限購(gòu)令的城市，由于政策倒逼短期內(nèi)樓市成交將出現(xiàn)“沖高”現(xiàn)象。市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期短期首置需求主導(dǎo)市場(chǎng)，調(diào)控目標(biāo)達(dá)成后改善性需求將2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)及存量房源情況2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)及存量房源情況2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)分公司項(xiàng)目名稱起止時(shí)間來(lái)人來(lái)電2月份成交（截止17號(hào)）2月份目標(biāo)完成比上海公司新城.金郡2.1—2.136731115320%常州公司新城首府2.1—2.1718123506%新城金郡2.1—2.172131156%新城公館2.1—2.1717331030%公園壹號(hào)2.1—2清水灣2.1—2.176512165032%新城域2.1—2南京公司新城金郡2.1—2.16747042020%蘇州公司新城金郡2.1—2.1614132258%無(wú)錫公司盛世新城2.1—2.16280142556%2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)分公司項(xiàng)目名稱起止時(shí)間來(lái)人來(lái)電2月份成各分公司存量房源情況分公司已推房源未推房源上海公司159154常州公司922912南京公司1590蘇州公司1100無(wú)錫公司560從上表可以看出，公司存量房源主要集中在常州公司。（存量房源指已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的房源）各分公司存量房源情況分公司已推房源未推房源上海公司15915各主要項(xiàng)目存量房源情況項(xiàng)目名稱已推房源未推房源備注上海金郡139154主要是大戶型住宅和SOHO新城首府720余房絕大多為245平米，樓層和景觀資源差常州金郡2430余房多為151平米的滯銷房源新城公館3817均為4房大戶型，且價(jià)格高公園壹號(hào)164714

清水灣80181均為三房，且為低樓層常州新城域2570客戶普遍反應(yīng)價(jià)格偏高南京金郡1590蘇州金郡720

盛世新城560余房大戶型及商鋪存量房源主要集中在常州金郡、公園壹號(hào)、新城域、南京金郡和上海金郡。各主要項(xiàng)目存量房源情況項(xiàng)目名稱已推房源未推房源備注上海金郡1下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略圓夢(mèng)線以上項(xiàng)目：首府銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)向小公寓和辦公樓，小公寓在3月份推盤，辦公樓加大宣傳推廣；金郡重點(diǎn)進(jìn)行2#的蓄客加推；公館目前處于尾房階段，做好持續(xù)銷售啟航、樂(lè)居線項(xiàng)目：公園壹號(hào)、清水灣、新城域按原定計(jì)劃在3月份加推，新推房源價(jià)格和去化量適當(dāng)降低要求。同時(shí)根據(jù)具體情況，適時(shí)暗推特價(jià)房下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——常州公司推售動(dòng)作圓夢(mèng)線以上項(xiàng)目：首府銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)向小公寓和辦公樓，小公寓在3月西尚海：繼續(xù)利用新政對(duì)商業(yè)物業(yè)影響較小的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)去化SOHO，3月份推出A11-1地塊的2棟小高層，制定合理的量?jī)r(jià)目標(biāo)。悠活城：依照原計(jì)劃，在3月底加推11#、12#兩棟房源。下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——上海公司推售動(dòng)作西尚海：繼續(xù)利用新政對(duì)商業(yè)物業(yè)影響較小的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)去化SOH蘇州金郡：加快工程進(jìn)度，按照原計(jì)劃加推高層房源，并通過(guò)完善工地現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)視系統(tǒng)，提升工地現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力。盛世新城：項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤銷售期，無(wú)新增房源。下階段利用派報(bào)，拓寬客戶渠道，并通過(guò)付款方式的優(yōu)惠促進(jìn)客戶一次性付款。南京金郡：本案暫時(shí)無(wú)新推房源。后續(xù)將堅(jiān)持新老并舉，精準(zhǔn)鎖客，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，通過(guò)周周造節(jié)點(diǎn)，小步?jīng)_量。下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——其他公司推售動(dòng)作蘇州金郡：加快工程進(jìn)度，按照原計(jì)劃加推高層房源，并通過(guò)完善工重新評(píng)估目標(biāo)均價(jià)，平衡價(jià)與量的關(guān)系；及時(shí)進(jìn)行不均勻調(diào)價(jià)，啟航、樂(lè)居項(xiàng)目通過(guò)付款方式的優(yōu)惠、特價(jià)房、貼息等方式，暗箱適當(dāng)降低價(jià)格，加快出貨下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的價(jià)格策略下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的價(jià)格策略加強(qiáng)線下客戶開(kāi)發(fā)，增加來(lái)人和成交機(jī)會(huì)，各城市公司相互交流，分享學(xué)習(xí)好的客戶拓展經(jīng)驗(yàn)和做法；加強(qiáng)老客戶關(guān)系維護(hù)，以公司的名義組織客戶活動(dòng)，加大老帶新激勵(lì)力度下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的客戶策略下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的客戶策略加強(qiáng)公司品牌宣傳，塑造良好的品牌形象；適當(dāng)進(jìn)行各項(xiàng)目整合推廣，最大化加強(qiáng)媒體效果，如常州公司項(xiàng)目；在廣告宣傳中加強(qiáng)對(duì)未出限購(gòu)令城市高端客戶的擠壓，以限購(gòu)令即將出臺(tái)壓迫要換房客戶。下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的推廣策略下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的推廣策略全面展開(kāi)針對(duì)新政的說(shuō)辭培訓(xùn)和考核，統(tǒng)一銷售說(shuō)辭，加強(qiáng)逼定效果；加強(qiáng)案場(chǎng)管理，提升銷售力，加大線下開(kāi)發(fā)力度淡季下考慮二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)多頻次、定期開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)客戶活動(dòng)，活躍案場(chǎng)氣氛。下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的銷售策略下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——淡市下的銷售策略已開(kāi)工新項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)，如無(wú)錫尚東區(qū)、上海新項(xiàng)目、常州洪莊、紫云、譽(yù)天項(xiàng)目；已定位評(píng)審項(xiàng)目分公司重新審視項(xiàng)目定位，看是否有必要調(diào)整，常州帝景、南京浦口項(xiàng)目。未定位評(píng)審項(xiàng)目，在做定位時(shí)要充分考慮新政影響及行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。加強(qiáng)中低端和高端兩類產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)力度，低端學(xué)萬(wàn)科，以中小戶型、送面積、低附加值精裝修滿足首置和首改型需求，高端學(xué)龍湖，以強(qiáng)展示、高附加值產(chǎn)品滿足改善型客戶需求，同時(shí)針對(duì)兩類產(chǎn)品建立高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略——新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略已開(kāi)工新項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)，如無(wú)錫尚東區(qū)、上海新項(xiàng)目、常州洪莊、感謝聆聽(tīng)！感謝聆聽(tīng)！2011年新國(guó)八條及滬渝房產(chǎn)稅解讀新城地產(chǎn)常州公司營(yíng)銷部2011.2.212011年新國(guó)八條及滬渝房產(chǎn)稅解讀新城地產(chǎn)常州公司營(yíng)銷部導(dǎo)讀后期政策、供求及市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)及存量房源情況下階段針對(duì)性營(yíng)銷策略2月份市場(chǎng)成交表現(xiàn)政策出臺(tái)背景及細(xì)則解讀導(dǎo)讀后期政策、供求及市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)期2月份公司項(xiàng)目銷售表現(xiàn)及存量政策出臺(tái)背景及細(xì)則解讀政策出臺(tái)背景及細(xì)則解讀第三輪調(diào)控背景——春天里的寒流國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2010年GDP同比增長(zhǎng)10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，消費(fèi)在去年一直保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)。出口回暖、房地產(chǎn)投資不減從2010年的出口累計(jì)同比來(lái)看，去年出口的平均增速達(dá)到30%左右，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長(zhǎng)，增速在去年已經(jīng)超過(guò)近六年來(lái)的最高水平，全年增速平均超過(guò)30%。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，然而房?jī)r(jià)卻愈挫愈勇，去年12月全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比平均漲幅為9.3%；今年1月全國(guó)70個(gè)大中城市68個(gè)價(jià)格環(huán)比上漲，其中10個(gè)漲幅超過(guò)10%。CPI屢創(chuàng)新高，通脹壓力突出，流動(dòng)性泛濫，持續(xù)負(fù)利率時(shí)代受到樓市調(diào)控壓力，部分資金從樓市退出流入商品市場(chǎng)，物價(jià)上升壓力驟增，CPI持續(xù)攀升，“保增長(zhǎng)”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，“防通脹”成最大憂患；近2年來(lái)M2(現(xiàn)金+存款)及國(guó)內(nèi)貸款快速增長(zhǎng)，貸款增速處于歷史高位且有揚(yáng)頭跡象；自2010年2月開(kāi)始進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，隨著通脹壓力的加深負(fù)利率持續(xù)擴(kuò)大，即使經(jīng)過(guò)2010年兩次加息后，按照1月份4.9%的CPI,負(fù)利率仍有1.9%的缺口。無(wú)論是“國(guó)十一條”“國(guó)十條”，“國(guó)五條”還是“新國(guó)十條”，不管是“差異化信貸”、“加息”，還是“征稅”、“停貸”、“限購(gòu)”，政策出臺(tái)頻率之高、手段之多及力度之嚴(yán)都創(chuàng)造了歷史之最，房?jī)r(jià)愈挫愈勇，量跌價(jià)升，與政府新政調(diào)控最初意圖背道而馳， 這是“1.26新政”（新國(guó)八條）及滬渝房產(chǎn)稅細(xì)則趕在2011年春節(jié)前就出臺(tái)的本質(zhì)誘因：市場(chǎng)拂了政府意。第三輪調(diào)控背景——春天里的寒流國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇第三輪調(diào)控突如其來(lái)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影響1.26國(guó)務(wù)院新國(guó)八條會(huì)議最后確定了包括“落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項(xiàng)措施第三輪調(diào)控開(kāi)始，重傷改善型置業(yè)1.27滬、渝市政府房產(chǎn)稅細(xì)則上海增量房按人均60平米起征，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%，還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量、增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%上海抑投資重慶打豪宅2.1上海市政府國(guó)八條細(xì)則提出限購(gòu)、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，多管齊下遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，逐步解決居民住房問(wèn)題，并確定今年一季度公布新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)。至2月20日，除江蘇省政府外，青島、上海、濟(jì)南、成都、長(zhǎng)春、北京、南京、貴陽(yáng)、南寧、太原共計(jì)10城市出臺(tái)國(guó)八條細(xì)則，北京細(xì)則最為嚴(yán)厲，大幅提高外地人購(gòu)房門檻，但限購(gòu)認(rèn)房適當(dāng)保護(hù)了改善性需求，同時(shí)以行政追責(zé)的方式一定程度上抑制了中高檔住房的供應(yīng)。除南京、蘇州外，無(wú)錫、常州也有可能出臺(tái)限購(gòu)令，其中無(wú)錫在2010年房?jī)r(jià)排行榜中位列第23；常州在1月份住宅價(jià)格環(huán)比漲幅中居首，同時(shí)也是交易較為活躍的三線城市。1.31 江蘇省政府國(guó)八條細(xì)則控制房?jī)r(jià)：除南京外，省內(nèi)其它城市也可適時(shí)限購(gòu)住房保障：落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例政府問(wèn)責(zé)：措施落實(shí)不到位，對(duì)政府負(fù)責(zé)人要約談問(wèn)責(zé)

此外要求各地積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，增加中小戶型普通商品住房有效供應(yīng)，逐步提高成品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)比例，并科學(xué)控制建設(shè)成本，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售。2.16北京政府國(guó)八條細(xì)則外地人購(gòu)房須提供五年納稅證明；限購(gòu)以認(rèn)房為標(biāo)準(zhǔn)；開(kāi)發(fā)商定價(jià)與成本差異過(guò)大將追責(zé)；第三輪調(diào)控突如其來(lái)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影響1.26國(guó)購(gòu)房成本上升房企資金鏈遇險(xiǎn)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影響2.08央行上調(diào)存貸款利率從2011年2月9日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是繼去年2次上調(diào)以來(lái)，今年首次上調(diào)。此次加息系不對(duì)稱上調(diào)，除1年期存貸款利率加0.25個(gè)百分點(diǎn)以外，其他檔次存款利率加息的幅度高于貸款利率。1.這次加息是對(duì)1月份信貸增長(zhǎng)較快、物價(jià)創(chuàng)出新高、境外商品價(jià)格近期持續(xù)上漲等的反映。2.加大了房企與購(gòu)房者的融資成本；2.09住建部上調(diào)公積金存貸款利率從2011年2月9日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個(gè)百分點(diǎn)，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%上調(diào)至2.60%。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%；加大購(gòu)房者融資成本。2.18央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到19.5%的歷史高位。融資難度再次加大。2.19南京市政府國(guó)八條細(xì)則提出住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、限購(gòu)、土地監(jiān)管、、預(yù)售資金監(jiān)管等政策，并確定今年一季度公布新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)。出臺(tái)限購(gòu)政策抑制投資、投機(jī)需求首套房貸利率優(yōu)惠實(shí)質(zhì)性取消，且由于利率過(guò)低，銀行不支持做首套住房按揭貸款，除非客戶接受利率上調(diào)；1。購(gòu)房者融資成本上升；2。房企預(yù)售資金回籠難度加大；購(gòu)房成本上升房企資金鏈遇險(xiǎn)時(shí)間部門政策名稱政策要點(diǎn)政策影新“國(guó)八條”來(lái)了2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議最后確定了包括“落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項(xiàng)措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國(guó)八條”。新“國(guó)八條”來(lái)了新“國(guó)八條”來(lái)了2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”具體內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，穩(wěn)定預(yù)期，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)2、加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，腔調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機(jī)，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。此前是二套房貸首付款比例是50%5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理落實(shí)“三類”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。確保保障住房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向6、合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶籍又不能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。限購(gòu)更加嚴(yán)厲、涉及城市更廣7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制對(duì)于政策落實(shí)不力的?。▍^(qū)、市）人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。明確約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，保障政策的有力執(zhí)行和落實(shí)8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)核心措施：提高首付比例，提高貸款利率+限購(gòu)令+開(kāi)源供應(yīng)+禁止囤地+供應(yīng)中低價(jià)土地“國(guó)辦發(fā)1號(hào)文”具體內(nèi)容及點(diǎn)評(píng)主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步2011年“國(guó)八條”與2010年“國(guó)十條”對(duì)比2010年“國(guó)十條”及相關(guān)配套政策2011年“國(guó)八條”行政手段問(wèn)責(zé)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。升級(jí)對(duì)于政策落實(shí)不力的省（區(qū)、市）人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。限購(gòu)地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶籍又不能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。經(jīng)濟(jì)手段差別化利率二套房貸款首付50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。升級(jí)對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上?？梢陨险{(diào)。稅收買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，差額征收營(yíng)業(yè)稅。買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。2011年“國(guó)八條”與2010年“國(guó)十條”對(duì)比2010年“國(guó)“8”——國(guó)八條（國(guó)辦發(fā)1號(hào)文）——要點(diǎn)解讀首次明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控市場(chǎng)。各地政府需制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，標(biāo)志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。此外，調(diào)控目標(biāo)從國(guó)發(fā)10號(hào)文的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”明確為“房?jī)r(jià)控制在合理水平（所有城市）”，這表明您全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下跌的可能性正在加大。行政手段繼續(xù)升級(jí)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲?！皣?guó)辦發(fā)1號(hào)文”公布了更加嚴(yán)厲的行政手段，特別是限購(gòu)政策更加嚴(yán)厲（已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得?gòu)房），涉及城市更廣（包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市在內(nèi)35個(gè)大中城市甚至更多城市即將限購(gòu)）。金融、稅收手段全面升級(jí)?！皣?guó)辦發(fā)1號(hào)文”繼續(xù)強(qiáng)化差別化信貸政策，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地等。落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位?！皣?guó)辦發(fā)1號(hào)文”再次提出落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問(wèn)責(zé)范圍，有利于保證了相關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行。此輪政策調(diào)控覆蓋面更廣、深度更深！“8”——國(guó)八條（國(guó)辦發(fā)1號(hào)文）首次明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”新“國(guó)八條”——政策解讀2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)政策之解讀本細(xì)則相較之前政策有所突破，比較直接的給出了不同地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅的合理范圍。而其參考指標(biāo)則主要依據(jù)“地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五規(guī)劃，未來(lái)五年上海GDP年均增長(zhǎng)8%來(lái)判斷，在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況下，至少房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)8%是完全可以接受的，同時(shí)意味著房產(chǎn)仍然是保值佳選。具體來(lái)看，宏觀上來(lái)說(shuō)，因其與“問(wèn)責(zé)機(jī)制”掛鉤，或?qū)⒖梢栽鰪?qiáng)政府對(duì)不同地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的把握，對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)漲幅過(guò)高的地區(qū)進(jìn)行控制，一定程度上遏制房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性過(guò)快上漲。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在年度價(jià)格控制目標(biāo)出來(lái)以后，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)上市的產(chǎn)品價(jià)格策略必會(huì)受到一定的影響，而在更大程度表現(xiàn)為價(jià)格預(yù)期下調(diào)。就購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或?qū)⒎€(wěn)定其對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，一定程度上緩解觀望情緒，促進(jìn)其下定成交。其中要求地方細(xì)則確定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，由于調(diào)控目標(biāo)的正負(fù)、絕對(duì)值，確定難度較大，目前已出的地方仍在謹(jǐn)慎回避，同時(shí)揣摩中央心意，此條款落實(shí)程度有待商榷。新“國(guó)八條”——政策解讀2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)新“國(guó)八條”——政策解讀對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍政策之解讀相較之前的政策，二套房首付比例從不低于50%上調(diào)至60%，房貸進(jìn)一步收緊必然會(huì)增加購(gòu)房的成本，對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生消極影響。其影響分兩個(gè)層面，第一是實(shí)際層面，即由于首付比例提高，買房者無(wú)力承擔(dān)首付而放棄購(gòu)房，第二是心理層面，由于對(duì)調(diào)控從緊而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化而放緩購(gòu)房。兩個(gè)層面的影響共同作用下，市場(chǎng)可能出現(xiàn)銷量下滑。而是否能夠促動(dòng)房?jī)r(jià)下調(diào)，則需要視銷量下降的程度而定。二套房的信貸收緊在控制投資投機(jī)的同時(shí)，也或?qū)⒄`傷普通的改善型購(gòu)房需求，甚至于改善型需求的受傷程度遠(yuǎn)高于投資投機(jī)型需求。由于投資投機(jī)購(gòu)房的購(gòu)買能力強(qiáng)，首付提升對(duì)他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。而普通的改善型需求，完全是自住性的購(gòu)房，他們支付能力相對(duì)較弱，此番增加到了60%，又將擱置部分此類住房需求的購(gòu)置計(jì)劃。由此，這一措施對(duì)市場(chǎng)中低端項(xiàng)目的改善需求影響將大于高端市場(chǎng)。由于購(gòu)買力不同，政策對(duì)未有限購(gòu)城市置業(yè)影響從大到小依次為：首改，多改，首置。新“國(guó)八條”——政策解讀對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比新“國(guó)八條”——政策解讀加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查政策之解讀土地增值稅的清算，對(duì)于部分企業(yè)而言，可能影響較大。由于部分企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問(wèn)題，在企業(yè)運(yùn)作的資金中也并沒(méi)有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴(yán)格清算土地增值稅，對(duì)企業(yè)而言將明顯增加很大一筆計(jì)劃外的支出，對(duì)于企業(yè)的短期資金流會(huì)產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會(huì)很大，其進(jìn)行清算的重點(diǎn)僅為“定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的項(xiàng)目”，這基本是針對(duì)高端市場(chǎng)，而對(duì)于外郊環(huán)、遠(yuǎn)郊等項(xiàng)目影響不大。同時(shí)，我們也看到，本細(xì)則措辭尚留有余地，具體到落實(shí)執(zhí)行過(guò)程，何為“明顯超過(guò)”，“周邊房?jī)r(jià)水平”又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間。新“國(guó)八條”——政策解讀加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，新“國(guó)八條”——政策解讀各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。政策之解讀細(xì)則中對(duì)限購(gòu)做出了具體指示，“原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！庇纱?，不難看出，限購(gòu)出現(xiàn)了國(guó)家統(tǒng)一性的指導(dǎo)文件，同時(shí)，限購(gòu)范圍明顯擴(kuò)大了，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”，據(jù)不確定消息，或?qū)⒂?0個(gè)城市將加入限購(gòu)行列。就上海而言，相較滬版限購(gòu)條例，本細(xì)則明顯更加嚴(yán)格，而其影響也更大。具體來(lái)看，一方面，一手市場(chǎng)（包括二手市場(chǎng)）可能出現(xiàn)成交急劇萎縮，不僅投資投機(jī)性需求受到嚴(yán)厲的打壓，改善型購(gòu)房家庭恐怕也幾乎不能再通過(guò)“賣小買大、買大賣小，合二為一”等方式來(lái)改善家庭的居住條件。另一方面，二手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。由于新買房受限，手中有房的投資客或?qū)⒉辉冈俪鍪鄯吭?。新“?guó)八條”——政策解讀各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)新“國(guó)八條”——政策解讀未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。政策之解讀新國(guó)八條延續(xù)了之前政策中的政府問(wèn)責(zé)機(jī)制，并對(duì)問(wèn)責(zé)范圍作了較為明確的規(guī)定，除“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)”外，對(duì)于“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后”等也可問(wèn)責(zé)，由此可見(jiàn)，中央有意增強(qiáng)地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任，杜絕地方政府受土地財(cái)政等影響出現(xiàn)不作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問(wèn)責(zé)中，國(guó)家土地總督察對(duì)全國(guó)的12個(gè)土地違法違規(guī)嚴(yán)重的省市區(qū)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，可見(jiàn)問(wèn)責(zé)機(jī)制絕非只是簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)而已。綜合來(lái)看，本細(xì)則更多表現(xiàn)為增強(qiáng)地方政府在具體實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中的責(zé)任感，同時(shí)也向公眾傳達(dá)了中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的決心。新“國(guó)八條”——政策解讀未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍本市行政區(qū)域征收對(duì)象本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間,以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值,評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期,暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。應(yīng)納稅額本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的,對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。即應(yīng)納稅額=新購(gòu)住房應(yīng)稅面積×新購(gòu)住房單價(jià)×相應(yīng)稅率×70%房產(chǎn)稅——具體內(nèi)容“滬版”房產(chǎn)稅相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍本市行政區(qū)域征收對(duì)象本市居民家庭在本首先，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響。

從本地人和外地人的差別化待遇來(lái)看，影響力由小至大依次為：上海本地的自住購(gòu)房需求、上海本地的改善型購(gòu)房、外地投資性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投資投機(jī)性需求、外地（新上海人）自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對(duì)本地人與外地人實(shí)行差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對(duì)于普通的自住型購(gòu)房家庭而言，購(gòu)買住房應(yīng)該不會(huì)超過(guò)免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對(duì)于上海本地改善型購(gòu)房而言，其最主要的影響在于新購(gòu)房和原有住房面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。對(duì)于投資投機(jī)性需求，基本可以肯定會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對(duì)而言這部分的購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對(duì)于每年0.6%（或0.4%）的房產(chǎn)稅而言，而且只要收益大于成本，敏感度不會(huì)很強(qiáng)。而受影響最大的是普通自住型的新上海人。這部分人群或許是大學(xué)畢業(yè)留上海，或許是新近上海謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較為勉強(qiáng)，對(duì)稅費(fèi)的敏感度較強(qiáng)，購(gòu)房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力就偏弱人群的購(gòu)房、養(yǎng)房的成本，壓力顯而易見(jiàn)。但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人,其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人,其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房產(chǎn)稅,可予退還”。由此，對(duì)于持有居住證且居住超過(guò)三年“新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會(huì)影響其首次剛性需求。滬版房產(chǎn)稅——政策解讀首先，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響。滬版房產(chǎn)稅——政策解讀滬版房產(chǎn)稅——政策解讀其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響甚微：從上海版房產(chǎn)稅的稅率來(lái)看，0.6%（或0.4%）的稅率并不高，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。（1）對(duì)普通自住者免稅，無(wú)影響；（2）對(duì)投資客而言，每年0.6%，甚至0.4%的稅率，相較動(dòng)輒10%的年收益率，根本難以阻止其投資需求。更何況，目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎”免稅規(guī)則來(lái)看，一方面，鼓勵(lì)了以往投資性購(gòu)房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也比預(yù)期減少許多。買房依然會(huì)作為家庭資產(chǎn)保值、增值的主要途徑。此外，按市場(chǎng)價(jià)格的70%為納稅依據(jù)、房?jī)r(jià)低于前一年平均價(jià)格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實(shí)際對(duì)購(gòu)房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅或難以對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成直接影響?？赡艿男Ч麃?lái)看：存在更多資金引向二三級(jí)城市的可能；存在房東轉(zhuǎn)嫁租金，推升一線城市通脹矛盾的可能；存在稅基過(guò)寬稅率過(guò)高，打擊合理住房消費(fèi)或稅基過(guò)窄稅率過(guò)低；無(wú)法抑制投機(jī)炒作的可能。滬版房產(chǎn)稅——政策解讀其次，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響甚微：滬版房產(chǎn)稅——結(jié)論&綜述房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國(guó)八條”之后，相較兩大政策，不但沒(méi)有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國(guó)八條”中最為嚴(yán)厲的政策莫過(guò)于限購(gòu)政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購(gòu)房人群被驅(qū)逐出市場(chǎng)，而買房的人群更多為首次購(gòu)房或中低端消費(fèi)需求。綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購(gòu)房人群由于限購(gòu)而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來(lái)源。由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點(diǎn)意義遠(yuǎn)大于其對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響。滬版房產(chǎn)稅——結(jié)論&綜述房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國(guó)八條”之后，相房產(chǎn)稅——具體內(nèi)容相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(主城九區(qū))征收對(duì)象1.個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2.個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。3.在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。適用稅率1.獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房,稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率（應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。其中免稅面積指納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。而在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積?！坝灏妗狈慨a(chǎn)稅房產(chǎn)稅——具體內(nèi)容相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙類比項(xiàng)適用范圍及確定均價(jià)

存量房征收與否

“新購(gòu)普通房”是否在列

免稅面積（起征點(diǎn)）適用稅率

稅款計(jì)算

上海

上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價(jià)。

一律不征。

本市家庭：新購(gòu)的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新購(gòu)住房（不論是否第一套）。

按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點(diǎn)。

分兩檔：0.4%和0.6%。

應(yīng)納稅額=新購(gòu)住房應(yīng)稅面積×新購(gòu)住房單價(jià)×相應(yīng)稅率×70%。

重慶

重慶市主城9個(gè)區(qū)，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上兩個(gè)年度主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)的算術(shù)平均。

存量獨(dú)棟商品住宅要征收。

本市家庭：獨(dú)棟商品住宅（無(wú)論存量還是增量）；新購(gòu)的高檔住房（指價(jià)格比主城新房成交價(jià)高2倍）非本市家庭（同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）的第二套住房。

按“戶面積”算，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)