XXXX美國德國日本的房地產(chǎn)信托REIS

第六章房地產(chǎn)信托第一節(jié)信托與房地產(chǎn)信托

一、信托釋義“信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才?。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產(chǎn)管理或者處分的行為。

雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的用益權(quán)制度開始的。

房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。二、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展（一）現(xiàn)代信托制度的確立早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計”，當時的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負。

當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣.

但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。

于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長子繼承制。

另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負擔得以規(guī)避。

由于英國的普通法并不承認這種用益設(shè)計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。

在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設(shè)計制度的合法性。用益設(shè)設(shè)計制制度的的合法法化招招致了了封建建諸侯侯的不不滿，，1535年亨利利八世世頒布布了《用益法法》，將受受益人人的受受益權(quán)權(quán)確認認為法法律上上的所所有權(quán)權(quán)，目目的是是為了了使受受益人人承受受所有有權(quán)人人地位位而無無法規(guī)規(guī)避稅稅負。。1925年英國國以《財產(chǎn)法法》廢除了了《用益法法》，現(xiàn)代代信托托制度度得以以確立立。（二））消極極信托托向積積極信信托的的轉(zhuǎn)化化由于早早期信信托中中的受受托人人僅僅僅承受受信托托財產(chǎn)產(chǎn)的““名義義”所所有權(quán)權(quán)，對對信托托財產(chǎn)產(chǎn)不負負任何何積極極管理理的義義務，，信托托財產(chǎn)產(chǎn)的實實際管管理權(quán)權(quán)和受受益權(quán)權(quán)由受受益人人擁有有，也也就是是說受受托人人只是是“人人頭””設(shè)計計。通過利利用受受托人人的““人頭頭”設(shè)設(shè)計，，可以以達到到成功功規(guī)避避對財財產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的限制制和不不合理理稅負負，因因而這這種信信托被被認為為是消消極信信托。。隨著歷歷史的的發(fā)展展，封封建制制度崩崩潰，，政治治上民民主化化，經(jīng)經(jīng)濟上上市場場化，，凌駕駕于財財產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移上上的種種種限限制和和稅負負也紛紛紛取取消或或合理理化，，人們們由確確保土土地財財產(chǎn)世世代相相傳的的觀念念轉(zhuǎn)變變?yōu)橐砸再嵢∪±麧櫇櫈槟磕繕?，，?jīng)濟的的發(fā)展展和社社會的的進步步，使使得受受托人人從滿滿足消消極的的“人人頭””設(shè)計計需求求，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉槟軌驂驖M足足受益益人對對提供供積極極、專專業(yè)的的財產(chǎn)產(chǎn)管理理方面面的需需求。。信托和和投資資的結(jié)結(jié)合日日益緊緊密，，營業(yè)業(yè)信托托事業(yè)業(yè)日益益興旺旺發(fā)達達，積積極信信托主主導了了現(xiàn)代代信托托的發(fā)發(fā)展。。（三））現(xiàn)代代信托托制度度的傳傳播和和創(chuàng)新新英國雖雖然是是信托托事業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)源地地，但但長期期停留留在不不以盈盈利為為目的的的民民事信信托階階段。。19世紀60年代，，因產(chǎn)產(chǎn)業(yè)革革命的的成功功而資資金充充裕的的英國國民眾眾，急急于投投資于于利潤潤豐厚厚的歐歐美地地區(qū)，，但缺缺乏國國際投投資經(jīng)經(jīng)驗，，于是是中小小投資資者集集中資資金交交由可可信賴賴的投投資經(jīng)經(jīng)驗豐豐富的的受托托人代代為運運作，，雙方方約定定受托托人只只收取取一定定的報報酬，，并將將投資資收益益返還還給投投資者者。以后，，受托托人發(fā)發(fā)展為為專業(yè)業(yè)化公公司，，并通通過發(fā)發(fā)行等等值的的基金金單位位而募募集成成立了了信托托基金金，由由此產(chǎn)產(chǎn)生了了“單單位信信托””。20世紀20年代，，這種種單位位信托托制度度傳入入美國國，并并發(fā)展展成為為“投投資信信托””，以以后又又從美美國傳傳入日日本、、韓國國等東東南亞亞地區(qū)區(qū)。二者的的區(qū)別別在于于單位位信托托是以以契約約方式式運作作的““開放放式基基金””，而而投資資信托托是以以股份份公司司形式式運作作的““封閉閉式基基金””。目前，，英國國和美美國都都有民民事信信托和和商事事信托托，但但限于于習慣慣和民民事信信托曠曠日持持久的的發(fā)達達，民民事信信托仍仍然是是英國國信托托業(yè)務務的主主體，，而美美國的的民事事信托托和商商事信信托同同樣發(fā)發(fā)達。。日本信信托與與英美美不同同的是是幾乎乎都屬屬于商商事信信托，，特別別是在在二戰(zhàn)戰(zhàn)后特特殊的的經(jīng)濟濟環(huán)境境中獨獨創(chuàng)了了“貸貸款信信托””，為為日本本的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展作作出了了重大大貢獻獻。第二二節(jié)節(jié)國國外外房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托經(jīng)經(jīng)營營模模式式一、、美美國國的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托美國國的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托（（realestateinvestmenttrusts，REITS）是是以以公公司司擁擁有有資資產(chǎn)產(chǎn)的的形形式式，，將將股股東東的的資資金金吸吸引引到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資中中，，股股東東既既可可以以獲獲得得類類似似于于直直接接投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的一一些些好好處處，，又又避避免免了了承承擔擔無無限限責責任任及及資資產(chǎn)產(chǎn)流流動動性性差差的的風風險險。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股份份公公司司的的不不同同雖然然房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股份份公公司司都都是是將將所所募募集集資資金金用用于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資，，但但二二者者具具有有顯顯著著的的區(qū)區(qū)別別，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)為為:（1）房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托的的功功能能在在于于““受受人人之之托托，，代代人人理理財財””，，是是財財產(chǎn)產(chǎn)管管理理與與金金融融功功能能的的統(tǒng)統(tǒng)一一，，雖雖然然它它通通常常以以股股份份公公司司的的形形式式出出現(xiàn)現(xiàn)，，但但同同時時要要受受到到公公司司法法和和信信托托法法規(guī)規(guī)范范；；而房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股份份公公司司主主要要受受到到公公司司法法的的制制約約（2）法法律律對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托的的資資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、收收入入結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、收收益益分分配配作作了了原原則則性性的的規(guī)規(guī)定定，，比比如如關(guān)關(guān)于于資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值的的75％以以上上必必須須由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、抵抵押押票票據(jù)據(jù)、、現(xiàn)現(xiàn)金金和和政政府府債債券券組組成成的的規(guī)規(guī)定定，，關(guān)關(guān)于于來來自自于于租租金金、、抵抵押押貸貸款款利利息息和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售的的毛毛收收入入不不低低于于總總毛毛收收入入75％的的規(guī)規(guī)定定，，關(guān)關(guān)于于分分配配給給股股東東的的金金額額不不低低于于應應納納稅稅收收入入95％的的規(guī)規(guī)定定等等等等，，從從而而對對其其業(yè)業(yè)務務性性質(zhì)質(zhì)作作出出了了強強制制性性約約定定；；而房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股份份公公司司的的業(yè)業(yè)務務性性質(zhì)質(zhì)則則不不受受法法律律的的約約束束，，其其資資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、收收入入結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、收收益益分分配配最最終終體體現(xiàn)現(xiàn)為為股股東東的的意意愿愿.（3）房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理活活動動帶帶有有消消極極性性，，即即經(jīng)經(jīng)理理和和雇雇員員不不直直接接進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的管管理理和和運運作作，，只只是是對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理業(yè)業(yè)務務的的開開展展予予以以決決策策，，具具體體的的信信托托資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理工工作作則則聘聘請請獨獨立立的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資顧顧問問或或承承包包商商來來完完成成；；而房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股份份公公司司的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理活活動動是是積積極極的的。。二、、德德國國的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托德國國的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托是是投投資資信信托托公公司司通通過過其其選選定定的的保保管管銀銀行行發(fā)發(fā)行行投投資資信信托托證證券券，，并并將將所所收收受受的的資資金金投投資資于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)或或其其他他特特別別財財產(chǎn)產(chǎn)，，保保管管銀銀行行根根據(jù)據(jù)投投資資公公司司的的指指示示負負責責現(xiàn)現(xiàn)金金及及有有價價證證券券等等特特別別財財產(chǎn)產(chǎn)的的保保管管、、信信托托收收益益分分配配、、信信托托基基金金資資產(chǎn)產(chǎn)評評價價，，以以及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務務的的監(jiān)監(jiān)管管工工作作為保護護投資資人的的利益益，投投資公公司法法作了了設(shè)置置監(jiān)督督委員員會、、選定定保管管銀行行、固固有財財產(chǎn)與與信托托財產(chǎn)產(chǎn)分別別管理理、投投資范范圍限限制等等強制制性規(guī)規(guī)定。?？梢酝锻顿Y的的房地地產(chǎn)限限于租租賃居居住及及商業(yè)業(yè)用房房地產(chǎn)產(chǎn)，以以及符符合該該條件件的在在建工工程（（不超超過信信托財財產(chǎn)價價值的的10％）和土地地。德國房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托托的特點，，在于基金金資產(chǎn)的運運用業(yè)務與與保管業(yè)務務的分離。。三、日本的的土地信托托日本的土地地信托是土土地所有者者將土地信信托給受托托人（信托托銀行），，并從受托托人管理和和使用該土土地的收益益中獲取信信托紅利。。土地信托包包括租賃型型和處理型型。租賃型是指指土地所有有者在信托托期結(jié)束后后，收回土土地所有權(quán)權(quán)；處理型是指指土地所有有者在信托托期結(jié)束后后，領(lǐng)取土土地出售所所得價款。。土地信托基基本上是在在土地所有有者具有開開發(fā)積極性性，而自己己沒有能力力的時候發(fā)發(fā)揮功效，，土地所有有者能夠在在保持土地地所有權(quán)的的同時，獲獲得穩(wěn)定的的項目收益益，因而對對土地所有有者來說極極具投資魅魅力。目前中國金金融業(yè)的資資產(chǎn)總共是是30萬億，其中中商業(yè)銀行行資產(chǎn)就占占了28萬億，信托托、保險、、證券所有有的非銀行行金融機構(gòu)構(gòu)（包括租租賃公司、、財務公司司），它們們的金融資資產(chǎn)的總和和才2萬多億，不不到商業(yè)銀銀行的1/10，這樣就凸凸現(xiàn)了中國國銀行業(yè)的的系統(tǒng)性風風險。房地產(chǎn)信托托融資是為為房地產(chǎn)企企業(yè)提供長長期穩(wěn)定資資金的最佳佳渠道。房地產(chǎn)信托托是信托公公司管理的的受托投資資于房地產(chǎn)產(chǎn)的資金，，從而使得得房地產(chǎn)信信托資金不不受信托公公司本身規(guī)規(guī)模的限制制，同時由由于我國居居民投資渠渠道有限，，房地產(chǎn)信信托無論從從交易制度度和投資回回報的設(shè)計計上均較符符合我國居居民的投資資要求，從從而可以募募集到源源源不斷的資資金來滿足足房地產(chǎn)企企業(yè)的需求求。房地產(chǎn)信托托是對房地地產(chǎn)行業(yè)融融資渠道的的一個補充充，它在為為信托業(yè)開開辟了一塊塊新的業(yè)務務領(lǐng)域的同同時，也為為投資者開開發(fā)出一個個新的投資資品種。這樣普通百百姓就可以以不提前透透支購房，，而是通過過購買債券券的方式進進行投資，，享受房地地產(chǎn)升值所所帶來的實實惠，等到到真正需要要住房的時時候再進行行購房。這樣既解決決了房地產(chǎn)產(chǎn)資金的來來源問題，，減輕了銀銀行的風險險，又緩解解了房地產(chǎn)產(chǎn)供求關(guān)系系。第四節(jié)我我國房地產(chǎn)產(chǎn)信托一、我國房房地產(chǎn)信托托的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀我國現(xiàn)代信信托發(fā)端于于20世紀初，并并持續(xù)發(fā)展展到1949年新中國的的成立前夕夕。新中國成立立后，隨著著社會主義義改造的完完成，信托托業(yè)務逐漸漸消失。1979年新中國第第一家信托托機構(gòu)——中國國際信信托投資公公司成立。。經(jīng)過20年的發(fā)展，，全國已經(jīng)經(jīng)有近400家信托投資資公司，總總資產(chǎn)約占占全部金融融資產(chǎn)的10％左右。許多有能力力的信托投投資公司都都參與了房房地產(chǎn)投資資經(jīng)營活動動，它們以以吸收信托托存款、委委托存款、、代理發(fā)行行房地產(chǎn)企企業(yè)債券等等形式為房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)籌集集資金，或或者辦理各各種形式的的房地產(chǎn)信信貸業(yè)務，，或者直接接投資于房房地產(chǎn)的開開發(fā)經(jīng)營。。雖然拓展了了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)融資渠道道，促進了了房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展展，但因存存在著違規(guī)規(guī)經(jīng)營、管管理混亂、、業(yè)務范圍圍不明確等等問題，嚴嚴重影響了了信托業(yè)乃乃至房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場場秩序，許許多信托投投資公司因因房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營不善而而瀕臨破產(chǎn)產(chǎn)的邊緣。。為了規(guī)范信信托業(yè)的健健康發(fā)展，，中國人民民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公公司管理辦辦法》，九屆全國國人民代表表大會常務務委員會于于2001年4月28日通過并公公布了《中華人民共共和國信托托法》，這就使得得我國信托托事業(yè)的發(fā)發(fā)展和繁榮榮，建立在在較為完善善的法律規(guī)規(guī)范基礎(chǔ)上上?？v觀2005年信托產(chǎn)品品的投資方方向，雖然然橫跨三大大市場，十十幾個行業(yè)業(yè)，所涉及及的領(lǐng)域極極為寬泛。。但基礎(chǔ)設(shè)施、、房地產(chǎn)、、金融領(lǐng)域域三大投向，，占去了七七分天下。。2005年信托資金金投向前三三位分別為為：首位：投資資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的信托托產(chǎn)品117個，實際投投入信托資資金144.87億元（包括括投資于交交通領(lǐng)域的的信托產(chǎn)品品21個，實際投投入信托資資金38.22億元；），，分別占全全年信托產(chǎn)產(chǎn)品總數(shù)的的24.13%和29.83%；第二位：投投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品品115個，實際投投入信托資資金144.24億元，分別別占全年信信托產(chǎn)品總總數(shù)的24.11%和29.69%；第三位：投投資于金融市場的信托產(chǎn)品品106個（包括銀銀行信貸資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信信托和證券券投資信托托），實際際成立的信信托產(chǎn)品105個，投入信信托資金54.19億元，分別別占全年信信托產(chǎn)品總總數(shù)的22.22%和11.15%。2005年第二季度度全國共發(fā)發(fā)行信托計計劃110個，資金規(guī)規(guī)模達108.80億元。其中，信托托資金投向向房地產(chǎn)行行業(yè)的信托托計劃有30個，是總發(fā)發(fā)行數(shù)量的的27％，資金規(guī)規(guī)模達35.59億元，占總總規(guī)模的33％。更為突突出的是，，110個信托產(chǎn)品品的平均預預期年收益益率是4.73%，而30個房地產(chǎn)信信托產(chǎn)品的的平均預期期年收益率率是5.32％，幾乎比比總體平均均數(shù)高出了了0.6個百分點。。但是，從資資金運用方方式來看，，110個信托產(chǎn)品品中，貸款款類即負債債產(chǎn)品高達達62個，資金規(guī)規(guī)模達到79.90億元，分別別占到產(chǎn)品品總數(shù)量的的56％和資金總總規(guī)模的73％。而直接的房房地產(chǎn)投資資產(chǎn)品僅有有4個，資金規(guī)規(guī)模為3.6億元。大部部分房地產(chǎn)產(chǎn)信托產(chǎn)品品資金運用用方式是貸貸款，即““做成了負負債產(chǎn)品””。二、目前我我國房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資資存在的問問題目前我國信信托業(yè)所暴暴露出來的的問題集中中在兩大環(huán)環(huán)節(jié)：一是決策管管理環(huán)節(jié)，，主要表現(xiàn)現(xiàn)為戰(zhàn)略目目標不明確確、治理機機制不健全全、決策流流程不科學學等；二是業(yè)務經(jīng)經(jīng)營環(huán)節(jié)，，主要是表表現(xiàn)為挪用用信托財產(chǎn)產(chǎn)、對信托托客戶承諾諾或變相承承諾保底受受益、不規(guī)規(guī)范的關(guān)聯(lián)聯(lián)交易和信信息披露、、突破集合合資金信托托不得超過過200份合同的限限制、異地地經(jīng)營集合合資金信托托業(yè)務以及及風險管理理不到位等等。由于投向房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)領(lǐng)域的信信托項目，，大多采用用信托貸款款方式，按按照原規(guī)劃劃，期滿時時可由銀行行信貸資金金置換，信信托資金可可以安全退退出。但是，隨著著國家宏觀觀調(diào)控政策策的出臺，，信托公司司未曾預料料到銀行信信貸資金的的投放也受受到限制，，使得眾多多信托資金金集合產(chǎn)品品出現(xiàn)了風風險，有的的甚至出現(xiàn)現(xiàn)支付風險險。保護委托托人利益益成為迫迫切現(xiàn)實實需要。。一方面，，由于利利益的驅(qū)驅(qū)動，信信托投資資公司在在開創(chuàng)新新的信托托產(chǎn)品時時，都在在自覺或或不自覺覺的打法法律擦邊邊球。房地產(chǎn)信信托融資資操作過過程中出出現(xiàn)許多多法律規(guī)規(guī)避行為為：如信托投投資公司司利用分分解項目目的方法法將原本本一個項項目分解解為若干干項目，，從而達達到規(guī)避避“接受受委托人人的資金金信托合合同不得得超過200份(含200份)”的限制；；如信托計計劃雖不不公開承承諾保底底，但是是往往通通過一些些方式暗暗示提供供保底保保證；如信托計計劃雖不不保證最最低收益益，但是是幾乎無無一例外外的都有有預期收收益率，，而且很很多信托托產(chǎn)品的的預期收收益率可可精確到到小數(shù)點點后第2-3位等等。。上述法律律規(guī)避行行為無疑疑將影響響投資者者的決策策，對于于非專業(yè)業(yè)知識的的投資者者來講，，極可能能基于對對“承諾諾保底””和“預預期收益益”的信信賴做出出投資決決策，購購買該信信托產(chǎn)品品。而且法律律規(guī)避行行為無疑疑為監(jiān)管管部門的的工作帶帶來難度度，為中中國本來來就不成成熟的信信托市場場加大了了風險。。另一方面面，現(xiàn)有有法律規(guī)規(guī)范對委委托人利利益的法法律保護護和不足足。我國現(xiàn)有有的法律律規(guī)范在在保護委委托人利利益方面面存在以以下缺陷陷：一是缺乏乏信息披披露制度度，委托托人的權(quán)權(quán)利形同同虛設(shè)；；二是信托托業(yè)法缺缺位；三是信托托財產(chǎn)之之追及性不徹底、、缺乏可可操作性性規(guī)定；；四是實施施監(jiān)管的的法律依依據(jù)效力力層次低低，且缺缺乏全方方面的系系統(tǒng)的監(jiān)監(jiān)管體系系；五是信托托企業(yè)信信用法律律制度缺缺乏，誠誠信缺乏乏。(一)房地產(chǎn)信信托產(chǎn)品品的靈活活性和信信托公司司風險控控制能力力之間的的矛盾我國銀行行、保險險、證券券實行的的分業(yè)經(jīng)經(jīng)營、分分業(yè)監(jiān)管管的制度度使三者者之間有有著嚴格格的政策策約束。。而信托公司的的經(jīng)營范圍卻卻較為廣泛，，可以涉足資資本市場、貨貨幣市場和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場。單就房地產(chǎn)信信托而言，其其金融產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的交易結(jié)結(jié)構(gòu)也十分豐豐富：目前開展的房房地產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務包括股權(quán)權(quán)型信托、債債權(quán)型信托以以及交易型信信托等眾多類類型。但投資領(lǐng)域的的多元化和投投資方式的多多樣性與剛剛剛經(jīng)過多次整整頓后的信托托行業(yè)自身的的管理體制和和風險控制能能力方面還存存在一定的不不協(xié)調(diào)。關(guān)于信托公司司的自身管理理體制和風險險控制能力問問題，在上世世紀90年代初期，曾曾遇到過嚴峻峻的考驗。當時，一些信信托投資公司司曾經(jīng)大量投投資于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，隨著著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的降溫，造造成大量資金金難以收回。。目前信托投資資公司無論在在對外部環(huán)境境，尤其是房房地產(chǎn)行業(yè)周周期的把握上上，還是內(nèi)部部風險管理機機制的健全上上以及人員配配備上還需要要不斷完善。。（二）信托產(chǎn)產(chǎn)品的私募性性質(zhì)問題信托行業(yè)的政政策“瓶頸””突出地體現(xiàn)現(xiàn)在對信托私私募的限制性性規(guī)定上。按照《信托投資公司司資金信托管管理暫行辦法法》規(guī)定，單個集集合信托計劃劃不得超過200份合同，每份份合同不得低低于人民幣5萬元，且不得得在公開媒體體進行產(chǎn)品宣宣傳等。這一條規(guī)定提提出了兩個限限制：一是單個信托托計劃簽訂的的信托合同上上限為200份。二是信托產(chǎn)品品的推介活動動不得在公開開媒體上進行行。房地產(chǎn)資資金信托的200份合同數(shù)額限限制，必然提提高投資者的的投資門檻，，把大多數(shù)普普通投資者擋擋在了信托計計劃之外，同同時也不利于于社會大量的的分散資金與與大型投資項項目的有效組組合，進而影影響了整個信信托資金的發(fā)發(fā)展規(guī)模。目前，有些信信托投資公司司采取了變通通的做法：中煤信托推出出了“榮豐2008項目財產(chǎn)信托托優(yōu)先受益權(quán)權(quán)”和北京國國際信托投資資公司推出的的“盛鴻大廈廈財產(chǎn)信托優(yōu)優(yōu)先受益權(quán)””等信托產(chǎn)品品，合理地規(guī)規(guī)避了200份的數(shù)額限制制，滿足了更更多中小投資資者的投資需需求。（三）信托業(yè)業(yè)務的稅收問問題房地產(chǎn)信托財財產(chǎn)的種類主主要包括現(xiàn)金金和不動產(chǎn)。。相應的課稅有有下列幾種：：對收益的課課稅，即對信信托財產(chǎn)租賃賃所得、投資資所得、經(jīng)營營所得、財產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增益所所得等收益征征稅；對流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的課稅，即即對信托財產(chǎn)產(chǎn)交易額課征征的營業(yè)稅(或增值稅)；對契約、合合同、文書、、憑證等課征征的印花稅。。當前我國信托托稅制中較為為突出的問題題主要有以下下方面：關(guān)于信托收益益的所得稅問問題：首先納稅主體體難界定，即即所得稅納稅稅人為信托受受托人還是信信托收益人；；其次，根據(jù)納納稅主體的不不同，所得稅稅的稅率也不不同，信托收收益交納所得得稅時是依企企業(yè)所得稅稅稅率納稅，還還是依個人所所得稅稅率納納稅。關(guān)于信托不動動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅稅問題，按照照《信托法》的規(guī)定：委托人將不動動產(chǎn)委托給信信托公司進行行投資、管理理、運用和處處分時，雙方方發(fā)生信托關(guān)關(guān)系，伴隨著著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移移，則要交納納一定的稅金金。而當信托合同同終結(jié)，作為為受托人的信信托公司要把把資產(chǎn)還給委委托人或者信信托合同規(guī)定定的其他人的的時候，再次次發(fā)生了產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，又需需交納一次稅稅金。這種重復納稅稅的情況會大大大提高信托托公司的經(jīng)營營成本，進而而影響了投資資者的收益水水平（四）規(guī)范信信息披露的問問題《信托法》規(guī)定：“信托托投資公司應應當為委托人人、受益人以以及處理信托托事務的情況況和資料保密密，但法律、、行政法規(guī)或或者信托文件件另有規(guī)定的的除外?！睘槭芡腥吮Ｃ苊芎托磐胸敭a(chǎn)產(chǎn)隔離制度被被視為信托公公司最大的優(yōu)優(yōu)勢，但如何何處理《信托法》為受托人保密密和按照有關(guān)關(guān)監(jiān)管機構(gòu)提提出的進行信信息披露成為為一對矛盾。。目前在實際操操作過程中，，信托公司在在信息披露上上存在的缺陷陷在于：信托產(chǎn)品計劃劃書十分簡單單，對風險提提示不夠；過分強調(diào)投資資高收益；在計劃書中甚甚至宣傳地方方政府財政、、商業(yè)銀行對對信托資金本本息安全的保保障；在信托業(yè)務中中存在關(guān)聯(lián)交交易時，對于于如何平衡信信托公司關(guān)聯(lián)聯(lián)方利益與投投資者利益、、公眾利益之之間的矛盾等等問題對外信信息披露不夠夠充分。按照《信托法》的規(guī)定，信托托公司對所管管理的信托產(chǎn)產(chǎn)品沒有賠付付責任，一項項集合資金信信托涉及幾十十個、上百個個機構(gòu)或自然然人投資主體體，一旦信托托資金運用不不當，導致虧虧損，對整個個信托業(yè)的影影響無法估計計。建立信息披露露制度不僅能能讓信托公司司擺脫目前缺缺乏銷售渠道道的困境，提提高對集合資資金信托項目目的監(jiān)管，還還能避免信托托機構(gòu)在大量量關(guān)聯(lián)交易中中的不規(guī)范運運作。（五）信托費費用的問題信托費用的種種類包括：信信托報酬和受受托人因處理理信托事務所所支出的其他他費用。按照行業(yè)慣例例，信托公司司僅能收取1％左右的信托托管理費。目前在開展房房地產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務時，信托托公司需要在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的企業(yè)法法人與房地產(chǎn)產(chǎn)項目的調(diào)研研方面，在信信托產(chǎn)品交易易結(jié)構(gòu)的設(shè)計計以及日常管管理方面，在在房地產(chǎn)的中中后期風險控控制等方面，，均要投入大大量的人力、、物力。因此此，目前信托托公司的信托托業(yè)務開展存存在著投入與與產(chǎn)出不匹配配的情況。信托公司的解解決方案應當當是，在有效效防范風險的的同時，積極極形成房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務的的規(guī)模優(yōu)勢和和品牌優(yōu)勢，，以贏得等大大的盈利空間間和發(fā)展空間間。（六）信托產(chǎn)產(chǎn)品的流通性性問題目前我國的房房地產(chǎn)信托產(chǎn)產(chǎn)品與國內(nèi)其其他金融理財財產(chǎn)品相比較較，突出的缺缺點在于產(chǎn)品品的流通性較較差，投資人人只能通過協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方方式進行變現(xiàn)現(xiàn)，但尋找轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的對象、、轉(zhuǎn)讓價格的的確定等方面面存在較大的的不確定性。。在實際操作中中，一些信托托公司已做出出了積極的嘗嘗試。例如北方信托托與招商銀行行合作推出了了“北方理財財一卡通”。。信托公司既既可以借用銀銀行的渠道發(fā)發(fā)售產(chǎn)品，又又為信托產(chǎn)品品的再交易提提供了平臺，，有助于提高高信托產(chǎn)品的的流通性。西南證券飛虎虎網(wǎng)推出“信信證通”平臺臺，通過這個個平臺，投資資者可隨時提提出轉(zhuǎn)讓或購購買某個信托托產(chǎn)品。中煤信托在推推出的“車公公莊危改小區(qū)區(qū)貸款項目””中承諾：為了滿足受益益人的轉(zhuǎn)讓需需求，受托人人將提供不超超過本信托計計劃資金20％的固有財產(chǎn)產(chǎn)(資金)，用于受讓持持有期在6個月以上(合6個月)的信托受益權(quán)權(quán)這意味著，，在信托計劃劃發(fā)行半年之之后，委托人人如果出現(xiàn)急急需資金的情情況，可以將將信托計劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給中煤信信托：即信托托計劃的受益益人可以向受受托人轉(zhuǎn)讓其其享有的信托托受益權(quán)。目前，為信托托產(chǎn)品的受益益權(quán)轉(zhuǎn)讓制定定具有可操作作性的規(guī)則。。包括轉(zhuǎn)讓方式式、轉(zhuǎn)讓價格格、轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)和轉(zhuǎn)讓場所所等，使資金金信托產(chǎn)品具具備一定的流流動性，是廣廣大投資者普普遍關(guān)注的問問題。（七）信托產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計較為為單一的問題題目前，很多房房地產(chǎn)信托產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的運運作模式較為為單一，多為為信托投資公公司通過發(fā)行行集合資金信信托計劃募集集社會資金，，然后通過擔擔保、抵押等等保證手段，，以貸款的形形式將資金貸貸給房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)使用用。這種運作模式式與商業(yè)銀行行的房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)貸款款非常類似，，其缺點在于于：一方面，沒有有充分發(fā)揮信信托制度優(yōu)勢勢和管理優(yōu)勢勢；另一方面，如如果出現(xiàn)與商商業(yè)銀行在爭爭奪優(yōu)質(zhì)客戶戶方面的正面面沖突，由于于在客戶網(wǎng)絡絡的建立方面面、資金的調(diào)調(diào)度方面以及及人才儲備等等方面信托公公司均處于劣劣勢，因此信信托公司很難難贏得有實力力的客戶和優(yōu)優(yōu)質(zhì)的項目。。信托公司應充充分發(fā)揮信托托的制度優(yōu)勢勢，通過信托托經(jīng)理團隊，，運用投資銀銀行的手段，，主動發(fā)現(xiàn)市市場機會，盤盤活社會存量量資源，以獲獲取較高的回回報，滿足不不同投資者的的需要。例如衡平信托托設(shè)計的解決決爛尾樓的信信托模式，就就充分發(fā)揮了了信托這一金金融工具的特特點，運用整整合、重組各各相關(guān)利益主主體的手段，，提高資產(chǎn)的的運營效率，，為投資者乃乃至受托人獲獲得更好的回回報。（八）異地設(shè)設(shè)立分支機構(gòu)構(gòu)的問題目前，我國信信托監(jiān)管部門門不允許信托托公司異地設(shè)設(shè)立分支機構(gòu)構(gòu)，這必然影影響信托公司司異地業(yè)務的的開展。這實實質(zhì)上是人為為地形成地方方壟斷和割據(jù)據(jù)，不利于項項目、資金等等社會資源的的有效優(yōu)化配配置。對此，一些信信托公司的變變通做法是在在經(jīng)濟發(fā)達地地區(qū)設(shè)立辦事事處，協(xié)調(diào)當當?shù)仨椖康拈_開展，甚至有有的信托公司司直接把公司司注冊地和公公司總部搬遷遷到上海等經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)區(qū)。三、規(guī)范化發(fā)發(fā)展我國房地地產(chǎn)信托融資資的思考和建建議（一）我國房房地產(chǎn)信托經(jīng)經(jīng)營管理模式式的選擇1，建立房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金2，建立國有土土地信托經(jīng)營營管理運作機機制我國城市國有有土地所有權(quán)權(quán)是通過出讓讓、出租等經(jīng)經(jīng)濟形式及行行政劃撥方式式實現(xiàn)的，而而在日本，國國有土地信托托也是實現(xiàn)國國家土地所有有權(quán)的一種重重要的經(jīng)濟形形式。日本的國有土土地信托，是是吸取民間土土地信托制度度能夠有效利利用土地的特特點，為促進進國有土地的的有效利用及及處置而建立立的，使得國國有土地的管管理及處置手手段更加多樣樣化了。日本國有土地地信托制度的的好處是：在長期持續(xù)獲獲得土地收益益的同時，保保留了將來行行政需要的國國有土地所有有；將土地及地上上建筑物共同同進行信托時時，土地價值值的體現(xiàn)較為為隱蔽，可以以減少對鄰近近土地價格的的影響；可以利用土地地信托制度對對再開發(fā)中的的土地所有權(quán)權(quán)進行調(diào)整。?？紤]到我國的的土地制度現(xiàn)現(xiàn)狀，雖然利利用土地信托托制度不可能能產(chǎn)生像日本本那樣明顯的的好處，但至至少可以考慮慮將其作為實實現(xiàn)國有土地地所有權(quán)的一一種經(jīng)濟形式式。當然，要保證證土地信托給給國家?guī)淼牡慕?jīng)濟利益不不低于土地出出讓或出租所所帶來的利益益。3，“房屋銀行行”的信托化化規(guī)范經(jīng)營“房屋銀行””模式是由貴貴州房屋置換換中心與中國國工商銀行貴貴州省分行聯(lián)聯(lián)手率先推出出的。貴州的運作方方式是，房屋屋所有權(quán)人將將待出租的房房屋“存入””房屋置換中中心，房屋置置換中心根據(jù)據(jù)房屋所處的的地段、環(huán)境境、設(shè)施等因因素，測算出出房屋的出租租價格，經(jīng)房房主認可后通通過網(wǎng)絡系統(tǒng)統(tǒng)對外招租。。房屋置換中心心從首次招租租成功之日起起支付租金，，并于每月存存入工商銀行行為房主開立立的帳戶中。。房主每年預預留40天時間作為房房屋置換中心心的租賃工作作日，該期間間房屋置換中中心不向房主主支付房租。。貴州房屋置換換中心的該種種業(yè)務僅運作作四個多月，，就接受了5900多套房屋，并并租出5700多套，出租率率達到97％。雖然各地都基基本參照貴州州的方式運作作，但還是有有許多差異。。比如，北京房房地產(chǎn)交易中中心將此類““房屋銀行””業(yè)務稱為““租賃吞吐””業(yè)務，該業(yè)業(yè)務規(guī)定每年年預留兩個月月作為不向房房主支付房租租的租賃工作作日，自房屋屋“存入”之之日起開始按按照事先約定定的數(shù)額計算算房租，不過過所約定的房房租額與向承承租人收取的的實際租金并并不相等，房房地產(chǎn)交易中中心賺取了其其中的差價。。在此類“房屋屋銀行”業(yè)務務中，房主、、承租人及““房屋銀行””相互之間是是一種什么法法律關(guān)系？他們之間簽定定的法律合同同屬于什么性性質(zhì)的法律合合同？租金的收取與與支付宜采用用什么方式？？對這些問題需需要加以分析析，以便在出出現(xiàn)糾紛時能能夠依照現(xiàn)行行法律及時予予以解決。在“房屋銀行行”業(yè)務運作作中，房主和和“房屋銀行行”之間一般般是委托人與與受托人的關(guān)關(guān)系，因而像像北京房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心那那樣從中賺取取差價的行為為，有點類似似于房屋的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租獲利，這這是不符合委委托代理及中中介業(yè)務的有有關(guān)規(guī)定的。。承租人和“房房屋銀行”之之間是名義上上的租賃關(guān)系系，此時，是是“房屋銀行行”以房屋所所有權(quán)人的身身份與承租人人簽定租賃合合同，承租人人也并不關(guān)心心誰是房屋的的真正所有者者。由此可以看出出，“房屋銀銀行”業(yè)務的的運作更符合合信托法律關(guān)關(guān)系。房主是信托法法律關(guān)系中的的委托人，““房屋銀行””是具體從事事房屋經(jīng)營管管理活動的受受托人，受益益人既可以是是作為委托人人的房主，也也可以是房主主指定的其他他人。這樣一來，我我們將“房屋屋銀行”稱為為“房屋信托托”，并用信信托法加以規(guī)規(guī)范可能就較較為妥當了。。雖然我國民法法理論及實踐踐中，將信托托行為等同于于行紀行為，，但嚴格地說說，它們畢竟竟是兩種不同同的制度，信信托法的出臺臺也更加證實實和明確了這這一點，因而而不宜將其認認定為“房屋屋行紀”。由于這種經(jīng)營營模式既降低低了租賃雙方方的交易成本本，又使雙方方的利益能夠夠得到保障，，因而深受廣廣大群眾的歡歡迎，并在上上海、北京、、深圳等全國國各大城市得得到推廣。因中國人民銀銀行規(guī)定“銀銀行”名稱不不得任意使用用，一些地方方如上海已經(jīng)經(jīng)將其更名為為“存房中心心”。（二）發(fā)展我我國房地產(chǎn)信信托融資的思思考和建議1，完善風險控控制系統(tǒng)對于目前中國國可供選擇的的一些金融投投資渠道來說說，信托投資資相對股票、、期貨來說，，它