寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)物業(yè)定量推薦2

定量研究思路商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究南寧未來寫字樓的供應(yīng)與需求關(guān)系案例研究：上海恒隆廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心、廣州西塔定量依據(jù)定量方法推導(dǎo)公式:本項(xiàng)目寫字樓需求面積=辦公人數(shù)*人均辦公面積-未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積就業(yè)人口回歸分析&案例參考比較規(guī)模定量商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究年份全市從業(yè)人員數(shù)（萬人）寫字樓人員占從業(yè)人員比例南寧每年純寫字樓人員數(shù)（萬人）南寧每年新增長(zhǎng)純辦公樓人數(shù)（萬人）南寧青秀區(qū)每年新增長(zhǎng)的純寫字樓需求（萬㎡）2010年79.811.6%9.261.8911.572011年83.113.978%11.622.3630.682012年86.616.84%14.582.9638.48根據(jù)需求預(yù)測(cè)公式，預(yù)測(cè)2010-2012年南寧寫字樓人數(shù)與需求面積為：

就業(yè)人口回歸分析根據(jù)公式：寫字樓需求面積=辦公人數(shù)Ｘ人均辦公面積目前南寧寫字樓總存量120萬平方米，平均每人占寫字樓面積13平方米，得出寫字樓從業(yè)人員9.23萬人，寫字樓辦公人員數(shù)占全市區(qū)從業(yè)人員數(shù)的11.6%。根據(jù)南寧第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率情況，中我們考慮寫字樓占從業(yè)人員比例以每年20.5%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng).商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究公式未來三年（至2013年）南寧新增寫字樓人數(shù)預(yù)測(cè)全市的從業(yè)人員數(shù)*寫字樓人員所占比例—上一年寫字樓人數(shù)7.21南寧青秀區(qū)新增寫字樓需求面積（萬㎡）南寧新增的寫字樓人員數(shù)*13平方米/人80.73時(shí)間青秀區(qū)需求的寫字樓規(guī)模（萬㎡）同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模（萬㎡）本項(xiàng)目剩余可開發(fā)的規(guī)模（萬㎡）未來三年（至2012年）80.7334.4（皇巢世家8萬、萬象城18萬、廣西國(guó)際金融中心8.4萬）4646萬*38%（高端寫字樓所占比例）=17.48萬平米,因此本項(xiàng)目國(guó)際超5A甲級(jí)寫字樓可開發(fā)最大量約為17萬平米.南寧未來3年/5年寫字樓需求預(yù)測(cè)表

本案未來3年/5年寫字樓可開發(fā)面積預(yù)測(cè)

規(guī)模定量商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究名稱辦公面積商業(yè)面積公寓面積酒店面積總面積辦公所占總面積比例上海恒隆廣場(chǎng)16萬㎡5.5萬㎡4.49萬㎡無25.9961.6%卓越世紀(jì)中心18萬㎡3.5萬㎡5萬㎡7萬㎡33.553.7%廣州西塔18萬㎡2.5萬㎡5萬㎡7萬㎡32.555.4%規(guī)模定量案例分析本項(xiàng)目物業(yè)總體量為31萬（減去4萬地下車庫(kù)），參考案例辦公物業(yè)所占比例平均53%計(jì)算，則辦公體量為16萬至19萬。本項(xiàng)目所取17萬符合辦公比例需求。市場(chǎng)需求：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南寧目前寫字樓正處于發(fā)展階段，有相當(dāng)大比例的成長(zhǎng)型企業(yè)需求商務(wù)公寓辦公；目前寫字樓的客戶中也表現(xiàn)出較多的此類客戶，如航洋國(guó)際B棟；南寧目前的商務(wù)公寓，較為暢銷，產(chǎn)品打造可提升空間較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分解：由于本項(xiàng)目寫字樓體量也較大，為了分解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，商務(wù)公寓可作為一種補(bǔ)充產(chǎn)品，分解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的規(guī)劃布局要求：本項(xiàng)目擬規(guī)劃設(shè)計(jì)兩棟樓，其中一棟為純甲級(jí)寫字樓，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)，其容量約為13-14萬方，另外一棟為綜合型物業(yè)，包括其中酒店、住宅公寓，為了平衡各項(xiàng)指標(biāo)，商務(wù)公寓的體量約3-4萬方，商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究辦公物業(yè)指標(biāo)分解分解依據(jù)分解方向——SOHO商務(wù)公寓國(guó)內(nèi)的發(fā)展南寧的發(fā)展與寫字樓產(chǎn)品的區(qū)別隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)化的日益普及，專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化，相信現(xiàn)在的SOHO趨勢(shì)只是個(gè)開始，隨著中國(guó)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，SOHO可以出現(xiàn)于中國(guó)服務(wù)業(yè)中的任何一個(gè)角落，并且在很多城市中，逐漸發(fā)展、群聚演變成為一種經(jīng)濟(jì)模式。同時(shí)，由于SOHO一族自身的效率和從業(yè)人員的素質(zhì)，SOHO一族也非?？赡艹蔀槲磥碇袊?guó)服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展支柱。SOHO商務(wù)公寓由于其商住兩用性，與住宅價(jià)值較高SOHO在南寧還只是雛形，隨著南寧服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會(huì)越來越多，所以適合這些公司發(fā)展的類寫字樓產(chǎn)品將充分滿足這部分客戶的需求可居家，可辦公，首先滿足基本居住的需求對(duì)辦公空間有個(gè)性化創(chuàng)意需要，一般是5米左右的超高層高，可以分割成兩層，上層私密空間，下層辦公空間24小時(shí)辦公工作時(shí)間自由掌控，自由、彈性而新型的工作方式最大賣點(diǎn)：傳統(tǒng)寫字樓是地段，SOHO是一種創(chuàng)意，一種工作方式商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓的發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓目標(biāo)客戶定位中小規(guī)模創(chuàng)業(yè)型企業(yè)/成長(zhǎng)型企業(yè)，如咨詢、顧問公司、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文化公司等等投資兼自住的白領(lǐng)認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值的投資客戶直接客戶間接客戶需要把握的市場(chǎng)要點(diǎn)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)品的不足形成的升級(jí)空間城市行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)突出的優(yōu)勢(shì)交通的便利性相對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件良好的可視性綜合物業(yè)的相互支持南寧國(guó)際金融中心新型商務(wù)辦公物業(yè)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡(jiǎn)潔實(shí)用商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓產(chǎn)品定位方向市場(chǎng)特征項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)商務(wù)公寓市場(chǎng)需求旺盛，出租率較高，單棟的商務(wù)公寓規(guī)模約2-4萬方南寧市正處于城市發(fā)展中，中小企業(yè)辦公需求大，寫字樓辦公客戶中，仍有較多的中小企業(yè)辦公客戶SOHO/商住產(chǎn)品在南寧供應(yīng)量十分有限，新產(chǎn)品上市將會(huì)引起較多的關(guān)注考慮本項(xiàng)目區(qū)位及綜合體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售水平將會(huì)好于市場(chǎng)平均水平考慮到這幾點(diǎn)因素，預(yù)計(jì)商務(wù)公寓可開發(fā)3—4萬商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓產(chǎn)品規(guī)模推定商務(wù)公寓價(jià)格定位項(xiàng)目名稱位置相近30同質(zhì)產(chǎn)品30競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系40總分權(quán)重風(fēng)尚803020106028%云星錢隆天下SOHO2020105023%金領(lǐng)公館2520105526%榮和中央公園1525105023%小計(jì)———215100%項(xiàng)目名稱售價(jià)(精裝)打分（設(shè)本項(xiàng)目為100分）調(diào)整價(jià)格（元/㎡）權(quán)重折算價(jià)格（元/㎡）風(fēng)尚8015000751875028%5250云星錢隆天下SOHO13000701857123%4271金領(lǐng)公館15000751875026%4875榮和中央公園12000651846123%4246合成售價(jià)————18642

著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項(xiàng)目，與本項(xiàng)目進(jìn)行相似度比較，然后權(quán)重打分。

將各可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)素比較，綜合考慮權(quán)重值，初步得出本項(xiàng)目核心均價(jià)為：18642元/㎡，此核心均價(jià)初步合成僅從項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)，暫未考慮入市時(shí)機(jī)的影響。市場(chǎng)比較法(通過售價(jià)推導(dǎo))商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究商務(wù)公寓寓價(jià)格定定位市場(chǎng)比較較法(通過售價(jià)價(jià)推導(dǎo))商務(wù)辦公公物業(yè)定定位定量量研究據(jù)統(tǒng)計(jì)近近三年來來南寧商商品房均均價(jià)增幅幅為18.9%,由于當(dāng)前前住宅均均價(jià)受地地產(chǎn)新政政影響,有下降趨趨勢(shì)(但2008年商品房房均價(jià)受受國(guó)際金金融危機(jī)機(jī)影響也也曾下降降,兩者有一一定相似似之處),因此這里里假定商商務(wù)公寓寓均價(jià)在在未來兩兩年內(nèi)增增幅放緩緩,按每年增增幅12%~15%計(jì)算,則兩年后后商務(wù)公公寓售價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)如如下:兩年后商商務(wù)公寓寓價(jià)格下下限=當(dāng)前商務(wù)務(wù)公寓核核心均價(jià)價(jià)×(1+12%)2=18642××(1+12%)2=23384(元/㎡)兩年后商商務(wù)公寓寓價(jià)格上上限=當(dāng)前商務(wù)務(wù)公寓核核心均價(jià)價(jià)×(1+15%)2=18642××(1+15%)2=24654(元/㎡)考慮到本本項(xiàng)目作作為北部部灣中心心綜合體體對(duì)商務(wù)務(wù)公寓產(chǎn)產(chǎn)生的溢溢價(jià)效應(yīng)應(yīng)(約3%的均價(jià)增增幅),修正如下下:兩年后本本項(xiàng)目商商務(wù)公寓寓售價(jià)下下限=23384××（1+3%）=24085(元/㎡)兩年后本本項(xiàng)目商商務(wù)公寓寓售價(jià)上上限=24654××（1+3%）=25390(元/㎡)由上可以以得出:兩年后本本項(xiàng)目商商務(wù)公寓寓售價(jià)為為24000~25000元/㎡寫字樓：：商務(wù)公寓：3-4萬方商務(wù)辦公公類物業(yè)業(yè)定量商務(wù)辦公公物業(yè)定定位定量量研究地王之策策12整體定位位商業(yè)定位位與定量量34酒店定位位與定量量公寓定位位與定量量寫字樓定定位與定定量5考察因素編號(hào)考察內(nèi)容四星級(jí)酒店具體要求五星級(jí)酒店具體要求本項(xiàng)目條件能否滿足四星酒店要求能否滿足五星級(jí)酒店要求目標(biāo)客戶1高檔酒店有較多的企業(yè)管理人員、國(guó)際技術(shù)工人等以上層次人員往來，舉辦會(huì)議的單位，旅游者等有較多的企業(yè)高層管理人員、會(huì)議舉辦單位、高收入的旅游人士位于瑯東CBD,緊臨東盟商務(wù)區(qū)，配套齊全，成熟便利會(huì)展、旅游等對(duì)高檔酒店的需求√√位置2地段項(xiàng)目周邊有一定的商務(wù)氛圍，交通樞紐或者大量的高收入居住人群等可產(chǎn)生酒店需求環(huán)境，項(xiàng)目及周邊商務(wù)辦公絕對(duì)密集，有極其濃厚的商務(wù)氛圍；或處在風(fēng)景旅游勝地內(nèi)瑯東辦公物業(yè)、酒店物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，周邊國(guó)家政府機(jī)關(guān)及高檔寫字樓眾多，存在大量高收入人群√√3道路交通道路輻射周邊區(qū)域，道路較通暢道路輻射全市，道路通暢靠近兩大城市交通主干道,輕軌一號(hào)線與二號(hào)線交匯處，交通便捷√√4交通設(shè)施有方便的公共交通設(shè)施出租車運(yùn)輸，可到達(dá)全市主要的經(jīng)濟(jì)、政治區(qū)有極為方便的交通設(shè)施，可隨時(shí)方便到達(dá)全市主要經(jīng)濟(jì)、政治區(qū)公交設(shè)施尚不夠便利√√5自然環(huán)境周邊有較好的自然環(huán)境周邊有良好的自然環(huán)境項(xiàng)目緊鄰民歌湖，有非常好的自然景觀√√酒店物業(yè)業(yè)定位定定量研究究酒店定位位思考——類型篩選選考察因素編號(hào)考察內(nèi)容四星級(jí)酒店具體要求五星級(jí)酒店具體要求本項(xiàng)目條件能否滿足四星酒店要求能否滿足五星級(jí)酒店要求配套6內(nèi)部配套內(nèi)部具有適度的配套內(nèi)部要有充足的配套本項(xiàng)目用地比較緊張，配套主要考慮在建筑內(nèi)部解決√√7外部配套周邊有一定的休閑娛樂配套周邊有充足的休閑、娛樂、購(gòu)物等配套，且檔次高、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)良周邊配套成熟√√產(chǎn)品特征8產(chǎn)品特征高端豪華未來可實(shí)現(xiàn)√√管理9管理公司有較好酒店管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名酒店管理公司有極其專業(yè)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司，主要為國(guó)際知名酒店管理公司，并得到其普遍認(rèn)可未來可實(shí)現(xiàn)√√酒店物業(yè)業(yè)定位定定量研究究從酒店要要求的條條件來看看，四星星級(jí)酒店店和五星星級(jí)酒店店本項(xiàng)目目都能實(shí)實(shí)現(xiàn)，但但本項(xiàng)目目出于對(duì)對(duì)地標(biāo)形形象與整整體物業(yè)業(yè)價(jià)值提提升的考考慮，建建議開發(fā)發(fā)五星級(jí)級(jí)酒店。。酒店定位位思考——類型篩選選市場(chǎng)需求商家意向匹配經(jīng)濟(jì)效益（資金回收速度）對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升五星級(jí)酒店主題酒店五星級(jí)酒酒店的匹匹配度強(qiáng)強(qiáng)五星級(jí)酒酒店的匹匹配度中中主題酒店店的匹配配度強(qiáng)主題酒店店的匹配配度較強(qiáng)強(qiáng)同樣，本本項(xiàng)目還還存在對(duì)對(duì)是否開開發(fā)主題題酒店有有疑問，，由于主主題酒店店目前市市場(chǎng)基本本屬于空空白，同同時(shí)主題題酒店對(duì)對(duì)規(guī)模的的資金的的要求較較小，有有一定的的優(yōu)勢(shì)，，德思勤勤對(duì)主題題酒店和和五星級(jí)級(jí)酒店進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，酒店物業(yè)業(yè)定位定定量研究究根據(jù)相關(guān)關(guān)因素評(píng)評(píng)判，五五星級(jí)酒酒店對(duì)本本項(xiàng)目的的地標(biāo)價(jià)價(jià)值拉動(dòng)動(dòng)力更強(qiáng)強(qiáng)，在現(xiàn)現(xiàn)金流合合理的狀狀況下，，建議盡盡量引入入五星級(jí)級(jí)酒店。。酒店定位位思考——類型篩選選五星級(jí)酒酒店整體體定位五星級(jí)頂頂級(jí)環(huán)景景酒店本項(xiàng)目致致力于打打造東南南亞聞名名的高品品質(zhì)五星星級(jí)酒店店，位于于超高層層建筑的的最頂端端，俯覽覽南寧市市全貌環(huán)景——環(huán)繞民歌歌湖廣場(chǎng)場(chǎng)、南湖湖、青秀秀山、邕邕江頂級(jí)——設(shè)計(jì)、建建筑、裝裝修、品品牌、服服務(wù)頂級(jí)級(jí)酒店物業(yè)定定位定量研研究酒店物業(yè)定定位定量研研究盈利能力開發(fā)模式盈利方式盈利期限與本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略（星級(jí)、目標(biāo)）匹配度分析研判將酒店房間的產(chǎn)權(quán)銷售給投資者，引入酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)由投資者、經(jīng)營(yíng)者和開發(fā)商分享銷售及經(jīng)營(yíng)短期與長(zhǎng)期盈利此種模式能獲得銷售、經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，盈利能力最大，但酒店經(jīng)營(yíng)本身有風(fēng)險(xiǎn)，且五星級(jí)酒店管理公司與開發(fā)商之間通常是以前期咨詢和管理輸出的方式合作，產(chǎn)權(quán)式的五星級(jí)酒店案例很少，難以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商獨(dú)立投資開發(fā)，引入品牌酒店管理公司經(jīng)營(yíng)盈利，或者有可能整體打包賣給基金，銷售盈利經(jīng)營(yíng)或銷售長(zhǎng)期盈利或短期盈利酒店開業(yè)前期都有一個(gè)靜淡期，期間開發(fā)商需要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)損失和風(fēng)險(xiǎn)，后期與基金公司收購(gòu)也存在不定因素。不符合發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略前期與酒店管理集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，按照要求訂制式開發(fā)銷售短期盈利盈利能力相對(duì)較小，但開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，盈利快，符合發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的期望整體規(guī)劃，將酒店用地獨(dú)立規(guī)劃，出讓土地出讓土地短期盈利開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，但僅能獲得土地的升值，盈利能力較小通常酒店開開發(fā)有四種種模式（如如下表）：：五星級(jí)酒店店開發(fā)模式式建議本項(xiàng)目目五星級(jí)酒酒店采用前前期與酒店店管理集團(tuán)團(tuán)達(dá)成協(xié)議議，按照要要求訂制式式開發(fā)大小酒店物業(yè)定定位定量研研究五星級(jí)酒店店價(jià)格預(yù)估估指標(biāo)加權(quán)比例紅林大酒店萬豪酒店沃頓國(guó)際大酒店桂景大酒店南寧飯店本項(xiàng)目地點(diǎn)距離商務(wù)區(qū)/辦公地點(diǎn)15%8987610距離購(gòu)物中心/休閑配套5%81088109交通方便程度15%991081010居住環(huán)境5%9988810軟件管理品牌15%9977710服務(wù)質(zhì)量15%898889硬件星級(jí)15%101010101010內(nèi)配10%998889裝修標(biāo)準(zhǔn)5%998889綜合評(píng)定8.89.28.4588.259.65各項(xiàng)目權(quán)重：20.6%21.5%19.8%18.7%19.3%——標(biāo)間價(jià)格136622601388888880——參考價(jià)格——————————1378根據(jù)以上打打分表和加加權(quán)平均數(shù)數(shù)可算出本本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間的價(jià)格格約為：1378元/間·天，參照五五星級(jí)酒店店市場(chǎng)折扣扣6-7折，本項(xiàng)目目酒店平時(shí)時(shí)折后價(jià)可可達(dá)827~960元/間·天酒店物業(yè)定定位定量研研究定量方法旅游酒店規(guī)規(guī)模預(yù)測(cè)分分析法根據(jù)住宿旅旅游客的數(shù)數(shù)量，通過過旅游酒店店規(guī)模預(yù)測(cè)測(cè)公式得出出預(yù)測(cè)規(guī)模模，再扣除除未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)量，得出出初步體量量。參考比較法法參考酒店年年增長(zhǎng)率，，類比推出出出本項(xiàng)目目的體量。。最終酒店體體量建議酒店物業(yè)定定位定量研研究定量方法定量方法一一旅游酒店規(guī)規(guī)模預(yù)測(cè)E=N*P*L/（T*K）其中：E：酒店的床床位數(shù)N:全年游客人人數(shù)P:住宿游人比比例L:平均住宿天天數(shù)T:全年可游覽覽天數(shù)K:床位利用率率旅游酒店規(guī)規(guī)模預(yù)測(cè)公公式本案酒店適適當(dāng)開發(fā)規(guī)規(guī)模預(yù)測(cè)公公式本項(xiàng)目適當(dāng)當(dāng)開發(fā)規(guī)模模=預(yù)估需求房房間數(shù)/入住率-未來競(jìng)爭(zhēng)數(shù)數(shù)酒店物業(yè)定定位定量研研究項(xiàng)目名稱2007年2008年2009年2010年2011年2012年全年賓館酒店接待人數(shù)344.87348.84352.85356.91361365.2平均增長(zhǎng)率1.15%根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒與平均增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的旅游人口數(shù)量城市名稱項(xiàng)目名稱2008年深圳過夜客比例39.37%平均停留天數(shù)3.16天成都過夜客比例26.00%平均停留天數(shù)2.20天N:全年游客人數(shù)根據(jù)預(yù)測(cè)年份取值P:住宿游人比例15%L:平均住宿天數(shù)2.68天T:全年可游覽天數(shù)365天K:床位利用率72.29%指標(biāo)項(xiàng)指標(biāo)值2012年市場(chǎng)需要要3.7萬個(gè)床位資料來源：南寧統(tǒng)計(jì)年鑒定量方法一一旅游酒店規(guī)規(guī)模預(yù)測(cè)酒店物業(yè)定定位定量研研究項(xiàng)目名稱2007年2008年2009年2010年2011年2012星級(jí)酒店床位總數(shù)（萬個(gè)）2.432.49832.5682.642.712.79星級(jí)酒店床位數(shù)年增長(zhǎng)率2.8%根據(jù)統(tǒng)計(jì)年年鑒，可查查07年至08年酒店的床床位數(shù)，以以每年的酒酒店2.8%的增長(zhǎng)率推推斷項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)時(shí)，即2012年的市場(chǎng)星星級(jí)酒店床床位數(shù)為：：定量方法二二：市場(chǎng)平均均增長(zhǎng)法從以上兩種種方法——旅游人口需需求分析法法和市場(chǎng)平平均增長(zhǎng)法法計(jì)算可以以得出，酒酒店的床位位數(shù)規(guī)模約約為2.79-3.7萬個(gè)酒店物業(yè)定定位定量研研究酒店市場(chǎng)容容量計(jì)算

保守平均樂觀市場(chǎng)需求床位數(shù)（萬個(gè)）2.793.1453.7市場(chǎng)需求房間數(shù)（萬間）2.79/1.6=1.743.145/1.6=1.973.7/1.6=2.3五星級(jí)酒店的市場(chǎng)房間需求=市場(chǎng)需求房間數(shù)*五星級(jí)酒店房間所占比例13%（間）2262間2561間2990間市場(chǎng)需求五星級(jí)酒店面積=需求房間數(shù)*100~120平方米/間22萬~27萬㎡25萬~30萬㎡30萬~36萬㎡未來預(yù)計(jì)推出酒店總面積12-15萬方本項(xiàng)目可開發(fā)酒店面積9~14萬㎡12~17萬㎡17~23萬㎡通過計(jì)算，，本項(xiàng)目市市場(chǎng)剩余可可開發(fā)的酒酒店規(guī)模最最低可達(dá)9~14萬㎡說明：根據(jù)德思勤勤酒店研究究成果，酒酒店床位與與房間的比比例為1.6：1計(jì)算房間數(shù)數(shù)；研究還顯示示五星級(jí)酒酒店的平均均房間面積積為100-120平方米，房房間數(shù)*房房間平均面面積=酒店規(guī)模未來競(jìng)爭(zhēng)的的計(jì)算：包包括華潤(rùn)萬萬象城、東東盟商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)的一棟棟酒店、皇皇巢世家，，平均每個(gè)個(gè)酒店按照照4-5萬平方米計(jì)計(jì)算，未來來競(jìng)爭(zhēng)約12-15萬平方米五星級(jí)酒店店的房間比比例占全市市酒店的房房間比例：：根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研南寧寧市五星級(jí)級(jí)酒店數(shù)量量，結(jié)合德德思勤酒店店房間數(shù)與與星級(jí)的關(guān)關(guān)系成果，，計(jì)算出南南寧的五星星級(jí)酒店房房間數(shù)占全全是酒店房房間數(shù)的13%酒店物業(yè)定定位定量研研究五星級(jí)酒店店規(guī)模推定定——酒店研究成成果與酒店店商家意向向匹配根據(jù)德思勤勤酒店研究究專業(yè)成果果，抽樣近近千個(gè)酒店店分析得出出：五星級(jí)級(jí)酒店的房房間規(guī)模約約300-400間，平均面面積100-120平方米/間，酒店規(guī)規(guī)模通常為為4-6萬方。數(shù)據(jù)來源：：德思勤數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)酒店物業(yè)定定位定量研研究根據(jù)德思勤勤對(duì)都市綜綜合體酒店店物業(yè)的研研究成果，，五星級(jí)酒酒店需要一一定的規(guī)模模效應(yīng)：酒店客房為為200-300間時(shí)，員工工工作效率率達(dá)到最高高，經(jīng)營(yíng)管管理費(fèi)用最最合理；300－400間左右中等等規(guī)模的酒酒店，必須須要努力降降低成本以以彌補(bǔ)較低低的效率，，通過產(chǎn)品的的差異化和和創(chuàng)新服務(wù)務(wù),以獲取最大大收益客房數(shù)為500-600間，管理上上效率相對(duì)對(duì)較低，面面積較大，，人員多，，設(shè)備多。。綜合考慮以以上因素及及南寧酒店店市場(chǎng)現(xiàn)狀狀，建議本本項(xiàng)目五星星級(jí)酒店規(guī)規(guī)模為300-400間房，規(guī)模模3-4萬㎡。五星級(jí)酒店店規(guī)模推定定我們與兩家家有意進(jìn)駐駐南寧酒其中英國(guó)洲際皇冠假日酒店要求酒店規(guī)模達(dá)到300~400間房，3~4萬平方，酒店要位于本項(xiàng)目超高層頂部。美國(guó)卡爾森環(huán)球酒店集團(tuán)要求客房數(shù)在300左右，建筑面積約為3.5~4萬，酒店位于本項(xiàng)目超高層頂部，品牌選用麗笙(Radisson)或者麗笙世嘉(RadissonPlaza)（五星或者超五星）。旅游人口需需求推算+市場(chǎng)增長(zhǎng)需需求推算，，市場(chǎng)最低低容量可達(dá)達(dá)9-14萬平方米客戶定位高端國(guó)內(nèi)外外商務(wù)散客客——國(guó)營(yíng)大企業(yè)業(yè)、廣西政政界會(huì)議——南寧處于高高速發(fā)展時(shí)時(shí)期，各類類會(huì)議活動(dòng)動(dòng)頻繁，給給各個(gè)酒店店帶來了較較多的機(jī)會(huì)會(huì)。尤其在在會(huì)議活動(dòng)動(dòng)和大型宴宴請(qǐng)活動(dòng)方方面，集團(tuán)團(tuán)型消費(fèi)、、政府接待待、周邊縣縣市政府官官員、企業(yè)業(yè)高級(jí)管理理人員等金金字塔尖人人士一直是是南寧會(huì)議議及餐飲業(yè)業(yè)的重要來來源。這些些消費(fèi)對(duì)未未來項(xiàng)目中中酒店餐飲飲設(shè)施和會(huì)會(huì)議設(shè)施的的消費(fèi)起到到很好的支支持作用。。酒店物業(yè)定定位定量研研究高端國(guó)內(nèi)外外旅游散客客——旅游度假高高端人士廣西政界高高官、外資資和私有企企業(yè)的中高高層管理人人員、國(guó)營(yíng)營(yíng)大型企業(yè)業(yè)高官、外外籍大使、、國(guó)內(nèi)外私私營(yíng)富商等等高端人士士編號(hào)酒店名稱星級(jí)屬性主要客戶來源五星級(jí)酒店1紅林大酒店5會(huì)議、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、散客2萬豪酒店5會(huì)議、商務(wù)商務(wù)、會(huì)議、散客3沃頓國(guó)際大酒店5旅游、商務(wù)商務(wù)、旅游4桂景大酒店5商務(wù)、會(huì)議商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、會(huì)議散客5南寧飯店5旅游商務(wù)、旅游6明園新都酒店5旅游、商務(wù)商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、散客7邕江賓館5商務(wù)商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、散客參考南寧市市場(chǎng)五星級(jí)級(jí)酒店客戶戶地王之策12整體定位商業(yè)定位與與定量34酒店定位與與定量公寓定位與與定量寫字樓定位位與定量5公寓寓定定位位定定量量物業(yè)業(yè)定定位位北部部灣灣新新型型頂頂級(jí)級(jí)豪豪宅宅-------空中中別別墅墅豪豪華華酒酒店店式式公公寓寓名詞詞解解釋釋：：“空中中別別墅墅”發(fā)發(fā)源源于于美美國(guó)國(guó)，，稱稱為為““penthouse””即““空空中中閣閣樓樓””，，原原指指位位于于城城市市中中心心地地帶帶，，高高層層頂頂端端的的豪豪宅宅。。一一般般指指建建在在高高層層樓樓頂頂端端具具有有別別墅墅形形態(tài)態(tài)的的躍躍式式住住宅宅。。這這種種空空中中別別墅墅發(fā)發(fā)源源于于美美國(guó)國(guó)，，以以““第第一一居居所所””和和““稀稀缺缺性性的的城城市市黃黃金金地地段段””為為特特征征，，是是一一種種把把繁繁華華都都市市生生活活推推向向極極致致的的建建筑筑類類型型。。它它要要求求產(chǎn)產(chǎn)品品符符合合別別墅墅的的基基本本要要求求，，即即全全景景觀觀。。指導(dǎo)導(dǎo)思思想想：：以差差異異化化的的市市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)細(xì)分分策策略略，，開開創(chuàng)創(chuàng)屬屬于于自自己己的的“藍(lán)海?！背浞址职l(fā)發(fā)揮揮項(xiàng)項(xiàng)目目在在居居住住屬屬性性方方面面的的三三大大核核心心優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)———絕版版地地段段、、高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)景景觀觀、、頂頂級(jí)級(jí)物物管管，，打打造造位位于于城城市市中中心心的的新新型型頂頂級(jí)級(jí)豪豪宅宅，，與與南南寧寧市市面面現(xiàn)現(xiàn)有有別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品形形成成鮮鮮明明差差異異,。從產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)上上看看，，空空中中別別墅墅與與別別墅墅是是兩兩個(gè)個(gè)極極端端，，但但在在需需求求上上它它們們都都擁擁有有各各自自的的購(gòu)購(gòu)買買群群。。空空中中別別墅墅雖雖然然沒沒有有真真正正別別墅墅的的低低密密度度、、花花園園洋洋房房的的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，，但但其其地地理理位位置置的的優(yōu)優(yōu)越越性性加加上上景景觀觀開開闊闊、、高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)等等，，與與一一般般別別墅墅比比也也不不遜遜色色。。若再再加加上上真真正正五五星星級(jí)級(jí)的的管管理理，，空空中中別別墅墅甚甚至至略略勝勝一一籌籌也也未未可可知知。。形象象定定位位閱盡盡繁繁華華志志在在高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)———形象象廣廣告告語語CEO一號(hào)號(hào)官官邸邸理念念創(chuàng)創(chuàng)新新：：倡導(dǎo)一一種新新的生生活方方式，，普通通別墅墅適宜宜作為為財(cái)富富金字字塔頂頂尖人人群的的第二二居所所，用用于休休閑、、度假假；空空中別別墅適適宜作作為該該類人人群的的第一一居所所，可可充分分保證證全家家人事事業(yè)、、生活活的效效率與與便利利，助助力他他們實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)事業(yè)業(yè)永無無止境境的追追求和和宏偉偉、遠(yuǎn)遠(yuǎn)大的的人生生抱負(fù)負(fù)。該該形象象定位位在南南寧尚尚屬首首創(chuàng)，，可以以大大大增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目目作為為上流流人士士居住住區(qū)的的高端端形象象，增增強(qiáng)客客戶的的身份份感和和歸屬屬感。。策略解解讀:該定位位運(yùn)用用藍(lán)海海戰(zhàn)略略,開辟出出一個(gè)個(gè)全新新的空空白市市場(chǎng)——上流人人士第第一居居所,同時(shí)又又弱化化了與與別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系，，甚至至能夠夠化敵敵為友友（建建立互互補(bǔ)兼兼容關(guān)關(guān)系）），最最大限限度地地拓展展了自自己的的生存存空間間。公寓定定位定定量名詞解解釋：：CEOChiefExecutiveOfficer，即首首席執(zhí)執(zhí)行官官，企企業(yè)掌掌舵人人的意意思。。地產(chǎn)行行銷領(lǐng)領(lǐng)域的的CEO常用作作泛稱稱，不不僅指指企業(yè)業(yè)首席席執(zhí)行行官，，更多多是社社會(huì)上上層人人士的的統(tǒng)稱稱，具體包包括行行業(yè)巨巨子、、政界界要人人、商商界領(lǐng)領(lǐng)袖、、教育育精英英、董董事長(zhǎng)長(zhǎng)、總總經(jīng)理理、技技術(shù)專專家等等社會(huì)會(huì)富裕裕階層層?？蛻舳ǘㄎ?、喜歡歡上流流人士士聚居居社區(qū)區(qū)和高高遠(yuǎn)景景觀的的人2、已經(jīng)經(jīng)購(gòu)買買別墅墅但又又覺得得日常常住別別墅生生活、、事業(yè)業(yè)不夠夠便利利的人人3、有能能力購(gòu)購(gòu)買別別墅，，但又又覺得得日常常住別別墅生生活、、事業(yè)業(yè)不夠夠便利利而暫暫時(shí)不不打算算購(gòu)買買別墅墅的人人4、投資資者共同特特征：：處于于金字字塔頂頂端的的極少少數(shù)群群體，，注重重事業(yè)業(yè)效率率與生生活便便利,在意身身份與與歸屬屬感.客戶購(gòu)購(gòu)買動(dòng)動(dòng)因分分析公寓定定位定定量項(xiàng)目所處片區(qū)物業(yè)類別客戶昊壯一品尊府青秀山別墅南寧本地人為主,私企業(yè)主多,自住為主德利鳳嶺世家東盟商務(wù)區(qū)別墅外省人居多,如浙江,福建等,投資自住各占約一半嘉和城興寧別墅本地人,外省人各占約一半,浙江人較多,自住,度假為主,私企業(yè)主\富二代\高官親屬較多匯東逸墅東盟商務(wù)區(qū)別墅外地人較多,如浙江福建東北等,自住度假為主八桂綠城江南區(qū)別墅本地20%，周邊縣市25%，外省如廣東，浙江，福建等地人占55%,多為私企業(yè)主及高官中房翡翠園鳳嶺南住宅,別墅外地人如浙江人較多,自住為主參考南南寧市市場(chǎng)別別墅的的客戶戶情況況客戶區(qū)區(qū)域來來源與與職業(yè)業(yè)特征征核心客客戶置業(yè)特特征：：二次次以上上置業(yè)業(yè)來源：：南寧寧。職業(yè)特特征：：私企企業(yè)主主、企企業(yè)高高管、、高官官及其其親屬屬客戶檔檔次：：高端端客戶戶重要客客戶邊緣客客戶置業(yè)特特征：：多次次置業(yè)業(yè)來源：：外省省，如如浙江江、福福建、、東北北、廣廣東等等地。。職業(yè)特特征：：富商商、高高官及及其親親屬客戶檔檔次：：高端端客戶戶置業(yè)特特征：：二次次以上上置業(yè)業(yè)來源：：南寧寧周邊邊縣市市。職業(yè)特特征：：私企企業(yè)主主、企企業(yè)高高管、、高官官及其其親屬屬客戶檔檔次：：高端端客戶戶公寓定定位定定量產(chǎn)品定定位戶型套數(shù)比例單元面積（㎡）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)20%200-250四房三廳三衛(wèi)30%250-350五房三廳三衛(wèi)40%350-450六房三廳三衛(wèi)10%450-550合計(jì)100%定位依依據(jù)客戶需需求特特征-------多元化化的市市場(chǎng)需需求,要求豐豐富的的產(chǎn)品品線市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀------市場(chǎng)上上別墅墅產(chǎn)品品主力力戶型型聯(lián)排排主要要是250-350，獨(dú)棟棟主要要是400-600市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)------空中別別墅頂頂級(jí)豪豪宅在在南寧寧屬于于空白白本項(xiàng)目目特征征------高層無無敵景景觀，，標(biāo)桿桿形象象、地地段、、高品品質(zhì)酒酒店式式物管管與精精裝產(chǎn)品定定位明明細(xì)表表公寓定定位定定量項(xiàng)目所處片區(qū)物業(yè)類別主力戶型及面積區(qū)間(㎡)盛天華府東盟商務(wù)區(qū)住宅、商鋪二房73-91,三房108-120（部分3+1）榮和中央公園中心城區(qū)住宅，商業(yè)一房56,二房66-77,三房108-123,四房141-156云星錢隆天下瑯東住宅,SOHO公寓一房41-54,三房96-97馬來西亞城東盟商務(wù)區(qū)住宅二房100-103,三房131-164,四房161-224昊壯一品尊府青秀山別墅聯(lián)排別墅五房180-245,六房225-250,四房180-220,三房130德利鳳嶺世家東盟商務(wù)區(qū)別墅聯(lián)排別墅五房330-360嘉和城興寧別墅聯(lián)排420-578,獨(dú)棟270-280，四房160匯東逸墅東盟商務(wù)區(qū)別墅聯(lián)排500-600,雙拼290-350中房翡翠園鳳嶺南住宅,別墅五房六房250-350，四房131-167，三房127-131部分高高層住住宅和和別墅墅項(xiàng)目目戶型型定位位統(tǒng)計(jì)計(jì)表市場(chǎng)比比較法法：價(jià)格定定位類別權(quán)重昊壯一品尊府嘉和城德利鳳凰嶺世家匯東逸墅托斯卡納本項(xiàng)目區(qū)位0.159688610景觀資源0.1510867108配套0.157977710物業(yè)管理0.1591088910交通0.1667769規(guī)模0.19106686實(shí)用率0.1999994容積率0.191067101得分合計(jì)18.58.457.157.48.17.7公寓定定位定定量著重選選取檔檔次、、客戶戶層相相近的的可比比項(xiàng)目目，與與本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行比比較，，然后后權(quán)重重打分分得出出本項(xiàng)項(xiàng)目綜綜合質(zhì)質(zhì)素得得分。。價(jià)格定定位公寓定定位定定量項(xiàng)目名稱售價(jià)綜合質(zhì)素得分調(diào)整價(jià)格（元/㎡）參考權(quán)重折算價(jià)格（元/㎡）昊壯一品尊府300008.53488310%2686嘉和城11000250008.452130010%1640德利鳳嶺世家150007.152158035%5816匯東逸墅140007.41892035%5099托斯卡納250008.13125010%2406本案合成售價(jià)————17650將各可可比項(xiàng)項(xiàng)目與與本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行質(zhì)質(zhì)素比比較，，綜合合考慮慮權(quán)重重值，，初步步得出出本項(xiàng)項(xiàng)目空空中別別墅核核心均均價(jià)為：17650元/㎡注釋釋:調(diào)整整價(jià)價(jià)格格:假定定市市場(chǎng)場(chǎng)上上存存在在任任一一綜綜合合質(zhì)質(zhì)素素評(píng)評(píng)比比得得分分均均為為10分的的項(xiàng)項(xiàng)目目,該項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格即即為為調(diào)調(diào)整整價(jià)價(jià)格格調(diào)整整價(jià)價(jià)格格=可比比項(xiàng)項(xiàng)目目售售價(jià)價(jià)÷綜合合質(zhì)質(zhì)素素評(píng)評(píng)比比得得分分×10本項(xiàng)項(xiàng)目目合合成成售售價(jià)價(jià)=∑∑各可可比比項(xiàng)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)整整價(jià)價(jià)格格×本項(xiàng)項(xiàng)目目綜綜合合質(zhì)質(zhì)素素評(píng)評(píng)比比得得分分÷10××參考考權(quán)權(quán)重重價(jià)格格定定位位修正正因因素素:近三三年年來來南南寧寧住住宅宅均均價(jià)價(jià)平平均均每每年年增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率高高達(dá)達(dá)18.9%,由于于別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品日日益益稀稀缺缺,最近近一一年年來來別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格上上漲漲更更為為迅迅猛猛.考慮慮到到未未來來市市場(chǎng)場(chǎng)別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品日日益益稀稀缺缺對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)格格上上漲漲產(chǎn)產(chǎn)生生的的推推動(dòng)動(dòng)力力,空中中別別墅墅與與一一般般別別墅墅的的差差異異性性,以及及地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政對(duì)對(duì)住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生生的的重重大大影影響響,經(jīng)修修正正后后將將未未來來兩兩年年別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)平平均均每每年年價(jià)價(jià)格格增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率按按8%~13%計(jì)算算,則可可預(yù)計(jì)計(jì)自自然然增增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況下下兩兩年年后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目空中中別別墅墅售售價(jià)價(jià)為為20500~22500元/㎡㎡預(yù)計(jì)計(jì)自自然然增增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況下下兩兩年年后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅售售價(jià)價(jià)下下限限=本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅核核心心均均價(jià)價(jià)×(1+預(yù)測(cè)測(cè)未未來來兩兩年年別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)平平均均每每年年價(jià)價(jià)格格增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率下下限限)2=17650××(1+8%))2=20586(元/㎡㎡)預(yù)計(jì)計(jì)自自然然增增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況下下兩兩年年后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅售售價(jià)價(jià)上上限限=本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅核核心心均均價(jià)價(jià)×(1+預(yù)測(cè)測(cè)未未來來兩兩年年別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)平平均均每每年年價(jià)價(jià)格格增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率上上限限)2=17650××(1+13%))2=22540(元/㎡㎡)公寓寓定定位位定定量量項(xiàng)目名稱記錄歷史時(shí)間記錄歷史價(jià)格(元/㎡)現(xiàn)價(jià)(元/㎡)平均每年價(jià)格增長(zhǎng)率昊壯一品尊府2008.3120003000060%嘉和城2008.340001200075%德利鳳嶺世家2009.8100001500050%麗水灣別墅2005.1150001300022%部分分別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格增增長(zhǎng)長(zhǎng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)從左左表表可可以以看看出出,近兩兩年年來來別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格增增長(zhǎng)長(zhǎng)極極為為迅迅猛猛,但這這受受政政策策和和全全國(guó)國(guó)地地產(chǎn)產(chǎn)大大環(huán)環(huán)境境影影響響很很大大,考慮慮到到新新政政對(duì)對(duì)投投機(jī)機(jī)炒炒房房的的嚴(yán)嚴(yán)厲厲打打擊擊,未來來類類似似的的大大環(huán)環(huán)境境出出現(xiàn)現(xiàn)的的可可能能性性極極小小,故本本項(xiàng)項(xiàng)目目未未來來價(jià)價(jià)格格增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)傾傾向向于于保保守守價(jià)格格定定位位公寓寓定定位位定定量量修正正因因素素:考慮慮到到本本項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為北北部部灣灣CBD地標(biāo)標(biāo)的的形形象象溢溢價(jià)價(jià)效效應(yīng)應(yīng)(售價(jià)價(jià)增增幅幅約約為為3%),則預(yù)計(jì)計(jì)兩兩年年后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅售售價(jià)價(jià)為為21000~23000元/㎡㎡附:預(yù)計(jì)計(jì)兩兩年年后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅售售價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算公公式式預(yù)計(jì)計(jì)兩兩年年后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅售售價(jià)價(jià)=預(yù)計(jì)計(jì)自自然然增增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況下下兩兩年年后后本本項(xiàng)項(xiàng)目目空空中中別別墅墅售售價(jià)價(jià)×(1+3%)總價(jià)價(jià)分分析析項(xiàng)目主力戶型及面積區(qū)間(㎡)均價(jià)(元/㎡)主力戶型總價(jià)范圍(萬元/套)昊壯一品尊府聯(lián)排別墅五房180-245,六房225-25030000540-750德利鳳嶺世家聯(lián)排別墅五房278-36014000-17000390-1100嘉和城聯(lián)排270-280,獨(dú)棟420-578聯(lián)排11000

獨(dú)棟25000300-1400匯東逸墅聯(lián)排300-600,雙拼800雙拼14000,聯(lián)排13300420-1100托斯卡納獨(dú)棟560-680250001300-2000本項(xiàng)目250-45020000-22500（目前）500-101021000-23000（兩年后）525-1035從上上表表可可以以看看出出,在別別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品中中,本項(xiàng)目空中別別墅主力戶型型定位面積適適中,均價(jià)和總價(jià)處處于中高水平平，總體符合合本項(xiàng)目空中中別墅的定位位要求.比較南寧別墅墅市場(chǎng)總價(jià)情情況公寓定位定量量公寓定量公寓定位定量量據(jù)初步統(tǒng)計(jì),南寧別墅市場(chǎng)場(chǎng)平均每年消消化12萬平方米，根根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查近5年來住宅銷售售量平均每年年20%的增長(zhǎng)率，預(yù)測(cè)未來兩年年內(nèi)南寧市可可消化別墅產(chǎn)產(chǎn)品總量約為為31.7萬平方米預(yù)測(cè)未來兩年年內(nèi)南寧市可可消化別墅產(chǎn)產(chǎn)品總量=預(yù)測(cè)明年南寧寧別墅市場(chǎng)消消化量+預(yù)測(cè)后年南寧寧別墅市場(chǎng)消消化量=南寧別墅市場(chǎng)場(chǎng)平均每年消消化量×(1+平均每年住宅宅銷售量增長(zhǎng)長(zhǎng)率)+南寧別墅市場(chǎng)場(chǎng)平均每年消消化量×(1+平均每年住宅宅銷售量增長(zhǎng)長(zhǎng)率)2=12萬×(1+20%)+12萬×(1+20%)2=14.4+17.3=31.7萬（平方米)由上可以得出出預(yù)計(jì)未來兩兩年內(nèi)別墅市市場(chǎng)最大可支支撐市場(chǎng)容量量約為31.7萬平方米，減減去預(yù)計(jì)未來來兩年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目（托斯斯卡納、盛天天香墅、嘉和和城、觀瀾溪溪谷等）供應(yīng)應(yīng)量約22萬平方米，本項(xiàng)目可開發(fā)發(fā)公寓最大體體量約為9.7萬平方米本項(xiàng)目可開發(fā)發(fā)公寓最大體體量=預(yù)測(cè)未來兩年年內(nèi)南寧市可可消化別墅產(chǎn)產(chǎn)品總量-預(yù)計(jì)未來兩年年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目供應(yīng)總量=31.7萬-22萬=9.7萬（平方米)公寓定量公寓定位定量量項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)條件為總開開發(fā)面積約35萬平方米本項(xiàng)目公寓開開發(fā)體量=項(xiàng)目總規(guī)模-商務(wù)辦公物業(yè)業(yè)面積-商業(yè)物業(yè)面積積-酒店物業(yè)面積積-停車場(chǎng)面積=35萬-寫字樓15~18萬-酒店4~5萬-商業(yè)3-4萬-停車場(chǎng)4萬-5萬=3~9萬(平方米)綜合本項(xiàng)目物物業(yè)總量和比比例分配，從從平滑風(fēng)險(xiǎn)的的角度考慮,建議取中間值值，則本項(xiàng)目目公寓定量為為6-7萬平方米地王之策12整體定位商業(yè)定位與定定量34酒店定位與定定量公寓定位與定定量寫字樓定位與與定量5選擇適宜發(fā)展展的商業(yè)類型型組合商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式式選擇商業(yè)價(jià)格與客客戶定位商業(yè)定量商業(yè)定位定量量思考商業(yè)定位思路路商業(yè)定位假設(shè)本項(xiàng)目商商業(yè)能做到城城市商圈級(jí)的的影響力與規(guī)規(guī)模，判斷未未來商業(yè)的市市場(chǎng)需求？百百貨業(yè)是否有有機(jī)會(huì)？百貨業(yè)是否有有機(jī)會(huì)？市場(chǎng)現(xiàn)狀反映映問卷分析反映映理論反證——零售飽和理論論百貨業(yè)的發(fā)展展機(jī)會(huì)市場(chǎng)需求計(jì)算算商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)判斷商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)判斷商業(yè)市場(chǎng)分析析回顧市場(chǎng)——市場(chǎng)調(diào)查中，，南寧高檔百百貨除了夢(mèng)之之島，其它高高檔百貨如九九一天地、航航洋國(guó)際、巴巴黎春天、金金源CBD等經(jīng)營(yíng)情況都都較差，通過過分析，他們們的選址、商商業(yè)硬件沒有有問題，分析析其失敗原因因，一方面由由于商場(chǎng)本身身經(jīng)營(yíng)管理的的問題，更重重要的是，由由于南寧高檔檔商業(yè)規(guī)模已已經(jīng)過大南寧的人均收收入和GDP比深圳的低很很多，人均商商業(yè)面積卻相相當(dāng)，比國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)高33%，商業(yè)過量的的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯顯現(xiàn)。問卷——南寧市高檔奢奢侈品消費(fèi)需需求一般，整整體抽象中百百貨業(yè)的平均均每月消費(fèi)支支出金額較小小，只有300-500元；高檔收入入人群樣本中中也只有1500-200元/月，說明南寧寧的高檔商品品購(gòu)買力還是是不足深圳上海南寧人均商業(yè)面積1.12.31.0國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)參考值1.01.00.75按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，人均占有有商業(yè)面積在在1.2平方米是一個(gè)個(gè)比較合量的的參照值。由由于中國(guó)的社社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商商業(yè)展尚未成成熟，對(duì)于商商業(yè)面積的需需求也不一樣樣，中國(guó)合理的人人均商業(yè)面積積一線城市應(yīng)應(yīng)為1平方米，二線線城市0.75平方米，三線線城市0.5平方米。消費(fèi)人口萬人吸納率有效消費(fèi)人口萬人核心商圈5680%45二級(jí)商圈3018%5三級(jí)商圈6051%6四級(jí)商圈76（廣西機(jī)關(guān)事業(yè)單位統(tǒng)計(jì)人口）1%0.8合計(jì)//56.8（備注：高檔檔人群的比例例來自問卷，，吸納率來自自商業(yè)專業(yè)研研究系數(shù)值））需求的商業(yè)面面積=人口*人均商商業(yè)面積根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查，人均商業(yè)業(yè)面積為1，市場(chǎng)總計(jì)需求求商業(yè)面積=56.8萬人*1=56.8萬平方米，其其中根據(jù)問卷卷調(diào)查，高檔檔人群占比例例約26%高檔人群數(shù)量量=56.8*26%=15萬人與本項(xiàng)目產(chǎn)生生競(jìng)爭(zhēng)的高檔檔商業(yè)面積包包括廣州友誼誼50000㎡㎡，夢(mèng)之島古城城店和夢(mèng)之島島民族店47000+13000㎡，巴黎春天13000㎡㎡，夢(mèng)之島水晶晶城50000㎡㎡，現(xiàn)有高檔商商業(yè)面積就有有17.3萬㎡，未來華華潤(rùn)萬象城還還有290000㎡，共約46.3萬㎡可見南寧城市市級(jí)高檔百貨貨商業(yè)已經(jīng)飽飽和商業(yè)需求計(jì)算算商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)判斷假設(shè)本項(xiàng)目商商業(yè)能做到城城市商圈級(jí)的的影響力與規(guī)規(guī)模，其輻射射范圍與人口口推算如下：：核心商圈客客戶：1-2公里以內(nèi)，二二級(jí)商圈客戶戶：5公里以內(nèi)，三三級(jí)商圈客戶戶：5公里以外，四四級(jí)商圈客戶戶：一個(gè)小車車車程以內(nèi)，，南寧周邊各各市的企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)與政府官官員等IRS＝C×RE／RFC——商圈內(nèi)的潛在在顧客數(shù)目：：根據(jù)上頁表表統(tǒng)計(jì)200000RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者者人均零售支支出：根據(jù)據(jù)問卷，人均均消費(fèi)支出2000元/月，即24000/年RF——商圈內(nèi)商店的的營(yíng)業(yè)面積：：根據(jù)調(diào)查，，商圈內(nèi)商店店的營(yíng)業(yè)面積積93萬平方米（（已考慮東東盟商圈的商商業(yè)體量）IRS=20萬人*2.4萬元/年/93萬方=5161元/平方米根據(jù)右表計(jì)算算，南寧高檔檔商業(yè)的平均均平效15676元/平方米本項(xiàng)目所計(jì)算算的零售飽和和度小于南寧寧商業(yè)的平均均平效，所以以從零售飽和和度來看，南南寧市高檔商商業(yè)已經(jīng)趨于于飽和。根據(jù)零售飽和和理論，可見見南寧現(xiàn)有高高檔商業(yè)已經(jīng)經(jīng)基本飽和，，德思勤建議議本項(xiàng)目取消消百貨商業(yè)。。零售飽和理論論公式商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)判斷名稱09年?duì)I業(yè)額經(jīng)營(yíng)面積㎡坪效（元）廣州友誼2億元2000010000夢(mèng)之島古城店3億元1300023076.92南寧百貨17億元12000014166.67百盛7億元3200021875平均15676按照零售飽和和理論，只有有在零售飽和和度大于商家家坪效平均值值的情況下，，才有在商圈圈內(nèi)開設(shè)商場(chǎng)場(chǎng)的可能。我我們初定商家家的檔次，假假定項(xiàng)目為唯唯一商業(yè)，倒倒推商業(yè)的體體量百貨型商業(yè)、、休閑娛樂型型商業(yè)、商