養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)及評(píng)估報(bào)告圖文并茂

養(yǎng)老地產(chǎn)研究及題材注入評(píng)估報(bào)告

報(bào)告人：

2012.4.27養(yǎng)老市場(chǎng)概況老齡化社會(huì)五大特點(diǎn)北京養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展歷程老年住宅模式代表性項(xiàng)目戶(hù)型配比政策-補(bǔ)貼供應(yīng)需求概況典型項(xiàng)目分析匯晨老年公寓將府莊園曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓小結(jié)養(yǎng)老題材注入評(píng)估行業(yè)聲音養(yǎng)老地產(chǎn)模式類(lèi)型分析投資收益估算總結(jié)評(píng)估目錄養(yǎng)老市場(chǎng)概況老齡化社會(huì)五大特點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段北京養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展歷程老年住宅模式代表性項(xiàng)目戶(hù)型配比政策-補(bǔ)貼供應(yīng)需求概況老齡化社會(huì)五大特點(diǎn)：

我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量大。

我國(guó)老齡人口絕對(duì)值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)４億。高齡化趨勢(shì)顯著。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)?！拔锤幌壤稀薄０l(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬(wàn)美元，目前平均達(dá)到２萬(wàn)美元左右。而我國(guó)在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽?dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。

關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來(lái)越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問(wèn)題嚴(yán)重。

農(nóng)村青年勞動(dòng)力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動(dòng)已經(jīng)填補(bǔ)了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達(dá)到8.1%，已經(jīng)高于城市水平。養(yǎng)老地產(chǎn)老年地產(chǎn)在國(guó)際上很早就被提出，如今，美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)的老年地產(chǎn)已經(jīng)相對(duì)成熟。但在中國(guó)，長(zhǎng)期以來(lái)由于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀(guān)念以及購(gòu)買(mǎi)力的制約，老年地產(chǎn)在近十余年才開(kāi)始興起，目前仍處于幼稚期。此階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式還未清晰。從行業(yè)生命周期看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于幼稚期。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段北京養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展歷程老年住宅模式政策-補(bǔ)貼供應(yīng)狀況：宏觀(guān)需求：微觀(guān)需求《引用某品牌房房企調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)》：微觀(guān)需求《引用某品牌房房企調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)》：微觀(guān)需求《引用某品牌房房企調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)》：北京代表性養(yǎng)養(yǎng)老項(xiàng)目戶(hù)型型配比典型項(xiàng)目分析析曜陽(yáng)國(guó)際老年年公寓小結(jié)匯晨老年公寓寓將府莊園匯晨老年公寓寓配套、建筑營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)盈利模式概況整體規(guī)劃土地取得項(xiàng)目定位：引進(jìn)日本來(lái)來(lái)福宮集團(tuán)管管理模式、技技術(shù)，打造養(yǎng)養(yǎng)老養(yǎng)生專(zhuān)業(yè)業(yè)社區(qū)。區(qū)位：昌平區(qū)北七七家鎮(zhèn)八仙莊莊項(xiàng)目概況一期占地面積：147畝建筑面積：3.9萬(wàn)平米住宅建筑面積積：2.9232萬(wàn)平米住宅建面占比比：75%住宅建筑類(lèi)型型：公寓入住時(shí)間：2007年10月31日裝修情況：精裝修配家家具家電會(huì)所：建筑面積0.9768萬(wàn)平米。集餐餐飲，休閑閑，健身，娛娛樂(lè)，醫(yī)務(wù)室室為一體。醫(yī)療配套：王府醫(yī)院（（醫(yī)保范圍可可報(bào)銷(xiāo)）項(xiàng)目目南側(cè)2公里。項(xiàng)目概況土地取得該公寓由北京京市民政局出出資建設(shè)，，并列入《北京市“十五五”時(shí)期老年年人事業(yè)發(fā)展展規(guī)劃》，土地為劃撥撥取得。建建成后，北京京市民政局公公開(kāi)招標(biāo)。共共有4家企業(yè)競(jìng)標(biāo)，，北京匯晨陽(yáng)陽(yáng)光投資管理理有限公司最最終中標(biāo)。也也就是說(shuō)，該該項(xiàng)目是由政政府出資建設(shè)設(shè)，運(yùn)營(yíng)則由由匯晨陽(yáng)光負(fù)負(fù)責(zé)的養(yǎng)老項(xiàng)項(xiàng)目。具體合合作細(xì)節(jié)不明明。整體規(guī)劃已建成項(xiàng)目一一期地勢(shì)平坦坦，由四棟四四層板樓及三三層綜合會(huì)所所組成，綠化化率45%。1、2號(hào)樓頂層為護(hù)護(hù)理專(zhuān)區(qū)，其其它部分及3、4號(hào)樓為健康專(zhuān)專(zhuān)區(qū)。會(huì)所1、2號(hào)公寓3、4號(hào)公寓配套沙壺球運(yùn)動(dòng)廳廳、影視大廳廳、臺(tái)球廳、、舞蹈廳、棋棋牌室、門(mén)球球場(chǎng)、健身房房、羽毛球館館、游泳館、、卡拉OK廳、書(shū)畫(huà)室、、閱覽室、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)教室、醫(yī)醫(yī)務(wù)室、多功功能廳社區(qū)常設(shè)班車(chē)車(chē)每周三班社區(qū)---5號(hào)線(xiàn)地鐵站配套自動(dòng)取款機(jī)社區(qū)活動(dòng)社區(qū)不定期舉舉辦各類(lèi)活動(dòng)動(dòng)，豐富老人人日常生活，，促進(jìn)相互交交流，提升社社區(qū)軟性配套套。樓層：4層主力戶(hù)型：60平米電梯:24小時(shí)電梯停車(chē)方式：集中停車(chē)車(chē)裝修情況：精裝修全全套家具家家電總套數(shù)：288套。公寓公寓殘障專(zhuān)用道道公共就餐區(qū)區(qū)公寓-室內(nèi)每套公寓配配備獨(dú)立廚廚房、衛(wèi)生生間，室內(nèi)內(nèi)為精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，有部部分空間為為老年人專(zhuān)專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)，，如：寬敞敞陽(yáng)臺(tái)、無(wú)無(wú)障礙衛(wèi)生生間、服務(wù)務(wù)呼叫器。。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)護(hù)理型公寓價(jià)格表入住方式押金（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)床位費(fèi)優(yōu)惠價(jià)/月躉交一年（優(yōu)惠8%）房間使用費(fèi)（含水、電、取暖、服務(wù)費(fèi)）護(hù)理服務(wù)費(fèi)單床方式53180180049804582103180180048134428203180180044804122303180180041473815包房方式105700180075006900205700180071676593305700180068336287健康型公寓寓房間使用用費(fèi)4200元/月。營(yíng)養(yǎng)配配餐750元/月/人。運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀1、健康型公公寓入住率率達(dá)100%，并存在排排隊(duì)等候入入住現(xiàn)象，，護(hù)理型公公寓入住率率達(dá)60%。2、項(xiàng)目現(xiàn)總總體運(yùn)營(yíng)服服務(wù)人數(shù)200人左右，現(xiàn)現(xiàn)已出租房房源近260套，入住老老人近500人，運(yùn)營(yíng)人人數(shù)對(duì)入住住人數(shù)比例例基本維持持在1:2.5；3、初步估算算年房間使使用費(fèi)收入入近1300萬(wàn)元。4、初步估算算項(xiàng)目開(kāi)放放投資額約約為2億元（3.9萬(wàn)平*5000元/平米）。5、假定每年年押金利息息收入、護(hù)護(hù)理費(fèi)、餐餐費(fèi)收入沖沖抵運(yùn)營(yíng)開(kāi)開(kāi)支，同時(shí)時(shí)新增投入入200萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)成成本，估算算靜態(tài)投資資回報(bào)周期期約為：2億元/1100萬(wàn)元=18年一、低成本本劃撥取得得土地及相相關(guān)手續(xù)，，實(shí)則為福福利彩票中中心捐贈(zèng)出出資，對(duì)于于運(yùn)營(yíng)方而而言，實(shí)際際投入得到到最大限度度節(jié)約。二、高押金金、高租金金式租賃模模式營(yíng)銷(xiāo)，，經(jīng)過(guò)近三三年市場(chǎng)培培育此模式式初見(jiàn)功效效。三、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃方面：：健康型公公寓占為主主、護(hù)理型型公寓為輔輔。比例關(guān)關(guān)系5:1。盈利模式將府莊園概況整體規(guī)劃土地取得配套、建筑筑營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)盈利模式項(xiàng)目定位：：提供自最最初的退休休享樂(lè)到最最后的臨終終關(guān)懷一站站式的終生生退休養(yǎng)老老服務(wù)社區(qū)區(qū)區(qū)位：朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鐵路大環(huán)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商：將將府國(guó)際際企業(yè)管理理（北京））有限公司司建筑類(lèi)型：：板樓、、獨(dú)棟占地面積：：38萬(wàn)㎡總建筑面積積：11萬(wàn)㎡可租售建筑筑面積：6.732萬(wàn)㎡可租售建面面占比：61.2%容積率：0.28%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2009年8月中旬裝修情況：：毛坯（（長(zhǎng)租部部分）產(chǎn)權(quán)年限：：只租不售售50年使用權(quán)付款方式：：一次性性付款物業(yè)公司：：新加坡坡城市展望望物業(yè)管理理公司項(xiàng)目概況土地取得該項(xiàng)目于2008年通過(guò)劃撥撥形式分四四次取得土土地使用權(quán)權(quán)，京朝集用（（2008劃企）第0005、0006、0007、0008。整體規(guī)劃注：①四洞洞高爾夫球球場(chǎng)及練習(xí)習(xí)場(chǎng)；②將將府溫泉酒酒店；③月月梨中醫(yī)院院；④管理理服務(wù)中心心；⑤長(zhǎng)者者國(guó)際會(huì)館館、健身中中心；⑥長(zhǎng)長(zhǎng)租公寓；；⑦短租公公寓；⑧長(zhǎng)長(zhǎng)租別墅；；⑨正在短短租公寓綠化率：近90%；水域面積：3萬(wàn)平米。12345678⑨總配套面積積：近4萬(wàn)平米長(zhǎng)者國(guó)際會(huì)會(huì)所、康復(fù)復(fù)中心、月月犁中醫(yī)醫(yī)醫(yī)院、管理理服務(wù)中心心、體育中中心、將府府俱樂(lè)部、、垂釣區(qū)、、高爾夫球球場(chǎng)管理服務(wù)中中心溫泉酒店高爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)月梨中醫(yī)院院配套公寓樓層：5層長(zhǎng)租套數(shù)：：228套短租套數(shù)：：288套電梯：24小時(shí)電梯戶(hù)型面積：：開(kāi)間34㎡、套房52㎡、兩居90㎡、三居156㎡車(chē)位：免費(fèi)費(fèi)長(zhǎng)租公寓餐廳客廳臥室均價(jià)：1.9萬(wàn)元/平米裝修：毛坯坯物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：：3.5元/平米米/月戶(hù)型型面面積積：：兩兩居居90㎡㎡、三三居居156㎡㎡出租租現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：僅僅余余近近20套短租租公公寓寓短租租公公寓寓共共四四棟棟樓樓，，現(xiàn)現(xiàn)僅僅推推出出一一棟棟對(duì)對(duì)外外短短租租，，1-4層為為健健康康型型專(zhuān)專(zhuān)區(qū)區(qū)，，頂頂層層為為護(hù)護(hù)理理型型專(zhuān)專(zhuān)區(qū)區(qū)。。戶(hù)型型面面積積：：開(kāi)開(kāi)間間34㎡㎡、套套房房52㎡㎡、兩兩居居90㎡㎡押金金：：20-30萬(wàn)租金金：：套套房房4500元/月、、兩兩居居7000元/月。。餐費(fèi)費(fèi)：：900元/月/人健康康區(qū)區(qū)出出租租現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：余余5套.獨(dú)棟棟樓層層：：2層套數(shù)數(shù)：：54套戶(hù)型型面面積積：：580㎡㎡、730㎡㎡出租租現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：已已滿(mǎn)滿(mǎn)租租估算算均均價(jià)價(jià)：：1.8萬(wàn)元元/平米米物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：：4元/平米米/月投資資回回報(bào)報(bào)測(cè)測(cè)算算資金金投投入入估估算算：：總建建筑筑面面積積11萬(wàn)㎡*綜綜合合成成本本6000元/㎡㎡=6.6億元元。。以租租代代售售收收入入估估算算：：獨(dú)棟棟54套*580㎡㎡*1.8萬(wàn)元元/㎡㎡+長(zhǎng)租租公公寓寓1.8萬(wàn)平平米米*1.5萬(wàn)元元/㎡㎡*90%=8億元元假定定短短租租收收入入、、其其它它收收入入可可沖沖抵抵運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成本本，，項(xiàng)目目投投資資回回報(bào)報(bào)周周期期僅僅3年時(shí)時(shí)間間，，且且有有約約1.4億元元盈盈利利及及自自持持288套公公寓寓、、會(huì)會(huì)所所酒酒店店配配套套。?，F(xiàn)靜靜態(tài)態(tài)投投資資收收益益率率：：(8億元元-6.6億元元)/6.6億元元=21%一、、依依托托政政府府關(guān)關(guān)系系，，低低成成本本劃劃撥撥取取得得土土地地及及相相關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)。。二、、以以租租代代售售，，少少量量自自持持經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，快快速速回回收收投投資資。。三、、為為降降低低市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、、減減少少護(hù)護(hù)理理設(shè)設(shè)備備及及人人員員開(kāi)開(kāi)支支，，產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃健健康康型型公公寓寓、、別別墅墅占占主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位。。四、在專(zhuān)業(yè)性性不強(qiáng)的前提提下引進(jìn)澳洲洲先進(jìn)模式，，即可豐富自自身專(zhuān)業(yè)能力力亦可作為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)噱頭。盈利模式曜陽(yáng)國(guó)際老年年公寓土地取得營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)小結(jié)概況整體規(guī)劃配套項(xiàng)目定位：新型居家養(yǎng)養(yǎng)老為定位。。可成套出租租，以月承租租為時(shí)間單位位的的養(yǎng)老養(yǎng)養(yǎng)生新模式。區(qū)位：密云縣城西西北，云佛度度假村旁，水水庫(kù)西南兩公公里（西田各各莊鎮(zhèn)龔莊子子村）；項(xiàng)目概況占地面積：137461平米（206畝）建筑面積：67230平米住宅建筑面積積：44571平米住宅建面占比比：66.5%住宅建筑類(lèi)型型：公寓/聯(lián)排/獨(dú)棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年8月28日開(kāi)發(fā)商：：北京長(zhǎng)青國(guó)際際老年公寓有有限公司（城城建集團(tuán)/紅基會(huì)共同出出資成立）裝修情況：公寓精裝修修配家具家電電會(huì)所：建筑面積11659平米，共計(jì)8層(地上6層、地下2層)。集餐飲，休閑，健身，，娛樂(lè)，會(huì)務(wù)務(wù)為一體。醫(yī)療配套：武警總醫(yī)院院康復(fù)醫(yī)療中中心（醫(yī)保范范圍可報(bào)銷(xiāo)）），建筑面積積11000平米。項(xiàng)目概況會(huì)所武警總醫(yī)院公寓聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅配建整體規(guī)劃項(xiàng)目地勢(shì)北高高南低，西高高東低，為坡坡地。規(guī)劃包括四大大居住組團(tuán)，，兩大服務(wù)配配套等；其中中項(xiàng)目居住組組團(tuán)，即多層層電梯情景公公寓、退臺(tái)躍躍層公寓、聯(lián)聯(lián)排別墅、獨(dú)獨(dú)棟別墅四大大組團(tuán)。兩大大服務(wù)配套等等。住宅的形式分分為三個(gè)產(chǎn)品品層次：公寓寓、聯(lián)排別墅墅和獨(dú)棟別墅墅?？偺讛?shù)為為425套。成組團(tuán)形式規(guī)規(guī)劃，利用地地勢(shì)的起伏布布置建筑，較較好的得到了了景觀(guān)面。停停車(chē)方式為組組團(tuán)式集中停停車(chē)。較好的的處理了停車(chē)車(chē)問(wèn)題。宅前前及道邊綠化化較簡(jiǎn)單，成成本較低。公公共戶(hù)外娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施缺乏，，尤其針對(duì)老老年人沒(méi)有設(shè)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)項(xiàng)目。住宅樓層：3-4層戶(hù)型：一居98-103平米二居123-126平米電梯:24小時(shí)電梯停車(chē)方式：集中停車(chē)裝修情況：精裝修送全全套家具家電電養(yǎng)老特征：?jiǎn)卧肟诓刹捎镁徠绿幚砝?、設(shè)置專(zhuān)用用扶手公寓公寓-室內(nèi)設(shè)備設(shè)施齊全全，可以達(dá)到到入住標(biāo)準(zhǔn)。。室內(nèi)為低端端精裝標(biāo)準(zhǔn)，，無(wú)高端設(shè)施施。其中有一部分分空間為老年年人專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)計(jì)，如：寬敞敞陽(yáng)臺(tái)等。但但是并沒(méi)有其其他針對(duì)老年年人居住的急急救和無(wú)障礙礙設(shè)施。公寓-室內(nèi)樓層：2層戶(hù)型：三居居180平米電梯:無(wú)停車(chē)方方式：集中中停車(chē)車(chē)裝修情情況：部分分精裝裝修/部分毛毛坯養(yǎng)老特特征：無(wú)聯(lián)排別別墅聯(lián)排別別墅樓層：2層戶(hù)型：約超超過(guò)500平米電梯:無(wú)停車(chē)方方式：分戶(hù)戶(hù)停車(chē)車(chē)裝修情情況：毛坯坯養(yǎng)老特特征：無(wú)獨(dú)棟別別墅會(huì)所：建筑筑面積積11659平米，，共計(jì)計(jì)8層(地上6層、地地下2層)。內(nèi)含含：餐餐廳、、棋牌牌室、、臺(tái)球球廳、、小超超市、、室內(nèi)內(nèi)游泳泳館、、室內(nèi)內(nèi)健身身器械械房、、書(shū)畫(huà)畫(huà)室、、羽毛毛球、、乒乓乓球、、中醫(yī)醫(yī)按摩摩、小小型電電影院院、會(huì)會(huì)議議室；；有部部分為為老年年設(shè)置置的設(shè)設(shè)施，，但會(huì)會(huì)議空空間所所占比比重較較大，，初步步判斷斷配套套設(shè)施施不是是專(zhuān)門(mén)門(mén)為養(yǎng)養(yǎng)老項(xiàng)項(xiàng)目而而設(shè)計(jì)計(jì)的。。武警總總醫(yī)院院：提供供評(píng)估估系統(tǒng)統(tǒng)、體體檢、、遠(yuǎn)程程醫(yī)療療系統(tǒng)統(tǒng)、家家庭醫(yī)醫(yī)生系系統(tǒng)、、國(guó)醫(yī)醫(yī)養(yǎng)生生系統(tǒng)統(tǒng)及緊緊急服服務(wù)系系統(tǒng)等等五大大醫(yī)療療保健健服務(wù)務(wù)內(nèi)容容，此此外醫(yī)醫(yī)療中中心還還設(shè)置置了就就診綠綠色通通道。。市政配配套：水站站、電電站、、氣站站（自自建））配套設(shè)設(shè)施：：小超市市會(huì)所大堂健身室室棋牌室室會(huì)所會(huì)議室室網(wǎng)絡(luò)室室影院餐廳醫(yī)療配配套基礎(chǔ)配配套設(shè)設(shè)施——水，電電，氣氣土地取取得該公寓寓由紅紅基會(huì)會(huì)與北北京城城建集集團(tuán)合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)，，2005年雙方方專(zhuān)門(mén)門(mén)成立立長(zhǎng)青青國(guó)際際老年年公寓寓有限限公司司進(jìn)行行項(xiàng)目目運(yùn)作作。耀耀陽(yáng)老老年公公寓項(xiàng)項(xiàng)目前前期土土地征征地、、掛牌牌出讓讓均由由紅基基會(huì)協(xié)協(xié)調(diào)操操作。。2007年6月，密密云縣縣國(guó)土土局對(duì)對(duì)該地地塊掛掛牌出出讓?zhuān)?，底價(jià)價(jià)為9097萬(wàn)元，，折合合樓面面地價(jià)價(jià)1353元/平米。。長(zhǎng)青青國(guó)際際是唯唯一競(jìng)競(jìng)買(mǎi)人人，最最終以以底價(jià)價(jià)獲得得該地地塊。。密云縣國(guó)土土局對(duì)此次次招標(biāo)出讓讓還設(shè)置了了限定條件件——該地塊只能能用于老年年公寓開(kāi)發(fā)發(fā)，不得分分割出售。。一、2010年6月，北京曜曜陽(yáng)項(xiàng)目竣竣工。落成成典禮上，，中紅會(huì)黨黨組書(shū)記王王偉也出席席并致辭。。北京曜陽(yáng)陽(yáng)當(dāng)時(shí)曾打打算將一半半的老年公公寓用于出出售，每平平方米6500元至2萬(wàn)元。但由由于土地出出讓規(guī)定只只能用于老老年公寓，，北京曜陽(yáng)陽(yáng)就試圖以以“以租代代售”的形形式運(yùn)營(yíng)。。2010年至2011年上半年間間，該項(xiàng)目目別墅部分分曾以每平平方米1.4萬(wàn)元的價(jià)格格，與客戶(hù)戶(hù)達(dá)成租賃賃意向，租租賃最長(zhǎng)可可達(dá)70年，與賣(mài)房房無(wú)異。因因?qū)沂苤肛?zé)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，后采采用“會(huì)員員制”銷(xiāo)售售，現(xiàn)在采采取“押金金+租金”方式式營(yíng)銷(xiāo)每?jī)蓛赡旰炇鹨灰淮?。營(yíng)銷(xiāo)注：1、押金可退退；2、租期最短短一年、最最長(zhǎng)兩年；；3、租金年付付、中途解解約租金不不可退；4、如遇租戶(hù)戶(hù)身體疾病病押金可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為緊急診診療費(fèi)用。。產(chǎn)品押金（萬(wàn)元）租金（元/月）98平米公寓153800126平米公寓154500180平米聯(lián)排306000獨(dú)棟未推出未推出租賃費(fèi)用二、營(yíng)銷(xiāo)推推廣渠道采采用：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+戶(hù)外+關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)+小眾傳播。。三、租售現(xiàn)現(xiàn)狀：項(xiàng)目目總計(jì)425套房源，目目前租售96套，租售比比23%。1，項(xiàng)目現(xiàn)總總體運(yùn)營(yíng)服服務(wù)人數(shù)近近300人，現(xiàn)已出出租房源近近100套，比例基基本維持在在3:1；2，會(huì)所原為為城建集團(tuán)團(tuán)培訓(xùn)基地地，為緩解解資金壓力力，會(huì)務(wù)部部門(mén)承接各各類(lèi)會(huì)議論論壇，為此此提供會(huì)務(wù)務(wù)、住宿、、餐飲、休休閑娛樂(lè)服服務(wù)，由此此提高住宅宅、配套利利用率；3，公寓為入入住客戶(hù)提提供免費(fèi)班班車(chē)（至密密云縣城））、社區(qū)免免費(fèi)電瓶車(chē)車(chē)、生活必必需品代買(mǎi)買(mǎi)（三次/周）、各級(jí)級(jí)基礎(chǔ)基礎(chǔ)礎(chǔ)醫(yī)療護(hù)理理服務(wù)（另另行取費(fèi)））；4，午餐之時(shí)時(shí)餐廳用餐餐人員寥寥寥無(wú)幾。源源于業(yè)主候候鳥(niǎo)式居住住特征明顯顯，寒冷時(shí)時(shí)節(jié)只很少少人在此居居住。由此此對(duì)運(yùn)營(yíng)收收入帶來(lái)巨巨大壓力。。5，中國(guó)武警警總醫(yī)院中中西醫(yī)康復(fù)復(fù)醫(yī)療中心心，病房82套，常設(shè)預(yù)預(yù)約出診醫(yī)醫(yī)生兩名（（全科/內(nèi)科）護(hù)士士六名。不不具備重癥癥醫(yī)療條件件。醫(yī)保定定點(diǎn)醫(yī)院引引入充分體體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)對(duì)養(yǎng)老題材材定位的重重視，但投投入建設(shè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用頗頗高。經(jīng)實(shí)實(shí)地調(diào)研，，醫(yī)療中心心使用率極極低?？祻?fù)復(fù)醫(yī)療中心心現(xiàn)在基本本處于半停停業(yè)狀態(tài)，，未見(jiàn)專(zhuān)業(yè)業(yè)醫(yī)護(hù)人員員、病患人人員及安保保人員。耀陽(yáng)老年公公寓項(xiàng)目對(duì)對(duì)外宣傳總總投資約4.5億元。按現(xiàn)有可租租售產(chǎn)品初初步核實(shí)平平均月租金金約為40元/平米，按100%租售率計(jì)算算，不計(jì)運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本年年回報(bào)約為為2140萬(wàn)，投資回回報(bào)周期21年，年投資資回報(bào)率5%。實(shí)際出租近近100套數(shù)，實(shí)際際租售比率率僅為23%，實(shí)際年租租金收入約約為500萬(wàn)元。假定定運(yùn)營(yíng)成本本與會(huì)務(wù)服服務(wù)收入持持平，按現(xiàn)現(xiàn)有租售比比推算，靜靜態(tài)投資回回報(bào)周期約約為90年。投資回報(bào)小結(jié)一、良好的交通通可達(dá)性及及區(qū)位綜合合配套設(shè)施施加上專(zhuān)業(yè)業(yè)化人性服服務(wù)與客戶(hù)戶(hù)可接受的的價(jià)位將是是成就項(xiàng)目目的根本；；位置偏遠(yuǎn)，，綜合配套套缺失，定定價(jià)偏高導(dǎo)導(dǎo)致入住率率不佳是耀耀陽(yáng)運(yùn)營(yíng)失失敗的表征征。二、成本控制是是現(xiàn)階段養(yǎng)養(yǎng)老項(xiàng)目投投資運(yùn)營(yíng)成成功的基礎(chǔ)礎(chǔ)。匯晨、、將府兩項(xiàng)項(xiàng)目土地均均為劃撥取取得，費(fèi)用用較低，很很大程度上上緩解了成成本制約性性；小結(jié)三、營(yíng)銷(xiāo)模式式?jīng)Q定投投資回報(bào)報(bào)周期，，以租代代售自然然是速度度最快的的方式。公益性性事業(yè)的的商業(yè)化化運(yùn)作，，在當(dāng)下下環(huán)境下下總會(huì)引引起另類(lèi)類(lèi)的關(guān)注注，曜陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際老老年公寓寓屢被指指責(zé)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，，營(yíng)銷(xiāo)方方式幾經(jīng)經(jīng)變化、、銷(xiāo)售受受阻。因因大量資資金已陸陸續(xù)投入入，投資資回報(bào)遙遙不可期期；四、醫(yī)療配套套建設(shè)規(guī)規(guī)模的合合理選取取、功能能定位對(duì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作尤為為重要，匯晨、、將府兩兩項(xiàng)目醫(yī)醫(yī)療配套套建設(shè)規(guī)規(guī)模適中中，基本本醫(yī)療功功能定位位得到較較好實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，曜陽(yáng)陽(yáng)老年公公寓項(xiàng)目目醫(yī)療配配套建設(shè)設(shè)規(guī)模偏偏大，康康復(fù)功能能定位沒(méi)沒(méi)有得到到根本性性實(shí)現(xiàn)。。五、康復(fù)性養(yǎng)養(yǎng)老需求求基本上上在政府府辦養(yǎng)老老項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)，鑒于康康復(fù)性養(yǎng)養(yǎng)老需求求專(zhuān)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本本偏高，，商業(yè)化化養(yǎng)老地地產(chǎn)難以以大規(guī)模模攝入。。養(yǎng)老題材材注入評(píng)評(píng)估投資收益益估算總結(jié)評(píng)估估行業(yè)聲音音養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)模式類(lèi)類(lèi)型分析析據(jù)清華規(guī)規(guī)劃院養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)研究所所所長(zhǎng)陳陳首春測(cè)測(cè)算，商業(yè)型養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)，前期投投入分?jǐn)倲偟矫總€(gè)個(gè)床位上上約為2000元-3000元/月，后續(xù)續(xù)運(yùn)營(yíng)成成本也需需要2000元-3000元/月，照此此計(jì)算，，一張床位位的收費(fèi)費(fèi)要達(dá)到到4000元-6000元/月才能勉勉強(qiáng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)。還有一個(gè)個(gè)實(shí)際問(wèn)問(wèn)題，是是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的得房房率太低低，老百姓姓覺(jué)得買(mǎi)買(mǎi)養(yǎng)老地地產(chǎn)吃虧虧。據(jù)了了解，一一個(gè)養(yǎng)老老地產(chǎn)，，其配套設(shè)施施占建筑筑面積的的30%，再加上上樓座本本身的公公攤，算算下來(lái)一一套房的的得房率只只有50%左右，買(mǎi)房人人心理難難以接受受。行業(yè)聲音音行業(yè)聲音音鞠川陽(yáng)子子：從客客戶(hù)角度度看，目目前中國(guó)國(guó)的老年年人正處處在養(yǎng)老老觀(guān)念的的轉(zhuǎn)變時(shí)時(shí)期，市場(chǎng)具有有不確定定性。從開(kāi)發(fā)發(fā)商的角角度看，，他們所所需的一一些扶持持政策還還沒(méi)有明明確，又又因?yàn)槭鞘切屡d產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的商業(yè)業(yè)模式還還有待研研發(fā)，所所以投資的不不確定性性大。從政府府層面來(lái)來(lái)看，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策、規(guī)范范等還有有待完善善。行業(yè)聲音音樂(lè)成養(yǎng)老老經(jīng)驗(yàn)（1）在距離離市區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地方方建單純純的養(yǎng)老老院必定定賠錢(qián)。。（2）誰(shuí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，誰(shuí)設(shè)設(shè)計(jì)。硬硬件要和和運(yùn)營(yíng)方方式相結(jié)結(jié)合。（3）重視養(yǎng)養(yǎng)老護(hù)理理流程設(shè)設(shè)計(jì)。（4）堅(jiān)持以以老人為為中心，，護(hù)理人人員為核核心，醫(yī)醫(yī)生輔助助的原則則。（5）直接COPY英美成型型的完善善管理文文件，無(wú)無(wú)需研發(fā)發(fā)。（6）樂(lè)成人員結(jié)結(jié)構(gòu)：高層高高薪，核心管管理；低層低低薪，標(biāo)準(zhǔn)化化運(yùn)營(yíng)。（7）醫(yī)療專(zhuān)家每每周來(lái)2次，老年人急急病搶救為2級(jí)甲等醫(yī)院。。（8）將老人居家家服務(wù)的生活活瑣事外包給給家政公司，，專(zhuān)心提供養(yǎng)養(yǎng)老健康服務(wù)務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)值鏈專(zhuān)門(mén)為老年人人建造的生活活設(shè)施齊全、、公用設(shè)施配配套不斷完善善、具有時(shí)代代氣息的老年年人住宅，是是一種居家養(yǎng)養(yǎng)老與社區(qū)服服務(wù)相結(jié)合的的模式。配套與條件是是根本①選址是規(guī)劃劃的先決條件件選址決定了房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的自然環(huán)境、、人文環(huán)境、、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。。由于老年人人生理與心理理的特殊性，，選擇環(huán)境質(zhì)質(zhì)量良好、交交通便捷的場(chǎng)場(chǎng)地，是規(guī)劃劃的先決條件件。②配套設(shè)施體體現(xiàn)關(guān)鍵功能能由于老年人群群生理、心理理需求的特殊殊性，醫(yī)療、、休閑等配套套設(shè)施是否完完備極大程度度上影響著老老年人的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)決策以及入入住之后的滿(mǎn)滿(mǎn)意度。策劃和政策是是優(yōu)勢(shì)》面對(duì)我國(guó)進(jìn)入入老年化社會(huì)會(huì)，老年人生生活問(wèn)題已越越來(lái)越被社會(huì)會(huì)所關(guān)注。國(guó)國(guó)家民政部及及地方各級(jí)民民政部門(mén)鼓勵(lì)勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事事老年人住宅宅的開(kāi)發(fā)。》然而，相關(guān)配配套政策扶持持力度有限，，落地的更是是少之又少。?！芬蚱鸩捷^晚，，養(yǎng)老地產(chǎn)的的產(chǎn)品策劃水水平偏低，導(dǎo)導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)未能能發(fā)揮其作用用。運(yùn)營(yíng)與管理是是關(guān)鍵老年地產(chǎn)不同同于一般住宅宅地產(chǎn)，出售售的不僅是住住宅，還包括括醫(yī)療、養(yǎng)生生、教育等一一系列配套服服務(wù)，這些配配套服務(wù)才是是老年人群對(duì)對(duì)老年住宅的的關(guān)鍵需求，，也是開(kāi)發(fā)商商的賣(mài)點(diǎn)所在在。因此，銷(xiāo)銷(xiāo)售完畢后還還需要長(zhǎng)期的的運(yùn)營(yíng)管理，，這關(guān)系著大大量配套設(shè)施施與服務(wù)能否否良好運(yùn)作，，所以至關(guān)重重要。老年地地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與與管理需要強(qiáng)強(qiáng)有力的人力力資源的支撐撐，是對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)商管控能力力的一大考驗(yàn)驗(yàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)五種種類(lèi)型產(chǎn)業(yè)鏈鏈競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)圖示：老老年房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)休閑型養(yǎng)老地地產(chǎn)對(duì)綜合配配套及運(yùn)營(yíng)管管理有著雙重重需求老年人群對(duì)住住宅功能的八八種需求居住康復(fù)交流親子娛樂(lè)教育休閑度假投資成本型★★★★★★康復(fù)型★★★★★★★交流型★★★★★★★★★★★富豪型★★★★★休閑型★★★★★★★★★★★老年住宅八大大功能各老年地產(chǎn)類(lèi)類(lèi)型對(duì)應(yīng)老年年人群需求度度休閑型養(yǎng)老需需求范圍廣泛泛養(yǎng)老地產(chǎn)模式式與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)類(lèi)型的對(duì)應(yīng)應(yīng)成本型老年地產(chǎn)康復(fù)型老年地產(chǎn)交流型老年地產(chǎn)富豪型老年地產(chǎn)休閑型老年地產(chǎn)“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式★★會(huì)籍制的養(yǎng)老俱樂(lè)部模式★★★以房養(yǎng)老模式★★異地養(yǎng)老模式★★★分時(shí)度假式養(yǎng)老模式★★投資收益估算算（成本）成本---樂(lè)觀(guān)估算地塊面積：56.2畝容積率：0.5總建筑面積：：18742平米單方綜合成本本估算：6000元總投資額：建筑面積*單方綜合成成本：18742平米*6000元=11245.2萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)人員戶(hù)數(shù)數(shù)配備：1:2.6（即五十名運(yùn)運(yùn)營(yíng)人數(shù)）人員工資成本本：50人*2000元/月*12月=120萬(wàn)元投資收益估算算（收入）收入（出租運(yùn)運(yùn)營(yíng)）---樂(lè)觀(guān)估算總床位面積：：18742平米*（1-30%）=13119平米養(yǎng)老戶(hù)型建筑筑面積：50平米總戶(hù)數(shù)：262戶(hù)月租金：2500元（（以以耀耀陽(yáng)陽(yáng)及及平平谷谷老老年年公公寓寓租租金金估估算算））年入入住住率率：：51%（北北京京市市平平均均水水平平57%）年床床位位收收入入額額：總總戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)*年年租租金金*入入住住率率：262戶(hù)*2500元*12月*51%=400.86萬(wàn)元元年餐餐費(fèi)費(fèi)收收入入額額：總總戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)*餐餐費(fèi)費(fèi)/年/人（（0.6萬(wàn)元元））*入入住住率率=80萬(wàn)元元投資資回回報(bào)報(bào)估估算算投資資回回報(bào)報(bào)估估算算---樂(lè)觀(guān)觀(guān)估估算算假設(shè)設(shè)養(yǎng)養(yǎng)老老項(xiàng)項(xiàng)目目年年餐餐費(fèi)費(fèi)收收入入及及其其他他收收入入可可沖沖抵抵運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成本本，，年床床位位收收