成都房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃建議書含項(xiàng)目定位市場

四川省成都市XX區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃初步建議書1.市場背景調(diào)研分析調(diào)查目的：針對項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個(gè)盤分析消費(fèi)者特征項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個(gè)盤分析消費(fèi)者特征社會經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場切入點(diǎn)互動分析成都——四川省會成都——四川省會——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風(fēng)光民俗——獨(dú)具魅力的旅游勝地開放之都——西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國際化的大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述——成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。1999年被國務(wù)院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，平原僅占40.1%，全市共有8區(qū)4市8縣。2000年成都市總?cè)丝谶_(dá)到1013.35萬人，比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。改革開放20多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是"九五"計(jì)劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。2001年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1419億元，年均增長13.1%，提前實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年"翻三番"和人民生活達(dá)小康的目標(biāo)。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42調(diào)整為2001年末的8.9:45.3:45.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制初步建立,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。

成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進(jìn)入中國城市40優(yōu)行列。有國家級的開發(fā)區(qū)3個(gè)，省級開發(fā)區(qū)5個(gè)，都已形成規(guī)模。2001年實(shí)際利用外資3.1億元，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑）18.9億美元。外商投資的大項(xiàng)目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界500強(qiáng)企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達(dá)60多家。成都先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個(gè)國外城市結(jié)為友好城市,與國內(nèi)16個(gè)大中城市建立友好合作關(guān)系。

進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點(diǎn)，國內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前10年"構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化"的總體奮斗目標(biāo)，提出了"十五"奮斗目標(biāo)，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，到2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7:45.5:47.5，城市化水平達(dá)到38%以上。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達(dá)到寬裕水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%左右。社會保障體系健全，各項(xiàng)社會事業(yè)全面發(fā)展。

開發(fā)區(qū)發(fā)展情況——成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1988年。1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，1996年3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會，作為成都市人民政府派出機(jī)構(gòu)，行使市級管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、行政、社會事業(yè)工作。該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人口20萬人，緊臨成都火車南站和雙流國際機(jī)場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金15億元，各類基本建設(shè)項(xiàng)目開工面積166萬平方米，竣工面積78萬平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)。成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到2000年底，成都高新區(qū)引進(jìn)各類企業(yè)3600多家，注冊資本近120億元，其中外商投資企業(yè)300多家，總投資10億多美元，世界500強(qiáng)已有11家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。有高新技術(shù)企業(yè)378家，分別占四川省和成都市的55％和73%，高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的54%。有年產(chǎn)值過10億元的企業(yè)5家，過億元的企業(yè)34家，過千萬元的企業(yè)80家。目前，成都高新區(qū)成為中國西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1990年,總體規(guī)劃面積26平方千米。2000年2月國務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)列為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為四川省第一個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū),處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi),距市中心13.6千米。開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越,交通方便,成-渝、成-昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū),成渝高速公路穿區(qū)而過,距成都雙流國際機(jī)場30千米。成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近12億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。建成總長28公里,寬分別為50、40、30米的三條主干道和四條支干道，與國道、省道溝通成網(wǎng),形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò);建成日供水25萬噸供水設(shè)施,建成110千伏、220千伏變電站各一座;日輸天然氣30萬立方米;新建的郵政大樓和15萬門程控電話主機(jī)大樓和移動電話機(jī)站已投入使用,開辦了國際國內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。城市綜合配套服務(wù)設(shè)施日趨完善,配套功能齊全,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進(jìn)區(qū)建設(shè)的條件。

成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引進(jìn)了一批高附加值、高創(chuàng)匯項(xiàng)目,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川·雅馬哈摩托車部品有限公司,中外合資晶華光學(xué)有限公司、美國RBI、澳大利亞的BHP、北京匯源集團(tuán)等。目前,開發(fā)區(qū)已形成了以機(jī)械及汽(摩托)車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，共有大型企業(yè)120多家。2000年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26.1億元，工業(yè)增加值8.7億元,入庫稅收1.3億元,出口1033萬美元。

成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國首家由海峽兩岸共同投資,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。借鑒臺灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn),以臺商(外商)投資為主，按國際II類工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),規(guī)劃面積6平方千米。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全,建有道路5條,路寬分別為16、20、25、45米;6000門5ESS程控交換機(jī)已于1993年初開通使用;日供水8萬噸的專用自來水廠設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,首期日供水2.5萬噸的工程已建成并投入使用;完成了供氣20萬立方米的設(shè)計(jì)工作,已實(shí)現(xiàn)首期供氣2萬立方米/日。已逐步形成以食品加工為特色,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。2001年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值4.38億元,入庫稅收0.6848億元,出口843萬美元。西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1993年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機(jī)場，東與成都市區(qū)接壤，東西長45千米,南北寬4千米，規(guī)劃面積13平方千米，起步區(qū)4平方千米。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅6千米，地勢平坦，境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，西有國際空港成都雙流國際機(jī)場，東有成昆線成都火車南站，高等級的機(jī)場公路，德（陽）樂（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地,具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有110千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實(shí)行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。1萬門程控電話已開通；建成日供氣10萬立方米的天然氣配氣站1座；,建成總裝機(jī)能力達(dá)2.2萬門程控電話交換機(jī),新建20～40米高等級道路9條計(jì)15公里,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。開發(fā)區(qū)引進(jìn)了德國拜耳(四川)動物保健公司、泰國正大集團(tuán)等60多個(gè)外商投資項(xiàng)目,形成了以醫(yī)藥、精細(xì)化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。2000年,實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值6.08億元,工業(yè)增加值6.11億元,入庫稅收1.15萬元,出口981萬美元。新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū)始建于1985年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，1994年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)列入省級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。工業(yè)區(qū)距市區(qū)10千米。全區(qū)規(guī)劃面積18平方千米,現(xiàn)已完成開發(fā)面積6平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿(mào)、旅游、生活四個(gè)功能小區(qū)，并以電子、機(jī)械、食品、化工、旅游、房地產(chǎn)等為開發(fā)重點(diǎn)?，F(xiàn)已建成的電子、機(jī)械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善,德陽-樂山高等級大件路、成都-綿陽高速公路、成都市外環(huán)線和國道108線穿越開發(fā)區(qū);寶雞-成都、成都-重慶、成都-達(dá)川等4條鐵路通過開發(fā)區(qū)所在的新都縣境內(nèi)。開發(fā)區(qū)內(nèi)有8條標(biāo)準(zhǔn)水泥道路已建成投入使用。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū)(市)縣中開通了程控電話,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá)38000線,可與180多個(gè)國家和地區(qū)以及國內(nèi)400多個(gè)城市直撥電話,并已建成移動電話基站3座。區(qū)內(nèi)已建成100千伏變電站2座,擁有1座日產(chǎn)水5萬噸的水廠,建有二級配氣站1座,三級配氣站2座。區(qū)內(nèi)已引進(jìn)成都可口可樂公司、成都統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團(tuán)等知名三資企業(yè)。2000年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值29.6億元,實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值7.06億元,入庫稅收1.34億元,出口666.09萬美元。成都高新西開發(fā)區(qū)2001年7月16日成都市正式成立成都高新西區(qū)管委會。該區(qū)位于成都衛(wèi)星城--郫縣。區(qū)內(nèi)設(shè)有3個(gè)國家級高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目：中國西部軟件園、國家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、中國大學(xué)生（留學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園。成都高新西區(qū)現(xiàn)已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金4.3億元,完成迪康、興港等40千米主干道建設(shè)，建成110KV變電站1座，開通3個(gè)程控交換模塊局，鋪設(shè)供水、供氣管網(wǎng)20公里、排污管網(wǎng)12公里。同時(shí)，投資5億元，建成成都外國語學(xué)校、南洋國際學(xué)校等公共配套設(shè)施，營造綠地9萬多平方米。2001年，成都高新西區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目70個(gè)，其中電子信息50個(gè)（如中國西部軟件園、大唐電信、國騰信息產(chǎn)業(yè)園、匯源信息、瑞士布魯克、藍(lán)劍科創(chuàng)），生物醫(yī)藥15個(gè)（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)院），協(xié)議投資總額67.4億元，到位資金13.3億元。四川成都出口加工區(qū)該區(qū)是2000年4月27日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的全國首批15個(gè)出口加工區(qū)之一，是中國西部唯一的國家級出口加工區(qū)。2001年6月22日正式驗(yàn)收合格、封關(guān)運(yùn)行。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)"兩區(qū)合一"，實(shí)行兩塊牌子，一套人馬管理體制。實(shí)行"一次報(bào)關(guān)，一次審單，一次查驗(yàn)"的新通關(guān)模式。已有美國、日本、加拿大、菲律賓及臺灣、香港地區(qū)和國內(nèi)的50多家企業(yè)咨詢進(jìn)區(qū)，目前已批準(zhǔn)日本豐田公司、美國帕克航天航空公司、香港康維克公司等6家世界知名企業(yè)進(jìn)區(qū)，總投資達(dá)1.8億美元。到2005年，該區(qū)力爭吸引外資10億美元，年出口貿(mào)易額達(dá)到15億美元，建成出口加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際化的基地。注：根據(jù)項(xiàng)目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析——國內(nèi)生產(chǎn)總值2000年成都市國民生產(chǎn)總值為1310億元，比上年增長10.8%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加124億元，比上年增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增長588億元，比上年增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為598億元，比上年增長11.7%。第一、二及三產(chǎn)業(yè)的增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42轉(zhuǎn)變?yōu)?000年末的9.5:44.9:45.6。國內(nèi)生產(chǎn)總值——社會消費(fèi)品零售總額成都作為西南部的商品集散地，市場規(guī)模和容量位居西部城市之首。2000年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到554.2億元，比上年增長10.8%；私營經(jīng)濟(jì)零售額為67.9億元，比上年增加50.2%；外商和港澳臺商貿(mào)企業(yè)繼續(xù)保持快速增長，零售額完成32.4億元，比上年增加52.8%。全市餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額102.3億元，比上年增加23.1%。社會消費(fèi)品零售總額——外商投資及旅游業(yè)發(fā)展概述——成都是全國16個(gè)副省級城市之一，是國家批準(zhǔn)的對外開放城市和全國經(jīng)濟(jì)體制綜合配套改革的試點(diǎn)城市。因此成都市對外開放的發(fā)展較快，投資環(huán)境和政策有較大改善，現(xiàn)在成都有國家級開發(fā)區(qū)3個(gè)，省級開發(fā)區(qū)2個(gè)都已經(jīng)形成規(guī)模，2000年全年批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目172個(gè)，實(shí)際利用外資2.65億元，比上年增長16%，年末全市外商投資企業(yè)達(dá)到2562家。成都具有2300多年的歷史，是首批國家公布的24個(gè)歷史文化名城之一，它地形地貌復(fù)雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門蜀道、九寨溝、峨眉山、長江山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時(shí)還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市，2000年全年接待海外游客25.9萬人次，比1999年上升16.9%。中國四川成都市龍泉驛區(qū)自1987年以來，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國際盛會和獨(dú)樹一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積558平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在“天府之國”的腹心。它旅游資源十分豐富，100余處名勝古跡點(diǎn)綴其間，1987年被成都市政府命名為“花果山風(fēng)景名勝區(qū)”，是生態(tài)旅游和度假休閑旅游的代表景區(qū)。龍泉驛區(qū)還是全國聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以“四時(shí)花不斷，八節(jié)佳果香”著稱于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等20余種優(yōu)質(zhì)水果，年產(chǎn)量達(dá)2億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。龍泉已有二千多年的種桃歷史，氣候、土壤條件特別利于桃樹生長，全區(qū)現(xiàn)種植桃樹10萬余畝，數(shù)百萬株，是全國唯一的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”。每年三月，也就是“成都桃花節(jié)”期間，滿山遍野的桃花競相綻放，“桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實(shí)為西川絕景”。

現(xiàn)在龍泉桃花的規(guī)模、數(shù)量和游客量均居全國各大桃花觀賞基地之首。自1987年3月舉辦首屆“桃花賞花會”以來，1997年，龍泉又以嶄新的旅游方式——農(nóng)家樂旅游，將“桃花節(jié)”活動推向高潮。1998年3月又推出了龍泉賞花“一日游”、“二日游”旅游線路。

經(jīng)過十多年的探索和積累，龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽(yù)為“城市中的花園”和“花園中的城市”。桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十陵地下宮殿、石經(jīng)古剎引人入勝。房地產(chǎn)投資情況——隨著住房制度改革的進(jìn)程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。2000年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資129億元，比上年增長29.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動全市固定資產(chǎn)增長的主要因素。其中住宅投資升幅較大，全年完成89億元，比上年增長60%，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額的70%左右，較上年上升3%以上，商品房銷售面積為380萬平方米左右，比1999年增長2.6%；商品房銷售額63.5億元，其中住宅銷售50.8億元。2001年房地產(chǎn)投資額增長率僅次于廣州、深圳，為全國第三名，但銷售增長比率明顯低于投資增長比率，市場出現(xiàn)回落。成都市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額——本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都近年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏！1.1.2城市遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略成都市"十五"目標(biāo)——

經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)：

國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值幅度。

結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：

調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)的比重，建立適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展水平的所有制結(jié)構(gòu)。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為7：45．5：47．5,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%以上。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，2005年城市化水平達(dá)到38%以上。

人口就業(yè)目標(biāo)：

人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達(dá)到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。

城市建設(shè)目標(biāo)：

加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。2005年城市生活污水處理率達(dá)70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá)100%，城市綠地覆蓋率達(dá)30%。

生態(tài)環(huán)境目標(biāo)：

基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在Ⅱ級，國家級和省級風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ級，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到90%、90%和85%。

居民收入目標(biāo)：

城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%。

社會發(fā)展目標(biāo)：

2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%。人均期望壽命達(dá)到74歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項(xiàng)社會事業(yè)全面發(fā)展。成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略——

一、向東發(fā)展戰(zhàn)略

戰(zhàn)略概要——向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式，以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。規(guī)劃的帶狀發(fā)展區(qū)域含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個(gè)重要的片區(qū)。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)為重要的公路口岸。主要項(xiàng)目——1、東大街改造

2、十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)

3、東部城市副中心

4、文化居住區(qū)

5、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

6、百工堰山水公園

7、省級公路口岸

8、沙河整治

向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施——

城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都——龍泉驛交通性主干道）。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。

1、立交系統(tǒng)

2、給水工程

3、排水工程

4、供電工程

5、燃?xì)夤こ?/p>

二、向南發(fā)展戰(zhàn)略

戰(zhàn)略概要——

向南發(fā)展總體格局采用組團(tuán)形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。規(guī)劃的綜合性城市組團(tuán)由北向南分別是：高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。

上述組團(tuán)中，高新起步區(qū)組團(tuán)及棕樹組團(tuán)目前已基本形成。在功能上，除棕樹組團(tuán)以文教居住、商業(yè)服務(wù)為主，牧馬山組團(tuán)以旅游為主以外，其余組團(tuán)都是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)。城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。

主要項(xiàng)目——

1、國家級成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

2、火車南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐

3、內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

4、南站體育公園

5、琉璃場柳江工業(yè)區(qū)

6、三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū)

7、南部城市副中心

8、府河延伸整治向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施——

城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”?！拔蹇v”為錦華大道（成都——仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道?！叭龣M”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。

1、立交系統(tǒng)

2、給水工程

3、排水工程

4、供電工程

5、燃?xì)夤こ?/p>

6、供熱工程

本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——本項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí)20分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會！1.2成都市居民收入及個(gè)性特征分析1.2.12000年成都市職工平均年工資為8925元比上年增長10.4%，全年城市居民人均可支配收入為7649元，比上年增長7.8%。從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展切實(shí)帶來了城市居民收入的提高，居民的消費(fèi)支付能力大為增強(qiáng)。城市居民人均收入及支出情況——1.2.2老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝茶；尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。成都人就這樣，喜歡把一切都當(dāng)門敞戶擺在天光底下來享受； 成都人崇尚的是自在實(shí)在的居家過日子。而居家過日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意；成都人無論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€(gè)小錢放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢成富豪而拼掉老命；成都人就生活在龍門陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣；如果說愛扎堆兒看熱鬧是相當(dāng)一部分中國人的毛病，則成都人在這方面表現(xiàn)得更是“出類拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色；成都的花會有一個(gè)最大特色，不僅賞花，更是借花獻(xiàn)佛，借賞花之名大家聚會游樂；成都人喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會恰恰將這相悖的兩方面融成了一片；成都人、成都文人，對杜甫草堂確是有很深沉的感情的。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林，更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地；成都人喜歡的就是大眾文化，熱鬧場景，才不稀罕什么高雅清靜；成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；“人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目中做人的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)；成都人是把面子看得很重，愛繃，但一般來講并無害人之心；出城去，便成了當(dāng)今成都人的新的追求，時(shí)尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣；成都本來就是一個(gè)農(nóng)耕文化積淀深厚的城市，甚至很多當(dāng)代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進(jìn)城的，他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力；——摘自《成都人》本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都人在近年來收入有較快的提高，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢及個(gè)性特征，提高市場的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)！1.3成都市房地產(chǎn)市場狀況1.3.1整體市場發(fā)展情況區(qū)域定位特征明顯——城西城西——貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大成都市城西為城市的上風(fēng)上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風(fēng)下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導(dǎo)致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認(rèn)為城西處在上風(fēng)上水位置使出貴人的地方。房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應(yīng)，使得成都分為四個(gè)個(gè)性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。80年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風(fēng)刮向成都。這時(shí)期在成都開發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷史的真實(shí)見證。隨后全國房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒有停止，所不同的是由原來的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展階段——借鑒沿海城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的前提：備注：成都深圳為2000年末的數(shù)據(jù)，廣州為1999年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計(jì)算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。對比三個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當(dāng)于深圳94-95年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（第五次人口普查數(shù)值較之第四次人口普查數(shù)值為2.2倍）。這對參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開發(fā)很具意義。成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段：對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對比成都2000年遞增10%)，說明成都近年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。開發(fā)主題名目繁多——成都市目前的開發(fā)主題分類目前成都市場上的開發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個(gè)性型。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬混合型非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法西蜀皓月、鳳凰棲等傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用個(gè)性型不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨(dú)特優(yōu)勢或賣點(diǎn)為開發(fā)主題府河音樂花園、愛舍爾花園實(shí)用、個(gè)性精神的歸屬目前市場上存在最多的應(yīng)該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。無個(gè)性住宅 追風(fēng)（esp歐式豪華之風(fēng)）、物質(zhì)表現(xiàn) 實(shí)用及精神歸屬（溫飽型非商品房）(高收入階層購買者) (中收入階層為主)成都市知名發(fā)展商（大項(xiàng)目）的開發(fā)主題情況成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項(xiàng)目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城），比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法，開發(fā)主題也基本流于兩類——以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個(gè)性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）；成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對比較大膽，對歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試，開發(fā)主題也因不同項(xiàng)目而不同。消費(fèi)者接受能力強(qiáng)——由于近幾年商品住宅發(fā)展速度較快，加上成都人比較開放、易于接受新事物的個(gè)性。一般市民對不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費(fèi)者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。無論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！1.3.2片區(qū)市場特征分析發(fā)展?jié)摿Ρ容^城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^——城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項(xiàng)目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭整體開發(fā)水平較高，價(jià)位偏高。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面）商品住宅整體開發(fā)水平不高、價(jià)格較低，市場發(fā)展空間較大；居住休閑功能的定位形象更好；旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。城東的對比劣勢（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面）下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好；高速公路收費(fèi)給人們帶來置業(yè)的心理障礙；住宅普遍售價(jià)水平偏低?？偨Y(jié)城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來將會向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計(jì)可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū)華陽城東：成華區(qū)錦江區(qū)龍泉驛城西：青羊區(qū)城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)12.91————錦江區(qū)38.10606351青羊區(qū)45.67666921金牛區(qū)56.501075280武侯區(qū)40.791244331成華區(qū)53.381094897龍泉驛區(qū)48.48559867青白江區(qū)40.0239310片區(qū)及地塊現(xiàn)狀分析地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；宏觀區(qū)位特征：地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域。離成都市區(qū)僅20分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”；地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊處在山門寺水庫，無污染；地塊處于陽光大道大道沿線。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線；地塊周邊環(huán)境——南側(cè)——主要為群山，有部分分布較散的舊村落；西側(cè)——同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城；東面——群山；北面——規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。景觀：主要為陽光大道沿線東側(cè)景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長的U型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。項(xiàng)目地塊周邊交通狀況——項(xiàng)目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域，所處區(qū)位交通方便。但項(xiàng)目地塊對外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。項(xiàng)目地塊周邊配套——可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套教育配套陽光中學(xué)、陽光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等文化娛樂桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少商務(wù)配套四星級酒店一家、普通酒店三家地塊開發(fā)條件——利——宏觀區(qū)位交通方便，離市中心及城南、城北20分鐘；自然景觀優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。地塊周邊環(huán)境旅游景點(diǎn)較多；無重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好；地塊周邊配套為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境地塊所處區(qū)位交通非常便利。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)條件地塊呈帶狀U型分布，過長；靠近陽光大道的地塊內(nèi)有村級公交路線。交通環(huán)境地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站；本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。1.3.3可比性及競爭性個(gè)盤可比性樓盤廣州番禺板塊廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項(xiàng)目參考廣州白云堡豪苑——景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)管理值得本項(xiàng)目參考上海世紀(jì)公園——對水體的處理和環(huán)境的營造值得本項(xiàng)目參考深圳銀湖國際度假村——國際會議中心的布局設(shè)計(jì)及經(jīng)營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項(xiàng)目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢幻水城的設(shè)計(jì)及經(jīng)營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設(shè)計(jì)和對水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)及布局與整個(gè)景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào)值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團(tuán)的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設(shè)計(jì)及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會設(shè)計(jì)及產(chǎn)權(quán)酒店、會議中心的經(jīng)營方略競爭性樓盤青城高爾夫山莊青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城——

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——千年文明在這里恒遠(yuǎn)承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！1.4市場調(diào)查分析結(jié)論成都近年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏；項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；由于城南沿外環(huán)線開車到項(xiàng)目位置需時(shí)僅20分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢及個(gè)性特征，提高市場的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)；成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭；項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。2.物業(yè)發(fā)展建議2.1成都市房地產(chǎn)發(fā)展大勢城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長一段時(shí)間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。惡人區(qū)惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強(qiáng)勢影響別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項(xiàng)目推薦活動中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項(xiàng)目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)和項(xiàng)目的全面失敗。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價(jià)格并不高于成都市原有市場價(jià)。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。唯有經(jīng)過準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項(xiàng)目才能從市場中突圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢待發(fā)。多個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項(xiàng)目的開發(fā)上。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。2.2定位思考——本項(xiàng)目定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：項(xiàng)目距離成都市僅20分鐘車程，但收費(fèi)站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項(xiàng)目的發(fā)展。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價(jià)值值得深入挖掘。市場條件：龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類項(xiàng)目的同質(zhì)化競爭。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項(xiàng)目帶來大量潛在客戶。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。每年的3-5月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。但同時(shí)，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項(xiàng)目推廣造成不利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向市場條件地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報(bào)率相同條件下，選擇投資回報(bào)率高的方案2.3項(xiàng)目總體運(yùn)作思路城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機(jī)會。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。另外尚有一些待開發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。本項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在成都市可以說是獨(dú)一無二的。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開發(fā)的主旋律。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，項(xiàng)目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭，實(shí)現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。項(xiàng)目一期將以部分娛樂觀光項(xiàng)目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項(xiàng)目影響力，帶動后期銷售。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。這些區(qū)域不僅擁有本項(xiàng)目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢而為，推出會議中心，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象。項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。以項(xiàng)目品牌帶動企業(yè)品牌建設(shè)。2.4定位總體描述以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價(jià)值的挖掘離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價(jià)值可以利用城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好成都市良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)——尤其是項(xiàng)目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè)項(xiàng)目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢。2.5定位分解功能定位：本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位條件、