房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務(wù)核算培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司邵曉琳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限1主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程二、各項成本項目構(gòu)成三、成本項目分配四、成本項目歸集過程中票據(jù)主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程2房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項目立項和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計（初步）→取得項目土地使用權(quán)→拆遷安置→（地質(zhì)）勘察設(shè)計→招標(biāo)、投標(biāo)→開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工→商品房的銷售→物業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項目立項和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計（初步）3基本開發(fā)流程圖項目建議書發(fā)改委可行性報告發(fā)改委年度預(yù)備項目資格發(fā)改委選址申請規(guī)劃國土房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書建委房管土地出、轉(zhuǎn)讓手續(xù)國土局房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建委規(guī)劃設(shè)計條件通知書規(guī)劃局方案設(shè)計報建規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設(shè)計報建規(guī)劃局施工圖設(shè)計報建規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局征地拆遷國土局放線、驗線規(guī)劃局建設(shè)工程開工許可證建委工程招標(biāo)及施工招標(biāo)中心預(yù)售或招商國土、房管工程綜合竣工驗收建委組織各部門交付或自營建委組織各部門本次開發(fā)結(jié)束基本開發(fā)流程圖項目建議書可行性報告年度預(yù)備項目資格選址申請房4成本形成過程與土地和前期費用有關(guān)各項規(guī)證一、立項批復(fù)二、國有土地出讓合同三、土地使用證四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證六、施工許可證七、預(yù)（銷售）許可證成本形成過程與土地和前期費用有關(guān)各項規(guī)證5項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：項目的估算、概算、預(yù)算項目整體預(yù)算開發(fā)項目的估算是在開發(fā)項目的可行性研究階段，對擬投資開發(fā)的項目依據(jù)項目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項目的售價和以往的開發(fā)成本，對項目的收入、成本、利潤等財務(wù)指標(biāo)的測算，為項目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：6項目估算的內(nèi)容：依據(jù)土地面積、容積率、測算建筑面積，銷售面積，預(yù)測單位面積銷售價格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、項目的毛利率、投資利潤率等。項目估算對企業(yè)參加土地招投標(biāo)，控制土地成本具有重要作用。項目估算的內(nèi)容：7開發(fā)項目的概算是依據(jù)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段的初步設(shè)計方案，對項目的投資額、建造成本作出的比項目估算更為詳盡的測算。開發(fā)項目的概算既是開發(fā)項目的進(jìn)一步論證，同時也為項目設(shè)計部門提出的設(shè)計成本要求，即設(shè)計部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項目的技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。開發(fā)項目的概算8開發(fā)項目的預(yù)算這里所說的開發(fā)項目預(yù)算也稱施工圖預(yù)算，是指開發(fā)項目的工程建造預(yù)算，即依據(jù)審核批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計，編制的工程（房屋建造）造價預(yù)算。施工圖設(shè)計出后，就可以對項目建造的材料、工時消耗，以及各種間接費用做出準(zhǔn)確的計算。工程建造預(yù)算詳細(xì)、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。開發(fā)項目的預(yù)算9項目的估算、概算、預(yù)算屬于項目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對項目的投資和成本有重大作用。在初步設(shè)計階段影響項目投資項目的可能性為75%--95%，在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%--75%，在施工圖設(shè)計階段為5%--35%。項目的估算、概算、預(yù)算屬于項目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對項目的投10成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。2設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。5編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定11成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃12成本核算對象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。2同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

4根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。成本核算對象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期13成本核算對象確定成本核算對象確定14土地費用土地取得方式及價款A(yù)、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅土地費用土地取得方式及價款15前期費用A、勘察設(shè)計費(1)

勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。(2)

規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費前期費用A、勘察設(shè)計費16前期費用B報批報建增容費(1)報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費前期費用B報批報建增容費17前期費用C、“三通一平”費：(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。前期費用C、“三通一平”費：18前期費用D、臨時設(shè)施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。前期費用D、臨時設(shè)施費19建安費用主體建筑工程費A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。E、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。建安費用主體建筑工程費20建安費用主體安裝工程A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水／排水／直飲水／熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；(4)室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋建安費用主體安裝工程21建安費用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；(2)電梯及其安裝費；(3)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；(4)消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5)人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。建安費用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費22建安費用C、弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；(4)有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(5)電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。建安費用C、弱電系統(tǒng)費23基礎(chǔ)設(shè)施費社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費用。-易與建筑安裝工程費用中附屬工程費用重計；易與前期工程費中“七通一平”等費用重計；易與開發(fā)期間稅費中市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、水電氣增容費等概念混淆。A、室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；(2)雨污水系統(tǒng)費用基礎(chǔ)設(shè)施費社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施24基礎(chǔ)設(shè)施費B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用基礎(chǔ)設(shè)施費B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋25基礎(chǔ)設(shè)施費E、室外智能化系統(tǒng)費(1)停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5)電子巡更系統(tǒng)費用；(6)電子公告屏費用基礎(chǔ)設(shè)施費E、室外智能化系統(tǒng)費26基礎(chǔ)設(shè)施費園林環(huán)境工程費-基礎(chǔ)設(shè)施A、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。基礎(chǔ)設(shè)施費園林環(huán)境工程費-基礎(chǔ)設(shè)施27配套設(shè)施費指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營業(yè)性設(shè)施費用。主要包括：幼兒園、文化活動中心、社區(qū)服務(wù)、公共廁所等。（費用確定方式完全同建筑安裝工程費）A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；配套設(shè)施費指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營業(yè)性設(shè)施28配套設(shè)施費C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。配套設(shè)施費C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有29配套設(shè)施費按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所等；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。配套設(shè)施費按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：30開發(fā)間接費用A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；(3)行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6)安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(7)工程保險費。開發(fā)間接費用A、工程管理費31開發(fā)間接費用B、營銷設(shè)施建造費(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3)售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5)其他。開發(fā)間接費用B、營銷設(shè)施建造費32C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。C、資本化借款費用33成本項目的分配土地成本分配一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。具體可按照占地面積和建筑面積分?jǐn)偝杀卷椖康姆峙渫恋爻杀痉峙?4占地面積法方法一：一次分?jǐn)偅合劝葱^(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；二次分?jǐn)偅涸賹⒎峙涞礁餍^(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然三次分?jǐn)偅汉髮⒎峙涞叫^(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。占地面積法35方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛?6建筑面積法按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂Ｉ套【C合樓土地成本分?jǐn)偺乩轰N售收入分?jǐn)偨魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)[2008]76號）關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）的資金費用的分?jǐn)倖栴}，納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)?。建筑面積法37開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費等的分?jǐn)偡椒ǎ褐苯映杀痉軌蚍智宄杀竞怂銓ο蟮?，可直接計入成本核算對象的相?yīng)成本項目；共同成本分?jǐn)偡☉?yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通過各成本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖窟M(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象：開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程38房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務(wù)核算培訓(xùn)課件39開發(fā)間接費用應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。開發(fā)間接費用40某房地產(chǎn)企業(yè)成本動態(tài)管理表某房地產(chǎn)企業(yè)成本動態(tài)管理表41成本核算涉及會計科目預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、開發(fā)成本、開發(fā)成本、主營業(yè)務(wù)成本等預(yù)付賬款土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)間接費其他成本核算涉及會計科目預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、開發(fā)成本、開發(fā)成本、42應(yīng)付賬款土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)間接費其他成本估價應(yīng)付賬款土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施43開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施44成本形成過程中的票據(jù)成本形成過程中的票據(jù)45電郵126.com謝謝！電郵126.com謝謝！46房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司邵曉琳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務(wù)核算北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限47主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程二、各項成本項目構(gòu)成三、成本項目分配四、成本項目歸集過程中票據(jù)主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程48房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項目立項和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計（初步）→取得項目土地使用權(quán)→拆遷安置→（地質(zhì)）勘察設(shè)計→招標(biāo)、投標(biāo)→開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工→商品房的銷售→物業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程項目立項和可行性研究→規(guī)劃設(shè)計（初步）49基本開發(fā)流程圖項目建議書發(fā)改委可行性報告發(fā)改委年度預(yù)備項目資格發(fā)改委選址申請規(guī)劃國土房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書建委房管土地出、轉(zhuǎn)讓手續(xù)國土局房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建委規(guī)劃設(shè)計條件通知書規(guī)劃局方案設(shè)計報建規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設(shè)計報建規(guī)劃局施工圖設(shè)計報建規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局征地拆遷國土局放線、驗線規(guī)劃局建設(shè)工程開工許可證建委工程招標(biāo)及施工招標(biāo)中心預(yù)售或招商國土、房管工程綜合竣工驗收建委組織各部門交付或自營建委組織各部門本次開發(fā)結(jié)束基本開發(fā)流程圖項目建議書可行性報告年度預(yù)備項目資格選址申請房50成本形成過程與土地和前期費用有關(guān)各項規(guī)證一、立項批復(fù)二、國有土地出讓合同三、土地使用證四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證六、施工許可證七、預(yù)（銷售）許可證成本形成過程與土地和前期費用有關(guān)各項規(guī)證51項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：項目的估算、概算、預(yù)算項目整體預(yù)算開發(fā)項目的估算是在開發(fā)項目的可行性研究階段，對擬投資開發(fā)的項目依據(jù)項目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項目的售價和以往的開發(fā)成本，對項目的收入、成本、利潤等財務(wù)指標(biāo)的測算，為項目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括：52項目估算的內(nèi)容：依據(jù)土地面積、容積率、測算建筑面積，銷售面積，預(yù)測單位面積銷售價格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、項目的毛利率、投資利潤率等。項目估算對企業(yè)參加土地招投標(biāo)，控制土地成本具有重要作用。項目估算的內(nèi)容：53開發(fā)項目的概算是依據(jù)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段的初步設(shè)計方案，對項目的投資額、建造成本作出的比項目估算更為詳盡的測算。開發(fā)項目的概算既是開發(fā)項目的進(jìn)一步論證，同時也為項目設(shè)計部門提出的設(shè)計成本要求，即設(shè)計部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項目的技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。開發(fā)項目的概算54開發(fā)項目的預(yù)算這里所說的開發(fā)項目預(yù)算也稱施工圖預(yù)算，是指開發(fā)項目的工程建造預(yù)算，即依據(jù)審核批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計，編制的工程（房屋建造）造價預(yù)算。施工圖設(shè)計出后，就可以對項目建造的材料、工時消耗，以及各種間接費用做出準(zhǔn)確的計算。工程建造預(yù)算詳細(xì)、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。開發(fā)項目的預(yù)算55項目的估算、概算、預(yù)算屬于項目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對項目的投資和成本有重大作用。在初步設(shè)計階段影響項目投資項目的可能性為75%--95%，在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%--75%，在施工圖設(shè)計階段為5%--35%。項目的估算、概算、預(yù)算屬于項目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對項目的投56成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。2設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。5編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。成本核算基本程序1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定57成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。成本核算基本程序7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃58成本核算對象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。2同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

4根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。成本核算對象劃分原則1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期59成本核算對象確定成本核算對象確定60土地費用土地取得方式及價款A(yù)、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅土地費用土地取得方式及價款61前期費用A、勘察設(shè)計費(1)

勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。(2)

規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費前期費用A、勘察設(shè)計費62前期費用B報批報建增容費(1)報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費前期費用B報批報建增容費63前期費用C、“三通一平”費：(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。前期費用C、“三通一平”費：64前期費用D、臨時設(shè)施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。前期費用D、臨時設(shè)施費65建安費用主體建筑工程費A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。E、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。建安費用主體建筑工程費66建安費用主體安裝工程A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水／排水／直飲水／熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；(4)室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋建安費用主體安裝工程67建安費用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；(2)電梯及其安裝費；(3)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；(4)消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5)人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。建安費用B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費68建安費用C、弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；(4)有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(5)電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。建安費用C、弱電系統(tǒng)費69基礎(chǔ)設(shè)施費社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費用。-易與建筑安裝工程費用中附屬工程費用重計；易與前期工程費中“七通一平”等費用重計；易與開發(fā)期間稅費中市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、水電氣增容費等概念混淆。A、室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；(2)雨污水系統(tǒng)費用基礎(chǔ)設(shè)施費社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施70基礎(chǔ)設(shè)施費B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用基礎(chǔ)設(shè)施費B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋71基礎(chǔ)設(shè)施費E、室外智能化系統(tǒng)費(1)停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5)電子巡更系統(tǒng)費用；(6)電子公告屏費用基礎(chǔ)設(shè)施費E、室外智能化系統(tǒng)費72基礎(chǔ)設(shè)施費園林環(huán)境工程費-基礎(chǔ)設(shè)施A、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等?；A(chǔ)設(shè)施費園林環(huán)境工程費-基礎(chǔ)設(shè)施73配套設(shè)施費指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營業(yè)性設(shè)施費用。主要包括：幼兒園、文化活動中心、社區(qū)服務(wù)、公共廁所等。（費用確定方式完全同建筑安裝工程費）A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；配套設(shè)施費指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營業(yè)性設(shè)施74配套設(shè)施費C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。配套設(shè)施費C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有75配套設(shè)施費按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所等；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。配套設(shè)施費按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：76開發(fā)間接費用A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；(3)行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6)安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(7)工程保險費。開發(fā)間接費用A、工程管理費77開發(fā)間接費用B、營銷設(shè)施建造費(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3)售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5)其他。開發(fā)間接費用B、營銷設(shè)施建造費78C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D