收益法的基本原理-課件

第四章收益法房地產(chǎn)估價第四章收益法房地產(chǎn)估價1收益法※

學(xué)習內(nèi)容主要內(nèi)容

4.1收益法的基本原理

4.2收益法的計算公式（1）

4.3凈收益的確定

4.4報酬率的確定

4.5收益法計算公式（2）

4.6資本化率的確定

4.7報酬率與資本化率的比較

4.8兩種計算方法的比較

4.9收益法的派生方法

4.10收益法運用舉例收益法※學(xué)習內(nèi)容主要內(nèi)容

4.1收益法的基本原2（一）概念：收益法是預(yù)測估價對象未來的正常凈收益，然后選用適當?shù)馁Y本化率或報酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估計對象價值的方法。采用收益法估價求得的價格稱為收益價格。

基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運用舉例第四章收益法收益法收益還原法

收益資本化法

投資法

收益現(xiàn)值法地租資本化法一、收益法的基本原理（一）概念：收益法是預(yù)測估價對象未來的正常凈收益，然后選用適3（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理

房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利息率某一貨幣額*利息率=房地產(chǎn)的凈收益年房地產(chǎn)凈收益不變報酬率或資本化率每年不變獲取收益的年限為無限年獲取房地產(chǎn)收益的風險和獲取銀行利息的風險相當?shù)臈l件下假設(shè)一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運用舉例（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利息率4（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理

1．可獲凈收益的大小2．可獲凈收益期限的長短3．獲得該凈收益的可靠性基本思想表述

將現(xiàn)在視為估價時點，那么在現(xiàn)在購買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來預(yù)期所有凈收益的現(xiàn)值之和（收益價格）等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價格。一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運用舉例（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理1．可獲凈收益的大小將現(xiàn)在視為估價5（三）收益法的適用的對象和條件房地產(chǎn)未來的收益能較準確地量化

風險都能較準確地量化

適用對象

適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)對于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價格的評估則不適用如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。條件一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運用舉例（三）收益法的適用的對象和條件房地產(chǎn)未來的收益能較準確地量6（四）收益法的估價步驟1.搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運營費用；5.估算凈收益6.選用適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)。7.選用適宜的收益法計算公式求出收益價格潛在毛收入、有效毛收入，運營費用、凈收益均以年度計一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運用舉例（四）收益法的估價步驟1.搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益7式中:V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格（現(xiàn)值）i—年份Ai—房地產(chǎn)第i年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)rj—房地產(chǎn)的第j期報酬率（折現(xiàn)率）n—房地產(chǎn)自估價時點起至未來可獲收益的年限（原理公式，實際一般公式為215頁）（一）最一般公式二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例式中:V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格（現(xiàn)值）（一）最一般8公式含義示意圖0123n-1nA1A2A3An-1AnY1Y2Y3….Yn-1Yn均轉(zhuǎn)化為V公式含義示意圖公式含義示意圖0123n-1nA1A2A3An-1An9V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A—房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)r—房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）（二）收益年限無限且其他因素不變的公式[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬元，報酬率為10%，其經(jīng)濟耐用年限可視為無限年，試計算該房地產(chǎn)的收益價格。二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報酬率r每年不變且大于零；（3）收益年限為無限年基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格（二）收益年限無限且其他因素10（三）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，報酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報酬率r每年不變且不等于零（當r=0時，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（三）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)11凈收益每年不變的公式有以下用途1.直接用于計算價格（如前例5-2）2.不同年限價格的換算3.比較不同年限價格的高低4.用于比較法中土地使用年限修正5.其他通過計算可以發(fā)現(xiàn)，報酬率率越高,接近無限年的價格越快

凈收益每年不變的公式有以下用途1.直接用于計算價格（如前例512（2）不同年限價格的換算二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)（簡稱不同期限房地產(chǎn)）價格之間的換算；年期修正系數(shù)：基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（2）不同年限價格的換算二、收益法報酬資本化法的計算公式第四13（2）不同年限價格的換算二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法已知某收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平米,報酬率為10%,試求其30年收益權(quán)利的價格.將VN＝2500元/m2，r＝10%，N＝40年，n＝30年代入公式得：

＝2410.16元/m2基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（2）不同年限價格的換算二、收益法報酬資本化法的計算公式第四14（3）比較不同年限價格的高低二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法例：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價2000元/平米，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價1800元/平米。假設(shè)報酬率為6%，試比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低。轉(zhuǎn)換成無限年期下比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低。V1=V50/[1-]=2000/[1-]=2114.81V2=V30/[1-]=1800/[1-]=2179.47基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（3）比較不同年限價格的高低二、收益法報酬資本化法的計算公式15（4）比較法中土地使用年限的修正二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法例：某宗5年前通過出讓方式獲得的50年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準地價目前為1200元/m2。該基準地價在評估時設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為10%。假設(shè)除了使用年限不同外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價設(shè)定時的狀況相同，求該宗工業(yè)用地目前的價格?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（4）比較法中土地使用年限的修正二、收益法報酬資本化法的計算16（4）比較法中土地使用年限的修正二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法解：本題要決解的問題是將法定最高年限50年轉(zhuǎn)換成剩余45年的基準價格V45＝V50×(K45/K50)

＝＝1193.73元/m2基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（4）比較法中土地使用年限的修正二、收益法報酬資本化法的計算17（5）報酬率越高接近無限年的價格越快二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（5）報酬率越高接近無限年的價格越快二、收益法報酬資本化法的18（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式有限年無限年二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法假設(shè)前提是：（1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）報酬率r大于零；（3）收益年限為無限年。假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）報酬率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。書上221頁一段話解釋了公式的合理性

（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式有限年無限年二、收19【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元和30萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為20萬元20

凈收益在未來前若干年有變化的公式有重要的實用價值。因為在現(xiàn)實中每年的凈收益往往不同，如果采用收益不變的公式來估價，有時未免太片面；而如果根據(jù)每年都有變化的實際情況來估價，又不大可能（收益年限較短的除外）。為了解決這個矛盾，一般是根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境，對其在未來3～5年或可以預(yù)測的更長時期的凈收益作出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理，計算出房地產(chǎn)的價格。特別是像寫字樓、賓館這類房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用此類公式估價。二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例凈收益在未來前若干年有變化的公式有重要的實用價值21（五）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式無限年二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）報酬率大于零為r；（3）收益年限為無限年。【例5-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（五）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式無限年二、收益法報酬資本化22（五）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式有限年二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增；（2）報酬率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限。【例5-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為30年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（五）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式有限年二、收益法報酬資本化23（六）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法只有有限年式中：b—凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）報酬率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且n≤A/b+1。（當n＞A/b+1時，第n年的凈收益為負，以后各年的凈收益均為負值，任何一個“理性經(jīng)營者”在A/b+1年后都不會在經(jīng)營）合理經(jīng)營期限計算應(yīng)為：A-(n-1)b=0求出n的值，為合理經(jīng)營期限，再進一步求取收益價格。如書中223頁例7-10基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（六）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計24（六）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法合理經(jīng)營期限計算應(yīng)為：A-(n-1)b=0求出n的值，為合理經(jīng)營期限例：預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。請計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益；如果報酬率為6%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（六）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計25（七）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（七）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法報酬資本化法的計26（七）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增（2）收益年限n為有限年?！纠?-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％；該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（七）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法報酬資本化法的計27（八）凈收益按一定比率遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法無限年式中：g—凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）報酬率r大于零；（3）收益年限為無限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2％，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】由題意：基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（八）凈收益按一定比率遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計28（八）凈收益按一定比率遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）報酬率r不等于零；（3）收益年限n為有限年?！纠?-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2％；該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻坑深}意：基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（八）凈收益按一定比率遞減的公式二、收益法報酬資本化法的計29（九）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式（書228頁例題）轉(zhuǎn)售價格-銷售稅費=Vt【例5-4】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的市場價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成后，該地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格價格達到5000元/m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價值。二、收益法報酬資本化法的計算公式第四章收益法（1）已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt；（2）房地產(chǎn)在未來前t年（含第t年）的凈收益有變化且已知；（3）期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報酬率r?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（九）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式（書2230【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達1500萬元，銷售銳費為售價的6％。如果投資者要求該類投資的收益率為10％，則求該宗房地產(chǎn)目前的價值?！窘狻坑深}意：【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該舊辦公樓的價值為多少？【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬元，預(yù)31例：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲5%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，請計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。例：某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測其未來第一年的凈收益為24000元，未來五年每年的凈收益每年增加1000元，價格每年上漲3%，報酬率為9.5%。請求取該宗房地產(chǎn)當前的價格。（此題的關(guān)鍵之處為求取前5年的收益價格時選擇對公式。）

+Vt/(1+r%)t例：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，32

(一)概念：凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的純收益。排除了其他生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的收益部分，而僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益1．潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2．有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。3．運營費用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。4．運營費率：運營費用與有效毛收入之比5．凈運營收益：簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例(一)概念：凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于33(二)種類實際凈收益：目前狀況下的收益客觀凈收益：合理使用狀態(tài)下的正常收益（有租約除外）有形凈收益：直接貨幣收益無形凈收益：商譽、實力6．稅前現(xiàn)金流量：是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額（書234頁概念）。7．期末轉(zhuǎn)售收益：是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例(二)種類實際凈收益：目前狀況下的收益有形凈收益：直接貨幣收34

(三)房地產(chǎn)凈收益測算的基本原理

：（1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計；（2）空置等造成的收人損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算；（3）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅；234頁凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用=有效毛收入-運營費用1．基于租賃收入測算凈收益（基本公式）三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例(三)房地產(chǎn)凈收益測算的基本原理：（1）潛在毛收入、有35其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入；二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如經(jīng)營者的正常利潤。例如：某餐館正常經(jīng)營收入為100萬元，費用為36萬元，經(jīng)營者利潤為24萬元，則基于營業(yè)收入測算房地產(chǎn)凈收益為40萬元。注：基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。2．基于營業(yè)收入測算凈收益特點年凈收益=年經(jīng)營收入-年經(jīng)營費用三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。2．36

(四)不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用，一般包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。1．出租的房地產(chǎn)凈收益求取費用的扣除視租約而定三、凈收益的確定第四章收益法1.出租的房地產(chǎn)2.營業(yè)的房地產(chǎn)3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)4.混合收益的房地產(chǎn)基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例(四)不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益通常為37

(四)不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。(需注意以下兩點)A在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。如果保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租人負擔，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢蝗绻S修、管理等費用全部或部分由承租人負擔，則出租人所得的租金就接近于凈收益，此時扣除的項目要相應(yīng)地減少。另外，如果租金中包含了為承租人無償提供使用水、電、燃氣、空調(diào)、暖氣等，則要扣除水、電、燃氣、空調(diào)、暖氣等費用。B還要考慮是否連同家具等房地產(chǎn)以外的物品一起出租，如果是，則租賃收入中包含了家具等的貢獻，這部分是否扣除，要視評估價值是否需要包含此部分的價值來定。1．出租的房地產(chǎn)凈收益求取三、凈收益的確定第四章收益法(四)不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益通常為租賃38【思考題】有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元／m2，空置率為13％，租金損失為毛租金收入的2％，合理運營費用為有效租金收入的30％，試求該寫字樓的凈收益?！舅伎碱}】對某商住樓其一層20間商鋪進行評估，平均每間商鋪的月租金為2000元，年均空房率為20%，該營業(yè)費用平均每月花費1萬元；據(jù)調(diào)查，該地段同類商鋪月租金為2500元，年均空租率為10%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的15％；該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試選用所給資料估算該商鋪的價值。（實際收益與客觀收益，263頁例7-28）【思考題】有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平39（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：

凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤等。（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：

凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤等。（3）農(nóng)地：

凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、水利費、農(nóng)藥費、農(nóng)具費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)舍費，投資利息、農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)利潤等。2．營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：2．營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取三、凈收益40可采用市場比較法，比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。3．自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益采取4．混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取

對于現(xiàn)實中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進行綜合。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例可采用市場比較法，比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料41（1）有形收益和無形收益（2）實際收益和客觀收益求取凈收益時有關(guān)收益的取舍房地產(chǎn)的收益有實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很大，如果將實際收益進行資本化，會得到不切實際的結(jié)果。如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營不善，由收入減去費用所得的結(jié)果可能為負數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無價值。相反的情形，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會議、活動指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。（因此應(yīng)采用客觀收益）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金（實際收益），租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。許多房地產(chǎn)在買賣時仍有未到期的租約，購買者須尊重并履行這些租約的各項條款，這叫做附帶有租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)?，F(xiàn)存租約的租金或高于或低于市場租金，這會影響房地產(chǎn)的價值。當租約的租金高于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要高一些；相反，租約的租金低于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要低一些。當租約的租金與市場租金相差較大時，毀約的可能性也較大，這對房地產(chǎn)的價值也有影響。三、凈收益的確定第四章收益法（1）有形收益和無形收益（2）實際收益和客觀收益求取凈收益時42【綜合思考題】某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計，該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2002年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元每平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元每平方米和120元每平方米，運營費用率為25％。該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試估算該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格。

【綜合思考題】某商場的土地使用年限為40年，從2001年1043(1)要測算2005年的正常價格，將估價時點設(shè)在05年，因為從02年10月1日開始出租，租期為5年。因此，05年后剩余租期為2年，即06年、07年，從08年后認為是空置；(2)因為要測算05的價格，所以剩余期限為40-4年＝36年；(3)從下面現(xiàn)金流量圖很容易得出A1和A2值；A為36萬元，t＝2年，n為36年。(1)要測算2005年的正常價格，將估價時點設(shè)在05年，因44圖的表示07.10.109.10.108.10.1V05.10.106.10.140年32.40萬元32.40萬元36萬元36萬元36萬元圖的表示07.10.109.10.108.10.1V05.145商店一層價格的估算：租約期內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬元）租約期外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬元）商店一層價格的估算：46商店二層價格的估算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬元）＝229.21（萬元）該商店的正常價格＝商店一層的價格＋商店二層的價格＝375.69＋229.21＝604.90（萬元）商店二層價格的估算：＝229.21（萬元）該商店的正常價格47某公司3年前與該寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2，約定租賃期為10年，月租金固定不變，為75元/m2?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，計算目前承租人權(quán)益的價值。

分析：承租人約定租金與市場類似寫字樓的租金差值，可視為承租人的凈收益。承租人目前的權(quán)益價值，即為剩余租期的現(xiàn)值。從題意也可以得出：(1)n＝剩余租期＝10－3＝7年(2)年凈收益A＝(100-75)×500×12＝15萬元(3)Y＝折現(xiàn)率＝10%(4)計算＝73.03萬元某公司3年前與該寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中50048

(五)凈收益流模式類型：1.每年基本上固定不變；2.每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3.每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4.其他有規(guī)則的變動情形（如呈指數(shù)增長等）。三、凈收益的確定第四章收益法運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況，以及未來可獲得收益期限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益屬于下列哪種類型：基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例(五)凈收益流模式類型：1.每年基本上固定不變；三、凈收益49每年基本上固定不變的凈收益的求取方法實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列3種：調(diào)查估價對象過去3—5年的凈收益，求均值（過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法）預(yù)測估價對象未來3—5年的凈收益，求均值（未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法）預(yù)測未來3-5年凈收益，利用報酬資本化公式求A值。（未來數(shù)據(jù)資本化公式法）最合理三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例每年基本上固定不變的凈收益的求取方法實際估價中使用最多的是凈50預(yù)測未來3-5年凈收益，利用報酬資本化公式求A值。（未來數(shù)據(jù)資本化公式法，可視為一種加權(quán)平均數(shù)）三、凈收益的確定第四章收益法公式為：基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例預(yù)測未來3-5年凈收益，利用報酬資本化公式求A值。（未來數(shù)據(jù)51三、凈收益的確定第四章收益法例：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別是25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。求取A值:(1)簡單算術(shù)平均法求A值：A＝(25＋26＋24＋25)/4＝25萬元(2)利用資本化公式計算A值:＝25.02萬元

基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例三、凈收益的確定第四章收益法例：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年52三、凈收益的確定第四章收益法計算收益價格V按A值固定不變計算V＝244.67萬元基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例三、凈收益的確定第四章收益法計算收益價格V＝244.67萬53

(六)收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定最高年限）合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定一般情況下，估價對象的收益期為房地產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命，其中土地的收益期限為土地使用剩余年限。收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來確定。

考慮因素三、凈收益的確定第四章收益法建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價時點起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時間?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例(六)收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命收益期限是估價對54

(六)收益年限的確定1．對于單獨土地和單獨建筑物的估價根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命來綜合確定收益年限。然后選用有限年的收益法計算公式。注意凈收益中不扣除會計上的建筑物折舊費和土地攤提費。（壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)建、設(shè)備、裝飾裝修等折舊費應(yīng)該扣除）三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例(六)收益年限的確定1．對于單獨土地和單獨建筑物的估價根據(jù)552．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。

對于建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的以建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例2．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與562．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的對于建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的三、凈收益的確定第四章收益法建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限收益期限土地使用年限短于建筑物經(jīng)濟壽命情況建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限收益期限剩余土地使用時間土地使用年限長于建筑物經(jīng)濟壽命情況基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例2．對于房地合成體的估價對象對于建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與57（一）概念與內(nèi)涵：

報酬率也稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益（內(nèi)部報酬率）同性質(zhì)的比率。內(nèi)涵：一筆投資中投資回收與投資回報的含義與區(qū)別。投資回收：是指投入資本的收回，即保本。投資回報：是指所投入資本全部收回以后的額外所得，即報酬。例：銀行存款，投資回收是本金的收回，投資回報是得到的利息。報酬率實質(zhì)上是投資回報與所投入資本的比率。

四、報酬率的確定第四章收益法可以將購買收益性房地產(chǎn)看成投資行為，所需投入資本即是房地產(chǎn)價格，試圖獲取收益是預(yù)期房地產(chǎn)會產(chǎn)生的凈收益。報酬率本質(zhì)是投資收益率。它與投資風險正相關(guān)。報酬率＝投資回報/所投入的資本基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（一）概念與內(nèi)涵：四、報酬率的確定第四章收益法可以將購買收益58（二）報酬率的實質(zhì)它是一種投資的收益率，收益率同投資風險正相關(guān)，風險大者的收益率也高，反之則低。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，就意味著要承擔較大的風險；或者有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有有較高收益的吸引，投資者才愿意做有較大風險的投資。所以，從全社會來看，收益率與投資風險正相關(guān)，風險大者的收益率也高，反之則低。例如，將資金存入國家銀行，風險小，但利息率低，收益也就低；而將資金用于投機冒險，收益率高，但風險也大。

房地產(chǎn)的報酬率的求取實際上應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。四、報酬率的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（二）報酬率的實質(zhì)它是一種投資的收益率，收益率同投資風險正相59（二）報酬率的實質(zhì)★兩宗房地產(chǎn)凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)凈收益獲取的風險大，從而要求的收益率高，另一宗房地產(chǎn)的的凈收益獲取的風險小，從而要求的收益率低，由此，風險大的房地產(chǎn)的價值低，風險小的房地產(chǎn)的價值高?！锊煌貐^(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，由于投資的風險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的資本化率數(shù)值四、報酬率的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（二）報酬率的實質(zhì)★兩宗房地產(chǎn)凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)凈60（三）報酬率求取的方法1．市場提取法(市場比較法)是通過搜集市場上相類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，反求出報酬率的方法。2．安全利率加風險調(diào)整值法（累加法）以安全利率加上風險調(diào)整值作為報酬率的方法。安全利率又稱無風險投資的收益率。報酬率=安全利率＋風險調(diào)整值風險調(diào)整值=投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠四、報酬率的確定第四章收益法3．投資收益率排序插入法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（三）報酬率求取的方法1．市場提取法(市場比較法)2．安全611.市場提取法市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。例如：（1）在的情況下，是通過v來求取r，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。例：可比實例凈收益(萬元/年)價格(萬元)報酬率＝A/V(%)11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8簡單算術(shù)平均值12.1在V＝A/Y(A固定不變，收益期無限年限情況)，Y＝A/V。六個可比實例及相關(guān)資料1.市場提取法市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以621.市場提取法（2）在的情況下，是通過此公式來求取r。具體是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即r是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。具體在書中246頁講解（3）在的情況下，通過來求取r1.市場提取法（2）在632.安全利率（無風險報酬率）累加法報酬率＝安全利率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠

風險投資報酬率投資風險報酬率低風險報酬率無風險部分2.安全利率（無風險報酬率）累加法風險投資報酬率投資風險報酬642.安全利率累加法

(1)完全無風險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率（或一年期國債利率）去代替安全利率。(2)投資風險補償是指投資者投資于收益不確定、具有風險性的房地產(chǎn)時，必然要求對所承擔的額外風險有所補償，否則不會投資。投資風險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款的風險補償；(3)管理負擔補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款的管理負擔的補償；(4)缺乏流動性補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款的缺乏流動性的補償；(5)投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款所帶來的優(yōu)惠。是指由于投資房地產(chǎn)獲得的某些額外的好處，如：易于獲得融資（可抵押貸款），從而投資者會降低所要求的報酬率。2.安全利率累加法

(1)完全無風險的投資在現(xiàn)實中難以找到，653.投資收益率排序插入法（1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其收益率和風險程度的資料;例如各類存款利率、債券利率、公司債券利率、股票報酬率等；

（2）將所搜集的不同類型投資的收益率按從低到高的順序排列;9％8％7％6％5％4％3％2％1％投資類型及其風險估價對象風險程度所處位置報酬率應(yīng)落入的區(qū)域報酬率3.投資收益率排序插入法9％投資類型及其風險估價對象風險程度663.投資收益率排序插入法（3）將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較;（4）根據(jù)根據(jù)對象分析程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的收益率，從而就確定出了所要求的報酬率。3.投資收益率排序插入法（3）將估價對象與這些類型投資的風險67（一）直接資本化法的含義及基本公式利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式為：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)未來第一年的凈收益/資本化率收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)=價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值=年收益*收益乘數(shù)直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的收益，而年收益的種類有毛祖金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：資本化率=年收益/價格基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例五、收益法的直接資本化法的計算公式（一）直接資本化法的含義及基本公式利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為68（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運營費用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；1、毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或者某一個月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點：(1)方便易行；(2)客觀性強；(3)累計誤差小。毛租金乘數(shù)法的缺點：(1)忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；(2)忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費的差異。毛租金乘數(shù)法適用于土地或者出租類型的住宅(特別是公寓)的估價?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章69（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運營費用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；2、潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的潛在毛收入乘以相應(yīng)的潛在毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。房地產(chǎn)價值＝潛在毛收入×潛在毛收入乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)＝價格/潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點：比毛祖金收入法相對全面一些，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入。潛在毛收入乘數(shù)法的缺點：忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費的差異。潛在毛收入乘數(shù)法適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章70（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運營費用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；4、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的凈收益乘以相應(yīng)的凈收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。房地產(chǎn)價值＝凈收益×凈收益乘數(shù)凈收益乘數(shù)＝價格/凈收益凈收益乘數(shù)法的優(yōu)點：能夠提供可靠的價值測算。凈收益乘數(shù)法的缺點：由于凈收益乘數(shù)和資本化率是互為倒數(shù)關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章71（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運營費用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；3、有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的有效毛收入乘以相應(yīng)的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。房地產(chǎn)價值＝有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)有效毛收入乘數(shù)＝價格/有效毛收入有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點：（1）考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入；（2）考慮了房地產(chǎn)的空置率。有效毛收入乘數(shù)法的缺點：忽略了不同房地產(chǎn)運營費的差異。有效毛收入乘數(shù)法適用于粗略的估價，尤其是估價對象與可比實例房地產(chǎn)空置率差異較大時?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計算公式第四章72（1）都可采用市場提取法通過類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求得年收益和價格來求取六、資本化率和收益乘數(shù)的確定第四章收益法（2）綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數(shù)（見250-251頁推導(dǎo)）（3）資本化率與報酬率的關(guān)系（見“資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系”）（4）投資組合技術(shù)求?。ㄒ姟巴恋嘏c建筑物組合”和“抵押貸款與自由資金組合”）基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（1）都可采用市場提取法六、資本化率和收益乘數(shù)的確定第四章收73資本化率的類型1、綜合資本化率應(yīng)用于評估復(fù)合房地產(chǎn)時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。2、建筑物資本化率運用收益還原法評估建筑物時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益也是建筑物的年凈收益。3、土地資本化率運用收益還原法評估土地時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地的年凈收益，這個凈收益不應(yīng)包括其他方面帶來的部分。六、資本化率的確定第四章收益法在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用最廣泛的三種資本化率是：綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。(組合技術(shù)中的一種)基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例資本化率的類型1、綜合資本化率2、建筑物資本化率六、資本化率74（4）利用土地與建筑物的資本化率求綜合資本化率式中：ro—綜合資本化率；rL—土地資本化率；rB—建筑物資本化率；VL—土地價值；VB—建筑物價值。六、資本化率的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（4）利用土地與建筑物的資本化率求綜合資本化率式中：ro—綜75

ro=L·rL+B·rB式中：L—土地價值占房地產(chǎn)價值的比率；B—建筑物價值占房地價值的比率，L＋B=100％【例5-12】某宗房地產(chǎn)，土地價值占總價值的30％，土地資本化率為7％，建筑物資本化率為9％，試求綜合資本化率?！窘狻坑深}意：ro

=30％×7％＋（1－30％）×9％=8.4％六、資本化率的確定第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例ro=L·rL+B·rB式中：L—土地價值占房地產(chǎn)價值76七、報酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系相同點：資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。不同點：（1）資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。（2）資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常是未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。（3）資本化率不區(qū)分凈收益流模式，在所有情況下的未來第一年的凈收益與價格的比率（A/V）都是資本化率；報酬資本化法中，凈收益流模式不同，具體公式也不同?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例七、報酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系77七、報酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系相同點：資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。不同點：（1）資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。（2）資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常是未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。（3）資本化率不區(qū)分凈收益流模式，在所有情況下的未來第一年的凈收益與價格的比率（A/V）都是資本化率；報酬資本化法中，凈收益流模式不同，具體公式也不同。（4）資本化率與凈收益本身的變化，與收益期限長短等有直接關(guān)系；報酬率與凈收益本身變化、收益期限長短無直接關(guān)系?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例七、報酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系78基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較七、報酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系例：某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見下表，假定報酬率為10%，請求取其資本化率。表1某宗房地產(chǎn)未來凈收益流年份12345凈收益（元）500052505600585065000解：先求取該宗房地產(chǎn)的價值。該宗房地產(chǎn)的價值為其未來各年凈收益的現(xiàn)值之和，計算結(jié)果見表2。其資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即R=5000/57447.17=8.70%表2某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值年份12345合計凈收益（元）500052505600585065000現(xiàn)值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17基本原理七、報酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報酬率的區(qū)79（一）直接資本化法的優(yōu)缺點

八、報酬資本化法與直接資本化法的比較第四章收益法優(yōu)點：1.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的某種收益；2.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好的反映市場的實際情況；3.計算過程簡單。缺點：對可比實例的依賴很強。如要求類似房產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結(jié)果有誤。（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點優(yōu)點：1.指明房地產(chǎn)的價值是未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，既是預(yù)期原理最形象表述，又考慮到資金的時間價值，邏輯嚴密，有強理論基礎(chǔ)；2.每期的凈收益或現(xiàn)金流量明確，直觀并容易理解；3.由于具有同等風險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的，所以不必直接依靠與估價對象凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)求取報酬率，而通過與其他投資的同等風險的收益率也可求出適當?shù)膱蟪曷?。缺點：預(yù)測未來各期凈收益，需估價師主觀判斷，且簡化的凈收益流模式不一定符合實際。思考：方法選擇？（一）直接資本化法的優(yōu)缺點八、報酬資本化法與直接資本化法的比80（一）投資組合收益率法包括:抵押貸款與自有資金的組合土地與建筑物的組合1、抵押貸款與自有資金的組合時九、收益法的派生方法第四章收益法房地產(chǎn)價格×資本化率＝抵押貸款額×抵押貸款利率＋自有資金額×自有資金收益率rM─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例（一）投資組合收益率法1、抵押貸款與自有資金的組合時九、收益81[例5-13]某房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率為8%，自有資金的年收益率為15%，則該房地產(chǎn)的資本化率為多少？[例5-14]某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金要求的年收益率為12%，抵押貸款的年利率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為多少？九、收益法的派生方法第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例[例5-13]某房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占7成，抵押貸822.土地與建筑物的組合九、收益法的派生方法第四章收益法式中：ro—綜合資本化率；rL—土地資本化率；rB—建筑物資本化率；VL—土地價值；VB—建筑物價值。基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例2.土地與建筑物的組合九、收益法的派生方法第四章收益法式中832.土地與建筑物的組合九、收益法的派生方法第四章收益法【例】某宗房地產(chǎn)，土地價值占總價值的30％，土地資本化率為7％，建筑物資本化率為9％，試求綜合資本化率。【解】由題意：ro

=30％×7％＋（1－30％）×9％=8.4％

ro=L·rL+B·rB式中：L—土地價值占房地產(chǎn)價值的比率；B—建筑物價值占房地價值的比率，L＋B=100％基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例2.土地與建筑物的組合九、收益法的派生方法第四章收益法【例84九、收益法的派生方法第四章收益法（二）殘余法（剩余技術(shù)）所謂殘余法，就是從房地合為一體所產(chǎn)生的總收益中，根據(jù)收益法以外的其他估價方法，扣除歸屬于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即為歸屬于建筑物（或土地）的純收益，再將此殘余的純收益進行資本還原，從而就可求得建筑物（或土地）的收益價格的估價方法。

1.土地殘余法它是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如采用成本法）能求得建筑物的價值時，則可將此建筑物價值乘以建筑物資本化率得到歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進行資本化，即可求得土地的價值?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例九、收益法的派生方法第四章收益法（二）殘余法（剩余技術(shù)）1.851、土地殘余法的公式為：【例5-18】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為30萬元，建筑物價值為150萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。解：土地價值=（30-150×12%）/10%=120（萬元）該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=120+150=270（萬元）九、收益法的派生方法第四章收益法式中VL—土地價值；AO—土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（通常是基于房租的凈收益）；VB—筑物價值（是采用收益法以外的方法，多數(shù)情況下是采用成本法）；rB—建筑物資本化率；rL—土地資本化率?；驹碛嬎愎剑▓蟪曩Y本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例1、土地殘余法的公式為：【例5-18】某宗房地產(chǎn)每年凈收862、建筑物殘余法的公式為：它是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如采用比較法）能求得土地的價值時，則可將此土地價值乘以土地資本化率得到歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益。九、收益法的派生方法第四章收益法基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例2、建筑物殘余法的公式為：它是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益872、建筑物殘余法的公式為：【例5-19】有一土地面積為150m2，土地價格為1250元/m2（依市場比較法求得），總建筑面積為80m2的一棟位于一般街區(qū)的商業(yè)用房，其月租金為2400元，正常每月總費用占每月總收入的30%。當建筑物的還原利率為10%，土地的還原利率為8%，耐用年限為50年時，以殘余法估算建筑物的收益價格?！窘狻坑深}意：九、收益法的派生方法第四章收益法年房租收入2400×12=28800（元）年運營費用28800×30%=8640（元）年純收益28800-8640=20160（元）土地總價格1250×150=187500（元）土地的年純收益187500元×8%=15000（元）建筑物的年純收益20160-15000=5160（元）建筑物的收益價5160/10%=51600（元）基本原理計算公式（報酬資本化法）凈收益報酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計算方法比較派生方法運用舉例2、建筑物殘余法的公式為：【例5-19】有一土地面積為1588（三）購買年法購買年法是以地租與購買年的乘積來反映土地價格的

（四）收益倍數(shù)法（收益乘數(shù)法）收益倍數(shù)法是將估價對象某一年（通常為未來第一年）的某種收益乘以相應(yīng)的收益倍數(shù)轉(zhuǎn)換成價值的方法。房地產(chǎn)價格=年收益×收益倍數(shù)

九、收益法的派生方法第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運營費用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；式中：V—土地價格；A—地租年額；α—購買年。包括（五）分析租金法所謂收益分析法，就是根據(jù)委估房地產(chǎn)的收益租金來估算房地產(chǎn)價格的方法。收益租金是由房地產(chǎn)在一定時