某地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議100929綜述課件

佗城溫泉國(guó)際度假區(qū)《地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議》至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司2010年09月謹(jǐn)呈：立元世紀(jì)實(shí)業(yè)有限公司大乙仙巖吹鐵笛，東山暮鼓誦彌陀。龍?zhí)讹w瀑懸千尺，梅村橫舟古越移民過(guò)。縱步龍臺(tái)閑遠(yuǎn)眺，合溪溫水匯成河。蘇軾·《八景縱覽》佗城溫泉國(guó)際度假區(qū)至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司謹(jǐn)呈：立元世紀(jì)1前言

承蒙立元世紀(jì)實(shí)業(yè)信任，至祥商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司有幸參與佗城溫泉國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目的前期策劃工作！在前期策劃報(bào)告中，我司建議以旅游開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適時(shí)跟進(jìn)，最后繼續(xù)完善整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略。在此開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)的重要來(lái)源，因此，本次方案將就地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的客戶(hù)定位，項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃做深入的分析與梳理，完善地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的解決方案。前期的策劃方案的旅游產(chǎn)品規(guī)劃部分，我們得到了立元世紀(jì)實(shí)業(yè)有限公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的初步認(rèn)可，在此深表感謝！前言承蒙立元世紀(jì)實(shí)業(yè)信任，至祥商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有2本次策劃需解決的核心問(wèn)題產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃地產(chǎn)項(xiàng)目要發(fā)展與客戶(hù)需求相符合的產(chǎn)品；地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品線(xiàn)構(gòu)成，開(kāi)發(fā)順序和盈利模式?？蛻?hù)定位地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶(hù)群體構(gòu)成和需求特征；本次策劃需解決的核心問(wèn)題產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃地產(chǎn)項(xiàng)目要發(fā)展與客戶(hù)3第一部分客戶(hù)定位1第二部分項(xiàng)目定位2第三部分產(chǎn)品規(guī)劃3目錄第一部分客戶(hù)定位14投資類(lèi)客戶(hù)將成本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的主要客戶(hù)群體：“旅游休閑時(shí)代”的投資群體：有錢(qián)、有閑、投資意識(shí)先進(jìn)、投資嗅覺(jué)敏銳……省內(nèi)一線(xiàn)城市投資客：廣州、深圳、東莞等省內(nèi)一線(xiàn)城市的投資客戶(hù)；核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)偶得客戶(hù)本地投資客：河源市及龍川縣本地的高收入階層：公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、大中型國(guó)有企業(yè)高管等；廣東省外投資客：港澳、國(guó)內(nèi)其他地區(qū)及海外來(lái)此置業(yè)的投資客戶(hù)群體等。客戶(hù)定位投資類(lèi)客戶(hù)將成本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的主要客戶(hù)群體：省內(nèi)一線(xiàn)城市投資5客戶(hù)身份特征置業(yè)心態(tài)置業(yè)用途目標(biāo)產(chǎn)品省內(nèi)一線(xiàn)城市投資客：廣州、深圳、東莞等省內(nèi)一線(xiàn)城市的投資客戶(hù)；現(xiàn)實(shí)生活穩(wěn)定，手頭資金有盈余，并且擁有穩(wěn)定的第一居所和可預(yù)期的收入來(lái)源，經(jīng)常以河源和龍川為旅游和度假目的地，對(duì)本地的自然風(fēng)光、人文氛圍及城市發(fā)展有較全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)本地的旅游度假價(jià)值有較高認(rèn)同；投資度假公寓本地投資客：河源市及龍川縣本地的高收入階層：公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、大中型國(guó)有企業(yè)高管等；手中擁有較大數(shù)額的閑散資金，希望就近投資。對(duì)于圈層交際、身份地位的認(rèn)同以及家庭生活品質(zhì)比較講究，對(duì)于住宅產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)和外在附加值，具有比較高的認(rèn)同感，希望為家庭找到一個(gè)安全隱秘的居所，同時(shí)希望能夠?yàn)樽约涸黾淤F胄的身份標(biāo)簽；投資兼自住聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、定制式別墅等別墅類(lèi)產(chǎn)品廣東省外投資客：港澳、國(guó)內(nèi)其他地區(qū)及海外來(lái)此置業(yè)的投資客戶(hù)群體等；河源及龍川經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人居環(huán)境飛躍提升吸引了港澳地區(qū)，內(nèi)陸省份以及本地海外華人華僑的置業(yè)者，同時(shí)他們看好旅游地產(chǎn)物業(yè)的升值前景。投資別墅類(lèi)產(chǎn)品及度假公寓客戶(hù)定位客戶(hù)群體訴求點(diǎn)分析客戶(hù)身份特征置業(yè)心態(tài)置業(yè)用途目標(biāo)產(chǎn)品省內(nèi)一線(xiàn)城市投資客：現(xiàn)6第一部分客戶(hù)定位1第二部分產(chǎn)品定位2第三部分產(chǎn)品規(guī)劃3第一部分客戶(hù)定位17產(chǎn)品定位案例借鑒惠州金海灣金海灣地處惠州市，與深圳大亞灣隔海相望。金融街控股斥資逾百億元，打造國(guó)際濱海度假旅游區(qū)——金海灣，利用11公里白金沙灘、海景、山景等資源，打造出星級(jí)酒店、度假公寓、別墅，以及商業(yè)、餐飲、球場(chǎng)、游艇碼頭等娛樂(lè)設(shè)施，拓展高爾夫、游艇、帆船等山地運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)等戶(hù)外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，形成集居住、旅游、度假、休閑、會(huì)議、戶(hù)外拓展等復(fù)合功能為一體的濱海度假旅游地。借鑒點(diǎn)：依托自然海景富有創(chuàng)意的產(chǎn)品打造以及針對(duì)投資客戶(hù)需求設(shè)計(jì)的低總價(jià)單位是項(xiàng)目成功關(guān)鍵所在。

客戶(hù)群體方面，本項(xiàng)目的投資客戶(hù)占90%以上。產(chǎn)品定位案例借鑒惠州金海灣金海灣地處惠州市，與深圳大亞灣8案例借鑒：戶(hù)型設(shè)計(jì)惠州金海灣產(chǎn)品定位1房1廳58—85㎡的度假公寓戶(hù)型，室內(nèi)寬綽空間，盡顯奢華本色，室外超大露臺(tái)，奢享一線(xiàn)無(wú)敵海景，露臺(tái)特地設(shè)置海景浴池，讓住戶(hù)怡然享受海風(fēng)與陽(yáng)光。銷(xiāo)售總價(jià)在40-80萬(wàn)/套之間，即便首付5成，也只需20萬(wàn)元，擴(kuò)大了投資客的群體范圍。公寓銷(xiāo)售價(jià)格：7000-9000元/㎡案例借鑒：戶(hù)型設(shè)計(jì)惠州金海灣產(chǎn)品定位1房1廳58—85㎡9做高端住宅和度假產(chǎn)品可以最大化釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最大化貼近客戶(hù)內(nèi)心的需求，最大化彰顯開(kāi)發(fā)商的品牌形象，是最具有前瞻性的市場(chǎng)操作模式。定位思路不辜負(fù)資源的價(jià)值，打造一批有特色的高品質(zhì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品；為投資客的高端客戶(hù)人群打造一批真正的旅游時(shí)代投資產(chǎn)品；突破市場(chǎng)，打造一個(gè)真正具有里程碑意義的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；通過(guò)項(xiàng)目品牌，把開(kāi)發(fā)商塑造成旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的品牌形象。產(chǎn)品定位做高端住宅和度假產(chǎn)品可以最大化釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最大化貼近客戶(hù)內(nèi)10產(chǎn)品價(jià)值大型生態(tài)旅游區(qū)休閑度假空間千年溫泉山色溪景客家人文身份標(biāo)簽產(chǎn)品價(jià)值分析產(chǎn)品價(jià)值大型生態(tài)旅游區(qū)休閑度假空間千年溫泉山色溪景客家人文身11綜合以上產(chǎn)品價(jià)值的梳理，為了使項(xiàng)目能在競(jìng)爭(zhēng)激烈高端產(chǎn)品市場(chǎng)中脫穎而出，需要采用差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，主要目的是整合項(xiàng)目的眾多賣(mài)點(diǎn)，形成推廣中的統(tǒng)一合力和訴求核心：景觀(guān)（山色、溪景）自然資源（溫泉

）旅游休閑目的地（生態(tài)觀(guān)光

養(yǎng)生圣地

）粵東唯一的云頂溫泉度假居住區(qū)以上差異化策略整合了本項(xiàng)目最核心的優(yōu)勢(shì)資源，后期營(yíng)銷(xiāo)推廣的思路及階段主題將圍繞此核心進(jìn)行展開(kāi)和演繹。借助項(xiàng)目無(wú)法復(fù)制的高海拔溫泉資源，打造云頂，即高山溫泉的概念。云頂溫泉托舉起地產(chǎn)項(xiàng)目的高端形象，是后期提升宣傳力度的絕佳賣(mài)點(diǎn)。產(chǎn)品定位差異化產(chǎn)品策略綜合以上產(chǎn)品價(jià)值的梳理，為了使項(xiàng)目能在競(jìng)爭(zhēng)激烈高端產(chǎn)品市場(chǎng)中12高端住宅及度假產(chǎn)品產(chǎn)品定位高端住宅度假產(chǎn)品聯(lián)排、獨(dú)棟、定制式別墅度假公寓產(chǎn)品組合云頂溫泉度假居住區(qū)發(fā)展高端住宅和度假產(chǎn)品，一方面是考慮到發(fā)揮項(xiàng)目的自然景觀(guān)和資源優(yōu)勢(shì)，另一方面則是結(jié)合大型旅游景區(qū)的特點(diǎn)，發(fā)展度假類(lèi)物業(yè)。高端住宅及度假產(chǎn)品產(chǎn)品定位高端住宅度假產(chǎn)品聯(lián)排、獨(dú)棟、定制式13云頂千年溫泉小鎮(zhèn)主導(dǎo)溫泉概念，讓成功人士在忙碌之余，回歸自然盡情山水，山林呼吸，所以更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目溫泉價(jià)值與景觀(guān)生態(tài)價(jià)值不可復(fù)制的雙重尊貴標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品定位項(xiàng)目命名建議釋義一：云頂，高海拔的高山溫泉，最獨(dú)特最誘人也是最具想象力的溫泉?jiǎng)俚?；釋義二：千年，合溪溫泉悠久的歷史，豐沛的人文和獨(dú)特的溫泉資源相得益彰；釋義三：溫泉小鎮(zhèn)，4000畝的生態(tài)大盤(pán)，旅游休閑時(shí)代度假型地產(chǎn)項(xiàng)目的典范。云頂溫泉山莊云頂溫泉莊園云頂千年溫泉小鎮(zhèn)主導(dǎo)溫泉概念，讓成功人士在忙碌之余，回歸自然14第一部分客戶(hù)定位1第二部分產(chǎn)品定位2第三部分產(chǎn)品規(guī)劃3第一部分客戶(hù)定位115產(chǎn)品規(guī)劃的幾點(diǎn)原則:景觀(guān)和資源價(jià)值最大化，溫泉、山色和溪景是主要考量因素；根據(jù)地形、地勢(shì)因地制宜；價(jià)值高的產(chǎn)品占用相對(duì)價(jià)值高的土地資源；溫泉入戶(hù)，增加賣(mài)點(diǎn)和提升產(chǎn)品價(jià)值。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃的幾點(diǎn)原則:景觀(guān)和資源價(jià)值最大化，溫泉、山色和溪景是16產(chǎn)品規(guī)劃聯(lián)排別墅、度假公寓獨(dú)棟別墅定制式別墅半山地帶山腳臺(tái)地地帶溪谷地帶產(chǎn)品規(guī)劃分布示意位置產(chǎn)品考量因素溪谷地帶聯(lián)排別墅、度假公寓兩類(lèi)產(chǎn)品需要較大面積的平坦地勢(shì)集中建設(shè)，溪谷地帶可以滿(mǎn)足其用地要求，且可以靠近區(qū)內(nèi)交通主要路線(xiàn)，住戶(hù)生活較為方便；山腳臺(tái)地地帶獨(dú)棟別墅此類(lèi)產(chǎn)品依山而建，貼近山林，又可盡覽溪谷風(fēng)光；半山地帶定制式別墅此類(lèi)產(chǎn)品居于半山之上，居高臨下，盡顯尊貴。產(chǎn)品規(guī)劃聯(lián)排別墅、度假公寓獨(dú)棟別墅定制式別墅半山地帶山腳臺(tái)地17產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓產(chǎn)品類(lèi)型建筑類(lèi)型建筑面積區(qū)間（㎡）電梯配置戶(hù)型度假公寓多層/小高層45-701梯2戶(hù)1房1廳聯(lián)排別墅3-4層150-230——4房3廳3衛(wèi)5房3廳3衛(wèi)獨(dú)棟別墅3-4層400-500——6房3廳4衛(wèi)7房3廳5衛(wèi)定制式別墅提供1-2畝宅基地及若干產(chǎn)品組合方案，按相關(guān)建筑指標(biāo)，由客戶(hù)任意選擇或客戶(hù)自行提供建筑方案，經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意后由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建造并交付使用產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓產(chǎn)品類(lèi)型建筑類(lèi)型建筑面積區(qū)間（㎡）電18產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓戶(hù)型：1房1廳特點(diǎn)：大露臺(tái)為住戶(hù)提供戶(hù)外觀(guān)景的休憩場(chǎng)所，沐浴陽(yáng)光和清風(fēng)，隨時(shí)享受奢華的溫泉SPA；產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)型：1房1廳特點(diǎn)：超大型露臺(tái)不僅為住戶(hù)提供戶(hù)外觀(guān)景的休憩場(chǎng)所，更大面積感受自然氣息，還可種花養(yǎng)草，閑情逸致盡展，隨時(shí)享受奢華的溫泉SPA。退臺(tái)式設(shè)計(jì)，營(yíng)造超大尺度空中露臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓戶(hù)型：1房1廳產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)型：1房1廳退臺(tái)式設(shè)19產(chǎn)品設(shè)計(jì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品規(guī)劃地下一層地面一層地面二層地面三層溫泉庭院溫泉湯池地面一層設(shè)置溫泉庭院，地面三層也可設(shè)置小型溫泉湯池產(chǎn)品設(shè)計(jì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品規(guī)劃地下一層地面一層地面二層地面三層溫泉20產(chǎn)品規(guī)劃地上建筑面積區(qū)間400-500㎡，樓王單位可達(dá)1000㎡；宅基地面積1-2畝，其中私家花園面積至少1500㎡；層數(shù)：地上2-3層，地下1層；室內(nèi)車(chē)庫(kù)，雙車(chē)位；6-7間臥室，包括2個(gè)主臥區(qū)，3間次臥室，1間工人房等；基本功能空間：主次臥室，起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室、工人房，家庭影院、健身房、設(shè)備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨(dú)立的衛(wèi)生間、toilet,basin,shower）、公共衛(wèi)生間等。不可復(fù)制的私家城堡產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品規(guī)劃地上建筑面積區(qū)間400-500㎡，樓王單位可達(dá)10021主臥室：30-45㎡衛(wèi)生間：10-15㎡書(shū)房：15-20㎡起居室：面寬在8-10米；私家泳池：150-200㎡車(chē)庫(kù)：35-40㎡粵東最奢華的生活尺度產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)棟別墅主臥室：30-45㎡粵東最奢華的生活尺度產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)棟22產(chǎn)品規(guī)劃建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅的建筑風(fēng)格可以設(shè)計(jì)歐式及現(xiàn)代式等多種風(fēng)格，以滿(mǎn)足客戶(hù)多元化的需求。產(chǎn)品規(guī)劃建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅的建筑風(fēng)格可以設(shè)計(jì)23產(chǎn)品規(guī)劃建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格獨(dú)棟別墅山腳臺(tái)地地帶的獨(dú)棟別墅（依山而建）產(chǎn)品規(guī)劃建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格獨(dú)棟別墅山腳臺(tái)地地帶的獨(dú)棟別墅（依24產(chǎn)品規(guī)劃私家花園庭院私家綠肺山林私家登山步道私家溫泉泳池環(huán)境塑造只屬于少數(shù)人的私屬領(lǐng)地產(chǎn)品規(guī)劃私家花園庭院環(huán)境塑造只屬于少數(shù)人的私屬領(lǐng)地25產(chǎn)品規(guī)劃貴族化管家服務(wù)，資深的莊園物管專(zhuān)家統(tǒng)領(lǐng)。配合完善智能設(shè)施，對(duì)保安、保潔、工程、園藝綠化、會(huì)所康樂(lè)等眾多功能，以海外先進(jìn)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。英式宮廷管理物業(yè)管理產(chǎn)品規(guī)劃貴族化管家服務(wù)，資深的莊園物管專(zhuān)家統(tǒng)領(lǐng)。配合完善智能26產(chǎn)品規(guī)劃會(huì)所配備溫泉療養(yǎng)館、大型恒溫酒窖、高檔休閑娛樂(lè)設(shè)施、多功能會(huì)議廳；作為高檔會(huì)所，吸引高端住戶(hù)在此聚會(huì)，成為權(quán)貴集中之地。社區(qū)會(huì)所六星級(jí)溫泉皇家會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃會(huì)所配備溫泉療養(yǎng)館、大型恒溫酒窖、高檔休閑娛樂(lè)設(shè)施、27產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品比例建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積總價(jià)控制（萬(wàn)元）度假公寓80%45-70——40-65（帶裝修，單價(jià)合9000元/㎡)聯(lián)排別墅——150-230超過(guò)60%以上——獨(dú)棟別墅——400-500————產(chǎn)品規(guī)劃總價(jià)控制建議度假公寓產(chǎn)品主要考慮中小投資客戶(hù)，投資總額不大，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售；聯(lián)排別墅則針對(duì)那些有別墅夢(mèng)但又支付不起真正獨(dú)棟或不愿在異地花太多錢(qián)的人定制的客戶(hù)，可贈(zèng)送較大面積；而真正的獨(dú)棟別墅，可贈(zèng)送一定的山地面積，針對(duì)有實(shí)力的置業(yè)者，可以接受較高的總價(jià)水平。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品比例建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積總價(jià)控制（萬(wàn)元）度假公28Thanksforyourattention！Thanksforyourattention！29佗城溫泉國(guó)際度假區(qū)《地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議》至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司2010年09月謹(jǐn)呈：立元世紀(jì)實(shí)業(yè)有限公司大乙仙巖吹鐵笛，東山暮鼓誦彌陀。龍?zhí)讹w瀑懸千尺，梅村橫舟古越移民過(guò)?？v步龍臺(tái)閑遠(yuǎn)眺，合溪溫水匯成河。蘇軾·《八景縱覽》佗城溫泉國(guó)際度假區(qū)至祥商業(yè)管理（中國(guó)）有限公司謹(jǐn)呈：立元世紀(jì)30前言

承蒙立元世紀(jì)實(shí)業(yè)信任，至祥商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司有幸參與佗城溫泉國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目的前期策劃工作！在前期策劃報(bào)告中，我司建議以旅游開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適時(shí)跟進(jìn)，最后繼續(xù)完善整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略。在此開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)的重要來(lái)源，因此，本次方案將就地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的客戶(hù)定位，項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃做深入的分析與梳理，完善地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的解決方案。前期的策劃方案的旅游產(chǎn)品規(guī)劃部分，我們得到了立元世紀(jì)實(shí)業(yè)有限公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的初步認(rèn)可，在此深表感謝！前言承蒙立元世紀(jì)實(shí)業(yè)信任，至祥商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有31本次策劃需解決的核心問(wèn)題產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃地產(chǎn)項(xiàng)目要發(fā)展與客戶(hù)需求相符合的產(chǎn)品；地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品線(xiàn)構(gòu)成，開(kāi)發(fā)順序和盈利模式。客戶(hù)定位地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶(hù)群體構(gòu)成和需求特征；本次策劃需解決的核心問(wèn)題產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃地產(chǎn)項(xiàng)目要發(fā)展與客戶(hù)32第一部分客戶(hù)定位1第二部分項(xiàng)目定位2第三部分產(chǎn)品規(guī)劃3目錄第一部分客戶(hù)定位133投資類(lèi)客戶(hù)將成本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的主要客戶(hù)群體：“旅游休閑時(shí)代”的投資群體：有錢(qián)、有閑、投資意識(shí)先進(jìn)、投資嗅覺(jué)敏銳……省內(nèi)一線(xiàn)城市投資客：廣州、深圳、東莞等省內(nèi)一線(xiàn)城市的投資客戶(hù)；核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)偶得客戶(hù)本地投資客：河源市及龍川縣本地的高收入階層：公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、大中型國(guó)有企業(yè)高管等；廣東省外投資客：港澳、國(guó)內(nèi)其他地區(qū)及海外來(lái)此置業(yè)的投資客戶(hù)群體等?？蛻?hù)定位投資類(lèi)客戶(hù)將成本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的主要客戶(hù)群體：省內(nèi)一線(xiàn)城市投資34客戶(hù)身份特征置業(yè)心態(tài)置業(yè)用途目標(biāo)產(chǎn)品省內(nèi)一線(xiàn)城市投資客：廣州、深圳、東莞等省內(nèi)一線(xiàn)城市的投資客戶(hù)；現(xiàn)實(shí)生活穩(wěn)定，手頭資金有盈余，并且擁有穩(wěn)定的第一居所和可預(yù)期的收入來(lái)源，經(jīng)常以河源和龍川為旅游和度假目的地，對(duì)本地的自然風(fēng)光、人文氛圍及城市發(fā)展有較全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)本地的旅游度假價(jià)值有較高認(rèn)同；投資度假公寓本地投資客：河源市及龍川縣本地的高收入階層：公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、大中型國(guó)有企業(yè)高管等；手中擁有較大數(shù)額的閑散資金，希望就近投資。對(duì)于圈層交際、身份地位的認(rèn)同以及家庭生活品質(zhì)比較講究，對(duì)于住宅產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)和外在附加值，具有比較高的認(rèn)同感，希望為家庭找到一個(gè)安全隱秘的居所，同時(shí)希望能夠?yàn)樽约涸黾淤F胄的身份標(biāo)簽；投資兼自住聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、定制式別墅等別墅類(lèi)產(chǎn)品廣東省外投資客：港澳、國(guó)內(nèi)其他地區(qū)及海外來(lái)此置業(yè)的投資客戶(hù)群體等；河源及龍川經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人居環(huán)境飛躍提升吸引了港澳地區(qū)，內(nèi)陸省份以及本地海外華人華僑的置業(yè)者，同時(shí)他們看好旅游地產(chǎn)物業(yè)的升值前景。投資別墅類(lèi)產(chǎn)品及度假公寓客戶(hù)定位客戶(hù)群體訴求點(diǎn)分析客戶(hù)身份特征置業(yè)心態(tài)置業(yè)用途目標(biāo)產(chǎn)品省內(nèi)一線(xiàn)城市投資客：現(xiàn)35第一部分客戶(hù)定位1第二部分產(chǎn)品定位2第三部分產(chǎn)品規(guī)劃3第一部分客戶(hù)定位136產(chǎn)品定位案例借鑒惠州金海灣金海灣地處惠州市，與深圳大亞灣隔海相望。金融街控股斥資逾百億元，打造國(guó)際濱海度假旅游區(qū)——金海灣，利用11公里白金沙灘、海景、山景等資源，打造出星級(jí)酒店、度假公寓、別墅，以及商業(yè)、餐飲、球場(chǎng)、游艇碼頭等娛樂(lè)設(shè)施，拓展高爾夫、游艇、帆船等山地運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)等戶(hù)外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，形成集居住、旅游、度假、休閑、會(huì)議、戶(hù)外拓展等復(fù)合功能為一體的濱海度假旅游地。借鑒點(diǎn)：依托自然海景富有創(chuàng)意的產(chǎn)品打造以及針對(duì)投資客戶(hù)需求設(shè)計(jì)的低總價(jià)單位是項(xiàng)目成功關(guān)鍵所在。

客戶(hù)群體方面，本項(xiàng)目的投資客戶(hù)占90%以上。產(chǎn)品定位案例借鑒惠州金海灣金海灣地處惠州市，與深圳大亞灣37案例借鑒：戶(hù)型設(shè)計(jì)惠州金海灣產(chǎn)品定位1房1廳58—85㎡的度假公寓戶(hù)型，室內(nèi)寬綽空間，盡顯奢華本色，室外超大露臺(tái)，奢享一線(xiàn)無(wú)敵海景，露臺(tái)特地設(shè)置海景浴池，讓住戶(hù)怡然享受海風(fēng)與陽(yáng)光。銷(xiāo)售總價(jià)在40-80萬(wàn)/套之間，即便首付5成，也只需20萬(wàn)元，擴(kuò)大了投資客的群體范圍。公寓銷(xiāo)售價(jià)格：7000-9000元/㎡案例借鑒：戶(hù)型設(shè)計(jì)惠州金海灣產(chǎn)品定位1房1廳58—85㎡38做高端住宅和度假產(chǎn)品可以最大化釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最大化貼近客戶(hù)內(nèi)心的需求，最大化彰顯開(kāi)發(fā)商的品牌形象，是最具有前瞻性的市場(chǎng)操作模式。定位思路不辜負(fù)資源的價(jià)值，打造一批有特色的高品質(zhì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品；為投資客的高端客戶(hù)人群打造一批真正的旅游時(shí)代投資產(chǎn)品；突破市場(chǎng)，打造一個(gè)真正具有里程碑意義的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；通過(guò)項(xiàng)目品牌，把開(kāi)發(fā)商塑造成旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的品牌形象。產(chǎn)品定位做高端住宅和度假產(chǎn)品可以最大化釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最大化貼近客戶(hù)內(nèi)39產(chǎn)品價(jià)值大型生態(tài)旅游區(qū)休閑度假空間千年溫泉山色溪景客家人文身份標(biāo)簽產(chǎn)品價(jià)值分析產(chǎn)品價(jià)值大型生態(tài)旅游區(qū)休閑度假空間千年溫泉山色溪景客家人文身40綜合以上產(chǎn)品價(jià)值的梳理，為了使項(xiàng)目能在競(jìng)爭(zhēng)激烈高端產(chǎn)品市場(chǎng)中脫穎而出，需要采用差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，主要目的是整合項(xiàng)目的眾多賣(mài)點(diǎn)，形成推廣中的統(tǒng)一合力和訴求核心：景觀(guān)（山色、溪景）自然資源（溫泉

）旅游休閑目的地（生態(tài)觀(guān)光

養(yǎng)生圣地

）粵東唯一的云頂溫泉度假居住區(qū)以上差異化策略整合了本項(xiàng)目最核心的優(yōu)勢(shì)資源，后期營(yíng)銷(xiāo)推廣的思路及階段主題將圍繞此核心進(jìn)行展開(kāi)和演繹。借助項(xiàng)目無(wú)法復(fù)制的高海拔溫泉資源，打造云頂，即高山溫泉的概念。云頂溫泉托舉起地產(chǎn)項(xiàng)目的高端形象，是后期提升宣傳力度的絕佳賣(mài)點(diǎn)。產(chǎn)品定位差異化產(chǎn)品策略綜合以上產(chǎn)品價(jià)值的梳理，為了使項(xiàng)目能在競(jìng)爭(zhēng)激烈高端產(chǎn)品市場(chǎng)中41高端住宅及度假產(chǎn)品產(chǎn)品定位高端住宅度假產(chǎn)品聯(lián)排、獨(dú)棟、定制式別墅度假公寓產(chǎn)品組合云頂溫泉度假居住區(qū)發(fā)展高端住宅和度假產(chǎn)品，一方面是考慮到發(fā)揮項(xiàng)目的自然景觀(guān)和資源優(yōu)勢(shì)，另一方面則是結(jié)合大型旅游景區(qū)的特點(diǎn)，發(fā)展度假類(lèi)物業(yè)。高端住宅及度假產(chǎn)品產(chǎn)品定位高端住宅度假產(chǎn)品聯(lián)排、獨(dú)棟、定制式42云頂千年溫泉小鎮(zhèn)主導(dǎo)溫泉概念，讓成功人士在忙碌之余，回歸自然盡情山水，山林呼吸，所以更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目溫泉價(jià)值與景觀(guān)生態(tài)價(jià)值不可復(fù)制的雙重尊貴標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品定位項(xiàng)目命名建議釋義一：云頂，高海拔的高山溫泉，最獨(dú)特最誘人也是最具想象力的溫泉?jiǎng)俚?；釋義二：千年，合溪溫泉悠久的歷史，豐沛的人文和獨(dú)特的溫泉資源相得益彰；釋義三：溫泉小鎮(zhèn)，4000畝的生態(tài)大盤(pán)，旅游休閑時(shí)代度假型地產(chǎn)項(xiàng)目的典范。云頂溫泉山莊云頂溫泉莊園云頂千年溫泉小鎮(zhèn)主導(dǎo)溫泉概念，讓成功人士在忙碌之余，回歸自然43第一部分客戶(hù)定位1第二部分產(chǎn)品定位2第三部分產(chǎn)品規(guī)劃3第一部分客戶(hù)定位144產(chǎn)品規(guī)劃的幾點(diǎn)原則:景觀(guān)和資源價(jià)值最大化，溫泉、山色和溪景是主要考量因素；根據(jù)地形、地勢(shì)因地制宜；價(jià)值高的產(chǎn)品占用相對(duì)價(jià)值高的土地資源；溫泉入戶(hù)，增加賣(mài)點(diǎn)和提升產(chǎn)品價(jià)值。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃的幾點(diǎn)原則:景觀(guān)和資源價(jià)值最大化，溫泉、山色和溪景是45產(chǎn)品規(guī)劃聯(lián)排別墅、度假公寓獨(dú)棟別墅定制式別墅半山地帶山腳臺(tái)地地帶溪谷地帶產(chǎn)品規(guī)劃分布示意位置產(chǎn)品考量因素溪谷地帶聯(lián)排別墅、度假公寓兩類(lèi)產(chǎn)品需要較大面積的平坦地勢(shì)集中建設(shè)，溪谷地帶可以滿(mǎn)足其用地要求，且可以靠近區(qū)內(nèi)交通主要路線(xiàn)，住戶(hù)生活較為方便；山腳臺(tái)地地帶獨(dú)棟別墅此類(lèi)產(chǎn)品依山而建，貼近山林，又可盡覽溪谷風(fēng)光；半山地帶定制式別墅此類(lèi)產(chǎn)品居于半山之上，居高臨下，盡顯尊貴。產(chǎn)品規(guī)劃聯(lián)排別墅、度假公寓獨(dú)棟別墅定制式別墅半山地帶山腳臺(tái)地46產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓產(chǎn)品類(lèi)型建筑類(lèi)型建筑面積區(qū)間（㎡）電梯配置戶(hù)型度假公寓多層/小高層45-701梯2戶(hù)1房1廳聯(lián)排別墅3-4層150-230——4房3廳3衛(wèi)5房3廳3衛(wèi)獨(dú)棟別墅3-4層400-500——6房3廳4衛(wèi)7房3廳5衛(wèi)定制式別墅提供1-2畝宅基地及若干產(chǎn)品組合方案，按相關(guān)建筑指標(biāo)，由客戶(hù)任意選擇或客戶(hù)自行提供建筑方案，經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意后由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建造并交付使用產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓產(chǎn)品類(lèi)型建筑類(lèi)型建筑面積區(qū)間（㎡）電47產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓戶(hù)型：1房1廳特點(diǎn)：大露臺(tái)為住戶(hù)提供戶(hù)外觀(guān)景的休憩場(chǎng)所，沐浴陽(yáng)光和清風(fēng)，隨時(shí)享受奢華的溫泉SPA；產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)型：1房1廳特點(diǎn)：超大型露臺(tái)不僅為住戶(hù)提供戶(hù)外觀(guān)景的休憩場(chǎng)所，更大面積感受自然氣息，還可種花養(yǎng)草，閑情逸致盡展，隨時(shí)享受奢華的溫泉SPA。退臺(tái)式設(shè)計(jì)，營(yíng)造超大尺度空中露臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)度假公寓戶(hù)型：1房1廳產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)型：1房1廳退臺(tái)式設(shè)48產(chǎn)品設(shè)計(jì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品規(guī)劃地下一層地面一層地面二層地面三層溫泉庭院溫泉湯池地面一層設(shè)置溫泉庭院，地面三層也可設(shè)置小型溫泉湯池產(chǎn)品設(shè)計(jì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品規(guī)劃地下一層地面一層地面二層地面三層溫泉49產(chǎn)品規(guī)劃地上建筑面積區(qū)間400-500㎡，樓王單位可達(dá)1000㎡；宅基地面積1-2畝，其中私家花園面積至少1500㎡；層數(shù)：地上2-3層，地下1層；室內(nèi)車(chē)庫(kù)，雙車(chē)位；6-7間臥室，包括2個(gè)主臥區(qū)，3間次臥室，1間工人房等；基本功能空間：主次臥室，起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室、工人房，家庭影院、健身房、設(shè)備間（包括鍋