工程建設(shè)項(xiàng)目中的合同管理對(duì)造價(jià)控制的作用

工程建設(shè)項(xiàng)目中的合同管理對(duì)造價(jià)控制的作用

工程建設(shè)項(xiàng)目合同:雙方(或數(shù)方)當(dāng)事人關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目事宜依法訂立的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議。該類合同包含:用地協(xié)議,代理合同,勘察、設(shè)計(jì)合同,審圖合同,監(jiān)理合同,施工合同,材料、設(shè)備供應(yīng)合同等等。其中內(nèi)容最復(fù)雜、標(biāo)的最大的要數(shù)施工合同,施工合同是發(fā)包人和承包人為完成商定的建安工程,明確相互權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系的合同。下面就發(fā)包人(業(yè)主)如何對(duì)施工合同進(jìn)行管理以達(dá)到控制工程主要造價(jià)進(jìn)行論述。施工合同是工程建設(shè)項(xiàng)目的主要合同,是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。一個(gè)完整、科學(xué)、合理的施工合同具體內(nèi)容均體現(xiàn)在與工程造價(jià)有關(guān)的信息,包括:合同文件的組成與解釋順序,具體、明確的工程實(shí)施范圍,工程數(shù)量,總造價(jià)的組成,計(jì)費(fèi)方式及費(fèi)率,浮動(dòng)率,工程款的支付方式,工程的變更、簽證等規(guī)定,工程結(jié)算、工期、質(zhì)量的約定,檢測(cè)、檢驗(yàn)費(fèi),索賠、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,保險(xiǎn),甲供材料和設(shè)備,分包工程等等。上述各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)在合同簽訂前予以全部、合理、科學(xué)地明確(涉及承包人自報(bào)項(xiàng)目除外),以便各投標(biāo)單位有針對(duì)性地報(bào)價(jià),使中標(biāo)造價(jià)盡可能接近竣工后的實(shí)際造價(jià)。所以施工合同的管理必須從施工招標(biāo)開始。

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合同簽訂前的管理由于施工合同中包含上述諸多信息,所以加強(qiáng)合同簽訂前管理是非常必要的。其主要任務(wù)是如何確定涉及上述內(nèi)容的合同條款,以及在什么時(shí)機(jī)向承包人明確這些條款。

1.1目前國家出臺(tái)了施工合同示范文本,其中專用條款的內(nèi)容是由合同訂立各方協(xié)商確定為了使每一個(gè)投標(biāo)單位都能接受相應(yīng)的合同條款,就要在發(fā)放招標(biāo)文件時(shí),將科學(xué)、合理的合同條款納入其中,這項(xiàng)工作對(duì)業(yè)主來說,招標(biāo)前的工作量是巨大的,但在實(shí)施過程中的受益也是非常大的。招標(biāo)文件中未列入的工程信息越多,工程造價(jià)就越難控制,工程項(xiàng)目建設(shè)過程中的麻煩越大,因此業(yè)主要聘請(qǐng)高素質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)來協(xié)助完成招標(biāo)工作。主要工作內(nèi)容應(yīng)包括:

(1)最接近實(shí)施施工圖的工程量清單,包括對(duì)其中主要材料單價(jià)的確定及其方式、程序、時(shí)間;

(2)工程造價(jià)的確定方式,即計(jì)價(jià)方式;

(3)施工合同包含的工程實(shí)施范圍;

(4)工程預(yù)付款的支付比例、計(jì)算基數(shù)、起扣點(diǎn)的規(guī)定,以及工程進(jìn)度款的支付方式;

(5)施工圖紙的確定,設(shè)計(jì)變更程序及規(guī)定;

(6)設(shè)計(jì)圖紙或工程清單以外的工程計(jì)費(fèi)方式,費(fèi)率及費(fèi)率的調(diào)整規(guī)定;

(7)投標(biāo)浮動(dòng)率的適用范圍;

(8)提前或延遲竣工時(shí)間的獎(jiǎng)罰條款;

(9)質(zhì)量?jī)?yōu)劣的獎(jiǎng)罰條款;

(10)檢測(cè)、檢驗(yàn);

(11)工程索賠;

(12)違約責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,包括不可抗力因素造成的損失處理;

(13)工程保險(xiǎn);

(14)甲供材料和設(shè)備清單;

(15)分包工程,以及總包收取的配合管理法;

(16)工程變更、工程簽證等規(guī)定;

(17)工程履約保證金或履約銀行保函數(shù)額和支付時(shí)間。

1.2工程變更及簽證是一個(gè)復(fù)雜的問題,也是工程造價(jià)難以控制的主要所在在實(shí)際施工中筆者曾碰到一項(xiàng)工程施工合同造價(jià)為100多萬元,結(jié)算時(shí)則達(dá)到400多萬元,其中300多萬元為不可預(yù)見的工程變更簽證。所以對(duì)工程變更的簽證管理非常重要,根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)工程變更及簽證進(jìn)行管理。(1)明確工程變更、簽證的管理程序,各個(gè)環(huán)節(jié)各負(fù)其責(zé)分別把關(guān),相互制約。事前審方案,事中計(jì)量,事后按規(guī)定計(jì)算。(2)管理各項(xiàng)變更內(nèi)容,工程變更涉及諸多方面,主要包括:

①業(yè)主對(duì)功能標(biāo)準(zhǔn)的變更;

②現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件等不可預(yù)見因素的變化;

③由于業(yè)主原因工程總進(jìn)度計(jì)劃的變更;

④業(yè)主要求施工方案的變更;

⑤由于審圖或國家標(biāo)準(zhǔn)的改變而引起設(shè)計(jì)變更;

⑥不可抗力的變更;

⑦業(yè)主不能及時(shí)提供施工場(chǎng)地,技術(shù)資料的變更;

⑧以及其他非承包人原因造成的變更。如果在上述變更發(fā)生前就從組織上、技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備,則可將變更所發(fā)生的工程造價(jià)達(dá)到有效的控制。

2合同實(shí)施中的管理根據(jù)施工合同的特點(diǎn),一般工程項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間都比較長,少則幾個(gè)月,多則一年甚至幾年,實(shí)施的時(shí)間越長變化會(huì)越大,管理的難度越大。如果管理不好,工程造價(jià)難以控制,甚至不可收拾。合同實(shí)施中涉及工程造價(jià)變化的主要因素為工程質(zhì)量、工期、工程付款、工程變更、材料、設(shè)備價(jià)格的異常變化、竣工結(jié)算、風(fēng)險(xiǎn)、索賠等。這些因素量大面廣,之間關(guān)系又是相輔相成的,其中工程變更的合同管理如12所述在各環(huán)節(jié)把好關(guān),有些因素在合同中可以具體明確規(guī)定,下面擇幾項(xiàng)予以解剖分析。

2.1材料價(jià)格市場(chǎng)異常波動(dòng)的合同管理材料價(jià)格市場(chǎng)異常波動(dòng)對(duì)承發(fā)包雙方都存在巨大的風(fēng)險(xiǎn),比如去年上半年至下半年,鋼材等主要建材出現(xiàn)了大幅上漲的異常波動(dòng)。如果承包人的投標(biāo)書和合同中材料價(jià)格是一包到底,風(fēng)險(xiǎn)將由承包人承擔(dān),而承包人見材料虧本已成定局,則會(huì)想方設(shè)法在其他方面挽回?fù)p失,甚至不惜降低工程質(zhì)量,偷工減料;同時(shí)尋找一切機(jī)會(huì)向業(yè)主索賠,比如工程進(jìn)度款、備料款不能及時(shí)到位,將導(dǎo)致承包人可購材料不能及時(shí)購進(jìn),其后因漲價(jià)購進(jìn)材料而增加承包人成本。承包人會(huì)抓住業(yè)主的小小失誤通過索賠又將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主,所以業(yè)主必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定操作,避免承包人的額外索賠。在工程建設(shè)過程中材料價(jià)格發(fā)生波動(dòng)是很正常的,但是材料價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)較為少見,筆者覺得采取如下措施較為適宜。根據(jù)工程項(xiàng)目的大小劃分:如果工程量較小,工期時(shí)間較短,施工圖設(shè)計(jì)已全部完成,可采用固定總價(jià)合同方式,然后對(duì)工程變更嚴(yán)格控制,切實(shí)按合同規(guī)定提供相應(yīng)的施工條件避免引起索賠,風(fēng)險(xiǎn)各自承擔(dān)。如果工程量較大,而且工期十分緊迫,擴(kuò)初設(shè)計(jì)一完成即開始招標(biāo)的項(xiàng)目可采用綜合單價(jià)合同,但合同管理和造價(jià)控制的難度都要大得多,除按照筆者本文以上論述外再增加幾項(xiàng)措施:

(1)在合同中明確各方即業(yè)主、承包人、投資監(jiān)理、工程監(jiān)理、審價(jià)、審計(jì)等單位在造價(jià)管理中的職責(zé)、作用和地位;

(2)在招標(biāo)時(shí)確定相應(yīng)主要材料的單價(jià)及相關(guān)規(guī)定;

(3)對(duì)精裝修等未確定的分項(xiàng)目工程在招標(biāo)文件中以暫估價(jià)列入,以后再根據(jù)此項(xiàng)造價(jià)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工;

(4)上述各方應(yīng)及時(shí)對(duì)未計(jì)價(jià)材料、設(shè)備的詢價(jià)、定價(jià)。

2.2工程款支付的合同管理合同支付管理也是一項(xiàng)非常敏感而難度較高的工作。付款不及時(shí)或未按規(guī)定足額付款,將可能導(dǎo)致承包人的索賠;如果多付、超付,則可能造成難以追回的被動(dòng)局面,還會(huì)引發(fā)其他許多問題。因此必須加強(qiáng)合同的支付管理,為此需要做好以下工作:

(1)合同簽訂后應(yīng)建立工程款支付計(jì)劃臺(tái)帳,并與工程的形象進(jìn)度計(jì)劃相結(jié)合;

(2)按照合同支付計(jì)劃,資金落實(shí)到位;

(3)按合同的規(guī)定支付工程備料款和形象工程進(jìn)度款以及屆時(shí)扣減備料款;

(4)竣工結(jié)算后的工程保修金的扣留以及工程履約保證金或履約銀行保函歸還或撤銷。

2.3合同中的索賠管理索賠管理是合同管理的主要內(nèi)容之一。一些投機(jī)承包人往往以低投標(biāo)價(jià)爭(zhēng)取中標(biāo),而以高索賠來獲取企業(yè)額外利潤,所以索賠管理也是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵之一。據(jù)筆者多年工程管理的經(jīng)驗(yàn),索賠管理應(yīng)做好以下工作:

(1)業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目各階段的實(shí)施應(yīng)安排合理的時(shí)間,準(zhǔn)備工作要充分,如施工招標(biāo)應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)完成后以工程量清單為招標(biāo)依據(jù),明確建造標(biāo)準(zhǔn),盡可能避免施工中承包人的索賠;

(2)按合同規(guī)定提交符合要求的施工場(chǎng)地,技術(shù)資料和圖紙;

(3)及時(shí)支付工程預(yù)付款和進(jìn)度款;

(4)業(yè)主督促工程監(jiān)理完善項(xiàng)目施工中的所有原始記錄;

(5)業(yè)主代表和工程監(jiān)理應(yīng)按合同要求對(duì)隱蔽工程和分項(xiàng)分部工程進(jìn)行驗(yàn)收,避免影響施工進(jìn)度;

(6)在施工中出現(xiàn)問題,如設(shè)備選型、裝飾材料的確定應(yīng)按合同規(guī)定時(shí)間及時(shí)批復(fù);

(7)及時(shí)掌握市場(chǎng)材料、設(shè)備的價(jià)格波動(dòng),分析風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,研究分解風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的對(duì)策措施;

(8)認(rèn)真嚴(yán)格審核工程簽證和工程索賠報(bào)告,根據(jù)情況及時(shí)進(jìn)行反索賠。

3合同后期管理

3.1工程結(jié)算資料工程結(jié)算資料的提供內(nèi)容:所有竣工圖,設(shè)計(jì)變更,技術(shù)核定單,工程簽證單,招投標(biāo)文件,合同書,結(jié)算書等。工程結(jié)算資料必須經(jīng)工程監(jiān)理的審核后報(bào)送業(yè)主。

3.2工程結(jié)算審價(jià)工程竣工驗(yàn)收后,由承包人提供全套工程結(jié)算資料給業(yè)主(或業(yè)主委托造價(jià)咨詢單位)進(jìn)行結(jié)算審價(jià),審價(jià)時(shí)應(yīng)注意如下問題:

(1)所有竣工圖、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單、簽證單等工程結(jié)算資料應(yīng)為原件,復(fù)印件無效;

(2)結(jié)算審價(jià)原則不得違反合同規(guī)定,事先另有規(guī)定的除外;

(3)業(yè)主督促承包人積極配合審價(jià)單位在合理時(shí)間內(nèi)完成