投資效果評價課件

A公司的項目投資效果評價A公司的項目投資效果評價1案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，存在一定閑置資金；公司產品單一，有的產品銷售高峰期已過；市場穩(wěn)定性差，一旦出現(xiàn)問題，會嚴重影響到企業(yè)的發(fā)展。投資方案：（1）酒店投資項目：成立全資子公司——濱華大酒店，注冊資本5000萬元（2）房地產開發(fā)項目：成立全資子公司——濱華房地產開發(fā)有限公司注冊資本8000萬元案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，2一，酒店投資項目介紹建設規(guī)模與目標：濱華大酒店以6600元/平米的價格購買景江大廈3600平方米。濱華大酒店為一個融合餐飲、住宿、商務、娛樂的三星級賓館。投資建設期為9個月。周圍環(huán)境與設施：附近步行幾分鐘就有公交站和地鐵站；周圍有大型超市和綜合性商場；毗鄰江濱高教園區(qū)人員配置：共計需要招聘人員212名，主要分布在餐廳、理發(fā)、洗浴中心、客房、前臺、商務中心、舞廳、管理、廚房、保安等。預計年支付工資為3741600元。項目收益預測：每年營業(yè)收入7010萬元，凈利潤1857.225萬元。一，酒店投資項目介紹建設規(guī)模與目標：濱華大酒店以6600元3二、項目分析行業(yè)背景行業(yè)現(xiàn)狀競爭狀況發(fā)展前景項目風險行業(yè)分析二、項目分析行業(yè)背景行業(yè)分析4酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景從2007年至今，我國酒店業(yè)總體趨勢處于一個緩慢增長。但其內部結構混亂，內部的差異較大，主要以高檔國際酒店和星級標準高的酒店為支撐。A公司來說，擬建三星級酒店的優(yōu)勢是可以節(jié)省一筆固定的業(yè)務招待費。但從主觀上講，中國酒店業(yè)在整體上看，缺乏推動酒店市場化發(fā)展的人才、政策、制度。酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景5從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時間尚短，酒店行業(yè)在自由經濟市場中還沒有摸索出中國式的酒店管理模式。

1.一大部分三星及三星以下級的酒店盡管外界環(huán)境不錯，仍然長期處于虧損之中。

2.另一個小部分三星及三星以下級的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎發(fā)展到了一個坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績、服務質量都無法再上一個臺階?？土髁侩S之減少。從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時間尚短，酒6同時酒店業(yè)目前存在著許多問題：第一：實力弱、規(guī)模小、缺乏核心競爭力第二：缺乏經營管理第三：缺乏品牌價值、缺乏特色第四：中小型酒店受品牌連鎖酒店的沖擊

同時酒店業(yè)目前存在著許多問題：7（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；二、是競爭者數量較多，競爭力量大抵相當；三、是競爭對手提供的產品或服務大致相同，或者只少體現(xiàn)不出明顯差異；四、是某些企業(yè)為了規(guī)模經濟的利益，擴大生產規(guī)模，市場均勢被打破，產品大量過剩，企業(yè)開始訴諸于削價競銷（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；8（三）發(fā)展前景一、國內外旅游出行人群急速增加、構成酒店業(yè)的主要消費群體，促進酒店業(yè)的快速擴張。二、中國加入WTO后酒店行業(yè)對外開放，對整個行業(yè)未來的發(fā)展走向影響深遠。三，積極推進節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展（三）發(fā)展前景一、國內外旅游出行人群急速增加、構成酒店9（四）項目風險稅務風險：人力資源風險。外部經濟風險國內經濟風險政策風險其他風險（四）項目風險稅務風險：10

濱華大酒店利潤預算表單位：萬元濱華大酒店利潤預算表單位：萬元11回收期酒店：4751.2/2146.5=2.21會計報酬率酒店：1857.225/4751.2*100%=39.49%凈現(xiàn)值由于計算過程太過復雜，在此只列出結果酒店：3385.72現(xiàn)值系數酒店：7040.34/4751.2=1.489內含報酬率由于計算過程太過復雜，在此只列出結果酒店：25.5%回收期12項目開發(fā)優(yōu)勢A公司自身的往來客戶會成為酒店固定的客源3.項目財務指標要求（1）年折現(xiàn)率為10%。（2）項目預計的回收期＜3年；會計報酬率＞20%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數＞1；內含報酬率＞20%。

項目開發(fā)優(yōu)勢13（二）房地產開發(fā)項目介紹1.項目背景全資子公司——濱華房地產開發(fā)有限公司，注冊資本為8000萬元。A公司的最大股東——省國有資產投資有限公司的名下現(xiàn)有一塊土地，面積8萬平方米，如果A公司組建房地產開發(fā)公司，則將該塊地轉讓給A公司。

2、項目概括地塊位置建設規(guī)模與目標周圍環(huán)境與目標項目財務情況（二）房地產開發(fā)項目介紹1.項目背景2、項目概括143、項目市場分析項目所在的城市位于中國東南沿海，該省省會，該省政治、經濟、文化中心，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經濟圈——長江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。項目所在的區(qū)是1993年4月經國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)確立了建設“國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城、花園式生態(tài)型城市副中心”的三大目標3、項目市場分析15目標市場定位外企、高新技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士；高校的教師以及工作者；政府及事業(yè)單位中層以上管理干部；外來經商者等。

目標市場定位16

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預算表單位：萬元

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預算表174、項目財務指標要求1.年折現(xiàn)率為10%2.項目預計的回收期＜3年；會計報酬率＞7%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數＞1；內含報酬率＞20%4、項目財務指標要求181、回收期房地產：[（-4640.52）+（-7319.76）+（-5749.34）]/13073.69+3=3.69會計報酬率房地產：數據不完整，無法計算3、凈現(xiàn)值由于計算過程太過復雜，在此只列出結果房地產：3774.89174、現(xiàn)值系數房地產：3774.89/17709.69=0.21315、內含報酬率由于計算過程太過復雜，在此只列出結果房地產：28.14%1、回收期19房地產行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產企業(yè)向專業(yè)化、規(guī)范化和精細化變革的過程中，龐大的費用支出、海量的合同起草、審批、跟蹤等海量信息數據的處理將會大大降低工作效率，許多企業(yè)走向“全國化”也會降低管理效率，提升了管理難度。房地產行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產企業(yè)向專業(yè)化、規(guī)范20（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產的整體規(guī)模增大2、區(qū)域發(fā)展不平衡3、房地產業(yè)成為GDP上升的主要力量4、房地產價格提升過快與此同時，國內的房地產行業(yè)也出現(xiàn)了一些不正?，F(xiàn)象，值得引起我們的注意。

（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產的整體規(guī)模增大21投資效果評價課件22（三）競爭狀況1、房地產行業(yè)進入壁壘日益提高。2、房地產行業(yè)整體開發(fā)水平不高。3、房地產競爭區(qū)域差異性較大。房地產競爭加劇，買方市場已基本形成。4、房地產進入資本競爭時代。（三）競爭狀況1、房地產行業(yè)進入壁壘日益提高。23（四）發(fā)展前景房地產行業(yè)在較長的一段時間內保持一種較快的發(fā)展態(tài)勢，主要由以下兩個方面拉動：1、經濟增長的需要；2、市場需求的推動（四）發(fā)展前景房地產行業(yè)在較長的一段時間內保持一種較快的發(fā)展24（五）項目風險市場競爭風險購買力風險流動性和變現(xiàn)性風險利率風險經營風險財務風險社會風險自然風險（五）項目風險市場競爭風險25項目分析：項目分析：26項目可行性分析酒店業(yè)A公司擬建的是一家三星級的酒店，對于現(xiàn)在的我國的酒店業(yè)來說，三星級酒店絲毫占不上優(yōu)勢，而且現(xiàn)在我國中小酒店面臨的困境重重。上述也陳述了三星級酒店目前面臨的問題。同時，A公司以前是從事是制造業(yè)，對于酒店業(yè)不了解。如果進行酒店業(yè)的開發(fā)，A公司要從管理層開始聘請專業(yè)經理人，這樣會增加成本，也會耗費公司一部分精力進行監(jiān)管。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機會成本。其次，A公司處于沿海地帶，在沿海地帶旅游業(yè)早已進入飽和狀態(tài)，而酒店業(yè)的發(fā)展需要依附旅游業(yè)。沿海地帶的酒店業(yè)隨著旅游業(yè)的飽和也進入了飽和狀態(tài)。這時建設一個普通的三星級酒店，毫無競爭優(yōu)勢。最后，5年后以5200萬轉讓，通過財務數據看來似乎方案可行，可根據背景大方向來說，數據顯得有些微小項目可行性分析酒店業(yè)27

房地產業(yè)A公司擬建房地產的小區(qū)，只是一期的項目。但大家都知道房地產的開發(fā)不是一期就可以結束的，需要后期進行幾期的建設。而A公司這次建小區(qū)的地是從股東那里轉讓來的，那以后的后期建設是否可以申請批下來地是一個重大問題。

房地產業(yè)28其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導致我們建的房子出現(xiàn)建成后空置，那就要從A公司的主營業(yè)務制造業(yè)中抽取資金，彌補款項。豈不是得不償失。第三，同時還是限購政策出臺，房產稅的增加，在沿海地帶是首先施行的，A公司正處于沿海地帶。第四，A公司是從事的制造業(yè)，對于房地產業(yè)不了解，在開發(fā)時需要聘請專業(yè)經理人，耗費精力監(jiān)管此項目。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機會成本。第五，根據財務數據的計算，由于數據不完整，計算結果有差異，可以作為參考，但不能僅憑數據分析其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導致我們建29選擇選擇30三、項目決策綜上關于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項目風險的分析及A公司對于該項投資所期望的報酬率等指標的綜合考慮，投資房地產較好。三、項目決策綜上關于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀31啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項目的國內外行業(yè)發(fā)展趨勢？酒店業(yè)（1）供給過剩，競爭激烈，今后發(fā)張速度會降低；（2）酒店業(yè)新的發(fā)展投資點逐步西移；（3）多樣化，多元化，識牌化；（4）行業(yè)信息化，網絡化，集團化；啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項目的國內外行業(yè)發(fā)展趨32房地產業(yè)（1）市場定位更明確更細分；（2）親身體驗性，增強吸引力；（3）各類零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢；（4）建筑空間為個性化，多元化。（1）市場定位更明確更細分；332公司投資項目可能有哪些風險？酒店業(yè)（1）稅務風險（2）人力資源風險。（3）外部經濟風險（4）國內經濟風險（5）政策風險（6）其他風險2公司投資項目可能有哪些風險？酒店業(yè)34房地產業(yè)（1）市場競爭風險（2）購買力風險（3）流動性和變現(xiàn)性風險（4）利率風險（5）經營風險（6）財務風險（7）社會風險（8）自然風險（1）市場競爭風險353計算投資項目的回收期，會計報酬率，

凈現(xiàn)值，現(xiàn)值指數和內涵報酬率。投資效果評價課件364，對于該公司投資項目效果評價能不能采用其他的評價指標？（1）按是否考慮資金時間價值分類

靜態(tài)指標又稱非貼現(xiàn)指標，是指在計算過程中不考慮資金時間價值因素的指標，主要包括平均報酬率和靜態(tài)投資回收期等指標。

動態(tài)指標又稱貼現(xiàn)指標，是指在計算過程中必須充分考慮和利用資金時間價值的指標，主要包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數和內部收益率等指標。4，對于該公司投資項目效果評價能不能采用其他的評價指標？（37（2）按指標的數量特征分類

絕對量指標和相對量指標：前者包括以時間為計量單位的靜態(tài)投資回收期指標和以價值量為計量單位的凈現(xiàn)值指標；后者包括平均報酬率、凈現(xiàn)值率、獲利指數、內部收益率等指標，除獲利指數用指數形式表現(xiàn)外，其余指標為百分比指標。（3）按指標在決策中所處的地位分類

主要指標、次要指標和輔助指標：凈現(xiàn)值，內部收益率等為主要指標；靜態(tài)投資回收期為次要指標；平均報酬率為輔助指標。（2）按指標的數量特征分類

絕對量指標和相對量38知識點連接

一、投資回收期

1、含義

投資回收期簡稱回收期（PP），是指在不考慮資金時間價值的情況下，收回原始投資額所需要的時間。該指標一般以年為單位表示。投資回收期越短，則說明投資所承擔的風險越小。企業(yè)為了避免出現(xiàn)意外情況，就要考慮選擇能在短期內收回投資的方案。

2.計算方法

如果每年的經營現(xiàn)金凈流量相等，則投資回收期計算公式：

投資回收期（PP

）＝

如果每年的經營現(xiàn)金凈流量不相等，那么，計算投資回收期要根據每年年末尚未收回的投資額加以確定。知識點連接一、投資回收期

1、含39

二、平均報酬率

1、含義

平均報酬率（ARR），是指投資項目壽命周期內平均的年投資報酬率。即年平均現(xiàn)金凈流量與原始投資額的比率。

2、計算方法

平均報酬率的計算公式為：

平均報酬率（ARR）=年平均營業(yè)現(xiàn)金凈流量÷原始投資額

X100％

二、平均報酬率

1、含義40

三、凈現(xiàn)值

1、含義

凈現(xiàn)值（NPV）是指在項目計算期內，按行業(yè)基準收益率或企業(yè)設定的貼現(xiàn)率計算的各年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值的代數和。

2、計算方法

凈現(xiàn)值的計算有多種方法，基本的計算方法是公式法。其計算公式為：

NPV＝

式中，NCFt為第t年的現(xiàn)金凈流量；i為貼現(xiàn)率。

三、凈現(xiàn)值

1、含義

41

四、獲利指數

1、含義

獲利指數又稱現(xiàn)值指數（記做PI），是指投產后按基準收益率或設定貼現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計與原始投資的現(xiàn)值合計之比。

2、計算方法

獲利指數的計算公式如下：

獲利指數（PI）=

從凈現(xiàn)值率和獲利指數的含義可知，二者之間存在以下關系：獲利指數＝1＋凈現(xiàn)值率。

例題分析

四、獲利指數

1、含義

42

五、內含報酬率

1.含義

內含報酬率（記做IRR）是指項目投資實際可望達到的收益率，即能使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，又叫內部收益率或內部報酬率。

根據內含報酬率的含義，IRR滿足下列等式：

NPV＝＝0

五、內含報酬率

1.含義

43

2、計算方法

內含報酬率的計算分兩種情況：

(1)全部投資于建設起點一次投入，建設期為零，項目投產后的現(xiàn)金凈流量表現(xiàn)為普通年金的形式，這時可以直接利用年金現(xiàn)值系數計算內含報酬率

。具體步驟如下：

①計算年金現(xiàn)值系數。

年金現(xiàn)值系數（P/A，IRR，n）＝

②查年金現(xiàn)值系數表，在相同的期數內，找出與上述年金現(xiàn)值系數相鄰的較大和較小的兩個數值及相應的兩個貼現(xiàn)率。

③根據上述兩個相鄰的貼現(xiàn)率和已求得的年金現(xiàn)值系數，采用內插法計算出該投資方案的內含報酬率。2、計算方法

內含報酬率的計算分兩種情況44

(2)各年現(xiàn)金凈流量不相等時，采用逐步測試法計算內部收益率。具體步驟如下：

①先估計一個貼現(xiàn)率，并按此貼現(xiàn)率計算凈現(xiàn)值。如果計算出的凈現(xiàn)值為正數，則表明估計的貼現(xiàn)率小于該項目的內部收益率，應提高貼現(xiàn)率，再進行測算；如果計算出的凈現(xiàn)值為負數，則表明估計的貼現(xiàn)率大于該項目的內含報酬率，應降低貼現(xiàn)率，再進行測算。經過如此反復測算，找到凈現(xiàn)值由正到負并且比較接近于零的兩個貼現(xiàn)率。

②根據上述兩個相鄰的貼現(xiàn)率再采用內插法，計算出該方案的內含報酬率。(2)各年現(xiàn)金凈流量不相等時，采用逐步測試法計45

謝謝！投資效果評價課件46A公司的項目投資效果評價A公司的項目投資效果評價47案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，存在一定閑置資金；公司產品單一，有的產品銷售高峰期已過；市場穩(wěn)定性差，一旦出現(xiàn)問題，會嚴重影響到企業(yè)的發(fā)展。投資方案：（1）酒店投資項目：成立全資子公司——濱華大酒店，注冊資本5000萬元（2）房地產開發(fā)項目：成立全資子公司——濱華房地產開發(fā)有限公司注冊資本8000萬元案例回顧投資背景：A公司是制造企業(yè)，資金利用率較低，48一，酒店投資項目介紹建設規(guī)模與目標：濱華大酒店以6600元/平米的價格購買景江大廈3600平方米。濱華大酒店為一個融合餐飲、住宿、商務、娛樂的三星級賓館。投資建設期為9個月。周圍環(huán)境與設施：附近步行幾分鐘就有公交站和地鐵站；周圍有大型超市和綜合性商場；毗鄰江濱高教園區(qū)人員配置：共計需要招聘人員212名，主要分布在餐廳、理發(fā)、洗浴中心、客房、前臺、商務中心、舞廳、管理、廚房、保安等。預計年支付工資為3741600元。項目收益預測：每年營業(yè)收入7010萬元，凈利潤1857.225萬元。一，酒店投資項目介紹建設規(guī)模與目標：濱華大酒店以6600元49二、項目分析行業(yè)背景行業(yè)現(xiàn)狀競爭狀況發(fā)展前景項目風險行業(yè)分析二、項目分析行業(yè)背景行業(yè)分析50酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景從2007年至今，我國酒店業(yè)總體趨勢處于一個緩慢增長。但其內部結構混亂，內部的差異較大，主要以高檔國際酒店和星級標準高的酒店為支撐。A公司來說，擬建三星級酒店的優(yōu)勢是可以節(jié)省一筆固定的業(yè)務招待費。但從主觀上講，中國酒店業(yè)在整體上看，缺乏推動酒店市場化發(fā)展的人才、政策、制度。酒店行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景51從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時間尚短，酒店行業(yè)在自由經濟市場中還沒有摸索出中國式的酒店管理模式。

1.一大部分三星及三星以下級的酒店盡管外界環(huán)境不錯，仍然長期處于虧損之中。

2.另一個小部分三星及三星以下級的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎發(fā)展到了一個坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績、服務質量都無法再上一個臺階?？土髁侩S之減少。從客觀上講，中國酒店業(yè)從發(fā)展至今，畢竟市場給予的時間尚短，酒52同時酒店業(yè)目前存在著許多問題：第一：實力弱、規(guī)模小、缺乏核心競爭力第二：缺乏經營管理第三：缺乏品牌價值、缺乏特色第四：中小型酒店受品牌連鎖酒店的沖擊

同時酒店業(yè)目前存在著許多問題：53（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；二、是競爭者數量較多，競爭力量大抵相當；三、是競爭對手提供的產品或服務大致相同，或者只少體現(xiàn)不出明顯差異；四、是某些企業(yè)為了規(guī)模經濟的利益，擴大生產規(guī)模，市場均勢被打破，產品大量過剩，企業(yè)開始訴諸于削價競銷（二）競爭狀況一是行業(yè)增長緩慢，對市場份額的爭奪激烈；54（三）發(fā)展前景一、國內外旅游出行人群急速增加、構成酒店業(yè)的主要消費群體，促進酒店業(yè)的快速擴張。二、中國加入WTO后酒店行業(yè)對外開放，對整個行業(yè)未來的發(fā)展走向影響深遠。三，積極推進節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展（三）發(fā)展前景一、國內外旅游出行人群急速增加、構成酒店55（四）項目風險稅務風險：人力資源風險。外部經濟風險國內經濟風險政策風險其他風險（四）項目風險稅務風險：56

濱華大酒店利潤預算表單位：萬元濱華大酒店利潤預算表單位：萬元57回收期酒店：4751.2/2146.5=2.21會計報酬率酒店：1857.225/4751.2*100%=39.49%凈現(xiàn)值由于計算過程太過復雜，在此只列出結果酒店：3385.72現(xiàn)值系數酒店：7040.34/4751.2=1.489內含報酬率由于計算過程太過復雜，在此只列出結果酒店：25.5%回收期58項目開發(fā)優(yōu)勢A公司自身的往來客戶會成為酒店固定的客源3.項目財務指標要求（1）年折現(xiàn)率為10%。（2）項目預計的回收期＜3年；會計報酬率＞20%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數＞1；內含報酬率＞20%。

項目開發(fā)優(yōu)勢59（二）房地產開發(fā)項目介紹1.項目背景全資子公司——濱華房地產開發(fā)有限公司，注冊資本為8000萬元。A公司的最大股東——省國有資產投資有限公司的名下現(xiàn)有一塊土地，面積8萬平方米，如果A公司組建房地產開發(fā)公司，則將該塊地轉讓給A公司。

2、項目概括地塊位置建設規(guī)模與目標周圍環(huán)境與目標項目財務情況（二）房地產開發(fā)項目介紹1.項目背景2、項目概括603、項目市場分析項目所在的城市位于中國東南沿海，該省省會，該省政治、經濟、文化中心，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經濟圈——長江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。項目所在的區(qū)是1993年4月經國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)確立了建設“國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城、花園式生態(tài)型城市副中心”的三大目標3、項目市場分析61目標市場定位外企、高新技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士；高校的教師以及工作者；政府及事業(yè)單位中層以上管理干部；外來經商者等。

目標市場定位62

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預算表單位：萬元

濱華·海景城投入、收入、現(xiàn)金凈流量預算表634、項目財務指標要求1.年折現(xiàn)率為10%2.項目預計的回收期＜3年；會計報酬率＞7%；凈現(xiàn)值＞0；現(xiàn)值指數＞1；內含報酬率＞20%4、項目財務指標要求641、回收期房地產：[（-4640.52）+（-7319.76）+（-5749.34）]/13073.69+3=3.69會計報酬率房地產：數據不完整，無法計算3、凈現(xiàn)值由于計算過程太過復雜，在此只列出結果房地產：3774.89174、現(xiàn)值系數房地產：3774.89/17709.69=0.21315、內含報酬率由于計算過程太過復雜，在此只列出結果房地產：28.14%1、回收期65房地產行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產企業(yè)向專業(yè)化、規(guī)范化和精細化變革的過程中，龐大的費用支出、海量的合同起草、審批、跟蹤等海量信息數據的處理將會大大降低工作效率，許多企業(yè)走向“全國化”也會降低管理效率，提升了管理難度。房地產行業(yè)宏觀分析（一）行業(yè)背景：在房地產企業(yè)向專業(yè)化、規(guī)范66（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產的整體規(guī)模增大2、區(qū)域發(fā)展不平衡3、房地產業(yè)成為GDP上升的主要力量4、房地產價格提升過快與此同時，國內的房地產行業(yè)也出現(xiàn)了一些不正?，F(xiàn)象，值得引起我們的注意。

（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、房地產的整體規(guī)模增大67投資效果評價課件68（三）競爭狀況1、房地產行業(yè)進入壁壘日益提高。2、房地產行業(yè)整體開發(fā)水平不高。3、房地產競爭區(qū)域差異性較大。房地產競爭加劇，買方市場已基本形成。4、房地產進入資本競爭時代。（三）競爭狀況1、房地產行業(yè)進入壁壘日益提高。69（四）發(fā)展前景房地產行業(yè)在較長的一段時間內保持一種較快的發(fā)展態(tài)勢，主要由以下兩個方面拉動：1、經濟增長的需要；2、市場需求的推動（四）發(fā)展前景房地產行業(yè)在較長的一段時間內保持一種較快的發(fā)展70（五）項目風險市場競爭風險購買力風險流動性和變現(xiàn)性風險利率風險經營風險財務風險社會風險自然風險（五）項目風險市場競爭風險71項目分析：項目分析：72項目可行性分析酒店業(yè)A公司擬建的是一家三星級的酒店，對于現(xiàn)在的我國的酒店業(yè)來說，三星級酒店絲毫占不上優(yōu)勢，而且現(xiàn)在我國中小酒店面臨的困境重重。上述也陳述了三星級酒店目前面臨的問題。同時，A公司以前是從事是制造業(yè)，對于酒店業(yè)不了解。如果進行酒店業(yè)的開發(fā)，A公司要從管理層開始聘請專業(yè)經理人，這樣會增加成本，也會耗費公司一部分精力進行監(jiān)管。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機會成本。其次，A公司處于沿海地帶，在沿海地帶旅游業(yè)早已進入飽和狀態(tài)，而酒店業(yè)的發(fā)展需要依附旅游業(yè)。沿海地帶的酒店業(yè)隨著旅游業(yè)的飽和也進入了飽和狀態(tài)。這時建設一個普通的三星級酒店，毫無競爭優(yōu)勢。最后，5年后以5200萬轉讓，通過財務數據看來似乎方案可行，可根據背景大方向來說，數據顯得有些微小項目可行性分析酒店業(yè)73

房地產業(yè)A公司擬建房地產的小區(qū)，只是一期的項目。但大家都知道房地產的開發(fā)不是一期就可以結束的，需要后期進行幾期的建設。而A公司這次建小區(qū)的地是從股東那里轉讓來的，那以后的后期建設是否可以申請批下來地是一個重大問題。

房地產業(yè)74其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導致我們建的房子出現(xiàn)建成后空置，那就要從A公司的主營業(yè)務制造業(yè)中抽取資金，彌補款項。豈不是得不償失。第三，同時還是限購政策出臺，房產稅的增加，在沿海地帶是首先施行的，A公司正處于沿海地帶。第四，A公司是從事的制造業(yè)，對于房地產業(yè)不了解，在開發(fā)時需要聘請專業(yè)經理人，耗費精力監(jiān)管此項目。精力的分散可能會影響本公司制造業(yè)的發(fā)展，增加本公司的制造業(yè)的機會成本。第五，根據財務數據的計算，由于數據不完整，計算結果有差異，可以作為參考，但不能僅憑數據分析其次，建小區(qū)的錢是借來的，現(xiàn)在限購政策出臺，可能會導致我們建75選擇選擇76三、項目決策綜上關于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項目風險的分析及A公司對于該項投資所期望的報酬率等指標的綜合考慮，投資房地產較好。三、項目決策綜上關于行業(yè)背景、發(fā)展現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀77啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項目的國內外行業(yè)發(fā)展趨勢？酒店業(yè)（1）供給過剩，競爭激烈，今后發(fā)張速度會降低；（2）酒店業(yè)新的發(fā)展投資點逐步西移；（3）多樣化，多元化，識牌化；（4）行業(yè)信息化，網絡化，集團化；啟發(fā)思考題1.你如何判斷和分析公司投資項目的國內外行業(yè)發(fā)展趨78房地產業(yè)（1）市場定位更明確更細分；（2）親身體驗性，增強吸引力；（3）各類零售品牌的布局與發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢；（4）建筑空間為個性化，多元化。（1）市場定位更明確更細分；792公司投資項目可能有哪些風險？酒店業(yè)（1）稅務風險（2）人力資源風險。（3）外部經濟風險（4）國內經濟風險（5）政策風險（6）其他風險2公司投資項目可能有哪些風險？酒店業(yè)80房地產業(yè)（1）市場競爭風險（2）購買力風險（3）流動性和變現(xiàn)性風險（4）利率風險（5）經營風險（6）財務風險（7）社會風險（8）自然風險（1）市場競爭風險813計算投資項目的回收期，會計報酬率，

凈現(xiàn)值，現(xiàn)值指數和內涵報酬率。投資效果評價課件824，對于該公司投資項目效果評價能不能采用其他的評價指標？（1）按是否考慮資金時間價值分類

靜態(tài)指標又稱非貼現(xiàn)指標，是指在計算過程中不考慮資金時間價值因素的指標，主要包括平均報酬率和靜態(tài)投資回收期等指標。

動態(tài)指標又稱貼現(xiàn)指標，是指在計算過程中必須充分考慮和利用資金時間價值的指標，主要包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數和內部收益率等指標。4，對于該公司投資項目效果評價能不能采用其他的評價指標？（83（2）按指標的數量特征分類

絕對量指標和相對量指標：前者包括以時間為計量單位的靜態(tài)投資回收期指標和以價值量為計量單位的凈現(xiàn)值指標；后者包括平均報酬率、凈現(xiàn)值率、獲利指數、內部收益率等指標，除獲利指數用指數形式表現(xiàn)外，其余指標為百分比指標。（3）按指標在決策中所處的地位分類

主要指標、次要指標和輔助指標：凈現(xiàn)值，內部收益率等為主要指標；靜態(tài)投資回收期為次要指標；平均報酬率為輔助指標。（2）按指標的數量特征分類

絕對量指標和相對量84知識點連接

一、投資回收期

1、含義

投資回收期簡稱回收期（PP），是指在不考慮資金時間價值的情況下，收回原始投資額所需要的時間。該指標一般以年為單位表示。投資回收期越短，則說明投資所承擔的風險越小。企業(yè)為了避免出現(xiàn)意外情況，就要考慮選擇能在短期內收回投資的方案。

2.計算方法

如果每年的經營現(xiàn)金凈流量相等，則投資回收期計算公式：

投資回收期（PP

）＝

如果每年的經營現(xiàn)金凈流量不相等，那么，計算投資回收期要根據每年年末尚未收回的投資額加以確定。知識點連接一、投資回收期

1、含85

二、平均報酬率

1、含義

平均報酬率（ARR），是指投資項目壽命周期內平均的年投資報酬率。即年平均現(xiàn)金凈流量與原始投資額的比率。

2、計算方法

平均報酬率的計算公式為：

平均報酬率（ARR）=年