房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策課件

房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析主講人鐘必房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析主講人鐘必1主要內(nèi)容一、以土地投資問題二、土地增值稅清算問題三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間四、視同銷售問題五、對國稅函〔2008〕299號文的理解六、拆遷補(bǔ)償問題七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題主要內(nèi)容2

一、以土地投資問題

(一)土地投資入股問題案例:甲公司取得一塊土地，成本1000萬，評估價(jià)1800萬元，沒有進(jìn)行開發(fā)?，F(xiàn)乙房地產(chǎn)公司要購買該塊土地，出價(jià)1800萬元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。甲公司決定以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，占其30%的股權(quán)。

一、以土地投資問題

(一)土3

假設(shè)條件：

1、甲公司注冊資本1000萬元，全部用于該土地；

2、甲公司沒有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用；

3、所有工作都在2008年度完成。假設(shè)條件：

1、甲公司注冊資本1000萬元，全部用于4如果有土地投資入股協(xié)議地稅機(jī)關(guān)都會以人為本開出<房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)免稅證明>辦理土地過戶如果有土地投資入股協(xié)議5

甲公司要辦的手續(xù)

必須辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)<公司法>自2006年1月1日起施行第二十八條以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第二十九條股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。甲公司要辦的手續(xù)必須辦理其6乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊資本

《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第451號【生效日期】2006-01-01

第三十一條公司變更注冊資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明.依照《公司法》設(shè)立有限責(zé)任公司繳納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十二條公司變更實(shí)收資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，并應(yīng)當(dāng)按照公司章程載明的出資時(shí)間、出資方式繳納出資。公司應(yīng)當(dāng)自足額繳納出資或者股款之日起30日內(nèi)申請變更登記。乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊資本

《中華人民共和國公司登7以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓甲公司沒有辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，乙房地產(chǎn)公司沒有辦理辦理變更注冊資本的手續(xù)，甲公司以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是虛假的。甲公司實(shí)質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為.以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓8另外:1、房屋建成后甲方如果提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅（國稅函發(fā)[1995]156號）；

2、對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅財(cái)稅字[1995]48號）另外:9

注意:3、國稅函[2005]1003號的規(guī)定，如果甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為,不屬于合作建房，不適用（國稅函發(fā)1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。(實(shí)質(zhì)是借款)

注意:10

雙方合作建房相關(guān)稅金：1、營業(yè)稅：0元(取得的固定利潤才按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅)2、土地增值稅：0元(暫免征收)3、所得稅：（1800－1000）×18%=144萬元稅負(fù)合計(jì)144萬元。

雙方合作建房相關(guān)稅金：11土地投資入股的形式甲公司相關(guān)稅金：

1、營業(yè)稅：0元政策依據(jù)：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（財(cái)稅[2002]191號）土地投資入股的形式甲公司相關(guān)稅金：1、營業(yè)稅：0元12

2、土地增值稅可抵扣金額1000萬元，適用稅率40%，（1800－1000）×40%－1000×5%=270萬元2、土地增值稅13政策依據(jù)

1、對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅.財(cái)稅字[1995]048號，2006年3月2日以前適用）

2、對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不能免征收土地增值稅,財(cái)稅[2006]21號，2006年3月2日起適用）

政策依據(jù)1、對于以房地產(chǎn)進(jìn)行14

3、企業(yè)所得稅（1800－1000－270）×18%=95.4萬政策依據(jù)：新法第25條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。稅負(fù)合計(jì)367.4萬元。

3、企業(yè)所得稅15如果是2008年以前

根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕118號文件)第三條第一款規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。如果是2008年以前根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕1116與個(gè)人所得稅的規(guī)定有較大差異

注意：如果甲公司的土地變?yōu)槭莻€(gè)人的話，則暫時(shí)不用交所得稅。（國稅函[2005]319號）規(guī)定：“考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其‘財(cái)產(chǎn)原值’為資產(chǎn)評估前的價(jià)值”。與個(gè)人所得稅的規(guī)定有較大差異

注意：如果甲公司的17（二）土地投資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

假如甲公司后來按1800萬元把30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。 乙公司要辦的手續(xù):有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（《公司登記管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第451號第三十五條）甲公司呢?（二）土地投資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

假如甲公司后來按1818

乙企業(yè)的稅務(wù)處理:企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)。所得稅實(shí)施條例第66條（3)

通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)乙企業(yè)的稅務(wù)處理:19

但是，通過收購股權(quán)的方式曲線拿地在土地增值稅方面隱患很大。

但是，通過收購股權(quán)的方式曲線拿地在土地增值稅方面隱患很大20

曲線拿地，隱患很大。

根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號文件第一條：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。乙公司未來面臨土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬元原值計(jì)算。多給的800萬并沒有得到扣除憑證。曲線拿地，隱患很大。根據(jù)財(cái)稅字[1995]4821為什么土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬元

原值計(jì)算?為什么土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬元22土地不能按評估價(jià)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目

<中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則>第七條扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。土地不能按評估價(jià)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目

23直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金

1、營業(yè)稅：（1800-1000）×5%=40萬

2、土地增值稅：1800－1040×40%－1040×5%=252萬

3、所得稅：（1800－1000－40－252）×18%=91.44萬稅負(fù)合計(jì)383.44萬元。

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金1、營業(yè)24甲公司的相關(guān)稅金

雙方合作建房相關(guān)稅金合計(jì)144萬土地投資入股相關(guān)稅金合計(jì)367.4萬直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅金合計(jì)383.44萬甲公司的相關(guān)稅金

雙方合作建房相關(guān)稅金合計(jì)25以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股甲公司1、免營業(yè)稅(5%)2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計(jì)367.4萬直接轉(zhuǎn)讓土地甲公司1、交營業(yè)稅2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計(jì)383.44萬以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股直接轉(zhuǎn)讓土地26以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價(jià)值1800萬作為計(jì)稅成本2、土地增值稅按1000萬的原值扣除直接轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)票乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價(jià)值1800萬作為計(jì)稅成本2、土地增值稅按1800萬的扣除以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股直接轉(zhuǎn)讓土地開27二、土地增值稅清算問題

國稅發(fā)〔2006〕187號(一)土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。二、土地增值稅清算問題

國稅發(fā)〔2006〕128

(2)分別計(jì)算增值額

（財(cái)稅[1995]48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定（指建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅）。

(2)分別計(jì)算增值額

（財(cái)稅[1995]4829

對同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目，分別核算增值額。這樣可能不公平.比如商住一體的樓房，商用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面磚，也就是說商用部分的單位造價(jià)高于住宅部分的單位造價(jià)，簡單按面積分?jǐn)?，肯定會不公平。有辦法嗎?

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一種觀點(diǎn):分開核算企業(yè)很接受?

如果房價(jià)較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負(fù)數(shù)，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目增值額是負(fù)數(shù)，是不用繳稅的，但將普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額后，普通住宅的增值額負(fù)數(shù)更大，非普通住宅的增值額為正數(shù)，因?yàn)閷⑵渥鳛閮蓚€(gè)清算項(xiàng)目，所以兩者之間不能相互抵消，這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應(yīng)交土地增值稅，即使抵減前期已預(yù)繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補(bǔ)繳稅額，企業(yè)很難接受.一種觀點(diǎn):分開核算企業(yè)很接受?如果房價(jià)較低，31

另一種觀點(diǎn):更能少交稅

至于分開算普通的如果是負(fù)增值額,合并算增值稅就有利于納稅人。納稅人可以按<土地增值稅暫行條例>選擇不分別核算，雖然不能享受20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但不分開核算的話，普通住宅的負(fù)增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達(dá)到有利于納稅人的目的,更能少交稅.另一種觀點(diǎn):更能少交稅至于分開算普通的如果是32

(三)土地增值稅的清算條件

財(cái)稅[2006]21號,2006年3月2日三、凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求進(jìn)行土地增值稅的清算。國稅發(fā)〔2006〕187號

2006年12月28日（一）必須清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）要求清算：

1.可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.申請注銷稅務(wù)登記的4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(三)土地增值稅的清算條件財(cái)稅[2006]33(四)土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

必須清算的90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；要求清算的須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

(四)土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

必須清算的90日內(nèi)到34(五)土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

(五)土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有35(六)法律責(zé)任

征管法第六十二條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

第六十三條納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

(六)法律責(zé)任

征36三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1、基本規(guī)定《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

部分樓盤的預(yù)收款不按規(guī)定開具專用收款收據(jù)，不按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。不按規(guī)定提供資料。稅局要求納稅戶報(bào)送預(yù)售款監(jiān)管賬戶對賬單等資料，但納稅戶以出納外出等借口不按規(guī)定提供,主要原因是按揭款收入沒有足額申報(bào).

三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、基37置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅

2、《國稅函〔2007〕645號規(guī)定：

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

該規(guī)定再次明確了置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，但對于納稅時(shí)間規(guī)定比較含糊。從“取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益”似乎可以理解為，在取得換入資產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)繳納。置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅2、《國稅函〔200738

每次支付工程款都要取得發(fā)票

財(cái)稅[2006]177號,2007,1,1起執(zhí)行（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

1、簽訂書面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。2.未簽訂書面合同的，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

每次支付工程款都要取得發(fā)票財(cái)稅[239原來的規(guī)定:國稅發(fā)(1994)159號

給人的感覺是不結(jié)算工程價(jià)款就不用交稅1、實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；2、實(shí)行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；3、實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；4、實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。原來的規(guī)定:國稅發(fā)(1994)159號

給人的感覺是不結(jié)算工40未按照規(guī)定取得發(fā)票的后果<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>第36條違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括：

(四)未按照規(guī)定取得發(fā)票的；

由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處1萬元以下的罰款。第39條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。

未按照規(guī)定取得發(fā)票的后果<中華人民共和國發(fā)票管41

四、視同銷售問題（有變化）

1、營業(yè)稅,國稅函發(fā)【1995】156號實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，“單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈予他人，視同銷售不動產(chǎn)?！睜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則并未規(guī)定，開發(fā)完工不動產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷售繳納營業(yè)稅，且從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，其資產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無須繳納營業(yè)稅。

四、視同銷售問題（有變化）1、營業(yè)稅,42售后回購營業(yè)稅仍然要視同銷售（國稅函[1999]144號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

售后回購營業(yè)稅仍然要視同銷售（國稅函[1999]143售后回購的會計(jì)與稅法差異(企業(yè)所得稅沒有了,國稅函[2008]875號)

售后回購，是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。

售后回購業(yè)務(wù)從本質(zhì)上看是一項(xiàng)融資業(yè)務(wù)，且在形式上的銷售發(fā)生后，一般仍然保留對資產(chǎn)的控制權(quán)與管理權(quán)，因而不符合銷售確認(rèn)的條件，在會計(jì)核算中不確認(rèn)收入?；刭弮r(jià)格大于原售價(jià)的差額，應(yīng)在回購期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。

售后回購的會計(jì)與稅法差異(企業(yè)所得稅沒有了,國稅函[20044

2、土地增值稅（國稅發(fā)〔2006〕187號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。2、土地增值稅45

3、企業(yè)所得稅國稅發(fā)【2006】第031號）第六條規(guī)定，關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

3、企業(yè)所得稅46企業(yè)所得稅視同銷售的變化(條例)第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。原<企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》填報(bào)說明4、第12至15行：填報(bào)“視同銷售的收入”。（1）第13行“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷售的收入”：填報(bào)用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價(jià)值金額。（2）第14行“處置非貨幣性資產(chǎn)視同銷售的收入”：填報(bào)將非貨幣性資產(chǎn)用于投資、分配、捐贈、抵償債務(wù)等方面，按照稅收規(guī)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入的金額。企業(yè)所得稅視同銷售的變化(條例)第47資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售，這是最大的改變。與新準(zhǔn)則一樣，用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都屬于企業(yè)內(nèi)部的處置資產(chǎn)行為，資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售。

如果視同銷售增加了資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，也可以通過折舊的形式進(jìn)行扣除，對企業(yè)所得稅只是造成了時(shí)間性的影響，沒有什么實(shí)際意義。新準(zhǔn)則不視同銷售，新法也不再列入視同銷售.

國稅函[2008]828號資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售，這是最大的改變。48房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)辦公使用，是否繳納企業(yè)所得稅？A、2007年底前：內(nèi)資企業(yè)繳納（國稅發(fā)【2006】31號）；外資企業(yè)不繳納（國稅函【2005】970號）B、2008年起：一律不繳納所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)辦公使用，是否繳納企業(yè)所得稅？49五、對國稅函〔2008〕299文的理解

國稅發(fā)〔2006〕31號原文（5個(gè)要點(diǎn)）開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采?。?）預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，（3）扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入（４）當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算（5）計(jì)稅成本后再行調(diào)整。五、對國稅函〔2008〕299文的理解國稅發(fā)〔50

國稅函〔2008〕299號：一、在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。國稅函〔2008〕299號：511、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和預(yù)計(jì)利潤率的規(guī)定是一致的

31號文件首次提出了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的概念，毛利=收入-成本。明確根據(jù)毛利率計(jì)算出的毛利，允許扣減營業(yè)稅金及附加和期間費(fèi)用。299號提出了預(yù)計(jì)利潤率，計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳。299號規(guī)定采取據(jù)實(shí)預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤總額基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金，因此，299號文件對于“預(yù)計(jì)利潤率”與國稅發(fā)31號文件對于“預(yù)計(jì)毛利率”概念上規(guī)定是一致的。1、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和預(yù)計(jì)利潤率的規(guī)定是一致的31號文522、扣除相關(guān)的期間費(fèi)用營業(yè)稅金及附加國稅函[2008]299號規(guī)定采取據(jù)實(shí)預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤總額基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用.①例如：某企業(yè)當(dāng)季度取得預(yù)售收入1000萬元，期間費(fèi)用為50萬，預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加未55.5萬元。則當(dāng)季的會計(jì)利潤未-50萬元，由于預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加，在會計(jì)上是不計(jì)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”的，而是直接計(jì)入“應(yīng)繳稅金—應(yīng)繳營業(yè)稅”借方，因此會計(jì)利潤中只是扣除了期間費(fèi)用，并非在“利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金”。②其次，根據(jù)國稅函【2008】299號文件規(guī)定，季度預(yù)繳是按照利潤率計(jì)算，意味著該季度預(yù)繳申報(bào)表第三行應(yīng)當(dāng)填列:-50+1000*20%=150萬元，意味著55.5萬的稅金及附加并未被扣除。2、扣除相關(guān)的期間費(fèi)用營業(yè)稅金及附加國稅函[2053預(yù)繳收入對應(yīng)的的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？具體操作如下：（1）借：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅55萬貸：銀行存款55萬由于是預(yù)繳的營業(yè)稅，在會計(jì)上并不確認(rèn)為費(fèi)用類支出，而直接計(jì)入應(yīng)繳稅金。

在本期，調(diào)減項(xiàng)目。

（2）當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，確認(rèn)收入同時(shí)確認(rèn)營業(yè)稅金及附加。借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加55萬

貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅55萬應(yīng)繳稅金科目將沖平。在本期屬于納稅調(diào)增項(xiàng)目,這時(shí)如果不調(diào)增就重復(fù)扣兩次營業(yè)稅金及附加了，切記。預(yù)繳收入對應(yīng)的的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？具體操54

如果有的企業(yè)，沒有按照規(guī)范的收入與成本配比的則進(jìn)行會計(jì)處理。在預(yù)售階段：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加55萬貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅55萬

開發(fā)產(chǎn)品完工后，不再確認(rèn)主營業(yè)務(wù)稅金及附加。雖然，企業(yè)的會計(jì)處理不符合會計(jì)要求，但是同稅收的要求符合，稅務(wù)局認(rèn)可。由于《新所得稅法》季度申報(bào)表是以會計(jì)利潤為基礎(chǔ)的，預(yù)售收入對應(yīng)的稅金及附加由于在會計(jì)上未被扣除，因此應(yīng)當(dāng)在年度納稅申報(bào)時(shí)再做納稅調(diào)減如果有的企業(yè)，沒有按照規(guī)范的收入與成本配比的則進(jìn)行會55

預(yù)交的土地增值稅怎么處理?

財(cái)會[1995]15號文件規(guī)范的只是預(yù)交的土地增值稅的會計(jì)處理，放在“應(yīng)繳稅金-土地增值稅”的借方.預(yù)交的土地增值稅怎么處理?56

3、計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額改為計(jì)入利潤總額預(yù)繳

31號文件將預(yù)售收入按照毛利率計(jì)算出的毛利減去期間費(fèi)用、稅金及附加后的數(shù)額，表述為應(yīng)納稅所得額

表明了，預(yù)售收入繳納的稅款就是應(yīng)繳稅金，而不是預(yù)交稅金，是實(shí)際征收的概念，因此不會有多退少補(bǔ)的過程

3、計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額改為計(jì)入利潤總額預(yù)繳315731沒有多退少補(bǔ)的概念,只有調(diào)增調(diào)減

（國稅發(fā)〔2006〕56號）中的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》及填表說明中看出，預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開發(fā)產(chǎn)完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。原來預(yù)收收入結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，可以調(diào)減年度應(yīng)納稅所得額，用以后年度實(shí)現(xiàn)的利潤按規(guī)定彌補(bǔ)虧損。但以前年度繳納的稅款，不可以退回或抵減今后的稅款。同涉外企業(yè)不同，涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征，要進(jìn)行多退少補(bǔ)。31沒有多退少補(bǔ)的概念,只有調(diào)增調(diào)減（國稅發(fā)〔58例：某企業(yè)2006年10月房產(chǎn)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。2005年5月收到預(yù)售收入1000萬元，經(jīng)計(jì)算該企業(yè)預(yù)售收入對應(yīng)的計(jì)稅成本為600萬元。2005年發(fā)生期間費(fèi)用30萬元，主營業(yè)務(wù)稅金及附加55萬元。2006年發(fā)生期間費(fèi)用35萬元，未發(fā)生主營業(yè)務(wù)稅金及附加，計(jì)算稅款如下

2005年申報(bào)表2006年申報(bào)表第一行：1000減：第七行：600減：第八行：55減：第九行：3035加：第十四行:150減：第十五行：150應(yīng)納稅所得額：65215應(yīng)納所得稅：9.7532.25預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開發(fā)產(chǎn)品完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。例：某企業(yè)2006年10月房產(chǎn)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。2005年5月收59涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征

國稅發(fā)〔2001〕142號）規(guī)定，企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所得稅。涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征國稅發(fā)〔2001〕14260

內(nèi)資企業(yè)交了就交了,不能退

例如：某內(nèi)資企業(yè)2007年取得預(yù)售收入1000萬，期間費(fèi)用20萬，稅金及附加55．5萬，應(yīng)納稅所得額=1000*20%-55．5-20=124．5萬，繳稅124．5*15%=18．675萬。完工后，計(jì)算應(yīng)納稅所得額為-50萬，整體項(xiàng)目虧損。形成的虧損是不能退回或抵減18．675萬預(yù)售收入稅款的。只能有以后５年內(nèi)彌補(bǔ)虧損-50萬。內(nèi)資企業(yè)交了就交了,不能退例如：某內(nèi)資企業(yè)20614、288號文改為計(jì)入利潤總額預(yù)繳則回到預(yù)繳的提法，重新溫柔。內(nèi)資企業(yè)如果不繳納預(yù)售收入所得稅，就是偷稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照《征管法》第六十三條進(jìn)行處罰，而且可以采取稅收保全措施、稅收強(qiáng)制措施等一系列措施?？梢哉f，31號文件將預(yù)售收入繳納的企業(yè)所得稅，表述為“當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”，暗藏殺機(jī)。內(nèi)資企業(yè)在2006-2007不繳納預(yù)售收入所得稅可以定偷稅.外資企業(yè)不可以定偷稅.4、288號文改為計(jì)入利潤總額預(yù)繳則回到預(yù)繳的提法，重新溫柔625、計(jì)稅成本，相關(guān)文件即將出臺

31號文件多次提到了“計(jì)稅成本”的概念，本條款規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額，雖然沒有多退少補(bǔ)的概念，確是要進(jìn)行調(diào)整的，即是“調(diào)增調(diào)減”的感念。對于預(yù)售收入應(yīng)納說所得額的調(diào)整時(shí)間，31號文確定為“結(jié)算計(jì)稅成本后”，即開發(fā)產(chǎn)品完工后，進(jìn)行調(diào)整。5、計(jì)稅成本，相關(guān)文件即將出臺31號文件多次提到63六、關(guān)于拆遷補(bǔ)償問題1、營業(yè)稅：對補(bǔ)拆遷戶，國稅函［1995］549號:開發(fā)公司拆一還一，與拆遷面積相等的部分，按成本價(jià)征收營業(yè)稅，超面積部分，按同類產(chǎn)品售價(jià)征收營業(yè)稅。例如:拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（成本價(jià)）計(jì)算營業(yè)稅，40平方按市場價(jià)格繳納營業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：按規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征個(gè)人所得稅。六、關(guān)于拆遷補(bǔ)償問題1、營業(yè)稅：643、企業(yè)所得稅作為開發(fā)成本的組成部分，(1)直接支付給被拆遷戶的，要有真實(shí)性——規(guī)劃，拆遷文件或公告，當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件，補(bǔ)償協(xié)議，付款證明，收款證明，收款人身份證復(fù)印件,有關(guān)部門測量面積文件等。(2)是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一方面對換出的房屋應(yīng)視同銷售，另一方面，以換出房屋的售價(jià)作為下一步開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。注意：換出的房屋的視同銷售價(jià)格按國稅函[2002]172號：在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，銷售收入按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場價(jià)格確定。3、企業(yè)所得稅作為開發(fā)成本的組成部分，654、土地增值稅：拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容。注意防止與取得土地使用權(quán)所支付的金額發(fā)生重復(fù)扣除。5、契稅：被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。4、土地增值稅：66七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題

關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知

稽便函[2008]42號

要對被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查總局的要求，珠海的情況七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)67國稅發(fā)[2008]40號文:對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款.國稅發(fā)[2008]80號文:在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。國稅發(fā)[2008]40號文:對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其68關(guān)聯(lián)交易是2008年稽查的重點(diǎn)!1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票,加大成本2、在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司,設(shè)計(jì)公司,多列費(fèi)用(94年001號)3、在國外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本,尤其是香港等地.4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè),運(yùn)用甲供材料加大成、5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的廣告公司,加大銷售費(fèi)用.6、地產(chǎn)企業(yè)完工后,設(shè)立銷售公司,分解收入.關(guān)聯(lián)交易是2008年稽查的重點(diǎn)!1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票69

某房地產(chǎn)公虛列成本涉稅案

70以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實(shí)。本案特點(diǎn)：本案在稽查方法上，稅務(wù)稽查人員采取了對營業(yè)收入進(jìn)行“清盤式”的檢查，以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實(shí)。案件來源2007年6月某市紀(jì)委在辦理中紀(jì)委交辦的案件過程中，發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)公司有涉嫌偷逃稅款的線索。市紀(jì)委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。納稅人基本情況A公司成立于1994年8月。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為有限責(zé)任公司。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷售。注冊資本800萬元。該企業(yè)自2000年起開發(fā)XX項(xiàng)目。

以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實(shí)。本案特71檢查預(yù)案市地稅局領(lǐng)導(dǎo)鑒于案件的重要性和緊迫性，專案組經(jīng)研究決定劃分兩個(gè)小組進(jìn)行檢查，一組核實(shí)經(jīng)營收入情況，一組核實(shí)成本、費(fèi)用情況。檢查具體方法

1．經(jīng)營收入的檢查（1）核實(shí)房源情況通過研究項(xiàng)目平面圖紙和測繪資料后了解到XX項(xiàng)目分別由A公司、B公司、C公司三家聯(lián)建。由A房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目共有7棟樓，其中公建12套，住宅208套，車庫44套，儲藏室55套，總計(jì)39538平方米。檢查預(yù)案72

（2）核實(shí)發(fā)票的開具情況逐筆核對開具的發(fā)票金額。發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目共開具了房屋銷售發(fā)票14032萬元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，尚余31套住宅、17套車庫未開具銷售結(jié)算發(fā)票。（3）核實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶的逐筆進(jìn)行核對，核實(shí)已開具銷售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。未開具發(fā)票的31套住宅、17套車庫中有30套住宅、5套車庫也辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。至此查明，該公司合計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售收入15959萬元，賬面記載并申報(bào)實(shí)現(xiàn)銷售收入僅15735萬元，少計(jì)銷售收入223萬元。（2）核實(shí)發(fā)票的開具情況732.成本費(fèi)用的檢查

（1）核實(shí)建筑安裝成本情況

2004年，A房地產(chǎn)公司與Y建筑公司簽訂建筑施工合同，委托Y建筑公司承攬XX項(xiàng)目的小區(qū)之間的道路及六棟樓的透寒工程，工程合同、工程預(yù)算書俱全。2004年4月，A公司列支了工程施工成本555萬元，于2005年3月付款，取得了Y建筑公司開具的收款收據(jù)兩張。付款的資金流向不是Y建筑公司，而是支付給了下屬公司“X農(nóng)貿(mào)公司”。進(jìn)一步查看“X農(nóng)貿(mào)公司”的賬目，發(fā)現(xiàn)該筆資金由“X農(nóng)貿(mào)公司”又分別流向五家公司。分別到這五家公司進(jìn)行調(diào)查、詢問，查實(shí)這筆工程款最終用于A房地產(chǎn)公司總經(jīng)理個(gè)人開發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。2.成本費(fèi)用的檢查

（1）核實(shí)建筑安裝成本情況

74建筑合同到底有沒有履行?Y建筑公司的會計(jì)在調(diào)查詢問筆錄中陳述：公司在2005年3月向A公司開具的兩張收款收據(jù)，是預(yù)先為承攬XX項(xiàng)目的小區(qū)道路及6棟樓的透寒維修工程而開具的，雙方雖然簽訂了施工合同，但Y建筑公司并未收到任何錢款，最終沒有履行合同。最終確認(rèn)虛列支成本550萬建筑合同到底有沒有履行?Y建筑公司的會計(jì)在調(diào)查詢問筆75

謝謝大家！

76

房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析主講人鐘必房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析主講人鐘必77主要內(nèi)容一、以土地投資問題二、土地增值稅清算問題三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間四、視同銷售問題五、對國稅函〔2008〕299號文的理解六、拆遷補(bǔ)償問題七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題主要內(nèi)容78

一、以土地投資問題

(一)土地投資入股問題案例:甲公司取得一塊土地，成本1000萬，評估價(jià)1800萬元，沒有進(jìn)行開發(fā)。現(xiàn)乙房地產(chǎn)公司要購買該塊土地，出價(jià)1800萬元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。甲公司決定以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，占其30%的股權(quán)。

一、以土地投資問題

(一)土79

假設(shè)條件：

1、甲公司注冊資本1000萬元，全部用于該土地；

2、甲公司沒有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用；

3、所有工作都在2008年度完成。假設(shè)條件：

1、甲公司注冊資本1000萬元，全部用于80如果有土地投資入股協(xié)議地稅機(jī)關(guān)都會以人為本開出<房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)免稅證明>辦理土地過戶如果有土地投資入股協(xié)議81

甲公司要辦的手續(xù)

必須辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)<公司法>自2006年1月1日起施行第二十八條以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第二十九條股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。甲公司要辦的手續(xù)必須辦理其82乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊資本

《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第451號【生效日期】2006-01-01

第三十一條公司變更注冊資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明.依照《公司法》設(shè)立有限責(zé)任公司繳納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十二條公司變更實(shí)收資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，并應(yīng)當(dāng)按照公司章程載明的出資時(shí)間、出資方式繳納出資。公司應(yīng)當(dāng)自足額繳納出資或者股款之日起30日內(nèi)申請變更登記。乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊資本

《中華人民共和國公司登83以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓甲公司沒有辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，乙房地產(chǎn)公司沒有辦理辦理變更注冊資本的手續(xù)，甲公司以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是虛假的。甲公司實(shí)質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為.以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓84另外:1、房屋建成后甲方如果提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅（國稅函發(fā)[1995]156號）；

2、對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅財(cái)稅字[1995]48號）另外:85

注意:3、國稅函[2005]1003號的規(guī)定，如果甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為,不屬于合作建房，不適用（國稅函發(fā)1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。(實(shí)質(zhì)是借款)

注意:86

雙方合作建房相關(guān)稅金：1、營業(yè)稅：0元(取得的固定利潤才按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅)2、土地增值稅：0元(暫免征收)3、所得稅：（1800－1000）×18%=144萬元稅負(fù)合計(jì)144萬元。

雙方合作建房相關(guān)稅金：87土地投資入股的形式甲公司相關(guān)稅金：

1、營業(yè)稅：0元政策依據(jù)：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（財(cái)稅[2002]191號）土地投資入股的形式甲公司相關(guān)稅金：1、營業(yè)稅：0元88

2、土地增值稅可抵扣金額1000萬元，適用稅率40%，（1800－1000）×40%－1000×5%=270萬元2、土地增值稅89政策依據(jù)

1、對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅.財(cái)稅字[1995]048號，2006年3月2日以前適用）

2、對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不能免征收土地增值稅,財(cái)稅[2006]21號，2006年3月2日起適用）

政策依據(jù)1、對于以房地產(chǎn)進(jìn)行90

3、企業(yè)所得稅（1800－1000－270）×18%=95.4萬政策依據(jù)：新法第25條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。稅負(fù)合計(jì)367.4萬元。

3、企業(yè)所得稅91如果是2008年以前

根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕118號文件)第三條第一款規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。如果是2008年以前根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕1192與個(gè)人所得稅的規(guī)定有較大差異

注意：如果甲公司的土地變?yōu)槭莻€(gè)人的話，則暫時(shí)不用交所得稅。（國稅函[2005]319號）規(guī)定：“考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其‘財(cái)產(chǎn)原值’為資產(chǎn)評估前的價(jià)值”。與個(gè)人所得稅的規(guī)定有較大差異

注意：如果甲公司的93（二）土地投資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

假如甲公司后來按1800萬元把30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。 乙公司要辦的手續(xù):有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（《公司登記管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第451號第三十五條）甲公司呢?（二）土地投資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

假如甲公司后來按1894

乙企業(yè)的稅務(wù)處理:企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)。所得稅實(shí)施條例第66條（3)

通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)乙企業(yè)的稅務(wù)處理:95

但是，通過收購股權(quán)的方式曲線拿地在土地增值稅方面隱患很大。

但是，通過收購股權(quán)的方式曲線拿地在土地增值稅方面隱患很大96

曲線拿地，隱患很大。

根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號文件第一條：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。乙公司未來面臨土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬元原值計(jì)算。多給的800萬并沒有得到扣除憑證。曲線拿地，隱患很大。根據(jù)財(cái)稅字[1995]4897為什么土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬元

原值計(jì)算?為什么土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬元98土地不能按評估價(jià)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目

<中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則>第七條扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。土地不能按評估價(jià)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目

99直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金

1、營業(yè)稅：（1800-1000）×5%=40萬

2、土地增值稅：1800－1040×40%－1040×5%=252萬

3、所得稅：（1800－1000－40－252）×18%=91.44萬稅負(fù)合計(jì)383.44萬元。

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金1、營業(yè)100甲公司的相關(guān)稅金

雙方合作建房相關(guān)稅金合計(jì)144萬土地投資入股相關(guān)稅金合計(jì)367.4萬直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅金合計(jì)383.44萬甲公司的相關(guān)稅金

雙方合作建房相關(guān)稅金合計(jì)101以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股甲公司1、免營業(yè)稅(5%)2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計(jì)367.4萬直接轉(zhuǎn)讓土地甲公司1、交營業(yè)稅2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計(jì)383.44萬以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股直接轉(zhuǎn)讓土地102以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價(jià)值1800萬作為計(jì)稅成本2、土地增值稅按1000萬的原值扣除直接轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)票乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價(jià)值1800萬作為計(jì)稅成本2、土地增值稅按1800萬的扣除以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對比以土地投資入股直接轉(zhuǎn)讓土地開103二、土地增值稅清算問題

國稅發(fā)〔2006〕187號(一)土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。二、土地增值稅清算問題

國稅發(fā)〔2006〕1104

(2)分別計(jì)算增值額

（財(cái)稅[1995]48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定（指建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅）。

(2)分別計(jì)算增值額

（財(cái)稅[1995]48105

對同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目，分別核算增值額。這樣可能不公平.比如商住一體的樓房，商用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面磚，也就是說商用部分的單位造價(jià)高于住宅部分的單位造價(jià)，簡單按面積分?jǐn)?，肯定會不公平。有辦法嗎?

106

一種觀點(diǎn):分開核算企業(yè)很接受?

如果房價(jià)較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負(fù)數(shù)，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目增值額是負(fù)數(shù)，是不用繳稅的，但將普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額后，普通住宅的增值額負(fù)數(shù)更大，非普通住宅的增值額為正數(shù)，因?yàn)閷⑵渥鳛閮蓚€(gè)清算項(xiàng)目，所以兩者之間不能相互抵消，這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應(yīng)交土地增值稅，即使抵減前期已預(yù)繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補(bǔ)繳稅額，企業(yè)很難接受.一種觀點(diǎn):分開核算企業(yè)很接受?如果房價(jià)較低，107

另一種觀點(diǎn):更能少交稅

至于分開算普通的如果是負(fù)增值額,合并算增值稅就有利于納稅人。納稅人可以按<土地增值稅暫行條例>選擇不分別核算，雖然不能享受20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但不分開核算的話，普通住宅的負(fù)增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達(dá)到有利于納稅人的目的,更能少交稅.另一種觀點(diǎn):更能少交稅至于分開算普通的如果是108

(三)土地增值稅的清算條件

財(cái)稅[2006]21號,2006年3月2日三、凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求進(jìn)行土地增值稅的清算。國稅發(fā)〔2006〕187號

2006年12月28日（一）必須清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）要求清算：

1.可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.申請注銷稅務(wù)登記的4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(三)土地增值稅的清算條件財(cái)稅[2006]109(四)土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

必須清算的90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；要求清算的須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

(四)土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

必須清算的90日內(nèi)到110(五)土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

(五)土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有111(六)法律責(zé)任

征管法第六十二條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

第六十三條納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

(六)法律責(zé)任

征112三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1、基本規(guī)定《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

部分樓盤的預(yù)收款不按規(guī)定開具專用收款收據(jù)，不按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。不按規(guī)定提供資料。稅局要求納稅戶報(bào)送預(yù)售款監(jiān)管賬戶對賬單等資料，但納稅戶以出納外出等借口不按規(guī)定提供,主要原因是按揭款收入沒有足額申報(bào).

三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、基113置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅

2、《國稅函〔2007〕645號規(guī)定：

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

該規(guī)定再次明確了置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，但對于納稅時(shí)間規(guī)定比較含糊。從“取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益”似乎可以理解為，在取得換入資產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)繳納。置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅2、《國稅函〔2007114

每次支付工程款都要取得發(fā)票

財(cái)稅[2006]177號,2007,1,1起執(zhí)行（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

1、簽訂書面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。2.未簽訂書面合同的，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

每次支付工程款都要取得發(fā)票財(cái)稅[2115原來的規(guī)定:國稅發(fā)(1994)159號

給人的感覺是不結(jié)算工程價(jià)款就不用交稅1、實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；2、實(shí)行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；3、實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；4、實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。原來的規(guī)定:國稅發(fā)(1994)159號

給人的感覺是不結(jié)算工116未按照規(guī)定取得發(fā)票的后果<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>第36條違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括：

(四)未按照規(guī)定取得發(fā)票的；

由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處1萬元以下的罰款。第39條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。

未按照規(guī)定取得發(fā)票的后果<中華人民共和國發(fā)票管117

四、視同銷售問題（有變化）

1、營業(yè)稅,國稅函發(fā)【1995】156號實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，“單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈予他人，視同銷售不動產(chǎn)?！睜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則并未規(guī)定，開發(fā)完工不動產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷售繳納營業(yè)稅，且從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，其資產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無須繳納營業(yè)稅。

四、視同銷售問題（有變化）1、營業(yè)稅,118售后回購營業(yè)稅仍然要視同銷售（國稅函[1999]144號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

售后回購營業(yè)稅仍然要視同銷售（國稅函[1999]1119售后回購的會計(jì)與稅法差異(企業(yè)所得稅沒有了,國稅函[2008]875號)

售后回購，是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。

售后回購業(yè)務(wù)從本質(zhì)上看是一項(xiàng)融資業(yè)務(wù)，且在形式上的銷售發(fā)生后，一般仍然保留對資產(chǎn)的控制權(quán)與管理權(quán)，因而不符合銷售確認(rèn)的條件，在會計(jì)核算中不確認(rèn)收入?；刭弮r(jià)格大于原售價(jià)的差額，應(yīng)在回購期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。

售后回購的會計(jì)與稅法差異(企業(yè)所得稅沒有了,國稅函[200120

2、土地增值稅（國稅發(fā)〔2006〕187號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。2、土地增值稅121

3、企業(yè)所得稅國稅發(fā)【2006】第031號）第六條規(guī)定，關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

3、企業(yè)所得稅122企業(yè)所得稅視同銷售的變化(條例)第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。原<企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》填報(bào)說明4、第12至15行：填報(bào)“視同銷售的收入”。（1）第13行“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷售的收入”：填報(bào)用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價(jià)值金額。（2）第14行“處置非貨幣性資產(chǎn)視同銷售的收入”：填報(bào)將非貨幣性資產(chǎn)用于投資、分配、捐贈、抵償債務(wù)等方面，按照稅收規(guī)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入的金額。企業(yè)所得稅視同銷售的變化(條例)第123資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售，這是最大的改變。與新準(zhǔn)則一樣，用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都屬于企業(yè)內(nèi)部的處置資產(chǎn)行為，資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售。

如果視同銷售增加了資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，也可以通過折舊的形式進(jìn)行扣除，對企業(yè)所得稅只是造成了時(shí)間性的影響，沒有什么實(shí)際意義。新準(zhǔn)則不視同銷售，新法也不再列入視同銷售.

國稅函[2008]828號資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售，這是最大的改變。124