龍湖物業(yè)紫都星座物管費調(diào)價課件

1紫都星座項目物管費調(diào)整方案2013年1月1紫都星座項目物管費調(diào)整方案2013年1月2

目錄

物管費增長背景31調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略2

具體實施計劃及風(fēng)險應(yīng)對措施43

調(diào)價人員架構(gòu)2目錄物管費增長背景31調(diào)31

物管費增長背景31物管費增長背景4

備注：以上數(shù)據(jù)均未包含車位物管費收入和車位成本。1、紫都星座項目2007年底接房以來，物管費按照2.1元/平米物管費加0.4元/平米公攤水電費。隨著今年來人工成本和物料成本上漲，項目已經(jīng)接近虧損狀態(tài)。

1）、紫都星座2010年——2011年收支情況

2）、紫都星座測算調(diào)價額度及經(jīng)營情況一、物管費增長背景：4備注：以上數(shù)據(jù)均未包含車位物管費收入和車位成本。52、各項成本不斷攀升：隨著CPI指數(shù)、社平工資的增長、勞動保險的強制全面實施，物管成本持續(xù)上漲，未來幾年的經(jīng)營虧損將大幅度遞增。一、物管費增長背景：序號項目20082009201020112008-2011漲幅1最低工資標(biāo)準(zhǔn)68068068087027%2社平工資224925812944333748%3社保交費基數(shù)11551349.41548.61766.459%4CPI（消費者物價指數(shù)）

22.17%52、各項成本不斷攀升：隨著CPI指數(shù)、社平工資的增長、勞動63、相同業(yè)態(tài)物管費比較：一、物管費增長背景：樓盤名稱費用備注大學(xué)城SOHO4.0元/平方米物業(yè)費+公攤水電費時代天街SOHO3.8元/平方米物業(yè)費+公攤水電費國際社區(qū)首鉆4.5元/平方米物業(yè)費+公攤水電費中渝都會首站5.0元/平方米物業(yè)費+公攤水電費中渝愛都會5.0元/平方物業(yè)費+公攤水電費相同業(yè)態(tài)物管費比較63、相同業(yè)態(tài)物管費比較：一、物管費增長背景：樓盤名稱費用備4、擬調(diào)價標(biāo)準(zhǔn)（讓業(yè)主選擇）方案一：逐年上漲7一、物管費增長背景：方案二：一次性上漲備注：調(diào)價時間從2014年1月1日起開始計算。時間調(diào)整前收費標(biāo)準(zhǔn)擬上調(diào)上調(diào)后標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度第一年2.5元/平米1元/平米3.5元/平米40%第二年2.5元/平米1元/平米3.5元/平米40%第三年2.5元/平米1.5元/平米4.0元/平米60%時間調(diào)整前收費標(biāo)準(zhǔn)擬上調(diào)上調(diào)后標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度第一年2.5元/平米1.5元/平米4元/平米60%4、擬調(diào)價標(biāo)準(zhǔn)（讓業(yè)主選擇）方案一：逐年上漲7一、物管費增一、物管費增長背景：5、調(diào)價溝通“戰(zhàn)術(shù)”：①、在第一次溝通時將調(diào)價的基礎(chǔ)價格增加0.3元/平方米，在2013年2月下旬開始逐步向重點客戶“放風(fēng)”，了解重點客戶對調(diào)價金額的反饋情況。②、針對對調(diào)價有異議的酒店客戶，可以在后期提出關(guān)于廣告位優(yōu)惠的方案供客戶選擇（在2014年酒店廣告位租金優(yōu)惠30%，物業(yè)公司少收入8640元/年）。針對整層自用的客戶，可以向客戶提供百安居露天停車場一張免費停車卡（免費一年，該車場已經(jīng)外包，對于物業(yè)公司沒有經(jīng)濟(jì)影響），讓客戶嘗到“甜頭”。③、在最后一次的溝通中，告知客戶：物業(yè)公司出于客戶對物業(yè)工作支持的感謝，最終將物管費調(diào)整金額下調(diào)0.3元/平方米，促使整層自用業(yè)主簽訂《調(diào)價協(xié)議》《物業(yè)合同續(xù)簽協(xié)議》，酒店客戶能夠支持調(diào)價工作，順利繳費。8一、物管費增長背景：5、調(diào)價溝通“戰(zhàn)術(shù)”：82調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略82調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略8

二、調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略

101）、星座物管費調(diào)價的影響因素S-優(yōu)勢W-弱勢O-機會T-威脅

二、調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略

101）、星座物管費調(diào)價2.1、具體思路：

①、將客戶進(jìn)行分類：1、普通客戶（65%）；2、重點客戶（30%）；3、難點客戶（5%）

②、分析客戶關(guān)注點，針對客戶主要關(guān)注點進(jìn)行有計劃改進(jìn)。

③、迅速完成雙1/2客戶同意。

④、順勢進(jìn)行合同談判續(xù)簽，完成調(diào)價，后期持續(xù)關(guān)注重難點客戶動向。

2.2實施主要節(jié)點

2012.12針對客戶主要關(guān)注點進(jìn)行有計劃改進(jìn)————2013.1星座定位客戶映像管理宣傳、職能部門溝通-------2013.2重點、大客戶放風(fēng)，分化溝通——2013.3啟動調(diào)價——2013.11.完成業(yè)主確認(rèn)函、新的物業(yè)協(xié)議簽訂——2014.1新收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行112）、星座調(diào)價推進(jìn)策略———

“快速完成雙1/2客戶同意，重點關(guān)注重難點客戶”

2.1、具體思路：

①、將客戶進(jìn)行分類：1、普通客戶（65%3調(diào)價人員架構(gòu)123調(diào)價人員架構(gòu)123物管費調(diào)價組織架構(gòu)圖總負(fù)責(zé)人曾新影地區(qū)公司計劃推動小組：程琳客戶中心劉瑛公共事務(wù)部王興偉營銷部羅政集團(tuán)公共事務(wù)部地區(qū)公司總經(jīng)理危機升級危機處理小組實施小組調(diào)價總負(fù)責(zé)人邱蓓娟戰(zhàn)略及公司品牌部網(wǎng)絡(luò)投訴、客戶投訴到地產(chǎn)政府相關(guān)部門媒體溝通管控133物管費調(diào)價組織架構(gòu)圖總負(fù)責(zé)人地區(qū)公司計劃推動小組：客戶4具體實施計劃及風(fēng)險應(yīng)對措施144具體實施計劃及風(fēng)險應(yīng)對措施14

154.1具體實施細(xì)案

154.1具體實施細(xì)案164.2風(fēng)險及應(yīng)對措施164.2風(fēng)險及應(yīng)對措施17歡迎指正！1718紫都星座項目物管費調(diào)整方案2013年1月1紫都星座項目物管費調(diào)整方案2013年1月19

目錄

物管費增長背景31調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略2

具體實施計劃及風(fēng)險應(yīng)對措施43

調(diào)價人員架構(gòu)2目錄物管費增長背景31調(diào)201

物管費增長背景31物管費增長背景21

備注：以上數(shù)據(jù)均未包含車位物管費收入和車位成本。1、紫都星座項目2007年底接房以來，物管費按照2.1元/平米物管費加0.4元/平米公攤水電費。隨著今年來人工成本和物料成本上漲，項目已經(jīng)接近虧損狀態(tài)。

1）、紫都星座2010年——2011年收支情況

2）、紫都星座測算調(diào)價額度及經(jīng)營情況一、物管費增長背景：4備注：以上數(shù)據(jù)均未包含車位物管費收入和車位成本。222、各項成本不斷攀升：隨著CPI指數(shù)、社平工資的增長、勞動保險的強制全面實施，物管成本持續(xù)上漲，未來幾年的經(jīng)營虧損將大幅度遞增。一、物管費增長背景：序號項目20082009201020112008-2011漲幅1最低工資標(biāo)準(zhǔn)68068068087027%2社平工資224925812944333748%3社保交費基數(shù)11551349.41548.61766.459%4CPI（消費者物價指數(shù)）

22.17%52、各項成本不斷攀升：隨著CPI指數(shù)、社平工資的增長、勞動233、相同業(yè)態(tài)物管費比較：一、物管費增長背景：樓盤名稱費用備注大學(xué)城SOHO4.0元/平方米物業(yè)費+公攤水電費時代天街SOHO3.8元/平方米物業(yè)費+公攤水電費國際社區(qū)首鉆4.5元/平方米物業(yè)費+公攤水電費中渝都會首站5.0元/平方米物業(yè)費+公攤水電費中渝愛都會5.0元/平方物業(yè)費+公攤水電費相同業(yè)態(tài)物管費比較63、相同業(yè)態(tài)物管費比較：一、物管費增長背景：樓盤名稱費用備4、擬調(diào)價標(biāo)準(zhǔn)（讓業(yè)主選擇）方案一：逐年上漲24一、物管費增長背景：方案二：一次性上漲備注：調(diào)價時間從2014年1月1日起開始計算。時間調(diào)整前收費標(biāo)準(zhǔn)擬上調(diào)上調(diào)后標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度第一年2.5元/平米1元/平米3.5元/平米40%第二年2.5元/平米1元/平米3.5元/平米40%第三年2.5元/平米1.5元/平米4.0元/平米60%時間調(diào)整前收費標(biāo)準(zhǔn)擬上調(diào)上調(diào)后標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度第一年2.5元/平米1.5元/平米4元/平米60%4、擬調(diào)價標(biāo)準(zhǔn)（讓業(yè)主選擇）方案一：逐年上漲7一、物管費增一、物管費增長背景：5、調(diào)價溝通“戰(zhàn)術(shù)”：①、在第一次溝通時將調(diào)價的基礎(chǔ)價格增加0.3元/平方米，在2013年2月下旬開始逐步向重點客戶“放風(fēng)”，了解重點客戶對調(diào)價金額的反饋情況。②、針對對調(diào)價有異議的酒店客戶，可以在后期提出關(guān)于廣告位優(yōu)惠的方案供客戶選擇（在2014年酒店廣告位租金優(yōu)惠30%，物業(yè)公司少收入8640元/年）。針對整層自用的客戶，可以向客戶提供百安居露天停車場一張免費停車卡（免費一年，該車場已經(jīng)外包，對于物業(yè)公司沒有經(jīng)濟(jì)影響），讓客戶嘗到“甜頭”。③、在最后一次的溝通中，告知客戶：物業(yè)公司出于客戶對物業(yè)工作支持的感謝，最終將物管費調(diào)整金額下調(diào)0.3元/平方米，促使整層自用業(yè)主簽訂《調(diào)價協(xié)議》《物業(yè)合同續(xù)簽協(xié)議》，酒店客戶能夠支持調(diào)價工作，順利繳費。25一、物管費增長背景：5、調(diào)價溝通“戰(zhàn)術(shù)”：82調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略82調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略8

二、調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略

271）、星座物管費調(diào)價的影響因素S-優(yōu)勢W-弱勢O-機會T-威脅

二、調(diào)價影響因素以及應(yīng)對策略

101）、星座物管費調(diào)價2.1、具體思路：

①、將客戶進(jìn)行分類：1、普通客戶（65%）；2、重點客戶（30%）；3、難點客戶（5%）

②、分析客戶關(guān)注點，針對客戶主要關(guān)注點進(jìn)行有計劃改進(jìn)。

③、迅速完成雙1/2客戶同意。

④、順勢進(jìn)行合同談判續(xù)簽，完成調(diào)價，后期持續(xù)關(guān)注重難點客戶動向。

2.2實施主要節(jié)點

2012.12針對客戶主要關(guān)注點進(jìn)行有計劃改進(jìn)————2013.1星座定位客戶映像管理宣傳、職能部門溝通-------2013.2重點、大客戶放風(fēng)，分化溝通——2013.3啟動調(diào)價——2013.11.完成業(yè)主確認(rèn)函、新的物業(yè)協(xié)議簽訂——2014.1新收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行282）、星座調(diào)價推進(jìn)策略———

“快速完成雙1/2客戶同意，重點關(guān)注重難點客戶”

2.1、具體思路：

①、將客戶進(jìn)行分類：1、普通客戶（65%3調(diào)價人員架構(gòu)123調(diào)價人員架構(gòu)123物管費調(diào)價組織架構(gòu)圖總負(fù)責(zé)人曾新影地區(qū)公司計劃推動小組：程