物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)停放車輛收費的問題

word文檔可自由復制編輯物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)停放車輛收費的問題摘要改革開放以來，人民生活水平不斷提高，擁有私家車的家庭也在不斷增加，小區(qū)內(nèi)由停車位短缺引發(fā)的問題也逐漸增多。案例中主要存在的問題是物業(yè)服務企業(yè)是否有權(quán)利對進出小區(qū)的車輛進行收費和物業(yè)服務企業(yè)是否可以把小區(qū)內(nèi)停放車輛的收益據(jù)為己有。我認為要解決案例中存在的問題的關鍵是搞清楚停車場和停車位的所有權(quán)和促進物業(yè)服務行業(yè)立法的完整。法律的完善是促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的基礎。關鍵詞：停車位收費法律問題物業(yè)服務企業(yè)的現(xiàn)狀引言伴隨著建筑技術(shù)的不斷進步，高層建筑附屬設備增多，其結(jié)構(gòu)的復雜，日常維修養(yǎng)護和管理事物的繁復，孳生了物業(yè)管理行業(yè)。我國物業(yè)管理在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，逐漸蓬勃發(fā)展起來。然而與物業(yè)管理相關的法律法規(guī)尚不健全，業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)常產(chǎn)生這樣那樣的糾紛。下面的案例講述的是關于小區(qū)內(nèi)停車位問題的案例。（二）具體案例某小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定：車輛進出小區(qū)，一律收費2元。車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場停放，收費1元/小時。業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月。助動車150元/月，機動車300元/月。車輛停放收益作為物業(yè)服務企業(yè)的企業(yè)利潤。請問：物業(yè)服務企業(yè)的做法是否合理?（三）在本案例中，產(chǎn)生糾紛的問題隨著私家車的不斷增加，停車位也變的越來越重要，因為停車位發(fā)生的矛盾也在不斷增加。在本案例中，涉及了以下幾個問題：1、物業(yè)服務企業(yè)對進出小區(qū)的車輛進行收費是否合理?2、物業(yè)服務企業(yè)對在小區(qū)的停車場內(nèi)停放的車輛進行收費是否合理？3、物業(yè)服務企業(yè)對在小區(qū)的停車棚內(nèi)停放的車輛進行收費是否合理？4、物業(yè)服務企業(yè)將車輛停放收益作為企業(yè)利潤是否合理？二、物業(yè)服務企業(yè)存在的問題在這個案例中，主要提及的問題的核心內(nèi)容是小區(qū)的停車場和停車棚的產(chǎn)權(quán)問題和車輛停放收益的歸屬問題。（一）物業(yè)服務企業(yè)對進出小區(qū)的車輛進行收費是否合理？從保證小區(qū)交通、人員、財產(chǎn)的安全，減少噪音、污染，保證小區(qū)的環(huán)境清潔，減少道路磨損的角度出發(fā)，應該限制外來車輛進入小區(qū)。外來車輛進入小區(qū)是否收費，目前國家沒有規(guī)定，要使收費合理化必須有幾個前提：第一，經(jīng)過業(yè)主委員會的批準；第二，經(jīng)過物價部門核準；第三，費用應由收益人承擔。在本案例中，該物業(yè)服務企業(yè)并未征得業(yè)主委員會的批準和物價部門的核準，所以該物業(yè)服務企業(yè)對進出小區(qū)的車輛進行收費是不合理的。（二）物業(yè)服務企業(yè)對在小區(qū)的停車場停放的車輛進行收費是否合理？小區(qū)的停車場停放的車輛主要是機動車輛（汽車）。物業(yè)服務企業(yè)能否對在小區(qū)的停車場停放的車輛進行收費的關鍵在于小區(qū)停車場的產(chǎn)權(quán)尚不明確。住宅區(qū)的停車場的產(chǎn)權(quán)狀況可以分為四種：一是開發(fā)商不將停車場投資攤?cè)胧鄯靠钪校瑒t此類停車場的產(chǎn)權(quán)應歸開發(fā)商所有。此時如果開發(fā)商授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)的停車場內(nèi)停放車輛進行收費，那么物業(yè)服務企業(yè)對在小區(qū)的停車場進行收費就是合理的。此時對在小區(qū)的停車場停放的車輛收取的費用歸開發(fā)商所有，如果接受物業(yè)服務企業(yè)提供的管理與維護，物業(yè)服務企業(yè)可以收取一定的服務報酬。二是開發(fā)商將停車場劃分為一個一個具體車位另行出售，則此類停車場（位）產(chǎn)權(quán)應歸購買車位的買主。此時物業(yè)服務企業(yè)能否對小區(qū)停放的車輛收取費用要分情況而定。如果小區(qū)停車場停放的車輛是購買車位的業(yè)主的或經(jīng)業(yè)主許可停放的，物業(yè)服務企業(yè)無權(quán)對停放的車輛進行收費。如果小區(qū)停車場的車位經(jīng)過業(yè)主委托管理且停放的車輛不屬于業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可以對停放車輛進行收費，但是收取的費用歸車位的所有人所有，業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付一定的管理與維修的服務費用。三是開發(fā)商將停車場投資攤?cè)胧蹆r但停車場未分割車位，則此類停車場產(chǎn)權(quán)應屬全體業(yè)主共同所有。此類停車場產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，全體業(yè)主對其有共同的使用權(quán)，問題的關鍵在于全體業(yè)主所共有的停車場是否允許少數(shù)業(yè)主免費使用。另外，如果歸全體業(yè)主所有的停車場接受了物業(yè)服務企業(yè)的管理與維護，還是需要向物業(yè)服務企業(yè)繳納一定的管理費的。四是開發(fā)商在售樓是部分分攤，部分自負，則此類停車場的產(chǎn)權(quán)應有開發(fā)商和全體業(yè)主共同所有。屬于全體業(yè)主的停車場車位就根據(jù)全體業(yè)主是否允許少數(shù)業(yè)主免費使用決定；屬于開發(fā)商的車位經(jīng)過開發(fā)商授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)可以對停放的車輛進行收費，收取的費用歸開發(fā)商所有。如果接受了物業(yè)服務企業(yè)的管理與維護，還是需要向物業(yè)服務企業(yè)交納一定的管理費。（三）物業(yè)服務企業(yè)對在小區(qū)的停車棚內(nèi)停放的車輛進行收費是否合理？小區(qū)的停車棚與小區(qū)的停車場停放的車輛進行收費是否合理的分析不同，小區(qū)的停車棚停放的車輛主要摩托車和自行車，而且小區(qū)的停車棚的產(chǎn)權(quán)一般是全體業(yè)主的。如果業(yè)主并未要求對在小區(qū)的停車棚內(nèi)停放的車輛進行托管，那么物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)停車棚內(nèi)停放的車輛收費就是不合理的，但是若業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)托管車輛，必須領取存車牌，交納一定的管理費，這部分管理費歸物業(yè)服務企業(yè)所有。(四)物業(yè)服務企業(yè)將車輛停放收益作為企業(yè)利潤是否合理？物業(yè)服務企業(yè)將車輛停放收益作為企業(yè)利潤是不合理的。不論停車場和停車棚的產(chǎn)權(quán)如何，物業(yè)服務企業(yè)都無權(quán)將車輛的停放收益當作企業(yè)的利潤。根據(jù)停車場和停車棚的產(chǎn)權(quán)不同，車輛停放收益的歸屬也不同。如果物業(yè)服務企業(yè)在車輛管理中提供服務，可以收取一定的管理費用。三、解決上述問題的具體方法隨著城市化進程的推進，私家車數(shù)量的增加，停車場成了住宅小區(qū)必備的配套設施。有關停車場費用的收取和歸屬也成為大家爭論的焦點。在本案例中，主要涉及的問題也是停車場的使用問題和車輛停放收益的歸屬問題，為防止這類案例重復發(fā)生，應注意以下幾點。（一）增強業(yè)主法律知識，明確建筑區(qū)劃內(nèi)的停車場的使用問題我國《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應按如下分配使用：1．首先滿足業(yè)主的需要建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，是開發(fā)商在申辦房屋開發(fā)手續(xù)時，由開發(fā)商提出，規(guī)劃部門批準用于建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主停放汽車的地方，故在建成后應當首先滿足業(yè)主停放車輛的需要，不得改作他用，更不得為了某種經(jīng)營的需要而用于停放車輛以外的出租等用途。2．當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，是指對于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應通過合同的方式進行約定，既可以出售、附贈，也可以用以出租。這樣規(guī)定體現(xiàn)了對當事人意思自治的尊重，同時，通過合同約定的方式，可以將規(guī)劃好的車位、車庫明確歸于具體的業(yè)主個人所有，從而保證規(guī)劃好的車位、車庫所有權(quán)明晰，使用方便。通過出售、附贈合同轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，即歸某特定的業(yè)主所有，通過出租的方式予以租用的所有權(quán)仍歸全體業(yè)主所共有，但在租用期內(nèi)歸特定的業(yè)主所使用，其出租的費用應用于特定的管理開支。3．占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所共有占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，是指對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地等不確定的共有部分用于停放汽車的車位。對于這部分車位，上述規(guī)定確定只能由全體業(yè)主所“共有”，即只能用于出租，任何業(yè)主都可通過訂立合同予以租用，取得使用權(quán)，而不能將其所有權(quán)出售于某一特定的業(yè)主。因為這樣的車位和共有道路一樣，只有明確規(guī)定屬于業(yè)主共有，才能保證每一個業(yè)主都享有使用公共道路停放車輛的權(quán)利，同時要在行使該權(quán)利的同時保證其他共有人也就是其他業(yè)主對共有道路的權(quán)利不受影響。（二）明確物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在停車場的問題上應注意的問題業(yè)主特別是擁有私家車或購車預期的業(yè)主，在選擇樓盤時應對樓盤的車位規(guī)劃情況進行充分考察并對車位的分配方式進行充分了解。最好在簽訂購房合同時，對車位進行約定。物業(yè)服務企業(yè)目前的主要經(jīng)營模式有兩種：獨立的物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營模式和隸屬于房地產(chǎn)來發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營模式。若停車場歸全體業(yè)主時，那么物業(yè)服務企業(yè)不經(jīng)過業(yè)主委員會的同意和授權(quán)是沒有資格對停車場停放的車輛進行收費的，停車費歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)對停車場進行管理和維護可以收取管理費用。若停車場歸開發(fā)商所有，物業(yè)服務企業(yè)可以在征得開發(fā)商同意后代理收取停車費，停車費歸開發(fā)商所有。（三）積極促進關于停車場的法律的健全化目前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：立法層次低、地方立法活躍、立法不平衡、不統(tǒng)一。存在立法滯后，物業(yè)管理法規(guī)體系不協(xié)調(diào)、不配套等缺陷。導致物業(yè)管理過程中出現(xiàn)一系列問題。其中關于涉及停車位的問題也是多且復雜，還沒有詳細的法律依據(jù)，可以說物業(yè)管理法律法規(guī)的健全化已經(jīng)迫在眉睫。（四）物業(yè)服務行業(yè)的市場化現(xiàn)在大多的物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位是“母子”關系，物業(yè)服務企業(yè)依靠開發(fā)建設單位來接管物業(yè)服務項目，所以很多物業(yè)服務企業(yè)不具備足夠的專業(yè)能力。促進物業(yè)服務行業(yè)的市場化可以促進物業(yè)服務企業(yè)加速進步，促進物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位分離，可以有效提高物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)，從而減少企業(yè)與業(yè)主間的矛盾。隨著人民生活水平的不斷提高，有車族和有買車欲望的人們越來越多，因此關于停車位的問題也越來越突出。本案例中主要談論的問題有物業(yè)服務企業(yè)能否對進出車輛進行收費、物業(yè)服務企業(yè)能否對停車場內(nèi)停放的車輛進行收費、對停車場內(nèi)停放車輛收費的費用是否歸物業(yè)服務企業(yè)所有。我認為，要從根本上解決這類糾紛主要依靠立法的完整和物業(yè)服務行業(yè)的市場化。立法的完整可以更好地維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；物業(yè)服務行業(yè)的市場化可以提高物業(yè)服務行業(yè)的整體水平，使人們的生活和工作更加的舒適、便捷。參考文獻【1】鮮于玉蓮：《新編物業(yè)管理法規(guī)》，大連理工大學出版社2009年第2版第2頁【2】王箏：《物業(yè)管理概論》，東北財經(jīng)大學出版社2010年第2版第202頁【3】/msgview/1547/190281193.html指導教師評語：論文成績：