房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程培訓(xùn)T

2022/12/2房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程

培訓(xùn)課件2014年3月目錄Contents一、土地一級(jí)開發(fā)基本流程二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn)三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程四、相關(guān)稅費(fèi)五、土地前期及競(jìng)拍工作流程土地一級(jí)開發(fā)基本流程1PART由政府或開發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。1、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請(qǐng)。2、土地前期開發(fā)申請(qǐng)

市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等）。4、土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、土地開發(fā)方案修改1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)2、以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。6、確定土地開發(fā)單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

開發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收10、組織驗(yàn)收開發(fā)土地

申請(qǐng)材料：用地申請(qǐng)報(bào)告法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。12、辦理建設(shè)用地委托釘樁申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)初審會(huì)通過。13、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。14、主管部門實(shí)地勘察

建設(shè)單位委托托有相關(guān)資質(zhì)質(zhì)的土地評(píng)估估公司對(duì)所規(guī)規(guī)劃用地進(jìn)行行評(píng)估，必須須經(jīng)市、縣、、自治縣國土土局批準(zhǔn)，并并核定的地價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手手續(xù)。15、委托地價(jià)評(píng)評(píng)估、辦理核核定地價(jià)手續(xù)續(xù)根據(jù)《國家土地管理理局土地估價(jià)價(jià)報(bào)告預(yù)審制制度實(shí)施方案案》，對(duì)需經(jīng)國家家土地管理局局確認(rèn)估價(jià)結(jié)結(jié)果的土地估估價(jià)報(bào)告16、土地估價(jià)價(jià)報(bào)告的預(yù)審審17、辦理土地地出讓審批土地前期開發(fā)發(fā)企業(yè)接受土土地整理儲(chǔ)備備中心的委托托進(jìn)行土地前前期開發(fā)，生生地變成熟地地之后項(xiàng)目駿駿工驗(yàn)收合格格后3個(gè)月之內(nèi)政府府優(yōu)先對(duì)土地地進(jìn)行招標(biāo)、、拍賣、掛牌牌，開發(fā)企業(yè)業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)權(quán)。18、舉行土地出出讓活動(dòng)（招招拍掛）三級(jí)會(huì)議：1、分管土地副副市長(zhǎng)土管會(huì)會(huì)2、市長(zhǎng)土管會(huì)會(huì)3、書記土管會(huì)會(huì)19、簽訂國有土土地使用權(quán)出出讓合同20、交付土地出出讓金21、辦理國有土土地使用證按合同的約定定支付余款。。付清地價(jià)款款后向市或區(qū)區(qū)、縣房地局局申領(lǐng)國有土土地使用證。。關(guān)于土地及土土地出讓相關(guān)關(guān)要點(diǎn)2PART土地分為農(nóng)用用地、建設(shè)用用地和未利用用地。農(nóng)用地是指直直接用于農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)的土地地，包括耕地地、林地、草草地、農(nóng)田水水利用地、養(yǎng)養(yǎng)殖水面等；；建設(shè)用地是是指建造建筑筑物、構(gòu)筑物物的土地，包包括城鄉(xiāng)住宅宅和公共設(shè)施施用地、工礦礦用地、交通通水利設(shè)施用用地、旅游用用地、軍事設(shè)設(shè)施用地等；；未利用地是是指農(nóng)用地和和建設(shè)用地以以外的土地。。集體土地是指指農(nóng)村集體所所有的土地。。根據(jù)《中華人民共和和國土地管理理法》第八條的規(guī)定定：農(nóng)村和城城市郊區(qū)的土土地，除由法法律規(guī)定屬于于國家所有的的以外，屬于于農(nóng)民集體所所有；宅基地地和自留地、、自留山，屬屬于農(nóng)民集體體所有。建設(shè)用地使用用權(quán)的定義及及取得方式建設(shè)用地使用用權(quán)是建設(shè)用用地使用權(quán)人人依法對(duì)國家家或者集體所所有的土地享享有占有、使使用和收益的的權(quán)利。國有土地使用用權(quán)出讓（招拍掛、協(xié)協(xié)議出讓）國有土地使用用權(quán)劃撥國有土地租賃賃必須納入招拍拍掛出讓國有有土地范圍1）供應(yīng)商業(yè)、、旅游、娛樂樂和商品住宅宅等各類經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地以及及有競(jìng)爭(zhēng)要求求的工業(yè)用地地；2）其他土地供供地計(jì)劃公布布后同一宗地地有兩個(gè)或者者兩個(gè)以上意意向用地者的的；3）劃撥土地使使用權(quán)改變用用途，《國有土地劃撥撥決定書》或法律、法規(guī)規(guī)、行政規(guī)定定等明確應(yīng)當(dāng)當(dāng)收回土地使使用權(quán)，實(shí)行行招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓的；；4）劃撥土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，，《國有土地劃撥撥決定書》或法律、法規(guī)規(guī)、行政規(guī)定定等明確應(yīng)當(dāng)當(dāng)收回土地使使用權(quán)，實(shí)行行招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓的5）出讓土地使使用權(quán)改變用用途，《國有土地使用用權(quán)出讓合同同》約定或法律、、法規(guī)、行政政規(guī)定等明確確應(yīng)當(dāng)收回土土地使用權(quán)，，實(shí)行招標(biāo)拍拍賣掛牌出讓讓的；6）法律、法規(guī)規(guī)、行政規(guī)定定明確應(yīng)當(dāng)招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓的其他他情形建設(shè)用地使用用權(quán)出讓的主主體是市、縣縣人民政府目前我國體制制內(nèi)，設(shè)區(qū)的的市的區(qū)一級(jí)級(jí)土地部門都都稱為分局，，不具有獨(dú)立立行使權(quán)力力的職能，屬屬于受市局委委托，而縣級(jí)級(jí)土地部門可可以獨(dú)立行使使。開發(fā)區(qū)管管委會(huì)無權(quán)作作為出讓方訂訂立國有土地地使用權(quán)出讓讓合同。建設(shè)用地審批批的權(quán)限。土地管理法法律規(guī)定，任任何單位和個(gè)個(gè)人搞建設(shè)需需要用地的，，必須依法申申請(qǐng)使用國有有土地。在3種情況下，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)，可以以用集體土地地，無需辦理理土地征收手手續(xù)：①農(nóng)村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織興辦辦企業(yè)；②鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共共設(shè)施和公益益事業(yè)建設(shè)；；③村民建設(shè)住住宅。商品住宅小小區(qū)項(xiàng)目，必必須使用國有有土地，不得得占用集體土土地。小產(chǎn)權(quán)權(quán)房問題。土地使用權(quán)出出讓的客體不不是土地本身身，而是對(duì)土土地一定期限限的使用權(quán)居住用地七七十年工業(yè)用地五五十年辦公用地五十十年教育、科技技、文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體育用用地五十年酒店、商業(yè)業(yè)、旅游、娛娛樂用地四十十年綜合或者其其他用地五十十年“商品住宅項(xiàng)項(xiàng)目”對(duì)宗地地出讓面積的的限制商品住宅用地地的宗地出讓讓面積，小城城市（鎮(zhèn)）不不超過7公頃（105畝），中等城城市不超過14公頃（210畝），大城市市不能超過20公頃（300畝）。什么是行政劃劃撥用地？答答：土地使使用權(quán)劃撥，，是指縣級(jí)以以上人民政府府依法批準(zhǔn)，，在土地使用用者繳納補(bǔ)償償、安置等費(fèi)費(fèi)用后將該幅幅土地交付其其使用，或者者將土地使用用權(quán)無償交付付給土地使用用者使用的行行為。嚴(yán)格限制以劃劃撥方式設(shè)立立建設(shè)用地使使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?4條規(guī)定，建設(shè)設(shè)單位使用國國有土地，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以出讓等等有償使用方方式取得；但但是，下列建建設(shè)用地，經(jīng)經(jīng)縣級(jí)以上人人民政府依法法批準(zhǔn)，可以以以劃撥方式式取得：（1）國家機(jī)關(guān)用用地和軍事用用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地和公公益事業(yè)用地地；（3）國家重點(diǎn)扶扶持的能源、、交通、水利利等基礎(chǔ)設(shè)施施用地；（4）法律、行政政法規(guī)規(guī)定的的其他用地。。什么是拍賣出出讓土地使用用權(quán)？答：拍賣出讓讓土地使用權(quán)權(quán)，是指在指指定的時(shí)間、、公開場(chǎng)合，，在土地管理理部門授權(quán)的的拍賣主持人人的主持下，，競(jìng)投者按規(guī)規(guī)定的方式應(yīng)應(yīng)價(jià)，由出價(jià)價(jià)最高者獲得得土地使用權(quán)權(quán)的行為。什么是招標(biāo)出出讓土地使用用權(quán)？答：招標(biāo)出讓讓土地使用權(quán)權(quán)，是指由土土地管理部門門公開招標(biāo)或或邀請(qǐng)符合條條件的投標(biāo)人人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)評(píng)標(biāo)后確定的的中標(biāo)人取得得土地使用權(quán)權(quán)的行為。什么是土地的的掛牌交易？？（可轉(zhuǎn)入拍拍賣程序）答：土地的掛掛牌交易，即即在一定期限限內(nèi)將土地交交易條件在土土地交易機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行公告，，并接受交易易申請(qǐng)的行為為。

土地使使用權(quán)公開掛掛牌交易的，，應(yīng)公告最低低交易價(jià)和其其他交易條件件。公告期限限不少于30日。公公告期限屆滿滿，按照以下下規(guī)定確定能能否成交：（（一）若在規(guī)規(guī)定期限內(nèi)只只有一個(gè)申請(qǐng)請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)價(jià)高于最低交交易價(jià)，并符符合其它交易易條件的，則則此次交易成成交；（二））在規(guī)定期限限內(nèi)有二個(gè)以以上申請(qǐng)人的的，允許多次次報(bào)價(jià)，土地地使用權(quán)應(yīng)由由出價(jià)高者獲獲得。報(bào)價(jià)相相同的，由在在先報(bào)價(jià)者獲獲得；（三三）在規(guī)定的的最后期限內(nèi)內(nèi)（如1小時(shí)）如有二二個(gè)以上申請(qǐng)請(qǐng)人并愿意再再行出價(jià)，則則轉(zhuǎn)入拍賣程程序。土地轉(zhuǎn)用（征征收）相關(guān)流流程3PART土地法設(shè)定了了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用、土地征收收審批兩項(xiàng)審審批事項(xiàng)農(nóng)用地或未利利用地轉(zhuǎn)用審審批－－將農(nóng)農(nóng)用地或未利利用地變?yōu)榻ńㄔO(shè)用地。即即批準(zhǔn)改變土土地用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是是指將土地利利用現(xiàn)狀調(diào)查查確定的農(nóng)用用地按照土地地利用總體規(guī)規(guī)劃、土地利利用年度計(jì)劃劃以及國家規(guī)規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地地的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用分分為國有農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用和集集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用兩種類型型。土地征收審批批－－將集體體土地變?yōu)閲鴩型恋?。征收土地是國國家為了社?huì)會(huì)公共利益的的需要，依照照法定程序?qū)⑥r(nóng)民的土地地轉(zhuǎn)變?yōu)閲杏型恋?，并依依法給予被征征收土地的農(nóng)農(nóng)民集體和個(gè)個(gè)人合理補(bǔ)償償和妥善安置置的行為。征收土地是一一種國家行為為，具有強(qiáng)制制性。具體審批權(quán)限限①轉(zhuǎn)用審批和和土地征收審審批的權(quán)限，，在國務(wù)院和和省級(jí)政府兩兩級(jí)，市、縣縣沒有審批權(quán)權(quán)；②需要征收基基本農(nóng)田的，，無論占多少少，必須報(bào)國國務(wù)院批；③建設(shè)需要征征收基本農(nóng)田田以外的耕地地超過35公頃的，國務(wù)務(wù)院批；不足足35公頃的，省級(jí)級(jí)政府批；④征收其他土土地超過70公頃的，國務(wù)務(wù)院批；不足足70公頃的，省政政府批。⑤國有未利用用地只轉(zhuǎn)不征征的審批由省省級(jí)規(guī)定（條條例）。相關(guān)稅費(fèi)4PART地價(jià)款（土地地出讓金）土地成本=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益益，其中土地地取得費(fèi)包括括征地費(fèi)即三三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（（土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)助助費(fèi)、青苗和和附著物補(bǔ)償償費(fèi)）；各類類稅費(fèi)（耕地地占用稅、耕耕地開墾費(fèi)、、征地管理費(fèi)費(fèi)、以及地級(jí)級(jí)城市收取的的新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金））；新增建設(shè)設(shè)用地有償使使用。開發(fā)商支付的的地價(jià)=征地拆遷費(fèi)+城市配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成成本+土地純收益（（土地一級(jí)開開發(fā)公司分成成）集體土地征用用時(shí)拆遷安置置各項(xiàng)費(fèi)用：：1、房屋拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)3、提前搬家獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)費(fèi)）5、停產(chǎn)停業(yè)綜綜合補(bǔ)助費(fèi)6、房屋拆遷服服務(wù)費(fèi)土地前期及競(jìng)競(jìng)拍工作流程程5PART《廈門市國有土土地公開招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌出出讓前期工作作標(biāo)準(zhǔn)(試行)》廈府辦〔2007〕〕131號(hào)二○○七年年六月八日出讓市級(jí)儲(chǔ)備備用地的工作作由市土總作作為前期工作作責(zé)任單位，，承擔(dān)相應(yīng)的的具體工作；；出讓區(qū)級(jí)儲(chǔ)儲(chǔ)備用地的工工作由各區(qū)政政府作為前期期工作責(zé)任單單位，并指定定區(qū)屬機(jī)構(gòu)承承擔(dān)具體工作作。按照“雙月8日加9月8日成交土地””和年度土地地出讓計(jì)劃、、年度土地出出讓收支預(yù)算算的要求，市市國土房產(chǎn)局局等部門安排排每批次擬出出讓項(xiàng)目競(jìng)買申請(qǐng)要求求提交資料提交時(shí)間：公公示期內(nèi)，具具體以政府要要求時(shí)間為準(zhǔn)準(zhǔn)提交資料清單單（1）填寫完整的的競(jìng)買申請(qǐng)書書；（2）由聯(lián)合申請(qǐng)請(qǐng)各方共同簽簽署的聯(lián)合競(jìng)競(jìng)買承諾書；；（3）聯(lián)合各方法法定代表人或或負(fù)責(zé)人的有有效身份證明明文件；（4）法定代表人人或負(fù)責(zé)人委委托他人代為為參加競(jìng)買活活動(dòng)的，應(yīng)提提交授權(quán)委托托書及委托代代理人的有效效身份證明文文件；（5）填寫完整的的競(jìng)買保證金金支付承諾書書；（6）銀行行出具具的資資信證證明;（7）競(jìng)買買保證證金繳繳交銀銀行受受理聯(lián)聯(lián)（原原件））或其其它有有效憑憑證；；（8）填寫寫完整整的國國有建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)出讓讓價(jià)款款支付付承諾諾書；；（9）境外外（含含港澳澳臺(tái)））申請(qǐng)請(qǐng)人與與境內(nèi)內(nèi)申請(qǐng)請(qǐng)人聯(lián)聯(lián)合競(jìng)競(jìng)買應(yīng)應(yīng)填寫寫完整整的境境外（（含港港澳臺(tái)臺(tái)）申申請(qǐng)人人與境境內(nèi)申申請(qǐng)人人聯(lián)合合競(jìng)買買在廈廈設(shè)立立項(xiàng)目目公司司承諾諾書；；（10）填寫寫完整整的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)踏踏勘確確認(rèn)書書；（11）填寫寫完整整的履履約保保證金金支付付承諾諾書；；（12）拍賣賣文件件規(guī)定定需要要提交交的其其他文文件。。上述文