物業(yè)管理基本制度與政策課件

物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策1物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策1第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)物業(yè)管理基本制度與政策2第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念物業(yè)管理基本制（一）物業(yè)管理定義的理解1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)2.物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)物業(yè)管理基本制度與政策3（一）物業(yè)管理定義的理解物業(yè)管理基本制度與政策3（二）《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村物業(yè)管理基本制度與政策4（二）《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍物業(yè)管理基本制度與政策4三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變

2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則

4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理物業(yè)管理基本制度與政策5三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征物業(yè)管理基本制度與政策5二.物業(yè)管理的特征（一）社會(huì)化:物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)（二）專業(yè)化:專業(yè)的人員配備,專門的組織機(jī)構(gòu)專門的管理工具設(shè)備;科學(xué)規(guī)范的管理措施和工作程序;現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)（三）市場(chǎng)化:通過競(jìng)爭和商品經(jīng)營方式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化.雙向選擇等價(jià)有償是市場(chǎng)化的集中體現(xiàn).物業(yè)管理基本制度與政策6二.物業(yè)管理的特征物業(yè)管理基本制度與政策6第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展一.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司物業(yè)管理基本制度與政策7第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展一.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生物業(yè)管二.我國物業(yè)管理的發(fā)展我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。建設(shè)部在總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化，專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。”該辦法頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項(xiàng)來著手推行。物業(yè)管理基本制度與政策8二.我國物業(yè)管理的發(fā)展物業(yè)管理基本制度與政策8

早在1993年，深圳市就開始積極探索物業(yè)管理招投標(biāo)制度。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。從1995年開始，建設(shè)部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動(dòng)，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了豐碩的成果。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。實(shí)踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)和其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會(huì)，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活，工作息息相關(guān)的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理基本制度與政策9早在1993年，深圳市就開始積極探索物三.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)（四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展物業(yè)管理基本制度與政策10三.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用物業(yè)管理基本制度與政策第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前后物業(yè)管理政策法規(guī)的特點(diǎn):頒布前:（1）借鑒性（2）過渡性（3）針對(duì)性頒布后:（1）配套性（2）經(jīng)驗(yàn)性（3）操作性物業(yè)管理基本制度與政策11第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革物業(yè)管理基本制度與政策1一.《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)（一）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》于1994

年3月23日頒布.是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對(duì)我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響.

（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》（95）（97）2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知（20）物業(yè)管理基本制度與政策12一.《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)物業(yè)管理基本制度與政策12（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（96）（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（96）（五）《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（98）（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（98）（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（99）（八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（02）物業(yè)管理基本制度與政策13（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（96）物業(yè)管理基二.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)

1.2003年6月,建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》2.2003年9月,建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》3.2003年11月,國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》4.2004年1月,物業(yè)協(xié)會(huì)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》5.2004年3月,建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》6.2004.7國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》7.《業(yè)主公約》04.9管理師制度05.11物業(yè)管理基本制度與政策14二.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)物業(yè)管理基本制度與政策14第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》一.《條例》的立法過程（一）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料（三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意物業(yè)管理基本制度與政策15第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》一.《條例》的立法過程物業(yè)管理基本制二.《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則立法指導(dǎo)思想

1.保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；

2,強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系；

3,強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平，公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理基本制度與政策16二.《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則物業(yè)管理基本制度與政策16

《條例》在立法過程中主要遵循以下幾個(gè)基本原則（一）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則（四）從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則物業(yè)管理基本制度與政策17《條例》在立法過程中主要遵循以下物業(yè)管理基本三.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度（一）七項(xiàng)基本制度

1.業(yè)主大會(huì)制度

2.業(yè)主公約制度

3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度

4.物業(yè)承接查驗(yàn)制度

5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

6.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

7.住宅專項(xiàng)維修資金制度

物業(yè)管理基本制度與政策18三.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度物業(yè)管理基本制度與政策18（二）涉及的幾個(gè)方面

1.尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

2.建立業(yè)主民主協(xié)商,自我管理,平衡利益的機(jī)制

3.《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)

4.妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系物業(yè)管理基本制度與政策19（二）涉及的幾個(gè)方面物業(yè)管理基本制度與政策19四.《條例》主要內(nèi)容簡介（一）總則（二）業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（三）前期物業(yè)管理（四）物業(yè)管理服務(wù)（五）物業(yè)的使用與維護(hù)（六）法律責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策20四.《條例》主要內(nèi)容簡介物業(yè)管理基本制度與政策20五.《條例》確立的基本法律關(guān)系（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系（四）供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主，業(yè)主大會(huì)以及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系物業(yè)管理基本制度與政策21五.《條例》確立的基本法律關(guān)系物業(yè)管理基本制度與政策21第二章物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容一.物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)㈠物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性㈡物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性㈢物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性㈣物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性物業(yè)管理基本制度與政策22第二章物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容物業(yè)管理二.物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容㈠公共性服務(wù):1.房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)與管理

2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理

3.物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)

5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序消防交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)

6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)

7.物業(yè)檔案資料的管理

8.專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策23二.物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)管理基本制度與政策23㈡物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),

服務(wù)報(bào)酬雙方約定.1.不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)

2.服務(wù)事項(xiàng)另行約定

3.是一種有償服務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策24㈡物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),物業(yè)管理基本制度與政策24三.物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)㈠服務(wù)內(nèi)容界定六個(gè)方面

1.物業(yè)管理服務(wù)的基本要求

2.房屋管理

3.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

4.協(xié)助維護(hù)公共秩序

5.保潔服務(wù)

6.綠化養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)管理基本制度與政策25三.物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理基本制度與政策25㈡一,二,三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別項(xiàng)目一級(jí)二級(jí)三級(jí)

1.基本要求24小時(shí)服務(wù)電話16小時(shí)8小時(shí)急修半小時(shí)1小時(shí)約定時(shí)間滿意率80%75%70%2.房屋管理:巡查房屋單元樓梯通道共用部位門窗玻璃記錄維修1次／日1次／三日1次／周

3.共用設(shè)施設(shè)裝修時(shí)巡查備維修養(yǎng)護(hù)1次／日1次／三日至少二次有平面圖有平面圖無平面圖主要路口有標(biāo)志無無物業(yè)管理基本制度與政策26㈡一,二,三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別物業(yè)管理基本制度與政策26載人電梯工作24小時(shí)6一246一24

設(shè)備房整潔通風(fēng)無跑冒滴漏和鼠害同一級(jí)無要求小區(qū)道路平整,路燈樓道燈完好率≥95%≥90%≥80%4.公共秩序主要出入口24小時(shí)小區(qū)2424小時(shí)站崗值勤小時(shí)值勤重要區(qū)域部位巡查1次／時(shí)1次／2時(shí)1次／3時(shí)安全監(jiān)督設(shè)施24小時(shí)監(jiān)控?zé)o無進(jìn)出車輛證卡管理登記無裝修家政人員臨時(shí)出入證登記無物業(yè)管理基本制度與政策27載人電梯工作24小時(shí)6一245.保潔高層按層設(shè)垃圾桶按幢設(shè)垃圾桶多層按幢有收集點(diǎn)清運(yùn)2次／日1次／日1次／日袋裝化保持清潔無異味路場(chǎng)綠地清掃2次／日1次／日1次／日廳樓道清掃2次／日1次／日1次／日拖1次／周2次／半月共用廳拖1次／日扶手擦1次／日2次／周共用部位玻璃1次／周1次／月1次／季路燈樓道燈1次／月1次／季1次／半年物業(yè)管理基本制度與政策285.保潔高層按層設(shè)垃圾桶按幢設(shè)垃圾桶物業(yè)管理基本公共雨污水管道疏通1次／年1次／年1次／年雨污水井檢查1次／月1次／季1次／半年化糞池檢查1次／月1次／2月1次／季掏1次／半年1次／年1次／年定期進(jìn)行消毒滅蟲除害同一級(jí)6.綠化有專業(yè)人員有專業(yè)人員無要求澆灌噴灑藥物等定期及時(shí)標(biāo)準(zhǔn)為普通商品用房,經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房,房改房,集資建房,廉租住房等普通住宅.物業(yè)管理基本制度與政策29公共雨污水管道疏通1次／年1次／年1次／年物業(yè)管第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則㈠合理㈡公開㈢費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)二.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式㈠政府指導(dǎo)價(jià)㈡市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)三.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式㈠包干制㈡酬金制物業(yè)管理基本制度與政策30第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)管理基本制度與政策30四.物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（包干制）

1.管理服務(wù)人員的工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等

2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)

6.辦公費(fèi)用

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

8.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)

9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用物業(yè)管理基本制度與政策31四.物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（包干制）物業(yè)管理基本制度與政策31五.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

2.未交付房屋的交費(fèi)主體

3.業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)六.代收代交費(fèi)用供水,供電,供氣,供熱,通信,有線電視等費(fèi)用向最終用戶收取,不收手續(xù)費(fèi)物業(yè)管理基本制度與政策32五.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促物業(yè)管理基本制度與政策32第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一.物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容

1.物業(yè)管理事項(xiàng):協(xié)商一致的物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容

2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量:物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用:收費(fèi)形式標(biāo)準(zhǔn)酬金數(shù)額取費(fèi)比例交費(fèi)時(shí)間交費(fèi)方式及結(jié)算方式等

4.雙方的權(quán)利義務(wù)

5.專項(xiàng)維修資金的管理與使用

6.物業(yè)管理用房

7.合同期限

8.違約責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策33第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理基本制度與政策33二.前期物業(yè)服務(wù)合同㈠前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

1.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

2.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

3.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同㈡前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效

1.可以約定期限

2.是一種附終止條件的合同物業(yè)管理基本制度與政策34二.前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理基本制度與政策34㈢前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況

2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式

4.物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的內(nèi)容

5.物業(yè)的承接查驗(yàn)

6.物業(yè)的使用與維護(hù)

7.專項(xiàng)維修資金

8.違約責(zé)任

9.其他事項(xiàng)物業(yè)管理基本制度與政策35㈢前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理基本制度與政策35三.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)㈠物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)

1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)⑴侵占公共場(chǎng)地私搭亂建損壞居住環(huán)境⑵違規(guī)裝修拆改房屋結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患⑶安裝設(shè)備設(shè)施侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益⑷違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物損害環(huán)境影響相鄰業(yè)主生活⑸經(jīng)營活動(dòng)污染環(huán)境噪聲超標(biāo)給相鄰業(yè)主生活和經(jīng)營造成損害物業(yè)管理基本制度與政策36三.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策36⑹使用房屋陽臺(tái)荷載超標(biāo),給相鄰業(yè)主造成安全隱患⑺使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危險(xiǎn)物品給相鄰業(yè)主造成安全隱患⑻占用房屋共用露臺(tái)門廳或公共通道影響他人使用和通行⑼阻撓妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕損壞業(yè)主正當(dāng)權(quán)益⑽其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為物業(yè)管理基本制度與政策37⑹使用房屋陽臺(tái)荷載超標(biāo),給相鄰業(yè)主造成物業(yè)管理基本制度與2.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式⑴履行告之義務(wù)⑵履行制止義務(wù)⑶履行報(bào)告義務(wù)3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任侵害相鄰權(quán)的法律責(zé)任:供水排水通行通風(fēng)采光給相鄰方造成妨礙或損失應(yīng)停止侵害排除妨礙賠償損失;損壞國家集體或他人財(cái)產(chǎn)應(yīng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償或賠償損失.

裝飾裝修管理辦法規(guī)定少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理秩序造成人身財(cái)產(chǎn)損害物業(yè)公司履行義務(wù)或通過行政投訴司法起訴物業(yè)管理基本制度與政策382.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式物業(yè)管理基本制度與政策38㈡物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)

1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義⑴發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施避免擴(kuò)大損失⑵及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故⑶協(xié)助做好救助工作

2.物業(yè)保安人員的職責(zé)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境物業(yè)管理基本制度與政策39㈡物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策39四.物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任合同責(zé)任非法定責(zé)任“依法”:民法通則,合同法,刑法以及條例“相應(yīng)”一是根據(jù)不同情況承擔(dān)不同類型責(zé)任,

如違約責(zé)任侵權(quán)責(zé)任;違反行政管理秩序,

承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪承擔(dān)刑事責(zé)任.

二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定,承擔(dān)不同的責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策40四.物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策40第四節(jié)物業(yè)使用與維護(hù)一.公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變滿足業(yè)主正常生產(chǎn)生活需求所必需.確需改變用途經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意報(bào)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)后實(shí)施.二.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用挖掘無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)占用挖掘道路場(chǎng)地均應(yīng)征得對(duì)方同意并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀三.公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任四.業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范物業(yè)管理基本制度與政策41第四節(jié)物業(yè)使用與維護(hù)物業(yè)管理基本制度與政策41五.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營,主要作三方面的規(guī)定:1.原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的辦理程序:征得相關(guān)業(yè)主同意征得業(yè)主委員會(huì)同意征得物業(yè)管理企業(yè)同意

2.明確相關(guān)業(yè)主業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的事前否決權(quán)

3.確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向:優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金;可按業(yè)主大會(huì)的決定使用物業(yè)管理基本制度與政策42五.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵物業(yè)管理基本制度第三章物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存,業(yè)主大會(huì)決策業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益.業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定,但重大決定只能由業(yè)主大會(huì)作出.但不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng).物業(yè)管理基本制度與政策43第三章物業(yè)管理的基本制度第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度物業(yè)管理基本制一.業(yè)主㈠業(yè)主的概念:房屋的所有權(quán)人.

房屋所有權(quán)證書持有人;

房屋共有權(quán)證書持有人;

待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人.

物業(yè)管理基本制度與政策44一.業(yè)主物業(yè)管理基本制度與政策44㈡業(yè)主的權(quán)利1.按服務(wù)合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)2.提議召開業(yè)主大會(huì)就物業(yè)管理事項(xiàng)提出建議3.提出制定修改業(yè)主公約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán)5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員并享有被選舉權(quán)6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8.對(duì)物業(yè)共用部位共同設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9.監(jiān)督物業(yè)共用部位共同設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理和使用10.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利物業(yè)管理基本制度與政策45㈡業(yè)主的權(quán)利物業(yè)管理基本制度與政策45㈢業(yè)主的義務(wù)

1.遵守業(yè)主公約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的規(guī)章制度

3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策46㈢業(yè)主的義務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策46二.業(yè)主大會(huì)㈠組成和性質(zhì):物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成.代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)㈡業(yè)主大會(huì)籌備:在物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管和街道辦事處指導(dǎo)下由業(yè)主代表建設(shè)單位組成籌備組.成員名單確定后書面公告;其工作內(nèi)容:大會(huì)召開時(shí)間地點(diǎn)形式內(nèi)容;草擬議事規(guī)則和業(yè)主公約;確定業(yè)主身份投票權(quán);業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法名單;做好召開首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作.物業(yè)管理基本制度與政策47二.業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理基本制度與政策47㈢業(yè)主大會(huì)職責(zé)

1.制訂修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

2.選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作

3.選聘解聘物業(yè)管理企業(yè)

4.決定專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施

5.制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度

6.法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)物業(yè)管理基本制度與政策48㈢業(yè)主大會(huì)職責(zé)物業(yè)管理基本制度與政策48㈣業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則

1.定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議:由業(yè)主委員會(huì)組織召開.定期會(huì)議《議事規(guī)則》確定;臨時(shí)會(huì)議:20%以上業(yè)主提議;發(fā)生重大事故或緊急事件需處理;其他.業(yè)主委員會(huì)需提前十五日通會(huì)議材料以書面形式公告.同時(shí)告之區(qū)域內(nèi)居民委員會(huì).2.業(yè)主代理人（書面委托）代表人.業(yè)主大會(huì)召開形式:集體討論;書面征求意見;書面投票表決.3.業(yè)主大會(huì)表決效力:一般決定:實(shí)行簡單多數(shù)表決原則投票權(quán)1／2以上通過.專項(xiàng)維修資金使用或續(xù)籌,改建重建建筑物及其附屬設(shè)施實(shí)行特別多數(shù)表決原則投票權(quán)2／3物業(yè)管理基本制度與政策49㈣業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則物業(yè)管理基本制度與政策49三.業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)職責(zé)㈠性質(zhì):業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng).㈡職責(zé):1.召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

3.及時(shí)了解業(yè)主物業(yè)使用人的意見和建議監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施

5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)物業(yè)管理基本制度與政策50三.業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)職責(zé)物業(yè)管理基本制度與政策50㈢業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件

1.本區(qū)內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主

2.遵守國家有關(guān)法律法規(guī)

3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)

4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力

5.具有一定組織能力

6.具有必要的工作時(shí)間物業(yè)管理基本制度與政策51㈢業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件物業(yè)管理基本制度與政策51㈣業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止

1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的

2.無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的

3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的

4.有犯罪行為的

5.以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的

6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的

7.其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的物業(yè)管理基本制度與政策52㈣業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止物業(yè)管理基本制度與政策52第二節(jié)管理規(guī)約制度一.管理規(guī)約㈠概念:由全體業(yè)主共同制定規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用維護(hù)管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的以書面形式訂立的自律性規(guī)范.㈡內(nèi)容:1.有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理2.業(yè)主的共同利益3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)4.違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任㈢管理規(guī)約法律效力:對(duì)全體業(yè)主具有約束力物業(yè)管理基本制度與政策53第二節(jié)管理規(guī)約制度物業(yè)管理基本制度與政策53二.臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容1.物業(yè)的自然情況和權(quán)屬情況2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則⑴遵守相鄰權(quán)規(guī)定⑵遵守房屋裝飾裝修規(guī)定⑶共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定⑷使用物業(yè)的禁止性規(guī)定3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則:相互配合協(xié)助;涉及公共利益公共安全維修養(yǎng)護(hù);保修專項(xiàng)資金4.涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng):管理權(quán)收費(fèi)權(quán)經(jīng)營權(quán)5.違約責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策54二.臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容物業(yè)管理基本制度與政策54第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一.前期物業(yè)管理招投標(biāo)概念意義原則㈠概念:業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng).建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的稱前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)㈡意義:將有序的競(jìng)爭機(jī)制引入交易過程

1.可選擇報(bào)價(jià)低技術(shù)力量強(qiáng)管理行為規(guī)范信譽(yù)好服務(wù)質(zhì)量有保障企業(yè)中標(biāo)節(jié)省費(fèi)用保證質(zhì)量

2.有利于遏制協(xié)議選聘企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭行為

3.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則

物業(yè)管理基本制度與政策55第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)管理基本制度與政策55㈢前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則公開、公平、公正、誠實(shí)信用㈣前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);

投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè).

物業(yè)管理基本制度與政策56㈢前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則物業(yè)管理基本制度與政策56二.前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則㈠招標(biāo)原則

1.不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人

2.不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇

3.不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求㈡招標(biāo)形式

1.公開招標(biāo)

2.邀請(qǐng)招標(biāo)物業(yè)管理基本制度與政策57二.前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則物業(yè)管理基本制度與政策57三.投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容

1.投標(biāo)函

2.投標(biāo)報(bào)價(jià)

3.物業(yè)管理方案

4.招標(biāo)文件要求提供的其他材料四.評(píng)標(biāo)規(guī)則

1.評(píng)標(biāo)委員會(huì)可用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說明

2.評(píng)標(biāo)委員會(huì)可要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯,綜合評(píng)分.評(píng)標(biāo)活動(dòng)保密依標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審比較對(duì)結(jié)果簽字確認(rèn)

3.經(jīng)評(píng)審所有不符合要求可全否決重新招標(biāo)

4.評(píng)標(biāo)后向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告推薦不超3名有排序的合格的中標(biāo)候選人物業(yè)管理基本制度與政策58三.投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容物業(yè)管理基本制度與政策58第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度一.物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義

1.有利于明確各方的責(zé)權(quán)利,對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,避免矛盾糾紛都具有重要的保障作用

2.可督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定重視物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè),對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義

3.可彌補(bǔ)業(yè)主大會(huì)缺位弊端加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接保障開展物業(yè)管理的必備條件.新老物業(yè)交接查驗(yàn)有利于界定共用部位設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策59第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理基本制度與政策59二.物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容㈠物業(yè)管理資料移交

1.竣工驗(yàn)收資料:竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖

2.技術(shù)資料:設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料

3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

4.物業(yè)管理所必需的其他資料.如物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)有關(guān)資料;房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料;工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等物業(yè)管理基本制度與政策60二.物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)管理基本制度與政策60㈡物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收⑴給水暖氣管線打壓實(shí)驗(yàn),閥門是否靈活,配件支架齊全完好,排水通暢⑵儀表儀器齊全完好設(shè)備設(shè)施符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)⑶消防采暖電梯等須有專業(yè)驗(yàn)收合格證書⑷空調(diào)發(fā)電機(jī)電梯機(jī)房高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施有環(huán)保驗(yàn)收合格證⑸檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求物業(yè)管理基本制度與政策61㈡物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收物業(yè)管理基本制度與政策612.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收⑴道路圍墻完整甬路與大市政主干道正確接通⑵臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房拆除清理干凈場(chǎng)地平整⑶物業(yè)區(qū)域建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站⑷停車場(chǎng)符合交管部門要求有交通標(biāo)志和減速設(shè)施⑸綠化符合設(shè)計(jì)要求,草坪、花卉、喬灌木長勢(shì)良好,無病蟲害物業(yè)管理基本制度與政策622.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收物業(yè)管理基本制度與政策62三.物業(yè)保修責(zé)任的法律規(guī)定

《條例》第31條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任.

物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷予以保證修復(fù)的責(zé)任.《建筑法》《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有明確規(guī)定.

建設(shè)單位交付新建商品住宅時(shí)必須提《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》（后講）物業(yè)管理基本制度與政策63三.物業(yè)保修責(zé)任的法律規(guī)定物業(yè)管理基本制度與政策63第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

1.針對(duì)我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān).2.針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性,有必要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度.3.針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度.物業(yè)管理基本制度與政策64第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理基本制度與政策64二.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)1.資質(zhì)一級(jí)企業(yè)（1）注冊(cè)資本人民幣500萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人其中中級(jí)以上職稱人員不少于

20人工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：管理多層住宅200萬平方米高層100萬平方米獨(dú)立住宅(別墅)15萬平方米辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)管理基本制度與政策65二.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理基本制度與政策652.資質(zhì)二級(jí)企業(yè)（1）注冊(cè)資本人民幣300萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人其中中級(jí)以上職稱人員不少于10人工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）管理兩類以上物業(yè)并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：管理多層住宅100萬平米高層50萬平米獨(dú)立住宅(別墅)8萬平米辦公樓宇工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平米（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)有良好的經(jīng)營管理業(yè)績物業(yè)管理基本制度與政策662.資質(zhì)二級(jí)企業(yè)物業(yè)管理基本制度與政策663.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)（1）注冊(cè)資本50萬元以上（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中中級(jí)以上職稱人員不少于5人,工程，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)管理基本制度與政策673.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)物業(yè)管理基本制度與政策67三.資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理一級(jí)由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)二級(jí)由省自治區(qū)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā);直轄市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)頒發(fā);設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)頒發(fā)四.資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接

1.一級(jí)可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目

2.二級(jí)可承接30萬平米以下住宅和8萬平米以下非住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù)

3.三級(jí)可承接20萬平米以下住宅和5萬平米以下非住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù)物業(yè)管理基本制度與政策68三.資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理物業(yè)管理基本制度與政策68五.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理程序

1.新設(shè)立申請(qǐng):自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持下列文件向工商注冊(cè)地房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng):

營業(yè)執(zhí)照;企業(yè)章程;驗(yàn)資證明;法人身份證明;專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同;管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動(dòng)合同按最低等級(jí)核定一年期

2.資質(zhì)等級(jí)核定:企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;營業(yè)執(zhí)照;

資質(zhì)證書正副本;專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同;管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動(dòng)合同;工程財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職稱證書和勞動(dòng)合同;物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;物業(yè)管理業(yè)績材料.受理審查期20工作日物業(yè)管理基本制度與政策69五.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理程序物業(yè)管理基本制度與政策69

3.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為⑴聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理⑵將管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托他人⑶挪用專項(xiàng)維修資金⑷擅自改變物業(yè)管理用房用途⑸擅自改變物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共建筑公共設(shè)施用途⑹擅自挖堀占用區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地?fù)p害業(yè)主共同利益⑺擅自利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營⑻合同終止不按規(guī)定移交管理用房和有關(guān)資料⑼招投標(biāo)人相互串通以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)⑽不履行合同業(yè)主投訴多經(jīng)查證屬實(shí)⑾超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)⑿出租出借轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書⒀發(fā)生重大責(zé)任事故物業(yè)管理基本制度與政策703.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為物業(yè)管理基本制度與政策704.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)變更注銷和撒銷⑴企業(yè)名稱法人變更應(yīng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)⑵企業(yè)分立合并應(yīng)在工商辦理手續(xù)后30日內(nèi)到原資質(zhì)審批部門辦理注銷并重新核定資質(zhì)⑶企業(yè)破產(chǎn)歇業(yè)終止物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)到原資質(zhì)審批部門注銷⑷違規(guī)審批資質(zhì)證書根據(jù)利害關(guān)系請(qǐng)求可撤消

物業(yè)管理基本制度與政策714.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)變更注銷和撒銷物業(yè)管理基本制度與政策六.物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰1.企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正并處1萬元以上3萬元以下罰款

2.企業(yè)出租出借轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正并處1萬元以上3萬元以下罰款

3.企業(yè)不按本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正可處2萬元以下罰款物業(yè)管理基本制度與政策72六.物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰物業(yè)管理基本制度與政策72第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度一.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)㈠職業(yè)道德:守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營、盡職盡責(zé)勝任本職工作、努力學(xué)習(xí)掌握專業(yè)技能、團(tuán)結(jié)互助公平竟?fàn)帰媛殬I(yè)素養(yǎng):自信自強(qiáng),積極向上;奮發(fā)努力堅(jiān)忍不拔;誠懇待人,服務(wù)熱情;文明禮貌,著裝整潔二.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格㈠職業(yè)資格:從業(yè)資格,執(zhí)業(yè)資格㈡執(zhí)業(yè)資格考試㈢職業(yè)資格證書《從業(yè)資格證書》《執(zhí)業(yè)資格證書》㈣執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)物業(yè)管理基本制度與政策73第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度物業(yè)管理基本制度與政策7三.建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度現(xiàn)實(shí)意義1.是貫徹落實(shí)國家要求規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要2.對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要3.對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度是發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)效益的需要4.對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要物業(yè)管理基本制度與政策74三.建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度現(xiàn)實(shí)意義物業(yè)管理基本制度四.物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定1.物業(yè)管理師制度:我國對(duì)從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員,實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度并納入全國專業(yè)技術(shù)職業(yè)資格證書系列.住建部人社部共同負(fù)責(zé)實(shí)施2.物業(yè)管理師資格考試:住建部負(fù)責(zé)擬定考試科目大綱命題建立管理試題庫,人社部審定并組織實(shí)施3.物業(yè)管理師注冊(cè)⑴初始注冊(cè):取得《資格證書》受聘一物業(yè)企業(yè)方可申請(qǐng)注冊(cè)提交初始注冊(cè)申請(qǐng)表資格證書勞動(dòng)合同.五日內(nèi)補(bǔ)齊材料十日內(nèi)核發(fā)注冊(cè)證書⑵延續(xù)注冊(cè)⑶變更注冊(cè)⑷不予注冊(cè)⑸注銷注冊(cè)物業(yè)管理基本制度與政策75四.物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理基本制度與政策754.物業(yè)管理師執(zhí)業(yè):物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任.每年接受繼續(xù)教育時(shí)間不少于40

小時(shí).物業(yè)管理關(guān)鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽字后實(shí)施并同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)能力⑴掌握物業(yè)管理建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營知識(shí)⑵具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)⑶能熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定⑷具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

物業(yè)管理基本制度與政策764.物業(yè)管理師執(zhí)業(yè):物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物物業(yè)管理基本制物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍⑴制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案⑵審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算⑶查驗(yàn)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料⑷負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)與管理⑸維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序⑹法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)物業(yè)管理基本制度與政策77物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍物業(yè)管第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金制度一.住宅專項(xiàng)維修資金的定義1.住宅專項(xiàng)維修資金:專項(xiàng)用于住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造資金2.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備主要包括⑴住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備⑵單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備⑶單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備

物業(yè)管理基本制度與政策78第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金制度物業(yè)管理基本制度與政策78二.商品住宅專項(xiàng)維修資金的交存

1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存屬業(yè)主所有

2.業(yè)主在辦理住宅權(quán)屬登記前首次費(fèi)用交至代管單位

3.首交標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)刈≌ò苍靸r(jià)5%至8%省市制定

4.業(yè)主專項(xiàng)維修資金暫由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門代管

5.業(yè)主大會(huì)成立可依法變更代管大會(huì)決定30日內(nèi)移交

6.資金存于銀行按小區(qū)設(shè)總賬幢設(shè)明細(xì)賬核算到戶

7.業(yè)主分戶賬面余額不足首交30%業(yè)主應(yīng)及時(shí)續(xù)交

8.房屋過戶業(yè)主應(yīng)向受讓人說明交存和結(jié)余同時(shí)過戶物業(yè)管理基本制度與政策79二.商品住宅專項(xiàng)維修資金的交存物業(yè)管理基本制度與政策79三.公有住宅維修資金

1.由業(yè)主和售房單位共同交存.業(yè)主交存部分屬業(yè)主所有,售房款提取部分屬售房單位所有

2.業(yè)主首交為當(dāng)?shù)爻杀緝r(jià)2%;售房單位按多層不超20%高層30%從售房款中一次性提取

3.售房單位在收到房款之日起30日內(nèi)按應(yīng)提資金交予代收代管單位

4.專項(xiàng)資金按售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系由同級(jí)財(cái)政或其委托單位代收代管

5.專項(xiàng)資金存入銀行按售房單位設(shè)賬按幢核算物業(yè)管理基本制度與政策80三.公有住宅維修資金物業(yè)管理基本制度與政策80四.以下費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支

1.依法由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造費(fèi)用

2.依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水供電供氣供熱通訊有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

3.人為損壞住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備所需的恢復(fù)費(fèi)用

4.根據(jù)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理基本制度與政策81四.以下費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支物業(yè)管理基本制度與政五.住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管㈠代收代管單位的義務(wù)

1.房屋滅失后應(yīng)按以下規(guī)定返回住宅專項(xiàng)維修資金⑴該房屋分戶賬中結(jié)余住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主⑵公有住房售房單位交存余額返還售房單位售房單不存在按財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級(jí)國庫統(tǒng)籌管理

2.應(yīng)接受業(yè)主咨詢查詢并定期公布資金交存使用和增值收益等情況

3.應(yīng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督物業(yè)管理基本制度與政策82五.住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管物業(yè)管理基本制度與政策82㈡挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任

1.代收代管單位挪用住宅專項(xiàng)維修資金的由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)主管部門追回沒收違法所得可并處金額2倍以下罰款;構(gòu)成犯罪追究有關(guān)人員刑事責(zé)任

2.物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金情節(jié)嚴(yán)重除按前款處罰外還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書部門吊銷資質(zhì)證書

3.建設(shè)﹝房地產(chǎn)）主管部門挪用專項(xiàng)資金由上級(jí)主管收回對(duì)直接主管和責(zé)任人給予處分構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策83㈡挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策83第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理一.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)維護(hù)市場(chǎng)有序競(jìng)爭設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度.

一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在全國承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;二級(jí)及二級(jí)資質(zhì)以下可承擔(dān)建筑面積25萬平米以下開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目.無資質(zhì)從事開發(fā)超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)經(jīng)營騙取資質(zhì)證書涂改出租出借轉(zhuǎn)讓出賣資質(zhì)證書均會(huì)受到相應(yīng)行政處罰物業(yè)管理基本制度與政策84第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理物業(yè)管二.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批核發(fā)“一書兩證”:1.建設(shè)項(xiàng)目選址意見書:⑴項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況⑵擬建工程說明:建筑位置使用性質(zhì)高度面積等⑶界址地形圖含建筑工程用地相鄰單位及建筑

2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證⑴市府征地批復(fù)或國土部門對(duì)選址用地范圍數(shù)量⑵規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證:按審定設(shè)計(jì)方案提供各類工程設(shè)計(jì)圖和有關(guān)文件物業(yè)管理基本制度與政策85二.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定物業(yè)管理基本制度與政策85三.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度1.按土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定條件和國家劃拔土地的用地要求開發(fā)利用土地2.開發(fā)項(xiàng)目資本金占總投資比例不得低于20%3.應(yīng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施按先地下后地上原則4.按土地使用權(quán)出讓合同約定動(dòng)工期限超過1年未動(dòng)土政府征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下土地閑置費(fèi)超過2年未動(dòng)工建設(shè)政府無償收回土地使用權(quán)5轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件:取得土地使用權(quán)證書;房屋建設(shè)必須完成開發(fā)投資總額25%

以上;成片開發(fā)有用地條件變更手續(xù)完30日備案物業(yè)管理基本制度與政策86三.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度物業(yè)管理基本制度與政策866.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人.7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范.同時(shí),建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位,依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用物業(yè)管理基本制度與政策876.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原物業(yè)管理基本制四.房地產(chǎn)開發(fā)施工管理制度

1.項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度⑴巳辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)⑵城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證⑶場(chǎng)地具備施工條件拆遷進(jìn)度符合施工要求⑷已確定有效的施工企業(yè)⑸有滿足施工需要按規(guī)定審查的施工圖紙和文件⑹有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施⑺按規(guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理⑻建設(shè)資金已落實(shí)物業(yè)管理基本制度與政策88四.房地產(chǎn)開發(fā)施工管理制度物業(yè)管理基本制度與政策882.建筑工程質(zhì)量管理制度⑴建設(shè)單位應(yīng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)施工監(jiān)理以及設(shè)備材料等采購進(jìn)行招標(biāo)并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包⑵建設(shè)單位應(yīng)向勘察設(shè)計(jì)施工監(jiān)理等單位提供真實(shí)準(zhǔn)確齊全的建設(shè)工程原始資料⑶建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開工報(bào)告前應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)物業(yè)管理基本制度與政策892.建筑工程質(zhì)量管理制度物業(yè)管理基本制度與政策89⑷建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo),不得任意壓縮合理工期,不得明示或暗示設(shè)計(jì)單位或施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),降低建設(shè)工程質(zhì)量,不得采購不符合設(shè)計(jì)文件和合同要求的建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備⑸涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程,建設(shè)單位應(yīng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,無設(shè)計(jì)方案不得施工物業(yè)管理基本制度與政策90⑷建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本物業(yè)管理基本制度與3.工程竣工驗(yàn)收備案制度:縣級(jí)以上政府建設(shè)部門對(duì)各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制度（合格15日內(nèi)）提交資料:⑴工程竣工驗(yàn)收備案表⑵工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告⑶法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)由規(guī)劃公安消防環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件⑷施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書⑸法規(guī)規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》物業(yè)管理基本制度與政策913.工程竣工驗(yàn)收備案制度:縣級(jí)以上政府建設(shè)部門物業(yè)管理基本制第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種.無償轉(zhuǎn)讓含繼承和贈(zèng)予有償轉(zhuǎn)讓含買賣交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:1.以房地產(chǎn)作價(jià)入股與他人成立企業(yè)法人變更

2.一方提供土地使用權(quán)他方提供資金合資合作

3.企業(yè)被收購兼并合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移

4.以房地產(chǎn)抵債的物業(yè)管理基本制度與政策92第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理物業(yè)管理基本制度與政策92二.土地使用權(quán)處理原則㈠以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合下列條件⑴按出讓合同約定巳支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書⑵按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)屬房建工程完成開發(fā)投資總額25%以上,屬成片開發(fā)土地的形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件⑶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋巳建成應(yīng)持房屋所有權(quán)證物業(yè)管理基本制度與政策93二.土地使用權(quán)處理原則物業(yè)管理基本制度與政策932.對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)使用年限為原出讓合同約定年限減去原使用者巳使用年限后的剩余年限.同時(shí),對(duì)受讓人改變土地用途的必取得原出讓方和市縣政府規(guī)劃行政主管同意簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重簽土地使用權(quán)出讓合同相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金物業(yè)管理基本制度與政策942.對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理基本制度㈡以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)取得政府批準(zhǔn)或符合政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)由受讓方依國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金政府按國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理物業(yè)管理基本制度與政策95㈡以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理基本制度與政策2.屬下列之一經(jīng)批準(zhǔn)可不辦理出讓手續(xù)但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓收益中土地收益上繳國家按國務(wù)院規(guī)定辦理:⑴經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定可使用劃撥土地項(xiàng)目⑵私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的⑶按國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅⑷同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的⑸轉(zhuǎn)讓暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)用途年限和其他⑹根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的⑺縣以上政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需采取出讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓需辦出讓手續(xù)補(bǔ)交出讓金應(yīng)扣除已繳納的土地收益物業(yè)管理基本制度與政策962.屬下列之一經(jīng)批準(zhǔn)可不辦理出讓手續(xù)但應(yīng)將轉(zhuǎn)物業(yè)管理基本制度三.禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓

2.司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,權(quán)力限制期不得轉(zhuǎn)讓

3.依法收回土地使用權(quán)的

4.共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的

5.權(quán)屬有爭議的

6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

7.法律行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形物業(yè)管理基本制度與政策97三.禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定物業(yè)管理基本制度與政策97第四節(jié)商品房銷售管理一.商品房預(yù)售條件

1.巳交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并巳經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

4.開發(fā)企業(yè)向城市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得《商品房預(yù)售許可證》物業(yè)管理基本制度與政策98第四節(jié)商品房銷售管理物業(yè)管理基本制度與政策98二.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件資料

1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表

2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書

3.土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明

5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明

6.商品房預(yù)售方案:商品房位置面積竣工交付日期等內(nèi)容,并應(yīng)附預(yù)售商品房分層平面圖物業(yè)管理基本制度與政策99二.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件資料物業(yè)管理基本制度三.商品房預(yù)售管理程序

1.預(yù)售商品房前應(yīng)辦理預(yù)售許可證未取得《商品房預(yù)售許可證》不得進(jìn)行商品房預(yù)售

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交有關(guān)證件和資料

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售時(shí)應(yīng)向購房人出示《商品房預(yù)售許可證》售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同并于30日內(nèi)到土地部門備案

5.預(yù)購人在房屋交付90日內(nèi)辦理權(quán)屬登記開發(fā)企業(yè)協(xié)助提供證明文件無特殊約定開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任物業(yè)管理基本制度與政策100三.商品房預(yù)售管理程序物業(yè)管理基本制度與政策100四.商品房現(xiàn)售條件

1.企業(yè)應(yīng)具有法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

2.取得土地使用權(quán)證或使用土地的批準(zhǔn)文件

3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

4.巳通過竣工驗(yàn)收

5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí)

6.供水供電供熱燃?xì)馔ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期

7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)物業(yè)管理基本制度與政策101四.商品房現(xiàn)售條件物業(yè)管理基本制度與政策101五.商品房銷售原則

1.商品住宅按套銷售不得分割拆零銷售

2.商品房銷售時(shí)開發(fā)企業(yè)若已選聘了物業(yè)管理企業(yè)買受人應(yīng)在訂立買賣合同時(shí)同時(shí)訂立物業(yè)管理協(xié)議

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品買賣合同前將合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租方式銷售未竣工商品房

5.商品房廣告宣傳內(nèi)容真實(shí)合法科學(xué)準(zhǔn)確明示事項(xiàng)應(yīng)在買賣合同中約定物業(yè)管理基本制度與政策102五.商品房銷售原則物業(yè)管理基本制度與政策102六.商品房銷售爭議解決規(guī)則㈠面積爭議:按平面圖套型與圖紙不一致誤差超出約定范圍可退房或重新核定總價(jià)款.退房的由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任㈡設(shè)計(jì)變更爭議:規(guī)劃設(shè)計(jì)變更影響質(zhì)量使用功能變更開發(fā)企業(yè)應(yīng)在變更確立10日內(nèi)書面通知買受人,買受人在通知送達(dá)后15日內(nèi)書面確定是否退房否則視同接受.面積差異簽補(bǔ)充協(xié)議.開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限通過買受人有權(quán)退房并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任㈢房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭議（附后）物業(yè)管理基本制度與政策103六.商品房銷售爭議解決規(guī)則物業(yè)管理基本制度與政策103

1.交付時(shí)間:按期交付.未按期交付開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.因不可抗力或合同中約定其他原因開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)告知買起人

2.交付質(zhì)量與保修責(zé)任開發(fā)企業(yè)向買起人提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任（附后）

3.《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》物業(yè)管理基本制度與政策1041.交付時(shí)間:按期交付.未按期交付開發(fā)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理基《住宅質(zhì)量保證書》內(nèi)容1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命承擔(dān)保修3.正常使用情況下各部位部件保修內(nèi)容與保修期⑴屋面防水3年⑵墻面廚房衛(wèi)生間地面地下室管管滲漏1年⑶墻面頂棚抹灰層脫落1年⑷地面空鼓開裂大面積起砂1年⑸門窗翹裂五金件損壞1年⑹管道堵塞2個(gè)月⑺供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期⑻衛(wèi)生潔具1年⑼燈具電器開關(guān)6個(gè)月⑽其他部位部件房地產(chǎn)企業(yè)和用戶自行約定4用戶報(bào)修答復(fù)和處理

物業(yè)管理基本制度與政策105《住宅質(zhì)量保證書》內(nèi)容物業(yè)管理基本制度與政策105《住宅使用說明書》內(nèi)容

1.開發(fā)設(shè)計(jì)施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位

2.結(jié)構(gòu)類型

3.裝修裝飾注意事項(xiàng)

4.上下水電燃?xì)鉄崃νㄓ嵪赖仍O(shè)施配置的說明

5.設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)

6.門窗類型使用注意事項(xiàng)

7.配電負(fù)荷

8.承重墻保溫墻防水層陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說明

9.其他需說明的