房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見(jiàn)糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范21

MobileResearchActivitesofETRI房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見(jiàn)糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范中國(guó)建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)主講人：董振武房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范二商品房銷售的幾種模式比較分析一目錄開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范三商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總四開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷模式開(kāi)發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式代理商獨(dú)家代理銷售模式代理商聯(lián)合代理銷售模式【一】商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范9、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問(wèn)題法律分析6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范7、商品房銷售常見(jiàn)的幾類糾紛及對(duì)策8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對(duì)業(yè)主群體訴訟【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范銷售代理與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系開(kāi)發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)銷售代理風(fēng)險(xiǎn)“合同法律關(guān)系”

or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系”

1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)?！径可唐贩夸N售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范商品房環(huán)境方面的宣傳商品房使用功能廣告表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語(yǔ)的廣告表明商品房證號(hào)、面積、價(jià)格等方面的廣告。商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問(wèn)題如何防范？【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范2345包銷人主體資格的法律效力包銷人在開(kāi)發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任包銷人不按包銷合同約定價(jià)格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失（1）若開(kāi)發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開(kāi)發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開(kāi)發(fā)商違約，由開(kāi)發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。（1）開(kāi)發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價(jià)格將商品房售出（2）開(kāi)發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價(jià)格將商品房出售16商品房包銷中的稅金問(wèn)題◆常見(jiàn)的幾種包銷合同糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)分析（1）開(kāi)發(fā)商與包銷人對(duì)外銷售的稅金承擔(dān)問(wèn)題（2）開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題

3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)售許可證風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防預(yù)售登記備案風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)防在按揭中，開(kāi)發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款。銀行的上述行為有可能影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

與購(gòu)房人有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)按揭中的購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個(gè)人的情況千差萬(wàn)別，其中的風(fēng)險(xiǎn)隱患表現(xiàn)在：①購(gòu)房人的騙貸行為。②購(gòu)房人逾期還款。③拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。

預(yù)防【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范

售后包租存在的問(wèn)題法律問(wèn)題金融問(wèn)題★從金融層面來(lái)講，售后包租就是將不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品?！镆恍└悴缓玫氖酆蠓底忭?xiàng)目實(shí)際就是非法集資行為?！飶姆蓪用鎭?lái)講，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實(shí)行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！锛幢闶乾F(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開(kāi)發(fā)商承諾承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)被投資者承擔(dān)。

6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范7、房地產(chǎn)商商如何應(yīng)對(duì)對(duì)業(yè)主群體體訴訟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的復(fù)雜性性和房屋商商品的特殊殊性決定了了爭(zhēng)議或訴訴訟的不可可避免性，，而且爭(zhēng)議議或訴訟往往往是群體體性的,那么面對(duì)如如此棘手的的問(wèn)題開(kāi)發(fā)發(fā)商該如何何應(yīng)對(duì)及預(yù)預(yù)防呢？◆交房階段引引發(fā)爭(zhēng)議或或訴訟之應(yīng)應(yīng)對(duì)方略◆規(guī)劃變更問(wèn)問(wèn)題引發(fā)群群體爭(zhēng)議或或訴訟之應(yīng)應(yīng)對(duì)方略◆回遷項(xiàng)目房房屋質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題引發(fā)群群體爭(zhēng)議或或訴訟之應(yīng)應(yīng)對(duì)方略【二】商品房銷售售過(guò)程中遇遇到的問(wèn)題題及風(fēng)險(xiǎn)防防范8、商品房銷銷售中其它它熱點(diǎn)問(wèn)題題法律分析析商品房住宅宅的配套公公建設(shè)施的的移交與歸歸屬交付的商品品房不符合合國(guó)家規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)或合同約定定問(wèn)題分析析商品房買賣賣中發(fā)生或或應(yīng)交納的的稅費(fèi)及爭(zhēng)議議處理層高、日照照、采光、、層次、發(fā)發(fā)射塔、變壓器、電電纜等其它它相鄰權(quán)糾糾紛已過(guò)保修期期的商品房房出現(xiàn)質(zhì)量量問(wèn)題的承擔(dān)責(zé)任任陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)計(jì)算公寓式酒店店、單身公公寓等買賣賣的法律問(wèn)問(wèn)題屋頂平臺(tái)買買賣的效力力贈(zèng)送草坪或或花園的法法律效力車庫(kù)的銷售售法律效力力【二】商品房銷售售過(guò)程中遇遇到的問(wèn)題題及風(fēng)險(xiǎn)防防范1、開(kāi)發(fā)商、、物業(yè)公司司、業(yè)主之之間的法律律關(guān)系2、如何做到到開(kāi)發(fā)商、、物業(yè)公司司、業(yè)主“三方共贏”3、房地產(chǎn)公公司與物業(yè)業(yè)公司的磨磨合與配合合4、開(kāi)發(fā)商全全委及自建建物業(yè)公司司的利弊分分析6、物業(yè)管理理十大困局局7、其他物業(yè)業(yè)管理與服服務(wù)相關(guān)法法律問(wèn)題5、成立業(yè)主主委員會(huì)的的利弊【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范◆開(kāi)發(fā)商與物物業(yè)公司之之間的法律律關(guān)系前期介入階階段委托與受托托關(guān)系前期物業(yè)階階段委托管理物物業(yè)的合同同關(guān)系物業(yè)管理階階段基本不存在在法律關(guān)系系1、開(kāi)發(fā)商、、物業(yè)公司司、業(yè)主之之間的法律律關(guān)系◆物業(yè)公司與與業(yè)主委員員會(huì)的關(guān)系系委托與受托托的法律關(guān)關(guān)系【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變角色，，由管理者者變?yōu)榉?wù)務(wù)者重視管理規(guī)規(guī)約制定，，以及物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同的簽訂應(yīng)當(dāng)積極推推進(jìn)物業(yè)建建管分離12、如何達(dá)到到開(kāi)發(fā)商、、物業(yè)公司司、業(yè)主三三方共贏23【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范3、房地產(chǎn)公公司與物業(yè)業(yè)公司的磨磨合與配合合房地產(chǎn)公司司與物業(yè)公公司的磨合合【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)公司司與物業(yè)公公司的配合合財(cái)務(wù)投入財(cái)務(wù)收益溝通協(xié)調(diào)資源支持人員素質(zhì)內(nèi)部管理水水平接管項(xiàng)目對(duì)立核算業(yè)主服務(wù)品牌建設(shè)后續(xù)發(fā)展4全委與自建的利弊比較【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范有利于樹(shù)立立良好的品品牌形象對(duì)物業(yè)管理理有協(xié)助作作用有利于杜絕絕違規(guī)操作作有利于開(kāi)展展對(duì)業(yè)主的的工作樹(shù)立了一個(gè)個(gè)強(qiáng)大的對(duì)對(duì)抗對(duì)象一些內(nèi)部操操作程序會(huì)會(huì)受制約5、成立業(yè)主主委員會(huì)的的利弊“難產(chǎn)”的業(yè)業(yè)委會(huì)炒“舊管家家”要慎行行模糊的車庫(kù)庫(kù)產(chǎn)權(quán)自建、自管管的是與非非服務(wù)質(zhì)量難難公斷“事實(shí)服務(wù)””怎界定業(yè)主隱私權(quán)權(quán)的邊界“保安”保什什么物業(yè)管理的十大困局局艱難的物業(yè)業(yè)收費(fèi)尷尬的自我我管理6、物業(yè)管理理十大困局局【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范7、其他物業(yè)業(yè)管理與服服務(wù)相關(guān)法法律問(wèn)題現(xiàn)行法律對(duì)對(duì)物業(yè)公司司起訴業(yè)主主有哪些限限制性條件件？物業(yè)公公司如何應(yīng)應(yīng)對(duì)？業(yè)主委員會(huì)會(huì)是否具有有起訴開(kāi)發(fā)發(fā)商或物業(yè)業(yè)公司的主主體資格？？物業(yè)管理合合同糾紛是是否適用《消費(fèi)者權(quán)益益保護(hù)法》？依法催繳物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)應(yīng)否注意意訴訟時(shí)效效？物業(yè)管理公公司幫助業(yè)業(yè)主更換維維修物件，，出現(xiàn)質(zhì)量量問(wèn)題，物物業(yè)管理公公司是否應(yīng)應(yīng)賠償業(yè)主主？業(yè)主委員會(huì)會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)產(chǎn)生但尚未未進(jìn)行登記記備案，其其與物業(yè)管管理公司簽簽訂的合同同能否作為為收取物業(yè)費(fèi)的的依據(jù)？業(yè)主擅自在在建筑物的的頂層建設(shè)設(shè)輕體房是是否違反物物業(yè)管理制制度？物業(yè)交接難難在何處？？【三】開(kāi)發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問(wèn)題及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范案例一：配配套設(shè)施、、座落、位位置與廣告告宣傳、合合同約定不不符案例二：房房屋面積差差異大案例三：房房屋質(zhì)量不不合格案例四：樓樓盤的實(shí)際際環(huán)境