社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理課件

社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/21社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位2022/12/11社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。?；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。2022/12/22社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：2022/12/12社區(qū)商業(yè)租售定位來自外部資料2022/12/23社區(qū)商業(yè)租售定位來自外部資料2022/12/13租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價(jià)定位2022/12/24租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表）：比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/25主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：指標(biāo)可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價(jià)19000175001500020000

——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占權(quán)重20%30%30%20%

——一層街鋪權(quán)重均價(jià)268252503214269713843根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)，約：13800元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/26根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約50—60元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/27售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6％：均價(jià)＝租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在10000—15000元/㎡之間。即通過市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/28收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2022/12/29無固定比例社區(qū)商業(yè)租售比例2022/12/19總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2022/12/210總體思路：社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2022/12/110優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來口碑以客帶客進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場(chǎng)要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式2022/12/211優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的社區(qū)商業(yè)租金模式純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金2022/12/212社區(qū)商業(yè)租金模式純租金2022/12/112社區(qū)商業(yè)租金模式2022/12/213社區(qū)商業(yè)租金模式2022/12/113租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種店鋪面積大小店的面寬店的位置承租戶在整體策略重點(diǎn)角色市場(chǎng)可參考類比租金2022/12/214租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：2022/1租金收取模式及計(jì)算依據(jù)新開業(yè)正常期成熟期……臺(tái)灣：部分新開購(gòu)物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。2022/12/215租金收取模式及計(jì)算依據(jù)新開業(yè)臺(tái)灣：部分新開購(gòu)物中心為減少租戶社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。皇浙y系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）履約保證金；租金押金；水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金；施工管理費(fèi)；保險(xiǎn)金；刷卡手續(xù)費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）；合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)；店鋪海報(bào)制作費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）；設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。2022/12/216社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；2022某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)來自外部資料2022/12/217某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)來自外部資料2022/12/117某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用1,912萬元來自外部資料2022/12/218某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用1,912萬生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務(wù)配套及服飾精品類美容美發(fā)類生活家居類休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2022/12/219生活百貨類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2022/12業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場(chǎng)）沃爾瑪、家樂福、大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、物美社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)萬佳、蘇果、各區(qū)域性超市餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好鄰居服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意來自外部資料2022/12/220業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-30,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長(zhǎng)寬比一般大于10：7經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-4結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級(jí)變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供來自外部資料2022/12/221生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國(guó)際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯大型綜合超市物業(yè)條件來自外部資料2022/12/222技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件來自外部資料2022/12/223技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯便利超市物業(yè)條件來自外部資料2022/12/224技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）1技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件來自外部資料2022/12/225技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件來自外部資料2022/12/226技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）1技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件來自外部資料2022/12/227技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件來自外部資料2022/12/228技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利店物業(yè)條件來自外部資料2022/12/229技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件來自外部資料2022/12/230技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料2022/12/231美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料2022/12/232技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。

技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件來自外部資料2022/12/233生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕵奉愇飿I(yè)條件來自外部資料2022/12/234休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水商鋪交房條件商鋪編號(hào)：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內(nèi)面積：189m2

一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）1.電力配設(shè)：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃?xì)猓嚎紤]4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個(gè)點(diǎn)14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)點(diǎn)15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁合金17.新風(fēng)口配設(shè):18.消防排煙配設(shè):無二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）１．墻體:空心磚２．地面：砼結(jié)構(gòu)面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內(nèi)飾及載重量：觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。來自外部資料2022/12/235商鋪交房條件商鋪編號(hào)：1-1-1銷售什么？基礎(chǔ)工作投資者儲(chǔ)備宣傳造勢(shì)租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/236銷售什么？社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/136目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略2022/12/237目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式2022/12/238優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售策略—帶租約銷售模式2022/12/239優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—短期返租(1-3年)2022/12/240優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—短期返租(8-10年)2022/12/241優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；劣勢(shì)：承擔(dān)從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—長(zhǎng)期與短期返租比較2022/12/242從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理43【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個(gè)電子形成陽離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實(shí)質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國(guó)要求“公共場(chǎng)所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動(dòng)吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動(dòng)的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動(dòng)吸入煙霧分子，造成被動(dòng)吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每?jī)筛撥夐g都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動(dòng)的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動(dòng)吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石44【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時(shí)，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時(shí)表示陰離子，大于時(shí)表示陽離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識(shí)了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動(dòng)速度就加快，只要能說明溫度高了運(yùn)動(dòng)速度快了的例子都可以，例如陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對(duì)分子質(zhì)量大?。ê侠砑唇o分）；

（3）陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對(duì)分子質(zhì)量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運(yùn)動(dòng)速度的關(guān)系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點(diǎn)考慮．【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性45【解析】【解答】A、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過量的過程中，生成氯化鈉的質(zhì)量不斷增大，當(dāng)碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應(yīng)時(shí)，氯化鈉的質(zhì)量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質(zhì)量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過量的過程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應(yīng)生成硫酸鋇沉淀和水，溶質(zhì)的質(zhì)量減小，質(zhì)量分?jǐn)?shù)也減小，當(dāng)氫氧化鋇和稀硫酸完全反應(yīng)時(shí)，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時(shí)，質(zhì)量分?jǐn)?shù)應(yīng)該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時(shí)，當(dāng)溫度達(dá)到一定程度時(shí)，高錳酸鉀開始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應(yīng)的進(jìn)行，剩余固體的質(zhì)量不斷減少，當(dāng)高錳酸鉀完全反應(yīng)時(shí)，剩余固體的質(zhì)量不再變化，D符合題意。【解析】【解答】A、可燃物的在著火點(diǎn)是一定的，不會(huì)降低，故說法錯(cuò)誤，可選；

B、爆炸是物質(zhì)在有限的空間內(nèi)，發(fā)生急劇燃燒，短時(shí)間內(nèi)聚集大量的熱，使周圍的氣體的體積膨脹造成的．可見爆炸需要氧氣的參與，可使燃燒處于暫時(shí)缺氧狀態(tài)，達(dá)到滅火的目的．故說法正確，不可選；【解析】【解答】燃燒需要同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是要有可燃物，二是可燃物要與氧氣接觸，三是溫度要達(dá)到可燃物的著火點(diǎn)；以上三個(gè)條件都能滿足時(shí)，可燃物才能發(fā)生燃燒。滅火的原理就是破壞燃燒的條件。根據(jù)描述，自動(dòng)滅火陶瓷磚會(huì)噴出氦氣和二氧化碳，故滅火的原理是隔絕氧氣?！窘馕觥俊窘獯稹緼、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴46【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%﹣﹣70%的H2和空氣混合氣體，點(diǎn)燃時(shí)會(huì)發(fā)生爆炸，故A正確；

B、收集的H2能安靜燃燒，說明H2的純度大于等于80%，故B項(xiàng)錯(cuò)誤；

C、用向下排空氣法收集H2

，保持試管倒置移近火焰，如果沒有聽到任何聲音，表示收集的H2純度大于等于80%，故C項(xiàng)錯(cuò)誤；

D、氫氣和空氣的混合氣體點(diǎn)燃不一定發(fā)生爆炸，只有在爆炸極限范圍內(nèi)才會(huì)發(fā)生爆炸，故D項(xiàng)錯(cuò)誤．

故選A．

【分析】可燃物質(zhì)（可燃?xì)怏w、蒸氣和粉塵）與空氣（或氧氣）在一定的濃度范圍內(nèi)均勻混合，遇著火源可能會(huì)發(fā)生爆炸，這個(gè)濃度范圍稱為爆炸極限．可燃性混合物能夠發(fā)生爆炸的最低濃度和最高濃度，分別稱為爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限時(shí)不爆炸也不著火，在高于爆炸上限同樣不燃不爆．因此可燃性氣體在點(diǎn)燃前需要先檢驗(yàn)氣體的純度，以防發(fā)生爆炸．【解析】【解答】A、通過實(shí)驗(yàn)可以知道燒杯中的白磷沒有燃燒，說明燒杯中的白磷雖然溫度達(dá)到著火點(diǎn)，但沒有與氧氣接觸，所以不能燃燒，從而可以判斷燒杯中的熱水不僅僅是只起到加熱的作用，故A說法正確；

B、銅片上白磷燃燒是溫度達(dá)到了著火點(diǎn)且與氧氣接觸，滿足燃燒的條件，故B說法正確；

C、銅片上的紅磷沒有燃燒是溫度過低沒有達(dá)到其著火點(diǎn)，沒有滿足燃燒的條件，故C說法正確；

D、燒杯中的白磷通入空氣（氧氣）就會(huì)燃燒，出現(xiàn)“水火相容”的奇觀，故D說法錯(cuò)誤．

故選D．【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%4724.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問題．

（1）三大化石燃料包括煤、________、天然氣等；它們都是________（填“可再生”或“不可再生”）能源．

（2）控制反應(yīng)的條件可使燃料充分燃燒．燃煤發(fā)電時(shí)，將煤塊粉碎成煤粉的目的是________（3）天然氣主要成分為甲烷，寫出甲烷充分燃燒的化學(xué)方程式________下列有關(guān)天然氣（或甲烷）的說法正確的是________（填字母）．

A．沼氣中的主要成分是甲烷

B．甲烷氣體不會(huì)產(chǎn)生溫室效應(yīng)

C．用天然氣代替煤作燃料，有利于減少酸雨形成YouandyourfriendsareleavingaconcertonaFridaynight.Whenyougetoutside,yourearsareringing.Youhavetoshouttobeheard.36Sonoharmdone…right?Notquite.Temporarybuzzingmaybeeasytoignore,butrepeatedexposuretoloudnoisewilleventuallycauseserious---andirreversible(無法治愈的)---hearingloss.AnewstudyconductedbyresearchersatBrighamandWomen’sHospitalinBostonshowsthatoneinfivepeoplebetweentheagesof12and19areexperiencingslighthearingloss,andonein20havemildhearingloss.37Butthegoodnewsisthatthereplentyofwaysyoucanprotectyourearsfromfurtherdamage—andstilllistentothemusicyoulove:

Askaround.Putyourearbudsinoryourheadphoneson,andthenaskafriendnexttoyouwhetherornotheorshecanhearwhatyou’relisteningto.38Turnitdown.

Buynoise-cancelingheadphones.Apairofearbudsorheadphonesthatfitscomfortablywilllimitoutsidenoisesothatyoucanhearyourmusicbetteratlowervolumes.24.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問題．48社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/249社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位2022/12/11社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。?；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。2022/12/250社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：2022/12/12社區(qū)商業(yè)租售定位來自外部資料2022/12/251社區(qū)商業(yè)租售定位來自外部資料2022/12/13租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價(jià)定位2022/12/252租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表）：比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/253主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：指標(biāo)可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價(jià)19000175001500020000

——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占權(quán)重20%30%30%20%

——一層街鋪權(quán)重均價(jià)268252503214269713843根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)，約：13800元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/254根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約50—60元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/255售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6％：均價(jià)＝租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在10000—15000元/㎡之間。即通過市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來自外部資料2022/12/256收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2022/12/257無固定比例社區(qū)商業(yè)租售比例2022/12/19總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2022/12/258總體思路：社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2022/12/110優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂４速M(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來口碑以客帶客進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場(chǎng)要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式2022/12/259優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的社區(qū)商業(yè)租金模式純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金2022/12/260社區(qū)商業(yè)租金模式純租金2022/12/112社區(qū)商業(yè)租金模式2022/12/261社區(qū)商業(yè)租金模式2022/12/113租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種店鋪面積大小店的面寬店的位置承租戶在整體策略重點(diǎn)角色市場(chǎng)可參考類比租金2022/12/262租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：2022/1租金收取模式及計(jì)算依據(jù)新開業(yè)正常期成熟期……臺(tái)灣：部分新開購(gòu)物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。2022/12/263租金收取模式及計(jì)算依據(jù)新開業(yè)臺(tái)灣：部分新開購(gòu)物中心為減少租戶社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。皇浙y系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）履約保證金；租金押金；水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金；施工管理費(fèi)；保險(xiǎn)金；刷卡手續(xù)費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）；合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)；店鋪海報(bào)制作費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）；設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。2022/12/264社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；2022某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)來自外部資料2022/12/265某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)來自外部資料2022/12/117某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用1,912萬元來自外部資料2022/12/266某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用1,912萬生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務(wù)配套及服飾精品類美容美發(fā)類生活家居類休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2022/12/267生活百貨類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2022/12業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場(chǎng)）沃爾瑪、家樂福、大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、物美社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)萬佳、蘇果、各區(qū)域性超市餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好鄰居服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意來自外部資料2022/12/268業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-30,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長(zhǎng)寬比一般大于10：7經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-4結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級(jí)變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供來自外部資料2022/12/269生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國(guó)際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯大型綜合超市物業(yè)條件來自外部資料2022/12/270技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件來自外部資料2022/12/271技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯便利超市物業(yè)條件來自外部資料2022/12/272技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）1技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件來自外部資料2022/12/273技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件來自外部資料2022/12/274技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）1技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件來自外部資料2022/12/275技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件來自外部資料2022/12/276技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利店物業(yè)條件來自外部資料2022/12/277技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件來自外部資料2022/12/278技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料2022/12/279美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料2022/12/280技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。

技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件來自外部資料2022/12/281生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕵奉愇飿I(yè)條件來自外部資料2022/12/282休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水商鋪交房條件商鋪編號(hào)：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內(nèi)面積：189m2

一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）1.電力配設(shè)：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃?xì)猓嚎紤]4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個(gè)點(diǎn)14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)點(diǎn)15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁合金17.新風(fēng)口配設(shè):18.消防排煙配設(shè):無二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）１．墻體:空心磚２．地面：砼結(jié)構(gòu)面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內(nèi)飾及載重量：觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。來自外部資料2022/12/283商鋪交房條件商鋪編號(hào)：1-1-1銷售什么？基礎(chǔ)工作投資者儲(chǔ)備宣傳造勢(shì)租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/284銷售什么？社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/136目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略2022/12/285目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式2022/12/286優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售策略—帶租約銷售模式2022/12/287優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—短期返租(1-3年)2022/12/288優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—短期返租(8-10年)2022/12/289優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；劣勢(shì)：承擔(dān)從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常?。煌瑫r(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—長(zhǎng)期與短期返租比較2022/12/290從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理91【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個(gè)電子形成陽離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實(shí)質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國(guó)要求“公共場(chǎng)所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動(dòng)吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動(dòng)的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動(dòng)吸入煙霧分子，造成被動(dòng)吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每?jī)筛撥夐g都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動(dòng)的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動(dòng)吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石92【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時(shí)，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時(shí)表示陰離子，大于時(shí)表示陽離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識(shí)了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動(dòng)速度就加快，只要能說明溫度高了運(yùn)動(dòng)速度快了的例子都可以，例如陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對(duì)分子質(zhì)量大小（合理即給分）；

（