舊城改造規(guī)劃的理解和案例關(guān)于改造規(guī)劃的專題及應(yīng)用

2022/12/2舊城改造規(guī)劃的理解和案例

－關(guān)于改造規(guī)劃的專題及應(yīng)用2舊城改造規(guī)劃的不同層面3應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項(xiàng)目、也不同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）4技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）容積率建筑承載力水電配套交通外觀負(fù)面影響（消防、治安）資源占用等5技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）拆賠代價(jià)（經(jīng)濟(jì)測(cè)算）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開發(fā)順序及難易資金問(wèn)題開發(fā)商意愿利益平衡等政策－規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)、改造政策、規(guī)劃審批6技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局、功能用途風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會(huì)、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來(lái)機(jī)遇7舊城改造規(guī)劃的視野

城市未來(lái)十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未業(yè)發(fā)展找到關(guān)聯(lián)舊城改造帶來(lái)的機(jī)遇及對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的影響舊城改造為城市能貢獻(xiàn)什么？改造對(duì)未來(lái)城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來(lái)發(fā)展的瓶頸判斷舊改造對(duì)城市未來(lái)的意義建立指標(biāo)體系活力競(jìng)爭(zhēng)力土地利用稅收城市管理……成為城市發(fā)展的利器對(duì)未來(lái)的預(yù)見力8對(duì)未來(lái)的預(yù)見是改造規(guī)劃“定位”的基礎(chǔ)城市現(xiàn)所處階段對(duì)未來(lái)發(fā)展指標(biāo)判定GDP人口產(chǎn)業(yè)城市化房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo)通過(guò)對(duì)比國(guó)內(nèi)外城市相同階段各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)城市未來(lái)發(fā)展預(yù)見改造對(duì)城市未來(lái)發(fā)展影響預(yù)見人口要素文化要素資本要素產(chǎn)業(yè)土地要素市場(chǎng)城市環(huán)境法制與政策9改造規(guī)劃“定位”的最佳方向我們的定位對(duì)城市未來(lái)發(fā)展預(yù)見城市優(yōu)化城市競(jìng)爭(zhēng)力城市管理站在“城市”的視角而非“項(xiàng)目”對(duì)城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對(duì)城市未來(lái)的影響對(duì)未來(lái)準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ)舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略實(shí)施應(yīng)具備的條件實(shí)現(xiàn)條件的策略10局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損）環(huán)境的改善和城市美化多個(gè)城市項(xiàng)目的組合舊城改造和城市更新的比較，對(duì)舊城改造進(jìn)行重新界定舊城改造城市更新涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動(dòng)因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無(wú)形磨損）著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計(jì)劃”11舊城改改造規(guī)規(guī)劃的的重點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題題12需解決決的一一些主主要問(wèn)問(wèn)題I－定位位發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略——立意、、目標(biāo)標(biāo)取向向，決決定戰(zhàn)戰(zhàn)略高高度整體定定位——決定價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)II－規(guī)劃劃成果果功能布布局技術(shù)成成果III－容積積率經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算——制定容容積率率依據(jù)據(jù)容積率率確定定——與現(xiàn)狀狀規(guī)劃劃的對(duì)對(duì)比和和調(diào)整整IV－實(shí)施施支撐撐實(shí)施策策略——改造目目標(biāo)、、改造造政策策、拆拆賠比比、資資金平平衡、、安置置政策策、實(shí)實(shí)施階階段、、合作作形式式、土土地出出讓、、開發(fā)發(fā)方案案、居居民參參與、、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制規(guī)劃獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)——決定資資源利利用政府規(guī)規(guī)劃審審批－審批批支撐撐13改造規(guī)規(guī)劃需需研究究解決決的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注以下下八大大關(guān)鍵鍵點(diǎn)：：改造目目標(biāo)體體系建建立改造政政策問(wèn)問(wèn)題研研究資金平平衡問(wèn)問(wèn)題研研究開發(fā)控控制問(wèn)問(wèn)題研研究社會(huì)效效益目目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)改造進(jìn)進(jìn)程目目標(biāo)對(duì)開發(fā)發(fā)主體體的政政策：：容積積率獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、、地價(jià)價(jià)減免免等對(duì)拆遷遷補(bǔ)償償?shù)恼邔?duì)“原原居民民”安安置的的政策策政府資資金援援助條條件及及方式式投資收收益細(xì)細(xì)目的的分類類列舉舉及平平衡計(jì)計(jì)算新增土土地價(jià)價(jià)值清清算政府在在開發(fā)發(fā)過(guò)程程中的的權(quán)利利、責(zé)責(zé)任及及收益益開發(fā)商商在過(guò)過(guò)程中中的權(quán)權(quán)利、、責(zé)任任及收收益社會(huì)及及國(guó)家家在過(guò)過(guò)程中中的權(quán)權(quán)利、、責(zé)任任及收收益風(fēng)險(xiǎn)控控制14需解決決的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)（續(xù)續(xù)）功能布布局與與規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)問(wèn)題題研究究建筑風(fēng)風(fēng)格問(wèn)問(wèn)題研研究開發(fā)模模式問(wèn)問(wèn)題研研究拆賠方方案研研究核心功功能區(qū)區(qū)規(guī)劃如如何為為土地地增值值指標(biāo)如如何使使利潤(rùn)潤(rùn)平衡衡指標(biāo)如如何使使土地地增值值改造前前后規(guī)規(guī)劃建建筑風(fēng)風(fēng)格的的統(tǒng)一一性問(wèn)問(wèn)題新建建建筑與與整體體風(fēng)格格相容容性問(wèn)問(wèn)題改建建建筑與與整體體風(fēng)格格相容容性問(wèn)問(wèn)題街區(qū)改改造與與整體體風(fēng)格格相容容性問(wèn)問(wèn)題改造主主體分分析改造中中利潤(rùn)潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主體體與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制主主體考考慮整體改改造與與局部部改造造整體開開發(fā)與與分期期開發(fā)發(fā)拆賠模模式拆賠比比經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算補(bǔ)償方方式15舊城改改造規(guī)規(guī)劃案案例－－上海海新天天地16上海新天地地－城城市發(fā)發(fā)展的的新動(dòng)動(dòng)力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊城改改造啟啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目新天地地為上上海太太平橋橋改造造的啟啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目城市中中心的的中心心新天地地距淮淮海中中路高高檔消消費(fèi)商商業(yè)區(qū)區(qū)600米左右右占地面面積52萬(wàn)m2太平橋橋改造造的范范圍緊鄰淮淮海中中路商商務(wù)圈圈－－北北至太太倉(cāng)路路－－西西至馬馬當(dāng)路路－－南南至自自忠路路－－東東至西西藏南南路原自然然街坊坊23個(gè)原居住住人口口7萬(wàn)人17新天地地的改改造只只是太太平橋橋改造造規(guī)劃劃中的的一部部分太平橋橋改造造規(guī)劃劃A太平橋橋人工工湖綠綠地，，占地地4.4萬(wàn)，水水面面面積1.2萬(wàn)，地地下為為車庫(kù)庫(kù)，已已成為為市中中心景景觀B新天地地，占占地3萬(wàn)，建建面6萬(wàn)，分分南、、北里里。C翠湖天天地高高級(jí)住住宅小小區(qū)，，總建建68萬(wàn)D企業(yè)天天地甲甲級(jí)寫寫字樓樓區(qū)，，總建建面50萬(wàn)，興興建辦辦公樓樓、酒酒店、、商場(chǎng)場(chǎng)等E瑞安集集團(tuán)總總部大大樓，，區(qū)域域的標(biāo)標(biāo)志性性建筑筑18新天地地改造造歷程程1997年規(guī)規(guī)劃劃構(gòu)想想1998年拿拿地地1999年新新天天地北北里動(dòng)動(dòng)工中心綠綠地及及人工工湖動(dòng)動(dòng)工2001年新新天天地北北里開開業(yè)（（商業(yè)業(yè)只租租不售售）中心綠綠地及及人工工湖開開放新天地地南里里動(dòng)工工住宅一一期動(dòng)動(dòng)工寫字樓樓一期期動(dòng)工工2002年新新天天地南南里開開業(yè)（（商業(yè)業(yè)、公公寓只只租不不售））2003年住住宅宅一期期完工工，銷銷售率率100％寫字樓樓一期期完工工，銷銷售率率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進(jìn)度新天地北北里（商商業(yè)）綠地、人人工湖2002年進(jìn)度新天地南南里（商商業(yè)、公公寓）2003年進(jìn)度住宅、寫寫字樓一一期太平橋改改造秩序序19改造前的的上海新新天地破舊、擁?yè)頂D、惡惡劣居住住條件的的集中表表現(xiàn)。富有特色色的石門門建筑元元素，體體現(xiàn)上海海20年代建筑筑特色，，是建筑筑修繕的的基礎(chǔ)20上海新天天地項(xiàng)目目定位：：國(guó)際化化休閑、、文化、、娛樂(lè)中中心功能定位位：集餐餐飲、購(gòu)購(gòu)物、娛娛樂(lè)等功功能于一一身客戶定位位：上海海的小資資一族、、居住在在上海的的外籍人人士以及及到達(dá)上上海的中中外游客客功能構(gòu)成成客戶定位位具有shoppingmall功能提供一種種集購(gòu)物物、餐飲飲、住宿宿、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)和觀光光旅游為為一體的的“一站站式”消消費(fèi)的場(chǎng)場(chǎng)所定位三步步曲：多多功能，，旅游景景點(diǎn)，國(guó)國(guó)際化將餐飲、、娛樂(lè)、、購(gòu)物和和旅游、、文化等等等全部部集在一一起上海市中中心具有有歷史文文化特色色的都市市旅游景景點(diǎn)希望來(lái)到到上海的的人，一一定要來(lái)來(lái)看看上上海新天天地，將將上海新新天地建建成來(lái)上上海必到到之地一個(gè)國(guó)際際交流和和聚會(huì)的的地點(diǎn)里會(huì)有很很多的活活動(dòng)，很很多人在在上海新新天地聚聚會(huì)21改造后的的上海新新天地新天地規(guī)規(guī)劃布局局北里以保保留石庫(kù)庫(kù)門舊建建筑為主主，結(jié)結(jié)合現(xiàn)代代化的建建筑、裝裝潢和設(shè)設(shè)備，變變?yōu)槎嗉壹腋呒?jí)消消費(fèi)場(chǎng)所所及餐廳廳，菜式式來(lái)自法法國(guó)、美美國(guó)、德德國(guó)、英英國(guó)、巴巴西、意意大利、、日本、、臺(tái)灣和和香港，，充份展展現(xiàn)了新新天地的的國(guó)際元元素。南里以反反映時(shí)代代特征的的新建筑筑為主，，包括總總建面達(dá)達(dá)2.5平米的購(gòu)購(gòu)物、娛娛樂(lè)、休休閑中心心，配合合少量石石庫(kù)門建建筑。北里南里人工湖22新天地北北里—石庫(kù)門建建筑為主主新天地北北里，面面積不到到兩公頃頃，原先先由縱橫橫交錯(cuò)的的15個(gè)里弄，，密布著著3萬(wàn)平方米米的舊房房屋，其其中最早早的建于于1911年，最遲遲的建于于1933年。23新天地南南里—現(xiàn)代建筑筑為主24石庫(kù)門建建筑元素素25舊城改造造規(guī)劃案案例－深深圳大沖沖村26南山區(qū)大大沖村－提升升居住環(huán)環(huán)境與區(qū)區(qū)域素質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目：南山區(qū)區(qū)大沖村村改造項(xiàng)目規(guī)模模：130萬(wàn)平方米米項(xiàng)目類型型：城中村村改造項(xiàng)項(xiàng)目改造重重點(diǎn)：改造前前提條件件研究實(shí)施階段段劃分拆賠方案案開發(fā)方案案招商方案案風(fēng)險(xiǎn)控制制措施實(shí)施細(xì)則則（初稿））27小結(jié)28小結(jié)根據(jù)以往往改造案案例，對(duì)對(duì)舊城改改造及城城市更新新有如下下認(rèn)識(shí)：：觀點(diǎn)一：：舊城改造是城城市發(fā)展展到一定定階段的的必然，，是一項(xiàng)項(xiàng)城市更更新的計(jì)計(jì)劃觀點(diǎn)二：：良好的的城中村村改造不不只局限限于物質(zhì)質(zhì)形態(tài)的的改造，，而是著著眼于城城市和區(qū)區(qū)域整體體發(fā)展的的綜合系系統(tǒng)工程程觀點(diǎn)三：：城市更更新必須須具備相相應(yīng)條件件后