建筑規(guī)劃設(shè)計對房屋建設(shè)成本的影響講義課件(-)

建筑規(guī)劃設(shè)計

對房屋建設(shè)成本的影響建筑規(guī)劃設(shè)計

對房屋建設(shè)成本的影響目錄房屋建設(shè)成本的構(gòu)成控制建筑造價的具體方法規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局

對規(guī)劃設(shè)計條件的把握施工圖設(shè)計階段的控制對建筑單體設(shè)計方案的把握關(guān)于建筑材料的選定目錄房屋建設(shè)成本的構(gòu)成控制建筑造價的具體方法規(guī)劃產(chǎn)品的定位

隨著房地產(chǎn)市場做大做細，對開發(fā)商的綜合實力以及對房屋建設(shè)成本的把控要求越來越高。若能有效控制房屋造價，在目前競爭激烈的房地產(chǎn)價格戰(zhàn)中，嚴控成本的開發(fā)商將有更大優(yōu)勢和能力迎接市場的挑戰(zhàn)。

隨著房地產(chǎn)市場做大做細，對開發(fā)商房屋建設(shè)成本的構(gòu)成首先讓我們剖析一下房屋建設(shè)成本的構(gòu)成:1土地成本即樓面地價，計算法則依據(jù)拍賣所得土地總款除以建筑容積率得出2建安工程成本a基礎(chǔ)設(shè)施b公建配套c建筑單體土建成本d質(zhì)檢、安檢費用e地塊勘察費f監(jiān)理費g設(shè)計費h招投標、預(yù)算測定委托費i報批、建費j環(huán)評、立項等一些不可預(yù)見費3營銷費用a樓盤廣告b宣傳c代理銷售、廣告費用d其它費用4公司管理費主要包括該項目相關(guān)開發(fā)人員的工資，辦公等費用5稅費a房屋銷售營業(yè)稅、附加費、城市建設(shè)稅b房屋銷售增值稅c企業(yè)所得稅6財務(wù)費用貸款利息房屋建設(shè)成本構(gòu)成表（表一）房屋建設(shè)成本的構(gòu)成首先讓我們剖析一下房屋建設(shè)成

下面以惠州某住宅項目的成本構(gòu)成為例說明：房屋建設(shè)成本構(gòu)成可售面積單方造價（元/平方米）占成本比例土地成本83618.62%建安工程成本259557.81%營銷費用1593.54%公司管理費1342.99%稅費3718.26%財務(wù)費用3948.78%合計4489100%（表二）下面以惠州某住宅項目的成本構(gòu)成房屋建設(shè)成本構(gòu)成可

從上表可以看出，土地成本和稅費成本在已獲得土地和銷售價格不變的情況下基本為固定費用，而營銷費用、公司管理費和財務(wù)費用對成本有一定影響，建安工程成本比例最高，影響最大。當然各個地區(qū)因為樓面地價相差較大，上述比例并不固定，但在樓面地價較高地區(qū)，建安成本比例也至少占40%～60%。從上表可以看出，土地成本和稅費成本

對房屋建設(shè)成本的控制應(yīng)該從土地獲得，建筑設(shè)計，報批、報建，開工建設(shè)，預(yù)售和竣工驗收等各項開發(fā)環(huán)節(jié)全面把控，以及全員參與成本控制，從項目開始到結(jié)束均能達到良好成本控制效果。而建筑規(guī)劃設(shè)計主要控制建安工程成本，對整體建設(shè)成本起到重要作用。

建筑規(guī)劃設(shè)計可以有效地在項目前期規(guī)劃、單體方案設(shè)計、施工圖三階段嚴格控制建安工程成本，根據(jù)各階段不同特點采取不同方式將建設(shè)成本降到最低，從而對整個房屋成本控制起到重要作用。

開發(fā)商首先在選定設(shè)計單位時，要充分考慮設(shè)計單位的綜合實力以及為項目所配備的設(shè)計人員個人素質(zhì)，從規(guī)劃方案、單體方案到施工圖應(yīng)從不同階段挑選不同設(shè)計單位，同時應(yīng)下達詳細的設(shè)計任務(wù)書。從下面幾個方面分別闡述一下控制建筑造價的具體方法：控制建筑造價的具體方法建筑規(guī)劃設(shè)計可以有效地在項目前期規(guī)劃、單體方案設(shè)規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局①開發(fā)商在取得國有土地使用權(quán)前后，一般會對該地塊進行可行性研究，同時結(jié)合地塊地理位置、周邊環(huán)境、面積大小等進行規(guī)劃產(chǎn)品的定位。而建筑產(chǎn)品中含低層建筑（一~三層）、多層建筑（四~六層）、中高層建筑（七~九層）、高層建筑（十層以上）等各種不同類型，各種不同的類型決定了建筑產(chǎn)品建設(shè)造價的差異，從同種結(jié)構(gòu)造型的角度，上述幾種產(chǎn)品造價從低到高依次為低層、多層、中高層、高層，若采用不同結(jié)構(gòu)形式（如鋼結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等等），又不可一概而論。同時每個單元戶數(shù)（即一梯幾戶），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，須結(jié)合地塊規(guī)劃定位情況綜合考慮。下面從不同規(guī)范規(guī)定角度說明建筑高度層數(shù)對成本的影響：規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局①開發(fā)商在取得國有土地使用不同高度電梯、樓梯設(shè)置(表四)建筑類別表（表三）建筑類別名稱一類二類居住建筑十九層及以上的普通住宅十層至十八層的普通住宅注：十~十一層間可像中高層住宅設(shè)普通電梯，但防火要求滿足十二層以上規(guī)范要求。類別層數(shù)電梯、樓梯1~6層僅布置公共樓梯即可7層以上設(shè)置普通電梯和消防樓梯12層以上設(shè)置消防、普通電梯和消防樓梯不同高度電梯、樓梯設(shè)置(表四)建筑類別表（表三）封閉或防煙樓梯間自主噴水系統(tǒng)防、排煙設(shè)施11層及以下可不設(shè)封閉樓梯，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且樓梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接采光和自然通風；12層至18層單元式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間；19層以上單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。一類高層建筑及其裙房的下列部位，除普通住宅和高層建筑中不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)噴水滅火系統(tǒng)。大于100m建筑除面積小于5㎡的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。一類高層建筑和建筑高度超過32m的二類高層建筑的下列部位應(yīng)設(shè)排煙設(shè)施：長度超過20m的內(nèi)走道，面積超過100㎡，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的房間和地下室、中庭。消防設(shè)施對比表（表五）封閉或防煙樓梯間自主噴水系統(tǒng)防、排煙設(shè)施11層及以下高層建筑室內(nèi)、外消防栓給水量表（表六）建筑類別建筑高度消火栓用水量（L/s）每根豎管最小滴量（L/s）每支水槍最小流量（L/s）室內(nèi)室外普通住宅≦501510105﹥501520105建筑高度超過50m或每層建筑面積超過100㎡的商位樓≦503030155

注：建筑高度不超過50m，室內(nèi)消火栓用水量超過20L/s，且設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)的建筑物，其室內(nèi)、外消防用水量可按本表減少5L/s。高層建筑室內(nèi)、外消防栓給水量表（表六）建筑類別建筑高度消

從上述表三~表六可以看出，不同高度的建筑，其樓梯、電梯、消防噴水滅火設(shè)施等的要求完全不同。樓越低，設(shè)備要求越少，設(shè)備投資占總成本比例越低，兩者為正比關(guān)系。但隨著建設(shè)土地資源的減少，會出現(xiàn)越來越高的高層建筑，低層、多層建筑則在不斷的減少，建設(shè)成本則在不斷的增加中。從上述表三~表六可以看出，不同高度

②建筑產(chǎn)品布局方式不同帶來造價的差異，平面布局對稱規(guī)則：高寬比<6，基本不扭轉(zhuǎn)，長寬比<4，平面現(xiàn)澆樓板連續(xù)，豎向荷載、剛度均勻，此類建筑產(chǎn)品造價成本為最低，但隨著地塊大小影響，功能布局影響，并不能做到盡善盡美，只能在建設(shè)造價與規(guī)劃功能上取得一個相對理想的平衡點。

L、l、l’的限值（表七）抗震設(shè)防裂度L/b’L/Bb/ll’/B6度和7度≤6≤5≤2≥18度和9度≤5≤4≤1.5≥1②建筑產(chǎn)品布局方式不同帶來造價的

③地塊初勘的重要性直接影響產(chǎn)品的布局和房屋基礎(chǔ)造價。規(guī)劃設(shè)計前一般須對本地塊進行初步勘探（布點間距40～100米），初勘目的就是查明地塊下土質(zhì)好壞情況及巖石層分布高低和走向，從而在項目規(guī)劃時盡量結(jié)合本地塊的地質(zhì)情況布置不同的建筑產(chǎn)品，對較好的地質(zhì)情況利用到位。如淺埋土層地質(zhì)較好，地基承載力較高，應(yīng)盡量在該區(qū)域內(nèi)布置低層和多層建筑，基礎(chǔ)考慮采用天然基礎(chǔ)形式（如條形基礎(chǔ)，筏板基礎(chǔ)，獨立柱基礎(chǔ)等）。其它地質(zhì)情況不太理想?yún)^(qū)域，盡量布置中高層建筑，基礎(chǔ)考慮采用樁基礎(chǔ)等形式。③地塊初勘的重要性直接影響產(chǎn)品的布局和房屋基礎(chǔ)造政府規(guī)劃建設(shè)局在開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，會針對該地塊下發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件告知書，主要內(nèi)容包括：a、規(guī)劃用地面積；b、容積率；c、建筑密度；d、建筑層數(shù)、高度；e、總建筑面積和商業(yè)建筑面積；f、配套要求（雨、污水排放方式和處理方式等）；g、停車位配建標準及消防車道要求；h、建筑間距要求；i、綠化率；j、套型建筑面積比例；k、配套公建（如幼兒園、居委會等）。

對規(guī)劃設(shè)計條件的把握政府規(guī)劃建設(shè)局在開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，會針對

從開發(fā)商的角度而言，在滿足建筑布局、功能美觀的前提下，盡量采取上述指標的上限或下限，主要有以下幾點體會：

（1）停車位盡量滿足地面允許停車位上限要求，而地下停車位滿足下限要求，則可以節(jié)省地下室的面積，直接減少公攤造價；

（2）對雨、污水排放采取就近與市政管網(wǎng)接口；

（3）結(jié)合地塊地理位置和區(qū)域優(yōu)劣勢，考慮合理的商業(yè)建筑面積，同時對套型建筑面積也可根據(jù)市場需求采取不同比例；從開發(fā)商的角度而言，在滿足建筑布局、功能美觀的前

（4）盡量減少專用消防車道，應(yīng)與小區(qū)道路結(jié)合，同時采用環(huán)繞等交通組合，有效減少道路長度；

（5）對配套公建盡量布置于小區(qū)偏、拐角處，讓出較好位置布置其它類型物業(yè)增加銷售收入；

（6）結(jié)合市場定位將容積率用夠用足，當然也要結(jié)合市場銷售情況看，尋求降低使用容積率后對產(chǎn)品造價、規(guī)劃和銷售前景影響的平衡點；

（7）建筑層數(shù)和高度也可以靈活運用，越高建筑，造價越高，同時帶來電梯數(shù)量、消防設(shè)施等造價提高，應(yīng)結(jié)合地塊規(guī)劃定位具體平衡。建筑高度小于50米和50～100米之間的建筑造價相差較大，可盡量結(jié)合定位標準就低不就高。（4）盡量減少專用消防車道，應(yīng)與建筑單體設(shè)計方案是在規(guī)劃局對規(guī)劃設(shè)計方案批準同意過后開始實施的，建筑平面布局、層數(shù)、高度已經(jīng)定位，此階段更需要結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備配置等功能進行造價控制的進一步完善。

①盡量減少建筑外立面構(gòu)筑物（如裝飾線條、公共花園、花臺、樓頂裝飾附屬物等），這些東西不僅加大建造成本，同時帶來安全隱患。

②合理的窗墻比，既減少造價又可節(jié)省將來家庭電費損耗，起到環(huán)保節(jié)能效應(yīng)。

對建筑單體設(shè)計方案的把握建筑單體設(shè)計方案是在規(guī)劃局對規(guī)劃設(shè)計方案批準③對高層建筑中電梯前室和消防樓梯盡量采用自然通風和采光，不僅可減少住戶分攤面積，同時減少強排煙等設(shè)備投資。

④嚴格控制公攤面積大小，按設(shè)計規(guī)范要求盡量采取下限值，直接提高住房使用率，同時減少建筑造價。

⑤結(jié)合建筑功能要求，盡量少做轉(zhuǎn)角窗、半空凸窗、過長懸挑構(gòu)件、大跨度構(gòu)件等，這些對結(jié)構(gòu)梁高，含鋼量等有較大影響。⑥配電房盡量集中布置于小區(qū)的居住中心，可減少電纜長度和電能損耗，同時集中配電設(shè)施較分批建設(shè)也可直接節(jié)省造價。

③對高層建筑中電梯前室和消防樓梯盡量采用自然通⑦人防地下室可結(jié)合實際情況考慮，就地結(jié)合地下室建設(shè)還是交錢異地建設(shè)，若小區(qū)以多層建筑為主，同時要求建設(shè)速度較快，不妨異地建設(shè)為好，否則另當別論。

⑧污水處理設(shè)備可結(jié)合建筑布局盡量集中排放，同時布置相對居中，減少土建分批建設(shè)造價和管道埋設(shè)長度。

⑨從建筑豎向功能而言，上下層衛(wèi)生間、廚房、客廳、臥室、陽臺等盡量對齊，減少給水、雨、污水、電線等管線、管道的長度。

⑩高層住宅剪力墻、框架柱盡量直接落地，避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的設(shè)置，結(jié)合地下室、半地下室、架空層等功能合理布置柱網(wǎng)，既方便停車、休閑等使用功能，又可減少土建造價。地下室、半地下室可結(jié)合景觀方案綜合考慮，合理覆土，以及通風口排布，能有效減少投資。⑦人防地下室可結(jié)合實際情況考慮，就地結(jié)合地下室隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)越來越多，個人年產(chǎn)值可達到50萬～100萬元，同時忙于應(yīng)付各種職稱注冊考試，有些設(shè)計人員為追求效益而快速出圖！不注重分析研究如何節(jié)省造價，相當多的設(shè)計任務(wù)都是在連續(xù)熬夜的情況下完成的，不要說優(yōu)化設(shè)計，就是能夠避免少出嚴重錯誤就已經(jīng)很難得，勢必造成一些可以節(jié)約的設(shè)計被忽略。

開發(fā)商在選定施工圖設(shè)計單位時，要充分考慮設(shè)計單位的綜合實力以及為項目所配備的設(shè)計人員個人素質(zhì)，同時應(yīng)下達詳細的設(shè)計任務(wù)書。現(xiàn)從以下幾點控制可起到一定作用：施工圖設(shè)計階段的控制隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)越來越多①基礎(chǔ)選型。同一地塊上不同的地質(zhì)情況決定了不同的基礎(chǔ)形式，同樣3—5層的建筑在不同區(qū)域基礎(chǔ)造價可相差30%以上。如果用天然條形基礎(chǔ)和樁基造價截然不同，同樣采用樁基，灌注樁和預(yù)制管樁、方樁又有很大不同，只能結(jié)合本地塊地質(zhì)實際情況，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)形式，合理選用地基處理方式，基礎(chǔ)大小和配筋量。在廣東惠州，普通高層住宅基礎(chǔ)造價約占整體建安成本的5%～10%,而在上海地區(qū)，由于地質(zhì)情況普遍較差，此比例可至10%～20%，控制基礎(chǔ)造價相當關(guān)鍵。

①基礎(chǔ)選型。同一地塊上不同的地質(zhì)情況決定了不同②上部結(jié)構(gòu)選型。不同建筑總高度和層高要求不同的結(jié)構(gòu)形式，以達到安全、適用、經(jīng)濟、美觀的原則。如市政橋梁、公共大跨度天橋、無梁樓板、辦公建筑、住宅等均須配以不同的結(jié)構(gòu)形式（如斜拉鋼索結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力混凝土、框架、剪力墻等形式）來實現(xiàn)。這就要求設(shè)計單位對應(yīng)不同的建筑規(guī)劃設(shè)計提出不同類型結(jié)構(gòu)形式的研究理論，如規(guī)則、方正的多層住宅也可采用磚混結(jié)構(gòu)，還可以選用框架、短肢剪力墻、鋼結(jié)構(gòu)等不同形式，但造價明顯磚混結(jié)構(gòu)形式為最低。當然，前提是滿足國家規(guī)范規(guī)定的抗震要求。要求設(shè)計單位針對不同建筑業(yè)態(tài)用心研究，爭取以最經(jīng)濟的形式選用結(jié)構(gòu)類型。②上部結(jié)構(gòu)選型。不同建筑總高度和層高要求不同的③上部結(jié)構(gòu)梁、板、柱、剪力墻等構(gòu)件中，含鋼量和混凝土含量的控制也非常重要。各種板的厚度，梁的高度、寬度，剪力墻厚度及長度，柱邊長尺寸等選取的差異直接影響構(gòu)件含鋼量和混凝土含量，兩者之間有一個平衡點，超越或低于平衡點，都會形成正比或反比的關(guān)系。即若各構(gòu)件尺寸選取較大者，總鋼筋用量會上升，混凝土含量也會上升，但含鋼量不一定上升；若各構(gòu)件尺寸選取尺寸較小，總鋼筋用量可能不變，但混凝土含量會下降，則含鋼量可能上升。所以說開發(fā)商應(yīng)根據(jù)所處區(qū)域不同，結(jié)合當?shù)囟~站含鋼量和混凝土含量經(jīng)驗值，要求設(shè)計單位達到此標準以下，即限量設(shè)計，一來提高設(shè)計單位精心對比和研究的積極性，二來為工程造價控制好成本。③上部結(jié)構(gòu)梁、板、柱、剪力墻等構(gòu)件中，含鋼量和

④各結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸的選取。盡量減少大跨度梁布置，避免上下柱位不對齊，板厚可根據(jù)規(guī)范取下限同時進行抗裂縫計算，達到低含鋼量、低混凝土量目標。剪力墻肢長度（滿足墻肢長邊大于其短邊4倍以上）在滿足結(jié)構(gòu)計算結(jié)果前提下，反復(fù)減短，反復(fù)驗算，達到合理長度，同時針對小高層建筑（9層以下），不妨建議設(shè)計單位采取短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，能有效減少墻肢長度，大大減少混凝土含量。④各結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸的選取。盡量減少大跨應(yīng)該按照總體規(guī)劃、建筑單體設(shè)計的理念選用不同的建筑裝飾材料，但因為同類型材料中因功能不同價格差異過大，同時各種材料的實際效果對建筑形象也影響較大，如何在選取材料和效果中尋求一個平衡點至關(guān)重要。下面僅以幾種材料為例來說明：

關(guān)于建筑材料的選定應(yīng)該按照總體規(guī)劃、建筑單體設(shè)計的理念選用不同的①分隔墻、填充墻材料，如紅磚、混凝土砌塊、灰砂磚、混凝土空心砌塊，混凝土空心墻板等等，各種材料有不同特性和模數(shù)，若考慮結(jié)構(gòu)計算減少建筑總重量，達到減少配筋量為主，材料選取以質(zhì)量輕型產(chǎn)品（如混凝土空心砌塊）為主，若以材料價格優(yōu)先，則以灰砂磚為主，并不能一概而論，因為建筑總重減少多少，影響的含鋼量有多大變化，而價格低的材料減少的總價，相比選取輕型墻體引起鋼筋含量減少的總價，相差多少，這需要設(shè)計單位反復(fù)驗算，多方比較，才會得出一個合理、經(jīng)濟的平衡。①分隔墻、填充墻材料，如紅磚、混凝土

②外墻裝飾材料。如面磚、涂料等等。在選取外墻材料時應(yīng)充分結(jié)合建筑外立面風格要求選定，既要考慮美觀大方，又要經(jīng)濟耐用。作為涂料和面磚各有自己特長，中低端涂料耐久性差，而面磚若掛貼不牢靠存在安全隱患，同時還有環(huán)保不利的影響，只能結(jié)合規(guī)劃設(shè)計理念，去尋求經(jīng)濟與美觀的平衡點。③其余材料，如門、窗、電梯、欄桿、電線、電纜、潔具、水管等等，都與各自項目市場定位高低以及預(yù)期銷售價格息息相關(guān)，并不是所有材料均選擇便宜為好，建造成本的控制與項目市場定位緊密相關(guān)，兩者是一個正比關(guān)系，只能尋求相對靜態(tài)平衡點。②外墻裝飾材料。如面磚、涂料等等綜上所述，建筑規(guī)劃設(shè)計對房屋建設(shè)成本的影響較大，我們應(yīng)該在市場定位與規(guī)劃設(shè)計之間盡量尋求一個經(jīng)濟、效益的平衡點，這樣設(shè)計出來的產(chǎn)品才是最經(jīng)濟又實用的。下面以惠州地區(qū)某一樓盤不同規(guī)劃階段所定位的不同建筑業(yè)態(tài)引起的造價差異為例說明：綜上所述，建筑規(guī)劃設(shè)計對房屋建設(shè)方案開發(fā)模式土地成本前期費用建安工程成本營銷費用公司管理費兩稅一費財務(wù)費用單方可售面積成本（元/㎡）1別墅26890㎡，多層5500㎡，（?。└邔?01860㎡，商業(yè)27039㎡83681259515913429137744732普通高層314840㎡，江景高層235712㎡，商業(yè)16327㎡83681216814111225934639443別墅23360㎡，多層12120㎡，(?。└邔?14754㎡，江景高層401860㎡，商業(yè)14785㎡8368121881561102853023888方案開發(fā)模式土地成本前期費用建安工程成本營銷費用公司管理費兩謝謝!謝謝!5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現(xiàn)實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當下正在做的事，而無關(guān)于過去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對優(yōu)勢，那你就選擇善良。

13、時間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會收獲，但放棄，就一定一無所獲。

14、一個人的知識，通過學習可以得到;一個人的成長，就必須通過磨練。若是自己沒有盡力，就沒有資格批評別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒有人為你遮風擋雨，那就學會自己披荊斬棘，面對一切，用倔強的驕傲，活出無人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達不了的遠方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠都在，偶爾甚至會異常掛念。適應(yīng)是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。

11、這個世界其實很公平，你想要比別人強，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅強，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。5、從來不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來，才是最大的榮耀。

6、這個世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。

7、一個最困苦、最卑賤、最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。

8、有些人，因為陪你走的時間長了，你便淡然了，其實是他們給你撐起了生命的天空；有些人，分開了，就忘了吧，殘缺是一種大美。

9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見引入歧途。

10、沒人能讓我輸，除非我不想贏！

11、花開不是為了花落，而是為了開的更加燦爛。

12、隨隨便便浪費的時間，再也不能贏回來。

13、不管從什么時候開始，重要的是開始以后不要停止；不管在什么時候結(jié)束，重要的是結(jié)束以后不要后悔。

14、當你決定堅持一件事情，全世界都會為你讓路。

15、只有在開水里，茶葉才能展開生命濃郁的香氣。5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，33建筑規(guī)劃設(shè)計

對房屋建設(shè)成本的影響建筑規(guī)劃設(shè)計

對房屋建設(shè)成本的影響目錄房屋建設(shè)成本的構(gòu)成控制建筑造價的具體方法規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局

對規(guī)劃設(shè)計條件的把握施工圖設(shè)計階段的控制對建筑單體設(shè)計方案的把握關(guān)于建筑材料的選定目錄房屋建設(shè)成本的構(gòu)成控制建筑造價的具體方法規(guī)劃產(chǎn)品的定位

隨著房地產(chǎn)市場做大做細，對開發(fā)商的綜合實力以及對房屋建設(shè)成本的把控要求越來越高。若能有效控制房屋造價，在目前競爭激烈的房地產(chǎn)價格戰(zhàn)中，嚴控成本的開發(fā)商將有更大優(yōu)勢和能力迎接市場的挑戰(zhàn)。

隨著房地產(chǎn)市場做大做細，對開發(fā)商房屋建設(shè)成本的構(gòu)成首先讓我們剖析一下房屋建設(shè)成本的構(gòu)成:1土地成本即樓面地價，計算法則依據(jù)拍賣所得土地總款除以建筑容積率得出2建安工程成本a基礎(chǔ)設(shè)施b公建配套c建筑單體土建成本d質(zhì)檢、安檢費用e地塊勘察費f監(jiān)理費g設(shè)計費h招投標、預(yù)算測定委托費i報批、建費j環(huán)評、立項等一些不可預(yù)見費3營銷費用a樓盤廣告b宣傳c代理銷售、廣告費用d其它費用4公司管理費主要包括該項目相關(guān)開發(fā)人員的工資，辦公等費用5稅費a房屋銷售營業(yè)稅、附加費、城市建設(shè)稅b房屋銷售增值稅c企業(yè)所得稅6財務(wù)費用貸款利息房屋建設(shè)成本構(gòu)成表（表一）房屋建設(shè)成本的構(gòu)成首先讓我們剖析一下房屋建設(shè)成

下面以惠州某住宅項目的成本構(gòu)成為例說明：房屋建設(shè)成本構(gòu)成可售面積單方造價（元/平方米）占成本比例土地成本83618.62%建安工程成本259557.81%營銷費用1593.54%公司管理費1342.99%稅費3718.26%財務(wù)費用3948.78%合計4489100%（表二）下面以惠州某住宅項目的成本構(gòu)成房屋建設(shè)成本構(gòu)成可

從上表可以看出，土地成本和稅費成本在已獲得土地和銷售價格不變的情況下基本為固定費用，而營銷費用、公司管理費和財務(wù)費用對成本有一定影響，建安工程成本比例最高，影響最大。當然各個地區(qū)因為樓面地價相差較大，上述比例并不固定，但在樓面地價較高地區(qū)，建安成本比例也至少占40%～60%。從上表可以看出，土地成本和稅費成本

對房屋建設(shè)成本的控制應(yīng)該從土地獲得，建筑設(shè)計，報批、報建，開工建設(shè)，預(yù)售和竣工驗收等各項開發(fā)環(huán)節(jié)全面把控，以及全員參與成本控制，從項目開始到結(jié)束均能達到良好成本控制效果。而建筑規(guī)劃設(shè)計主要控制建安工程成本，對整體建設(shè)成本起到重要作用。

建筑規(guī)劃設(shè)計可以有效地在項目前期規(guī)劃、單體方案設(shè)計、施工圖三階段嚴格控制建安工程成本，根據(jù)各階段不同特點采取不同方式將建設(shè)成本降到最低，從而對整個房屋成本控制起到重要作用。

開發(fā)商首先在選定設(shè)計單位時，要充分考慮設(shè)計單位的綜合實力以及為項目所配備的設(shè)計人員個人素質(zhì)，從規(guī)劃方案、單體方案到施工圖應(yīng)從不同階段挑選不同設(shè)計單位，同時應(yīng)下達詳細的設(shè)計任務(wù)書。從下面幾個方面分別闡述一下控制建筑造價的具體方法：控制建筑造價的具體方法建筑規(guī)劃設(shè)計可以有效地在項目前期規(guī)劃、單體方案設(shè)規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局①開發(fā)商在取得國有土地使用權(quán)前后，一般會對該地塊進行可行性研究，同時結(jié)合地塊地理位置、周邊環(huán)境、面積大小等進行規(guī)劃產(chǎn)品的定位。而建筑產(chǎn)品中含低層建筑（一~三層）、多層建筑（四~六層）、中高層建筑（七~九層）、高層建筑（十層以上）等各種不同類型，各種不同的類型決定了建筑產(chǎn)品建設(shè)造價的差異，從同種結(jié)構(gòu)造型的角度，上述幾種產(chǎn)品造價從低到高依次為低層、多層、中高層、高層，若采用不同結(jié)構(gòu)形式（如鋼結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等等），又不可一概而論。同時每個單元戶數(shù)（即一梯幾戶），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，須結(jié)合地塊規(guī)劃定位情況綜合考慮。下面從不同規(guī)范規(guī)定角度說明建筑高度層數(shù)對成本的影響：規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局①開發(fā)商在取得國有土地使用不同高度電梯、樓梯設(shè)置(表四)建筑類別表（表三）建筑類別名稱一類二類居住建筑十九層及以上的普通住宅十層至十八層的普通住宅注：十~十一層間可像中高層住宅設(shè)普通電梯，但防火要求滿足十二層以上規(guī)范要求。類別層數(shù)電梯、樓梯1~6層僅布置公共樓梯即可7層以上設(shè)置普通電梯和消防樓梯12層以上設(shè)置消防、普通電梯和消防樓梯不同高度電梯、樓梯設(shè)置(表四)建筑類別表（表三）封閉或防煙樓梯間自主噴水系統(tǒng)防、排煙設(shè)施11層及以下可不設(shè)封閉樓梯，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且樓梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接采光和自然通風；12層至18層單元式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間；19層以上單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。一類高層建筑及其裙房的下列部位，除普通住宅和高層建筑中不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)噴水滅火系統(tǒng)。大于100m建筑除面積小于5㎡的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。一類高層建筑和建筑高度超過32m的二類高層建筑的下列部位應(yīng)設(shè)排煙設(shè)施：長度超過20m的內(nèi)走道，面積超過100㎡，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的房間和地下室、中庭。消防設(shè)施對比表（表五）封閉或防煙樓梯間自主噴水系統(tǒng)防、排煙設(shè)施11層及以下高層建筑室內(nèi)、外消防栓給水量表（表六）建筑類別建筑高度消火栓用水量（L/s）每根豎管最小滴量（L/s）每支水槍最小流量（L/s）室內(nèi)室外普通住宅≦501510105﹥501520105建筑高度超過50m或每層建筑面積超過100㎡的商位樓≦503030155

注：建筑高度不超過50m，室內(nèi)消火栓用水量超過20L/s，且設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)的建筑物，其室內(nèi)、外消防用水量可按本表減少5L/s。高層建筑室內(nèi)、外消防栓給水量表（表六）建筑類別建筑高度消

從上述表三~表六可以看出，不同高度的建筑，其樓梯、電梯、消防噴水滅火設(shè)施等的要求完全不同。樓越低，設(shè)備要求越少，設(shè)備投資占總成本比例越低，兩者為正比關(guān)系。但隨著建設(shè)土地資源的減少，會出現(xiàn)越來越高的高層建筑，低層、多層建筑則在不斷的減少，建設(shè)成本則在不斷的增加中。從上述表三~表六可以看出，不同高度

②建筑產(chǎn)品布局方式不同帶來造價的差異，平面布局對稱規(guī)則：高寬比<6，基本不扭轉(zhuǎn)，長寬比<4，平面現(xiàn)澆樓板連續(xù)，豎向荷載、剛度均勻，此類建筑產(chǎn)品造價成本為最低，但隨著地塊大小影響，功能布局影響，并不能做到盡善盡美，只能在建設(shè)造價與規(guī)劃功能上取得一個相對理想的平衡點。

L、l、l’的限值（表七）抗震設(shè)防裂度L/b’L/Bb/ll’/B6度和7度≤6≤5≤2≥18度和9度≤5≤4≤1.5≥1②建筑產(chǎn)品布局方式不同帶來造價的

③地塊初勘的重要性直接影響產(chǎn)品的布局和房屋基礎(chǔ)造價。規(guī)劃設(shè)計前一般須對本地塊進行初步勘探（布點間距40～100米），初勘目的就是查明地塊下土質(zhì)好壞情況及巖石層分布高低和走向，從而在項目規(guī)劃時盡量結(jié)合本地塊的地質(zhì)情況布置不同的建筑產(chǎn)品，對較好的地質(zhì)情況利用到位。如淺埋土層地質(zhì)較好，地基承載力較高，應(yīng)盡量在該區(qū)域內(nèi)布置低層和多層建筑，基礎(chǔ)考慮采用天然基礎(chǔ)形式（如條形基礎(chǔ)，筏板基礎(chǔ)，獨立柱基礎(chǔ)等）。其它地質(zhì)情況不太理想?yún)^(qū)域，盡量布置中高層建筑，基礎(chǔ)考慮采用樁基礎(chǔ)等形式。③地塊初勘的重要性直接影響產(chǎn)品的布局和房屋基礎(chǔ)造政府規(guī)劃建設(shè)局在開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，會針對該地塊下發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件告知書，主要內(nèi)容包括：a、規(guī)劃用地面積；b、容積率；c、建筑密度；d、建筑層數(shù)、高度；e、總建筑面積和商業(yè)建筑面積；f、配套要求（雨、污水排放方式和處理方式等）；g、停車位配建標準及消防車道要求；h、建筑間距要求；i、綠化率；j、套型建筑面積比例；k、配套公建（如幼兒園、居委會等）。

對規(guī)劃設(shè)計條件的把握政府規(guī)劃建設(shè)局在開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，會針對

從開發(fā)商的角度而言，在滿足建筑布局、功能美觀的前提下，盡量采取上述指標的上限或下限，主要有以下幾點體會：

（1）停車位盡量滿足地面允許停車位上限要求，而地下停車位滿足下限要求，則可以節(jié)省地下室的面積，直接減少公攤造價；

（2）對雨、污水排放采取就近與市政管網(wǎng)接口；

（3）結(jié)合地塊地理位置和區(qū)域優(yōu)劣勢，考慮合理的商業(yè)建筑面積，同時對套型建筑面積也可根據(jù)市場需求采取不同比例；從開發(fā)商的角度而言，在滿足建筑布局、功能美觀的前

（4）盡量減少專用消防車道，應(yīng)與小區(qū)道路結(jié)合，同時采用環(huán)繞等交通組合，有效減少道路長度；

（5）對配套公建盡量布置于小區(qū)偏、拐角處，讓出較好位置布置其它類型物業(yè)增加銷售收入；

（6）結(jié)合市場定位將容積率用夠用足，當然也要結(jié)合市場銷售情況看，尋求降低使用容積率后對產(chǎn)品造價、規(guī)劃和銷售前景影響的平衡點；

（7）建筑層數(shù)和高度也可以靈活運用，越高建筑，造價越高，同時帶來電梯數(shù)量、消防設(shè)施等造價提高，應(yīng)結(jié)合地塊規(guī)劃定位具體平衡。建筑高度小于50米和50～100米之間的建筑造價相差較大，可盡量結(jié)合定位標準就低不就高。（4）盡量減少專用消防車道，應(yīng)與建筑單體設(shè)計方案是在規(guī)劃局對規(guī)劃設(shè)計方案批準同意過后開始實施的，建筑平面布局、層數(shù)、高度已經(jīng)定位，此階段更需要結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備配置等功能進行造價控制的進一步完善。

①盡量減少建筑外立面構(gòu)筑物（如裝飾線條、公共花園、花臺、樓頂裝飾附屬物等），這些東西不僅加大建造成本，同時帶來安全隱患。

②合理的窗墻比，既減少造價又可節(jié)省將來家庭電費損耗，起到環(huán)保節(jié)能效應(yīng)。

對建筑單體設(shè)計方案的把握建筑單體設(shè)計方案是在規(guī)劃局對規(guī)劃設(shè)計方案批準③對高層建筑中電梯前室和消防樓梯盡量采用自然通風和采光，不僅可減少住戶分攤面積，同時減少強排煙等設(shè)備投資。

④嚴格控制公攤面積大小，按設(shè)計規(guī)范要求盡量采取下限值，直接提高住房使用率，同時減少建筑造價。

⑤結(jié)合建筑功能要求，盡量少做轉(zhuǎn)角窗、半空凸窗、過長懸挑構(gòu)件、大跨度構(gòu)件等，這些對結(jié)構(gòu)梁高，含鋼量等有較大影響。⑥配電房盡量集中布置于小區(qū)的居住中心，可減少電纜長度和電能損耗，同時集中配電設(shè)施較分批建設(shè)也可直接節(jié)省造價。

③對高層建筑中電梯前室和消防樓梯盡量采用自然通⑦人防地下室可結(jié)合實際情況考慮，就地結(jié)合地下室建設(shè)還是交錢異地建設(shè)，若小區(qū)以多層建筑為主，同時要求建設(shè)速度較快，不妨異地建設(shè)為好，否則另當別論。

⑧污水處理設(shè)備可結(jié)合建筑布局盡量集中排放，同時布置相對居中，減少土建分批建設(shè)造價和管道埋設(shè)長度。

⑨從建筑豎向功能而言，上下層衛(wèi)生間、廚房、客廳、臥室、陽臺等盡量對齊，減少給水、雨、污水、電線等管線、管道的長度。

⑩高層住宅剪力墻、框架柱盡量直接落地，避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的設(shè)置，結(jié)合地下室、半地下室、架空層等功能合理布置柱網(wǎng)，既方便停車、休閑等使用功能，又可減少土建造價。地下室、半地下室可結(jié)合景觀方案綜合考慮，合理覆土，以及通風口排布，能有效減少投資。⑦人防地下室可結(jié)合實際情況考慮，就地結(jié)合地下室隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)越來越多，個人年產(chǎn)值可達到50萬～100萬元，同時忙于應(yīng)付各種職稱注冊考試，有些設(shè)計人員為追求效益而快速出圖！不注重分析研究如何節(jié)省造價，相當多的設(shè)計任務(wù)都是在連續(xù)熬夜的情況下完成的，不要說優(yōu)化設(shè)計，就是能夠避免少出嚴重錯誤就已經(jīng)很難得，勢必造成一些可以節(jié)約的設(shè)計被忽略。

開發(fā)商在選定施工圖設(shè)計單位時，要充分考慮設(shè)計單位的綜合實力以及為項目所配備的設(shè)計人員個人素質(zhì)，同時應(yīng)下達詳細的設(shè)計任務(wù)書。現(xiàn)從以下幾點控制可起到一定作用：施工圖設(shè)計階段的控制隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)越來越多①基礎(chǔ)選型。同一地塊上不同的地質(zhì)情況決定了不同的基礎(chǔ)形式，同樣3—5層的建筑在不同區(qū)域基礎(chǔ)造價可相差30%以上。如果用天然條形基礎(chǔ)和樁基造價截然不同，同樣采用樁基，灌注樁和預(yù)制管樁、方樁又有很大不同，只能結(jié)合本地塊地質(zhì)實際情況，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)形式，合理選用地基處理方式，基礎(chǔ)大小和配筋量。在廣東惠州，普通高層住宅基礎(chǔ)造價約占整體建安成本的5%～10%,而在上海地區(qū)，由于地質(zhì)情況普遍較差，此比例可至10%～20%，控制基礎(chǔ)造價相當關(guān)鍵。

①基礎(chǔ)選型。同一地塊上不同的地質(zhì)情況決定了不同②上部結(jié)構(gòu)選型。不同建筑總高度和層高要求不同的結(jié)構(gòu)形式，以達到安全、適用、經(jīng)濟、美觀的原則。如市政橋梁、公共大跨度天橋、無梁樓板、辦公建筑、住宅等均須配以不同的結(jié)構(gòu)形式（如斜拉鋼索結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力混凝土、框架、剪力墻等形式）來實現(xiàn)。這就要求設(shè)計單位對應(yīng)不同的建筑規(guī)劃設(shè)計提出不同類型結(jié)構(gòu)形式的研究理論，如規(guī)則、方正的多層住宅也可采用磚混結(jié)構(gòu)，還可以選用框架、短肢剪力墻、鋼結(jié)構(gòu)等不同形式，但造價明顯磚混結(jié)構(gòu)形式為最低。當然，前提是滿足國家規(guī)范規(guī)定的抗震要求。要求設(shè)計單位針對不同建筑業(yè)態(tài)用心研究，爭取以最經(jīng)濟的形式選用結(jié)構(gòu)類型。②上部結(jié)構(gòu)選型。不同建筑總高度和層高要求不同的③上部結(jié)構(gòu)梁、板、柱、剪力墻等構(gòu)件中，含鋼量和混凝土含量的控制也非常重要。各種板的厚度，梁的高度、寬度，剪力墻厚度及長度，柱邊長尺寸等選取的差異直接影響構(gòu)件含鋼量和混凝土含量，兩者之間有一個平衡點，超越或低于平衡點，都會形成正比或反比的關(guān)系。即若各構(gòu)件尺寸選取較大者，總鋼筋用量會上升，混凝土含量也會上升，但含鋼量不一定上升；若各構(gòu)件尺寸選取尺寸較小，總鋼筋用量可能不變，但混凝土含量會下降，則含鋼量可能上升。所以說開發(fā)商應(yīng)根據(jù)所處區(qū)域不同，結(jié)合當?shù)囟~站含鋼量和混凝土含量經(jīng)驗值，要求設(shè)計單位達到此標準以下，即限量設(shè)計，一來提高設(shè)計單位精心對比和研究的積極性，二來為工程造價控制好成本。③上部結(jié)構(gòu)梁、板、柱、剪力墻等構(gòu)件中，含鋼量和

④各結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸的選取。盡量減少大跨度梁布置，避免上下柱位不對齊，板厚可根據(jù)規(guī)范取下限同時進行抗裂縫計算，達到低含鋼量、低混凝土量目標。剪力墻肢長度（滿足墻肢長邊大于其短邊4倍以上）在滿足結(jié)構(gòu)計算結(jié)果前提下，反復(fù)減短，反復(fù)驗算，達到合理長度，同時針對小高層建筑（9層以下），不妨建議設(shè)計單位采取短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，能有效減少墻肢長度，大大減少混凝土含量。④各結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸的選取。盡量減少大跨應(yīng)該按照總體規(guī)劃、建筑單體設(shè)計的理念選用不同的建筑裝飾材料，但因為同類型材料中因功能不同價格差異過大，同時各種材料的實際效果對建筑形象也影響較大，如何在選取材料和效果中尋求一個平衡點至關(guān)重要。下面僅以幾種材料為例來說明：

關(guān)于建筑材料的選定應(yīng)該按照總體規(guī)劃、建筑單體設(shè)計的理念選用不同的①分隔墻、填充墻材料，如紅磚、混凝土砌塊、灰砂磚、混凝土空心砌塊，混凝土空心墻板等等，各種材料有不同特性和模數(shù)，若考慮結(jié)構(gòu)計算減少建筑總重量，達到減少配筋量為主，材料選取以質(zhì)量輕型產(chǎn)品（如混凝土空心砌塊）為主，若以材料價格優(yōu)先，則以灰砂磚為主，并不能一概而論，因為建筑總重減少多少，影響的含鋼量有多大變化，而價格低的材料減少的總價，相比選取輕型墻體引起鋼筋含量減少的總價，相差多少，這需要設(shè)計單位反復(fù)驗算，多方比較，才會得出一個合理、經(jīng)濟的平衡。①分隔墻、填充墻材料，如紅磚、混凝土

②外墻裝飾材料。如面磚、涂料等等。在選取外墻材料時應(yīng)充分結(jié)合建筑外立面風格要求選定，既要考慮美觀大方，又要經(jīng)濟耐用。作為涂料和面磚各有自己特長，中低端涂料耐久性差，而面磚若掛貼不牢靠存在安全隱患，同時還有環(huán)保不利的影響，只能結(jié)合規(guī)劃設(shè)計理念，去尋求經(jīng)濟與美觀的平衡點。③其余材料，如門、窗、電梯、欄桿、電線、電纜、潔具、水管等等，都與各自項目市場定位高低以及預(yù)期銷售價格息息相關(guān)，并不是所有材料均選擇便宜為好，建造成本的控制與項目市場定位緊密相關(guān)，兩者是一個正比關(guān)系，只能尋求相對靜態(tài)平衡點。②外墻裝飾材料。如面磚、涂料等等綜上所述，建筑規(guī)劃設(shè)計對房屋建設(shè)成本的影響較大，我們應(yīng)該在市場定位與規(guī)劃設(shè)計之間盡量尋求一個經(jīng)濟、效益的平衡點，這樣設(shè)計出來的產(chǎn)品才是最經(jīng)濟又實用的。下面以惠州地區(qū)某一樓盤不同規(guī)劃階段所定位的不同建筑業(yè)態(tài)引起的造價差異為例說明：綜上所述，建筑規(guī)劃設(shè)計對房屋建設(shè)方案開發(fā)模式土地成本前期費用建安工程成本營銷費用公司管理費兩稅一費財務(wù)費用單方可售面積成本（元/㎡）1別墅26890㎡，多層5500㎡，（小）高層401860㎡，商業(yè)27039㎡83681259515913429137744732普通高層314840㎡，江景高層235712㎡，商業(yè)16327㎡83681216814111225934639443別墅23360㎡，多層12120㎡，(?。└邔?14754㎡，江景高層401860㎡，商業(yè)14785㎡8368121881561102853023888方案開發(fā)模式土地成本前期費用建安工程成本營銷費用公司管理費兩謝