房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展共44

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程及項(xiàng)目拓展2010.10.25CompanyLogoContents房地產(chǎn)概述1房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式2房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程3房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展4房地產(chǎn)業(yè)概述1房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類(lèi)，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征：位置的固定性和不可移動(dòng)性使用的長(zhǎng)期性影響因素多樣性投資大量性保值增值性行業(yè)相關(guān)性。房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。一般具有如下特征：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的行業(yè)限制性房地產(chǎn)企業(yè)分類(lèi)：（經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、房屋營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這類(lèi)企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)：包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)：指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。

房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)項(xiàng)目：一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國(guó)，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。項(xiàng)目拓展項(xiàng)目拓展是指為獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展所需的土地資源、項(xiàng)目資源或其他資源，以科學(xué)的市場(chǎng)研究和項(xiàng)目可行性研究為依據(jù)，而進(jìn)行的項(xiàng)目合作、項(xiàng)目投標(biāo)、項(xiàng)目投資、土地開(kāi)發(fā)、公司收購(gòu)（并購(gòu)）、代管代建等行為?？尚行匝芯烤褪菍?duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。房改的全稱是住房制度改革。房改的涵義是，改革舊的住房制度，建立新的住房制度。房改三階段：第一階段：1980年至1988年，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。1982-1984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進(jìn)行公房全價(jià)出售和公房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。1984年和1985年開(kāi)展了全國(guó)城市住房普查工作以摸清底數(shù)。1985年在一些城市進(jìn)行了住房金融改革試點(diǎn)，例如發(fā)行住房建設(shè)企業(yè)債券等。1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法，1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，隨后廣州市也進(jìn)行了試點(diǎn)。1987年，在煙臺(tái)、唐山、蚌埠等城市進(jìn)行了提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展第二階段：1988年至1998年，也稱為全國(guó)展開(kāi)、摸索前進(jìn)的階段。1.以提高公房租金為主的第一步。1988.2.25.《國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，即11號(hào)文1991.6.7.《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，即30號(hào)文1991.10.17.《國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》2.轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。1994年7月18日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，即43號(hào)文.同時(shí)，發(fā)出了出售公房確定售價(jià)的操作辦法。第三階段：1998年7月1日至今，即推行住房分類(lèi)供應(yīng)新制度階段。1998.7.3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即23號(hào)文。對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多社會(huì)保障的廉租屋。2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、2005年發(fā)出的《國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，2006年發(fā)出的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中，90平方米以下套型的低價(jià)位住宅，不得低于70%。2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，即24號(hào)文，從而促使我國(guó)的房改切實(shí)地走上以解決中低收入者住房問(wèn)題為主的軌道。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地位：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一1998年住房體制改革后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額高速增長(zhǎng)，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之間。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)214397個(gè)，比04年增加了66.0%1997年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢(shì)2009年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，增長(zhǎng)速度處于2000年以來(lái)的最低谷。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1997年至今，我國(guó)土地市場(chǎng)可以大致劃分為兩個(gè)階段，即1997-2003年的快速發(fā)展階段，2003至今的相對(duì)繁榮階段。而從近三年趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)土地市場(chǎng)有逐步萎縮的跡象，2009年我國(guó)土地市場(chǎng)地王頻出，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積卻仍然明顯下降。這既與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設(shè)用地備用量快速減少有關(guān)。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積31906萬(wàn)平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴(kuò)大10.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀從1997年開(kāi)始，我我國(guó)商品房房銷(xiāo)售量持持續(xù)平穩(wěn)上上升2005年增幅較大大，并首次次邁上5億平方米平平臺(tái)2008年市場(chǎng)遭遇遇“寒冬””同比下降降近20%。2009年全國(guó)商品品房銷(xiāo)售量量大幅反彈彈，創(chuàng)歷史史新高。2009年，全國(guó)商商品房銷(xiāo)售售面積93713萬(wàn)平方米，，比上年增增長(zhǎng)42.1%。其中，商商品住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售面積增增長(zhǎng)43.9%；辦公樓銷(xiāo)銷(xiāo)售面積增增長(zhǎng)30.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房銷(xiāo)售售面積增長(zhǎng)長(zhǎng)24.2%。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀除2008年外，近年年來(lái)我國(guó)商商品房新開(kāi)開(kāi)工面積均均保持較快快發(fā)展，增增速基本保保持在10%-20%之間，有逐逐步下降的的趨勢(shì)。對(duì)比新開(kāi)面面積與銷(xiāo)售售面積可以以發(fā)現(xiàn)，1997年以來(lái)歷年年的新開(kāi)工工面積都大大于銷(xiāo)售面面積，說(shuō)明明部分項(xiàng)目目施工進(jìn)度度緩慢，存存在停工現(xiàn)現(xiàn)象。另外外部分房源源沒(méi)有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)或或者持有，，或者捂盤(pán)盤(pán)不售。2009年，全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)房屋屋施工面積積31.96億平方米，，比上年增增長(zhǎng)12.8%，竣工面積積7.02億平方米，，增長(zhǎng)5.5%，新開(kāi)工面面積11.54億平方米，，增長(zhǎng)12.5%；完成土地地開(kāi)發(fā)面積積23006萬(wàn)平方米，，同比下降降19.9%，開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)增速明顯顯低于商品品房銷(xiāo)售增增速，出現(xiàn)現(xiàn)較為明顯顯的供不應(yīng)應(yīng)求，部分分大城市比比較嚴(yán)重。。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀2000年開(kāi)始，我我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)房屋建筑筑面積竣工工率基本上上呈下降趨趨勢(shì)，由38.1%降至去年的的22.0%，下降16.1個(gè)百分點(diǎn)。。說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)周期拉拉長(zhǎng)，這其其中因素較較多，其中中之一是由由于房?jī)r(jià)漲漲速較快，，部分開(kāi)發(fā)發(fā)商有意放放慢施工進(jìn)進(jìn)度，以獲獲得更高利利潤(rùn)率。2009年我國(guó)商品品房竣工面面積7.02億平方米，，增長(zhǎng)5.5%。其中，住住宅竣工面面積5.77億平方米，，增長(zhǎng)6.2%。與9.37億平方米的的商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積相相比，存在在明顯的供供不應(yīng)求。。房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)在保持對(duì)房房地產(chǎn)中長(zhǎng)長(zhǎng)期樂(lè)觀的的同時(shí)，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)必須重視視2010年下半年至至2011年可能出現(xiàn)現(xiàn)的短期波波動(dòng)，提前前采取措施施積極應(yīng)對(duì)對(duì)快速3年1993.6過(guò)熱2年調(diào)整2.5年平穩(wěn)快速8年過(guò)熱2.7年第一論波動(dòng)（不完整）至今第二論波動(dòng)（最后階段受?chē)?guó)家政策影響，不完整）調(diào)整1.2年…—中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分—長(zhǎng)期呈增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)1988年以來(lái)20余年時(shí)間，，我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)保保持年25%~30%增長(zhǎng)率，從從宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、人口結(jié)結(jié)構(gòu)及城市市化角度看看，我國(guó)未未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍能能保持15年左右的高高速增長(zhǎng)短期呈波動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)歷史20年我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)歷了兩次次大周期波波動(dòng)，為保保經(jīng)濟(jì)、惠惠民生，政政府于1996年、2008年兩次阻斷斷房地產(chǎn)市市場(chǎng)下行特別是2005年以來(lái)，我我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)短期期波動(dòng)加劇劇，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售售增長(zhǎng)率呈呈現(xiàn)鋸齒狀狀走勢(shì)未來(lái)五年行行業(yè)仍將出出現(xiàn)短期波波動(dòng)，一二二三線城市市調(diào)整周期期與調(diào)整幅幅度也會(huì)呈呈現(xiàn)分化走走勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)深深層次調(diào)整整將對(duì)眾多多房企帶來(lái)來(lái)挑戰(zhàn)，行行業(yè)必將重重新洗牌房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)長(zhǎng)期樂(lè)觀，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)面臨重新新“洗牌””未來(lái)15年房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體仍仍將保持快快速增長(zhǎng)，，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合加加速，行業(yè)業(yè)面臨重新新洗牌企業(yè)應(yīng)在發(fā)發(fā)展能力的的同時(shí)，繼繼續(xù)保持積積極擴(kuò)張的的戰(zhàn)略態(tài)度度土地資源金融資本土地稀缺，，但依靠不不規(guī)范操作作獲取土地的的難度越來(lái)來(lái)越大資金在土地地獲取中越越來(lái)越重要，對(duì)資資金要求更更高高度依賴銀銀行貸款的的模式不可可持續(xù)，銀銀行貸款融融資未來(lái)會(huì)會(huì)受抑制越來(lái)越需要要通過(guò)產(chǎn)品品增值能力來(lái)保證證利潤(rùn)水平平企業(yè)需要更更好的融資資能力拓寬融資渠渠道降低成成本資金管理特特別是現(xiàn)金金流的管理能力要要求越來(lái)越越高產(chǎn)品增值能能力融資能力資金管理能能力獲得足夠的的土地儲(chǔ)備備成為房地地產(chǎn)公司基基本的生存存保障土地獲取能能力房地產(chǎn)概述述——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)TOP10排名綜合實(shí)力企業(yè)規(guī)模盈利能力成長(zhǎng)性穩(wěn)健性1萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司中國(guó)海外發(fā)展有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中國(guó)海外發(fā)展有限公司2中國(guó)海外發(fā)展有限公司中國(guó)海外發(fā)展有限公司萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司3保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司上置集團(tuán)有限公司4綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司中信房地產(chǎn)股份有限公司北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司5恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司盛高置地(控股)有限公司上海愛(ài)家豪庭房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展有限公司5綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司金融街控股股份有限公司7合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司合景泰富地產(chǎn)控股有限公司上海城開(kāi)（集團(tuán)）有限公司龍湖集團(tuán)8廣州富力地產(chǎn)股份有限公司龍湖集團(tuán)陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司9金地（集團(tuán)）股份有限公司北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司10北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式——房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)類(lèi)型按房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在在企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍中地地位的不同同，可以分分為：房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專專營(yíng)企業(yè)、、兼營(yíng)企業(yè)業(yè)和項(xiàng)目公公司；按照國(guó)家資資質(zhì)核準(zhǔn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，分為一、二、三三、四級(jí)資資質(zhì)和暫定定資質(zhì)。其其中一級(jí)資資質(zhì)由建設(shè)設(shè)部審批，，二級(jí)及以以下資質(zhì)由由省、自治治區(qū)、直轄轄市人民政政府房地產(chǎn)行政主管部部門(mén)審批；；按照開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的不同同類(lèi)型，可可以分為：：綜合性房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商、住宅宅開(kāi)發(fā)商、、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、、旅游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；；按照業(yè)務(wù)分分布區(qū)域的的不同，可可以分為：：全國(guó)性房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、區(qū)域性性房地產(chǎn)企企業(yè)、本地地房地產(chǎn)企企業(yè)；其他分類(lèi)，，如上市非非上市、境境內(nèi)境外、、……..房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式——四類(lèi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式式——四類(lèi)開(kāi)發(fā)模式式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式式——典型房地產(chǎn)企企業(yè)典型企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力萬(wàn)科專業(yè)化開(kāi)發(fā)能力；持續(xù)盈利能力；品牌營(yíng)銷(xiāo)能力萬(wàn)達(dá)集團(tuán)跨區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力；跨區(qū)域商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力世茂集團(tuán)高端住宅開(kāi)發(fā)能力；營(yíng)銷(xiāo)推廣能力；資本運(yùn)作能力碧桂園大規(guī)?？焖匍_(kāi)發(fā)能力；一體化開(kāi)發(fā)能力；政府溝通能力龍湖品質(zhì)住宅的營(yíng)造能力；物業(yè)管理能力；勞動(dòng)生產(chǎn)能力華僑城旅游地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)能力；主題酒店經(jīng)營(yíng)管理能力星河灣高端品質(zhì)地產(chǎn)營(yíng)建與營(yíng)銷(xiāo)能力房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式式——不同的商業(yè)模模式萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)團(tuán)隊(duì)、持續(xù)創(chuàng)創(chuàng)新的產(chǎn)品、、“客戶第一一”的市場(chǎng)理理念構(gòu)成了引引領(lǐng)萬(wàn)科持續(xù)續(xù)成長(zhǎng)的商業(yè)業(yè)模式，在新新時(shí)期為贏在在未來(lái)，正以以清晰的三大大戰(zhàn)略發(fā)力：：產(chǎn)品定型化化、組織結(jié)構(gòu)構(gòu)改革與業(yè)務(wù)務(wù)板塊分包、、產(chǎn)品制造環(huán)環(huán)節(jié)的工廠化化。萬(wàn)科原來(lái)是以以檔次區(qū)分產(chǎn)產(chǎn)品：低檔、、中檔、高檔檔，萬(wàn)科后來(lái)來(lái)向PulteHomes學(xué)習(xí)，根據(jù)客客戶一生的購(gòu)購(gòu)房行為來(lái)進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品類(lèi)型型區(qū)分。從表表面上看，只只是產(chǎn)品分類(lèi)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變變，而其實(shí)質(zhì)質(zhì)是經(jīng)營(yíng)理念念的轉(zhuǎn)變，以以產(chǎn)品為中心心轉(zhuǎn)向以客戶戶為中心，真真正做到了以以客戶需求為為本。同時(shí)，，這一轉(zhuǎn)變將將會(huì)使集團(tuán)各各項(xiàng)目之間，，特別是同一一區(qū)域同一城城市間的項(xiàng)目目不再是孤立立的、單獨(dú)的的個(gè)體，而成成為一個(gè)有機(jī)機(jī)整體，項(xiàng)目目間互為補(bǔ)充充，互為依托托，使集團(tuán)形形成完整充實(shí)實(shí)的產(chǎn)品鏈。。萬(wàn)科以產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化作為產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略略，建立建筑筑研究中心作作為產(chǎn)品研發(fā)發(fā)戰(zhàn)略。近期期加大了對(duì)中中小戶型的研研究；為迎接接未來(lái)的住宅宅產(chǎn)業(yè)化，設(shè)設(shè)立“優(yōu)智建建屋專家”業(yè)業(yè)務(wù)，主要包包括三方面技技術(shù)與理念：：工廠化生產(chǎn)產(chǎn)（PC技術(shù)）、全全面家居解決決方案和生態(tài)態(tài)環(huán)保技術(shù)。。2008年以來(lái)，面對(duì)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，，萬(wàn)科將其一一直學(xué)習(xí)的楷楷模公司“帕帕爾迪”改為為了“索尼””。理由是：：萬(wàn)科是“制制造業(yè)”模式式的地產(chǎn)公司司，而制造業(yè)業(yè)的公司就應(yīng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持隨行行就市這樣一一個(gè)原則。市市場(chǎng)調(diào)整下，，作為規(guī)模企企業(yè)的萬(wàn)科遵遵循“現(xiàn)金為為王”的理念念，及時(shí)調(diào)整整了價(jià)格策略略。萬(wàn)科聲稱稱并不擔(dān)心降降價(jià)，因?yàn)榉糠績(jī)r(jià)下跌了地地價(jià)就會(huì)變得得更低，只要要把房子賣(mài)掉掉把現(xiàn)金拿回回來(lái)，一定可可以再收土地地。只不過(guò)是是把今年的利利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到兩兩三年以后，，長(zhǎng)期來(lái)看，，只要看到一一個(gè)三到五年年的周期，對(duì)對(duì)公司的利潤(rùn)潤(rùn)不僅不會(huì)減減少反而會(huì)增增加，所以萬(wàn)萬(wàn)科選擇隨行行就市。不過(guò)過(guò)，與保利地地產(chǎn)在2008年抄底土地市市場(chǎng)不同，萬(wàn)萬(wàn)科相當(dāng)謹(jǐn)慎慎，被部分業(yè)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為為失策；此外外，一味聚焦焦住宅、舍棄棄商業(yè)是否真真的能贏在未未來(lái)也有待于于時(shí)間驗(yàn)證。。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式式——不同的商業(yè)模模式中海穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、面對(duì)高高端客戶的產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略、強(qiáng)強(qiáng)大的資金渠渠道和精細(xì)的的成本控制是是中海的主要要特點(diǎn)，其在在香港的歷練練使其具有區(qū)區(qū)別于一般企企業(yè)的周期管管理經(jīng)驗(yàn)，市市場(chǎng)調(diào)整下核核心、優(yōu)勢(shì)區(qū)區(qū)域的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備凸顯了公公司價(jià)值。碧桂園作為“快速開(kāi)開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)銷(xiāo)售、快速回回籠”的一體體化運(yùn)營(yíng)模式式經(jīng)營(yíng)企業(yè)，，碧桂園的特特點(diǎn)在于低價(jià)價(jià)、快速。碧碧桂園避開(kāi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的北北京、上海、、廣州、深圳圳等特大型一一線城市的中中心區(qū)域，大大量進(jìn)入城郊郊結(jié)合部和二二三線城市，，土地成本較較低，并在控控制成本的基基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)大大規(guī)?？鐓^(qū)域域擴(kuò)張。SoHo中國(guó)有別于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)內(nèi)規(guī)模?；?jīng)營(yíng)的大大企業(yè)，SoHo中國(guó)不做大量量的土地儲(chǔ)備備，更重視開(kāi)開(kāi)發(fā)效益、追追求高利潤(rùn)率率，北京CBD是其業(yè)務(wù)的核核心區(qū)域，近近期進(jìn)軍上海海。萬(wàn)達(dá)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的先行者，，萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)““訂單地產(chǎn)””模式，該模模式為萬(wàn)達(dá)贏贏得了極大的的市場(chǎng)空間，，它與世界商商業(yè)運(yùn)營(yíng)巨頭頭的捆綁合作作使它的項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)將商業(yè)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合合在一起。引引入戰(zhàn)略投資資者后，萬(wàn)達(dá)達(dá)開(kāi)始大規(guī)模模擴(kuò)張，上市市概念和未來(lái)來(lái)可能的房地地產(chǎn)信托投資資基金新模式式給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)來(lái)了更大的想想象空間。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式式——管理組織結(jié)構(gòu)構(gòu)形式項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售類(lèi)型職能管理型矩陣式管理型型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售職責(zé)分工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管管理部門(mén)項(xiàng)目部成為項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)負(fù)責(zé)主體，職職能部門(mén)成為為資源提供、、建議與監(jiān)督督主體優(yōu)點(diǎn)對(duì)環(huán)境的反應(yīng)應(yīng)較慢；需高高層協(xié)調(diào)工作作多，容易形形成決策堆積積員工介入雙重重職權(quán)之中，，需要公司良良好的人際關(guān)關(guān)系和全面的的培訓(xùn)實(shí)施條件項(xiàng)目數(shù)量少，，特定區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)客戶定位專一一，項(xiàng)目實(shí)施施環(huán)境不確定定性低公司高層介入入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工工作項(xiàng)目數(shù)量較多多，需要人才才共享，不適適用于全國(guó)經(jīng)經(jīng)營(yíng)客戶較穩(wěn)定，，但不確定性性較高的項(xiàng)目目環(huán)境公司有專業(yè)技技能提升要求求項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)項(xiàng)目部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目公司成為為開(kāi)發(fā)工作的的全權(quán)負(fù)責(zé)主主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大；不利利于公司職能能知識(shí)積累和和專業(yè)化發(fā)展展跨多個(gè)地域經(jīng)經(jīng)營(yíng)或客戶需需求變化多項(xiàng)項(xiàng)目管理前期的客戶定定位非常準(zhǔn)確確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)客戶需需求滿足程度度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能部門(mén)內(nèi)部部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反反應(yīng)迅速，便便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目產(chǎn)品的創(chuàng)新新和技術(shù)專業(yè)業(yè)化的提升對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反反應(yīng)靈敏，清清晰的產(chǎn)品責(zé)責(zé)任，容易達(dá)達(dá)到客戶的滿滿意房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式式——機(jī)構(gòu)設(shè)置總裁執(zhí)行總裁副總副總財(cái)務(wù)總監(jiān)董秘戰(zhàn)略發(fā)展部投資開(kāi)發(fā)部企業(yè)融資部產(chǎn)品研發(fā)部風(fēng)險(xiǎn)管控部人力資源部財(cái)務(wù)部秘書(shū)行政部銷(xiāo)售公司前期市政組設(shè)計(jì)專業(yè)組土建專業(yè)組電氣專業(yè)組水暖專業(yè)組精裝修專業(yè)組商務(wù)組客服組項(xiàng)目部/項(xiàng)目公司預(yù)算經(jīng)營(yíng)組辦公室分級(jí)管理全國(guó)性的開(kāi)發(fā)發(fā)公司一般分分三級(jí)管理機(jī)機(jī)構(gòu)：集團(tuán)公公司、區(qū)域公公司/城市公司、項(xiàng)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部公司為投資和和運(yùn)營(yíng)管理中中心，設(shè)置相相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)發(fā)展規(guī)劃、、項(xiàng)目證論和和拿地、產(chǎn)品品定位、確定定項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃、進(jìn)行采采購(gòu)和成本監(jiān)監(jiān)控、財(cái)務(wù)審審計(jì)和人力資資源配備等。。項(xiàng)目部/項(xiàng)目公司為利利潤(rùn)中心，設(shè)設(shè)置相關(guān)專業(yè)業(yè)小組負(fù)責(zé)拿拿地后的設(shè)計(jì)計(jì)管理、工程程管理、銷(xiāo)售售協(xié)調(diào)和客服服工作；樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售委托專專業(yè)公司或自自建銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)構(gòu)客戶關(guān)系部房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程3房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程程——開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)務(wù)流程戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理資本運(yùn)營(yíng)管理理年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃管理年度預(yù)算管理理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績(jī)效效管理論證策劃設(shè)計(jì)采購(gòu)工程銷(xiāo)售客服項(xiàng)目計(jì)劃管理理項(xiàng)目成本管理理人力資源管理理財(cái)務(wù)管理管理體系建設(shè)設(shè)（流程、信信息化、質(zhì)量量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程程非業(yè)務(wù)流程范范疇項(xiàng)目公司承擔(dān)擔(dān)操作職能集團(tuán)總部承擔(dān)擔(dān)戰(zhàn)略決策職職能物管房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)價(jià)值鏈以開(kāi)發(fā)發(fā)的七大階段段來(lái)劃分業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)程房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程程——建設(shè)項(xiàng)目總流流程圖土地成交勘察及設(shè)計(jì)單單位招投標(biāo)備備案‘方案設(shè)計(jì)國(guó)有土地使用用證建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證檔案登記施工單位招投投標(biāo)監(jiān)理單位招投投標(biāo)安全監(jiān)督備案案質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)冊(cè)建設(shè)工程施工工許可證商品房預(yù)售許許可證面積預(yù)測(cè)并備備案面積實(shí)測(cè)并備備案樓房交付消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收竣工驗(yàn)收權(quán)屬登記電梯驗(yàn)收人防施工圖審審查項(xiàng)目核準(zhǔn)環(huán)保\交通\節(jié)能\水土等評(píng)價(jià)建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函函地質(zhì)勘察簽訂土地出讓讓合同初步設(shè)計(jì)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)人防審查消防審查年度計(jì)劃出讓補(bǔ)充市政配套人防方案建設(shè)方案園林方案施工圖審查灰線放線測(cè)量量繳納相關(guān)費(fèi)用用工程實(shí)施灰線規(guī)劃驗(yàn)線線前期物業(yè)公司司招標(biāo)備案銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售售機(jī)構(gòu)備案銀行投資資金金證明項(xiàng)目手冊(cè)信息息填報(bào)備案地價(jià)款繳清核核實(shí)函樓房預(yù)售正負(fù)零測(cè)量備備案空氣檢測(cè)各階段檢查驗(yàn)驗(yàn)收各階段進(jìn)度填填報(bào)工程竣工四方驗(yàn)收水質(zhì)檢測(cè)市政接用環(huán)保驗(yàn)收?qǐng)@林驗(yàn)收配套移交項(xiàng)目地名核準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程程——商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值鏈客戶關(guān)鍵能力政府關(guān)系投資并購(gòu)運(yùn)營(yíng)總包商選選擇合同管理業(yè)態(tài)理解客戶研究產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品/技術(shù)標(biāo)注化主要措施產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程程項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)采購(gòu)管理工程管理產(chǎn)品研發(fā)/策劃項(xiàng)目整售租賃管理品牌服務(wù)資產(chǎn)組合管理理持續(xù)跟蹤業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展，加強(qiáng)強(qiáng)客戶需求理理解，研究成成熟可復(fù)制產(chǎn)產(chǎn)品及標(biāo)準(zhǔn)建立拿地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建立成熟產(chǎn)品品建筑標(biāo)準(zhǔn)指指引、部品部部件庫(kù)，集中中采購(gòu)建立成本控制制標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)重點(diǎn)城市市政府關(guān)系維維護(hù)投資并購(gòu)信息息獲取、交易易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，，注重并購(gòu)后后整合資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)整租金管理建立細(xì)分業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域市場(chǎng)持持續(xù)跟蹤研究究能力樹(shù)立公司商業(yè)業(yè)地產(chǎn)品牌不斷檢討資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、、績(jī)效變化，，優(yōu)化資產(chǎn)池池外部運(yùn)營(yíng)總包包機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟盟合作加強(qiáng)租約管理理基本物業(yè)管理理服務(wù)有償增值服務(wù)務(wù)加強(qiáng)樓宇保安安、保潔管理理加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備備維護(hù)保養(yǎng)提供有償商務(wù)務(wù)服務(wù)及其他他增值服務(wù)投資并購(gòu)?fù)恋孬@取—商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值鏈—房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程程——上下游合作資資源房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)價(jià)值鏈劃分為為三個(gè)階段：：上游價(jià)值鏈鏈包括金融、、土地等稀缺缺資源，公司司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈鏈即產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程，，下游產(chǎn)業(yè)鏈鏈指產(chǎn)品交付付后的服務(wù)和和增值過(guò)程。。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程程——融資渠道房地產(chǎn)融資渠道內(nèi)部手段外部手段之股權(quán)融資外部手段之債權(quán)融資房企上市合作開(kāi)發(fā)股權(quán)信托房地產(chǎn)基金外資投資銀行貸款債券融資融資租賃債權(quán)信托自有資金預(yù)售房款公司名稱主要融資方式輔助融資渠道后期融資方向萬(wàn)科公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷(xiāo)售回款、銀行貸款可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托計(jì)劃（股權(quán)/債權(quán)）、合作開(kāi)發(fā)、海外房地產(chǎn)基金公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉金地公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、公司債、自有資金、銷(xiāo)售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計(jì)劃（股權(quán)/債權(quán)）、不良資產(chǎn)處置公司、海外房地產(chǎn)基金公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉棲霞建設(shè)公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷(xiāo)售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計(jì)劃（債權(quán)）公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉保利地產(chǎn)公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、自有資金、銷(xiāo)售回款、銀行貸款房地產(chǎn)信托計(jì)劃（債權(quán)）、合作開(kāi)發(fā)公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、公司債并舉房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展4房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目拓展——主要方式一是通過(guò)土地地公開(kāi)市場(chǎng)獲獲取土地。即通過(guò)招標(biāo)、、拍賣(mài)和掛牌牌的形式出讓讓土地使用權(quán)權(quán)。通過(guò)應(yīng)標(biāo)標(biāo)獲取土地開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)是目前前房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)采用最多的的拓展模式。。優(yōu)點(diǎn)是市場(chǎng)化化程度較高，，操作透明，，手續(xù)簡(jiǎn)單，，運(yùn)作效率較較高；缺點(diǎn)是是由于信息公公開(kāi)，競(jìng)爭(zhēng)程程度較為激烈烈，土地獲取取成本將隨之之上漲。二是通過(guò)一二二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)動(dòng)獲取土地。。由于土地市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展不均衡衡，各城市在在土地開(kāi)發(fā)政政策方面掌握握的尺度存在在一定的差異異。一些城市市允許房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參參與土地開(kāi)發(fā)發(fā)工作，這為為該企業(yè)繼續(xù)續(xù)進(jìn)行二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)提供了先先天的條件，，在項(xiàng)目信息息、門(mén)檻條件件設(shè)立、二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備方方面都較其他他公司存在優(yōu)優(yōu)勢(shì)。這種模模式是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)關(guān)注的拓展模模式。優(yōu)點(diǎn)是先知先先覺(jué)，項(xiàng)目獲獲取的概率大大大提高，還還可適當(dāng)控制制土地獲取成成本，但是該該模式開(kāi)發(fā)周周期較長(zhǎng)，土土地開(kāi)發(fā)投入入較大，且土土地開(kāi)發(fā)的利利潤(rùn)率偏低，，且存在勞動(dòng)動(dòng)成果被競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手搶走的的風(fēng)險(xiǎn)。三是通通過(guò)企企業(yè)并并購(gòu)、、項(xiàng)目目收購(gòu)購(gòu)或合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)增增加土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備。。實(shí)力雄雄厚的的房地地產(chǎn)公公司通通過(guò)企企業(yè)并并購(gòu)、、項(xiàng)目目收購(gòu)購(gòu)等方方式獲獲取項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)，，還可可以通通過(guò)對(duì)對(duì)外股股權(quán)投投資或或合作作開(kāi)發(fā)發(fā)等方方式增增加土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備。。這種種模式式成為為最近近幾年年較為為常見(jiàn)見(jiàn)的項(xiàng)項(xiàng)目拓拓展方方式之之一。。優(yōu)點(diǎn)是是項(xiàng)目目獲取取的確確定性性較強(qiáng)強(qiáng)，但但需要要對(duì)合合作方方進(jìn)行行詳細(xì)細(xì)的盡盡職調(diào)調(diào)查，，以便便制定定可執(zhí)執(zhí)行的的合作作方案案。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——模式選選擇項(xiàng)目拓拓展地地域模模式經(jīng)濟(jì)圈圈模式式：珠珠三角角、長(zhǎng)長(zhǎng)三角角、環(huán)環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈。。房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)“第一集集團(tuán)軍軍”基本都都把這這三大大區(qū)域域作為為項(xiàng)目目拓展展的重重點(diǎn)。。城市模模式：：根據(jù)據(jù)城市市規(guī)模模和經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量，，把城城市劃劃分為為一線線城市市、二二線城城市、、三線線城市市、四四線城城市等等。經(jīng)濟(jì)圈圈和城城市二二者結(jié)結(jié)合模模式：：既看看重經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈，又又不拘拘泥于于經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈。。如萬(wàn)萬(wàn)科，，在明明確以以三個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈為為重點(diǎn)點(diǎn)的同同時(shí)，，中西西部的的城市市如成成都、、重慶慶、武武漢等等地也也是發(fā)發(fā)展的的重點(diǎn)點(diǎn)。一個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)制定定何種種拓展展模式式，是是由企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略、、企業(yè)業(yè)資源源、商商業(yè)模模式?jīng)Q決定的的。每每一個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)企企業(yè)都都可根根據(jù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境和和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)制定定有自自身特特點(diǎn)的的拓展展策略略。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——政府土土地出出讓流流程儲(chǔ)備中中心將將成交交資料料轉(zhuǎn)利利用中中心利用中中心辦辦理出出讓手手續(xù)轉(zhuǎn)利用用處會(huì)會(huì)簽局領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批批簽署出出讓合合同繳納地地價(jià)款款和稅稅費(fèi)一個(gè)成成交確確認(rèn)書(shū)書(shū)或一一個(gè)中中標(biāo)通通知書(shū)書(shū)只能能簽署署一份份出讓讓合同同，不不得分分割出出讓；；出讓要要按通通知書(shū)書(shū)的要要求時(shí)時(shí)間完完成，，因開(kāi)開(kāi)發(fā)商商故意意拖延延將視視同放放棄，，保證證金全全部沒(méi)沒(méi)有；；先按規(guī)規(guī)劃條條件中中的指指標(biāo)及及規(guī)模模簽署署，待待方案案明確確后簽簽署補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)協(xié)議，，做相相應(yīng)變變更；；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——房企參參加招招拍掛掛流程程國(guó)土局局掛牌牌公告告繳交保保證金金參加加競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)掛牌競(jìng)競(jìng)價(jià)簽訂成成交確確認(rèn)書(shū)書(shū)簽署土土地出出讓合合同繳納地地價(jià)款款和稅稅費(fèi)辦理土土地使使用權(quán)權(quán)證，，開(kāi)發(fā)發(fā)未成交交退還還保證證金國(guó)土局局掛牌牌公告告一般般為20-30天；競(jìng)買(mǎi)保保證金金一般般為掛掛牌底底價(jià)的的10-20%；成交交后一一般可可轉(zhuǎn)為為地價(jià)價(jià)款；；參加掛掛牌的的主體體超過(guò)過(guò)2家，一一般將將轉(zhuǎn)成成拍賣(mài)賣(mài)；拍拍賣(mài)如如競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)者不不足3人，一一般需需轉(zhuǎn)為為掛牌牌；招標(biāo)需需要經(jīng)經(jīng)歷投投標(biāo)-開(kāi)標(biāo)-評(píng)標(biāo)-中標(biāo)通通知的的過(guò)程程。一一般情情況下下按如如下標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確確定中中標(biāo)方方：（1）出價(jià)價(jià)最高高者；；（2）綜合合評(píng)分分最高高者；；（3）最先先付清清規(guī)定定的標(biāo)標(biāo)價(jià)款款者；；（4）實(shí)際際交付付地價(jià)價(jià)款最最多者者；成交確確認(rèn)書(shū)書(shū)競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)成交交的當(dāng)當(dāng)天簽簽訂；；土地地出讓讓合同同一般般在成成交確確認(rèn)后后的10天內(nèi)簽簽訂；；地價(jià)款款要求求一年年內(nèi)付付清；；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——內(nèi)部流流程及及分工工房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拓展展——決策策前前提提論證證策劃劃設(shè)計(jì)計(jì)采購(gòu)購(gòu)工程程銷(xiāo)售售客服服序拿地方式優(yōu)秀企業(yè)實(shí)踐論證主要內(nèi)容1招拍掛企業(yè)并購(gòu)

股權(quán)收購(gòu)在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓本地項(xiàng)目的論證基本由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)；異地區(qū)域公司可根據(jù)其能力成熟度授予拿地決策權(quán)，集團(tuán)負(fù)責(zé)融資和對(duì)異地區(qū)域公司預(yù)算控制。重點(diǎn)論證

戰(zhàn)略匹配度

風(fēng)險(xiǎn)可控度

效益指標(biāo)考慮效率與風(fēng)險(xiǎn)的平衡1、項(xiàng)目概況（位置、規(guī)劃指標(biāo)、用地現(xiàn)狀、市政條件等）2、市場(chǎng)分析（區(qū)域規(guī)劃、土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)、供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)力分析）3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（開(kāi)發(fā)策略、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目定位、規(guī)劃方案、銷(xiāo)售計(jì)劃、成本控制、重要節(jié)點(diǎn)）4、投資收益分析（毛利率、凈利率、IRR、NPV、現(xiàn)金流）5、綜合分析結(jié)論建議（風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策、SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論建議）房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目拓拓展展———可行行性性研研究究主主要要內(nèi)內(nèi)容容12345不確確定定性性分分析析盈虧虧平平衡衡分分析析、、敏敏感感性性分分析析（（成成本本變變動(dòng)動(dòng)、、售售價(jià)價(jià)變變動(dòng)動(dòng)））、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析（（風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素的的識(shí)識(shí)別別和和評(píng)評(píng)估估、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范對(duì)對(duì)策策））財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)與與參參數(shù)數(shù)選選取取、、盈盈利利能能力力分分析析、、靜靜態(tài)態(tài)獲獲利利分分析析、、動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)獲獲利利分分析析、、償償債債能能力力分分析析、、綜綜合合指指標(biāo)標(biāo)表表、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)論論投資資估估算算與融融資資方方案案投資資估估算算說(shuō)說(shuō)明明、、分分項(xiàng)項(xiàng)成成本本、、總總成成本本、、單單位位成成本本、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入、、稅稅務(wù)務(wù)分分析析、、資資金金預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表、、自自有有資資金金；；融融資資主主體體、、資資金金來(lái)來(lái)源源、、融融資資方方案案分分析析、、投投資資使使用用計(jì)計(jì)劃劃、、借借款款償償還還計(jì)計(jì)劃劃開(kāi)發(fā)發(fā)方方案案地塊塊特特性性與與、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)分分析析、、產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議、、項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方案案、、機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置、、合合作作方方式式及及條條件件市場(chǎng)場(chǎng)研研究究宏觀觀環(huán)環(huán)境境、、行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展、、區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)、、板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)、、擬擬定定位位方方案案綜合合評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)社會(huì)會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)（（定定性性））、環(huán)境