房地產(chǎn)金融第節(jié)課件

房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度

模塊一認(rèn)識(shí)住房公積金模塊二住房公積金運(yùn)作模塊三住房公積金貸款案例房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度模塊一認(rèn)識(shí)住房公房地產(chǎn)金融模塊一認(rèn)識(shí)住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)1、含義

指城鎮(zhèn)在職職工及其所在單位按照規(guī)定比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金。

2、性質(zhì)

本質(zhì)屬性是工資。實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資。

住房公積金歸職工個(gè)人所有，但是限制性所有權(quán)。房地產(chǎn)金融模塊一認(rèn)識(shí)住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)3、特點(diǎn)

強(qiáng)制性

指凡在職職工及其所在單位都需按規(guī)定的繳存住房公積金。

保障性

實(shí)質(zhì)是一種住房保障制度，目的是給職工建立起專(zhuān)為解決住房問(wèn)題的住房建設(shè)基金。

互助性

集中全社會(huì)職工力量，把個(gè)人較少的錢(qián)集中起來(lái)形成規(guī)模效應(yīng)，隨著個(gè)人購(gòu)房條件先后成熟，逐批為他們提供資金支持。

長(zhǎng)期性

一種長(zhǎng)期的住房?jī)?chǔ)蓄金，從參加工作到退休這期間必須繳交房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)3、特點(diǎn)房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立1991年，上海率先借鑒新加坡模式建立了住房公積金制度1993年末，全國(guó)地級(jí)以上城市有131個(gè)建立了住房公積金制度，占地級(jí)以上城市總數(shù)的60%1994年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確住房公積金是一種長(zhǎng)期性住房?jī)?chǔ)蓄2、作用1）打破了住房建設(shè)單純依靠國(guó)家和單位投資的格局，為住房建設(shè)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。2）促進(jìn)了住房消費(fèi)有增長(zhǎng)，活躍了住房消費(fèi)市場(chǎng)。3）推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高了職工買(mǎi)房的支付能力4）轉(zhuǎn)變了職工群眾的住房觀念，為國(guó)企改革創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：住房公積金管理委員會(huì)決策住房公積金管理中心運(yùn)作銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)財(cái)政監(jiān)督的原則房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委員會(huì)由政府、建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等相關(guān)部門(mén)組建，是公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。決策內(nèi)容：1、制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實(shí)施；2、擬訂具體繳存比例；3、確定最高貸款額度；4、審議增值收益分配方案；房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中心不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，負(fù)責(zé)住房公積金管理運(yùn)作職責(zé)：1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；接受社會(huì)監(jiān)督：1、公告2、審計(jì)3、查詢房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)

住房公積金管理中心與受委托銀行簽訂委托合同，委托受委托銀行辦理：住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。

（四）財(cái)政監(jiān)督

指財(cái)政部門(mén)對(duì)住房公積金的運(yùn)作管理進(jìn)行檢查監(jiān)督，使住房公積金的運(yùn)作管理工作規(guī)范、高效。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運(yùn)作

一、住房公積金的歸集

住房公積金管理中心將職工和單位繳交的住房公積金集中于住房公積金管理中心在受委托銀行建立的專(zhuān)戶內(nèi)，存入職工個(gè)人賬戶內(nèi)，并集中管理運(yùn)用的行為。

1、繳存對(duì)象

包括:國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工。

新單位自設(shè)立起30日內(nèi)到管理中心辦理公積金繳存登記

登記20日內(nèi)到受委托銀行為本單位職工辦理公積金賬戶設(shè)立

2、繳存基數(shù)

工資基數(shù):職工本人上一年度月平均工資；每年核定一次

計(jì)算周期:上年7月1日至當(dāng)年6月30日。

房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運(yùn)作一、住房公積金的歸房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集

3、繳存比例

職工（或單位）繳存公積金的數(shù)額占繳存工資基數(shù)的比例。

目前繳存比例實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，一般不低于5%。4、繳存額

月繳存額＝(工資基數(shù)×

職工住房公積金繳存比例)＋（工資基數(shù)×

單位住房公積金繳存比例）

5、繳交

職工繳存的公積金由所在單位從其工資中代扣代繳。

單位于每月發(fā)放工資之日起5日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的公積金匯到住房公積金專(zhuān)戶內(nèi)，由受委托銀行計(jì)入職工公積金賬戶6、住房公積金的查詢和對(duì)賬

每年6月30日結(jié)息后，管理中心向職工發(fā)送住房公積金對(duì)賬單。房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集3、繳存比例房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融第節(jié)課件房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用

分兩種情況：1、職工個(gè)人住房公積金的使用

具體表現(xiàn)為：申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款

2、管理中心住房公積金的運(yùn)用

指管理中心以歸集的住房公積金為基礎(chǔ)，在保證職工支取和貸款的前提下，依法運(yùn)用住房公積金的行為。

存入銀行、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債

增值收益存入住房公積金增值收益專(zhuān)戶，用于：建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理中心的管理費(fèi)用城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金。

房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用分兩種情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類(lèi)情況：（一）職工住房消費(fèi)的提取1、購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房；2、償還購(gòu)房貸款本息；3、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例。（比例由當(dāng)?shù)毓e金管理委員會(huì)確定，一般為10%－15%。）

（二）職工喪失繳存條件的提取1、離休、退休；2、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；3、出境定居；注：①這類(lèi)情況提取，應(yīng)同時(shí)注銷(xiāo)職工住房公積金賬戶。

②職工死亡的，其繼承人、受遺贈(zèng)人可提取公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無(wú)繼承人、受遺贈(zèng)人的，存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類(lèi)情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取（三）提取手續(xù)1、所在單位應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)，并出具提取證明2、職工持單位開(kāi)具的提取證明向管理中心申請(qǐng)?zhí)崛?、管理中心自受理申請(qǐng)3日內(nèi)作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)提取的決定，并通知申請(qǐng)人；準(zhǔn)予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取（三）提取手續(xù)房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策1、當(dāng)年歸集的按結(jié)息日掛牌的活期存款利率計(jì)息，結(jié)息后轉(zhuǎn)入下年結(jié)轉(zhuǎn)戶；2、上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌的3個(gè)月定期整存整取存款利率計(jì)息；3、每年6月30日為結(jié)息日，結(jié)息后本息自動(dòng)轉(zhuǎn)存。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策

住房公積金是政策性資金，實(shí)行免稅政策。1、職工方面

繳存的住房公積金，不計(jì)入個(gè)人所得稅的納稅基數(shù)；

住房公積金的利息所得免征個(gè)人所得稅。2、管理中心方面

發(fā)放個(gè)人住房貸款取得收入免征營(yíng)業(yè)稅；

存儲(chǔ)利息所得、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的收益、發(fā)放個(gè)人住房貸款取得收入均免征所得稅。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款

一、個(gè)人住房公積金貸款概念和申請(qǐng)條件1、概念專(zhuān)指?jìng)€(gè)人住房公積金貸款，是指住房公積金（資金）管理中心運(yùn)用住房公積金向公積金繳存人發(fā)放的用于購(gòu)建自住普通住房的貸款。貸款手續(xù)由受委托銀行辦理貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)

2、貸款對(duì)象：按規(guī)定繳存公積金；連續(xù)繳存公積金12個(gè)月以上

3、貸款適用范圍用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房或是建造、翻建、大修自住住房自用普通住房：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、二手房4、申請(qǐng)住房公積金貸款要提供擔(dān)保房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款一、個(gè)人住房公積金房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件凡已連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年以上，未負(fù)有住房公積金貸款債務(wù)，具有完全民事行為能力的繳存人，購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，可申請(qǐng)住房公積金貸款。

住房公積金賬戶封存的繳存人，須賬戶啟封并重新按時(shí)足額繳存滿一年以上才能申請(qǐng)住房公積金貸款。

借款人申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份。

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（三）購(gòu)買(mǎi)住房的，須具有合法有效的購(gòu)房合同或協(xié)議；

建造、翻建住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃、土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件；大修住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

（四）同意按管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式辦理?yè)?dān)保。

（五）管理中心規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件房地產(chǎn)金融二、申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的程序1、借款人向管理中心提出貸款申請(qǐng)。出具材料：身份證件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和自籌資金存款證明等

2、管理中心對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審。

借款人的資格、資信、借款用途等情況

貸款額度、期限、利率及擔(dān)保情況

3、貸款銀行作為受托人進(jìn)行調(diào)查

住房公積金貸款實(shí)行銀行一票否決制。4、管理中心審批貸款申請(qǐng)，簽發(fā)委托貸款通知單(受理后15日內(nèi)決定)5、受托銀行與借款人簽訂借款合同、抵押合同，辦理登記手續(xù)。6、劃轉(zhuǎn)貸款。

借款合同生效后，管理中心向受托銀行出具貸款通知書(shū)，并將管理中心在受托銀行委托存款帳戶中的資金轉(zhuǎn)入委托貸款基金戶，再由受托銀行將委托貸款基金戶中的資金劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶。房地產(chǎn)金融二、申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的程序1、借款人房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確定1）不得超過(guò)購(gòu)買(mǎi)、修建一套住房費(fèi)用總額的80%。2）不得超過(guò)最高限額一人繳存住房公積金的為50萬(wàn)；夫妻二人繳存住房公積金的為80萬(wàn)3）不得超過(guò)按還款能力確定的貸款額度計(jì)貸額度=（借款人和愿參與還款的其配偶、父母、子女計(jì)繳住房公積金的月工資收入之和）*規(guī)定比例*2*12個(gè)月*貸款年限2、貸款期限≤30年，具體由住房公積金管理中心和借款人商定還款年齡不得超過(guò)借款人的貸款年齡（男65歲女60歲）具體的貸款額度和年限，必須同時(shí)滿足單筆最高貸款額度、最高可貸年限和最低首付款的要求。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確浙江省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)人情況月繳存額最高貸款額度單身月繳存額≥438元50萬(wàn)單身182元≤月繳存額<438元30萬(wàn)單身月繳存額<182元不能貸款已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額≥438元80萬(wàn)已婚本人月繳存額≥438元182元≤配偶月繳存額<438元80萬(wàn)已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額≥438元80萬(wàn)已婚182元≤本人月繳存額<438元182元≤配偶月繳存額<438元60萬(wàn)已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）50萬(wàn)已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）30萬(wàn)浙江省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)人情況月繳存額最高貸款額度房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)住房公積金貸款額度包括最高額度和單筆可貨額度：

（一）住房公積金貸款最高額度由各市州管委會(huì)決定、調(diào)整，并予以公布。

各市州管委會(huì)根據(jù)本地的房?jī)r(jià)和工資水平、居民家庭平均住房水平、住房公積金繳存和貸款規(guī)模等因素確定最高貸款額度。最高貸款額度原則上不得超過(guò)本地普通商品住房平均價(jià)格的套型建筑面積90平方米單套價(jià)款總額的80%。

夫妻雙方均繳存住房公積金且貸款購(gòu)買(mǎi)同一套住房的，可適當(dāng)提高貸款最高額度。

（二）單筆可貸額度，由管理中心根據(jù)借款申請(qǐng)人及配偶（或共有人）收入情況、信用情況、住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額、購(gòu)建住房?jī)r(jià)格、借款期限、還貸能力系數(shù)、貸款額占房屋總價(jià)款的比例等因素，綜合評(píng)估確定。單筆貸款額度不得超過(guò)最高貸款額度。

借款人的還貸能力系數(shù)（每月還款額與家庭月收入之比）由管理中心確定、調(diào)整并于公布。普通商品房、再交易房貸款額占房屋總價(jià)款的比例不得超過(guò)70%。經(jīng)管委會(huì)批準(zhǔn)，各地可酌情提高經(jīng)濟(jì)適用住房貸款額占房屋總價(jià)款的比例。

房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)住房公積金貸款房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率5年以下（含5年）：年利率4%5年以上：年利率4.5%4、首付比例首次使用公積金貸款的：1）購(gòu)買(mǎi)商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）且面積在90平方米以下的商品房首付款按不低于總房?jī)r(jià)的20％；套型建筑面積在90平方米及以上的商品房首付款，按不低于30％。購(gòu)買(mǎi)房改房的，首付款最低為房屋總價(jià)10%；以上若為組合貸款則以銀行規(guī)定為準(zhǔn)；2）購(gòu)買(mǎi)二手房，申請(qǐng)純公積金貸款的，首付為房屋總價(jià)的50%，貸款為房屋總價(jià)50%；申請(qǐng)組合貸款的，首付款最低為房屋總價(jià)30%，貸款最多為房屋總價(jià)50%，剩余20%房?jī)r(jià)為銀行的商業(yè)性按揭貸款。第二次申請(qǐng)公積金貸款，首付一律不低于房屋總價(jià)的50%。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融四、個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款指住房公積金（資金）管理中心運(yùn)用住房公積金和商業(yè)銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)建自住普通住房的貸款，是住房公積金委托貸款和商業(yè)性住房貸款的組合。借款人因住房公積金貸款額度不足，可同時(shí)申請(qǐng)公積金組合貸款，經(jīng)公積金中心和委托貸款銀行批準(zhǔn)同意后，由借款人、公積金中心、委托銀行共同簽訂借款擔(dān)保合同，借款人所購(gòu)住房同時(shí)抵押給公積金中心和委托銀行。在組合貸款中，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借還款日期和還款方式都應(yīng)相同，只有執(zhí)行的貸款利率不同。房地產(chǎn)金融四、個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一案例：夫妻兩人小A和小B。小A(男)28歲，月收入為3500元，小B(女)25歲，月收入為3200元，兩人的單位都各為其繳存了住房公積金，比例都為其收入的8％。目前，小A的公積金帳戶余額為40000元，小B的公積金帳戶余額為18000元。兩人準(zhǔn)備買(mǎi)房，看中了一套42萬(wàn)的房子，正在申請(qǐng)貸款，希望每月的按揭負(fù)擔(dān)不超過(guò)3000元。案例分析：1、根據(jù)廣州公積金管理中心規(guī)定，目前公積金貨款最高成數(shù)為購(gòu)房?jī)r(jià)格的七成，即首付三成。該做法同樣適用于公積金和商業(yè)的組合貸款，即組合貸款總額不超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)格的七成。所以，如果他們要申請(qǐng)公積金貸款，首期至少要交付30％的房款，即42×30％＝12.6萬(wàn)元。房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一案例：房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一2、由于需申請(qǐng)42×70％＝29.4萬(wàn)元貸款，超過(guò)廣州市住房公積金個(gè)人住房抵押貸款最高額度25萬(wàn)元的規(guī)定。

3、按照國(guó)家法定退休年齡，男60歲，女55歲，小A離退休還有32年，小B30年，所以按目前工資計(jì)算，按照這條規(guī)定可申請(qǐng)的貸款數(shù)上限為：小A：3500×8％×2×12×32＝21.5萬(wàn)；小B：3200×8％×2×12×30＝18.4萬(wàn)，兩人合計(jì)39.9萬(wàn)。

4、?。?）、（4）中可申請(qǐng)貸款最高額度的較小值——25萬(wàn)與39.9萬(wàn)的較小值，即25萬(wàn)，所以，可申請(qǐng)的公積金貸款最大額度為25萬(wàn)元。

5、所以，建議采用7成10年，25萬(wàn)元住房公積金貸款和4.4萬(wàn)元商業(yè)貸款的組合貸款方式，其中：首期12.6萬(wàn)元；每月按揭款約3000元。

房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一2、由于需申請(qǐng)42房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二案例小C，男，26歲，廣州人，目前與父母同住，看中一套二房二廳的房子，總價(jià)29萬(wàn)。小C月收入為5200元，單位為其繳存了住房公積金，比例為其收入的10％，目前其公積金帳戶余額為20000元。小C的父母離退休均還有3年，目前兩人公積金帳戶余額合計(jì)為40000元。目前，小C可用于購(gòu)房的存款只有3萬(wàn)元，希望這次購(gòu)房可利用上父母的公積金。案例分析：

1、如果要用父母的公積金，需以小C、他父母的名義聯(lián)名購(gòu)房。

2、根據(jù)廣州公積金管理中心規(guī)定，目前公積金貨款最高成數(shù)為購(gòu)房?jī)r(jià)格的七成，即首付三成。該做法同樣適用公積金和商業(yè)的組合貸款，即組合總額不超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)格的七成。所以，如果他們申請(qǐng)公積金貸款，首期至少要付30％房款，即29×30％＝8.7萬(wàn)元。房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二案例房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二

3、根據(jù)規(guī)定，公民買(mǎi)房的按揭期限不得長(zhǎng)于離退休年限，小C的父母離退休均還有3年，所以，只能以小C的離退休年限來(lái)計(jì)算可申請(qǐng)的貸款數(shù)最高額度。

4、按照國(guó)家法定退休年齡，男60歲，小C離退休還有34年，按目前工資計(jì)算，按照這條規(guī)定可申請(qǐng)的貸款數(shù)最高額度為：

5200×10％×2×12×34＝42.4萬(wàn)。

5、?。?）、（4）中可申請(qǐng)貸款最高額度的較小值：25萬(wàn)與42.4萬(wàn)的較小值，即25萬(wàn)。所以，可申請(qǐng)的公積金貸款最大額度為25萬(wàn)元。

6因?yàn)椋?9×70％＝20.3萬(wàn)<25萬(wàn)。所以，建議小C采用7成10年純住房公積金貸款方式。

7、其中：首期——8.7萬(wàn)元；每月按揭款——約2000元房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二3、根據(jù)規(guī)定，公民買(mǎi)房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度

模塊一認(rèn)識(shí)住房公積金模塊二住房公積金運(yùn)作模塊三住房公積金貸款案例房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度模塊一認(rèn)識(shí)住房公房地產(chǎn)金融模塊一認(rèn)識(shí)住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)1、含義

指城鎮(zhèn)在職職工及其所在單位按照規(guī)定比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金。

2、性質(zhì)

本質(zhì)屬性是工資。實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資。

住房公積金歸職工個(gè)人所有，但是限制性所有權(quán)。房地產(chǎn)金融模塊一認(rèn)識(shí)住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)3、特點(diǎn)

強(qiáng)制性

指凡在職職工及其所在單位都需按規(guī)定的繳存住房公積金。

保障性

實(shí)質(zhì)是一種住房保障制度，目的是給職工建立起專(zhuān)為解決住房問(wèn)題的住房建設(shè)基金。

互助性

集中全社會(huì)職工力量，把個(gè)人較少的錢(qián)集中起來(lái)形成規(guī)模效應(yīng)，隨著個(gè)人購(gòu)房條件先后成熟，逐批為他們提供資金支持。

長(zhǎng)期性

一種長(zhǎng)期的住房?jī)?chǔ)蓄金，從參加工作到退休這期間必須繳交房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)3、特點(diǎn)房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立1991年，上海率先借鑒新加坡模式建立了住房公積金制度1993年末，全國(guó)地級(jí)以上城市有131個(gè)建立了住房公積金制度，占地級(jí)以上城市總數(shù)的60%1994年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確住房公積金是一種長(zhǎng)期性住房?jī)?chǔ)蓄2、作用1）打破了住房建設(shè)單純依靠國(guó)家和單位投資的格局，為住房建設(shè)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。2）促進(jìn)了住房消費(fèi)有增長(zhǎng)，活躍了住房消費(fèi)市場(chǎng)。3）推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高了職工買(mǎi)房的支付能力4）轉(zhuǎn)變了職工群眾的住房觀念，為國(guó)企改革創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：住房公積金管理委員會(huì)決策住房公積金管理中心運(yùn)作銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)財(cái)政監(jiān)督的原則房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委員會(huì)由政府、建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等相關(guān)部門(mén)組建，是公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。決策內(nèi)容：1、制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實(shí)施；2、擬訂具體繳存比例；3、確定最高貸款額度；4、審議增值收益分配方案；房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中心不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，負(fù)責(zé)住房公積金管理運(yùn)作職責(zé)：1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；接受社會(huì)監(jiān)督：1、公告2、審計(jì)3、查詢房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)

住房公積金管理中心與受委托銀行簽訂委托合同，委托受委托銀行辦理：住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。

（四）財(cái)政監(jiān)督

指財(cái)政部門(mén)對(duì)住房公積金的運(yùn)作管理進(jìn)行檢查監(jiān)督，使住房公積金的運(yùn)作管理工作規(guī)范、高效。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運(yùn)作

一、住房公積金的歸集

住房公積金管理中心將職工和單位繳交的住房公積金集中于住房公積金管理中心在受委托銀行建立的專(zhuān)戶內(nèi)，存入職工個(gè)人賬戶內(nèi)，并集中管理運(yùn)用的行為。

1、繳存對(duì)象

包括:國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工。

新單位自設(shè)立起30日內(nèi)到管理中心辦理公積金繳存登記

登記20日內(nèi)到受委托銀行為本單位職工辦理公積金賬戶設(shè)立

2、繳存基數(shù)

工資基數(shù):職工本人上一年度月平均工資；每年核定一次

計(jì)算周期:上年7月1日至當(dāng)年6月30日。

房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運(yùn)作一、住房公積金的歸房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集

3、繳存比例

職工（或單位）繳存公積金的數(shù)額占繳存工資基數(shù)的比例。

目前繳存比例實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，一般不低于5%。4、繳存額

月繳存額＝(工資基數(shù)×

職工住房公積金繳存比例)＋（工資基數(shù)×

單位住房公積金繳存比例）

5、繳交

職工繳存的公積金由所在單位從其工資中代扣代繳。

單位于每月發(fā)放工資之日起5日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的公積金匯到住房公積金專(zhuān)戶內(nèi)，由受委托銀行計(jì)入職工公積金賬戶6、住房公積金的查詢和對(duì)賬

每年6月30日結(jié)息后，管理中心向職工發(fā)送住房公積金對(duì)賬單。房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集3、繳存比例房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融第節(jié)課件房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用

分兩種情況：1、職工個(gè)人住房公積金的使用

具體表現(xiàn)為：申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款

2、管理中心住房公積金的運(yùn)用

指管理中心以歸集的住房公積金為基礎(chǔ)，在保證職工支取和貸款的前提下，依法運(yùn)用住房公積金的行為。

存入銀行、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債

增值收益存入住房公積金增值收益專(zhuān)戶，用于：建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理中心的管理費(fèi)用城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金。

房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用分兩種情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類(lèi)情況：（一）職工住房消費(fèi)的提取1、購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房；2、償還購(gòu)房貸款本息；3、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例。（比例由當(dāng)?shù)毓e金管理委員會(huì)確定，一般為10%－15%。）

（二）職工喪失繳存條件的提取1、離休、退休；2、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；3、出境定居；注：①這類(lèi)情況提取，應(yīng)同時(shí)注銷(xiāo)職工住房公積金賬戶。

②職工死亡的，其繼承人、受遺贈(zèng)人可提取公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無(wú)繼承人、受遺贈(zèng)人的，存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類(lèi)情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提?。ㄈ┨崛∈掷m(xù)1、所在單位應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)，并出具提取證明2、職工持單位開(kāi)具的提取證明向管理中心申請(qǐng)?zhí)崛?、管理中心自受理申請(qǐng)3日內(nèi)作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)提取的決定，并通知申請(qǐng)人；準(zhǔn)予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提?。ㄈ┨崛∈掷m(xù)房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策1、當(dāng)年歸集的按結(jié)息日掛牌的活期存款利率計(jì)息，結(jié)息后轉(zhuǎn)入下年結(jié)轉(zhuǎn)戶；2、上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌的3個(gè)月定期整存整取存款利率計(jì)息；3、每年6月30日為結(jié)息日，結(jié)息后本息自動(dòng)轉(zhuǎn)存。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策

住房公積金是政策性資金，實(shí)行免稅政策。1、職工方面

繳存的住房公積金，不計(jì)入個(gè)人所得稅的納稅基數(shù)；

住房公積金的利息所得免征個(gè)人所得稅。2、管理中心方面

發(fā)放個(gè)人住房貸款取得收入免征營(yíng)業(yè)稅；

存儲(chǔ)利息所得、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的收益、發(fā)放個(gè)人住房貸款取得收入均免征所得稅。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款

一、個(gè)人住房公積金貸款概念和申請(qǐng)條件1、概念專(zhuān)指?jìng)€(gè)人住房公積金貸款，是指住房公積金（資金）管理中心運(yùn)用住房公積金向公積金繳存人發(fā)放的用于購(gòu)建自住普通住房的貸款。貸款手續(xù)由受委托銀行辦理貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)

2、貸款對(duì)象：按規(guī)定繳存公積金；連續(xù)繳存公積金12個(gè)月以上

3、貸款適用范圍用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房或是建造、翻建、大修自住住房自用普通住房：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、二手房4、申請(qǐng)住房公積金貸款要提供擔(dān)保房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款一、個(gè)人住房公積金房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件凡已連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年以上，未負(fù)有住房公積金貸款債務(wù)，具有完全民事行為能力的繳存人，購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，可申請(qǐng)住房公積金貸款。

住房公積金賬戶封存的繳存人，須賬戶啟封并重新按時(shí)足額繳存滿一年以上才能申請(qǐng)住房公積金貸款。

借款人申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份。

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（三）購(gòu)買(mǎi)住房的，須具有合法有效的購(gòu)房合同或協(xié)議；

建造、翻建住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃、土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件；大修住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

（四）同意按管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式辦理?yè)?dān)保。

（五）管理中心規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件房地產(chǎn)金融二、申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的程序1、借款人向管理中心提出貸款申請(qǐng)。出具材料：身份證件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和自籌資金存款證明等

2、管理中心對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審。

借款人的資格、資信、借款用途等情況

貸款額度、期限、利率及擔(dān)保情況

3、貸款銀行作為受托人進(jìn)行調(diào)查

住房公積金貸款實(shí)行銀行一票否決制。4、管理中心審批貸款申請(qǐng)，簽發(fā)委托貸款通知單(受理后15日內(nèi)決定)5、受托銀行與借款人簽訂借款合同、抵押合同，辦理登記手續(xù)。6、劃轉(zhuǎn)貸款。

借款合同生效后，管理中心向受托銀行出具貸款通知書(shū)，并將管理中心在受托銀行委托存款帳戶中的資金轉(zhuǎn)入委托貸款基金戶，再由受托銀行將委托貸款基金戶中的資金劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶。房地產(chǎn)金融二、申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的程序1、借款人房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確定1）不得超過(guò)購(gòu)買(mǎi)、修建一套住房費(fèi)用總額的80%。2）不得超過(guò)最高限額一人繳存住房公積金的為50萬(wàn)；夫妻二人繳存住房公積金的為80萬(wàn)3）不得超過(guò)按還款能力確定的貸款額度計(jì)貸額度=（借款人和愿參與還款的其配偶、父母、子女計(jì)繳住房公積金的月工資收入之和）*規(guī)定比例*2*12個(gè)月*貸款年限2、貸款期限≤30年，具體由住房公積金管理中心和借款人商定還款年齡不得超過(guò)借款人的貸款年齡（男65歲女60歲）具體的貸款額度和年限，必須同時(shí)滿足單筆最高貸款額度、最高可貸年限和最低首付款的要求。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確浙江省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)人情況月繳存額最高貸款額度單身月繳存額≥438元50萬(wàn)單身182元≤月繳存額<438元30萬(wàn)單身月繳存額<182元不能貸款已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額≥438元80萬(wàn)已婚本人月繳存額≥438元182元≤配偶月繳存額<438元80萬(wàn)已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額≥438元80萬(wàn)已婚182元≤本人月繳存額<438元182元≤配偶月繳存額<438元60萬(wàn)已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）50萬(wàn)已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）30萬(wàn)浙江省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)人情況月繳存額最高貸款額度房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)住房公積金貸款額度包括最高額度和單筆可貨額度：

（一）住房公積金貸款最高額度由各市州管委會(huì)決定、調(diào)整，并予以公布。

各市州管委會(huì)根據(jù)本地的房?jī)r(jià)和工資水平、居民家庭平均住房水平、住房公積金繳存和貸款規(guī)模等因素確定最高貸款額度。最高貸款額度原則上不得超過(guò)本地普通商品住房平均價(jià)格的套型建筑面積90平方米單套價(jià)款總額的80%。

夫妻雙方均繳存住房公積金且貸款購(gòu)買(mǎi)同一套住房的，可適當(dāng)提高貸款最高額度。

（二）單筆可貸額度，由管理中心根據(jù)借款申請(qǐng)人及配偶（或共有人）收入情況、信用情況、住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額、購(gòu)建住房?jī)r(jià)格、借款期限、還貸能力系數(shù)、貸款額占房屋總價(jià)款的比例等因素，綜合評(píng)估確定。單筆貸款額度不得超過(guò)最高貸款額度。

借款人的還貸能力系數(shù)（每月還款額與家庭月收入之比）由管理中心確定、調(diào)整并于公布。普通商品房、再交易房貸款額占房屋總價(jià)款的比例不得超過(guò)70%。經(jīng)管委會(huì)批準(zhǔn)，各地可酌情提高經(jīng)濟(jì)適用住房貸款額占房屋總價(jià)款的比例。

房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)住房公積金貸款房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率5年以下（含5年）：年利率4%5年以上：年利率4.5%4、首付比例首次使用公積金貸款的：1）購(gòu)買(mǎi)商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）且面積在90平方米以下的商品房首付款按不低于總房?jī)r(jià)的20％；套型建筑面積在90平方米及以上的商品房首付款，按不低于30％。購(gòu)買(mǎi)房改房的，首付款最低為房屋總價(jià)10%；以上若為組合貸款則以銀行規(guī)定為準(zhǔn)；2）購(gòu)買(mǎi)二手房，申請(qǐng)純公積金貸款的，首付為房屋總價(jià)的50%，貸款為房屋總價(jià)50%；申請(qǐng)組合貸款的，首付款最低為房屋總價(jià)30%，貸款最多為房屋總價(jià)50%，剩余20%房?jī)r(jià)為銀行的商業(yè)性按揭貸款。第二次申請(qǐng)公積金貸款，首付一律不低于房屋總價(jià)的50%。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融四、個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款指住房公積金（資金）管理中心運(yùn)用住房公積金和商業(yè)銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)建自住普通住房的貸款，是住房公積金委托貸款和商業(yè)性住房貸款的組合。借款人因住房公積金貸款額度不足，可同時(shí)申請(qǐng)公積金組合貸款，經(jīng)公積金中心和委托貸款銀行批準(zhǔn)同意后，由借款人、公積金中心、委托銀行共同簽訂借款擔(dān)保合同，借款人所購(gòu)住房同時(shí)抵押給公積金中心和委托銀行。在組合貸款中，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借還款日期和還款方式都應(yīng)相同，只有執(zhí)行的貸款利率不同。房地產(chǎn)金融四、個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一案例：夫妻兩人小A和小B。小A(男)28歲，月收