中國(guó)紡織服裝業(yè)的管理規(guī)范

前言 1第一篇服務(wù)概述 5第一章關(guān)于服務(wù)概念 5第一節(jié)服務(wù)范圍 5第二節(jié)規(guī)范引用文件 5第三節(jié)服務(wù)目標(biāo) 5第四節(jié)服務(wù)對(duì)象 6第二章中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理體系 6第一節(jié)服務(wù)管理體系遵循原則 6第二節(jié)服務(wù)管理體系結(jié)構(gòu) 6第三章中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的服務(wù)特征 7第一節(jié)總體特征表現(xiàn)為有形特征與無(wú)形特征 7第二節(jié)服務(wù)形式多元化 7第二篇中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理體系的建立 8第一章中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)要求 8第一節(jié)服務(wù)目標(biāo) 8第二節(jié)服務(wù)對(duì)象 8第三節(jié)服務(wù)要求識(shí)別 8第四節(jié)服務(wù)承諾 9第五節(jié)服務(wù)流程 9第二章中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)基本內(nèi)容 9第一節(jié)中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)功能 10第二節(jié)中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)形態(tài) 10第三節(jié)中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)組織 10第三篇中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理規(guī)范 10第一章紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理規(guī)范內(nèi)容 23第一節(jié)客戶服務(wù)規(guī)范 241.咨詢服務(wù)規(guī)范 2.總服務(wù)臺(tái)服務(wù)規(guī)范 3.投訴受理服務(wù)規(guī)范 4.廣播受理服務(wù)規(guī)范 5.物業(yè)受理服務(wù)規(guī)范 6.收銀服務(wù)規(guī)范 第二節(jié)物流服務(wù)規(guī)范 32第三節(jié)信息服務(wù)規(guī)范 34第四節(jié)人力資源服務(wù)規(guī)范 381.人力資源服務(wù)規(guī)范 2.培訓(xùn)服務(wù)規(guī)范 第五節(jié)品牌服務(wù)規(guī)范 40第六節(jié)信譽(yù)保障服務(wù)規(guī)范 421.誠(chéng)信保障服務(wù)規(guī)范 2.質(zhì)量檢測(cè)服務(wù)規(guī)范 3.知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)服務(wù)規(guī)范 第七節(jié)推廣交流服務(wù)規(guī)范 481.廣告服務(wù)規(guī)范 42.會(huì)展服務(wù)規(guī)范 4第八節(jié)工商金融配套服務(wù)規(guī)范 451.工商配套服務(wù)規(guī)范 42.金融配套服務(wù)規(guī)范 4第九節(jié)商務(wù)配套服務(wù)規(guī)范 501.商務(wù)辦公服務(wù)規(guī)范 42.酒店餐飲配套服務(wù)規(guī)范 第十節(jié).社團(tuán)組織服務(wù)規(guī)范 4第二章紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理 第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理流程 10第二節(jié)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理職責(zé) 10第三章紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)文件規(guī)范 10第四篇中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理評(píng)價(jià) 69第一章服務(wù)制度管理規(guī)范 69第二章服務(wù)管理體系評(píng)價(jià)要求 69第三章服務(wù)管理評(píng)價(jià)體系內(nèi)容 69附錄中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理規(guī)范參考文件 74第四部分：交易管理規(guī)范TOC\o"1-3"\h\z第一篇中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)交易規(guī)范體系總則 3第一章交易規(guī)范總則 3第一節(jié)交易規(guī)范的術(shù)語(yǔ)和定義 3第二節(jié)交易規(guī)范的目的和作用 4第二章交易規(guī)范結(jié)構(gòu) 4第一節(jié)交易的概念 4第二節(jié)紡織服裝市場(chǎng)交易要素 5第三節(jié)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的交易方式特點(diǎn) 7第三章紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的交易方式分類 7第二篇中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)交易規(guī)范基礎(chǔ) 9第一章紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)交易制度管理規(guī)范 9第二章市場(chǎng)交易信息統(tǒng)計(jì)規(guī)范 13第三章市場(chǎng)交易誠(chéng)信保障規(guī)范 17第四章市場(chǎng)物流配送管理規(guī)范 21第五章市場(chǎng)支付結(jié)算保障體系 28第三篇中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)交易規(guī)范體系應(yīng)用 32第一章紡織服裝市場(chǎng)現(xiàn)貨交易 32第一節(jié)紡織服裝現(xiàn)貨交易的特點(diǎn) 32第二節(jié)現(xiàn)貨交易在專業(yè)市場(chǎng)交易地位和作用 32第三節(jié)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)交易現(xiàn)貨交易管理規(guī)范 33第二章紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)合同交易 34第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)合同交易的特點(diǎn) 34第三章紡織服裝期貨交易 37第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)期貨交易情況 37第二節(jié)期貨交易的基本特征 37第三節(jié)交易風(fēng)險(xiǎn)控制 38第四章國(guó)際貿(mào)易交易方式 38第一節(jié)國(guó)際貿(mào)易種類 40第二節(jié)國(guó)際貿(mào)易的交易方式與流程 40第五章電子商務(wù)交易規(guī)范 40第一節(jié)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)交易方式建設(shè)規(guī)范體系 40第二節(jié)建立交易支撐體系 40第三節(jié)建立交易服務(wù)體系 41第四節(jié)有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)的結(jié)合 42第五節(jié)紡織服裝價(jià)格體系建設(shè) 44第六節(jié)誠(chéng)信體系 44第七節(jié)貿(mào)易溝通 45第八節(jié)移動(dòng)信息系統(tǒng) 45第九節(jié)電子合同服務(wù) 45第十節(jié)電子支付 46第十一節(jié)物流體系 46第十二節(jié)客戶端信息收集和發(fā)布系統(tǒng) 47第十三節(jié)監(jiān)督、調(diào)解、仲裁、處罰 47第四篇紡織服裝市場(chǎng)交易發(fā)展趨勢(shì)、問(wèn)題、以及對(duì)策 49第一章 紡織服裝交易發(fā)展的趨勢(shì) 49第二章紡織服裝交易應(yīng)對(duì)策略 49第一部分中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃管理規(guī)范前言隨著我國(guó)紡織品服裝內(nèi)需市場(chǎng)的迅速增長(zhǎng)，很多新型紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)大批涌現(xiàn)，出現(xiàn)了重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)等不良現(xiàn)象。由于投資商的介入，缺乏對(duì)行業(yè)的了解，沒(méi)有充分考慮后期經(jīng)營(yíng)管理等問(wèn)題，導(dǎo)致許多市場(chǎng)規(guī)劃的弊端。此外，我國(guó)建筑設(shè)計(jì)單位目前執(zhí)行的商業(yè)建筑相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)多是上世紀(jì)八十年代制定的，很多內(nèi)容已不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的新要求，如經(jīng)營(yíng)面積配比、樓板荷載、用水量、衛(wèi)生設(shè)備配置、新風(fēng)量、照明、消防等方面。在我國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展新時(shí)代，應(yīng)建立符合專業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，引導(dǎo)我國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)向健康、有序的方向發(fā)展。中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)聯(lián)盟秘書(shū)處在深入開(kāi)展調(diào)研、認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、借鑒優(yōu)秀成果的基礎(chǔ)上，廣泛征求意見(jiàn)，制定了本規(guī)范，主要涉及規(guī)劃選址、建筑布局、空間組織、市場(chǎng)設(shè)置等內(nèi)容，以期給中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者提供參考借鑒。第一章總述第一節(jié)市場(chǎng)分類中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)由于形成原因復(fù)雜、發(fā)展類型多樣、交易形態(tài)各異，以下根據(jù)其形成、發(fā)展特點(diǎn)以及主要交易產(chǎn)品進(jìn)行分類：一、按形成和發(fā)展特點(diǎn)分為：產(chǎn)地型專業(yè)市場(chǎng)、集散型專業(yè)市場(chǎng)。（一）產(chǎn)地型專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)地型專業(yè)市場(chǎng)是依托當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)而形成的產(chǎn)銷一體化市場(chǎng)，這類市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與發(fā)展規(guī)模和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有密不可分的關(guān)系。（二）集散型專業(yè)市場(chǎng)集散型專業(yè)市場(chǎng)是借助一個(gè)城市或地區(qū)的中心地理位置、交通、信息等方面的綜合優(yōu)勢(shì)因素而形成，這類市場(chǎng)具有較強(qiáng)的產(chǎn)品集散功能與輻射影響力。（三）消費(fèi)型專業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)型專業(yè)市場(chǎng)是在人口聚居區(qū)域內(nèi)形成的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)終端，這類市場(chǎng)具有輻射半徑小、批零兼營(yíng)等特點(diǎn)，正在朝現(xiàn)代化、功能化和社會(huì)化的方向發(fā)展。二、按主要交易產(chǎn)品分為：服裝專業(yè)市場(chǎng)、面料專業(yè)市場(chǎng)、家紡專業(yè)市場(chǎng)、綜合專業(yè)市場(chǎng)等。（一）服裝專業(yè)市場(chǎng)主要從事男裝、女裝、童裝等各類服裝產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場(chǎng)。（二）面輔料專業(yè)市場(chǎng)主要從事面料、輔料和原材料等產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場(chǎng)。（三）家紡專業(yè)市場(chǎng)主要從事家紡類產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場(chǎng)。（四）綜合專業(yè)市場(chǎng)從事服裝、面輔料、家紡、小商品、箱包、日用百貨等產(chǎn)品交易的專業(yè)批零市場(chǎng)。第二節(jié)市場(chǎng)功能消費(fèi)需求是市場(chǎng)進(jìn)步的原動(dòng)力，隨著人民消費(fèi)需求的不斷提升，我國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)功能也在逐漸變化。我國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)功能主要包括以下幾個(gè)方面：一、交易功能交易功能是紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的基本功能，基于交易特點(diǎn)的不同，可分為批發(fā)交易和零售交易。（一）批發(fā)交易將紡織服裝產(chǎn)品一次性大量銷售，銷售對(duì)象為轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進(jìn)行購(gòu)買的人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（二）零售交易：消費(fèi)者從銷售商處購(gòu)買紡織服裝產(chǎn)品的目的是供自己消費(fèi)，而不是用于轉(zhuǎn)賣或生產(chǎn)，是紡織服裝產(chǎn)品流通過(guò)程中的終端環(huán)節(jié)。二、展示功能所謂展示，是指在紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理的范疇內(nèi)，可傳達(dá)交易產(chǎn)品、經(jīng)銷商服務(wù)特色等內(nèi)容的有機(jī)組成部分。市場(chǎng)展示功能有利于消費(fèi)者直觀感知產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，有利于專業(yè)市場(chǎng)樹(shù)立產(chǎn)品或服務(wù)的形象，提升產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。三、服務(wù)功能我國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)逐漸向注重市場(chǎng)軟件建設(shè)和綜合環(huán)境建設(shè)的方向發(fā)展，市場(chǎng)的服務(wù)功能將隨之逐漸完善。專業(yè)市場(chǎng)的服務(wù)功能主要包括金融服務(wù)、物流服務(wù)、信息服務(wù)、品牌服務(wù)、中介服務(wù)、法律服務(wù)、物業(yè)管理等內(nèi)容。（一）金融服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)通過(guò)引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)或與金融機(jī)構(gòu)合作等方式，為市場(chǎng)內(nèi)交易方提供包括融資投資、儲(chǔ)蓄、信貸、結(jié)算、商業(yè)保險(xiǎn)和金融信息咨詢等多方面的服務(wù)。（二）法律服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)通過(guò)與法律咨詢機(jī)構(gòu)合作，為市場(chǎng)內(nèi)交易方提供法律咨詢、審核修改法律文件（如協(xié)議、合同等）、出具法律意見(jiàn)書(shū)、提供信用調(diào)查服務(wù)、代理貿(mào)易糾紛訴訟案件等服務(wù)。（三）物流服務(wù)交易產(chǎn)品在企業(yè)和供應(yīng)商/顧客之間移動(dòng)過(guò)程中，對(duì)每筆交易相關(guān)的資金和信息移動(dòng)相關(guān)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行管理。包括訂單管理、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、配送、運(yùn)輸服務(wù)、退貨管理等內(nèi)容。（四）物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)通過(guò)與物業(yè)管理企業(yè)合作，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。第三節(jié)市場(chǎng)規(guī)模我國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)，根據(jù)其使用類別、建筑面積（或交易量）等規(guī)模因素劃分，將分為大、中、小型。如根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)的建筑面積可做如下劃分：服裝專業(yè)市場(chǎng)面料專業(yè)市場(chǎng)家紡專業(yè)市場(chǎng)大型20萬(wàn)平米以上30萬(wàn)平米以上30萬(wàn)平米以上中型10-20萬(wàn)平米15-30萬(wàn)平米10-30萬(wàn)平米中小型5-10萬(wàn)平米5-15萬(wàn)平米3-10萬(wàn)平米小型5萬(wàn)平米以下5萬(wàn)平米以下3萬(wàn)平米以下第二章選址及總體布局選址是在組建市場(chǎng)前對(duì)市場(chǎng)建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行論證和決策的過(guò)程。市場(chǎng)的選址是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策內(nèi)容之一，是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資。商圈是影響市場(chǎng)選址的重要因素，同時(shí)也是制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。因此，在專業(yè)市場(chǎng)的選址規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的選址原則、影響因素等進(jìn)行綜合分析，并提出縝密的決策建議。第一節(jié)選址原則紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的選址應(yīng)遵守適應(yīng)性、協(xié)調(diào)性、經(jīng)濟(jì)性和戰(zhàn)略性等原則。一、適應(yīng)性原則（一）與國(guó)家、以及省市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針、政策相適應(yīng)；（二）與區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源分布和消費(fèi)需求分布相適應(yīng)；（三）與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。二、協(xié)調(diào)性原則（一）與整個(gè)區(qū)域建設(shè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)相協(xié)調(diào)；（二）與市場(chǎng)本身的交易能力、交易水平相協(xié)調(diào)；（三）與城市功能區(qū)塊劃分相協(xié)調(diào)，應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃，并避免對(duì)學(xué)校、醫(yī)院、軍隊(duì)等機(jī)構(gòu)造成影響。三、經(jīng)濟(jì)性原則選址成本應(yīng)考慮相關(guān)建筑設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用和未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。專業(yè)市場(chǎng)選址定在市區(qū)、近郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，市場(chǎng)的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)費(fèi)用，以及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等是不同的，選址時(shí)應(yīng)以總成本適宜作為專業(yè)市場(chǎng)選址的經(jīng)濟(jì)性原則。四、戰(zhàn)略性原則專業(yè)市場(chǎng)的選址，應(yīng)具有戰(zhàn)略眼光，要有整體的、系統(tǒng)性計(jì)劃。（一）選址要考慮全局，局部利益要服從全局利益；（二）選址要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，既要考慮目前的實(shí)際需要，又要考慮日后發(fā)展的可能。第二節(jié)選址影響因素紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的選址應(yīng)綜合考慮區(qū)域發(fā)展環(huán)境、商圈交易環(huán)境、具體市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)層次的影響因素。如下圖所示：區(qū)域發(fā)展環(huán)境區(qū)域發(fā)展環(huán)境商圈交易環(huán)境具體市場(chǎng)環(huán)境具體包括客流情況、交通條件、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、城市規(guī)劃要求、競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素。一、區(qū)域發(fā)展環(huán)境（一）區(qū)域類型按城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分：大城市、中小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村；按城市的區(qū)域劃分：城市中心區(qū)域、城市副中心商業(yè)地帶、城市邊緣地區(qū)三部分。（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)包括：區(qū)域GDP發(fā)展水平、支柱產(chǎn)業(yè)情況、主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、紡織服裝企業(yè)生產(chǎn)能力、人民生活水平等。（三）區(qū)域交通條件區(qū)域交通條件包括：區(qū)域路網(wǎng)建設(shè)通達(dá)水平、交通功能建設(shè)速度、區(qū)域內(nèi)主要交通工具使用率等。（四）區(qū)域規(guī)劃包括政府對(duì)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、人口分布規(guī)劃、道路建設(shè)規(guī)劃等。（五）其他因素其他因素包括：稅收優(yōu)惠政策、注冊(cè)資金限制、營(yíng)業(yè)執(zhí)照審批前置條件、營(yíng)業(yè)時(shí)間限制、營(yíng)業(yè)面積限制及治安環(huán)境等因素。二、商圈交易環(huán)境（一）商圈需求環(huán)境1、人口規(guī)模主要是選址地的服務(wù)半徑區(qū)域內(nèi)的人口規(guī)模。人口規(guī)模越大，對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)需求越高。2、人口密度人口密度用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。人口密度越高，市場(chǎng)的客流量越高。3、人口特征商圈內(nèi)的人口按流動(dòng)性質(zhì)劃分為：居住人口、工作人口和流動(dòng)人口。市場(chǎng)選址應(yīng)綜合考察三類人口的比例情況。4、居民收入居民收入包括家庭人均收入、居民人均可支配收入等。居民收入水平對(duì)商圈的未來(lái)發(fā)展?jié)摿εc消費(fèi)需求產(chǎn)生一定影響。5、消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣包括文化背景、地理因素、購(gòu)買習(xí)慣、生活方式和個(gè)人喜好等。（二）商圈供給環(huán)境1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況包括考察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)數(shù)量、類型、規(guī)模、位置、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象、商品的價(jià)格水平等。2、商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)面積飽和程度主要考察商圈內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)的集中程度和發(fā)展?fàn)顩r，以判斷商圈內(nèi)市場(chǎng)的飽和度。三、具體市場(chǎng)環(huán)境（一）客流情況主要考察市場(chǎng)的服務(wù)半徑內(nèi)的客流節(jié)點(diǎn)數(shù)量、每個(gè)客流節(jié)點(diǎn)的日均人流量以及附近聚集區(qū)域的人口規(guī)模等。（二）場(chǎng)地條件主要考慮場(chǎng)地的可視性、適用性和可獲取性。1、場(chǎng)地可視性主要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)，如兩面臨街的地點(diǎn)、街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處等。2、場(chǎng)地適用性主要考慮市場(chǎng)選址的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車條件、貨品運(yùn)輸條件等，包括場(chǎng)地出入便捷性、面積大小、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。3、場(chǎng)地可獲取性主要考慮市場(chǎng)選址的用地使用權(quán)、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施（道路設(shè)施、水、電、氣等）配套情況等。（三）區(qū)位交通包括機(jī)場(chǎng)、車站等交通樞紐建設(shè)情況、道路及交通工具銜接狀況等。（四）土地經(jīng)濟(jì)狀況包括土地的租售方式、租售金額、繳付方式、建筑物改建費(fèi)用等。（五）潛在商業(yè)價(jià)值專業(yè)市場(chǎng)的選址還應(yīng)考慮未來(lái)該位置的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。附件：紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)選址評(píng)價(jià)體系表一級(jí)因素權(quán)重二級(jí)因素權(quán)重三級(jí)因素權(quán)重區(qū)域發(fā)展環(huán)境301、區(qū)域類型151、產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色202、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)251、經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好302、產(chǎn)業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)明顯303、具備紡織支柱產(chǎn)業(yè)403、區(qū)域交通條件201、交通便利程度4、區(qū)域規(guī)劃151、規(guī)劃有利性602、規(guī)劃穩(wěn)定性405、相關(guān)法律151、營(yíng)業(yè)限制（時(shí)間、面積）402、稅收優(yōu)惠606、社交公關(guān)和治安風(fēng)險(xiǎn)101、社會(huì)安全保障程度20商圈交易環(huán)境301、商圈需求環(huán)境601、人口規(guī)模152、人口密度153、居民收入304、人口特征205、消費(fèi)習(xí)慣202、商圈供給環(huán)境401、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況602、商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)面積飽和程度40具體市場(chǎng)環(huán)境401、客流情況201、客流流動(dòng)方向與駐留度2、場(chǎng)地條件251、可視性302、適用性403、可獲取性303、區(qū)位交通251、有專項(xiàng)公交路線252、一般交通工具可通達(dá)403、道路狀況良好354、土地經(jīng)濟(jì)狀況151、土地可開(kāi)發(fā)成本與利用度205、潛在商業(yè)價(jià)值151、未來(lái)發(fā)展空間10第三節(jié)總體布局總體布局是指確定功能元素及其在總體中的空間位置，其形態(tài)因具體情況而定。專業(yè)市場(chǎng)的建筑總體布局應(yīng)有序組織經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、交通等各功能區(qū)之間的關(guān)系，梳理客流、貨流線路，做到功能分區(qū)合理，人流貨流互不交叉。一、總體布局形態(tài)專業(yè)市場(chǎng)的總體布局形態(tài)與其所處地理位置有關(guān)。（一）城市郊區(qū)市場(chǎng)位于城市郊區(qū)或邊緣的市場(chǎng)由于土地資源豐富，且限制少，總體布局形態(tài)較自由，但依托條件相對(duì)較差，通過(guò)建立市場(chǎng)交易配套所需的倉(cāng)儲(chǔ)物流、博覽展示、電子商務(wù)、科技研發(fā)、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、休閑娛樂(lè)、生活配套等各種服務(wù)，完善配套，為商戶、客戶提供便利服務(wù)。（二）城市中心市場(chǎng)城市中心則受到土地資源、城市道路網(wǎng)及周邊環(huán)境的限制，布局較為緊湊，專業(yè)市場(chǎng)依托周邊現(xiàn)有配套設(shè)施，重點(diǎn)營(yíng)造專業(yè)交易功能。根據(jù)各功能元素之間的關(guān)系，可將專業(yè)市場(chǎng)的總體布局結(jié)構(gòu)分成聚態(tài)、半聚態(tài)和散態(tài)三種形態(tài)。1、聚態(tài)聚態(tài)是指紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的各功能元素緊密結(jié)合，形成一個(gè)完整的建筑形態(tài)，即營(yíng)業(yè)空間、服務(wù)空間（后勤、設(shè)備用房、休閑區(qū)域等）、交通空間（停車場(chǎng)、走道等）緊密相連。在這種形態(tài)下，停車場(chǎng)區(qū)可分為地下停車場(chǎng)、一層停車場(chǎng)以及室外停車場(chǎng)，若為室外停車場(chǎng)則需緊鄰市場(chǎng)建筑。聚態(tài)布局特點(diǎn)：流線短捷，各功能區(qū)聯(lián)系緊密，便于設(shè)施使用和管理。2、半聚態(tài)半聚態(tài)是指某些功能區(qū)域與其它區(qū)域適當(dāng)脫離而存在的形態(tài)。如在專業(yè)市場(chǎng)附近單獨(dú)設(shè)置停車場(chǎng)，而其它功能區(qū)仍連接在一起就屬這種形態(tài)。半聚態(tài)布局特點(diǎn)：一般市場(chǎng)由于受到建筑區(qū)域空間局限影響，或商圈具備共享服務(wù)設(shè)施而采取半聚態(tài)布局形態(tài)。該布局形態(tài)功能區(qū)相對(duì)分散，對(duì)設(shè)施使用和管理造成一定難度。3、散態(tài)散態(tài)是指各功能區(qū)域之間完全脫離，即營(yíng)業(yè)空間、服務(wù)空間（倉(cāng)儲(chǔ)、后勤、設(shè)備用房、休閑區(qū)域等）、交通空間（停車場(chǎng)、走道等）等分別獨(dú)立設(shè)置，各區(qū)域之間通過(guò)室外道路相聯(lián)系。散態(tài)布局特點(diǎn)：這種布局功能關(guān)系不合理，特別是營(yíng)業(yè)區(qū)域與產(chǎn)品配送服務(wù)區(qū)分離，不利于市場(chǎng)的管理及商品的正常配給。而其它功能區(qū)域的分離也會(huì)造成管理不便和設(shè)施的浪費(fèi)。二、外部交通的銜接專業(yè)市場(chǎng)與外部的交通應(yīng)確保暢通銜接，并充分考慮消費(fèi)者的方便性、安全性與舒適性。（一）出入口廣場(chǎng)出入口空間是疏散、休憩、停留、集聚的重要場(chǎng)所，可有效分離人流和車流。因此，出入口廣場(chǎng)建筑風(fēng)格、規(guī)模應(yīng)與專業(yè)市場(chǎng)建筑相協(xié)調(diào)，既要避免廣場(chǎng)過(guò)于突兀，也要避免市場(chǎng)建筑對(duì)廣場(chǎng)空間的壓迫感。1、廣場(chǎng)尺度要綜合考慮市場(chǎng)建筑規(guī)模、負(fù)載人流、車流數(shù)量、附屬功能及性質(zhì)等因素來(lái)確定廣場(chǎng)尺度。為使廣場(chǎng)空間尺度舒適，廣場(chǎng)寬度應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、交通引導(dǎo)出入口廣場(chǎng)是內(nèi)外建筑交匯的空間，要有明顯的指示標(biāo)牌，發(fā)揮對(duì)人流、車流的協(xié)調(diào)引導(dǎo)作用。3、其他功能出入口廣場(chǎng)是市場(chǎng)的象征和標(biāo)志，應(yīng)體現(xiàn)鮮明的主題和豐富的文化內(nèi)涵?？稍O(shè)置半戶外商業(yè)休憩空間或?qū)⑹袌?chǎng)活動(dòng)與廣場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合，形成市場(chǎng)與廣場(chǎng)良好的互動(dòng)關(guān)系。（二）停車區(qū)域停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要素：停車面積、車道布局、進(jìn)出通道、單個(gè)停車位的尺度和安排、從停車場(chǎng)到營(yíng)業(yè)空間的步行活動(dòng)、坡度、鋪裝、景觀、燈光等。1、規(guī)劃原則（1）與商場(chǎng)規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)；（2）停車購(gòu)物的方便性，安全性；（3）人車分流；（4）引導(dǎo)人流。2、車位數(shù)量專業(yè)市場(chǎng)停車場(chǎng)車位數(shù)量的設(shè)置應(yīng)綜合考慮可達(dá)交通工具種類、市場(chǎng)日均客流量、市場(chǎng)建筑面積、市場(chǎng)所處地理環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等因素。一般專業(yè)市場(chǎng)停車場(chǎng)車位數(shù)量設(shè)置可參考下表。項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車停車位指標(biāo)（車位/100平方米建筑面積）0.652.003、車道設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)內(nèi)的主要通道寬度不得小于六米。同時(shí)，還應(yīng)綜合考慮停車場(chǎng)通道的最小平曲線半徑、最大縱坡度、車輛間距等因素。第三章內(nèi)部建筑空間專業(yè)市場(chǎng)建筑，根據(jù)使用功能的不同可劃分為營(yíng)業(yè)、服務(wù)、交通三大功能空間。第一節(jié)營(yíng)業(yè)空間布置專業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)布局主要是滿足交易活動(dòng)的需求，為商戶提供最多的交易機(jī)會(huì)，同時(shí)考慮為采購(gòu)者提供舒適的購(gòu)物環(huán)境和公共活動(dòng)空間；確定合理的商鋪布局和面積大小，并提供便利的購(gòu)物線路。一、平面布置原則：（一）根據(jù)空間環(huán)境活動(dòng)的順序關(guān)系，合理組織各功能空間。（二）采用動(dòng)態(tài)的、序列化的、有節(jié)奏的空間組織形式。（三）在空間規(guī)劃中注重人性化設(shè)計(jì)，使空間更好的服務(wù)于人。（四）從顧客的感受、商戶的利益，統(tǒng)一考慮整體形象和購(gòu)物環(huán)境；功能分區(qū)和交通組織要從整體上全面考慮。（五）分行劃市，設(shè)置規(guī)格統(tǒng)一、美觀、醒目的經(jīng)營(yíng)區(qū)域標(biāo)志牌及明確的市場(chǎng)導(dǎo)航圖。（六）突出商鋪的“可視性”，即消費(fèi)者在市場(chǎng)內(nèi)的任何位置能夠看到盡可能多的商鋪。（七）提高營(yíng)業(yè)面積使用率、同時(shí)便于經(jīng)營(yíng)管理。二、空間劃分原則（一）市場(chǎng)空間的尺度、比例要協(xié)調(diào)統(tǒng)一，整體感強(qiáng)。（二）空間劃分應(yīng)有利于豐富空間的層次和變化。（三）根據(jù)功能需求正確處理空間的圍、透關(guān)系，使空間有良好的景觀和視野。三、鋪位設(shè)計(jì)（一）鋪位布局原則：1、實(shí)用性、美觀性商鋪布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與美觀性，同時(shí)要兼顧到單體鋪位與整體市場(chǎng)的布局協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。2、尊重消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購(gòu)物方便且不易疲勞。3、鋪位面積合理分割鋪位展示空間設(shè)計(jì)，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣與市場(chǎng)整體功能布局，合理分割鋪位面積，盡量滿足市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、商戶利益，同時(shí)使消費(fèi)者獲取更多的商品信息。要求鋪位有一定的寬度，且進(jìn)深與面寬比例不大于2：1為宜。一般紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)小鋪位以5-10平方米為主，以展示及辦公為主的鋪位面積以50-100平方米為宜。根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)定位劃分商鋪的面積，并確定主導(dǎo)鋪位與附屬鋪位的比例。4、統(tǒng)一店面視覺(jué)形象和裝飾裝潢三、人流導(dǎo)向系統(tǒng)市場(chǎng)的內(nèi)部空間是一個(gè)相對(duì)外界獨(dú)立的環(huán)境，由于紡織服裝產(chǎn)品交易品種多，成交量大，組織人流路線和建立導(dǎo)向系統(tǒng)是市場(chǎng)的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)應(yīng)考慮顧客便于辨別方向、位置的確認(rèn)，讓顧客了解整個(gè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)布置，并且快速找到目標(biāo)位置，實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物。（一）人流動(dòng)線的規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系；3、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題。（二）導(dǎo)向系統(tǒng)一般遵循以下幾個(gè)原則：1、準(zhǔn)確性：標(biāo)識(shí)信息應(yīng)該準(zhǔn)確、完整；2、簡(jiǎn)潔性：標(biāo)識(shí)應(yīng)該簡(jiǎn)潔，使顧客易于快速、準(zhǔn)確獲取信息；3、連續(xù)性：在到達(dá)目標(biāo)位置之前，應(yīng)在每個(gè)交叉口或消費(fèi)者容易迷失的位置連續(xù)作出標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)消費(fèi)者的知覺(jué)認(rèn)知和記憶；4、易識(shí)性：標(biāo)識(shí)信息應(yīng)醒目、清晰，易于被顧客識(shí)別；5、一致性：同類別或同一個(gè)目標(biāo)位置的標(biāo)識(shí)應(yīng)具有一致性，包括顏色、字體、規(guī)格等表現(xiàn)方式，便于識(shí)別；6、兼容性：標(biāo)識(shí)應(yīng)符合國(guó)家或國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并盡量與通用的認(rèn)識(shí)和習(xí)慣一致。（三）人流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)置根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，為了把人流引向更多的鋪位，通常采取多種引導(dǎo)方式，在一定范圍內(nèi)增加引起人們注意的設(shè)置。1、消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)向根據(jù)顧客以方便為主的消費(fèi)習(xí)慣，將流動(dòng)性強(qiáng)、需求大眾化的消費(fèi)產(chǎn)品安排在較低樓層。2、主題導(dǎo)向一般將主題式（如品牌知名度較高的產(chǎn)品）經(jīng)營(yíng)區(qū)安排在較高樓層，以吸引特定消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)者在市場(chǎng)內(nèi)的總體停留時(shí)間，以引導(dǎo)消費(fèi)者在市場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)，使市場(chǎng)的功能分區(qū)發(fā)揮互補(bǔ)作用，促進(jìn)效益最大化。3、流動(dòng)空間導(dǎo)向流動(dòng)空間能打破市場(chǎng)內(nèi)靜態(tài)的格局，采用中庭和扶梯可避免單一空間的靜止感覺(jué)，使顧客消除疲倦。4、空間界面的導(dǎo)向利用空間界面的造型和地質(zhì)材料的變化引導(dǎo)顧客行進(jìn)，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的誘導(dǎo)機(jī)會(huì)。5、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向通過(guò)室內(nèi)外的全局介紹、樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容簡(jiǎn)介等引導(dǎo)人流。第二節(jié)交通空間布局營(yíng)業(yè)廳內(nèi)的交通與流線組織緊密相關(guān)，交通空間應(yīng)連續(xù)順暢，流線組織應(yīng)明晰通達(dá)，交通組織不僅要充分引入人流，而且要在內(nèi)部合理地組織人流，同時(shí)滿足迅速、安全疏散的要求。營(yíng)業(yè)廳內(nèi)的交通空間包括水平交通和垂直交通。水平交通是指同層內(nèi)的通道；垂直交通是指不同標(biāo)高空間的垂直聯(lián)系如樓道、電梯、自動(dòng)扶梯。通常交通空間面積占市場(chǎng)建筑面積的45%左右。一、水平交通（一）營(yíng)業(yè)廳出入口出入口的位置、數(shù)量和寬度取決于人流量、流線走向主次合理搭配，并有足夠的緩沖面積。營(yíng)業(yè)廳的出入口、安全門凈寬度不小于1.4米，不應(yīng)設(shè)置門檻。（二）通道寬度市場(chǎng)通道寬度設(shè)置主要考慮市場(chǎng)規(guī)模、人流量、疏散面積等。一般主通道距離考慮5～8人并排穿行，需要4～6米的寬度。二、垂直交通垂直交通實(shí)現(xiàn)商業(yè)垂直布局，解決了場(chǎng)地條件的限制的弊端，并將商鋪布置在一起以方便顧客的需要，垂直商業(yè)空間通過(guò)合理布局來(lái)實(shí)現(xiàn)各層間相互作用的最有利狀態(tài)，達(dá)到內(nèi)部垂直循環(huán)，擴(kuò)大人流在內(nèi)部空間的活動(dòng)范圍。垂直交通聯(lián)系應(yīng)分布均勻，保證能迅速地運(yùn)送和疏散人流，主要樓梯、自動(dòng)扶梯或電梯應(yīng)設(shè)置在靠近出入口的明顯位置。樓梯、電梯數(shù)需根據(jù)日均人流量、高峰人流量而定。一般而言，手扶電梯（2500～3000人/部），垂直電梯（600～1000人/部），使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1。（一）自動(dòng)扶梯扶梯能運(yùn)載大量人流，且有引導(dǎo)人流的作用，常與中庭相結(jié)合，營(yíng)造流動(dòng)空間的特殊景觀；扶梯部數(shù)、布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流為出發(fā)點(diǎn)；避免電梯口的人流堵塞，電梯與過(guò)道銜接處的空間寬于過(guò)道；根據(jù)我國(guó)的交通習(xí)慣，一般扶梯右側(cè)上行；在布置雙向電梯時(shí)，也要根據(jù)“右上左下”規(guī)則引導(dǎo)顧客購(gòu)物。（二）垂直電梯一般貨梯與客梯要分開(kāi)設(shè)置，實(shí)行“貨客分流”原則。垂直電梯一般需設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。市場(chǎng)觀光梯的設(shè)置，常見(jiàn)于有內(nèi)庭規(guī)劃的大型市場(chǎng)。作為市場(chǎng)亮點(diǎn)，它的主要作用是讓消費(fèi)者了解市場(chǎng)功能布局和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。（三）樓梯樓梯設(shè)置方式主要有開(kāi)敞的和用樓梯間單獨(dú)隔開(kāi)的，紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)設(shè)置直通屋頂平臺(tái)的疏散樓梯間不少于2座。每梯段凈寬不小于1.4米，踏步不應(yīng)大于0.16米，踏步寬度不應(yīng)小于0.28米。每梯段不超過(guò)18階，不少于3階，臺(tái)階高度應(yīng)相同。三、貨流布局（一）卸貨區(qū)域避開(kāi)客流區(qū)域，設(shè)置在顧客的視線之外，從市場(chǎng)建筑的側(cè)面和背面單獨(dú)設(shè)置卸貨區(qū)域。市場(chǎng)周邊需有環(huán)形車道，以方便貨運(yùn)車輛進(jìn)出。一般在市場(chǎng)地面一層需設(shè)置不少于500米的專用卸貨區(qū)及回車空間。（二）貨載工具1、市場(chǎng)內(nèi)部水平運(yùn)輸工具，包括手推車、電瓶車等。2、市場(chǎng)內(nèi)部垂直運(yùn)輸工具，需設(shè)置3噸以上的貨梯，數(shù)量根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模而定。四、無(wú)障礙空間（一）出入口、門為方便殘疾人，至少要有一個(gè)出入口平進(jìn)平出，或設(shè)置坡道及扶手。出入口應(yīng)設(shè)在通行方便和安全地段，其內(nèi)外應(yīng)留有不少于1.5米×1.5米平坦的輪椅回轉(zhuǎn)面積。門扇開(kāi)啟后應(yīng)留有不少于1.2米的輪椅通行凈距。（二）電梯設(shè)置可供殘疾人使用的電梯，電梯等候廳面積不應(yīng)小于1.5米×1.5米，電梯門開(kāi)啟后的凈寬不得小于0.8米，入口無(wú)高差，電梯橋箱面積不得小于1.4米×1.1米。（三）衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置殘疾人專用廁位，廁所應(yīng)留有不少于1.5米×1.5米的輪椅回轉(zhuǎn)面積，應(yīng)安裝坐式大便器，在大便器臨近的墻壁上影安裝能承受身體重量的安全抓桿，抓桿直徑為30～40毫米。（四）標(biāo)志在安全出口、通道、專用空間位置處應(yīng)設(shè)國(guó)際通用標(biāo)志牌。第三節(jié)服務(wù)空間布局專業(yè)市場(chǎng)除了經(jīng)營(yíng)功能，還要為商戶、顧客、提供更多的服務(wù)功能，包括商戶增值服務(wù)和顧客公共設(shè)施，增值服務(wù)包括金融、信息傳播、產(chǎn)品檢測(cè)、研發(fā)、信用監(jiān)督、業(yè)務(wù)咨詢、倉(cāng)庫(kù)、衛(wèi)生清潔區(qū)等。一、增值服務(wù)空間隨著專業(yè)市場(chǎng)品牌意識(shí)的不斷增強(qiáng)，服務(wù)功能已經(jīng)成為專業(yè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力要素之一，不僅要提供市場(chǎng)交易配套所需的辦公、商務(wù)、物流、餐飲、法律等各種服務(wù)，還要為商戶、客戶搭建起便捷的交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源共享。同時(shí)設(shè)立工商、稅務(wù)、公安、衛(wèi)生、技監(jiān)、金融、通訊等服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施，使市場(chǎng)真正成為行業(yè)信息發(fā)布中心、價(jià)格形成中心、品牌培育中心。（一）商務(wù)辦公區(qū)市場(chǎng)內(nèi)需設(shè)置集中的商務(wù)辦公區(qū)域，為交易者提供信貸、擔(dān)保、融資等各項(xiàng)金融服務(wù)，質(zhì)量檢測(cè)、廣告營(yíng)銷、工商稅務(wù)等各項(xiàng)中介服務(wù)以及電話、網(wǎng)絡(luò)、SP等通信增值服務(wù)。（二）餐飲休閑區(qū)休閑空間為消費(fèi)者提供了緩解勞累的場(chǎng)所，同時(shí)延長(zhǎng)了顧客在市場(chǎng)內(nèi)的停留時(shí)間，增加了購(gòu)物機(jī)會(huì)。根據(jù)市場(chǎng)客流規(guī)模、周邊休閑餐飲設(shè)置等因素，確定餐飲休閑區(qū)的服務(wù)規(guī)模。（三）倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域營(yíng)業(yè)面積和倉(cāng)儲(chǔ)面積需比例適當(dāng)，受市場(chǎng)建筑面積、經(jīng)營(yíng)品種等因素的影響，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域的面積也有所不同。二、顧客附屬設(shè)施（一）洗手間1、布局原則市場(chǎng)洗手間布局，要遵循“隱性”原則，要將洗手間與購(gòu)物空間有效分隔。2、確定數(shù)量需結(jié)合市場(chǎng)人流量確定洗手間個(gè)數(shù)，且應(yīng)每層都設(shè)置。（1）男廁所應(yīng)按每50人設(shè)大便位1個(gè)、小便斗1個(gè)；（2）女廁所應(yīng)按每30人設(shè)大便位1個(gè)；（3）應(yīng)設(shè)置殘疾人專用位；（4）污水池利用廁所內(nèi)一個(gè)大便間單獨(dú)設(shè)置；（5）盥洗室按每35人設(shè)洗臉盆1個(gè)。（二）垃圾桶重點(diǎn)位置應(yīng)設(shè)置在以下幾處：電梯口側(cè)面、過(guò)道拐角處、洗手間內(nèi)。第四章防火與疏散專業(yè)市場(chǎng)建筑防火與疏散設(shè)計(jì)，除應(yīng)符合國(guó)家和當(dāng)?shù)刈钚碌囊?guī)定外，還要結(jié)合紡織服裝產(chǎn)品的特性。第一節(jié)防火一、建筑物的耐火等級(jí)、層數(shù)和面積應(yīng)符合防火規(guī)范的規(guī)定。（一）綜合性建筑的營(yíng)業(yè)廳部分應(yīng)采用耐火極限不低于3h的隔墻和耐火極限不低于1.5h的非燃燒體樓板與其它建筑部分隔開(kāi)；（二）營(yíng)業(yè)部分的安全出口必須與其它建筑部分隔開(kāi)；（三）營(yíng)業(yè)部分的吊頂和一切飾面裝修，應(yīng)符合該建筑物耐火等級(jí)規(guī)定，并采用非燃燒材料或難燃燒材料。二、大中型專業(yè)市場(chǎng)建筑中有屋蓋的通廊或中庭（共享空間）及其兩邊建筑，各成防火分區(qū)時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定： （一）當(dāng)兩邊建筑高度小于24米則通廊或中庭的最狹處寬度不應(yīng)小于6米，當(dāng)建筑高度大于24米則該處寬度不應(yīng)小于13米； （二）通廊或中庭的頂棚應(yīng)采用非燃燒體和防碎的透光材料，在兩邊建筑物支承處應(yīng)為防火構(gòu)造。市場(chǎng)建筑內(nèi)如設(shè)有上下層相連通的開(kāi)敞樓梯、自動(dòng)扶梯等開(kāi)口部位時(shí)，應(yīng)按上下連通層作為一個(gè)防火分區(qū)，其建筑面積之和不應(yīng)超過(guò)防火規(guī)范的規(guī)定。防火分區(qū)間應(yīng)采用防火墻分隔，如有開(kāi)口部位應(yīng)設(shè)防火門窗或防火卷簾并裝有水幕。此外，還要注意紡織品服裝為易燃品，紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)可燃物荷載需達(dá)200～300公斤/平方米，耐火構(gòu)建的耐火時(shí)間需4.5～6.0h以上。第二節(jié)疏散專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)廳具有人員活動(dòng)空間大、高度相對(duì)低、火災(zāi)荷載密度大等特點(diǎn)，火災(zāi)后火勢(shì)和煙氣蔓延迅速、煙層高度下降較快、這些都對(duì)人員安全疏散十分不利。因此，確定營(yíng)業(yè)廳內(nèi)的消防疏散人數(shù)，是保障人員疏散安全、解決商店?duì)I業(yè)廳疏散出口合理布局和疏散寬度不足的關(guān)鍵。一、疏散人數(shù)的確定疏散人數(shù)即營(yíng)業(yè)廳活動(dòng)人數(shù)，受市場(chǎng)平面布置、空間布局、營(yíng)業(yè)廳的使用面積等因素的影響。二、安全出口及安全距離疏散走道、安全出口、疏散樓梯和房間疏散門每100人的凈寬度。樓層位置耐火等級(jí)底商一、二層一、二級(jí)地上三層0.60～0.755地上四層及四層以上各層1.00與地面出入口地面的高差不超過(guò)10米的地下建筑0.75與地面出入口地面的高差超過(guò)10米的地下建筑1.00第三節(jié)安全一、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)中堆積物均為可燃、易燃物，且人員密集，定位一級(jí)保護(hù)區(qū)域。須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，以減少火災(zāi)危害和保障財(cái)務(wù)安全（一）火災(zāi)探測(cè)系統(tǒng)1、火災(zāi)探測(cè)區(qū)域不宜超過(guò)500平方米；2、紅外光束感煙探測(cè)器，探測(cè)區(qū)域長(zhǎng)度不宜超過(guò)100米；3、纜式感溫探測(cè)器，探測(cè)區(qū)域的長(zhǎng)度不宜超過(guò)200米；4、空氣管差溫探測(cè)器，探測(cè)區(qū)域應(yīng)在20～100米。（二）消防設(shè)備消防設(shè)備包括消防水泵、防煙、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的啟、停控制，在消防控制中心能遠(yuǎn)程控制，也能手動(dòng)直接控制。（三）應(yīng)急系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)，以利于人員安全疏散。二、安全監(jiān)控系統(tǒng)安全監(jiān)控系統(tǒng)可分為電子防竊系統(tǒng)、市場(chǎng)防盜報(bào)警系統(tǒng)和市場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)都可獨(dú)立運(yùn)行，也可互相結(jié)合，形成強(qiáng)大的安防系統(tǒng)。

第五章建筑設(shè)備第一節(jié)給排水專業(yè)市場(chǎng)的用水量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)內(nèi)的疏散人數(shù)和當(dāng)?shù)貧夂驐l件等因素綜合考慮確定。一、用水標(biāo)準(zhǔn)用水項(xiàng)目用水量飲用水2～4L/人·d生活用水20～30L/人·d注：（一）生活用水包括洗刷、沖洗廁所用水；（二）市場(chǎng)內(nèi)餐廳用水和空調(diào)冷卻用水量可按實(shí)際需要確定。二、給水來(lái)源給水應(yīng)盡量利用自來(lái)水壓力，當(dāng)自來(lái)水壓力不足時(shí)，應(yīng)設(shè)內(nèi)部貯水箱，其貯備量按日用水量確定?？照{(diào)制冷設(shè)備的冷卻用水一般設(shè)冷卻塔和循環(huán)冷卻水系統(tǒng)。三、給排水設(shè)備（一）給水管道不宜穿過(guò)櫥窗、壁柜、木裝修等設(shè)施；（二）營(yíng)業(yè)廳內(nèi)的各種給、排水管道宜隱蔽敷設(shè)；（三）設(shè)置屋項(xiàng)貯水箱和敷設(shè)管道，在冬季不采暖而又有可能冰凍的地區(qū)，應(yīng)采取防凍措施；（四）市場(chǎng)內(nèi)應(yīng)設(shè)灑水栓和排水設(shè)施；（五）廁所內(nèi)應(yīng)設(shè)置有沖洗水箱或自閉閥沖洗的便器；（六）排出的污廢水，應(yīng)根據(jù)排水要求進(jìn)行處理，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，才能排入城市下水道、明溝或自然水體。第二節(jié)暖通空調(diào)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)是營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境的重要條件，專業(yè)市場(chǎng)應(yīng)采取集中式空調(diào)系統(tǒng)。一、設(shè)計(jì)參數(shù)（一）熱濕負(fù)荷人員密度是影響負(fù)荷的關(guān)鍵因素。市場(chǎng)內(nèi)各樓層的人員密度不同，空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧考慮。1、冷負(fù)荷當(dāng)計(jì)算空氣調(diào)節(jié)冷負(fù)荷時(shí)，營(yíng)業(yè)廳人數(shù)應(yīng)包括顧客和售貨員兩部分，顧客人數(shù)應(yīng)按星期日平均流量計(jì)算。2、熱負(fù)荷當(dāng)計(jì)算人體散熱量時(shí)，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)內(nèi)不同人群的比例及其散熱量的群集系數(shù)，一般取0.92。（二）室內(nèi)溫濕度溫度和濕度是專業(yè)市場(chǎng)空氣環(huán)境的重要指標(biāo)，溫濕度的選定要考慮人體舒適度要求和空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能等因素。建議室內(nèi)溫濕度參數(shù)如下表：季節(jié)溫度（℃）相對(duì)濕度（%）夏季26～2855～63冬季18～2040～50（三）室內(nèi)新風(fēng)量市場(chǎng)人員密度較大，必須有充足的室外新風(fēng)。新風(fēng)量的設(shè)計(jì)，既要考慮夏季制冷工況，還要考慮過(guò)渡季節(jié)和冬季充分利用室外空氣進(jìn)行“免費(fèi)制冷”，適當(dāng)加大新風(fēng)量。一般按每人8.5～15立方米/小時(shí)進(jìn)行計(jì)算。二、空調(diào)方式和氣流組織（一）空調(diào)系統(tǒng)集中空調(diào)系統(tǒng)通常采用一次回風(fēng)式空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，具有空調(diào)機(jī)房集中設(shè)置，能對(duì)空氣進(jìn)行各種工況處理；運(yùn)轉(zhuǎn)管理方便，運(yùn)轉(zhuǎn)維修容易，振動(dòng)噪音傳播易于控制；送風(fēng)量大，換氣充分，設(shè)置排風(fēng)機(jī)，保證過(guò)渡季節(jié)全新風(fēng)運(yùn)行，并對(duì)排風(fēng)的能量進(jìn)行熱回收等優(yōu)點(diǎn)?？紤]建筑層高的限制或者市場(chǎng)內(nèi)有個(gè)別區(qū)域的空調(diào)需要個(gè)性化運(yùn)行管理，空調(diào)系統(tǒng)可采用風(fēng)機(jī)盤管加處理新風(fēng)的方式。（二）氣流組織市場(chǎng)的內(nèi)天花板吊頂在3.5米左右，氣流組織宜采用上側(cè)或頂送、上回風(fēng)或側(cè)回風(fēng)的方式，通常排風(fēng)口布置在過(guò)道和靠近側(cè)墻頂部。三、其他設(shè)計(jì)要點(diǎn)（一）中庭或玻璃頂棚處無(wú)法敷設(shè)風(fēng)管的地方，宜采用噴口遠(yuǎn)程送風(fēng)，實(shí)現(xiàn)分層空調(diào)的方式；在寒冷或嚴(yán)寒地區(qū)，這些區(qū)域的底層可優(yōu)先考慮設(shè)計(jì)地板輻射供暖。（二）市場(chǎng)的主要出入口宜設(shè)置風(fēng)幕機(jī)，以阻隔室外空氣進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)的空調(diào)區(qū)域；（三）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮春秋過(guò)渡季節(jié)全新風(fēng)運(yùn)行，以節(jié)約能源；（四）市場(chǎng)內(nèi)的衛(wèi)生間、垃圾間、變配電間等處，應(yīng)設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)；消防中控室設(shè)置獨(dú)立的分體空調(diào)。（五）建議采用完善可靠的空調(diào)自控系統(tǒng)，以節(jié)約運(yùn)行能源。第三節(jié)電氣一、電氣負(fù)荷等級(jí)（一）專業(yè)市場(chǎng)電氣負(fù)荷，根據(jù)其重要性和中斷供電所造成的影響和損失程度而分級(jí)：（二）營(yíng)業(yè)廳、門廳、公共樓梯和主要通道的照明及事故照明應(yīng)為一級(jí)負(fù)荷；（三）自動(dòng)扶梯和乘客電梯應(yīng)為二級(jí)負(fù)荷。（四）在專業(yè)市場(chǎng)建筑中，當(dāng)有大量一級(jí)負(fù)荷時(shí)，其附屬的鍋爐房、空調(diào)機(jī)房等的電力及照明可為二級(jí)負(fù)荷；（五）專業(yè)市場(chǎng)建筑中如設(shè)電話總機(jī)房，其交流電源負(fù)荷等級(jí)應(yīng)與其電氣設(shè)備之最高負(fù)荷等級(jí)相同；（六）專業(yè)市場(chǎng)建筑中的消防用電設(shè)備的負(fù)荷等級(jí)應(yīng)符合相應(yīng)防火規(guī)范的規(guī)定。二、電源（一）一、二級(jí)負(fù)荷要求雙電源供電，兩個(gè)電源取自不同地區(qū)電網(wǎng)或同一變電站的不同母線段。（二）若只有一個(gè)電源，市場(chǎng)內(nèi)應(yīng)備有快速油機(jī)或UPS、EPS不停電電源。三、電氣照明要考慮消費(fèi)者購(gòu)買行為和心理變化的細(xì)節(jié)來(lái)配置照明系統(tǒng)。電氣照明設(shè)計(jì)應(yīng)符合下列要求：（一）照明設(shè)計(jì)1、要因地置“光”，設(shè)置一般照明、局部照明和應(yīng)急照明注意一般照明和局部照明的協(xié)調(diào)關(guān)系。將燈光照明控制在合理的范圍內(nèi)，將一般照明和局部照明相結(jié)合，考慮明暗搭配、光影組合，從而創(chuàng)造和諧、優(yōu)美的光照環(huán)境。2、要服務(wù)于空間所表達(dá)的氣氛照明設(shè)計(jì)中對(duì)光色、介質(zhì)顏色、燈具色彩、背景色彩、空間色彩的考慮應(yīng)符合美學(xué)的基本要求。專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的照明需要更貼切地體現(xiàn)商品的色彩、質(zhì)地、工藝與質(zhì)量等細(xì)節(jié)，光源的顯色性和光色應(yīng)接近自然光，以幫助顧客清楚地辨別商品，了解商品的特性，甚至體驗(yàn)商品所能帶給顧客特殊感受。（二）照度1、紡織品服裝照度建議300～500lx；2、窗照明的照度應(yīng)不低于營(yíng)業(yè)廳垂直照度的2～4倍；3、貨架柜的垂直照度不低于50lx；4、柜臺(tái)區(qū)照明的照度應(yīng)不低于營(yíng)業(yè)廳垂直照度的2～3倍；5、頂棚、墻面照度應(yīng)具有一定的均勻度。照度值還會(huì)受到當(dāng)?shù)氐淖匀粴夂蚯闆r、建筑與裝飾設(shè)計(jì)所確定的采光形式及采光參數(shù)、主要裝飾材料的技術(shù)參數(shù)等因素的影響。四、設(shè)備、燈具的選擇設(shè)備、燈具的選擇時(shí)應(yīng)注意設(shè)備的固定投資與設(shè)備運(yùn)營(yíng)中的電量損耗的對(duì)比。在專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要盡可能地節(jié)約能耗。提出以下節(jié)能建議：（一）對(duì)大中型市場(chǎng)的照明系統(tǒng)，采用超聲波開(kāi)關(guān)系統(tǒng)和微機(jī)自動(dòng)控制系統(tǒng)及優(yōu)化開(kāi)關(guān)控制路數(shù)；（二）在市場(chǎng)照明設(shè)計(jì)中少用或不用利用效率低、熱輻射高的燈具，如白熾燈；（三）一般照明層高在3.5米以下宜采用熒光燈；層高在3.5米以上時(shí)宜采用氣體放電燈；局部照明包括貨架陳列照明，重點(diǎn)櫥窗照明等一般以投光燈為主。五、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1、CATV有線電視系統(tǒng)：有線有線電視系統(tǒng)CATV工程，以傳送電視信號(hào)為主，也適用傳送費(fèi)電視信號(hào)的綜合信息業(yè)務(wù)，如開(kāi)通雙向?qū)拵ЬC合信息服務(wù)。使用頻道的選擇和數(shù)量應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)仉娨晱V播、調(diào)頻廣播、衛(wèi)星接收、微波傳輸、自辦節(jié)目等信號(hào)源的現(xiàn)狀、發(fā)展和經(jīng)濟(jì)條件約定，并預(yù)留2~3個(gè)頻道。選用的設(shè)備和部件應(yīng)能傳輸5~1000MHz頻率。當(dāng)系統(tǒng)為雙向傳輸時(shí)，所有設(shè)備部件均應(yīng)選擇具有雙向傳輸功能的產(chǎn)品。2、電話系統(tǒng)：通信功能的智能化已成為專業(yè)市場(chǎng)不可缺少的一部分。根據(jù)市場(chǎng)內(nèi)用戶特點(diǎn)、需求，綜合分析，并結(jié)合遠(yuǎn)期規(guī)劃進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)計(jì)。不僅實(shí)現(xiàn)用戶使用電話同外界進(jìn)行交流的需要，而且能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)獲取語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、視頻等大量的、動(dòng)態(tài)的多媒體網(wǎng)絡(luò)信息。電話機(jī)房宜設(shè)置在首層以上、四層以下的房間。3、廣播通訊：市場(chǎng)內(nèi)設(shè)廣播擴(kuò)音設(shè)備一套，平時(shí)可放音樂(lè)及廣播商品信息，并利用現(xiàn)有消防廣播揚(yáng)聲器及線路，正常時(shí)切入商場(chǎng)廣播系統(tǒng)，消防火災(zāi)時(shí)再切入消防廣播系統(tǒng)。4、通訊綜合布線：綜合布線支持的業(yè)務(wù)為語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖象（包括多媒體網(wǎng)絡(luò)）。而監(jiān)控、保安、對(duì)講、傳呼、時(shí)鐘、安防等系統(tǒng)如有需要也可共用一個(gè)綜合布線系統(tǒng)。市場(chǎng)的各種通信系統(tǒng)的布線采用同一弱電金屬線槽，以節(jié)約造價(jià)，根據(jù)各弱電設(shè)備平面，水平布線可采用不同截面的線槽，供各通訊電線路敷設(shè)，避免各系統(tǒng)獨(dú)立浮現(xiàn)增加投資。參考文獻(xiàn)商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ48-88）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50116-98）劉念雄，《購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與管理》中國(guó)建筑工業(yè)出版社王轉(zhuǎn)，《配送中心系統(tǒng)規(guī)劃》中國(guó)物資出版社譚方彤，《商店建筑合理使用人數(shù)的計(jì)算方法》國(guó)家發(fā)改委節(jié)能信息傳播中心，《大型商場(chǎng)空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能改造》吳志新，《商場(chǎng)通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)體會(huì)》魯睿，《商業(yè)空間設(shè)計(jì)》第二部分中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理規(guī)范前言中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)管理的核心是市場(chǎng)的物業(yè)管理。因此，研究和制定物業(yè)管理規(guī)范體系是完善市場(chǎng)管理、促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。目前，專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到品牌市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和管理階段，品牌專業(yè)市場(chǎng)的核心是品牌市場(chǎng)的管理，隨著專業(yè)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，品牌專業(yè)市場(chǎng)管理的擴(kuò)張和連鎖經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為專業(yè)市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)的新模式。但大部分專業(yè)市場(chǎng)的管理基本沿襲的是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的物業(yè)管理形式。因此，制定專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理規(guī)范體系，有助于進(jìn)一步規(guī)范專業(yè)市場(chǎng)的管理行為，確立行業(yè)規(guī)范和行業(yè)自律，整合不同區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的資源，促進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。專業(yè)市場(chǎng)正處于探索和發(fā)展時(shí)期，由于其市場(chǎng)的特殊性和多變性，我們根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整和完善，并及時(shí)進(jìn)行修訂和補(bǔ)充，以滿足行業(yè)的快速發(fā)展需求。

第一篇專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理概述第一章專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的概念與要點(diǎn)第一節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的類型與特點(diǎn)一、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的類型（一）按建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分，專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)有敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)型市場(chǎng)。（二）按功能上來(lái)分，有綜合性的專業(yè)市場(chǎng)城，也有單一性的寫(xiě)字樓式展貿(mào)型專業(yè)樓宇。隨著現(xiàn)代樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓式展貿(mào)型專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)在不斷增多。（三）按物業(yè)檔次來(lái)分，可分為普通型和豪華型兩種。普通型的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備和管理方式都是傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營(yíng)的商品都為大眾化商品。豪華型是在對(duì)外開(kāi)放過(guò)程中不少國(guó)外商業(yè)界為搶攤專業(yè)市場(chǎng)而建造一批高檔的樓宇式專業(yè)市場(chǎng)，這類市場(chǎng)擁有先進(jìn)的管理設(shè)施，豪華、高雅的購(gòu)物環(huán)境，其設(shè)施設(shè)備齊全、先進(jìn)，電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)通常由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)控制，是現(xiàn)代化的專業(yè)市場(chǎng)樓字。（四）按物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分，可分為臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型、分散產(chǎn)權(quán)型和統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型三種。1、臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型物業(yè)經(jīng)營(yíng)主體向多個(gè)個(gè)體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)，到期后，開(kāi)發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)的產(chǎn)權(quán)類型。2、分散產(chǎn)權(quán)型物業(yè)經(jīng)營(yíng)主體將整體專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個(gè)業(yè)主，是物業(yè)歸屬相對(duì)分散的產(chǎn)權(quán)類型。3、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開(kāi)發(fā)公司或某個(gè)經(jīng)營(yíng)者的產(chǎn)權(quán)類型。二、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的屬性特點(diǎn)，對(duì)于我們了解專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的本質(zhì)和運(yùn)作規(guī)律，搞好專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理有非常重要的意義。專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的自然屬性包括：（一）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的二元性專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確所屬的建筑物。它決定了專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。（二）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的差異性和多樣性專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的多樣性主要是取決于建筑物的特點(diǎn)。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)形式的多樣性。（三）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的固定性專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的固定性主要是指專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。（四）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的配套性專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的配套性，是指專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足不同消費(fèi)者各種需要的特性。專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。第二節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的概念一、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的內(nèi)涵（一）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的定義廣義的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是市場(chǎng)的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化等項(xiàng)目。由于專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)性，其物業(yè)管理與其它各類地產(chǎn)的物業(yè)管理既有相似之處，也有本身的管理特點(diǎn)：1、從物業(yè)的基本特性看，專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理在一些基本的管理領(lǐng)域，具有與房地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等物業(yè)相同的管理元素；2、從物業(yè)的業(yè)態(tài)特征看，專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理類似于商業(yè)地產(chǎn)管理，其范圍在向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，既是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)管理不可缺少的一環(huán)。專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理是指專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)業(yè)主或商戶的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的業(yè)主或商戶提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境，提高專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（二）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的屬性1、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的管理對(duì)象是在建或已投入使用的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)。2、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是人，即業(yè)主或商戶。3、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，它所提供的是有償?shù)臒o(wú)形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)。這種勞務(wù)與服務(wù)的投入能起到完善專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。4、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體。5、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對(duì)獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。6、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理在法律角度上是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過(guò)一定的契約規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。二、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。（一）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的社會(huì)化專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的社會(huì)化是指專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，如市場(chǎng)、水電、清潔、保安、綠化等。（二）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的專業(yè)化專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理是由專業(yè)的物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)也將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。（三）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的企業(yè)化專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的法人，必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。（四）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)形態(tài)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理公司的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。三、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的職能專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能，它們是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體。通過(guò)決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過(guò)組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段；通過(guò)指揮職能，可以建立正常的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理秩序；通過(guò)控制職能，可以檢查計(jì)劃的實(shí)施情況；通過(guò)協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。第三節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的要點(diǎn)一、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的八大重點(diǎn)（一）確保消防安全，防火工作做到萬(wàn)無(wú)一失。（二）加強(qiáng)治安防衛(wèi)，做好保安工作。（三）保證各種公用設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。（四）做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。（五）創(chuàng)造優(yōu)美整潔的物業(yè)環(huán)境。（六）增強(qiáng)管理的制度化和規(guī)范化。（七）提高管理人員的技術(shù)要求。（八）提高管理人員的綜合素質(zhì)。二、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的十大要素（一）租賃經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷推廣1、專業(yè)市場(chǎng)的租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)是專業(yè)市場(chǎng)的一種經(jīng)營(yíng)形式，是市場(chǎng)所有者與經(jīng)營(yíng)者之間通過(guò)訂立合同而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的轉(zhuǎn)移。租賃經(jīng)營(yíng)形式包括個(gè)人租賃、家庭租賃、合伙租賃等。租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)一般采取向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的形式選聘承租經(jīng)營(yíng)者，選聘承租者的程序是：（1）公布招標(biāo)啟示；（2）投標(biāo)者編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)和經(jīng)營(yíng)方案；（3）投標(biāo)；（4）簽訂租賃合同；（5）合同的公證等。2、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的營(yíng)銷推廣作為專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的管理者，物業(yè)公司通常接受委托擔(dān)當(dāng)一個(gè)物業(yè)經(jīng)紀(jì)人的角色，承擔(dān)物業(yè)營(yíng)銷推廣的責(zé)任。形式包括：（1）戶外廣告（2）報(bào)紙廣告（3）DM直郵信函廣告（4）宣傳冊(cè)（5）傳單（6）期刊廣告（7）電視廣告（8）互聯(lián)網(wǎng)廣告（二）設(shè)備設(shè)施管理制定設(shè)備定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督。配電室保證24小時(shí)值班，嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。對(duì)電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修。并做詳細(xì)記錄，提供方便隨時(shí)的服務(wù)活動(dòng)。（三）商貿(mào)物流服務(wù)商貿(mào)物流服務(wù)為專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的升級(jí)提供了途徑：1、市場(chǎng)物業(yè)管理功能空間的延伸和完善。2、市場(chǎng)物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。（四）治安管理專業(yè)市場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場(chǎng)管理等。其管理重點(diǎn)如下：1、安全保衛(wèi)管理是專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的要點(diǎn)。2、運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行日常監(jiān)視。3、對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大。（五）消防管理專業(yè)市場(chǎng)的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍，做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。（六）環(huán)境衛(wèi)生管理專業(yè)市場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。1、外部環(huán)境包括專業(yè)市場(chǎng)樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。2、內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及商戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。（七）綠化管理綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)，部門主管要做到經(jīng)常性的檢查督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門整改。專業(yè)市場(chǎng)綠化管理的重點(diǎn)是：1、專業(yè)市場(chǎng)綠地管理2、專業(yè)市場(chǎng)室內(nèi)綠化管理（八）總臺(tái)客戶服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)客戶服務(wù)總臺(tái)既是市場(chǎng)對(duì)內(nèi)對(duì)外聯(lián)系的樞紐和總渠道，又是市場(chǎng)物業(yè)管理接待服務(wù)工作的指揮中心，要做到：1、工作有序2、態(tài)度和藹3、熱情快捷4、姿式良好5、精神集中6、學(xué)會(huì)觀察7、隨機(jī)應(yīng)變8、對(duì)待客戶一視同仁9、處理好客戶的投訴10、完成一切承諾（九）車輛管理專業(yè)市場(chǎng)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由市場(chǎng)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。（十）其它多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)多種業(yè)態(tài)和功能的綜合體，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)應(yīng)該是專業(yè)市場(chǎng)一項(xiàng)重要的配套性經(jīng)營(yíng)服務(wù)，見(jiàn)下表。

第二章中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)第一節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的現(xiàn)狀一、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的發(fā)展歷程（一）起源于80年代初，大致由三個(gè)方面形成：1、在原有集貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)。2、在原有批發(fā)、物資、供銷等流通部門購(gòu)銷中心基礎(chǔ)上形成。3、為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的。（二）90年代以來(lái)，我國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。（三）2002年以來(lái),專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入了提升和建設(shè)新階段。（四）2005年以來(lái),專業(yè)市場(chǎng)的管理創(chuàng)新有了新突破。二、專業(yè)市場(chǎng)管理存在的問(wèn)題（一）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)則不完善，市場(chǎng)秩序混亂。市場(chǎng)發(fā)展所需要的一些法律、法規(guī)方面仍存在一些空白。（二）專業(yè)市場(chǎng)主體規(guī)模偏小，組織化程度低，經(jīng)營(yíng)方式落后，不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。單體分散經(jīng)營(yíng)的流通主體所占比重較高。（三）專業(yè)市場(chǎng)體系缺乏系統(tǒng)、全面的長(zhǎng)期規(guī)劃。（四）專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不平衡。一方面是區(qū)域間市場(chǎng)發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海省份零售網(wǎng)點(diǎn)多，發(fā)展快，所占的市場(chǎng)份額相對(duì)較大。（五）專業(yè)市場(chǎng)的區(qū)域、部門分割、封鎖問(wèn)題依然存在。在買方市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的制約作用日益增大，因此，圍繞著爭(zhēng)奪市場(chǎng)資源的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。（六）專業(yè)市場(chǎng)中介組織作用未能真正發(fā)揮。市場(chǎng)中介組織自身發(fā)展存在一些問(wèn)題，發(fā)揮的作用有限。（七）專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)相對(duì)滯后。目前存在一些專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)落后于市場(chǎng)的發(fā)展的狀況。（八）專業(yè)市場(chǎng)的流通效率較低。主要體現(xiàn)在：一是流通速度低；二是庫(kù)存率高；三是物流成本過(guò)高。（九）專業(yè)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩、飽和的狀態(tài)。盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)等問(wèn)題嚴(yán)重。第二節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的特點(diǎn)一、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的核心特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是專業(yè)市場(chǎng)區(qū)別于其他房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的核心特點(diǎn)。（一）“統(tǒng)一管理”，要求專業(yè)市場(chǎng)必須由代表商戶權(quán)利的、受商戶、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的專業(yè)市場(chǎng)很難經(jīng)受激烈的競(jìng)爭(zhēng)。（二）“分散經(jīng)營(yíng)”，是專業(yè)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，專業(yè)市場(chǎng)的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在商戶和消費(fèi)者之間搭建橋梁。二、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)統(tǒng)一管理的理念專業(yè)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理的理念在于“統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理”。（一）“統(tǒng)一招商管理”要求招商品牌審核管理和完善租約管理1、“品牌審核管理”是指招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。2、“完善的租約管理”是指簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，如：承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制。（二）“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者共同利益由于目前商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，不同商戶采取不同的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段，吸引消費(fèi)者和批發(fā)商。物業(yè)管理公司應(yīng)為專業(yè)市場(chǎng)策劃好不同時(shí)間段的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。（三）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)銷商之間的協(xié)調(diào)和合作專業(yè)市場(chǎng)須設(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、市場(chǎng)物業(yè)管理專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（四）“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)專業(yè)市場(chǎng)的各種硬件設(shè)施設(shè)備使用的頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。三、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的功能特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)具有多種商業(yè)功能，其特點(diǎn)明顯：（一）商戶客源集中，人流密度大、客戶相對(duì)穩(wěn)定專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品通常屬于易燃品，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)專業(yè)市場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重。（二）規(guī)模大、功能齊全、服務(wù)要求高專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)要面向市場(chǎng)的經(jīng)銷商和消費(fèi)者，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為經(jīng)銷商和消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。（三）管理點(diǎn)分散、設(shè)備復(fù)雜，管理難度大專業(yè)市場(chǎng)通常體量比較大，出入口多，電梯（客梯、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的環(huán)境衛(wèi)生、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的特點(diǎn)。（四）營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)、作息時(shí)間集中由于專業(yè)市場(chǎng)具有比較明顯的批發(fā)特點(diǎn)，因此，大部分的專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)比較早，相應(yīng)的收市時(shí)間也比較早，經(jīng)銷商和批發(fā)商到市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)銷、采購(gòu)的時(shí)間比較集中。（五）交通物流繁忙、車輛管理難度大專業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)是大量的批發(fā)。商品批發(fā)和物流成為市場(chǎng)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)專業(yè)市場(chǎng)周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。（六）市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)檔次高，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)目前，大部分的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到提升和改造階段，一些新建設(shè)的專業(yè)市場(chǎng)更是具有了全部現(xiàn)代化商場(chǎng)的設(shè)施和設(shè)備。這些現(xiàn)代化的設(shè)施和設(shè)備要求市場(chǎng)的物業(yè)管理要滿足經(jīng)銷商和消費(fèi)者的基本需求，還要符合現(xiàn)代化市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和管理需要，提供更加完善的配套功能。四、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的基本特征專業(yè)市場(chǎng)是多種商業(yè)業(yè)態(tài)的聚合,對(duì)其進(jìn)行“綜合物業(yè)管理服務(wù)”是其區(qū)別于其它商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)管理的基本特征。專業(yè)市場(chǎng)功能的提升和改善，促進(jìn)了市場(chǎng)管理的全面創(chuàng)新，一些新型的專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理已經(jīng)開(kāi)始突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍，伴隨著市場(chǎng)的發(fā)展和商戶的需求，從物業(yè)服務(wù)商正在逐步延伸成為：（一）品牌服務(wù)商；（二）金融服務(wù)商；（三）貿(mào)易服務(wù)商；（四）研發(fā)提供商；專業(yè)市場(chǎng)的這些新特征要求在做好市場(chǎng)招商和管理工作的同時(shí)，也需要在物業(yè)管理方面有新的創(chuàng)新和突破，為商戶的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供新的增值服務(wù)。第三章專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的原則和目標(biāo)第一節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的原則專業(yè)市場(chǎng)管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開(kāi)。一、“以人為本”原則專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，也服務(wù)于業(yè)主，不能脫離業(yè)主和商戶，要樹(shù)立以人為本的觀念，創(chuàng)造更好的發(fā)展的空間。二、品牌創(chuàng)新原則專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的目的是為了提高物業(yè)價(jià)值和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)品牌形象，因此物業(yè)管理應(yīng)注重品牌形象的創(chuàng)新與塑造。三、服務(wù)創(chuàng)新原則現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理提供更多的是服務(wù)產(chǎn)品，靠更好、更優(yōu)秀的服務(wù)才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。四、文化原則專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理在強(qiáng)調(diào)外部環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)文化氛圍的培育。贏取商戶和消費(fèi)者的認(rèn)同，提高專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理層次。五、升值原則專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理作為品牌塑造的有效手段之一，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)管理與服務(wù)來(lái)提升品牌效應(yīng)，從而使專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)升值，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走上良性發(fā)展。六、成本原則專業(yè)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、服務(wù)必須有相當(dāng)?shù)馁Y金作為后盾。其資金主要來(lái)源有兩個(gè)途徑：（一）按當(dāng)?shù)卣蛘咄顿Y商制定的定價(jià)所收取相應(yīng)的物管費(fèi)；（二）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理公司啟動(dòng)補(bǔ)償基金。七、效益原則專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理公司必須產(chǎn)生自身效益才能得以維持，才能繼續(xù)提供更好的服務(wù)，以形成良性循環(huán)。第二節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的目標(biāo)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展得益于紡織服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強(qiáng)大的紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈和雄厚的紡織服裝市場(chǎng)需求推動(dòng)了中國(guó)紡織服裝整體行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的規(guī)范化管理可實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：（一）市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)集群的互動(dòng)。（二）市場(chǎng)與配套設(shè)施的互動(dòng)。（三）市場(chǎng)與管理人才的互動(dòng)。（四）市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的互動(dòng)。（五）市場(chǎng)與國(guó)際采購(gòu)的互動(dòng)。（六）市場(chǎng)與品牌孵化的互動(dòng)。（七）市場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)物流的互動(dòng)。為了實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，需要“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在專業(yè)市場(chǎng)銷售合同中約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理公司的管理地位。第二篇中國(guó)紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的組織運(yùn)作第一章專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理公司的介入程序第一節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的前期介入一、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理前期介入的必要性專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)一般包含開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)階段。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司進(jìn)行的是軟件管理。前者形成物業(yè)，后者發(fā)揮物業(yè)的功能作用。二、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理前期介入的作用（一）促使竣工后返工無(wú)望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決開(kāi)展專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的前期介入，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，保持專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（二）前期介入可使管理公司對(duì)所管物業(yè)全面了解物業(yè)管理公司前期介入對(duì)管理、土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況有所了解。對(duì)日后便于養(yǎng)護(hù)維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并記錄好日后的養(yǎng)護(hù)維修重點(diǎn)。（三）前期介入可為后期管理做好準(zhǔn)備管理公司在對(duì)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理的基本模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。通過(guò)前期介入可以把上述工作提前安排就緒，使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，管理公司便能及時(shí)、有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。三、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理前期介入階段的管理內(nèi)容可分為：（一）物業(yè)管理公司通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（二）無(wú)論專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商組建的或獨(dú)立組建的，要獲得專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，首先要不斷開(kāi)拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)方式接洽業(yè)務(wù)。包括：1、進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。2、具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。3、投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同或協(xié)議。4、選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。（三）建立與業(yè)主或商戶的聯(lián)絡(luò)關(guān)系專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象是業(yè)主和商戶。因此，專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或商戶聯(lián)系并聽(tīng)取意見(jiàn)。包括：1、聽(tīng)取商戶對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。2、了解商戶對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。3、參與市場(chǎng)租售同使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主及商戶公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。（四）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管理公司應(yīng)根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理要求，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。包括：1、審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。2、對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合管理需要的建議方案并磋商解決辦法。3、在施工現(xiàn)場(chǎng)記錄好日后的養(yǎng)護(hù)維修要點(diǎn)以及圖紙更改要點(diǎn)。4、參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（五）設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度管理公司在前期介入時(shí)，要根據(jù)業(yè)主和商戶的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開(kāi)發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。包括：1、與開(kāi)發(fā)商一起草擬專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的規(guī)章制度、業(yè)主及商戶管理委員會(huì)章程、業(yè)主及商戶公約、裝修施工管理辦法等。2、規(guī)定物業(yè)公司各部門人員崗位責(zé)任制度，編制商戶手冊(cè)、物業(yè)綜合管理辦法。3、制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。（六）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。包括：1、保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘及洽談和訂立合同。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。3、建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。第二節(jié)專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的驗(yàn)收與接管一、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的驗(yàn)收專業(yè)市場(chǎng)的驗(yàn)收有在建工程驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收兩種。（一）在建工程驗(yàn)收在建工程驗(yàn)收包括隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。1、隱蔽工程驗(yàn)收專業(yè)市場(chǎng)隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的專業(yè)市場(chǎng)分項(xiàng)工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。2、單項(xiàng)專業(yè)市場(chǎng)驗(yàn)收單項(xiàng)專業(yè)市場(chǎng)驗(yàn)收是指專業(yè)市場(chǎng)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，建筑商便可向開(kāi)發(fā)商發(fā)出交工驗(yàn)收通知。3、分期驗(yàn)收專業(yè)市場(chǎng)分期驗(yàn)收是指在一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的專業(yè)市場(chǎng)工程在達(dá)到使用條件、