安徽房地產(chǎn)市場分析報告95

安徽省卓越房地產(chǎn)營銷策劃有限公司安徽省定遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場分析報告二零一二年五月安徽定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場分析報告目錄定遠(yuǎn)印象313233宏觀政策對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向3435定遠(yuǎn)縣在售樓盤市場調(diào)查總結(jié)定遠(yuǎn)商業(yè)市場調(diào)查定遠(yuǎn)印象一

定遠(yuǎn)縣地處安徽省東部，是皖東地區(qū)第一大縣。國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口93.8萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，253個行政村。

定遠(yuǎn)是農(nóng)業(yè)大縣，人口近百萬，農(nóng)村人口占80%以上，在外務(wù)工經(jīng)商者22多萬人，占全縣總?cè)丝诘?2.5%，定城鎮(zhèn)城區(qū)面積18萬平方公里，城區(qū)人口近17萬人。

定遠(yuǎn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥都市圈，遠(yuǎn)融長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)。

古有“境連八邑，衢通九省”之譽(yù)。與經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長江三角洲緊密相連，地理交通四通八達(dá)、淮南鐵路貫穿境內(nèi)，京滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內(nèi)。建設(shè)中的京滬高速鐵路在定遠(yuǎn)穿行，并有設(shè)站。定遠(yuǎn)交通定遠(yuǎn)縣城所在地定城距合肥和南京兩機(jī)場不足兩小時路程。每天都有班車通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省內(nèi)外大中城市。縣內(nèi)形成了以定城為中心的鄉(xiāng)村公路網(wǎng)，可與53個鄉(xiāng)鎮(zhèn)相通，每天均有客車往返。定遠(yuǎn)歷史及人文

定城鎮(zhèn)是江淮之間的古老重鎮(zhèn)，地理位置十分重要，歷史上有九省通衙之稱。在中國幾次南北大分裂中，成為兵家必爭之地。定城歷史悠久。唐天寶4年（745年），定遠(yuǎn)縣治遷至定城，此后1200多年，歷經(jīng)數(shù)朝代，縣治基本未動。宋嘉定四年（1211年）始筑城池。元明清時城池因戰(zhàn)爭和洪水屢遭破壞，先后修復(fù)10余次。民國28年日本飛機(jī)轟炸定城時，城池全部被毀。明代鼎盛時，城內(nèi)名勝古跡頗多，著名的有董槐墓、魯肅祖母墓、戚繼光亭、巽峰閣、西禪寺、文峰塔等。風(fēng)景區(qū)花園胡，更是景色宜人。那是市容整齊，商埠林立、商賈云集、市場繁華，成為江淮之間重要的物資集散地。定遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)定遠(yuǎn)縣2012年政府工作報告顯示：五年來，地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億關(guān)口，達(dá)100.6億元，年均增長13.9%；財政收入增加到8.04億元，年均增長34.5%；固定資產(chǎn)投資增加到75億元，年均增長42.4%；社會消費(fèi)品零售總額增加到29.8億元，年均增長18.4%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由41.8：22.6：35.6調(diào)整為38.8：31：30.2。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速始終保持在兩位數(shù)以上，其中固定資產(chǎn)投資、財政收入五年分別增長6.1倍、3.3倍，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力及社會事業(yè)發(fā)展跨入全省二類縣中游行列。2011年，是“十二五”開局之年，地區(qū)生產(chǎn)總值過百億元，同比增長11.8%；財政收入過8億元，增長57.4%；固定資產(chǎn)投資增長17.5%，社會消費(fèi)品零售總額增長18%，城鎮(zhèn)在崗職工年均工資增長16.7%，農(nóng)民人均純收入增長18%，完成或超額完成去年年初確定的各項目標(biāo)任務(wù)，實現(xiàn)了“十二五”的良好開局！招商引資也是碩果累累：全年新建、續(xù)建項目270個，實際到位資金110.8億元，較上年增長62.9%。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商。突出千億鹽化主題，成立五大產(chǎn)業(yè)招商辦公室。淮北礦業(yè)、晉煤集團(tuán)、雨潤集團(tuán)和南京醫(yī)藥集團(tuán)等一批國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)成功落戶，投資10億元以上的琥珀能源等重大項目正式簽約，投資億元以上的福潤食品、天星藥業(yè)等骨干項目開工建設(shè)。招商領(lǐng)域不斷拓展，項目質(zhì)量明顯提高。全年共引進(jìn)項目281個，其中億元以上項目24個，為歷年之最；合同利用縣外資金313.4億元，實際到位資金58億元，增長30%，為歷史新高。完成簽約入園項目51個，開工建設(shè)37個，建成投產(chǎn)16個，均超過建園以來的總和，為歷年最多。旅游發(fā)展規(guī)劃

“一心兩軸三極四區(qū)”一個中心——定遠(yuǎn)縣城游客集散中心

兩條發(fā)展軸：合肥-蚌埠公路；滁州-定遠(yuǎn)-淮南公路。

三個增長極：藕塘鎮(zhèn)、大橋鎮(zhèn)、東興鹽化。

四個旅游區(qū)：

東南紅色生態(tài)旅游區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定滁路、合蚌路合肥-定遠(yuǎn)段為界限。

東北綠色休閑度假區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定滁路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。

西南白色工業(yè)觀光區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定爐路、合蚌路合肥-定遠(yuǎn)段為界限。

西北古色文化體驗區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西北部，以穿越定遠(yuǎn)縣城的定爐路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。定遠(yuǎn)旅游定遠(yuǎn)旅游定遠(yuǎn)城市總體體規(guī)劃遠(yuǎn)景根據(jù)建設(shè)設(shè)用地發(fā)展需需要，重點(diǎn)向向南、向東北北（不跨越泉泉塢山），適適當(dāng)發(fā)展向西西南拓展。城市空間發(fā)展展策略為：““依托老城，，南進(jìn)東擴(kuò)，，緊湊發(fā)展””。規(guī)劃期內(nèi)，城城市用地拓展展依托現(xiàn)狀建建成區(qū)附近、、具有較大發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)區(qū)域向外拓展展，主要用地地發(fā)展方向：：依托東部政政務(wù)區(qū)向東發(fā)發(fā)展，依托工工業(yè)園區(qū)向南南拓展。定遠(yuǎn)縣城區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)劃規(guī)劃“三軸三三區(qū)三片”的的總體布局結(jié)結(jié)構(gòu)，即以外外環(huán)路為框架架、以合蚌路路為中軸、以以定滁路為兩兩翼，拉開中中等城市框架架；以老城區(qū)區(qū)改造、新城城區(qū)拓展、工工業(yè)區(qū)擴(kuò)張為為依托，推進(jìn)進(jìn)城市組團(tuán)開開發(fā)；以建設(shè)設(shè)泉塢山森林林公園、南城城河風(fēng)光帶、、花園胡公園園為重點(diǎn)，優(yōu)優(yōu)化自然生態(tài)態(tài)環(huán)境。居住用地規(guī)劃劃為：根據(jù)城城市用地總體體布局結(jié)構(gòu)，，依托城市功功能分區(qū)組織織居住用地，，規(guī)劃形成三三個居住片區(qū)區(qū)，即老城、、南部、東部部共3個居住住片區(qū)，10個居住區(qū)。。近期至2015年定遠(yuǎn)縣縣城城人口規(guī)模為為19～21萬人，城市建建設(shè)用地規(guī)模模為20平方公里，人人均建設(shè)用地地按100平方米/人控制。中中期期至2020年定遠(yuǎn)縣縣城城人口規(guī)模為為24～26萬人，城市建建設(shè)用地規(guī)模模為27.5平方公里，人人均建設(shè)用地地按110平方米/人控制。遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期至2030年定遠(yuǎn)縣縣城城人口規(guī)模為為35～40萬人，城市建建設(shè)用地規(guī)模模為40平方公里，人人均建設(shè)用地地按100平方米/人控制。宏觀政策對房房地產(chǎn)市場的的導(dǎo)向二新國八條重點(diǎn)點(diǎn)從四個角度度對市場進(jìn)行行調(diào)控。史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控——“國八條”國家房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策回顧顧及影響調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對比2011.1.26調(diào)控措施表述2010.9.29調(diào)控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。非本地居民購房擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。限購各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿俊τ诜績r過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。稅費(fèi)對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅?？偟膩砜矗滦聡藯l在信信貸、限購、、征稅要求上上更嚴(yán)。調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)新國八條政策內(nèi)容——總結(jié)從內(nèi)容上，新新國八條可以以總結(jié)為“一一個創(chuàng)新、五五個加強(qiáng)、兩兩個持續(xù)”。。一個創(chuàng)新：直直接要求各地地政府對新建建住房價格制制定目標(biāo)，明明確本地區(qū)價價格的漲幅幅幅度。五個加強(qiáng)：從從稅收、金融融信貸、土地地供應(yīng)、限購購、落實保障障性住房及約約談機(jī)制五個個方面進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)化。兩個持續(xù)：持持續(xù)加大保障障性住房的建建設(shè)、通過輿輿論持續(xù)引導(dǎo)導(dǎo)合理住房消消費(fèi)。從調(diào)控目標(biāo)來來看，依舊是是抑制房價過過快上漲，而而非房價下降降。從調(diào)控重點(diǎn)來來看，依舊是是打壓投機(jī)、、投資性需求求。如果果樓樓市市熱熱度度不不去去，，后后續(xù)續(xù)政政府府可可動動用用的的政政策策仍仍然然較較多多，，因因此此不不能能認(rèn)認(rèn)為為行行業(yè)業(yè)利利空空出出盡盡。。問責(zé)機(jī)制影響3影響2影響1明確以“房價”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房價將制定有更為針對性、有效性的應(yīng)對策略地方政府與中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù)土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆椋胤秸恋囟愂諏⒊霈F(xiàn)明顯縮減，對當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響國八條對各利益體影響——地方政府土地雙限“限房價、控地價”全面限購對于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了更加明確和嚴(yán)格的限定利潤空間“被控制”市場需求“被減少”拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè)項目銷售周期拉長，檢驗開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險能力更強(qiáng)開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場及城市綜合體這類高價值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快國八條對各利益體影響——開發(fā)商提要要：：在信信貸貸數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)疲疲軟軟與與消消費(fèi)費(fèi)物物價價指指數(shù)數(shù)回回落落的的背背景景下下，，時時隔隔近近三三個個月月，，存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率工工具具再再次次被被使使用用。。5月月12日日晚晚間間，，央央行行宣宣布布從從2012年年5月月18日日起起，，下下調(diào)調(diào)存存款款類類金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)人人民民幣幣存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率0.5個個百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。2012年5月央行再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率房貸可能再現(xiàn)利率優(yōu)惠影響響：：大型型銀銀行行預(yù)預(yù)計計可可貸貸資資金金規(guī)規(guī)模模將將在在第第二二季季度度后后逐逐步步擴(kuò)擴(kuò)大大，，這這一一方方面面有有利利于于降降低低企企業(yè)業(yè)整整體體融融資資成成本本。。在在信信貸貸規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)大大后后，，在個人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)按按揭揭貸貸款款方方面面也也將將迎迎來來更更多多政政策策微微調(diào)調(diào)，，不不排排除除再再度度出出現(xiàn)現(xiàn)利利率率優(yōu)優(yōu)惠惠。。多多家家銀銀行行表表示示，，其其整整體體貸貸款款額額度度寬寬松松，，客客戶戶不不必必急急于于申申請請房房貸貸，對對于于房房貸貸，，銀銀行行將將會會出出臺臺一一些些最最新新的的利利率率優(yōu)優(yōu)惠惠。2012年1-5月初全國房地產(chǎn)整體情況住宅宅供供應(yīng)應(yīng)和成成交交：2012年年1-3月月全全國國樓樓市市較較為為平平穩(wěn)穩(wěn)，，價價格格小小幅幅下下跌跌。。自三三月月開開始始，，樓樓市市回回暖暖，，價格格平平穩(wěn)穩(wěn)，，開發(fā)發(fā)商商積積極極推推盤盤，，促促銷銷力力度度也也不不斷斷加加大大，，4月月新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量又又較較上上月月大大幅幅增增長長，，因因此此成成交交量量也也保保持持在在較較高高的的水水平平。。供求求對對比比：：新增增供供應(yīng)應(yīng)明明顯顯高高于于成成交交，，市市場場壓壓力力仍仍較較大大。從庫庫存存來來看看，，可可售售面面積積增增長長明明顯顯，，出出清清周周期期仍仍保保持持在在27個個月月，，市市場場壓壓力力依依然然較較大大。。政策策導(dǎo)導(dǎo)向向分分析析及及風(fēng)風(fēng)險險評評估估由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的特特殊殊性性，，因因此此政政府府的的政政策策導(dǎo)導(dǎo)向向?qū)τ谟诜糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展有有著著風(fēng)風(fēng)向向標(biāo)標(biāo)的的作作用用，，對對于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)政政策策的的分分析析能能更更有有效效的的規(guī)規(guī)避避一一些些項項目目的的開開發(fā)發(fā)風(fēng)風(fēng)險險。。在在定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為政政府府吸吸引引外外地地資資金金投投資資，，加加快快縣縣城城發(fā)發(fā)展展的的一一個個重重要要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，其其在在具具體體的的政政策策制制定定和和執(zhí)執(zhí)行行上上有有一一定定的的傾傾斜斜，，08年底底，，采采取取的的五五項項措措施施有有效效促促進(jìn)進(jìn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展（（分分別別為為：：A、科科學(xué)學(xué)把把握握土土地地上上市市節(jié)節(jié)奏奏。。B、堅堅持持凈凈地地出出讓讓。。C、適適當(dāng)當(dāng)控控制制宗宗地地上上市市規(guī)規(guī)模模。。D、加加大大土土地地供供應(yīng)應(yīng)信信息息發(fā)發(fā)布布。。E、嚴(yán)嚴(yán)防防土土地地資資產(chǎn)產(chǎn)流流失失。。））上述述政政策策是是對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易的的相相對對利利好好作作用用，，政政府府對對于于支支持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展有有著著比比較較良良好好的的愿愿望望，，這這對對項項目目投投資資開開發(fā)發(fā)提提供供了了良良好好的的外外決決條條件件。。123對于于起起步步較較晚晚的的定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)來來講講，，房房價價整整體體水水平平仍仍然然較較低低，，老城城區(qū)區(qū)商商品品房房成成交交均價價為為3800——4500元/㎡㎡左右右，，給給市市場場房房價價提提供供了了較較大大的的增增長長空空間間。。在房房產(chǎn)產(chǎn)需需求求方方面面，，目目前前定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大部部分分購購房房者者以以自自住住為為主主，投投機(jī)機(jī)成成分分極極少少，，投投機(jī)機(jī)成分分極極少少，，這這已已給給了了定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場提提供供了了良良性性發(fā)發(fā)展展的的市市場場空空間間。。宏觀觀政政策策推推出出目目的的是是在在抑抑制制房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資投投機(jī)機(jī)行行為為，，保重重房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的良良性性發(fā)發(fā)展展，，因此此，，就就目目前前定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的市市場場情情況況而而言言，，整整體體房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場將將依依縣縣城城經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展而而發(fā)展展。。宏觀觀政政策策對對定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的影影響響分分析析定城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)樓樓市市整整體體發(fā)發(fā)展展概概述述(1)概況況：：目前前定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)基基本本可可分分為為老老城城區(qū)區(qū)、、城城東東新新區(qū)區(qū)二二大大板板塊塊。。老老城城區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分布布零零散散，，開開發(fā)發(fā)量量較較小小，，主主要要以以多多層層為為主主；；城城東東新新區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資目目前前主主要要集集中中在在定定滁滁路路一一帶帶，，開開發(fā)發(fā)量量較較大大，，小小高高層層、、高高層層為為主主。。（2）住住宅宅價價格格：：物業(yè)業(yè)價價格格是是一一個個地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況的的反反映映，，同同時時也也是是衡衡量量當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩裣M(fèi)費(fèi)能能力力的的尺尺度度。。從從市市場場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)得得出出結(jié)結(jié)論論，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段住住宅宅市市場場價價格格仍仍然然是是以以地地段段價價值值為為尺尺度度。。主主要要分分為為二二個個層層次次：：老城城區(qū)區(qū)住住宅宅，，地地處處定定遠(yuǎn)遠(yuǎn)縣縣城城中中心心繁繁華華所所在在，，地地段段位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，生生活活配配套套成成熟熟。。銷銷售售均均價價：：4200元/平米米左左右右；；城東新區(qū)區(qū)一帶，，隨著縣縣城南拓拓東擴(kuò)，，該區(qū)域域?qū)⒊蔀闉榻窈蠖ǘㄟh(yuǎn)發(fā)展展的主力力區(qū)域。。但現(xiàn)在在該區(qū)域域配套施施設(shè)不很很完善，，人氣有有待結(jié)聚聚。銷售售均價:3500—4500元/平米。（3）住宅品品質(zhì)：住房作為為一項大大的消費(fèi)費(fèi)支出，，人們投投入的關(guān)關(guān)注度往往往有別別于一般般商品，，更加注注重居住住產(chǎn)品品品質(zhì)，其其內(nèi)容包包括：社社區(qū)規(guī)劃劃、交通通、建筑筑質(zhì)量、、產(chǎn)品形形態(tài)以及及物業(yè)配配套、景景觀、環(huán)環(huán)境等。。而定遠(yuǎn)遠(yuǎn)目前對對居住環(huán)環(huán)境的考考究較少少，缺乏乏景觀園園林、會會所、教教育配套套規(guī)劃等等附加值值考慮。。近半年定定城鎮(zhèn)土土地成交交分析出讓日期供地方式土地位置土地面積（平米）用途容積率成交價（萬元）受讓單位12.1.20掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東南側(cè)66403商業(yè)1.59000定遠(yuǎn)縣新唐投資有限公司12.1.19掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東北側(cè)7060住宅2.32170安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.1.11拍賣定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)3420商服2.21100安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)64330住宅25797安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)52886住宅24765安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)62036住宅25590安徽鹽業(yè)投資有限公司11.12.5掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)金山路東側(cè)21060住宅2.53260定遠(yuǎn)縣凱源天潤置業(yè)發(fā)展有限公司分析：自去年8月至2012年1月，，定城共共計出讓讓土地面面積40多萬方（（折合約約600畝），除除去目前前定城在在售項目目，未來來市場競競爭激烈烈.11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)16934住宅2.22025定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)22052住宅2.24010定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限公司11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)長征西路北側(cè)19103住宅+商業(yè)23600榮興、蔣大春、李輝、楊楊11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)戚繼光大道南側(cè)61321商業(yè)1.64900定遠(yuǎn)縣恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11.10.10掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)2251住宅+商業(yè)1.7255安徽安元房地產(chǎn)有限公司11.9.8拍賣定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)4266住宅+商業(yè)1.51230今皓光電（安徽）有限公司11.8.8掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置業(yè)有限公司2011年，定定遠(yuǎn)著力完善善城市功功能，圍圍繞老城城區(qū)提升升、新區(qū)區(qū)完善，，組織實實施了35個商商住和景景觀項目目，中等等城市形形象加速速顯現(xiàn)。。城東新新區(qū)“三三項工程程”全面面開工，，長征東東路順利利實現(xiàn)暢暢通，岱岱山路即即將建成成，路網(wǎng)網(wǎng)不斷延延伸。五大專業(yè)業(yè)市場建建設(shè)序時時推進(jìn)，，瑞特家家居廣場場建成開開業(yè)，萬萬匯龍商商貿(mào)城基基本建成成，大潤潤發(fā)超市市、汽配配城商業(yè)業(yè)綜合體體、東園園大市場場開工建建設(shè)。投投資10億元的的青島偉偉業(yè)北極極星購物物中心成成功簽約約，肯德德基、米米蘭假日日酒店、、永和豆豆?jié){等品品牌商家家入駐；；裕安水上上花園、、中源上上東城、、金源廣廣場等一一批商住住小區(qū)加加快建設(shè)設(shè)。2011年定遠(yuǎn)遠(yuǎn)實現(xiàn)城市市建設(shè)總總投入35.8億元，，拆遷約約30.6萬平平方米，，開發(fā)商商品房110萬萬平方米米，其中中新開工工建設(shè)商商品房43萬平平方米、、銷售商商品房35萬平平方米。。完成陰陰陵路、、四中路路等5條條3.8公里老老城區(qū)道道路改造造工程。?？偨Y(jié)：定遠(yuǎn)縣主主要在售售樓盤調(diào)調(diào)查分析析三競爭樓盤盤分布圖圖本案眾舜時代代廣場永成匯金金廣場金源廣場場中源上東東城天裕國際際米蘭印象象德城御湖湖國際裕安水上上花園華邦匯富富廣場盛世新城城項目位置定遠(yuǎn)縣人民廣場西側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：13萬方目前銷售信息二期售罄，三期大概5月開盤容積率：3.0左右綠化率：41%最近一次開盤時間二期2010.12最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套中央景觀、地下車位、活動中心、超市周邊配套縣政府、公園、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房80-8640三房109-12460目前銷售均價（元/㎡）4500目前備案銷售率（％）一期二期100%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目賣點(diǎn)地段、品質(zhì)項目定位廣告語政府邊上的公園府邸開發(fā)商滁州金源房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——金源廣場場項目效果果圖和區(qū)區(qū)位圖售樓部墻體廣告告實景圖項目位置合蚌路與幸福中路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：7萬方目前銷售信息還剩一期幾套在售容積率：6.4綠化率：31%最近一次開盤時間2011.01.23最近一次開盤所推售體量約150套內(nèi)部配套大型購物中心、品牌電梯、空中花園周邊配套金融中心、醫(yī)院、小學(xué)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房7530三房101-12470目前銷售均價（元/㎡）3500目前備案銷售率（％）90%項目近期營銷活動暫無購房優(yōu)惠政策暫無目前客戶群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個體經(jīng)營戶、教師項目賣點(diǎn)高層、項目定位廣告語引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來開發(fā)商眾舜置業(yè)景觀設(shè)計單位——眾舜時代代廣場項目效果果圖和區(qū)區(qū)位圖售樓部墻體廣告告實景圖項目位置合蚌路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：50萬方目前銷售信息一期售罄，二期未定容積率：1.39綠化率：35最近一次開盤時間2010.11.13最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套會所、幼兒園、菜市場、商鋪周邊配套縣政府、陽光小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園、人民廣場建筑風(fēng)格歐式新古典景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房8520三房98-13060四房142-16720目前銷售均價（元/㎡）3600目前備案銷售率（％）一期100%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項目賣點(diǎn)配套、品質(zhì)項目定位廣告語城市向東，生活向上開發(fā)商中源地產(chǎn)景觀設(shè)計單位上海誠策中原上東東城項目效果果圖和區(qū)區(qū)位圖售樓部墻體廣告告實景圖項目位置合蚌路與黎明路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：26萬方目前銷售信息一期剩幾套在賣，二期預(yù)計5月份開盤容積率：1.7綠化率：40%最近一次開盤時間2010.10.31最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套幼兒園、會所、車庫車位周邊配套大潤發(fā)、中小學(xué)建筑風(fēng)格江南園林式景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房80-9040三房100-12060目前銷售均價（元/㎡）3700元/㎡目前備案銷售率（％）20%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體企事業(yè)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群項目賣點(diǎn)配套、品質(zhì)項目定位廣告語住在定遠(yuǎn)最美處開發(fā)商安徽裕安集團(tuán)景觀設(shè)計單位——裕安水上上花園項目效果果圖和區(qū)區(qū)位圖售樓部實景圖項目位置金山路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：27000方目前銷售信息未開盤容積率：2.6綠化率：35%最近一次開盤時間——最近一次開盤所推售體量——內(nèi)部配套地下車庫、底層商業(yè)周邊配套縣醫(yī)院、陽光小學(xué)、機(jī)關(guān)單位建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）三房86-91100目前銷售均價（元/㎡）——目前備案銷售率（％）——項目近期營銷活動登記客戶贈送2000元代金券抵購房款購房優(yōu)惠政策登記客戶贈送2000元代金券抵購房款目前客戶群體機(jī)關(guān)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項目賣點(diǎn)價格、品質(zhì)項目定位廣告語——開發(fā)商永成房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——永成匯金金廣場售樓部項目進(jìn)度度項目位置城東新區(qū)合蚌路主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：17萬方目前銷售信息尾盤容積率：2.0綠化率：33%最近一次開盤時間2011.11最近一次開盤所推售體量200多套內(nèi)部配套車位、中央景觀周邊配套縣醫(yī)院、陽光小學(xué)建筑風(fēng)格后現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120目前銷售均價（元/㎡）3300目前備案銷售率（％）2期90%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目賣點(diǎn)品質(zhì)、戶型項目定位廣告語花園景觀式生活社區(qū)開發(fā)商滁州天浴房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位福州博林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計顧問天裕國際際售樓部墻體廣告告實景圖項目位置政務(wù)文化廣場西南主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：33000方目前銷售信息3月底2期4棟樓開盤容積率：綠化率：最近一次開盤時間未開盤最近一次開盤所推售體量——內(nèi)部配套中央景觀周邊配套政務(wù)文化廣場、縣醫(yī)院、陽光小學(xué)建筑風(fēng)格歐陸景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房82-9540三房91-11560目前銷售均價（元/㎡）——目前備案銷售率（％）——項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目賣點(diǎn)品質(zhì)、戶型項目定位廣告語意大利風(fēng)情的歐式居所開發(fā)商安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——米蘭印象象售樓部墻體廣告告項目位置合蚌路與定滁路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：9萬方目前銷售信息住宅售罄容積率：1.6綠化率：36%最近一次開盤時間2011.01.18最近一次開盤所推售體量216套內(nèi)部配套車庫車位、中央景觀周邊配套醫(yī)院、菜場、學(xué)校建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房80-9030三房90-11860四房13410目前銷售均價（元/㎡）3500目前備案銷售率（％）90%項目近期營銷活動商鋪登記購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體企事業(yè)單位職工項目賣點(diǎn)地段、配套項目定位廣告語純多層花園洋房開發(fā)商定遠(yuǎn)德城房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——德城御湖湖國際售樓部墻體廣告告項目位置長征路與東城路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：42000方目前銷售信息未開盤容積率：綠化率：40%最近一次開盤時間——最近一次開盤所推售體量——內(nèi)部配套沿街商業(yè)、車位周邊配套超市、菜場、學(xué)校建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房80-9040三房100-12260目前銷售均價（元/㎡）——目前備案銷售率（％）——項目近期營銷活動預(yù)約登記購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體城鎮(zhèn)企事業(yè)單位職工項目賣點(diǎn)位置、配套項目定位廣告語植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋開發(fā)商安徽華邦房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——華邦匯富富廣場售樓部墻體廣告告實景圖盛世新城城項目位置定發(fā)路與黎明路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：2.7萬目前銷售信息住宅售罄，在售沿街商鋪容積率：綠化率：最近一次開盤時間2010.10最近一次開盤所推售體量200多套內(nèi)部配套中央景觀、沿街商鋪周邊配套一中、菜場建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體比例（％）二房————三房————目前銷售均價（元/㎡）6500元目前備案銷售率（％）80項目近期營銷活動現(xiàn)鋪銷售購房優(yōu)惠政策登記1萬抵2萬目前客戶群體機(jī)關(guān)單位項目賣點(diǎn)人氣、價格項目定位廣告語開發(fā)商定遠(yuǎn)縣綠水雅居置業(yè)投資景觀設(shè)計單位——售樓部銘威·名仕新城城樓盤名稱稱：銘威威·名仕新城城項目地址址：魯肅肅大道南南側(cè)開發(fā)商：：滁州市市銘威置置業(yè)有限限公司占地面積積：100畝總建筑面面積：7.5萬方銷售均價價：3318元/平米3898元/平米物業(yè)類型型：小高高層、多多層容積率：：1.1綠化率：：/戶型：主主力面積積86兩房；三三房116㎡㎡銷售情況況：目前前一期所所剩房源源不多吉家家園園樓盤名稱稱：吉家家園園項目地址址：東城城路與幸幸福路交交口開發(fā)商：：定遠(yuǎn)縣遠(yuǎn)遠(yuǎn)瑞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司占地面積積：2892.63平米總建筑面面積：16297.34M2銷售均價價：4100元/平米物業(yè)類型型：小高高層、多多層容積率：：1.6綠化率：：31%戶型：90-120銷售情況況：/金山麗景景樓盤名稱稱：金山山麗景項目地址址：金山山路與東東興路交交口開發(fā)商：：定遠(yuǎn)縣縣金山房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司占地面積積：106畝總建筑面面積：14萬方銷售均價價：3500元/平米物業(yè)類型型：小高高層、多多層、高高層容積率：：2.0綠化率：：35%戶型：73.1㎡、88.03㎡、93.42、104.8㎡銷售情況況：一期期在售去去化85%。安鹽·曲陽國際際樓盤名稱稱：安鹽鹽·曲陽國際際項目地址址：縣城城東新區(qū)區(qū)幸福東東路南側(cè)側(cè)、金山山路東側(cè)側(cè)開發(fā)商：：/占地面積積：6萬方總建筑面面積：14萬方銷售均價價：3850元/平米物業(yè)類型型：高層多多層小小高層容積率：：2.2綠化率：：/主力戶型型：80-140平米銷售情況況：12.4.28開盤，共共銷120套樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率平均每層戶數(shù)銷售均價(元/㎡)金源廣場13萬多層、小高層、高層3.01梯2戶2梯3戶3700眾舜時代廣場7萬高層6.41梯2戶2梯4戶3600中源上東城50萬多層1.391梯2戶3700永成匯金廣場2.7萬方小高層2.62梯3戶——天裕國際17萬多層、高層2.01梯2戶，2梯3戶3300競爭項目目產(chǎn)品要要素對比比競爭項目目產(chǎn)品要要素對比比-續(xù)米蘭印象3.3萬多層——1梯2戶——裕安水上花園26萬多層、小高層1.71梯2戶，2梯三戶4100德城御湖國際9萬多層1.61梯2戶3500華邦匯富廣場4.2萬多層——1梯2戶——盛世新城2.7萬多層——1梯2戶——市場在售售多以多多層、小高層為為主，多多層屬稀稀缺物業(yè)業(yè)價格最最高;住宅均價價基本都都在3200-3700元/平方米之之間；多多采用1梯2戶、２梯梯3戶的排布布設(shè)計。。競爭項目目核心客客戶群體體分析樓盤名稱核心客戶群體項目賣點(diǎn)金源廣場機(jī)關(guān)單位職工地段、品質(zhì)眾舜時代廣場鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個體經(jīng)營戶、教師定遠(yuǎn)第一高中源上東城機(jī)關(guān)單位職工、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民配套、品質(zhì)永成匯金廣場機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民價格、品質(zhì)天裕國際機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶型米蘭印象機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶型裕安水上花園企事業(yè)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群配套、品質(zhì)德城御湖國際企事業(yè)單位職工地段、陪套華邦匯富廣場機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民地段、陪套盛世新城機(jī)關(guān)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民位置、價格客戶群主主要集中中在縣內(nèi)內(nèi)各企事事業(yè)單位位職工和和周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民等。競爭項目目配套分分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套金源廣場中央景觀、地下車位、活動中心、超市縣政府、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位眾舜時代廣場大型購物中心、品牌電梯、空中花園縣政府、金融中心、醫(yī)院、小學(xué)中源上東城會所、幼兒園、菜市場、商鋪縣政府、小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園永成匯金廣場地下車庫、底層商業(yè)縣醫(yī)院、陽光小學(xué)、機(jī)關(guān)單位天裕國際車位、中央景觀縣醫(yī)院、陽光小學(xué)米蘭印象中央景觀政務(wù)文化廣場、縣醫(yī)院、陽光小學(xué)裕安水上花園幼兒園、會所、車庫車位大潤發(fā)、中小學(xué)德城御湖國際車庫車位、中央景觀醫(yī)院、菜場、學(xué)校華邦匯富廣場沿街商業(yè)、車位超市、菜場、學(xué)校盛世新城中央景觀、沿街商鋪一中、菜場定遠(yuǎn)在售售樓盤在在內(nèi)部配配套上突突出的主主要包括括停車場場、會所所、幼兒兒園等；；周邊配配套上突突出的主主要包括括學(xué)校、、醫(yī)院、、公園等等．競爭戶型型配比分分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）金源廣場二房80-8640三房109-12460眾舜時代廣場二房7530三房101-12470中源上東城二房8520三房98-13060四房142-16720永成匯金廣場三房86-91100%競爭戶型型配比分分析-續(xù)樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）米蘭印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花園二房80-9040三房100-12060德城御湖國際二房80-9030三房90-11860四房13410競爭戶型型配比分分析-續(xù)樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）天裕國際一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120華邦匯富廣場二房80-9040三房100-12260可以看出出，定遠(yuǎn)遠(yuǎn)在售項項目在主主力套型型的特征征表現(xiàn)為為：套型以二二室、三三室為主主，二室室面積段段主要在在70—90㎡之間，三三室面積積段主要要在100——125之間。本案周邊邊在售競競盤項目目賣點(diǎn)BY定位廣告告語樓盤名稱項目賣點(diǎn)定位廣告語金源廣場地段、品質(zhì)政府邊上的公園府邸眾舜時代廣場高度引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來中源上東城品質(zhì)、配套、規(guī)模城市向東，生活向上永成匯金廣場價格、品質(zhì)——天裕國際品質(zhì)、戶型花園景觀式生活社區(qū)米蘭印象品質(zhì)、戶型意大利風(fēng)情的歐式居所裕安水上花園配套、品質(zhì)、規(guī)模住在定遠(yuǎn)最美處德城御湖國際地段、配套純多層花園洋房華邦匯富廣場位置、配套植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋盛世新城人氣、價格——定遠(yuǎn)在售售項目在在定位廣廣告語上上突出的的項目核核心賣點(diǎn)點(diǎn)主要包包括地段段、規(guī)模模等。本案周邊邊在售競競盤項目目購房優(yōu)惠惠政策分分析樓盤名稱優(yōu)惠政策金源廣場無眾舜時代廣場無中源上東城無永成匯金廣場登記客戶贈送2000元代金券抵購房款天裕國際無米蘭印象無裕安水上花園無德城御湖國際無華邦匯富廣場無盛世新城登記1萬抵2萬定遠(yuǎn)在售售項目目目前無優(yōu)優(yōu)惠政策策，但銷銷售依然然火爆，，體現(xiàn)了了定遠(yuǎn)縣縣市場容容量之大大早期樓盤以多層為主、新建樓盤以小高層、高層為主。高層小高層產(chǎn)品逐漸獲得客戶認(rèn)可。A市場以90—100平米三房、小三房為主流暢銷產(chǎn)品（70-90平米兩房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶較多認(rèn)可），總價在30萬以上，超過120平米三房產(chǎn)品銷售周期較長。B注重產(chǎn)品包裝的開發(fā)商，憑借專業(yè)營銷策劃公司進(jìn)行產(chǎn)品整體策劃，提升產(chǎn)品形象，獲得市場追捧。C地段價值仍然是購房者關(guān)注的第一要素，如金源廣場位于縣政府對面，成為標(biāo)桿項目，獲得較好銷售。D競爭市場場總結(jié)123根據(jù)《定遠(yuǎn)縣城城市總體體規(guī)劃（（2008—2030年）》，近期至至2015年定遠(yuǎn)縣縣縣城人人口規(guī)模模為19～21萬人，城城市建設(shè)設(shè)用地規(guī)模為20平方公里里，人均均建設(shè)用用地按100平米/人控制，，未來市場需求求旺盛。。隨著樓盤盤品質(zhì)的的不斷提提升，需需求的不不斷加大大，可以以預(yù)見房價價仍有較較大的增增長空間間。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，，人民生生活水平平日益提提高，居居民對住住宅品質(zhì)需求求日益旺旺盛，舒舒適性、、安全性性、便利利性及優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境、良好的物物業(yè)、完完備的配配套等都都被放到到重要位位置進(jìn)行行考慮。。房地產(chǎn)市市場保持