房地產(chǎn)營改增實(shí)務(wù)操作與應(yīng)對(duì)

房地產(chǎn)營改增實(shí)務(wù)操作與應(yīng)對(duì)第一頁，共86頁。增值稅相關(guān)知識(shí)

營改增房地產(chǎn)政策精髓速讀房地產(chǎn)業(yè)影響應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)營改增實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)控制第二頁，共86頁。

增值稅相關(guān)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)發(fā)票管理賬務(wù)處理增值稅第三頁，共86頁。

增值稅基礎(chǔ)知識(shí)營改增1.營增區(qū)別2.分類管理3.征稅范圍4.計(jì)稅方法5.抵扣方法6.稅額計(jì)算7.納稅地點(diǎn)8.征收管理第四頁，共86頁。項(xiàng)目營業(yè)稅增值稅計(jì)稅原理及特點(diǎn)每增加一次流轉(zhuǎn)，全額繳納一次營業(yè)稅，存在重復(fù)納稅。實(shí)行價(jià)內(nèi)稅。對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)新增價(jià)值征稅，實(shí)行價(jià)外稅?；鞠貜?fù)納稅，有利于服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化管理。計(jì)稅基礎(chǔ)不同營業(yè)額=收入銷售額=營業(yè)額-銷項(xiàng)稅=增值稅下確認(rèn)的收入應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售額*稅率-可抵成本費(fèi)用*稅率-可抵設(shè)備投資*稅率稅率一般較低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%）進(jìn)項(xiàng)稅不涉及“以票控稅”，取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（180天）認(rèn)證后，可以抵扣。發(fā)票開具不區(qū)分普票、專票增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票必須通過“金稅工程”防偽稅控系統(tǒng)開具。征管特點(diǎn)簡單、易行增值稅計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)任重大。虛開增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔(dān)刑事責(zé)任。1.營業(yè)稅與增值稅差異第五頁，共86頁。區(qū)別一般納稅人小規(guī)模納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)年銷售額50萬元、80萬元、500萬元計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法簡易計(jì)稅方法率稅率17%、13%、11%、6%、0征收率3%、5%使用發(fā)票增值稅專用發(fā)票增值稅普通發(fā)票增值稅普通發(fā)票（可申請代開專票）賬務(wù)處理計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格簡單、易行2.增值稅納稅人及分類與管理第六頁，共86頁。4.稅率和征收率—一般方法一般計(jì)稅方法稅率一銷售或進(jìn)口貨物（一）銷售或進(jìn)口（二）以外的貨物17%（二）銷售或進(jìn)口下列貨物：

1.糧食、食用植物油；2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；3.圖書、報(bào)紙、雜志；4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物5.1農(nóng)產(chǎn)品；5.2音像制品5.3電子出版物5.4二甲醚13%二出口貨物、國務(wù)院另有規(guī)定的除外。0三提供加工、修理修配勞務(wù)17%營改增（一）銷售服務(wù)，除第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外6%（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)11%（三）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)17%（四）境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。0第七頁，共86頁。簡易計(jì)稅方法征收率一小規(guī)模納稅人，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外3%二一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇簡易方法(財(cái)稅〔2009〕9號(hào)第二條第（三）項(xiàng)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)修正)

1.縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。4.用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。5.自來水。6.商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。3%營改增財(cái)稅〔2016〕36號(hào)：不動(dòng)產(chǎn)（建筑物、構(gòu)筑物）老項(xiàng)目銷售、租賃；財(cái)稅〔2016〕47號(hào)：勞務(wù)派遣服務(wù)，一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)，人力資源外包服務(wù)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。5%建筑安裝（老項(xiàng)目、新項(xiàng)目中的清包工、甲供材）、高速公路車輛通行費(fèi)3%4.稅率和征收率—簡易方法第八頁，共86頁。應(yīng)納稅額營業(yè)額稅率包括應(yīng)納稅額—價(jià)內(nèi)稅營業(yè)稅5.計(jì)稅方法--營業(yè)稅第九頁，共86頁。不含應(yīng)納稅額—價(jià)外稅應(yīng)納稅額銷售額征收率簡易方法應(yīng)納稅額銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額不含銷項(xiàng)稅額—價(jià)外稅銷項(xiàng)稅額銷售額稅率一般方法5.計(jì)稅方法--增值稅第十頁，共86頁。=應(yīng)交營業(yè)稅3萬×營業(yè)稅稅率3%例：提供建筑業(yè)勞務(wù)，取得工程收入款項(xiàng)100萬元。不含稅100÷（1+11%）=90.09銷項(xiàng)稅額：90.09*11%=9.91

收入90.09增值稅9.91不含稅100÷（1+3%）=97.09銷項(xiàng)稅額：97.09*3%=2.91

收入97.09增值稅2.915.計(jì)稅方法--營增差異第十一頁，共86頁。一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額<當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣扣繳義務(wù)人應(yīng)扣繳稅額=接受方支付的價(jià)款÷（1+稅率）×稅率一般計(jì)稅方法簡易計(jì)稅方法簡易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=銷售額×征收率（3%）6.抵扣方法第十二頁，共86頁。涉及業(yè)務(wù)增值稅扣稅憑證抵扣額與認(rèn)證期限境內(nèi)增值稅業(yè)務(wù)1.增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）增值稅額【先認(rèn)證，后抵扣】（開具之日起180天內(nèi)）進(jìn)口業(yè)務(wù)2.海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書增值稅額【先比對(duì)，后抵扣】（開具之日起180天內(nèi)）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品3.農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率（13%）接受境外單位或者個(gè)人提供的應(yīng)稅服務(wù)4.稅收完稅憑證（稅收繳款書、稅收完稅證明）增值稅額（應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣）取得增值稅專用發(fā)票≠可以抵扣。增值稅管理實(shí)行的是購進(jìn)扣稅法，如扣稅憑證的索取、保管，按規(guī)定時(shí)限認(rèn)證、抵扣等等。6.抵扣方法—抵扣憑證和金額第十三頁，共86頁。財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十九條適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。6.抵扣方法—不得抵扣項(xiàng)目~新老項(xiàng)目第十四頁，共86頁?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（稅總公告2016年第18號(hào)）第十三條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）第十五頁，共86頁。序號(hào)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額（新老一致）備注1用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。2非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)3非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)4非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)5非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程6購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)7財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形6.抵扣方法—不得抵扣項(xiàng)目~非正常損失本條第4項(xiàng)、第5項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。第十六頁，共86頁。序號(hào)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額1一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的2納稅人銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。如未辦理一般納稅人資格認(rèn)定，按照規(guī)定將按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。6.抵扣方法—進(jìn)項(xiàng)不予抵扣特殊事宜第十七頁，共86頁。項(xiàng)目具體情形稅務(wù)處理（一）有下列情形之一的，不得作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證1.無法認(rèn)證稅務(wù)機(jī)關(guān)退還原件，購買方可要求銷售方重新開具專用發(fā)票2.納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符3.專用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符（二）有下列情形之一的，暫不得作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證1.重復(fù)認(rèn)證稅務(wù)機(jī)關(guān)扣留原件，查明原因，分別情況進(jìn)行處理2.密文有誤3.認(rèn)證不符4.列為失控專用發(fā)票6.抵扣方法—發(fā)票認(rèn)證~不予抵扣情形第十八頁，共86頁。應(yīng)納稅額＝當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額正數(shù)負(fù)數(shù)應(yīng)納稅額留抵稅額銷售額×稅率含稅銷售額1+稅率準(zhǔn)予抵扣不準(zhǔn)予抵扣以票抵扣計(jì)算抵扣①增值稅專用發(fā)票②海關(guān)增值稅專用繳款書稅收通用繳款書購入免稅農(nóng)產(chǎn)品（農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票）7.應(yīng)納稅額的計(jì)算--一般計(jì)稅方法適用第十九頁，共86頁。

營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件1：（基本規(guī)定）第三十七條銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。7.應(yīng)納稅額的計(jì)算--銷售額基本規(guī)定第二十頁，共86頁。8.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）

納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天。第二十一頁，共86頁。8.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

（二）納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）納稅人發(fā)生《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定情形（即用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象除外的視同銷售情形）的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)完成的當(dāng)天。（四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第二十二頁，共86頁。9.納稅地點(diǎn)財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十六條增值稅納稅地點(diǎn)為：（一）固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（二）非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。（三）其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（四）扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。第二十三頁，共86頁。10.征收管理財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第五十一條營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二十四頁，共86頁。試點(diǎn)前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù)1、試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。10.征收管理第二十五頁，共86頁。試點(diǎn)前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù)

2.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。3.試點(diǎn)納稅人納入營改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。10.征收管理第二十六頁，共86頁。1.及時(shí)取得可以抵扣的專用發(fā)票（1）為獲取盡可能多的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商或合作對(duì)象；（2）營改增后，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍從成本上擴(kuò)大到費(fèi)用和固定資產(chǎn)上，企業(yè)發(fā)生的“三項(xiàng)費(fèi)用”以及人工費(fèi)用（如通過勞務(wù)公司）應(yīng)盡量取得增值稅票。（3）注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目，從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。（4）及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，及時(shí)到稅務(wù)局認(rèn)證，作為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的重要依據(jù)。全面提升發(fā)票管理水平第二十七頁，共86頁。財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第五十三條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。第五十四條小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。全面提升發(fā)票管理水平第二十八頁，共86頁。參建單位物資公司供應(yīng)商雙方簽訂供應(yīng)合同物資公司支付貨款供應(yīng)商提供發(fā)票物資公司提供材料及加收管理費(fèi)發(fā)票雙方簽訂供應(yīng)合同參建單位支付貨款保持“貨物流向、發(fā)票流向、資金流向”一致，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定虛開增值稅專用發(fā)票采用實(shí)物流（服務(wù)流）、現(xiàn)金流、發(fā)票流必須一致的機(jī)械刻板標(biāo)準(zhǔn)。但是，實(shí)踐中交易形式多樣，貨、票、款相分離的現(xiàn)象十分常見，難以保證三流的一致。而已有的稅收法規(guī)政策又不得不執(zhí)行，這就使虛開案件大規(guī)模爆發(fā)，納稅人面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。全面提升發(fā)票管理水平第二十九頁，共86頁?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》（法發(fā)[1996]30號(hào)）具有下列行為之一的，屬于虛開增值稅專用發(fā)票：一、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應(yīng)稅勞務(wù)而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票；二、有貨物購銷或者提供或接受了應(yīng)稅勞務(wù)但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數(shù)量或者金額不實(shí)的增值稅專用發(fā)票；三、進(jìn)行了實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。第三十頁，共86頁。全面提升發(fā)票管理水平第三十一頁，共86頁。

增值稅會(huì)計(jì)核算

一、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置：

（一）一般納稅人會(huì)計(jì)科目的設(shè)置：

為了準(zhǔn)確核算增值稅，企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)置：“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣增值稅”、“增值稅留抵稅額”等科目。1、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”：

明細(xì)科目的借方發(fā)生額，反映企業(yè)購進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額、實(shí)際已經(jīng)繳納增值稅額、月終轉(zhuǎn)出的當(dāng)月應(yīng)繳未繳增值稅額；貸方發(fā)生額，反映企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)收取的銷項(xiàng)稅額、出口企業(yè)收到的出口退稅、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出數(shù)額、轉(zhuǎn)出多繳增值稅。期末借方余額反映企業(yè)尚未抵扣的增值稅。

“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”，應(yīng)該設(shè)以下三級(jí)科目：第三十二頁，共86頁。

（1）在借方登記的三級(jí)科目：

①“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”，核算企業(yè)購入貨物或者接受勞務(wù)而支付的準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或者接受勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用籃子登記；退回所購貨物沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額用“紅字”登記。

②“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（已交稅金）”，核算企業(yè)預(yù)繳本月增值稅額。本科目適用于一個(gè)月內(nèi)分次預(yù)交增值稅的納稅人。

③“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交增值稅。月末企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”出現(xiàn)貸方余額時(shí)，借記：本科目，貸記：“應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅”。第三十三頁，共86頁。

④

“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”，核算一般納稅人購進(jìn)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和發(fā)生技術(shù)維護(hù)時(shí)抵減應(yīng)納稅額的款項(xiàng)。

此外，以1天、3天、5天、10天為一個(gè)納稅期限的增值稅納稅人，還應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（已交稅金）”科目。

⑤“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額）”，反映出口企業(yè)銷售出口貨物后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免抵退稅申報(bào)，按規(guī)定計(jì)算的應(yīng)免抵稅額。

（2）在貸方登記的三級(jí)科目：

①“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”，記錄企業(yè)銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值額。企業(yè)銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記，退回所購銷物沖銷的銷項(xiàng)稅額用“紅字”登記。第三十四頁，共86頁。

②“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”，核算企業(yè)將已經(jīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、簡易辦法征稅等不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的行為時(shí)，所抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額需在發(fā)生用途改變的當(dāng)月進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出的金額。

③“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多繳增值稅）”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出多預(yù)交的增值稅。“已交稅金”本月如果有實(shí)際發(fā)生額，而且“應(yīng)繳稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”月末出現(xiàn)借方余額，用當(dāng)月預(yù)繳稅額與借方余額進(jìn)行比較，較小的金額就是本月多繳稅額。借：“應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅”，貸：本科目。2、“應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅”：

明細(xì)科目的借方發(fā)生額，反映企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的多交的增值稅；貸方發(fā)生額，反映企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)繳未繳增值稅；期末借方余額反映多繳的增值稅，貸方余額反映未繳的增值稅。第三十五頁，共86頁。3、“應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣增值稅額”：

明細(xì)科目主要用于輔導(dǎo)期一般納稅人實(shí)行“先認(rèn)證，后抵扣”和進(jìn)口企業(yè)取得海關(guān)專用繳款書實(shí)行“先稽核比對(duì)，后抵扣”征收方式的進(jìn)項(xiàng)稅核算。其借方發(fā)生額反映本期已經(jīng)購進(jìn)但是尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額；貸方發(fā)生額反映次月比對(duì)無誤進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。4、“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅留底稅額”：

明細(xì)科目核算原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)的，截止到開始試點(diǎn)當(dāng)月月初的增值稅期末留底稅額，不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，待以后期間允許抵扣時(shí)，按允許抵扣的金額由貸方轉(zhuǎn)出。第三十六頁，共86頁。

（二）小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)科目的設(shè)置：

小規(guī)模納稅人，只需要設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目就可以，不需要進(jìn)行三級(jí)明細(xì)核算。該科目，借方發(fā)生額，反映已經(jīng)繳納的增值稅，貸方發(fā)生額反應(yīng)應(yīng)繳的增值稅，期末借方余額反應(yīng)多交的增值稅，期末貸方余額反應(yīng)尚未繳納的增值稅稅額。第三十七頁，共86頁。房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對(duì)土地取得正式招拍掛拆遷補(bǔ)償土地出讓金返還紅線外扣除購買在建工程購買股權(quán)合作開發(fā)附條件招拍掛1投資入股第三十八頁，共86頁。土地成本知多少？--先看權(quán)威：全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)在2009年3月10日向全國政協(xié)會(huì)大會(huì)發(fā)言--《我國房價(jià)為何居高不下》--就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所占比例為49.42%。其中,三個(gè)一線城市中,上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高,達(dá)64.5%;北京為48.28%;廣州為46.94%。而國土資源部調(diào)查的結(jié)論是地價(jià)占房價(jià)的比例全國平均為23.2%，最低的只有7.8%，最高的達(dá)到58%。第三十九頁，共86頁。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題1.房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的比重2008-2009年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告全國工商聯(lián)REICO工作室第四十頁，共86頁。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題2008-2009年度部分城市土地成本占總成本的比例（全國工商聯(lián)REICO報(bào)告，兩會(huì)發(fā)言稿）全國工商聯(lián)第四十一頁，共86頁。--再看典型：2015年新年伊始，杭州又出現(xiàn)樓盤“虧本賣房”。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價(jià)的是兩家實(shí)力房企——華潤和新鴻基合作的“之江九里”項(xiàng)目；香港地產(chǎn)巨頭嘉里建設(shè)開發(fā)的“云荷廷”項(xiàng)目?！爸爬铩彼幍牡貕K，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價(jià)拿下的“地王”，折合樓面價(jià)格達(dá)到1.53萬元/平方米，當(dāng)時(shí)震驚業(yè)內(nèi)。該項(xiàng)目在2012年入市至今，已陸續(xù)開售了多期，目前正在銷售的數(shù)百套房源，售價(jià)僅為1.8萬元/平方米。港資房企嘉里建設(shè)開發(fā)的“云荷廷”在2015年1月11日開盤。這一項(xiàng)目在2012年拿地，地塊總價(jià)25.36億元，住宅部分折合樓板價(jià)約1.1萬元/平方米。為精裝房項(xiàng)目，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米，目前售價(jià)為約1.9萬元/平方米。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題第四十二頁，共86頁。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題2013年9月4日，北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)（位于東三環(huán)東側(cè)，原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址上）開拍，用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地，建筑規(guī)模為5.9萬平方米。參與競拍的8家房企有：住總、首成、華發(fā)、和裕、懋源、合景泰富、融創(chuàng)、中海。最終經(jīng)過69輪競拍，融創(chuàng)以21億元（樓面價(jià)為35501元/平方米）加異地配建27.8萬平方米醫(yī)院面積如愿摘得，以8000元/平米的建造單價(jià)計(jì)算，融創(chuàng)將支付給軍區(qū)總醫(yī)院22.24億元的建設(shè)費(fèi)用，因此，融創(chuàng)拿地總成本已達(dá)43.24億元。以此計(jì)算，農(nóng)展館地塊最終樓面價(jià)高達(dá)73099元/平方米，成為北京名副其實(shí)的單價(jià)新地王（按照土地出讓慣例，5.9萬平方米的建筑規(guī)模中起碼有10%左右的不可銷售公建面積，而據(jù)此計(jì)算樓面價(jià)則高達(dá)8.12萬/平米）。北京新地王誕生融創(chuàng)樓面價(jià)7.3萬奪農(nóng)展館地塊2.例釋招拍掛土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題第四十三頁，共86頁。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題兩個(gè)問題：問題1：支付給北京市國土局的21億元土地價(jià)款能否獲得進(jìn)項(xiàng)扣除？問題2：異地配建的27.8萬平方米醫(yī)院面積能否獲得進(jìn)項(xiàng)扣除？第四十四頁，共86頁。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：(三)銷售額10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第四十五頁，共86頁。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題11.試點(diǎn)納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第四十六頁，共86頁。財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題第四十七頁，共86頁。二、支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題問題2：異地配建的27.8萬平方米醫(yī)院面積能否獲得進(jìn)項(xiàng)扣除？【解惑】：首先需要明確的是，這一異地配建醫(yī)院是屬于拆遷補(bǔ)償款或“拆一還一”性質(zhì)還是項(xiàng)目外即“紅線外附加工程”？根據(jù)農(nóng)展館地塊的拍賣結(jié)果，融創(chuàng)中國將異地配建27.8萬平方米醫(yī)院面積，以8000元/平米的建造單價(jià)計(jì)算，融創(chuàng)將支付給軍區(qū)總醫(yī)院22.24億元的建設(shè)費(fèi)用。而事實(shí)是，北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)位于東三環(huán)東側(cè)，原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址上。所以，這個(gè)異地配建的醫(yī)院應(yīng)該屬于拆遷補(bǔ)償款支出或“拆一還一”性質(zhì)！第四十八頁，共86頁。

貨幣補(bǔ)償實(shí)物補(bǔ)償票據(jù)處理拆遷補(bǔ)償各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃第四十九頁，共86頁。第一種.貨幣補(bǔ)償若融創(chuàng)中國將異地配建27.8萬平方米醫(yī)院面積，是以8000元/平米的建造單價(jià)計(jì)算后支付給軍區(qū)總醫(yī)院22.24億元的建設(shè)費(fèi)用。則相對(duì)于北京軍區(qū)總醫(yī)院而言，其取得的是拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入。拆遷補(bǔ)償?shù)诙N.實(shí)物補(bǔ)償

若融創(chuàng)中國是將異地配建27.8萬平方米醫(yī)院面積建好后移交給北京軍區(qū)總醫(yī)院，則相對(duì)融創(chuàng)而言，這是一種“以物易物”的交易。各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃第五十頁，共86頁。

2.拆遷人（開發(fā)商）1.被拆遷人對(duì)于北京軍區(qū)總醫(yī)院而言，其取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入是否涉稅。對(duì)于融創(chuàng)而言，“以物易物”的交易是否涉稅。各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃第五十一頁，共86頁。

增值稅--財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：一、下列項(xiàng)目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。第五十二頁，共86頁。

增值稅--財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》11.試點(diǎn)納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第五十三頁，共86頁。三、紅線外附加工程進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題拿地時(shí)，政府要求在項(xiàng)目內(nèi)或項(xiàng)目外配建一定的基礎(chǔ)設(shè)施或保障房等逐漸成為土地出讓市場的常態(tài)！南京2014年初在全國范圍首創(chuàng)“限地價(jià)+競保障房建設(shè)資金”模式：針對(duì)全市范圍內(nèi)的商品住房用地，原則上采取“限地價(jià)、競配建保障房”或“限地價(jià)、競保障房資金”的方式出讓，即在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)公布競爭的最高限價(jià)，最高限價(jià)原則上控制在起始價(jià)的45%左右，在達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競爭的，則停止競爭地價(jià)，改為競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人。第五十四頁，共86頁。三、紅線外附加工程進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題【解惑】：1.若是配建保障房或限價(jià)房，不論是項(xiàng)目內(nèi)的還是項(xiàng)目外的，其在稅收處理上，在移交給政府時(shí)，不論是否“營改增”，營業(yè)稅或增值稅都需要視為銷售處理，其銷售價(jià)格按照政府規(guī)定的價(jià)格確認(rèn)。保障房或限價(jià)房的價(jià)格雖然明顯偏低，但其價(jià)格是政府確定的，不是開發(fā)商的主動(dòng)行為，而且是“拿地”的必要條件之一，因此屬于“正當(dāng)理由”，不用調(diào)整計(jì)稅營業(yè)額。如《營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第20條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。第五十五頁，共86頁。三、紅線外附加工程進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題2.若配建的是南京市所首創(chuàng)的這種“競保障房建設(shè)資金”模式，則意味著開發(fā)商在支付土地出讓金之余，還需要繳納額外的一部分“保障房建設(shè)資金”給政府，由政府安排實(shí)施保障房的建設(shè)，這種模式不論是否”營改增“，開發(fā)商的稅收風(fēng)險(xiǎn)都極大！風(fēng)險(xiǎn)一，增值稅抵扣風(fēng)險(xiǎn)：政府行為，無法取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣無望！風(fēng)險(xiǎn)二，土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)：不屬于本項(xiàng)目的配套設(shè)施支出，能否扣除成疑！第五十六頁，共86頁。三、紅線外附加工程進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題3.若配建的是項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施，即“紅線外附加工程”，則”營改增“前后的處理可能差異極大！如某地塊競拍時(shí)，政府部門在招拍掛文件中明確要求競得者必須在項(xiàng)目紅線外無償建造一條長5公里、寬50米的城市一級(jí)道路和一座占地100畝、造價(jià)不低于3000萬元的市政公園，兩項(xiàng)附加工程的造價(jià)由競得者承擔(dān)，不包含在土地出讓金之內(nèi)。這種做法明顯屬于“紅線外附加工程”第五十七頁，共86頁。紅線外附加工程涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃2.”營改增“后的處理：財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十四條進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。第五十八頁，共86頁。

1.購買限價(jià)房2.補(bǔ)助回遷房建設(shè)3.補(bǔ)助拆遷4.補(bǔ)助公建配套或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.沒有具體名目的返還返還第三人土地出讓金土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃返還第五十九頁，共86頁。購買爛尾樓的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃問：我公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)購買了其他房產(chǎn)公司一項(xiàng)爛尾樓，該爛尾樓已建成近8000平方米，包括土地等在內(nèi)的總建造成本為3200萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)為7000萬元，我公司繼續(xù)建設(shè)完工后對(duì)外銷售。請問：1、購買過程我公司要交什么稅？2、我公司繼續(xù)建成后營業(yè)稅能否享受差額征稅待遇?3、出售方要開什么票據(jù)給我公司？第六十頁，共86頁。財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋三、銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。1.賣方涉稅風(fēng)險(xiǎn)~營改增后第六十一頁，共86頁。

財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：（八）銷售不動(dòng)產(chǎn)1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。2.買方涉稅風(fēng)險(xiǎn)~營改增后第六十二頁，共86頁。

財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：(四)進(jìn)項(xiàng)稅額

1.適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定2.買方涉稅風(fēng)險(xiǎn)~營改增后第六十三頁，共86頁。不動(dòng)產(chǎn)投資入股營改增涉稅風(fēng)險(xiǎn)【案例】：甲公司用不動(dòng)產(chǎn)投資入股乙企業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)原值1000萬，評(píng)估增值為3500萬，取得了被投資乙企業(yè)3500萬的股份，應(yīng)如何進(jìn)行營業(yè)稅處理？營改增后呢？若是以土地、在建工程作價(jià)投資呢？第六十四頁，共86頁。

不動(dòng)產(chǎn)投資入股是否涉及增值稅風(fēng)險(xiǎn)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第二條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。第六十五頁，共86頁。

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條：增值稅管控（營改增后）

單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（一）將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。第六十六頁，共86頁。股權(quán)收購涉稅規(guī)劃【案例】：甲公司注冊資本3000萬元，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，2009年在金融危機(jī)期間以招拍掛方式獲取土地100畝，支付土地出讓金及補(bǔ)償費(fèi)用15000萬元。2012年甲公司股東準(zhǔn)備將該地塊轉(zhuǎn)讓，經(jīng)高人指點(diǎn)，甲公司股東認(rèn)為采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅收成本較低。乙公司擬受讓該地塊，經(jīng)協(xié)商，甲公司股東與乙公司同意以土地評(píng)估價(jià)值作價(jià)50000萬元將其擁有的甲公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給乙公司。假設(shè)投資當(dāng)日，甲公司所有者權(quán)益為3000萬元。第六十七頁，共86頁。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓（收購）是否涉及增值稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（二）不征收增值稅項(xiàng)目5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。第六十八頁，共86頁。【案例】：A企業(yè)有土地但沒資金，找到有資金的B房地產(chǎn)公司合作。協(xié)議約定：由B房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)立項(xiàng)開發(fā)，建成后按A企業(yè)40%、B企業(yè)60%的比例分配房產(chǎn)。請問：1、A、B要不要交營業(yè)稅、土增稅、企業(yè)所得稅？2、營改增后，合作建房如何繳納增值稅？3、B企業(yè)的土地成本如何確定，需要A企業(yè)開具正式發(fā)票嗎？五、合作建房進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題第六十九頁，共86頁。

合作模式法釋〔2005〕5號(hào)合同定性有地沒錢有錢沒地共同投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤合作開發(fā)不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)收取固定收益土地轉(zhuǎn)讓合同不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)房屋房屋銷售合同不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)貨幣借款合同不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)房屋使用權(quán)租賃合同二、合作開發(fā)的司法認(rèn)定合作建房進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題第七十頁，共86頁。

根據(jù)最高人民法院法發(fā)[1996]2號(hào)、法釋〔2005〕5號(hào)相關(guān)條款整理。一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)必須辦理土地使用權(quán)變更登記必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù)二、合作開發(fā)的司法認(rèn)定合作建房進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題第七十一頁，共86頁。房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對(duì)開發(fā)建設(shè)甲供材料園林綠化2購置園林綠化材料和產(chǎn)品第七十二頁，共86頁。營改增：一、自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品免稅政策1.《增值稅暫行條例》第十五條：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免征增值稅。2.《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十五條限定：農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人。農(nóng)產(chǎn)品，是指初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品，具體范圍由財(cái)政部、國家稅務(wù)總局確定。3.《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》（財(cái)稅字【1995】52號(hào)）：《增值稅暫行條例》第十六條所列免稅項(xiàng)目的第一項(xiàng)所稱的“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品”，是指直接從事植物的種植、收割和動(dòng)物的飼養(yǎng)、捕撈的單位和個(gè)人銷售的注釋所列的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品；對(duì)上述單位和個(gè)人銷售的外購的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，以及單位和個(gè)人外購農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工后銷售的仍然屬于注釋所列的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，不屬于免稅的范圍，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定稅率征收增值稅。三、園林綠化工程營改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制第七十三頁，共86頁。房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對(duì)預(yù)售銷售未完工產(chǎn)品預(yù)售視同銷售特殊產(chǎn)品3地下車庫、車位、閣樓、會(huì)所、倉房、儲(chǔ)藏間公共配套移交、捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)，實(shí)物補(bǔ)償?shù)仁赘犊钆c按揭款如何納稅買一贈(zèng)一第七十四頁，共86頁。【案例】：某開發(fā)商開發(fā)的樓盤開始預(yù)售，王先生于2016年3月25日購買了其中一個(gè)商業(yè)鋪面，價(jià)格400萬元，并按規(guī)定在簽訂《預(yù)售合同》的當(dāng)天支付了50%首付款，計(jì)200萬元，其余的50%余款根據(jù)合同要求辦理銀行按揭，請問，開發(fā)商2016年4月份應(yīng)該如何申報(bào)納稅？要是2016年5月1日后開發(fā)的新項(xiàng)目呢？一、營改增后首付款與按揭款如何納稅？第七十五頁，共86頁。

財(cái)稅【2016】36號(hào)附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：（八）銷售不動(dòng)產(chǎn)9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！窘庾x】：不論新舊項(xiàng)目，在按預(yù)征率預(yù)繳增值稅時(shí)肯定不能扣除土地出讓金！不過老項(xiàng)目的預(yù)收款預(yù)征率從營業(yè)稅的5%改為增值稅的3%，降了！一、營改增后首付款與按揭款如何納稅？第七十六頁，共86頁。財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)