市新天地商業(yè)模式分析

專題研究—上海新天地：何以成功，如何借鑒以石庫(kù)門這一精髓為載體，集中體現(xiàn)海派文化以石庫(kù)門這一精髓為載體，集中體現(xiàn)海派文化文化制造商業(yè)價(jià)值現(xiàn)代化、時(shí)尚化、藝術(shù)化、國(guó)際化元素知名品牌、優(yōu)秀主題店面的大量引入全新的體驗(yàn)型商業(yè)形式經(jīng)營(yíng)模式：只租不賣，操縱街區(qū)以后進(jìn)展方向■講起新天地來晨瑩一臉興奮：“最喜愛新天地的酒吧，每家都各有自己的特色，又離得近，每次能夠先在這家吃飯，再去那家喝酒。你能夠完全的放松?！薄慨?dāng)有外地的朋友到訪上海，她便會(huì)把他們帶到新天地，有時(shí)，晨瑩還會(huì)和媽媽一起，在此感受時(shí)尚年輕的魅力?！鯲incy任職于一家大型境外媒體公司，現(xiàn)在Vincy經(jīng)常會(huì)帶客戶去T8、CHE、采蝶軒，因?yàn)榭蛻舯容^喜愛那兒的環(huán)境及品味；除去公事，她自己喜愛去VenIce品嘗甜品，到寶萊納、Luna、新吉士或TMSK和朋友談天?！鲈谂_(tái)北、香港、上海、北京都生活過的Paul是一家多媒體制作公司的資深視覺設(shè)計(jì)，對(duì)美感比不人更多份挑剔?？蓜傔M(jìn)新天地時(shí)，Paul依舊感到驚喜：“原本我一直對(duì)蘇州園林的仿古建筑情有獨(dú)鐘，來到新天地，才發(fā)覺那個(gè)地點(diǎn)中西合璧的石庫(kù)門建筑是如此的獨(dú)特?！毙绿斓剡€誘發(fā)了他許多創(chuàng)作靈感……因此獨(dú)愛新天地懷舊又新潮的寬敞空間。Paul最喜愛T8的氛圍：“專門溫馨的格調(diào)，是適合遐思的地點(diǎn)”。本■在廣告界任職的孫瑋道出了他對(duì)新天地的感受：“新天地不僅有懷舊的外表，更有內(nèi)在的藝術(shù)氣息?！睂?duì)他來講，新天地是高貴、典雅的。孫瑋最喜愛去新天地南里的C.J.W：“那兒的爵士樂表演特不專業(yè)，感受輕松自在?！薄鰪氖聦I(yè)攝影工作多年的楊泳，常去的是寶萊納，“那兒氣氛比較輕松，那些明星們工作累了大多喜愛去那兒休息?！彼约簞t專門稱道新天地舉辦的各種文化活動(dòng)或藝術(shù)展覽，希望新天地能多一些如此的活動(dòng)或場(chǎng)所?！鰪埡榱潦且患夜P(guān)公司的總經(jīng)理，認(rèn)為新天地帶有濃郁的海派文化氣息，“中西合璧是上海的特色，新天地是不能隨意復(fù)制的?！闭劦叫绿斓氐南M(fèi)，他講喜愛去南里的“翡翠酒家”吃東西，需要完全的身心放松時(shí)，就去亞歷山大做SPA。然而就整體氣氛而言，他自稱更喜愛北塊廣場(chǎng)，“更精巧一些”。■善于考慮的張軍是一個(gè)工作專門努力的人，休閑經(jīng)常也成為工作的一部分?！巴该骺紤]是我最常去的地點(diǎn)，特不喜愛它的藝術(shù)氣息，是一個(gè)能激發(fā)人靈感的地點(diǎn)……透明考慮還預(yù)備為一些傳統(tǒng)藝術(shù)提供舞臺(tái)進(jìn)行演出，我想這是傳播中國(guó)古老文化的好機(jī)會(huì)。”外形時(shí)尚的張軍也曾經(jīng)從事過流行音樂，他還特不提到ARK的音樂，“專門純粹，也是一種堅(jiān)持”，事實(shí)上這也正是他本人所具有的藝術(shù)氣質(zhì)。目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄 3項(xiàng)目概況 4附：太平橋地區(qū)改造打算 4開發(fā)商：瑞安集團(tuán) 5石庫(kù)門的歷史和現(xiàn)實(shí)狀況 6新天地開發(fā)改造的5個(gè)理念 7建筑理念與特色：整舊如舊，翻新創(chuàng)新 7定位：步步深入，層層提高 8布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色 9特色：既突出又明顯，且渾然天成 11項(xiàng)目推廣：持續(xù)性的整體公關(guān) 12附：ATxintiandi二月號(hào)目錄 13獲得的部分榮譽(yù) 14開發(fā)商的利益：高投入、高產(chǎn)出 15媒體評(píng)論摘要 15市場(chǎng)檢驗(yàn)過程：上海新天地成功的14個(gè)因素 17上海新天地模式在全國(guó)各地的擴(kuò)散 18質(zhì)疑的聲音 19建議：要“創(chuàng)新性借鑒”，不能單純克隆 20聲音一：寬巷子、窄巷子VS“新天地”《成都晚報(bào)》 21聲音二：上海新天地經(jīng)營(yíng)模式分析案例專門難克隆《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》 23聲音三：上海老頭不能克隆 27聲音四：現(xiàn)代時(shí)尚點(diǎn)綴古典山水西湖天地勝過上海新天地《聯(lián)合早報(bào)》 28項(xiàng)目概況上海新天地位于上海最繁華的商業(yè)及購(gòu)物區(qū)，屬于“市中心的中心”，是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，總投資約1.5億美元，于1999年初開工建設(shè)，第一期工程新天地廣場(chǎng)2000年6月全部建成，2001年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)。上海“新天地”項(xiàng)目占地三萬平方米，建筑面積約六萬平方米，具體位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬平方米新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會(huì)商業(yè)旅游景點(diǎn)。與豫園明清建筑群、外灘金融建筑群、南京路百貨公司建筑群等交相輝映，同為上海的都市旅游景觀。上海新天地不具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的欣賞，更榮獲“2001年中國(guó)年度新銳榜建筑獎(jiǎng)”。獨(dú)特的石庫(kù)門建筑，濃郁的文化氛圍，每天都吸引著眾多游客。便利的交通條件，多元化的服務(wù)范圍，同樣吸引著大批的商務(wù)客戶。新天地現(xiàn)在已成為時(shí)尚的代名詞：她不僅是個(gè)休閑娛樂的社交場(chǎng)所，同時(shí)，依舊各大商家推廣新產(chǎn)品、召開新聞公布會(huì)、宴請(qǐng)來賓及娛樂表演的極佳選擇。上海新天地目前差不多成為一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入上海旅游景點(diǎn)清單中，還成為中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例。通過提升土地品質(zhì)從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)、上海復(fù)興建設(shè)進(jìn)展有限公司合資開發(fā)。策劃：香港ＳＰＡＣＥ控股集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)：美國(guó)活特及佳帕塔設(shè)計(jì)事務(wù)所和新加坡日建國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司。建筑顧問：上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。要能達(dá)到深刻理解上海新天地的定位，除了整個(gè)海派文化、石庫(kù)門、中國(guó)及上海經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展之外，還必須從整個(gè)太平橋地區(qū)改造打算那個(gè)角度來考察，從比較微觀的角度看整個(gè)區(qū)域改造打算的整體性、互補(bǔ)性、可持續(xù)進(jìn)展性。附：太平橋地區(qū)改造打算上海新天地廣場(chǎng)是瑞安地產(chǎn)改造“太平橋”地區(qū)的第一期項(xiàng)目。整個(gè)“太平橋”開發(fā)打算于1996年底開始籌劃，占地達(dá)52公頃，建筑面積達(dá)130萬平方米，目標(biāo)是將位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，改造成兼具傳統(tǒng)風(fēng)貌和新世紀(jì)大都會(huì)魅力的綜合社區(qū)。在整個(gè)太平橋地區(qū)改造打算中，除上海新天地外，還有：翠湖天地：翠湖天地是太平橋地區(qū)重建打算中的高級(jí)住宅項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)68萬平方米。此項(xiàng)目面向太平橋人工湖綠地，毗鄰上海的商務(wù)中心區(qū)淮海中路，與時(shí)尚喧鬧的新天地及地鐵站僅一湖之隔，并擁有寬敞的綠化庭園和完備的休閑設(shè)施。翠湖天地第一期包括三棟8至12層的低層大廈、兩棟19至23層的高層大廈以及兩棟低層的獨(dú)立不墅及相連復(fù)式不墅。企業(yè)天地：企業(yè)天地位于太平橋人工湖畔長(zhǎng)1.2公里的湖濱路旁，臨近地鐵M1線黃陂南路站及將于2005年完工的M8線西藏路地鐵站，總建筑面積50萬平方米，包括多棟甲級(jí)寫字樓、酒店、商場(chǎng)以及其他商業(yè)設(shè)施，落成后將成為上海市中心盧灣商業(yè)區(qū)的新焦點(diǎn)。太平橋人工湖綠地：上海新天地旁開發(fā)了太平橋人工湖綠地，占地44000平方米，位于整個(gè)太平橋地區(qū)重建打算的中央地帶。園內(nèi)廣種樹木，為游人提供休憩空間。原中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地12000平方米。綠地北面開發(fā)了一條長(zhǎng)1.2公里的湖濱路，沿人工湖勾畫出一條優(yōu)美的曲線，與湖西的上海新天地石庫(kù)門建筑連成一體，成為上海市中心一出獨(dú)特的新景觀。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄開發(fā)商：瑞安集團(tuán)瑞安集團(tuán)主席兼行政總裁羅康瑞于一九七一年在香港創(chuàng)業(yè)。至今，瑞安已由開始時(shí)的一家小型建筑公司，進(jìn)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，業(yè)務(wù)包括建筑及承建、建筑材料、物業(yè)進(jìn)展及投資，業(yè)務(wù)領(lǐng)域并已跨出香港的基地伸展至中國(guó)大陸及北美洲。通過不斷拓展，瑞安集團(tuán)旗下現(xiàn)有超過四十間成員公司。在一九九七年，集團(tuán)之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市。現(xiàn)時(shí)，瑞安建業(yè)之要緊業(yè)務(wù)包括：中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)、水泥、建筑、建筑材料及環(huán)球建材貿(mào)易。瑞安集團(tuán)旗下之瑞安地產(chǎn)有限公司，從事地產(chǎn)進(jìn)展及投資、物業(yè)治理、營(yíng)銷及租售，在上海、香港、北京及廣州均有投資項(xiàng)目。此外，瑞安集團(tuán)亦擁有美國(guó)紐約曼克頓區(qū)“RiversideSouth”地產(chǎn)進(jìn)展項(xiàng)目百分之二十權(quán)益。瑞安地產(chǎn)有限公司乃瑞安集團(tuán)之附屬機(jī)構(gòu)，在香港及中國(guó)內(nèi)地從事地產(chǎn)投資及進(jìn)展以及物業(yè)治理、營(yíng)銷及租售業(yè)務(wù)。瑞安早于一九八五年開始進(jìn)展中國(guó)內(nèi)地業(yè)務(wù)，在北京及上海進(jìn)展大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，已完成的項(xiàng)目包括辦公樓、住宅大廈、商業(yè)中心及酒店等。在內(nèi)地之要緊地產(chǎn)進(jìn)展項(xiàng)目有：上海新天地、太平橋公園及人工湖、上海瑞安廣場(chǎng)、上海瑞虹新城一期、杭州西湖天地、上海都市酒店、上海都市公寓和北京華威大廈。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄石庫(kù)門的歷史和現(xiàn)實(shí)狀況滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，因此這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫(kù)門”。一般認(rèn)為，這種建筑的正大門以條石作門框，門扇為實(shí)心厚木，上有銅環(huán)一幅，與中國(guó)的傳統(tǒng)民宅相比，趨向保守。上海的石庫(kù)門住宅興起于19世紀(jì)60年代。1860年以忠王李秀成為首的太平軍發(fā)動(dòng)?xùn)|進(jìn)，攻克鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、寧波等蘇南浙北都市，迫使數(shù)以萬計(jì)的蘇南、浙北難民進(jìn)入上海租界避難。租界為接納難民，動(dòng)員商人投資住宅建設(shè)。為了充分利用土地，這些住宅大都被建為排聯(lián)式的石庫(kù)門里弄住宅。為了迎合中國(guó)傳統(tǒng)的家族居住形式，石庫(kù)門除部分設(shè)計(jì)模仿西洋排聯(lián)式住宅外，其布局大致仿江南一般民居。進(jìn)門后為一天井，天井后面為客廳（上海人叫“客堂”），之后又是后天井，后天井后為灶間和后門。天井和客堂的兩側(cè)分不為左右?guī)?，二樓的布局差不多與底層相近，唯灶間的上面為“閣樓間”，再上面是曬臺(tái)。本世紀(jì)初以后，隨著上海居民的家庭向小家庭結(jié)構(gòu)變化，居民的生活適應(yīng)也發(fā)生明顯變化，石庫(kù)門住宅的結(jié)構(gòu)和樣式發(fā)生變化，有適宜小型家庭居住的“單進(jìn)”（即無廂房）、“兩進(jìn)”（一客堂一廂房）。其規(guī)模較大，弄堂寬約為4米、樓層要緊為2～3層；在樓梯平臺(tái)處設(shè)閣樓間，立面采納陽(yáng)臺(tái)；20年代后，一般都安裝了衛(wèi)生設(shè)備。30年代以后，由于上海住房緊張，部分住戶又將多余的房間出租給他人，因此大多數(shù)石庫(kù)門改變了設(shè)計(jì)的初衷，成為多戶同住一門的住宅。石庫(kù)門里弄在最多的時(shí)候有9000多處，曾占上海市區(qū)全部住宅面積的六成以上。.單純從建筑的角度動(dòng)身，石庫(kù)門是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，走過百多年的歷史，而且有些石庫(kù)門的空間結(jié)構(gòu)也已不適合現(xiàn)代人的居住觀念，因此消逝是正常的。90年代初期，上海開始了大型的重建和開發(fā)。許多石庫(kù)門老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高樓，一片又一片充滿懷舊風(fēng)情的老房子慢慢消逝，人們才意識(shí)到要去保留這些上海獨(dú)有的“藝術(shù)品”。由于石庫(kù)門差不多過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄新天地開發(fā)改造的5個(gè)理念◆昨天是今天的歷史，改日是今天的制造?！糇蛱?，改日，相會(huì)在今天……◆重現(xiàn)凝固在建筑上的上海歷史文化?！簟氨Ａ襞f的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到：歷史是如何樣前進(jìn)的?！薄舨呗孕远际幸?guī)劃，即：適當(dāng)劃分都市各區(qū)域的功能以利以后的自然進(jìn)展，投資建設(shè)一流基礎(chǔ)設(shè)施以滿足投資者與居民的需要，制造符合國(guó)際行政人員要求的優(yōu)良生活及工作環(huán)境，通過建設(shè)人文環(huán)境（新天地）和自然環(huán)境（太平橋綠地），把整個(gè)環(huán)境營(yíng)造好。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄建筑理念與特色：整舊如舊，翻新創(chuàng)新◆設(shè)計(jì)原則：愛護(hù)歷史建筑的角度、都市進(jìn)展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館?！魪?qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材?！敉獗怼刚f如舊」：為了重現(xiàn)石庫(kù)門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫(kù)門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采納原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌?！魞?nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄定位：步步深入，層層提高不可否認(rèn)，除了設(shè)計(jì)理念新穎，運(yùn)營(yíng)治理到位外，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確也是使新天地名聲大作的一個(gè)要緊緣故?！吧虾Ｐ绿斓亍钡亩ㄎ唤?jīng)歷了三個(gè)時(shí)期的深化。第一時(shí)期強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購(gòu)物和旅游、文化等功能全部集在一起；第二時(shí)期，將該項(xiàng)目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)；最后時(shí)期的定位是，讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時(shí)尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出（重慶晨報(bào)）。（左圖：梅艷芳在上海新天地進(jìn)行上海演唱會(huì)新聞公布會(huì)）從下列描述中，我們不難發(fā)覺上海新天地是如何在歷史與現(xiàn)實(shí)、現(xiàn)在與以后、凝重與時(shí)尚、建筑與文化中發(fā)覺、確立自己的定位的。正是因?yàn)樯鲜雒艿慕鉀Q，才使新天地明確了自己的位置：目標(biāo)群體：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級(jí)、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。年輕人的新天地：“小資”，這是最近在中國(guó)年輕人之間流行的新詞，和“小市民”并不是同一個(gè)意思。典型的小資是在高工資的外企工作的20多歲的人。他們對(duì)最新流行、藝術(shù)、文化等極為敏感，周末的時(shí)候喜愛在酒吧里用一只手端著雞尾酒和不人談天。在新天地仰頭闊步的小資們經(jīng)常讀的是翻譯成漢語的《挪威的森林》等村上春樹的小講。OL胡韻講，“周圍是古老的中國(guó)，而那個(gè)角落卻像外國(guó)一樣，我喜愛這種不平衡的感受?！敝型庥慰皖I(lǐng)會(huì)上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是與有文化品位的本地市民和外籍人士的聚會(huì)場(chǎng)所。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝聚歷史文化與藝術(shù)的都市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)（「一大」）會(huì)址所在，辟為步行街。南里和北里分不建有面積數(shù)百平方米的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上有各種建筑小品。北里廣場(chǎng)、南里廣場(chǎng)、南里中庭、人工湖觀景臺(tái)克對(duì)外租用。面積共近2000平方米，分不適宜時(shí)尚演出、主題展覽、各類產(chǎn)品推廣、娛樂表演、產(chǎn)品展示、新聞公布以及各種露天酒會(huì)。露天酒吧和茶座更是新天地的一大景觀。依照上海新天地網(wǎng)站公布的內(nèi)容，現(xiàn)在上海新天地南里、北里共入住商戶84家，其中北里一共45家，南里四層共39家。上海新天地招租的對(duì)象均是來自世界各地的知名品牌，85%左右的租戶來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。上海新天地以餐飲為主，餐飲占到７０％的比例。按類不分，則包括國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館（如音樂主題餐廳等）、咖啡酒吧街、藝術(shù)與文化、家居飾品、其他類不服務(wù)業(yè)等。值得注意的是，上海新天地內(nèi)的商戶，一般來講本身不止有一個(gè)主題，比如音樂餐廳，就同時(shí)兼具音樂、餐飲兩個(gè)主題。比如比薩巴薩，就同時(shí)具餐廳、咖啡吧兩種功能。諸如此類。因此，新天地內(nèi)商家來講，這種交叉經(jīng)營(yíng)，就增加了特色和對(duì)特定人群的吸引力與親和力。從下表的類不粗略統(tǒng)計(jì)，能夠看出上海新天地的要緊經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。從下表最后的總計(jì)數(shù)量，亦可印證交叉經(jīng)營(yíng)的狀況。表一：上海新天地商戶交叉經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)類不細(xì)類數(shù)量%（*/84）1藝術(shù)與文化910.7%工藝、美術(shù)、飾品2娛樂1011.9%主題餐廳、視聽、酒吧3餐飲中式風(fēng)味89.5%日本及東南亞55.9%歐美風(fēng)味1416.7%主題餐廳33.6%美食廣場(chǎng)33.6%其他餐飲67.1%冰淇淋、面包、甜品餐飲合計(jì)3946.4%4咖啡店/茶居67.1%5零售服務(wù)3339.3%6其他11.2%總計(jì)98116.6%（圖片：新天地北里入口）總之，不管從哪一個(gè)角度講，新天地的一切都在圍繞著主題定位展開，一切都為主題定位服務(wù)。主題的突出、主體的突出，都極大的強(qiáng)化了新天地的特色，又反過來烘托、渲染了定位，自始至終、從里至外，始終都在圍繞著定位向公眾傳遞著同一個(gè)信號(hào)。（右圖：上海UME國(guó)際影城—上海新天地南里）HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄特色：既突出又明顯，且渾然天成

一個(gè)建筑、一個(gè)實(shí)踐、一種理念，一種探究，在追求目的最大化的過程中，下面四種因素必須要得到高程度的關(guān)注：1、可資利用和挖掘的現(xiàn)有基礎(chǔ)。2、小環(huán)境的建設(shè)目標(biāo)與大環(huán)境基礎(chǔ)的契合。3、善用外界因素，追求與自身目的的良性互動(dòng)。4、利用現(xiàn)代手段加強(qiáng)自身形象的推廣，以及與外界的即時(shí)溝通。在上述幾個(gè)方面，上海新天地的特色處處緊扣定位、詮釋主旨，可謂既突出又明顯，且顯得渾然天成、不可或缺，通過幾個(gè)特色相得益彰的混成，新天地整體的特色，便呼之欲出了?！羯詈竦臍v史感：在上海新天地，舊上海的風(fēng)情仿佛呼之欲出，而各個(gè)餐廳酒吧畫廊內(nèi)的現(xiàn)代裝飾卻絲毫沒有削弱這種風(fēng)情。設(shè)計(jì)師們的煞費(fèi)苦心由此可見一斑，他們甚至保存下了石庫(kù)門上的綠色青苔、枯萎之后重又新生的小草，因此新天地里有一種深厚的歷史感?！粑鞣教厣A(chǔ)：該地區(qū)是重新開發(fā)地區(qū)，既保留著原法國(guó)租界時(shí)代的傳統(tǒng)瓦房，又是歐美等國(guó)的外資飯店、爵士樂俱樂部的密集地區(qū)，還有專門多和東京西麻布一樣時(shí)髦的咖啡館?！裘餍俏幕?yīng)：那個(gè)地點(diǎn)有聞名的明星餐廳，如臺(tái)灣知名人物楊惠姍開設(shè)的琉璃工房主體餐廳，成龍、譚詠麟等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的"東方魅力餐飲娛樂中心"等?！羰瘞?kù)門博物館：通過對(duì)一幢舊樓的重新布置，真實(shí)地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海人家的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海逝去的時(shí)刻。博物館也通過圖片。錄相了解上海新天地從石庫(kù)門建筑舊區(qū)到時(shí)尚休閑步行街的演變?！羧目蛻絷P(guān)系治理(CRM)系統(tǒng)應(yīng)用平臺(tái)：建立了一個(gè)可實(shí)時(shí)更新的，用于在線宣傳的官方信息中心，全方位公布"新天地"商戶以及每天發(fā)生的各種市場(chǎng)活動(dòng)的預(yù)告以及詳細(xì)報(bào)道；依照"新天地"租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及需求，靈活、快速地為游客提供在線購(gòu)物、座位預(yù)定、促銷信息公布、會(huì)員社區(qū)、營(yíng)業(yè)額匯總等電子商務(wù)功能；通過線上、線下的多渠道來建立完整的用戶及會(huì)員信息數(shù)據(jù)庫(kù)治理系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)針對(duì)特定用戶的市場(chǎng)營(yíng)銷宣傳，建立一對(duì)一的客戶關(guān)系市場(chǎng)營(yíng)銷，提高用戶的忠誠(chéng)度。最終建立起一個(gè)良好的使運(yùn)營(yíng)方、商戶和游客三方受益，符合"新天地"特有的運(yùn)作模式。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄項(xiàng)目推廣：持續(xù)性的整體公關(guān)除了上述提到的各種因素以外，上海新天地的成功，同樣也得益于新天地持續(xù)地積極發(fā)起、參與、組織、承辦一系列各種規(guī)模的公眾活動(dòng)，每一項(xiàng)活動(dòng)都可視為一個(gè)整體公關(guān)活動(dòng)的有機(jī)組成部分。如此做的好處確實(shí)是：借助于媒體與參加者的宣傳，擴(kuò)大新天地的阻礙。樹立起熱情、健康、活躍、時(shí)尚、有活力的形象。增加親和力和凝聚力。使自身的品牌的含金量不斷增值。通過對(duì)核心品牌的不斷宣傳，帶動(dòng)周邊打算的形象與價(jià)值的提升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自新天地投入使用，經(jīng)常性舉辦或參與過的活動(dòng)有：廣場(chǎng)表演。廣場(chǎng)雕塑作品展?！翱駳g?九月”系列活動(dòng)。2003年，作為聯(lián)合發(fā)起單位，參與了“極限陽(yáng)光拉薩行”活動(dòng)。上海新天地2003新年倒計(jì)時(shí)晚會(huì)。上海新天地2004新年倒計(jì)時(shí)晚會(huì)，主題：“新年新天地、萬人狂舞不眠夜”。劉德華等明星參加活動(dòng)。（注，倒計(jì)時(shí)晚會(huì)已差不多固定于新天地每年進(jìn)行）新天地啤酒節(jié)。（右圖：2003年11月，準(zhǔn)世界小姐巡游上海新天地酒吧留念）民俗、洋氣兩相宜的迎春活動(dòng)，即北京的廟會(huì)。包括舞龍舞獅隊(duì)，感受現(xiàn)代都市傳統(tǒng)的“年味”；由鼓手、吉他手、鍵盤手和主唱手組成的樂隊(duì)所帶來的原創(chuàng)搖滾音樂，體驗(yàn)一個(gè)時(shí)尚的新年。初五的新天地，更有“迎財(cái)神”特不節(jié)目，當(dāng)天，在新天地的北里及南里廣場(chǎng)上，“財(cái)神爺”將為游客們發(fā)送“新年紅包”，為您帶來新年佳運(yùn)。聞名影星的電影新聞公布會(huì)等時(shí)尚文化活動(dòng)，也紛紛選擇在上海新天地登場(chǎng)亮相。附：ATxintiandi二月號(hào)目錄通過CRM系統(tǒng)的應(yīng)用，上海新天地創(chuàng)辦了活動(dòng)推廣電子刊物ATxintiandi。在樹立形象、市場(chǎng)推廣方面，上海新天地可謂不遺余力。下面，通過ATxintiandi二月號(hào)的目錄，我們能夠看到上海新天地的特點(diǎn)和特色、市場(chǎng)能力和吸引力。本期焦點(diǎn)民間藝術(shù)樂元宵2004上海新天地元宵節(jié)。浪漫二月情定新天地時(shí)尚生活在那個(gè)地點(diǎn)，分享至高無上的愛情生活經(jīng)艷UME新天地國(guó)際影城浪蝶餐娛天地三、新店印象老第坊—不歡不散的地點(diǎn)天泰餐廳—至真至實(shí)盡膳盡美四、精彩回憶新年新天地萬人狂舞不眠夜—2004上海新天地新年倒計(jì)時(shí)晚會(huì)回眸五、覓影新天地知性與靈性之美—記生活經(jīng)艷市場(chǎng)部經(jīng)理王仁志六、二月快報(bào)意大利式情人節(jié)—VaBene浪漫情人套餐T8情人節(jié)ARK情人節(jié)PARTY日本樂隊(duì)ERRORMESSAGEARK專場(chǎng)日本樂隊(duì)ST28ARK專場(chǎng)演出凱博西餐廳情人節(jié)套餐《東方女孩》水晶雕塑珍藏品顧志軍版畫作品展UME驚喜情人節(jié)水野龍生作品展王富強(qiáng)寫生作品展HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄

獲得的部分榮譽(yù)2001年度中國(guó)年度新銳榜建筑獎(jiǎng)。2002HIGH在上?！白顣r(shí)尚場(chǎng)所”獎(jiǎng)。2002年11月，在香港進(jìn)行的美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)年度榮譽(yù)頒獎(jiǎng)慶典上，上海新天地廣場(chǎng)被授予“文化遺產(chǎn)建筑”獎(jiǎng)。上海新天地北里（興業(yè)路以北部分）榮獲2003年度UrbanLandInstituteULIAwardforExcellence大獎(jiǎng)。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄開發(fā)商的利益：高投入、高產(chǎn)出上海新天地沒有將商鋪的產(chǎn)權(quán)分散出售給業(yè)主，而是留在了自己的手里，整體運(yùn)營(yíng)。面對(duì)商戶，新天地只租不售，如此，新天地就有足夠的空間和力量來集中資源，調(diào)控業(yè)態(tài)與風(fēng)格，最大限度的凸顯特色。關(guān)于商戶，開發(fā)商瑞安集團(tuán)除收取一定保底租金外，同時(shí)還享有租戶一定比例的利潤(rùn)分成，年收入可達(dá)7千萬元～8千萬元。表面上看來，上海新天地的投資高達(dá)10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬元?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的1%～2%做廣告宣傳。依照投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積80萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但瑞安集團(tuán)主席羅康瑞講過，“翠湖天地一分鈔票廣告都沒有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊(duì)買第二期。”而且，“我們的平均房?jī)r(jià)是最高的。”HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄媒體評(píng)論摘要直逼香港的上?！靶绿斓亍薄！度毡窘?jīng)濟(jì)新聞》2002年7月13日。上海新天地從時(shí)刻的河流里往時(shí)尚的河流里淌。改變了石庫(kù)門原有的居住功能，創(chuàng)新地給予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。"《華夏時(shí)報(bào)》2003年7月21日。“新天地的改造品味高雅、富有想象，是愛護(hù)建筑文化的一個(gè)絕佳范例。同時(shí)它也告訴人們?nèi)绾稳ソㄖ粋€(gè)相當(dāng)受歡迎的旅游勝地?！薄赌先A早報(bào)》2001年11月14日?！斑@片奇妙的土地仿佛正在迸發(fā)與生俱來的魔力，像磁石般吸引著目光挑剔、成熟善變的都市人，……認(rèn)真想一想，“新天地”里融合的誘人要素事實(shí)上專門簡(jiǎn)單，無非確實(shí)是--都市、活力與創(chuàng)意?！薄渡虾Ｐ瞧谌?001年11月14日?！吧虾Ｐ绿斓夭畈欢喑蔀橐粋€(gè)時(shí)尚新熱點(diǎn)，游人在那個(gè)地點(diǎn)探尋美好的人或事物，自己亦成為一道亮麗的風(fēng)景線。”《商業(yè)時(shí)報(bào)》2001年11月10日。“張載養(yǎng)(盧灣區(qū)區(qū)長(zhǎng))：新天地是淮海路的一個(gè)休閑港灣，兼容性專門強(qiáng)。在此，老年人懷舊追憶，青年人感受新潮，老外品味東方文化，中國(guó)人感受開放氛圍。新天地項(xiàng)目的機(jī)制也較好，在以后的舊房開發(fā)中仍可借鑒。”《新民周刊》2001年10月22日。“(上海)中國(guó)最耀眼的大都會(huì)，亞洲進(jìn)展最快的經(jīng)濟(jì)中心……在上海有一個(gè)“新天地”，開發(fā)商將破舊的石庫(kù)門聯(lián)排屋改造成一個(gè)消費(fèi)者的天堂。”《洛杉磯時(shí)報(bào)》2001年10月19日。“上海的新地標(biāo)--新天地廣場(chǎng)是個(gè)充滿矛盾因子的綜合體：既古典，又新潮；深具文化情懷，也具有商業(yè)氣息。當(dāng)初羅康瑞力排眾議斥資興建時(shí)，還被認(rèn)為瘋狂，現(xiàn)在證明靠創(chuàng)意能帶來無限商機(jī)。”臺(tái)灣《遠(yuǎn)見》2001年10月15日。“吸引人們駐足的理由，正是那個(gè)地點(diǎn)古老和時(shí)尚相結(jié)合的獨(dú)特風(fēng)韻。原汁原味的石庫(kù)門建筑，加上現(xiàn)代裝飾、自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)等現(xiàn)代氣息，促使一些國(guó)內(nèi)外最時(shí)尚的酒吧、餐廳和時(shí)尚精品店紛至沓來，使“新天地”成為石庫(kù)門襯托下的具有國(guó)際水平和文化品位的休閑中心?！薄段膮R報(bào)》2001年10月2日?！皩⒃缃?jīng)滄桑的石庫(kù)門建筑翻新改建而成的「新天地」，展示的不再是市民生活中的最瑣細(xì)部分，而是一幅廿一世紀(jì)上海的剪影?！毕愀邸睹鲌?bào)周刊》2001年9月29日。“專家從新天地里張望到的是那個(gè)都市里政府和企業(yè)對(duì)歷史文化的尊重。”《人民日?qǐng)?bào)》2001年9月28日。“從老上海弄堂里走出的“新天地”已成為眼下上海最風(fēng)靡的休閑港灣之一……”《解放日?qǐng)?bào)》2001年9月28日。中國(guó)撣去塵土，歡迎雅皮“上海一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目(新天地)將人們的目光引向了中共一大會(huì)址，同時(shí)展示了八十年來中國(guó)歷經(jīng)的變化?！薄督鹑跁r(shí)報(bào)》2001年6月25日?！靶绿斓厥冀K把特色文化作為自己的“命脈”，建筑風(fēng)格也好，招商布局也好，從東方視角入手，把握現(xiàn)代生活節(jié)奏，老房子以新舊文化為凝聚力，傳播中西文化神韻?！薄吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》2001年5月17日。“由香港瑞安集團(tuán)為主營(yíng)造的新天地廣場(chǎng)引起了媒體的新一輪關(guān)注。那個(gè)投資達(dá)12億元人民幣、愛護(hù)性利用滬上石庫(kù)門民居的舊城改造項(xiàng)目無疑具有為人稱頌的文化和歷史意義。”《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2001年2月19日。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄市場(chǎng)檢驗(yàn)過程：上海新天地成功的14個(gè)因素◆上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)：香港貿(mào)易進(jìn)展局03年3月總結(jié)的報(bào)告講，上海和香港的生產(chǎn)總值（GDP）在過去十年的基礎(chǔ)上保持增長(zhǎng)，到2015年上海的總額會(huì)超過香港，2020年上海的人均GDP也會(huì)超過香港。◆選址時(shí)，周邊有高檔居住區(qū)作為購(gòu)買力、消費(fèi)能力的支撐?！魵W美建筑存在的基礎(chǔ)。◆危舊房改造（歷史價(jià)值專門高的石庫(kù)門建筑區(qū)）?！舭盐樟耸瘞?kù)門這一海派文化的精髓?！艚ㄖ幕谋Ａ襞c傳承。◆現(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施。◆知名品牌的大量引入、優(yōu)秀的主題店面。◆全新的體驗(yàn)型商業(yè)形式：流行、休閑、時(shí)尚、藝術(shù)等概念的詮釋?！舫掷m(xù)推廣，整體公關(guān)，樹立起熱情、健康、活躍、時(shí)尚、有活力的形象。◆采納中西結(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使經(jīng)營(yíng)寓于文化中，因此得到上海本地人的認(rèn)可。◆與都市背景、生活消費(fèi)適應(yīng)緊密相連。◆以中西文化的融合為賣點(diǎn)，開拓旅游市場(chǎng)。與外灘、城隍廟、玉佛寺、豫園、上海老街、東方明珠電視塔、人民廣場(chǎng)、金貿(mào)大廈、上海博物館等并列成為旅行社的固定推介景點(diǎn)和外地人到上海的必到之處。◆治理者與經(jīng)營(yíng)者相分離的經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商沒有將建筑出售，而是留在自己的手里統(tǒng)一治理。物業(yè)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，完全能夠操縱街區(qū)以后的進(jìn)展方向。（注，此做法能夠變通的做法是，將物業(yè)出售給各個(gè)分散的業(yè)主，然而需要有合同保證業(yè)主需將物業(yè)托付給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以利于進(jìn)展方向的操縱，幸免經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)過多造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標(biāo)客戶群的忠誠(chéng)度）。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄上海新天地模式在全國(guó)各地的擴(kuò)散新天地設(shè)計(jì)師伍德講：在設(shè)計(jì)完上?！靶绿斓亍敝?，幾乎中國(guó)的每一個(gè)都市都找過我。北京：蘋果街社區(qū)："街、鋪、院、景"四字真經(jīng)是開發(fā)商對(duì)蘋果商業(yè)街的總結(jié)。4條由600間商鋪組成的全長(zhǎng)2000余米的蘋果人文風(fēng)情街試圖讓人們重新拾回對(duì)商業(yè)風(fēng)情街的信心。鋪是臨街的，鋪面的大小是能否還原商鋪本來特性的一個(gè)關(guān)鍵，開發(fā)商有重拾古風(fēng)遺韻的方法，那個(gè)方法最后誕生的時(shí)候加上了休閑式的院落，這些院落因此是消費(fèi)的場(chǎng)所，一個(gè)吃喝玩樂的所在。建外SOHO：正在建設(shè)的建外SOHO將仿照上海新天地的業(yè)態(tài)模式，在北京CBD商務(wù)區(qū)營(yíng)造一個(gè)有16條步行商業(yè)小街、300個(gè)沿街店鋪以及20個(gè)雙層花園的商業(yè)街區(qū)。開發(fā)商注意到了"小"的韻味：街道的尺度小，廣場(chǎng)??；在設(shè)計(jì)上突出了無中心、多層次、混合確實(shí)是活力，使SOHO商業(yè)街更豐富、更親切。據(jù)講全部建成以后的建外SOHO，每天將有5萬人在那個(gè)地點(diǎn)居住、辦公、逛街、找樂。西城區(qū)：西城區(qū)政府將投資近300億元，把人口高度密集、危舊平房集中的阜成門地區(qū)建成融合現(xiàn)代都市風(fēng)情和古都風(fēng)貌的休閑、文化旅蝣區(qū)。在阜成門東南端，將拆除危舊平房20多萬平方米，改善8000戶居民的現(xiàn)有住房條件；修建一個(gè)占地2．8萬平方米，集休閑、文化、娛樂為一身的金融文化主題公園，公園里設(shè)有表現(xiàn)金融歷史人物、歷史事件的都市雕塑和街頭小品及石刻。南京：2003年6月，南京有關(guān)機(jī)構(gòu)宣布將在“總統(tǒng)府”旁，建一個(gè)仿民國(guó)建筑的休閑文化區(qū)，風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)模式將“克隆”上海的“新天地”。而在此之前，南京鼓樓區(qū)頤和路的民國(guó)建筑群，也稱正在制訂規(guī)劃，預(yù)備“騰籠換鳥”，改造成以酒吧茶社為主題的休閑商業(yè)區(qū)。與此同時(shí)，白下區(qū)也宣稱，把百年老商業(yè)街太平南路分三段改造，其中中段通過對(duì)富有文化內(nèi)涵的舊建筑群的改造，讓其發(fā)揮休閑旅游功能，帶動(dòng)“人氣”，也像上海的新天地，成為南京休閑旅游對(duì)外的“新名片”。海南：1999年海南“南海傳講”、“三亞博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)。上海：上海市虹口區(qū)政府于一九九八年底本著“修舊如初”的原則投入巨資對(duì)多倫路進(jìn)行了有效的愛護(hù)和開發(fā)，初步形成了“名人故居、海上舊里、文博街市、休閑社區(qū)”的區(qū)域特色，在海內(nèi)外產(chǎn)生了一定的阻礙。多倫路文化名人街，位于上海虹口區(qū)的靜謐小街多倫路，歷史上是一個(gè)中國(guó)文化名人集聚的區(qū)域。現(xiàn)在，他們的故居大多保存完好，再加上區(qū)內(nèi)擁有一百多幢英、法、日、荷式洋房和大片石庫(kù)門建筑群，構(gòu)成了洋溢著昔日上海人家日常溫馨與浪漫氣息的建筑博物館。在一期開發(fā)取得成功的基礎(chǔ)上，虹口區(qū)政府與上海星科投資治理有限公司聯(lián)手制定了多倫路二期改造藍(lán)圖，擬用三至五年的時(shí)刻，在多倫路周圍方圓八十萬平方米的范圍內(nèi)，逐步建成一個(gè)以名人為核心，集商貿(mào)、文化、旅游和居住為一體的國(guó)際性、多功能的都市休閑及文化社區(qū)，依照專家建議，多倫路房業(yè)形態(tài)有不于傳統(tǒng)商業(yè)街，那個(gè)地點(diǎn)將少一些千店一面的百貨公司，多一些藝術(shù)館、特色書店、畫廊以及音樂廳、精巧的旱冰場(chǎng)等休閑設(shè)施，使之成為東方的SOHO，上海的巴黎藻澤地。天津：

天津投資逾500萬元建成全國(guó)最大型健身公園，己對(duì)群眾開放。該健身公園占地5萬多平方米，建有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)、棋牌區(qū)、綜合器材健身區(qū)、乒乓球區(qū)、輪滑場(chǎng)、專業(yè)攀巖墻等設(shè)施，能滿足老年人和青青年等不同年齡層次群體的健身要求。在布局風(fēng)格上，其最大特點(diǎn)是將健身活動(dòng)寓于園林藝術(shù)和休閑觀賞之中?！璈YPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄質(zhì)疑的聲音1、房地產(chǎn)開發(fā)商：盲目克隆新天地的思路和模式，是否會(huì)水土不服？2、新天地設(shè)計(jì)師伍德：在設(shè)計(jì)完上?！靶绿斓亍敝螅瑤缀踔袊?guó)的每一個(gè)都市都找過我，讓我去他們那設(shè)計(jì)第二個(gè)“新天地”。我通常會(huì)勸他們不要重復(fù)“新天地”的做法，應(yīng)該發(fā)揮自己都市的特色，它的文化、藝術(shù)。（新聞周刊總第152期，2003年10月）3、上海新天地不是真正的mall,雖講它的休閑娛樂功能不錯(cuò)，但購(gòu)物功能并不足，又沒有大的主力店，只能確實(shí)是一個(gè)娛樂中心，而并非mall。4、在中國(guó)商業(yè)區(qū)域改造的熱點(diǎn)時(shí)期，大伙兒都在垂涎上海新天地的火爆。然而克隆上海新天地是需要有條件的，并不是將其原樣搬過去就會(huì)成功。不能克隆的最要緊的緣故并不是資金，而是當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕拖M(fèi)水平。地域文化是多年形成的，盲目引進(jìn)往往會(huì)付出沉重的代價(jià)。比如在北京，盡管專門多人都明白德國(guó)鮮釀啤酒是世界一流的，但少有人喝，這使得諸多引進(jìn)德國(guó)啤酒鮮釀設(shè)備的投資者失敗了之后還專門茫然，答案事實(shí)上專門簡(jiǎn)單：北京運(yùn)氣嘗啤酒的水平目前還只處于“燕京”水平上，差不多上分不出好壞來。上海新天地的原版只能在上海，不的都市的“新天地”只能借鑒，不能照搬，一定要依照當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和地域文化來進(jìn)行理性規(guī)劃。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）5、據(jù)了解，在北京，想將上海新天地成功地“移植”到北京的項(xiàng)目并不止建外ＳＯＨＯ一個(gè)，張寶全的蘋果社區(qū)、亦莊的“上海沙龍”，甚至是平安大街的古糧倉(cāng)附近及西四白塔寺周圍也都有類似“新天地”的項(xiàng)目在醞釀之中。在這些大大小小的項(xiàng)目中，究竟誰能成為人氣最旺的“北京新天地”？誰能最終改變北京人“八小時(shí)以外”的生活？（經(jīng)濟(jì)觀看報(bào)）HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄建議：要“創(chuàng)新性借鑒”，不能單純克隆1、要“創(chuàng)新性借鑒”，不能單純克隆。商業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展：由于商業(yè)的繁盛，從大型百貨→專業(yè)市場(chǎng)→自由商業(yè)→體驗(yàn)式消費(fèi)，促進(jìn)了商業(yè)形態(tài)的多元化，2003-2004年的北京與2000年左右的上海類似，正同處于商業(yè)多元化進(jìn)展時(shí)期，已開始步入商業(yè)地產(chǎn)年。一方面，自由/體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的興起，呼喚充滿時(shí)尚、充滿個(gè)性的商業(yè)形態(tài)。另一方面，中外結(jié)合、大俗大雅的建筑藝術(shù)得到關(guān)注，成熟的建筑產(chǎn)品，確實(shí)是或中西合璧、或民族復(fù)古，能夠引起公眾某種或懷舊、或洋氣、或輝煌、或小資情調(diào)等種種滿足社會(huì)以及人生品位要求的建筑。比如上海新天地所依靠的石庫(kù)門，所見證的歷史，正好是上海最繁盛、最值得懷念的黃金年代，到現(xiàn)在，又恰逢其逐漸消逝，因此，公眾關(guān)于石庫(kù)門，就在其建筑上傾注了更多的懷舊心理。更兼有都市自豪感、都市品位、后現(xiàn)代意識(shí)等。成長(zhǎng)于石庫(kù)門的上海新天地之因此成功，更有現(xiàn)實(shí)因素的成就，而這些因素，北京的四合院恰恰具備的不多：（1）共享空間多。（2）面寬大、進(jìn)深淺。（3）統(tǒng)一的門頭和招牌設(shè)計(jì)容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。（4）一般以二層為主，與客戶人身間的尺度感比較好。（5）上海天氣潮濕，因注重通風(fēng)而不是專門在意采光，通道往往狹窄，正如此，卻反而能夠制造出人氣旺盛的氛圍。因此，假如考慮到現(xiàn)實(shí)因素的阻礙，以及商業(yè)心理對(duì)商業(yè)結(jié)果所造成的不同后果，就必須放棄任何在上海之外的環(huán)境中單純克隆上海新天地模式的企圖，轉(zhuǎn)而以借鑒思路、理念、手段的方式，亦即“創(chuàng)新性借鑒”。2、每個(gè)都市的定位差不多上不同的，舊建筑群的文化內(nèi)涵有區(qū)不，完全“克隆”新天地，確信會(huì)讓人失望。重要的是學(xué)習(xí)上海善于“經(jīng)營(yíng)文化資本”的思路。否則，以那個(gè)模式改建休閑商業(yè)區(qū)，即使模仿專門像，建成后等于又落伍了。上海“新天地”的魅力，在于其具備的上海歷史文化風(fēng)貌，是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行區(qū)。我們目前可資利用的是四合院，應(yīng)該盡量把四合院這一“惟一性”放大。3、在展示這些文化資本的內(nèi)涵時(shí)，一定要充分考慮到現(xiàn)代人的直接感受性、參與性需求。否則，專門難像上海新天地那樣具有感召力。4、上海新天地總設(shè)計(jì)師伍德：我喜愛有歷史的建筑，然而我也專門實(shí)際：假如一個(gè)建筑或者一個(gè)區(qū)，它有經(jīng)濟(jì)上開發(fā)的可行性，它就能夠被愛護(hù)下來，會(huì)變得喧鬧而重新散發(fā)活力；假如它在經(jīng)濟(jì)開發(fā)上不可行，它就會(huì)死掉，就不再有活力。因此最重要的是它是否有經(jīng)濟(jì)操作的可行性?！也幌矏垡粋€(gè)都市死板地把原來的建筑保留下來。因?yàn)檫@只是死的一棟樓，重要的是樓里面的人生。人、文化、歷史交疊到一起。你不能只看一個(gè)建筑，我特不看重整個(gè)區(qū)的環(huán)境，包括它的馬路。假如你就留了一棟樓，沒有了環(huán)境，這棟樓也就沒什么價(jià)值了。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄聲音一：寬巷子、窄巷子VS“新天地”《成都晚報(bào)》一直以來，舊城改造是開發(fā)界頗為頭痛的問題，上海新天地的成功讓人們看到了一個(gè)新的開發(fā)方向，即文化制造商業(yè)價(jià)值。俗話講，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，寬巷子、窄巷子的改造讓成都開發(fā)界有了更多的考慮。

經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是關(guān)鍵

置信實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)楊毫：上海“新天地”最成功的地點(diǎn)不是建筑上的，而是商業(yè)上的，它把海派文化、石庫(kù)文化、酒吧文化以及音樂文化發(fā)揮到了極致。這就像櫥窗里的時(shí)裝，不的地點(diǎn)只是一件衣服擺在那兒，而“新天地”不僅僅有衣服，還有一個(gè)漂亮的小姐穿著它，這確實(shí)是區(qū)不。因此，寬巷子、窄巷子那個(gè)地點(diǎn)的改造是否成功，能不能做活，做到有血有肉，最終建筑不是問題，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作才是關(guān)鍵。

借鑒能夠照搬不行

萬博置業(yè)副總經(jīng)理陳濤：新天地的商業(yè)模式當(dāng)然不錯(cuò)，適當(dāng)借鑒是可行的，但完全照搬就會(huì)出問題。因?yàn)槌啥荚趺粗v不是上海，沒有上海那樣國(guó)際化，商業(yè)氛圍也沒有人家那樣活躍。此外，新天地也有它的缺陷，單體建筑沒什么講的，但整體規(guī)劃問題依舊挺大的，而且它的規(guī)模太有限了，并沒有完全體現(xiàn)“老上?！钡娘L(fēng)貌。

留住個(gè)性并充分尊重傳統(tǒng)

三利宅院張文斌：川西民居跟北京胡同有異曲同工之妙，寬巷子、窄巷子是成都惟一遺留下來的清朝古街道，是川西院宅式民居的典型代表。成都樓市應(yīng)該多挖掘這種屬于成都本土的院落文化，寬巷子、窄巷子的改造重點(diǎn)應(yīng)在于留住個(gè)性并充分尊重傳統(tǒng)，保留成都有不于其他都市的歷史風(fēng)貌。

傳統(tǒng)與現(xiàn)代共生

唐明宇、羅瑞陽(yáng)（新加坡都市進(jìn)展建筑事務(wù)所總建筑師）：在改造都市中心傳統(tǒng)街區(qū)的時(shí)候，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是共生的概念，這種共生并非是形式上的。其中，要做到傳承、愛護(hù)和制造相結(jié)合，例如在愛護(hù)區(qū)周邊一定要有時(shí)尚的東西做對(duì)比、做映襯，以營(yíng)造時(shí)空轉(zhuǎn)換的氛圍。全面恢復(fù)古貌，不意味著復(fù)古，更不是排除現(xiàn)代，保留外貌，改造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要建立專門的機(jī)制確定“魂”的東西，用一定的格式和規(guī)范去描述屬于成都本土的東西。

打造“活體文化走廊”

市文聯(lián)蘇偉、鐘山：寬巷子、窄巷子的改造不能只是形式上的，也不能只理解為修個(gè)牌坊，“整整”路面，再弄一條仿古商業(yè)街那樣簡(jiǎn)單，它涉及到建筑學(xué)、歷史學(xué)、民俗學(xué)等諸多內(nèi)容。僅僅是將這些連續(xù)都市歷史的街區(qū)保存下來還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，其著重點(diǎn)應(yīng)在改造與愛護(hù)的基礎(chǔ)上，如何傳承歷史，如何引入現(xiàn)代商業(yè)元素上下功夫，以構(gòu)建和打造這一“活體文化走廊”。

都市孤本當(dāng)下的尷尬

一位居于此地的李老先生：近幾十年來少城的變遷，使往常達(dá)官貴人的公館變成了一般百姓的家。文人的風(fēng)雅，小巷的風(fēng)光，時(shí)代的印記，已在慢慢的逝去?，F(xiàn)在住在這特不不舒適，沒有天然氣、沒有廁所、做飯燒蜂窩煤……真希望能早日搬遷，讓老屋得到愛護(hù)和修繕，也為都市進(jìn)展做一點(diǎn)貢獻(xiàn)。記者劉雅芬李暉

“新天地”昨天與今天

上?！靶绿斓亍备慕ㄇ笆怯薪倌隁v史的舊里弄石庫(kù)門建筑住宅群，改造后的“新天地”將上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑、舊的街區(qū)，打造成具有國(guó)際知名度的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑中心。目前，“新天地”共有租戶92家，其中餐飲占了50％。開發(fā)商瑞安集團(tuán)除收取一定保底租金外，同時(shí)還享有租戶一定比例的利潤(rùn)分成，年收入可達(dá)7千萬元～8千萬元。今天的“新天地”已成為上海的時(shí)尚新坐標(biāo)。

寬巷子、窄巷子現(xiàn)狀與以后

早在公元前311年秦惠文王時(shí)，成都便有太城（亦稱大城）和少城（亦稱小城）了，當(dāng)時(shí)的少城比太城更為壯觀?？滴跷迨吣辏?718）清廷動(dòng)員全川力量修成都城。并在成都城西建滿城，以駐八旗兵丁，滿城當(dāng)時(shí)亦稱少城、子城。大街（寬巷子）居住滿族文武官員，小胡同（窄巷子）則住滿族士兵，等級(jí)森嚴(yán)，漢人嚴(yán)禁入內(nèi)。由于年久失修，今天的寬巷子、窄巷子不僅建筑大多已十分破敗，而且由于外來人口的大量擁入，昔日的四合院差不多變成了大雜院。改造后的寬巷子、窄巷子———集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀將展現(xiàn)在人們面前。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄聲音二：上海新天地經(jīng)營(yíng)模式分析案例專門難克隆《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》作者：全秋梅上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一———破舊的上海石庫(kù)門居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心。上海的新天地目前差不多成了一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入了上海旅游景點(diǎn)的清單中，還成了中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例，它的成功經(jīng)營(yíng)模式長(zhǎng)時(shí)刻以來一直被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商們青睞，專門多人都想將其成功模式進(jìn)行“移植”：國(guó)內(nèi)聞名房地產(chǎn)商潘石屹，最近公開宣布打算將“建外SOHO商業(yè)街”建成北京的“上海新天地”；另一個(gè)北京的聞名房地產(chǎn)開發(fā)商張寶全也有意參照上海新天地的模式規(guī)劃自己將開發(fā)的社區(qū)；全國(guó)各地建設(shè)“上海新天地”熱持續(xù)高溫。能夠如此講，上海新天地的運(yùn)營(yíng)模式差不多成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)域改造的標(biāo)桿。本報(bào)駐上海記者站記者通過采訪，分析總結(jié)了上海新天地的定位、規(guī)模、選址、盈利等方面的經(jīng)驗(yàn)。請(qǐng)看本期“上海新天地經(jīng)營(yíng)模式分析案例”。定位上海新天地是一個(gè)“Mall”★上海新天地究竟是什么，購(gòu)物中心？娛樂中心？時(shí)尚中心？旅游景觀？投資方香港瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)助理周永平講：“當(dāng)初找銀行貸款時(shí)，他們問，你們究竟是做什么？……去政府部門審批，也不知屬于文化依舊旅游。”在它越來越眩目的外表下，許多人對(duì)它差不多無法辨不。事實(shí)上，開發(fā)商認(rèn)為，新天地確實(shí)是一個(gè)Mall(英文全稱“shoppingmall”)?！镌谥袊?guó)，Mall的概念越來越時(shí)髦，假如對(duì)目前的房地產(chǎn)做一個(gè)評(píng)價(jià)的話，Mall無疑是最熱門的業(yè)態(tài)，因而受到開發(fā)商的追捧。Mall是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，能夠講是目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)，在國(guó)外已進(jìn)入鼎盛時(shí)期。Mall在歐美的成功與這類項(xiàng)目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，因此，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧?！飳＜艺J(rèn)為，中國(guó)的Mall市場(chǎng)只是剛剛起步，多種資本正在角力Mall市場(chǎng)，現(xiàn)狀專門混亂。業(yè)界流行一句話“Mall是個(gè)筐，什么都往里裝”，專門多商家也在追逐那個(gè)時(shí)尚的概念，甚至連大型批發(fā)市場(chǎng)等(非真正的Mall)，也紛紛改名叫Mall。★什么是Mall？國(guó)內(nèi)的一些學(xué)者認(rèn)為：“Mall確實(shí)是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，與“ShoppingCenter”(購(gòu)物中心)的區(qū)不是：規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。許多造Mall的企業(yè)有時(shí)候造的只是“ShoppingCenter”這并不是“Mall”本身的含義，“Mall”并不是要讓消費(fèi)者感受“更大”，最要緊的是要有鮮亮的“定位”和獨(dú)特的魅力。★另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，Mall確實(shí)是ShoppingMall(意為大型購(gòu)物中心)，是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。它起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物?！皊hoppingmall”超級(jí)購(gòu)物中心是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，衡量其成功的標(biāo)志，不是商場(chǎng)、車庫(kù)的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的娛樂活動(dòng)、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。上海新天地應(yīng)該講是這種意義上的Mall?！锷虾Ｐ绿斓卦陂_發(fā)過程中，在開發(fā)的不同時(shí)期，定位也發(fā)生了三個(gè)層次的深化。第一個(gè)時(shí)期強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒有一個(gè)地點(diǎn)能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、?gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。類似這類的時(shí)尚場(chǎng)所，當(dāng)時(shí)比較有特色的是衡山路，但衡山路是專門多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和治理者，投資方認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明確的吸引力。★進(jìn)展到一定時(shí)候，又形成了第二時(shí)期定位。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。★最后時(shí)期的定位是：投資方要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有專門多的活動(dòng)，專門多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見面的朋友能夠在那個(gè)地點(diǎn)聚會(huì)。確實(shí)是如此層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出?！镌趪?guó)外的Mall購(gòu)過物的人士講，發(fā)達(dá)國(guó)家那些“巨無霸”之因此吸引人也得益于它的商品細(xì)分。上海新天地事實(shí)上確實(shí)是通過層層定位更加明確了目標(biāo)消費(fèi)群體，并通過招商進(jìn)行了商品的細(xì)分。上海新天地成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其他都市的時(shí)尚消費(fèi)群?！飳＜艺J(rèn)為：“超大面積、超大規(guī)模、復(fù)合形態(tài)的Mall不同于一般意義上的大型消費(fèi)中心，也非倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物超市。一般來講，一個(gè)Mall的有效商圈達(dá)200～300公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯合，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。”規(guī)模規(guī)模并不算大★上海新天地占地面積3萬平方米，總建筑面積6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大?！锬壳爸袊?guó)的購(gòu)物中心開發(fā)商偏愛巨型化開發(fā)，政府又沒有相應(yīng)的立法限制，甚至將購(gòu)物中心的建設(shè)視為都市進(jìn)展的形象工程、獻(xiàn)禮工程，因此購(gòu)物中心規(guī)劃越來越大，“3萬、5萬小弟弟，50萬、60萬不稀奇”，眾多開發(fā)商展開了亞洲第一Mall競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)分析報(bào)道，到2003年全國(guó)已有購(gòu)物中心300多家，正在上馬的面積超過10萬平方米的就有200多家，號(hào)稱亞洲和世界第一Mall的項(xiàng)目不斷在媒體出現(xiàn)，有的建筑面積甚至接近了90萬平方米。上海目前開始營(yíng)運(yùn)的Mall就有8家，最大的上海正大廣場(chǎng)達(dá)24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá)10萬平方米?！飻?shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入1萬美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有3萬～4萬平方米。20世紀(jì)九十年代初期，美國(guó)、日本購(gòu)物中心平均面積也只有2萬平方米左右。美國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模有三種類型：地區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在36000～180000平方米；社區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在9000～36000平方米；鄰里性的購(gòu)物中心，面積在1800～9000平方米。在九十年代初期時(shí)，地區(qū)性購(gòu)物中心僅占全美購(gòu)物中心總數(shù)的5%，社區(qū)性的購(gòu)物中心占32%，鄰里性的購(gòu)物中心占63%，目前仍然保持如此的比例。專門明顯，有2／3的購(gòu)物中心是小型化的。中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄就曾批判中國(guó)的購(gòu)物中心在盲目造大，現(xiàn)在我國(guó)的購(gòu)物中心平均達(dá)到了13萬平方米。選址以高檔住宅支撐★上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰喧鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，如此地段的商業(yè)不管如何樣都站在了一個(gè)良好的高起點(diǎn)。投資方香港瑞安集團(tuán)的董事長(zhǎng)羅康瑞因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確信是掛鉤的，在過去這10年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了12%。在如此的一座都市的市中心來做如此的一個(gè)項(xiàng)目，假如沒人喜愛，沒人租，那確實(shí)是不正常的?！颩all應(yīng)選址何處？一些購(gòu)物中心按照國(guó)外的先進(jìn)理念首先在城郊進(jìn)展，然而不久就出現(xiàn)了都市“空心化”的問題，為了振興都市中心區(qū)，政府在都市中心推行步行商業(yè)街的同時(shí)，也在都市中心區(qū)規(guī)劃了少量的購(gòu)物中心。目前中國(guó)在遠(yuǎn)離都市的郊區(qū)建的Mall，由于我國(guó)專門的國(guó)情面臨著種種的困難。★Mall與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依靠、相互依托，這在我國(guó)表現(xiàn)明顯。有數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall，周圍需要50萬人口的購(gòu)買力來支撐。據(jù)上海當(dāng)?shù)仉娨暶襟w最新報(bào)道，上海正大廣場(chǎng)在開業(yè)啟動(dòng)之初只啟動(dòng)了30%的功能，目前的招鋪率也才達(dá)到83%，而且其中真正開始運(yùn)營(yíng)的只有53%，還有30%在裝修。上海正大廣場(chǎng)位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來吸引客流，這是它難以盈利的要緊緣故之一。上海的8家Mall中，盈利的專門少，上海友誼南方商城是其中一家。據(jù)該商城對(duì)外公布，有77%的消費(fèi)者來自周圍社區(qū)。中國(guó)的Mall的選址，大多數(shù)也是選擇在都市中心區(qū)啟動(dòng)，但由于定位不明確，與百貨商店形成了直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，故而并沒有獲得好的效益?！锷虾Ｐ绿斓囟ㄎ皇菄?guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購(gòu)物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，這與上?；春Ｂ返南M(fèi)群體實(shí)況相吻合。而且上海新天地是投資方投資開發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地52公頃，與新天地一湖之隔確實(shí)是差不多在逐期開發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價(jià)每平方米即高達(dá)17000元～25000元、制造了上海住宅平均價(jià)格新高，可想而知入住的是什么樣業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“都市空心化”，3萬平方米的上海新天地也能有足夠的購(gòu)買力支撐。模式治理者與經(jīng)營(yíng)者分離★上海新天地只租不賣，治理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，如此的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。因?yàn)镸all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)刻，該模式可保證和提高治理水平，更可使Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于Mall內(nèi)的各零售商分不經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，能夠充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。國(guó)內(nèi)的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種緣故，其中要緊因?yàn)橘Y金問題，大部分Mall的運(yùn)作模式最后都走了樣?！镌谥槿牵c天河城同一時(shí)期啟動(dòng)的第一代Mall還有許多。但在開發(fā)商資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，開發(fā)商為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)峻的沖突，經(jīng)營(yíng)權(quán)全然無法統(tǒng)一，最后只落得個(gè)“啟而不動(dòng)”的結(jié)局。甚至出現(xiàn)了廣州新中國(guó)大廈這種以反租的方式出售鋪位，但最后卻出現(xiàn)因開發(fā)商資金鏈斷裂而使業(yè)主鋪位被法院查封的情況?！吧啼佡u得太多，經(jīng)營(yíng)權(quán)無法統(tǒng)一，‘貓’(Mall)會(huì)變成‘老鼠’，新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)。”業(yè)內(nèi)有如此一種形象的講法?！镉辛说谝淮鶰all的前車之鑒，所有的投資商都可不能不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來的依舊不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角許多新建的Mall迫于資金壓力，差不多把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至預(yù)備出售40%左右的商鋪。潘石屹的“建外SOHO商業(yè)街”現(xiàn)在正在熱炒中，而且他有意無意地在將上海新天地和SOHO商業(yè)街相提并論。然而，目前“建外SOHO商業(yè)街”的商鋪差不多銷售到小業(yè)主手中，為了形成統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，推廣人員需要小業(yè)主的托付，統(tǒng)一招租。潘石屹如何在商鋪賣出的前提下將知名品牌招商過來，引人注目?！锷虾Ｐ绿斓亻_發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)時(shí)期，即從1999年9月到2001年12月，做了大概300個(gè)以上大小的活動(dòng)。這些活動(dòng)專門有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來參與?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂于一體，招租的對(duì)象均是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的98家租戶中，85%來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。盈利以房地產(chǎn)來帶動(dòng)★上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，投資方專門強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。對(duì)羅康瑞而言，他并沒有專門強(qiáng)的石庫(kù)門情結(jié)，改造石庫(kù)門只只是是他的一樁生意。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售?！锉砻嫔峡磥恚虾Ｐ绿斓氐耐顿Y高達(dá)10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬元。“翠湖天地”自2002年6月7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的1%～2%做廣告宣傳。依照投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積80萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞講過，“翠湖天地一分鈔票廣告都沒有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊(duì)買第二期?！倍?，“我們的平均房?jī)r(jià)是最高的?！贝送?，據(jù)報(bào)道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商的門檻越來越高，差不多不僅僅是資金或門路的問題。而羅康瑞通過新天地，在中國(guó)贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他都市更是掌握了主動(dòng)，目前他帶著“新天地”差不多闖進(jìn)了杭州和重慶?！锓康禺a(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們?cè)趯ｉT多情況下沒有按照購(gòu)物中心進(jìn)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的Mall，結(jié)果是滿盤皆贏。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請(qǐng)點(diǎn)擊！"返回目錄聲音三：上海老頭不能克隆作者：張輝在上海看到的最有意思的事是：經(jīng)常有一些上歲數(shù)的上海老頭坐在路邊吃冰激凌。上海朋友對(duì)此并不驚奇：“還吃奶油蛋糕呢，如何了？”。上海確實(shí)是一個(gè)特不“海派”的都市，這跟它的歷史有關(guān)，在“西化”年頭比較長(zhǎng)之后，從小“經(jīng)常吃冰激凌之類”的小孩變成了老頭，老頭當(dāng)街吃冰激凌也便成了專門自然的情況。講那個(gè)事的意思是：并不是什么都能克隆的。上海有著和不的都市完全不一樣的東西，反過來，不的都市也有著和上海完全不一樣的東西。兩者在某些層次上是無法相互學(xué)習(xí)的，比如講呼和浩特的老頭就絕對(duì)可不能當(dāng)街吃冰激凌。在中國(guó)商業(yè)區(qū)域改造的熱點(diǎn)時(shí)期，大伙兒都在垂涎上海新天地的火爆。然而克隆上海新天地是需要有條件的，并不是將其原樣搬過去就會(huì)成功。不能克隆的最要緊的緣故并不是資金，而是當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕拖M(fèi)水平。地域文化是多年形成的，盲目引進(jìn)往往會(huì)付出沉重的代價(jià)。比如在北京，盡管專門多人都明白德國(guó)鮮釀啤酒是世界一流的，但少有人喝，這使得諸多引進(jìn)德國(guó)啤酒鮮釀設(shè)備的投資者失敗了之后還專門茫然，答案事實(shí)上專門簡(jiǎn)單：北京運(yùn)氣嘗啤酒的水平目前還只處于“燕京”水平上，差不多上分不出好壞來。上海新天地的原版只能在上海，不的