房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫題庫答案免費(fèi)

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫題庫答案免費(fèi)第一部分單選題(50題)1、下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。

A.估價對象距離機(jī)場35公里

B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道

C.估價對象建筑物坐北朝南

D.估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過

【答案】：D

2、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。

A.法律

B.道德和行業(yè)行為

C.行業(yè)

D.房地產(chǎn)業(yè)行為

【答案】：B

3、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價為（）元/m2。

A.25930

B.32980

C.30980

D.29980

【答案】：A

4、下列不屬于導(dǎo)致建筑物外部折舊的因素是（）。

A.交通擁擠

B.建筑技術(shù)提高

C.城市規(guī)劃改變

D.自然環(huán)境惡化

【答案】：B

5、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

【答案】：B

6、氣機(jī)失調(diào)可概括為虛實(shí)兩個方面，屬虛的有

A.氣滯

B.氣逆

C.氣閉

D.氣陷

【答案】：D

7、當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入

【答案】：B

8、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

【答案】：B

9、在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。

A.指數(shù)修勻法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.二次拋物線趨勢法

【答案】：C

10、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

【答案】：D

11、采用定基價格指數(shù)時，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實(shí)例在成交日期時的價格×價值時點(diǎn)的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格。

A.某個固定日期的定基價格指數(shù)

B.成交日期的定基價格指數(shù)

C.當(dāng)年年底定基價格指數(shù)

D.當(dāng)年年初定基價格指數(shù)

【答案】：B

12、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。

A.50%

B.65%

C.60%

D.154%

【答案】：B

13、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45

【答案】：B

14、關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗(yàn)確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點(diǎn)綜合確定

【答案】：C

15、癥狀和體征的總稱是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：C

16、在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指()。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】：B

17、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)是（）。

A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)

B.公司上市估價

C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

D.司法鑒定估價

【答案】：A

18、“主胞胎”的經(jīng)脈是

A.沖脈

B.任脈

C.督脈

D.帶脈

【答案】：B

19、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素

A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用

B.血液的質(zhì)量

C.病邪的影響

D.以上均是

【答案】：D

20、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是（）。

A.寫字樓

B.生產(chǎn)用房

C.加油站

D.住宅

【答案】：D

21、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

【答案】：C

22、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。

A.單獨(dú)深度價格修正率

B.累計(jì)深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.混合深度價格修正率

【答案】：B

23、一個估價項(xiàng)目中的估價時點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實(shí)地查勘估價對象的時間

D.委托人意愿

【答案】：B

24、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是

A.十二經(jīng)脈

B.十二經(jīng)筋

C.十二經(jīng)別

D.十二皮部

【答案】：B

25、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法

【答案】：B

26、對一幢住宅樓進(jìn)行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是（）。

A.朝向

B.樓層

C.交通條件

D.樓前綠化

【答案】：B

27、到達(dá)目內(nèi)眥的經(jīng)脈有

A.陽蹺脈

B.膀胱經(jīng)

C.肝經(jīng)

D.陰蹺脈

【答案】：A

28、由于房地產(chǎn)的不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。

A.不可移動

B.用途多樣

C.相互影響

D.易受限制

【答案】：D

29、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預(yù)期原理

D.未來趨勢原理

【答案】：C

30、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為()。

A.50萬元

B.55萬元

C.60萬元

D.60萬元以上

【答案】：C

31、下列哪項(xiàng)不會因氣不攝血導(dǎo)致

A.咯血

B.吐血

C.衄血

D.發(fā)斑

【答案】：D

32、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

【答案】：D

33、肝“五聲”歸屬于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭

【答案】：A

34、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價格為（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

【答案】：B

35、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。

A.該房地產(chǎn)的通用性

B.該類房地產(chǎn)的市場狀況

C.該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性

D.該房地產(chǎn)的所有人

【答案】：D

36、（）是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。

A.人口機(jī)械增長

B.人口自然增長

C.人口凈增長

D.人口負(fù)增長

【答案】：A

37、估價對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。

A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

【答案】：D

38、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】：A

39、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A.預(yù)期未來收益

B.預(yù)期收益能力

C.預(yù)期價格高低

D.預(yù)期價格漲落

【答案】：A

40、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

【答案】：D

41、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。

A.獨(dú)一無二性

B.不可移動性

C.價值高大性

D.增值保值性

【答案】：A

42、下列哪項(xiàng)不屬于扶正的具體方法

A.滋陰

B.養(yǎng)血

C.溫陽

D.消導(dǎo)

【答案】：D

43、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】：C

44、下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。

A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)

B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

C.聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)

【答案】：D

45、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72

【答案】：D

46、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：B

47、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙兩宗土地任選其一

【答案】：D

48、估價報告封面應(yīng)包括估價報告名稱、估價項(xiàng)目名稱、委托人、估價機(jī)構(gòu)和（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號

B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點(diǎn)、估價報告編號

C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件

D.估價時點(diǎn)、估價作業(yè)日期、估價報告編號

【答案】：A

49、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是

A.正氣不足

B.正邪斗爭

C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響

D.陰陽失調(diào)

【答案】：A

50、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于（）的限制。

A.房地產(chǎn)地役權(quán)

B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)

C.房地產(chǎn)使用管制

D.相鄰關(guān)系

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】：ABCD

2、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值

【答案】：ABC

3、公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價格。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易

【答案】：ABD

4、運(yùn)用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

5、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。

A.土地形狀

B.土質(zhì)狀況

C.土地使用年限

D.土地開發(fā)程度

E.容積率

【答案】：ABD

6、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

7、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格

C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果

D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準(zhǔn)價格傾向于成交價格

【答案】：BC

8、【2012年真題】在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有（）。

A.規(guī)避估價風(fēng)險

B.保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)

C.使評估價值更接近實(shí)際成交價格

D.告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)

E.使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果

【答案】：ABD

9、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實(shí)社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】：ACD

10、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

A.繁華程度

B.臨街狀況

C.容積率

D.使用年限

E.周圍環(huán)境

【答案】：AB

11、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】：AD

12、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

13、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費(fèi)用

E.銷售稅金

【答案】：ABCD

14、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】：ABCD

15、下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）

A.在其鄰近建化工廠

B.調(diào)整城市發(fā)展方向

C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所

D.在其鄰近建花園.開辟一塊綠地

E.改善城市格局

【答案】：D

16、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】：AC

17、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

18、在房地產(chǎn)抵押中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括（）。

A.初次抵押中的抵押價值評估

B.再次抵押中的抵押價值評估

C.續(xù)貸抵押中的抵押價值評估

D.處置抵押中的市場價值評估

E.租賃抵押中的權(quán)益價值評估

【答案】：ABCD

19、關(guān)于報酬率的說法，正確的有（）。

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險

B.累加法求取報酬率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系

【答案】：D

20、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：A

21、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】：BD

22、估價中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度

【答案】：AC

23、在明確了估價基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案，估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。

A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C.預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)

D.估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排E違約責(zé)任

【答案】：ABCD

24、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變

【答案】：ABC

25、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。

A.市場法

B.成本法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：ABD

26、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變

【答案】：ABC

27、一個估價項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實(shí)地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項(xiàng)目來源和溝通情況

【答案】：ABD

28、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

E.建筑物剩余技術(shù)

【答案】：AB

29、以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣

C.被迫購買的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣

E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

【答案】：ACD

30、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

31、應(yīng)用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有（）。

A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨(dú)深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)

【答案】：ABD

32、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

33、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。

A.土地成本

B.建設(shè)成本

C.管理費(fèi)用

D.銷售稅費(fèi)

E.開發(fā)利潤

【答案】：ABCD

34、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

35、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實(shí)假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項(xiàng)假設(shè)

E.真實(shí)合理假設(shè)

【答案】：ABCD

36、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

37、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

【答案】：C

38、下列房地產(chǎn)中，屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有（）。

A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.未來狀況下的房地產(chǎn)

D.“干凈”的房地產(chǎn)

E.共有的房地產(chǎn)

【答案】：ABC

39、成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的類型有（）。

A.新開發(fā)的

B.重新開發(fā)

C.正在開發(fā)建設(shè)

D.計(jì)劃開發(fā)建設(shè)

E.危險房

【答案】：ABCD

40、關(guān)于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

41、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是對估價對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)

【答案】：BC

42、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。

A.簡單移動平均法

B.多維移動平均法

C.加權(quán)移動平均法

D.平均發(fā)展速度法

E.長期趨勢法

【答案】：AC

43、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

44、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

45、下列估價事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。

A.估價對象

B.估價時點(diǎn)

C.價值類型

D.估價方法

E.估價所需材料

【答案】：BC

46、在評估市場價值時，應(yīng)遵循的原則包括（）。

A.獨(dú)立客觀公正原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則

【答案】：ACD

47、用比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，需要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行（）的修正和調(diào)整。

A.交易過程

B.交易情況

C.市場狀況

D.交易價格

E.房地產(chǎn)狀況

【答案】：BC

48、選取可比實(shí)例時，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實(shí)例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實(shí)例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實(shí)例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實(shí)例大類用途與估價對象的大類用途相同

【答案】：BCD

49、房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。

A.為委托人爭取最大的權(quán)益

B.誠實(shí)守信

C.公平競爭

D.勤勉盡責(zé)

E.保守秘密

【答案】：BCD

50、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。

A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利

B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置

C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)

D.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值影響都很大

E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種

【答案】：AC

第三部分大題(50題)1、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

2、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

3、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

4、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

5、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

6、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

7、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

8、估價當(dāng)事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

9、在下列說法運(yùn)用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實(shí)例

C.對可比實(shí)例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運(yùn)用自己的知識和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

11、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

12、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

13、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

14、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

15、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

16、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

17、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

18、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

19、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

20、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

21、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

22、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

23、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】：ABD

24、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

25、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

26、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

27、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

28、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計(jì)算重新購建價格C總：方法一：首先，計(jì)算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

29、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

30、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

31、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

32、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

33、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

34、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

35、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

36、市場法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

37、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

38、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

39、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

40、市場法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

41、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

42、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高