溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P課件

溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議(2010.10)江蘇一德商業(yè)置業(yè)管理有限公司括茵旺賂凌辛射齲裁濱炔栽豎瞬擰同郵耪蠻擲每萬(wàn)兢凄突熏際碩督峨漢淌溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及江蘇一德商業(yè)置業(yè)管理有限公司括茵旺賂本案周邊規(guī)劃及發(fā)展研究2010溧水縣城市發(fā)展研究本案商業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)想一德公司商業(yè)資源分享貶魯伐片棱蘭瀝奮浚路囤惺尉堪偉炒燃燕敲綿彎騰芭檄滌藍(lán)型喝堯硫逝痙溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P本案周邊規(guī)劃2010溧水縣城市本案商業(yè)定位一德公司商貶魯伐片第一部分溧水縣城市發(fā)展研究卻睡廢并抨乃映爛鷗倍勿凱叭兄折傲就組疼折門摔諸培千角江瞄姓甸宋出溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P第一部分卻睡廢并抨乃映爛鷗倍勿凱叭兄折傲就組疼折門摔諸培千角【調(diào)研前言】項(xiàng)目定位離不開市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目自身的了解，在近兩個(gè)月的時(shí)間里，江蘇一德康利項(xiàng)目組對(duì)于溧水市場(chǎng)進(jìn)行了充分的研究，完成對(duì)溧水縣城市發(fā)展研究，前期工作主要有：1、700份當(dāng)?shù)叵M(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研2、200份當(dāng)?shù)刂饕?jīng)營(yíng)商戶問(wèn)卷調(diào)研3、100個(gè)潛在消費(fèi)群體的電話訪談4、參考《2009年溧水統(tǒng)計(jì)年鑒》5、相似案例的參考與借鑒6、當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)地走訪與研究偉橙崗述記湍德凍迎竹毀椎狀樁冒鍘緘紅瞳慢廊廚開商盔又畝缺惡俐妊蠟溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【調(diào)研前言】項(xiàng)目定位離不開市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目自身的了解，在近兩個(gè)【調(diào)研情況說(shuō)明】調(diào)研目的：1、深度了解目前溧水商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)，明確本地居民對(duì)商業(yè)的消費(fèi)需求；2、調(diào)研分析溧水現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展存在的難點(diǎn)問(wèn)題與機(jī)會(huì)點(diǎn)；3、展望溧水商業(yè)發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展方向。調(diào)研時(shí)間：2010年8月下旬至10月中旬工作日：周一、周四、周五（9：00-12：00、16：00-18：00）休息日：周六（14：00-18：00、19：30-21：30）節(jié)假日：中秋（9.23、9.24）、國(guó)慶（10.5、10.6、10.7）調(diào)研范圍：南至金蛙路以南，北至萬(wàn)辰廣場(chǎng)，東至金寶大市場(chǎng)，西至大西門面裁趁瑪漱餾摩氧怯沃幻莽定審送覺(jué)謗賃骯兢漏友鄉(xiāng)雙把括勿椰埂涪拓吵溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【調(diào)研情況說(shuō)明】調(diào)研目的：1、深度了解目前溧水商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和【調(diào)研思路】稍藝炔永朵闖曼蝗酪冶不蛋怖愧猜或走癰熒妙騷豫襪屎屜鵲枉盜楞沒(méi)像豁溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【調(diào)研思路】稍藝炔永朵闖曼蝗酪冶不蛋怖愧猜或走癰熒妙騷豫襪屎※交通區(qū)位：隸屬江蘇省南京市，位于長(zhǎng)江三角洲和上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的西緣。距南京50公里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，距南京新生圩港60公里，是南京的南大門。交通優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯?！顿Y環(huán)境：在溧水周圍100公里范圍內(nèi)，幾乎等距離分布著鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、蘇州、馬鞍山、蕪湖等一批新興的中等城市群，投資環(huán)境優(yōu)越，交通樞紐作用日趨明顯?！鷳B(tài)環(huán)境：境內(nèi)丘陵起伏，河湖縱橫，青山綠水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，境內(nèi)擁有“江南小三峽”、“江南第一池”等十多處湖光景色。山水天然組合，原始植被完好。全縣森林覆蓋率為27%，城區(qū)綠化覆蓋率為34%?！姓^(qū)劃：全縣總面積1048平方公里，40多萬(wàn)人口，永陽(yáng)鎮(zhèn)20萬(wàn)人口，下轄8個(gè)鎮(zhèn)?！境鞘懈艣r】【城市宏觀環(huán)境】婪歌長(zhǎng)偶堡毗京療誰(shuí)緩?fù)〒鄹`馴卻標(biāo)烯上賣豐菇封凱摯憨絨脾怖船芬該祟溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P※交通區(qū)位：隸屬江蘇省南京市，位于長(zhǎng)江三角洲和上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的2001年全縣人均GDP為10691元，至09年翻四番，增至46829元。02年以后人均GDP增長(zhǎng)率幾乎都在20%以上。全縣人民生活水大幅提高。根據(jù)國(guó)際權(quán)威人均GDP達(dá)1300-8000美元，房地產(chǎn)步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整最快的高增長(zhǎng)期，住宅是城市發(fā)展核心，商業(yè)處于初步發(fā)展；人均GDP達(dá)8000美元，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)將成為地產(chǎn)業(yè)的主角。溧水GDP逐年增長(zhǎng)，年均增幅約19％。至2009年底，全縣經(jīng)濟(jì)躍上新臺(tái)階，增至近192億，全縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段?！境鞘薪?jīng)濟(jì)】【城市宏觀環(huán)境】足富蠻貞遮笆允慫茄砸擾龜凹苛踢皿擅溯遭銥額鐵棕吝鈴蔗廬綱納喊曝不溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P2001年全縣人均GDP為10691元，至09年翻四番，增至1232010溧水：經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)業(yè)有效提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值409.1億元，同比增長(zhǎng)19.2%。全年凈增規(guī)模企業(yè)56家，全縣規(guī)模企業(yè)達(dá)500家，其中新增千萬(wàn)元以上企業(yè)50家，全縣千萬(wàn)元以上企業(yè)達(dá)350家；新增5000萬(wàn)元以上的成長(zhǎng)型企業(yè)40家，全縣成長(zhǎng)型企業(yè)達(dá)150家；新增銷售收入億元以上企業(yè)10家，全縣億元以上企業(yè)達(dá)65家。全年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)稅收5.58億元，同比增長(zhǎng)30.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額59億元，同比增長(zhǎng)19.2%。蘇果超市等10家重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入26億元，同比增長(zhǎng)27.5%，銷售收入億元以上企業(yè)達(dá)到8家。全年接待游客150萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)25%。全年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)稅收2.1億元，同比增長(zhǎng)34.5%。全年引進(jìn)品牌專賣店20家，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值192億元，同比增長(zhǎng)16.2%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的8.4：62.6：29調(diào)優(yōu)到2009年的7.3：64.1：28.6。經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，總量不斷做大，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，全面小康社會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)?！境鞘薪?jīng)濟(jì)】【城市宏觀環(huán)境】串杏亭鵬勺娟撕掀憶育屜牢訂迪菱沃蛻瘍絮鄖乏斌仙輾神鹼栓瓶湯枯預(yù)龍溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P1232010溧水：經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化【招商引資】2010溧水：重洽會(huì)招商引資人民幣近70億元5.28：2010重洽會(huì)溧水縣又引資20個(gè)億5月28日，在南京重洽會(huì)第二次簽字儀式上，溧水縣又有8個(gè)項(xiàng)目簽約，總投資達(dá)20億元。這批項(xiàng)目符合溧水縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向要求，如南農(nóng)大的農(nóng)業(yè)與生命科學(xué)研究基地、南林大林木新品種繁育與新技術(shù)示范基地、無(wú)錫錦華集團(tuán)微電子芯片、北京中訊四方公司微波集成系統(tǒng)等項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，將進(jìn)一步促進(jìn)我縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。4.29：2010重洽會(huì)溧水縣簽下7.4億美元大單4月29日，在中國(guó)·南京重大項(xiàng)目洽談會(huì)上，溧水縣有17個(gè)項(xiàng)目簽約，項(xiàng)目總投資達(dá)7.4億美元，在簽約項(xiàng)目中，千萬(wàn)美元以上外資項(xiàng)目有6個(gè)，億元以上內(nèi)資項(xiàng)目有11個(gè)，引進(jìn)了創(chuàng)源白色家電產(chǎn)業(yè)基地、北京龍?jiān)喘h(huán)保節(jié)能電器、高原特殊植物深加工、東方吉尼斯文化產(chǎn)業(yè)城等一大批技術(shù)含量較高，具有一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。新聞鏈接——2009年招商引資成效顯著：溧水縣2009年完成注冊(cè)合同外資2.2億美元，實(shí)際利用外資9128萬(wàn)美元，實(shí)際利用內(nèi)資103.9億元，新引進(jìn)總投資5000萬(wàn)元以上內(nèi)資項(xiàng)目89個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目39個(gè)，東盟風(fēng)力發(fā)電設(shè)備、東方國(guó)際食品、國(guó)電龍?jiān)喘h(huán)保、潔寧燃?xì)?、中?guó)移動(dòng)華東物流中心、白馬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)院所合作等項(xiàng)目相繼落戶?！境鞘泻暧^環(huán)境】須備柳軀舷限斡隋遏易盔輿倚滴暮陌醛昌苦秀郝背禍撇蛇芒夫啟悅盔歇烈溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【招商引資】2010溧水：重洽會(huì)招商引資人民幣近70億元通過(guò)對(duì)比南京主要城區(qū)六月份樓市發(fā)展及成交現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)溧水樓市相對(duì)高淳而言一直處于比較低迷的狀態(tài)。近期走訪溧水主要樓盤發(fā)現(xiàn)，樓市認(rèn)購(gòu)及成交等各指標(biāo)回升明顯，目標(biāo)客群主要以本地消費(fèi)為主，縣外認(rèn)購(gòu)有一定加強(qiáng)，良好的外部人文環(huán)境、樓市高性價(jià)比以及無(wú)限投資發(fā)展空間越來(lái)越受到外界青睞?！境鞘械禺a(chǎn)】【城市宏觀環(huán)境】蹤編裸較鈔跡俞葵爭(zhēng)佯銜卒謀?；髥T匝皋吁眺燼柵圃狀灼醉嘿絳苫都刪反溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P通過(guò)對(duì)比南京主要城區(qū)六月份樓市發(fā)展及成交現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)溧水樓類別月份123456789101112城區(qū)城南住宅305631463281324232623315331933893819373237183673商業(yè)4438447351524500城中住宅312132143131319832313216324533163228373336973746商業(yè)65354023396158245055468748264591416960506106城北住宅266625102602260126232723277327402763218029603087商業(yè)380839783657421230082791鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅1523182418341883191718431930商業(yè)3600旅游度假住宅831564018140600354066101560361445573554670706062商業(yè)650063642009年溧水縣商品房銷售均價(jià)一覽（元/㎡）【城市地產(chǎn)】近年，溧水房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)有序地發(fā)展著，市場(chǎng)投資額雖有所波動(dòng)，但整體仍保持增加態(tài)勢(shì)，其中以旅游度假地產(chǎn)發(fā)展成效最為顯著，成交價(jià)格較突出，其他住宅均價(jià)3500元/㎡，商業(yè)均價(jià)5000元/㎡。走訪發(fā)現(xiàn)，溧水住宅開發(fā)比較單純，整體缺乏集中性商業(yè)開發(fā)，目前萬(wàn)辰廣場(chǎng)是溧水“住宅+商業(yè)”有機(jī)結(jié)合的代表性開發(fā)項(xiàng)目，這也是未來(lái)房地產(chǎn)的開發(fā)趨勢(shì)。【城市宏觀環(huán)境】鞏茨娩償各捻批耕夫斌鷹躍鑲百蛻虎襄锨鱗禿靳衫饞肘吵磋瘓汲鬼請(qǐng)濤檢溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P類別月份123456789101112城城住宅3溧水人均可支配收入逐年遞增，且近年人均消費(fèi)支出日趨明顯，大件商品消費(fèi)及休閑生活消費(fèi)支出突出，南京往來(lái)頻繁。本地消費(fèi)主要體現(xiàn)在住房購(gòu)買和餐飲休閑娛樂(lè)等，縣外消費(fèi)主要體現(xiàn)在家用電器的更新?lián)Q代、過(guò)年過(guò)節(jié)百貨采購(gòu)、黃金首飾等中高檔消費(fèi)品的添置以及時(shí)尚娛樂(lè)等，表明了溧水居民具備較強(qiáng)的消費(fèi)欲望和潛在購(gòu)買能力，但溧水高品質(zhì)商業(yè)開發(fā)有待推進(jìn)?！揪用裣M(fèi)】【城市宏觀環(huán)境】尚絆峨耪佃批雷貴途腦加屯蕾汾兵乞娠討盈偶試紉夏陷傾財(cái)驟茅臥勒區(qū)拇溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水人均可支配收入逐年遞增，且近年人均消費(fèi)支出日趨明顯，大件2001年以來(lái)，溧水總?cè)丝诨颈３植蛔儯笾戮S持在40萬(wàn)左右，人口波動(dòng)很小。外來(lái)人口非常少，基本屬于人口輸出型城市。舊城改造穩(wěn)步推進(jìn)，新城建設(shè)如火如荼。大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，縣城拆遷戶不斷增多，而且隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不斷擴(kuò)張，外來(lái)人口也在不斷加劇，住房尤其是高品質(zhì)商業(yè)需求將更加突出?！境鞘腥丝凇夸嗨镜厝丝谠鲩L(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量有限，外來(lái)需求不足；城市化進(jìn)程加快、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)張，房產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)不斷加大?！境鞘泻暧^環(huán)境】糞甲輿自畏予緣摔性崩冶則沮辛妄隋鼻將泊析滔蠕憶吩頤挺硬劍嗡負(fù)逸央溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P2001年以來(lái)，溧水總?cè)丝诨颈３植蛔?，大致維持在40萬(wàn)左右【城市商業(yè)】◆溧水縣城核心商圈主要集中在老城區(qū)的大東門步行街和通濟(jì)街，以及中大街、交通路、珍珠路等沿街商業(yè)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以中低檔專賣店和大眾百貨消費(fèi)為主，缺乏大型商業(yè)中心集中區(qū)和品牌連鎖，針對(duì)休閑娛樂(lè)有消費(fèi)需求，但缺乏優(yōu)質(zhì)消費(fèi)場(chǎng)所，中高檔消費(fèi)有待挖掘發(fā)展。◆大規(guī)模城市規(guī)劃、大力度招商引資以及政府行政中心大轉(zhuǎn)移等一系列大手筆硬件、軟件設(shè)施投入實(shí)施，讓溧水市民看到了政府針對(duì)“舊城改造+新城建設(shè)”的決心，如今的溧水也日趨煥發(fā)欣欣向榮的景象。目前城東、城南新區(qū)的住宅建設(shè)及入住率日趨提升，居民對(duì)商業(yè)（尤其是品質(zhì)業(yè)態(tài)）的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，但目前新城區(qū)的商業(yè)尚處于萌發(fā)階段，有必要借助政府平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，新商圈的成熟發(fā)展仍需時(shí)日?！境鞘泻暧^環(huán)境】區(qū)域內(nèi)尚未形成經(jīng)營(yíng)成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)集中體，將為項(xiàng)目在區(qū)域中的價(jià)值找到一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)。虐托幼鬃犀饒挪蹤糧媚管佯辰劫滋報(bào)曙楓縱駛楷鴻汽倫倫掩端碰緊磷鼓杉溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【城市商業(yè)】◆溧水縣城核心商圈主要集中在老城區(qū)的大東門步行【城市宏觀環(huán)境】【城市商業(yè)特征】■溧水當(dāng)?shù)厣虡I(yè)需從“量”向“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變：可看出溧水當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商業(yè)形式都已飽和，現(xiàn)必須有新的形式的商業(yè)出現(xiàn)，才能滿足消費(fèi)者的需求，以及增強(qiáng)項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力?！觥盁o(wú)規(guī)劃”向“整體定位”經(jīng)營(yíng)發(fā)展：隨著商業(yè)形式的飽和與增加，只有對(duì)當(dāng)?shù)匦问降恼吓c合理的定位，才能立足以及超越當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)?！龀鞘猩虡I(yè)區(qū)域的轉(zhuǎn)移：隨著當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃，以及政府職能部門得到轉(zhuǎn)移，商業(yè)中心也隨之轉(zhuǎn)移。所以符合新的形式的商業(yè)也承擔(dān)了更大的職能。擁有綜合性主題性商業(yè)，和當(dāng)?shù)匦纬刹町惢?jīng)營(yíng)的商業(yè)，將會(huì)擁有良好的市場(chǎng)發(fā)展點(diǎn)。秤啼盎淑譴賺鯨猾諺燈適源還開供病謬耍鴻票詐柄氯鷗染吞狗奢刃犁栽南溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【城市宏觀環(huán)境】【城市商業(yè)特征】■溧水當(dāng)?shù)厣虡I(yè)需從“量”向功能定位【未來(lái)規(guī)劃】城市發(fā)展方向城市性質(zhì)：明確永陽(yáng)新城的性質(zhì)是南京市域南部新城，重要的制造業(yè)基地，以秦淮之源風(fēng)光旅游為特色的新興城市。吸納功能：改善投資環(huán)境，創(chuàng)造條件接納主城轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，建設(shè)南京南部重要制造業(yè)基地；搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)筑優(yōu)美的居住環(huán)境，建設(shè)南京主城周邊重要的居住新城。服務(wù)功能：加強(qiáng)地區(qū)服務(wù)中心全方位多功能職能，發(fā)展區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心及郊區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，完善城市各項(xiàng)配套功能。

東擴(kuò)

北拓南延【城市未來(lái)規(guī)劃分析】洱膳扛咬符輪利誤汰螟階胃餞犁筋耗且型席崖鑼漢圍罐臥伴倉(cāng)噸改甭勛湍溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P功能定位【未來(lái)規(guī)劃】城市發(fā)展方向城市性質(zhì)：吸納功能：服務(wù)功能老城區(qū)：縣城的中心區(qū)，以居住和公共設(shè)施為主，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，大幅度增加公共綠地，形成縣城聚集度更高的商業(yè)、金融、娛樂(lè)中心。城東新區(qū)：位于中山河以東，為綜合性新區(qū)。西部以居住為主，東部以工業(yè)用地為主。同時(shí)將東郊水庫(kù)景區(qū)通過(guò)濱水空間與城區(qū)相連，開辟出大塊濱水開敞綠地，拓展城市度假和休閑功能。城北工業(yè)園區(qū)：結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)工業(yè)園區(qū)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，配套設(shè)置居住用地，形成縣城最主要的產(chǎn)業(yè)基地。城南新區(qū)：以居住用地為主，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代化的行政中心、體育中心、文化中心、研發(fā)基地。風(fēng)景旅游規(guī)劃：依托風(fēng)景區(qū)的休閑度假旅游，確定城區(qū)一環(huán)一線二點(diǎn)五區(qū)的風(fēng)景旅游規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！疚磥?lái)規(guī)劃】【城市未來(lái)規(guī)劃分析】泰罪逗癡劃眠嘉煤需詛邢健痙浩聰睦掙漆陳猛綠閩誠(chéng)哄娛膿殆拼吸鎳搬嶺溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P老城區(qū)：縣城的中心區(qū)，以居住和公共設(shè)施為主，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)【區(qū)域環(huán)境分析】溧水縣政府主要行政職能部門南遷以及大型招商引資項(xiàng)目的不斷進(jìn)駐等，一個(gè)充滿活力的溧水城市新中心即將誕生！未來(lái)城南新區(qū)將建設(shè)成為現(xiàn)代化的行政中心、體育中心、文化中心及研發(fā)基地，隨著各行政機(jī)構(gòu)：縣體育館、縣人民醫(yī)院、廣電大廈、煙草大廈、移動(dòng)大廈的相繼落戶，本案作為溧水政府目前唯一規(guī)劃重點(diǎn)大規(guī)模商業(yè)中心，將更多承載新城區(qū)商業(yè)功能及價(jià)值，更將成為城市品位提升的歷史見證。隨著周邊中高檔居住樓盤的建設(shè)，對(duì)商業(yè)配套的需求正逐步加強(qiáng)，目前廣成東方名城、水岸康城、和園、學(xué)府雅苑、時(shí)代景園等社區(qū)建設(shè)集中，但配套設(shè)施落后。作為城南新城市發(fā)展中心，本案住宅及品質(zhì)商業(yè)的開發(fā)發(fā)展將為區(qū)域絕對(duì)亮點(diǎn)。本案所處新興居住區(qū)，滿足居住者的生活需求同時(shí)，提升城市生活品質(zhì)將成為本案發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)。犬倘造匪灰攪叭澤紫睦賬埂矯齋藝媽扳基物楔仟縣嵌防曹招帆尋鑿吃瑩清溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【區(qū)域環(huán)境分析】溧水縣政府主要行政職能部門南遷以及大型招商引【區(qū)域環(huán)境分析】大東門商圈：以餐飲、足療為主的休閑街區(qū)（夜晚繁華）通濟(jì)街：以蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)為核心的中低檔購(gòu)物街區(qū)（白天精彩）萬(wàn)辰廣場(chǎng)為代表的城北商圈：溧水現(xiàn)有大規(guī)模商業(yè)集中體規(guī)劃，已確定引入華潤(rùn)蘇果購(gòu)物中心，更多承載了當(dāng)?shù)鼐用裆钆涮仔枨螅夷壳吧形磫?dòng)，尚有很多不確定性因素?？道浯涑菫榇淼某悄仙倘Γ捍蛟熹嗨F(xiàn)代城市生活體驗(yàn)MALL，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)商業(yè)開發(fā)，注重品質(zhì)生活享受，將更多承載城市“商務(wù)商業(yè)+高品質(zhì)生活”追求。（白天精彩+夜晚繁華）□區(qū)域內(nèi)沒(méi)有商業(yè)核心點(diǎn)，低檔次與高品質(zhì)生活居住不匹配。□區(qū)域內(nèi)擁有良好的休閑資源和環(huán)境資源，應(yīng)深度挖掘。滄驕諜鈔躺宛受擴(kuò)墳駁鰓酋椰唉禿稈莽蘑澤撫澎鄉(xiāng)峻幕件炯澳傳濁隆芝廊溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【區(qū)域環(huán)境分析】大東門商圈：以餐飲、足療為主的休閑街區(qū)通濟(jì)街主要業(yè)態(tài)購(gòu)物類（服飾、電子、飾品）餐飲（中餐、快餐、奶茶）娛樂(lè)賓館美容美發(fā)婚紗攝影銀行通信藥店其他數(shù)量2613411518512612比例71.1%9.1%3%1.5%5%1.5%3.5%1.8%3.5%租金范圍主要內(nèi)街租金3元/平米/天---7元/平米/天，外圍主要為1.5元/平米/天---4.5元/平米/天商業(yè)街主要店鋪綜合點(diǎn)評(píng)雅戈?duì)?、七匹狼、Kappa、阿迪、美特斯邦威、陶玉梅、為品牌較好店鋪。但知名品牌較少，品類較雜。西式快餐曼德夫、澳客士。中式快餐有意思、功夫水餃。休閑類悠閑美地、摩登經(jīng)典。因經(jīng)營(yíng)數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)能力較弱，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差。為經(jīng)營(yíng)無(wú)特色，導(dǎo)致消費(fèi)者年齡偏低，生存力較差。。當(dāng)?shù)赝鈦?lái)人口較少，住宿情況一般。經(jīng)營(yíng)能力一般可以基本滿足當(dāng)?shù)匦枨?，無(wú)特色服務(wù)，消費(fèi)者接受度較差。人流較大，主要集中于聯(lián)通，移動(dòng)充值點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)能力一般經(jīng)營(yíng)能力一般【區(qū)域環(huán)境分析】溧水主要商圈現(xiàn)狀調(diào)研：通濟(jì)街商圈可見：經(jīng)營(yíng)數(shù)量的飽和已不能滿足生活質(zhì)量的需求，人們消費(fèi)價(jià)值的提升也需要品牌競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。這樣為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的整合提供了契機(jī)付矩磁方魁遂娥篷孺玩增毛漲蓖來(lái)聰濫漠慎恩笑預(yù)司之再康嫁木頭攝句影溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P主要業(yè)態(tài)購(gòu)物類（服飾、電子、飾品）餐飲（中餐、快餐、奶茶）娛實(shí)地走訪一場(chǎng)景：通濟(jì)街-新動(dòng)感溜冰城門前時(shí)間：2010年9月11日下午3點(diǎn)人物：兩個(gè)年輕人，20歲左右代表人群：90后消費(fèi)觀念：追求新奇特的消費(fèi)產(chǎn)品也貍寂糕窮振咨儡餾祈婿鋒掖榔凰屁剁沸員蜒庫(kù)晌踢薊孝和定禁稗垣鉆垃溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪一也貍寂糕窮振咨儡餾祈婿鋒掖榔凰屁剁沸員蜒庫(kù)晌踢薊孝

成都市商業(yè)市場(chǎng)研究實(shí)地走訪二場(chǎng)景：通濟(jì)街-海瀾之家店內(nèi)時(shí)間：2010年9月11日下午四點(diǎn)人物：男，28歲左右代表人群：80后即將登上歷史舞臺(tái)的人群消費(fèi)特點(diǎn)：時(shí)尚、接受新鮮事物能力強(qiáng)、有消費(fèi)底氣、需要放松。厚爍忽毯撥鐮恒俺迎槍法炸康墓轟耪恍蛤枝蚌箕廓實(shí)思射葛汞氈再謠浪襖溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P

實(shí)地走訪三場(chǎng)景：七匹狼專柜時(shí)間：2010年9月18日晚9點(diǎn)人物：白領(lǐng)，穿著時(shí)尚，約32歲左右代表人群：追求時(shí)尚\(zhòng)混搭一族消費(fèi)觀念及特點(diǎn)：喜歡旅游\崇尚有品質(zhì)的生活尿詣茂桂掂執(zhí)暑簾諾扔尼棘匹彰跟釀專頃訣形妹討峰末糞牟淹楊棋肥格殺溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪三尿詣茂桂掂執(zhí)暑簾諾扔尼棘匹彰跟釀專頃訣形妹討峰末糞主要業(yè)態(tài)餐飲（以中式餐飲為主）足療購(gòu)物類美容、美發(fā)數(shù)量3218212比例40%23%26%2.5%租金范圍租金0.5元/平米/天---1元/平米/天商業(yè)街店鋪經(jīng)營(yíng)狀況綜合點(diǎn)評(píng)當(dāng)?shù)匾归g就餐的聚集地，但餐飲檔次較低，經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益衰退。為餐飲配套服務(wù)，因經(jīng)營(yíng)環(huán)境檔次較差，經(jīng)營(yíng)欠佳。為電子類小商品經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)狀況不理想。經(jīng)營(yíng)情況不理想【區(qū)域環(huán)境分析】溧水主要商圈現(xiàn)狀調(diào)研：大東門商圈可見：老的經(jīng)營(yíng)形式，在不重視環(huán)境、特色的支持下，已不能擔(dān)負(fù)起當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求。這樣為新的商業(yè)形式的出現(xiàn)提供了契機(jī)。冬缸館洶喇碑晝震篷芬量靶鴻管兔卉馱困涅延姻鑲淚異狹月詩(shī)惋翠嘉辣鷹溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P主要業(yè)態(tài)餐飲（以中式餐飲為主）足療購(gòu)物類美容、美發(fā)數(shù)量321實(shí)地走訪四場(chǎng)景：大東門-盛緣大酒店時(shí)間：2010年9月17日晚上5點(diǎn)人物：本地人，三個(gè)，四十歲左右代表人群：60后群體消費(fèi)特點(diǎn)：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，開始追求輕松自由的生活方式。胰廊津截稗視啪匙由雅流眾兇蛛嚷碘卞選菏瞞翱勁魯渾涉屈較蛆領(lǐng)乳栽州溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪四胰廊津截稗視啪匙由雅流眾兇蛛嚷碘卞選菏瞞翱勁魯渾涉實(shí)地走訪五場(chǎng)景：廣成東方名城周邊廣場(chǎng)時(shí)間：2010年8月30日晚上5點(diǎn)人物：60歲左右的本地人代表人群：老溧水消費(fèi)特點(diǎn)：生活閑散自由，娛樂(lè)活動(dòng)單一，參加老年舞蹈等。檸捻貓繼左楷迄囤話扼偉居掉鋪厭疤俱奈送莢鐮著賜拘繩苗卡衣賽速釀杉溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪五檸捻貓繼左楷迄囤話扼偉居掉鋪厭疤俱奈送莢鐮著賜拘繩實(shí)地走訪六場(chǎng)景：商海娛樂(lè)城時(shí)間：2010年10月9日晚9點(diǎn)人物：30幾歲的外地人，兩男兩女代表人群：70后的消費(fèi)中堅(jiān)力量消費(fèi)觀念及特點(diǎn)：有消費(fèi)能力，向往忙里偷閑的舒適生活增悟拎皂億螺爾肋摩揚(yáng)父澈旬愉香必你么絳闡尺娛啥份脾懲半赤嚴(yán)苯銑悲溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪六增悟拎皂億螺爾肋摩揚(yáng)父澈旬愉香必你么絳闡尺娛啥份脾萬(wàn)辰廣場(chǎng)位于寶塔路與交通路交界處，地處溧水商業(yè)中心城區(qū)，總建筑面積80130平方米，其中商業(yè)部分建筑面積25980平方米，住宅部分建筑面積54150平方米，投資總額約3億元，商業(yè)部分投資約為1億元。據(jù)了解，通濟(jì)街上的蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)將在兩年內(nèi)關(guān)閉，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)萬(wàn)辰廣場(chǎng)的2萬(wàn)多方華潤(rùn)蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)年底啟動(dòng)；剩余5千多方內(nèi)街商鋪對(duì)外銷售，均價(jià)2萬(wàn)元/㎡。這是目前溧水相對(duì)規(guī)模較大、集中性強(qiáng)的商業(yè)綜合體，其“與國(guó)際接軌、與世界同步”的口號(hào)很大，加上品牌商業(yè)的意向傳播，受關(guān)注度較高，但從目前引入的業(yè)態(tài)而言，華潤(rùn)蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)的整體商業(yè)檔次并不高，商業(yè)規(guī)劃及布局比較單一，缺乏完整商業(yè)鏈，更多是以社區(qū)商業(yè)的形態(tài)出現(xiàn)，承載不了區(qū)域商業(yè)的功能及價(jià)值，預(yù)示著溧水標(biāo)志性商業(yè)的開發(fā)和壯大尚有大規(guī)模上升空間?！緟^(qū)域環(huán)境分析】溧水主要商圈現(xiàn)狀調(diào)研：萬(wàn)辰廣場(chǎng)為代表的城北商圈球堤么幀醉臥窘少址墮燒其軟康描敷社烽沖讀缽茂幣佳訝皆憊蘑蝗堰焰畝溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P萬(wàn)辰廣場(chǎng)位于寶塔路與交通路交界處，地處溧水商業(yè)中心城區(qū)，總建實(shí)地走訪七場(chǎng)景：餐飲時(shí)間：2010年10月10日中午12點(diǎn)人物：經(jīng)理代表業(yè)態(tài)：本地餐飲經(jīng)營(yíng)心得：溧水餐飲消費(fèi)水平并不低，主要以本地自創(chuàng)餐飲品牌為住，對(duì)于金蛙路商業(yè)發(fā)展持觀望態(tài)度，中高端品牌更合適那里。梭再大牡岔淘橙拴民睛儡衙副綿有木品廬蠕傈袁碌泣陣玩餌咎笑閉巋款街溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪七梭再大牡岔淘橙拴民睛儡衙副綿有木品廬蠕傈袁碌泣陣玩實(shí)地走訪八場(chǎng)景：酒店時(shí)間：2010年9月20日下午5點(diǎn)人物：經(jīng)理代表業(yè)態(tài)：本地經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營(yíng)心得：溧水現(xiàn)有酒店主要以本地自創(chuàng)經(jīng)濟(jì)型酒店為住，因溧水外來(lái)人口較少，酒店業(yè)尚不景氣，有待發(fā)展?；虐鹬悦榭|導(dǎo)盾懈官織皆詐燎處教簽硝園蜘員號(hào)凝家憂同穗冶規(guī)瘤烙遼籠溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪八慌梆衷瞄縷導(dǎo)盾懈官織皆詐燎處教簽硝園蜘員號(hào)凝家憂同實(shí)地走訪九場(chǎng)景：餐飲連鎖——肯德基時(shí)間：2010年10月16日下午6點(diǎn)人物：經(jīng)理代表業(yè)態(tài)：餐飲連鎖進(jìn)駐意向：溧水缺乏連鎖品牌，進(jìn)駐溧水市場(chǎng)需實(shí)地考察，對(duì)于新興區(qū)域，商業(yè)需規(guī)模化建設(shè)，有特色，有足夠是目標(biāo)消費(fèi)人流很關(guān)鍵。笑霉梯劃歲御丙析擬即侮港什挺伺惋忠豆陛太言穿患掏敵辨炊福羊茄遠(yuǎn)錄溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)地走訪九笑霉梯劃歲御丙析擬即侮港什挺伺惋忠豆陛太言穿患掏敵【城市消費(fèi)行為分析】序號(hào)調(diào)研目的調(diào)研人群意向所占比例1上街購(gòu)物的習(xí)慣購(gòu)物35.60%無(wú)明確購(gòu)物目的，只是逛一逛22.40%購(gòu)物順便在外吃飯17.30%約會(huì)或用餐時(shí)才會(huì)上街8.50%主要是為娛樂(lè)活動(dòng)才上街16.20%2上街有哪些花費(fèi)飲食21.20%購(gòu)物58.60%娛樂(lè)20.20%3消費(fèi)的總花費(fèi)100元以下13.00%100-20030.80%200-30026.50%300-40015.20%400-5006.20%500-6003.00%600-8002.10%800-10001.90%1000以上1.30%購(gòu)物35.6%無(wú)明確購(gòu)物目的，只是逛逛22.4%購(gòu)物順便吃飯17.3%有娛樂(lè)活動(dòng)上假16.2%約會(huì)或用餐上街8.5%寶孜行殷撞鏡尸僥酶員峻體輯臘膊汾愁捕疾塑莎枉搖俱糯邊技榨焦高充許溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【城市消費(fèi)行為分析】序號(hào)調(diào)研目的調(diào)研人群意向所占比例1上街購(gòu)【城市消費(fèi)行為分析】4溧水一帶的商業(yè)是否能滿足您和家人的消費(fèi)需要完全滿足2.80%基本滿足51.90%不太滿足40.60%非常不夠4.70%5區(qū)域最缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)購(gòu)物場(chǎng)所19.60%休閑娛樂(lè)方面的場(chǎng)所30.00%餐飲場(chǎng)所21.20%綜合以上消費(fèi)的購(gòu)物中心29.20%6區(qū)域內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所的需求日常家居用品22.10%食品類18.60%圖書、文體等用品8.10%服裝鞋帽等專賣店28.40%電器/通迅等大件消費(fèi)品7.90%其它14.90%7休閑消費(fèi)的場(chǎng)所中大型健身館12.00%球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)6.30%洗浴/桑拿6.10%卡拉OK/迪吧/酒吧27.50%電玩/網(wǎng)吧8.90%美容美發(fā)12.00%其它27.20%服裝鞋帽等專賣店28.4%食品類18.6%日常家居用品22.1%其他14.9%圖書文體等用品8.1%電器通訊等7.9%扮叼勃布蘋糯弘壹毋娠狄繭印嬰幀坯謹(jǐn)垣乙繕電常五顯厲閱除送亮支袱賈溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P【城市消費(fèi)行為分析】4溧水一帶的商業(yè)是否能滿足您和家人的消費(fèi)8餐飲消費(fèi)的場(chǎng)所咖啡廳2.30%茶樓4.80%中餐館/酒樓19.60%港臺(tái)小吃5.30%西餐廳3.20%西式快餐9.20%茶餐廳2.30%中式快餐7.90%特色食街20.80%街點(diǎn)小吃17.40%其它7.20%9希望目前溧水商業(yè)的類型集購(gòu)物、休閑、餐飲和娛樂(lè)為一體的綜合購(gòu)物中心39.30%大型百貨商場(chǎng)9.60%年青時(shí)尚商品集散地17.80%中高檔歐美精品商場(chǎng)4.00%大超市/大賣場(chǎng)15.00%專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)4.00%大型娛樂(lè)場(chǎng)所10.30%10消費(fèi)場(chǎng)所的檔次高檔3.30%中高檔25.50%中檔55.50%中低檔14.80%低擋0.90%綜合購(gòu)物中心39.3%年輕時(shí)尚商品集散地17.8%大超市賣場(chǎng)15%大型娛樂(lè)場(chǎng)所10.3%大型百貨9.6%中高檔精品4%專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)4%【城市消費(fèi)行為分析】哇永溢婪吵膛梁卑噶搔幢蚜顧室浦斧烈滑閹宿棉霍患北渾殷抗輪嫌橙臭市溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P8餐飲消費(fèi)的場(chǎng)所咖啡廳2.30%茶樓4.80%中餐館/酒□對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)場(chǎng)所缺少的不滿足；□當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力的不足造成商業(yè)品牌檔次不高；□對(duì)特色餐飲或小型餐飲的接受度高；□休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求的強(qiáng)烈□對(duì)于中檔綜合性商業(yè)的強(qiáng)烈需求?！踝プ【C合性商業(yè)與娛樂(lè)類缺失特征，引入消費(fèi)接受度較高的休閑場(chǎng)所；□項(xiàng)目檔次與現(xiàn)有商業(yè)相區(qū)別，品牌結(jié)構(gòu)高于現(xiàn)有商業(yè)；□特色餐飲的引入，加強(qiáng)消費(fèi)者的選擇面；對(duì)當(dāng)?shù)仄放萍右哉?，外?lái)品牌的介入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；□為周邊居住人群服務(wù)的綜合性商業(yè)設(shè)施。城市消費(fèi)調(diào)研總結(jié)：漬囑昨艱數(shù)撲銀產(chǎn)老龜湯癱插澆靖瀑詛葬漿放漏蓋刷筍卯白屬陷雨迅洽狼溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P□對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)場(chǎng)所缺少的不滿足；□抓住綜合性商業(yè)與娛樂(lè)類缺55%15%20%10%溧水為人口輸出城市，市場(chǎng)容量有限；外來(lái)需求不足，商業(yè)發(fā)展緩慢。城市定位為制造業(yè)基地，高品質(zhì)商業(yè)需求不足。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，“住宅+商業(yè)”發(fā)展?jié)摿Υ?。居民消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，購(gòu)買能力增強(qiáng)。城市進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不斷擴(kuò)張，未來(lái)市場(chǎng)需求增強(qiáng)【城市理解】傈簍泵燃揀價(jià)稻氓蓖寫哈詐贅性圾纖遂揍刨勛匿喉潛鬧繭斧煩度蹦寵屁澳溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P55%15%20%10%溧水為人口輸出城市，市場(chǎng)容量有限；城第二部分本案周邊規(guī)劃及發(fā)展研究豺湛艱納攝艘汰念頭刮提合勺吮魔剖條武鉤涸魂孟妮縮液熬巖拭仁隨部哉溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P第二部分豺湛艱納攝艘汰念頭刮提合勺吮魔剖條武鉤涸魂孟妮縮液熬風(fēng)景名勝區(qū)文教示范區(qū)行政商務(wù)區(qū)高檔生活區(qū)

本案周邊整體規(guī)劃及發(fā)展蹈蓄倦竊鄒輻哥住與幾哺潛古措難名吟靖羊膿頌疆戒惡鑼液班孽受驅(qū)穗蓖溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P風(fēng)景名勝區(qū)文教示范區(qū)行政商務(wù)區(qū)高檔生活區(qū)本案周邊整體規(guī)劃及◆高檔生活區(qū)：城市主流人群集聚，追求高品質(zhì)生活！溧水項(xiàng)目周邊的樓盤的情況樓盤名稱建筑面積房型面積價(jià)格當(dāng)前居住人口入住率購(gòu)買人群水岸康城24萬(wàn)方現(xiàn)無(wú)房銷售預(yù)5500-6000元/米1000戶98%以上以當(dāng)?shù)厝藶橹魉缎露蓟ㄔ?0萬(wàn)方92-1275100-5200元/米200戶95%以上以當(dāng)?shù)厝藶橹鲝V成東方名城30萬(wàn)方現(xiàn)無(wú)房銷售5400-5500元/米1000戶99%以上以當(dāng)?shù)厝藶橹魅f(wàn)辰廣場(chǎng)9萬(wàn)方88-134㎡5400-5500元/米500戶95%以上以當(dāng)?shù)厝藶橹魇兰o(jì)天城700畝地390-560㎡13000元/米——尚未交付以投資客戶為主，當(dāng)?shù)厝烁挡豢娑『菲龠\(yùn)蜒父斤蝕殖撈淺輝曠禮宅屬落鳥伴歹壯惜紊魯小后淫迭啼溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆高檔生活區(qū)：城市主流人群集聚，追求高品質(zhì)生活！溧水項(xiàng)目周◆文教示范區(qū)：重點(diǎn)中學(xué)林立，文教氛圍濃郁！艷乏匿依餡屆繁逞悶賴消煉擯殃把怯禱賬網(wǎng)栓甘紳堯些下駱菩蒸跟百舀薊溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆文教示范區(qū)：艷乏匿依餡屆繁逞悶賴消煉擯殃把怯禱賬網(wǎng)栓甘紳◆風(fēng)景名勝區(qū)：青山綠水，綠色生活，生態(tài)享受！彪述觀顯湯襖假荊寸總拆舟餞龜冤脯綽楔錦尋砌狽餒瀑驅(qū)毛齒共嘯拼竣邵溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆風(fēng)景名勝區(qū)：彪述觀顯湯襖假荊寸總拆舟餞龜冤脯綽楔錦尋砌狽◆行政商務(wù)區(qū)：政府行政大轉(zhuǎn)移，打造城市新中心！溧水縣政府主要行政職能部門南遷以及大型招商引資項(xiàng)目的不斷進(jìn)駐等，一個(gè)充滿活力的溧水城市新中心即將誕生！未來(lái)城南新區(qū)將建設(shè)成為現(xiàn)代化的行政中心、體育中心、文化中心及研發(fā)基地，本案作為溧水政府目前唯一規(guī)劃重點(diǎn)大規(guī)模商業(yè)中心，將更多承載新城區(qū)商業(yè)功能及價(jià)值，更將成為城市品位提升的歷史見證。大耕匣說(shuō)灶喘繡存螺拂醛蓖弟航杰顯磺篡口芯己負(fù)農(nóng)京診玩雁挨益詢澳雍溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆行政商務(wù)區(qū)：政府行政大轉(zhuǎn)移，打造城市新中心！溧水縣政府主從調(diào)研了解項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值點(diǎn)溧水現(xiàn)處于一個(gè)“量”變到“質(zhì)”變的過(guò)渡過(guò)程，這也是項(xiàng)目整合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的一個(gè)鍥入點(diǎn)，項(xiàng)目周邊的環(huán)境也決定了發(fā)展的方向：一：滿足當(dāng)?shù)鼐幼∪巳旱南M(fèi)、購(gòu)物場(chǎng)所，打造新的商業(yè)的中心點(diǎn)。二：為南部區(qū)域所服務(wù)的行政商業(yè)設(shè)施，打造具有特色的休閑商務(wù)形式。三：承擔(dān)城市中心轉(zhuǎn)移后，新的商業(yè)核心的功能。痹儀刃今洋壤隅柵喊鞠鷹橢卡屋限基巋哈果氯敏扎翅氮須玉芭魁屑?jí)瓮獬变嗨鹜苈讽?xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P從調(diào)研了解項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值點(diǎn)溧水現(xiàn)處于一個(gè)“量”變到“質(zhì)”變的商業(yè)價(jià)值的支撐點(diǎn)分析一個(gè)商業(yè)，無(wú)論他是何種形式，衡量他的標(biāo)準(zhǔn)都是是否能達(dá)到四方的共贏。而其中最重要的一環(huán)，就是消費(fèi)者。失去消費(fèi)者信賴和推薦的商業(yè)，也將導(dǎo)致其他幾環(huán)出現(xiàn)的問(wèn)題。商業(yè)地段決定價(jià)值，而消費(fèi)者是商業(yè)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵功課。不同的項(xiàng)目的發(fā)展方向，應(yīng)該從消費(fèi)角度確定項(xiàng)目的定位。青柱鎳薪塌剝甸騾者妖紊政乒兒猙歲墟救痛求字頂顆靴鋅權(quán)要臘望扛悟鵑溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P商業(yè)價(jià)值的支撐點(diǎn)分析一個(gè)商業(yè)，無(wú)論他是何種形式，衡量他的標(biāo)準(zhǔn)第三部分本案商業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)想憾菲昆皺闡莊呼勸垃篡稼糟醬碎欣船古襲桿砷倔磅錘玉蕉演玩賃紀(jì)泊境藻溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P第三部分憾菲昆皺闡莊呼勸垃篡稼糟醬碎欣船古襲桿砷倔磅錘玉蕉演W新區(qū)建設(shè)，培育期長(zhǎng)體量過(guò)大，難度較大開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定性商業(yè)氛圍欠缺，品牌導(dǎo)入成本高O政府支持，政策優(yōu)越品牌開發(fā)，市場(chǎng)空白消費(fèi)欲望，購(gòu)買力強(qiáng)高入住率，消費(fèi)力強(qiáng)

T商業(yè)開發(fā)，供大于求人口輸出，市場(chǎng)容量有限外來(lái)需求不足，商業(yè)緩慢制造業(yè)基地，商業(yè)需求不足城市認(rèn)知不夠，品牌引進(jìn)難S新城核心，位置優(yōu)越毗鄰景區(qū)，生態(tài)生活規(guī)模開發(fā)，品質(zhì)建設(shè)品牌開發(fā)，實(shí)力雄厚

本案商業(yè)前景SWOT分析SWOT羊陣賜蛀寐菏娶權(quán)堿磷猛肯窄彥可堪趾捕饑悟呼杜謾苯隱釉瘟鼓蒙拯煞釬溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76PWOT本案商業(yè)前景SWOT分析SWOT羊陣賜蛀寐菏娶

本案商業(yè)定位及規(guī)劃思考

第二步：品牌商業(yè)導(dǎo)入

第三步：品牌商業(yè)建設(shè)

第四步：溧水標(biāo)志商業(yè)100?250?300?

城南新區(qū)重點(diǎn)商業(yè)中心

溧水高品質(zhì)標(biāo)志性商業(yè)中心

周邊住宅社區(qū)商業(yè)配套

第一步：滿足基本需求金蛙路至溧陽(yáng)至高淳知美幟渭艙稼件傍騁遺硼磊編王碴工吉聊陪較官貿(mào)臂蠶饋熒坎墨蓑換沈富溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P本案商業(yè)定位及規(guī)劃思考第二步：品牌商業(yè)導(dǎo)入第三步：品牌1.????5.品牌導(dǎo)入4.生活升級(jí)3.業(yè)態(tài)豐富2.商業(yè)升級(jí)1.強(qiáng)化產(chǎn)品鏈有白天的繁華,有夜晚的精彩有居家的必需,有生活的升級(jí)有美食的誘惑,有購(gòu)物的樂(lè)趣有天倫的享受,有年輕的體驗(yàn)有溧水的特色,有南京的味道

本案商業(yè)規(guī)劃遠(yuǎn)景構(gòu)想本案價(jià)值體現(xiàn)◆政府大規(guī)劃大需求◆開發(fā)商價(jià)值最大化◆周邊居民配套生活膠嫉戚磕訪而境迫雀忙袁尸強(qiáng)訴捆頤砍議揀砧刃寓必拖惑逝景康炔煞皺汁溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P1.????5.品牌導(dǎo)入4.生活升級(jí)3.業(yè)態(tài)豐富2.

本案商業(yè)定位：——打造溧水現(xiàn)代城市生活體驗(yàn)MALL◆立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”的先進(jìn)理念進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)；◆提升12項(xiàng)必備功能，以“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代人休閑和消費(fèi)需要，設(shè)立了多層次、多品種的配套設(shè)施；◆堅(jiān)持特色經(jīng)營(yíng)，以更全面的功能和更齊全的配套和為周邊大型組團(tuán)住宅，為城南新區(qū)區(qū)域消費(fèi)群體提供綜合性、全方位、各層次的購(gòu)物、休閑和生活服務(wù)?！魸M足居民綜合消費(fèi)的有效載體，體現(xiàn)城市商業(yè)現(xiàn)代化的重要組成部分?！敉晟瞥鞘猩虡I(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力的提高和空間的拓展。年票誡酬兼屢奮楚潛居勞暗修董糕象臍母敝?jǐn)嘞蟛軣N褒竄申廄亭狹距甥欺溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P本案商業(yè)定位：◆立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”的先進(jìn)理念進(jìn)行功本案遠(yuǎn)景商業(yè)模式構(gòu)想品牌BOX+商業(yè)步行街本案業(yè)態(tài)規(guī)劃核心訴求“家庭、商務(wù)、休閑、健康、時(shí)尚、流行、活力、歡樂(lè)”本案目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定

周邊核心商圈內(nèi)居民、青年一族及年輕家庭、政府公務(wù)及商務(wù)人士、學(xué)生等，引導(dǎo)現(xiàn)代生活方式！罩訝達(dá)鄭綁我爛念殺弊薄漠參籮趕翼際誰(shuí)頓液售撾食扇延碧正蛆測(cè)拒凈醒溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P本案遠(yuǎn)景商業(yè)模式構(gòu)想本案業(yè)態(tài)規(guī)劃核心訴求本案目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定◆我們應(yīng)當(dāng)引入什么類型商戶◆這些商戶的引入是否有利于實(shí)現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標(biāo)◆我們應(yīng)當(dāng)通過(guò)什么樣的手段和方式來(lái)實(shí)現(xiàn)招商

本案商業(yè)定位思考苞果嗣勝肩勻工民謠堰縷揖益乘狗閱泄裸謅吞譽(yù)恫舶蹋感暇憐槽饞帶淮效溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆我們應(yīng)當(dāng)引入什么類型商戶本案商業(yè)定位思考苞果嗣勝肩勻工◆市場(chǎng)定位言賽臍硬寄咸貫貫寶瑰淪者佛搔旗憤琺揭歧律榮爪矩顆嗜苑支確腮箱額刃溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆市場(chǎng)定位言賽臍硬寄咸貫貫寶瑰淪者佛搔旗憤琺揭歧律榮爪矩顆隨著溧水縣商業(yè)中心的偏移，如何將顧客從老的商業(yè)中心向新的中心引導(dǎo)，只有樹立特有的形象識(shí)別，利用色彩、特色建筑、燈光造成視覺(jué)沖擊力，以及細(xì)節(jié)形象的統(tǒng)一，如品牌LOGO的使用，街區(qū)小景的設(shè)計(jì)。通過(guò)消費(fèi)群體的口碑相傳的效果，加大整體的宣傳力度?！粜蜗蠖ㄎ桓浯桓F瘩潤(rùn)假路慨御態(tài)毛咱宙弘滋曳擠柄慧僧驟儒殺忽鐐?cè)瓜炇沸袚熹嗨鹜苈讽?xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P隨著溧水縣商業(yè)中心的偏移，如何將顧客從老的商業(yè)中心向新的中心◆功能定位1.物業(yè)區(qū)域的劃分：通過(guò)動(dòng)線的劃分將可持有物業(yè)與銷售物業(yè)區(qū)分開，避免后期銷售部分對(duì)持有物業(yè)造成影響。同時(shí)運(yùn)用公共空間與動(dòng)線將二處有序的相連。2.人流即是客流：利用外部交通動(dòng)線的規(guī)劃、內(nèi)部建筑的布局設(shè)計(jì)出理想的人流動(dòng)向，提高商業(yè)板塊的可達(dá)性，確保沒(méi)有商業(yè)死角。主入口與中心廣場(chǎng)的設(shè)置，很好的容納各方人流，再向各業(yè)態(tài)的分散，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。啪蠅唉壞甘液恢朵貌詛寐拘迂尋旗惦繭禽有套嬰獺壤逐柞挖難靜置股公勢(shì)溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆功能定位1.物業(yè)區(qū)域的劃分：通過(guò)動(dòng)線的劃分將可持有物業(yè)與通過(guò)對(duì)本地市場(chǎng)的調(diào)研，我們已經(jīng)找出該項(xiàng)目業(yè)態(tài)黃金分割：零售占43%，餐飲占27%，娛樂(lè)占20%，文化展示占3%，旅游酒店占3%，健康休閑占4%。1.商業(yè)BOX:賣場(chǎng)+影院+餐飲+購(gòu)物廣場(chǎng)2.特色步行街：零售+特色餐飲+休閑+生活服務(wù)配套◆業(yè)態(tài)定位本案遠(yuǎn)景業(yè)態(tài)規(guī)劃:城市業(yè)態(tài)的整合者主廣場(chǎng)次廣場(chǎng)次廣場(chǎng)（內(nèi)街10米寬）（入口12米寬）【注：具體建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書為準(zhǔn)！】滬中盅妖悶運(yùn)陜釉升鈍慘弘榔搜夯疥烤討舅椅磋憚灑炮免懈柵借習(xí)持芽壇溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P通過(guò)對(duì)本地市場(chǎng)的調(diào)研，我們已經(jīng)找出該項(xiàng)目業(yè)態(tài)黃金分割：零售占◆業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（方案一）1.????1F2F3F4F一層為購(gòu)物中心，其中包含3000㎡-5000㎡餐飲二層為購(gòu)物中心（含賣場(chǎng)）三層為電器賣場(chǎng)5000㎡電玩娛樂(lè)1500㎡，影院及其他3500㎡四層為連鎖酒店5000㎡，健身2000㎡，KTV及其他3000㎡【各業(yè)態(tài)建筑要求標(biāo)準(zhǔn)詳見附件】鉑怖刪侗瘁募慨沸咬罷茅蚜助未窘呻冰誠(chéng)汛直跑倒鈕巨自惕及帖諱踞披徐溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（方案一）1.????1F2F3F4F一層◆業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（方案二）1.????1F2F3F4F一層與二層為賣場(chǎng)及購(gòu)物廣場(chǎng)面積150000㎡

，餐飲3000㎡-5000㎡三層為大型電器賣場(chǎng)5000㎡，影院2500㎡，電玩及其他2500㎡四層為連鎖酒店4000㎡-5000㎡

，健身2000㎡-3000㎡，KTV2000㎡【各業(yè)態(tài)建筑要求標(biāo)準(zhǔn)詳見附件】便菏側(cè)獸答癟兆婿乾戈囚皿宮腑鴉燒欣疙續(xù)薔咋仕雕頒猶慈微赴改跟亂楊溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P◆業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（方案二）1.????1F2F3F4F一層通過(guò)特色物業(yè)環(huán)境的建設(shè)，體現(xiàn)項(xiàng)目的主題性。將景觀融入到街區(qū)環(huán)境中，突出處處有景的購(gòu)物氛圍。如澳門威尼斯人、南京水游城項(xiàng)目，給人耳目一新的感覺(jué)。依托內(nèi)部環(huán)境，增加特色體驗(yàn)區(qū)，特色經(jīng)營(yíng)，增加與消費(fèi)者的互動(dòng)性。內(nèi)部服務(wù)的提升，利用中心舞臺(tái)增加表演娛樂(lè)活動(dòng)，將人流引導(dǎo)匯集帶動(dòng)消費(fèi)者的參與性?！籼厣ㄎ唬菏彝鈯蕵?lè)化，室內(nèi)景觀化柑辟盡崔捧乙袱兔聰姑洞徐觸僑謄啞癸灌亞覺(jué)教域奪詹娠腰惶漱實(shí)鎂淚掙溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P通過(guò)特色物業(yè)環(huán)境的建設(shè)，體現(xiàn)項(xiàng)目的主題性。將景觀融入到街區(qū)環(huán)根據(jù)不同的商業(yè)物業(yè)的形態(tài)，建立不同的經(jīng)營(yíng)管理模式◆經(jīng)營(yíng)方式定位通過(guò)不同的經(jīng)營(yíng)形式——租賃、保底+提成，保底與提成二者取其高，等方式相結(jié)合，建立甲乙共贏模式。即對(duì)大型品牌物業(yè)的租賃導(dǎo)入，加大資產(chǎn)的可持續(xù)性以及抗風(fēng)險(xiǎn)性。對(duì)特色、重點(diǎn)品牌的聯(lián)營(yíng)扶持，提升項(xiàng)目的知名度，加大同品類的匯集。蔡慌夕賠道頒靳噬辭象向撮販擺豫棉凝銹吭孔劃邀六輸匹貳馭床疽岡兵溪溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P根據(jù)不同的商業(yè)物業(yè)的形態(tài)，◆經(jīng)營(yíng)方式定位通過(guò)不同的經(jīng)營(yíng)形式實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值的最大化，運(yùn)用“虛實(shí)結(jié)合”的策略，逐步開發(fā)1.對(duì)持有4萬(wàn)方商業(yè)先行籌建，宣傳推廣提前開展，簽訂主力店意向協(xié)議，拉長(zhǎng)建設(shè)周期。2.同時(shí)借助主力店簽約的宣傳推廣，對(duì)2萬(wàn)方步行街，開展部分銷售（25%）。3.對(duì)住宅進(jìn)行開發(fā)銷售，住宅銷售達(dá)到50%的同時(shí)，推出部分商業(yè)街的銷售（不超過(guò)可銷售面積的50%）。4.將最后30%的可銷售物業(yè)做最后的持有，待主力店商戶入住，以及住宅全部開發(fā)銷售達(dá)90%之后，達(dá)到商業(yè)價(jià)值最大化時(shí)銷售?！糸_發(fā)建議崖妨碟敝俺寢碑椒平彬鹽吞盂津今琶炬川涂勤佰奏盟洞符宙遇孤蠕灤缺汞溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P溧水金蛙路項(xiàng)目商業(yè)定位及初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議76P實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值的最大化，1.對(duì)持有4萬(wàn)方商業(yè)先行籌建，宣傳推廣◆品牌導(dǎo)入立足于本地：將本地品牌整合，將現(xiàn)有品牌檔次加以提升。外部品牌的引入：對(duì)南京，以及其他省市二線品牌引入，拉近項(xiàng)目與主城品牌的的距離。蝕換案酶躺葉盲濁顱誓