南京及周邊旅游地產(chǎn)市場研究報告148

南京及周邊旅游度假地產(chǎn)市場研究報告市場背景及周邊項目研究分析1市場背景及周邊項目研究分析南京別墅市場分析周邊項目研究分析居民可支配收入和置業(yè)衍變周邊項目客戶分析南京旅游市場發(fā)展情況市場背景分析1南京別墅市場分析1【南京別墅市場運行情況】——供應(yīng)和去化方面，2009年至2013年4月份，南京別墅市場（含江寧、江北）整體上市量在8129套，去化10216套，其中2009年去化4979套，主要消化2008年因金融危機而直銷的庫存別墅產(chǎn)品，整體來看，別墅市場基本處于供銷平衡的狀態(tài)。——受國家對別墅用地控制的影響，別墅產(chǎn)品上市量在逐年減少，年平均上市量在1800套左右。價格也是水漲船高，目前別墅成交均價在18763元，較去年同期上漲20%。南京別墅市場分析1【2013年南京城區(qū)及近郊在售別墅項目情況】項目名稱物業(yè)類型物業(yè)地址開發(fā)商參考均價參考總價鐘山國際高爾夫獨棟玄武區(qū)環(huán)陵路7號南京鐘山高爾夫職業(yè)有限公司均價54000元/m2總價3800萬元/套起售保利紫晶山獨棟聯(lián)排棲霞區(qū)馬群大莊6號地塊保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司均價17500元/m2獨棟：總價296萬元/套起售

聯(lián)排：總價666萬元/套起售英郡華府聯(lián)排棲霞區(qū)東至學子路，南達靈山北路南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價19000萬元—21000元/m2總價價590-800萬元/套陽明山莊獨棟寧杭公路以東，古川村以北南京元通置業(yè)有限公司均價31800-36800元/m2總價1400萬元—2300多萬元/套紫園獨棟聯(lián)排疊加環(huán)陵路99號南京建發(fā)華海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價22000—27000元/m2總價500-600萬元/套山河水花園獨棟浦口區(qū)湯泉路假日路8號南京瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價12500元/m2總價500萬元/套起售美達九月森林獨棟浦口區(qū)江浦街道象山路29號美達集團南京德潤置業(yè)有限公司均價14000元/m2總價630萬元/套起售融僑觀邸聯(lián)排浦口海院路88號（象山南路與海院路交匯處）融僑置業(yè)均價11000元/m2總價576-750萬元/套大吉山水田園聯(lián)排浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)銀泉路88號南京大吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價11000元/m2總價182萬元/套起國信自然天城雙拼聯(lián)排獨棟浦口區(qū)江浦街道沿山東路188號江蘇國信象山地產(chǎn)有限公司均價25000—34000元/m2總價1100-1500萬元/套綠城玫瑰園獨棟浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路88號綠城集團南京天浦置業(yè)有限公司均價33000—78000元/m2總價2200萬—15000萬元/套柏悅瀾庭央墅聯(lián)排安德門地鐵南側(cè)小行路52號南京雨花臺區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司均價20000—25000元/m2總價650—900萬元/套宏圖上水庭院疊加軟件大道與共青團路交匯處宏圖地產(chǎn)均價23000—26000元/m2總價560—640萬元/套香山美墅獨棟雙拼江寧開發(fā)區(qū)開元欣街9號南京開元經(jīng)濟開發(fā)有限公司均價在21000-23000元/m2總價700-800萬元/套加州城聯(lián)排獨院江寧科學園弘景大道3888號江寧市政建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價16000-20000元/m2聯(lián)排：總價430-565萬

獨院：總價820-1100萬瑪斯蘭德獨棟江寧開發(fā)區(qū)將軍大道8號南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司均價33000—35000元/m2總價1500萬/套起售伴山香檳園聯(lián)排江寧方山大學城格致路9好（江寧體育中心對面）南京江寧科學園藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價16000-20000/元m2總價350-450萬元【城鎮(zhèn)居民可支配收入】年份人均可支配收入（元）年增長率2009年2500410.70%2010年2831013.22%2011年3220013.74%2012年3632212.80%2013年（預(yù)估）4000010.12%2009年至2012年的四年時間里，南京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從25004元增長到36322元，增幅達38%，預(yù)計2013年人均可支配收入在40000元左右。南京城鎮(zhèn)居民可支配收入1【居民可支配收入和居民置業(yè)衍變】隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高，別墅的客戶層面不斷擴大，別墅已經(jīng)從少數(shù)財富階層的專屬品轉(zhuǎn)變?yōu)橹挟a(chǎn)階級改變生活方式的途徑，并逐漸出現(xiàn)了休閑度假等新的置業(yè)需求。居住消費特征指標特征城市特征階段劃分城市化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化大都市，城市群可支配收入/美元<300可支配收入/美元300—1000可支配收入/美元1000—4000可支配收入/美元>4000，城市化率70%南京市2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入已達4500美元居民可支配收入和置業(yè)衍變1【旅游市場消費情況】2012年，江寧、溧水、高淳、浦口、六合五個郊區(qū)共接待旅游者1591.3萬人次，其中9成為南京城區(qū)居民，較上年增長30.9%，郊區(qū)實現(xiàn)旅游總收入207億元，較上年增長31.3%，郊區(qū)旅游總收入占全市旅游總收入的比重達到16.3%。郊區(qū)旅游經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展2012年，春節(jié)黃金周全市接待旅游者316萬人次，較上年增長9.7%，實現(xiàn)旅游總收入28.71億元，較上年增長13.9%。國慶黃金周全市接待旅游者662萬人次，較上年同口徑增長18.5%，實現(xiàn)旅游總收入56.84億元，較上年同口徑增長21.7%。節(jié)日期間，南京市散客出游、自駕旅游等新型旅游方式的興起，推動旅游市場日趨多樣化，休閑度假與旅游觀光相結(jié)合的旅游規(guī)模逐漸擴大。假日旅游度假經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展南京旅游市場消費情況1別墅市場供銷平衡：從2009年到2013年的別墅走勢來看，南京別墅市場基本處于供銷平衡的狀態(tài)。主動郊區(qū)化顯現(xiàn)：根據(jù)城鎮(zhèn)居民可支配收入和置業(yè)習慣的關(guān)系可以看出，南京從2010年開始，已步入主動郊區(qū)化階段。休閑度假游規(guī)模擴大：南京市散客出游、自駕旅游等新型旅游方式的興起，推動旅游市場日趨多樣化，休閑度假與旅游觀光相結(jié)合的旅游規(guī)模逐漸擴大。市場背景分析1【市場小結(jié)】市場背景及周邊項目研究分析南京別墅市場分析周邊項目研究分析居民可支配收入和置業(yè)衍變周邊項目客戶分析南京旅游市場發(fā)展情況周邊項目研究分析1本案三大條件：距離南京城區(qū)120公里，直線線98公里，約100分鐘車程。。山體別墅，，擁有自然山山水景觀資源。旅游度假物物業(yè)，高爾爾夫球場資資源。調(diào)研樓盤篩篩選標準：：距離南京主主城120公里以內(nèi)。。定位為度假假、旅游、、養(yǎng)生，涵涵蓋別墅物物業(yè)類型。。擁有自然山山水景觀資資源，建有有高爾夫球球場或高爾爾夫練習場場。山體別墅，，風格鮮明明，對本案案有明顯的的借鑒意義義。面向南京客客群，處于于推廣期或或銷售期。。有一定規(guī)模模或影響力力，具有一一定知名度度?！緜€案篩選標標準】周邊項目研究分析1【調(diào)研區(qū)域設(shè)設(shè)定】滁州市全椒縣溧水區(qū)句容市溧陽市高淳區(qū)六合區(qū)和縣本案周邊項目研究分析1【個案分布情情況】分布特點：：1、主要分布布在南京南南部、東南南部，西部部、東部，，較符合南南京人休閑閑度假出行行方向。2、北部和東東北部區(qū)域域如盱眙方方向、揚州州方向類似似的個案較較缺乏。3、主要沿幾幾條高速分分布：滬寧寧、寧杭（（長深）、、寧高、沿沿江（常合合）、寧合合（滬蓉））。瑯琊山冠景國際神山國際社區(qū)金牛湖度假中心中國邊城如山湖城森湖溪谷香泉湖一號百美山莊臥龍湖小鎮(zhèn)高德莊園涵田半島巴厘原墅鳳凰城金沙灣高爾夫白馬湖森林人居南京市周邊項目研究分析1【個案案基本本情況況】項目名稱占地規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型狀態(tài)中國邊城650獨棟在售涵田半島660獨棟一期尾盤高德莊園25獨棟、雙拼一期在售如山湖城660公寓、雙拼、聯(lián)排、洋房在售神山國際社區(qū)200獨棟、雙拼未推瑯琊山冠景國際社區(qū)400獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓在售森湖溪谷53類獨棟一期尾盤百美山莊186獨棟尾盤臥龍湖小鎮(zhèn)230類獨棟、酒店式公寓在售金牛湖度假中心27酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店在售白馬湖森林人居86獨棟形象改造中香泉湖一號630獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓爛尾鳳凰城186雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓在售經(jīng)實實地地調(diào)調(diào)研研及及篩篩選選，，符符合合本本案案可可借借鑒鑒和和可可參參考考性性質(zhì)質(zhì)的的個個案案鎖鎖定定在在中中國國邊邊城城、、涵涵田田半半島島、、高高德德莊莊園園、、如如山山湖湖城城、、神神山山國國際際社社區(qū)區(qū)、、瑯瑯琊琊山山冠冠景景國國際際社社區(qū)區(qū)、、森森湖湖溪溪谷谷、、百百美美山山莊莊、、臥臥龍龍湖湖小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)等等九九個個項項目目。。其其余余項項目目對對本本案案也也有有局局部部或或細細節(jié)節(jié)的的借借鑒鑒意意義義，，后后期期可可做做專專項項考考察察或或研研究究，，本本報報告告不不再再贅贅述述。。周邊項目研究分析1區(qū)位地址鎮(zhèn)江句容，滬寧42km景觀資源高麗山、侖山湖物業(yè)類型獨棟建筑風格英、法、美、西班牙、意大利占地面積650萬平米土地年限70年發(fā)展定位集休閑、度假、美食、娛樂、康體療養(yǎng)、文化交流及商貿(mào)洽談于一體的多產(chǎn)業(yè)、綜合性、具有國際水平的休閑度假勝地。中國國邊邊城城位位于于滬滬寧寧高高速速沿沿線線寧寧鎮(zhèn)鎮(zhèn)山山脈脈最最高高峰峰———海拔拔425米的的高高麗麗山山腳腳下下，，十十平平方方公公里里群群山山和和森森林林環(huán)環(huán)抱抱，，5500畝清清澈澈水水面面的的侖侖山山湖湖，，生生態(tài)態(tài)資資源源豐豐富富，，是是江江蘇蘇省省自自然然生生態(tài)態(tài)保保護護區(qū)區(qū)。。中國邊城中國國邊邊城城周邊項目研究分析1容積率0.2綠化率74%面積范圍252-512主力面積252交付標準毛坯，花園精裝修產(chǎn)品特點臨湖半山，萬國風情車位數(shù)每戶1-2個物業(yè)費3.5元銷售價格折后11000元目標客群南京、長三角區(qū)域開發(fā)商江蘇邊城發(fā)展集團開發(fā)進展在售A島獨棟別墅，主推聆湖獨棟別墅，和半山小獨棟主要配套18洞高爾夫、五星級酒店、健身房、游泳館、SPA、KTV、棋牌、美容中心、影劇院、圖書館、兒童娛樂中心、雪茄吧、酒吧、沿滬滬寧寧高高速速至至““句句容容茅茅山山””出出口口，，至至邊邊城城有有一一長長4公里里的的自自建建專專用用景景觀觀通通道道，，交交通通十十分分便便捷捷。。規(guī)規(guī)劃劃開開發(fā)發(fā)1500棟別別墅墅,將侖侖山山湖湖打打造造成成兼兼具具居居住住，，娛娛樂樂，，休休閑閑度度假假的的大大型型區(qū)區(qū)域域。。中國國邊邊城城周邊項目研究分析1中國國邊邊城城周邊項目研究分析1中國國邊邊城城周邊項目研究分析1涵田田半半島島涵田半島區(qū)位地址溧陽天目湖，長深115km景觀資源天目湖風景區(qū)物業(yè)類型獨棟建筑風格東南亞占地面積660萬平米土地年限40年發(fā)展定位長三角最具魅力的旅游度假勝地涵田田半半島島，，被被譽譽為為““長長三三角角最最具具魅魅力力的的旅旅游游度度假假勝勝地地””，，坐坐落落于于風風景景優(yōu)優(yōu)美美的的國國家家4A風景景區(qū)區(qū)———天目目湖湖畔畔。。一一期期規(guī)規(guī)劃劃獨獨占占3500畝湖湖光光山山色色，，包包括括按按五五星星級級和和白白金金五五星星級級標標準準打打造造的的涵涵田田度度假假村村酒酒店店，，和和國國務(wù)務(wù)院院特特批批的的中中歐歐經(jīng)經(jīng)濟濟論論壇壇永永久久會會址址–涵田田國國際際會會議議中中心心，，以以及及““湖湖在在院院中中，，院院在在山山里里””的的涵涵田田半半島島別別墅墅。。除此此之之外外，，還還有有為為之之配配套套的的游游艇艇、、高高爾爾夫夫練練習習場場、、紅紅酒酒窖窖、、山山頂頂溫溫泉泉、、中中西西餐餐廳廳等等等等二二十十多多種種高高端端娛娛樂樂度度假假設(shè)設(shè)施施。。周邊項目研究分析1涵田田半半島島容積率0.2綠化率90%面積范圍188-280平米主力面積220平米交付標準精裝修產(chǎn)品特點1、半山、半島、湖灣，湖光山色2、內(nèi)飾裝修按白金五星級度假酒店標準，配有豪華酒店全套設(shè)施、VIP專屬私人管家3、戶均一畝私家花園車位數(shù)每戶1-2個物業(yè)費10-15元銷售價格50000元/平米目標客群長三角區(qū)域企業(yè)主開發(fā)商亞東建發(fā)集團開發(fā)進展分為三期開發(fā)，二期在建主要配套9洞高爾夫，飛行俱樂部、游艇碼頭、高爾夫練習場、半島咖啡屋、私人酒窖、山頂溫泉、教堂、別墅私人會所、網(wǎng)球場、五星級酒店、棋牌室、戶外自助燒烤、卡拉OK、SPA會所。涵田田半半島島別別墅墅占占地地105畝，，由由60棟東東南南亞亞風風格格別別墅墅組組成成，，二二十十六六度度的的坡坡地地式式建建筑筑設(shè)設(shè)計計將將浩浩渺渺碧碧波波盡盡收收眼眼底底。。逐逐次次散散落落布布局局，，半半山山、、半半島島、、湖湖灣灣構(gòu)構(gòu)成成別別樣樣意意境境。。半島島別別墅墅由由國國際際設(shè)設(shè)計計團團隊隊設(shè)設(shè)計計，，采采用用東東南南亞亞建建筑筑風風格格，，按按白白金金五五星星級級度度假假酒酒店店標標準準營營建建，，配配有有豪豪華華酒酒店店全全套套設(shè)設(shè)施施、、有有VIP專屬屬私私人人管管家家，，戶戶均均一一畝畝私私家家花花園園。。周邊項目研究分析1涵田田半半島島周邊項目研究分析1涵田田半半島島周邊項目研究分析1涵田田半半島島周邊項目研究分析1涵田田半半島島周邊項目研究分析1涵田田半半島島周邊項目研究分析1高德德莊莊園園高德莊園區(qū)位地址句容茅山，沿江70km景觀資源茅山山脈，茅東水庫物業(yè)類型獨棟建筑風格歐美新古典占地面積25萬平米土地年限70年發(fā)展定位集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、觀光為一體，南京一小時都市圈高端墅居區(qū)，居住養(yǎng)生勝地。高德德莊莊園園項項目目位位于于句句容容市市沿沿江江高高速速茅茅山山景景區(qū)區(qū)出出口口，，是是茅茅山山景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)首首席席山山水水資資源源別別墅墅區(qū)區(qū)。。位位居居南南京京、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江、、常常州州幾幾何何中中心心，，一一小小時時大大南南京京經(jīng)經(jīng)濟濟圈圈，，沿沿江江高高速速直直達達，，緊緊密密互互動動鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江常常州州。。項目目定定位位為為集集旅旅游游、、休休閑閑、、度度假假、、養(yǎng)養(yǎng)生生、、觀觀光光為為一一體體的的高高端端墅墅居居區(qū)區(qū)。。周邊項目研究分析1高德德莊莊園園容積率0.35綠化率40%面積范圍300-700平米主力面積500平米交付標準毛坯產(chǎn)品特點1、山泉直飲水、溫泉以及地暖2、每戶送一分地3、送地下室、送300-1700平米庭院車位數(shù)每戶1個物業(yè)費4.5元銷售價格16000元/平米目標客群長三角、南京開發(fā)商北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)進展分為四期，一期在建，酒店部分年后動工主要配套五星酒店、溫泉SPA、咖啡廳、中西餐廳、宴會廳、會議中心、養(yǎng)生型酒店、有機農(nóng)場、水岸風情商街、無污染有機種植基地高德德莊莊園園規(guī)規(guī)劃劃分分為為四四期期，，目目前前正正在在開開發(fā)發(fā)的的一一期期望望園園29棟獨獨院院別別墅墅，，每每戶戶贈贈送送半半畝畝庭庭院院。。并并引引入入山山泉泉直直飲飲水水、、溫溫泉泉以以及及地地暖暖等等配配套套。。內(nèi)內(nèi)部部配配套套養(yǎng)養(yǎng)生生型型酒酒店店、、有有機機農(nóng)農(nóng)場場、、水水岸岸風風情情商商街街等等，，開開辟辟無無污污染染綠綠色色種種植植基基地地，，并并贈贈送送每每戶戶業(yè)業(yè)主主一一分分地地。。周邊項目研究分析1高德德莊莊園園周邊項目研究分析1高德德莊莊園園周邊項目研究分析1如山山湖湖城城如山湖城區(qū)位地址安徽和縣，滬蓉80km景觀資源如方山、水庫物業(yè)類型公寓、雙拼、聯(lián)排、洋房建筑風格地中海占地面積666萬平米土地年限70年發(fā)展定位集休閑娛樂、旅游度假、投資居住于一體的休閑度假型社區(qū)。碧桂桂園園如如山山湖湖城城位位于于安安徽徽省省和和縣縣，，定定位位在在集集休休閑閑娛娛樂樂、、旅旅游游度度假假、、投投資資居居住住等等功功能能于于一一體體的的復(fù)復(fù)合合式式開開發(fā)發(fā)項項目目，，項項目目總總占占地地約約一一萬萬畝畝，，規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)有有五五星星級級標標準準酒酒店店、、交交通通中中心心、、高高爾爾夫夫練練習習場場運運動動館館等等高高尚尚生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施。。周邊項目研究分析1如山山湖湖城城容積率1.08綠化率50%面積范圍120-258平米主力面積140平米交付標準精裝修產(chǎn)品特點1、面積小、單價低、總價低2、精裝修交付3、交通配套和生活配套齊全車位數(shù)每戶1個物業(yè)費1.8元/平米銷售價格7500元/平米目標客群南京開發(fā)商碧桂園開發(fā)進展在售玲瓏美墅和臨湖組團鉆石郡主要配套高球練習場，五星級酒店、運動館、超市、室外泳池、18間大型商務(wù)會議廳、社區(qū)班車、購物班車、600㎡華聯(lián)超市、社區(qū)醫(yī)院、垂釣中心。項目目物物業(yè)業(yè)類類型型涵涵蓋蓋花花園園美美墅墅（（雙雙拼拼）），，親親鄰鄰美美墅墅（（聯(lián)聯(lián)排排））及及度度假假公公寓寓等等多多種種產(chǎn)產(chǎn)品品。。在在售售120-140平方方米米玲玲瓏瓏美美墅墅，，一一口口價價88萬/套起起；；在在售售臨臨湖湖別別墅墅組組團團““鉆鉆石石郡郡””，，面面積積217-258平方方米米，，約約200萬一一套套。。周邊項目研究分析1如山山湖湖城城周邊項目研究分析1如山山湖湖城城周邊項目研究分析1神山山國國際際社社區(qū)區(qū)神山國際社區(qū)區(qū)位地址安徽全椒，滬蓉76km景觀資源神山國家森林公園物業(yè)類型獨棟、雙拼、聯(lián)排建筑風格山水田園、法式占地面積200萬平米土地年限40年-70年發(fā)展定位大型休閑、旅游、度假、養(yǎng)生項目項目目位位于于安安徽徽滁滁州州全全椒椒神神山山國國家家森森林林公公園園風風景景區(qū)區(qū)，，整整個個項項目目依依山山傍傍水水，，與與經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)達達的的長長三三角角地地區(qū)區(qū)山山水水相相連連，，也也是是““大大滁滁城城””建建設(shè)設(shè)的的副副中中心心。。由由安安徽徽政政和和集集團團下下屬屬全全資資子子公公司司安安徽徽神神山山旅旅游游發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司打打造造的的大大型型休休閑閑、、旅旅游游、、度度假假、、養(yǎng)養(yǎng)生生項項目目。。項項目目距距合合肥肥98公里里，，距距南南京京76公里里。。周邊項目研究分析1神山山國國際際社社區(qū)區(qū)容積率0.6綠化率40%面積范圍120-243平米主力面積130平米交付標準毛坯產(chǎn)品特點1、私家定制，獨棟，單套面積小。2、戶均送400平米以上大花園。車位數(shù)每戶1個物業(yè)費待定銷售價格11000目標客群合肥、南京開發(fā)商安徽神山旅游發(fā)展有限公司開發(fā)進展首期即將公開主要配套18洞高爾夫，西餐廳、中餐廳、宴會廳、狩獵場、健身房、3000平米溫泉會所、1300畝體育公園、農(nóng)耕休閑娛樂區(qū)、開心果園、開心農(nóng)場、2300平米會議中心。項目目建建設(shè)設(shè)用用地地3000余畝畝。。其其中中涵涵蓋蓋了了600多棟棟山山湖湖別別墅墅，，總總建建面面約約180000平米米；；以以及及20000多平平米米的的五五星星級級假假日日酒酒店店，，5000平米的會會議中心心；5000平米的溫溫泉和3000平米的高高檔會所所；占地地1300畝的體育育公園，，占地16000多畝的華華東國際際狩獵場場。周邊項目研究分析1神山國際際社區(qū)周邊項目研究分析1瑯琊山冠冠景國際際社區(qū)瑯琊山冠景國際社區(qū)區(qū)位地址安徽滁州，滬蓉75km景觀資源瑯琊山風景區(qū)物業(yè)類型獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓建筑風格地中海占地面積400萬平米土地年限40年發(fā)展定位集“運動休閑、觀光體驗、健康養(yǎng)生、商務(wù)會議”于一體，大瑯琊國際生態(tài)休閑旅游社區(qū)”，長三角的重要休閑旅游目的地瑯琊山國國際社區(qū)區(qū)位于安安徽滁州州，毗鄰鄰瑯琊山山風景名名勝區(qū)。。項目占占地約7000畝，主要要包括七七大精品品產(chǎn)業(yè)集集群：游游覽觀光光體驗集集群、度度假會議議酒店集集群、生生態(tài)體育育運動集集群、主主題文化化商業(yè)集集群、國國際教育育培訓集集群、康康體理療療保健集集群、山山水養(yǎng)生生物業(yè)集集群。周邊項目研究分析1瑯琊山冠冠景國際際社區(qū)低密度住住宅集群群部分，，40年產(chǎn)權(quán)，，涵蓋獨獨棟、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排別墅墅以及花花園洋房房，在售售聯(lián)排別別墅部分分，面積積180-220平米，內(nèi)內(nèi)部配套套建有建建有高球球練習場場、五星星級花園園酒店、、商業(yè)小小鎮(zhèn)、國國際學校校、葡萄萄莊園、、溫泉SPA、馬術(shù)、、垂釣、、射箭場場等。容積率0.36綠化率40%面積范圍180-500平米主力面積200平米交付標準毛坯產(chǎn)品特點1、送地下室、地下車庫、前后庭院車位數(shù)每戶1個物業(yè)費待定銷售價格7000元/平米目標客群南京、滁州開發(fā)商開發(fā)進展在售一期聯(lián)排別墅部分主要配套18洞高爾夫，商業(yè)小鎮(zhèn)、特色餐飲、西餐廳、中餐廳、宴會廳、馬術(shù)練習場、射箭練習場、游泳池

垂釣、溫泉SPA、美容中心、棋牌、KTV、娛樂會所、國際學校、葡萄莊園、會議廳周邊項目研究分析1瑯琊山冠冠景國際際社區(qū)周邊項目研究分析1瑯琊山冠冠景國際際社區(qū)周邊項目研究分析1森湖溪谷谷森湖溪谷區(qū)位地址南京溧水，寧高70km景觀資源傅家邊、無想山、神柳凹湖物業(yè)類型類獨棟建筑風格現(xiàn)代中式占地面積53萬平米土地年限70年發(fā)展定位3萬畝湖山深處，830畝純獨棟度假社區(qū)森湖溪谷谷項目位位處于國國家AAA級風景旅旅游區(qū)——溧水傅家家邊現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)園園區(qū)內(nèi)，，毗鄰無無想山風風景區(qū)，，自然景景觀資源源豐富，，距南京京約一小小時車程程，交通通較為便便捷。周邊項目研究分析1森湖溪谷谷容積率0.24綠化率60%面積范圍180-252平米主力面積200平米交付標準毛坯產(chǎn)品特點1、中國人居環(huán)境金牌試點旅游度假住區(qū)；2、設(shè)置前院、后院、側(cè)院、內(nèi)院多重庭院。車位數(shù)每戶1個物業(yè)費3.5元銷售價格11000元/平米目標客群南京開發(fā)商南京德文房地產(chǎn)開發(fā)進展一期基本售罄，二期年后動工主要配套規(guī)劃中商業(yè)街區(qū)、社區(qū)會所、萬畝有機農(nóng)業(yè)生態(tài)園、5星級遠程醫(yī)療項目占地地面積800畝，一期期規(guī)劃由由104棟獨立別別墅構(gòu)成成，全部部為類獨獨棟別墅墅，面積積在180-252平米之間間，目前前已基本本售罄。。但由于于物業(yè)服服務(wù)較差差，社區(qū)區(qū)處于無無人管理理狀態(tài)，，雜草叢叢生，入入住率較較低。周邊項目研究分析1森湖溪谷谷周邊項目研究分析1百美山莊莊百美山莊百美山莊莊是由新新加坡元元立集團團開發(fā)建建設(shè)，新新加坡元元立集團團，涉及及產(chǎn)業(yè)從從高爾夫夫球場、、養(yǎng)生到到度假休休閑和泰泰生農(nóng)業(yè)業(yè)等。已已擁有并并自主經(jīng)經(jīng)營“太太陽島””品牌系系列的五五家高爾爾夫球場場。分別別是上海海太陽島島，昆山山太陽島島，蘇州州太陽島島，南京京太陽島島和揚州州太陽島島。區(qū)位地址南京溧水，寧高55km景觀資源天生橋風景區(qū)、太陽島高爾夫物業(yè)類型獨棟建筑風格意大利托斯卡納占地面積186萬平米土地年限70年發(fā)展定位南京近郊，純正高爾夫度假獨棟別墅周邊項目研究分析1百美山莊莊百美山莊莊位于溧溧水天生生橋風景景區(qū)，占占地2800多畝的南南京太陽陽島高爾爾夫球場場內(nèi)。別別墅建筑筑面積約約2萬平米，，容積率率僅為0.32，為純獨獨棟社區(qū)區(qū)。百美美山莊共共分四期期開發(fā)，，總幢數(shù)數(shù)78幢，面積積從215.36——470.61平方米。。目前一一期、二二期、三三期已基基本售罄罄，主要要是在銷銷售四期期尾盤。。容積率0.32綠化率60%面積范圍215-470平米主力面積215平米交付標準毛坯產(chǎn)品特點27洞高爾夫景觀環(huán)抱車位數(shù)每戶2個物業(yè)費3元銷售價格16000元/平米目標客群南京及長三角城市開發(fā)商新加坡元立開發(fā)進展現(xiàn)房銷售，基本售罄主要配套29洞高爾夫球場，高爾夫會所餐飲、中西餐廳、酒吧、高爾夫球場、健身房、高爾夫俱樂部會所、高爾夫用品專賣店、高爾夫五星物業(yè)服務(wù)周邊項目研究分析1百美山莊莊周邊項目研究分析1百美山莊莊周邊項目研究分析1臥龍湖風風情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于溧溧水北，，緊鄰南南京南部部最大交交通樞紐紐——桂莊立交交，由寧寧杭、沿沿江、機機場高速速和寧杭杭高速二二期四條條高速公公路相交交而成。。臥龍湖湖風情小小鎮(zhèn)環(huán)抱抱整個原原生態(tài)的的臥龍湖湖主湖面面，依山山傍湖，，分布于于湖濱半半島和丘丘陵山麓麓之間，，社區(qū)規(guī)規(guī)劃面積積230萬平方方米，，建筑筑面積積80萬平米米，容容積率率0.35，綠化化率70%。臥龍湖湖風情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)位地址溧水臥龍湖，長深45km景觀資源臥龍山、臥龍湖水庫物業(yè)類型別墅、公寓建筑風格南加州圣芭芭拉占地面積230萬平米土地年限70年發(fā)展定位一座集旅游、度假、購物、餐飲、會議功能的具有南加州圣芭芭拉風情的主題小鎮(zhèn)。臥龍湖小鎮(zhèn)周邊項目研究分析1臥龍湖湖風情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)容積率0.35綠化率70%面積范圍240-290平米主力面積260平米交付標準毛坯，自選精裝修產(chǎn)品特點三個精裝修標準：3000元/平米、4000元/平米、5000元/平米車位數(shù)每戶1-2個物業(yè)費3.9元/平米銷售價格15000目標客群南京市區(qū)開發(fā)商南京臥龍湖置業(yè)開發(fā)進展在售第五期別墅組團，在建五星級酒店主要配套五星級酒店、9洞高爾夫練習場、社區(qū)GOLF體育公園、馬會俱樂部、游劃艇俱樂部、室內(nèi)外游泳館、健身SPA理療館、網(wǎng)球俱樂部、社區(qū)購物中心、國際雙語學校。規(guī)劃為為三大大功能能系統(tǒng)統(tǒng)：南南加州州圣芭芭芭拉拉風情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)（旅旅游度度假、、酒店店酒吧吧、國國際名名品直直銷店店等）），國國際鄉(xiāng)鄉(xiāng)村俱俱樂部部（GOLF體育公公園、、馬會會、游游劃艇艇和健健身會會館等等），，高尚尚居住住區(qū)（（美式式別墅墅、度度假公公寓等等）。。周邊項目研究分析1臥龍湖湖風情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊項目研究分析1臥龍湖湖風情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊項目研究分析1臥龍湖湖風情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊項目研究分析1【交通條條件對對比】項目名稱距南京城區(qū)距離車程距高速出口連接主干道中國邊城42405km-滬寧自建4公里景觀道-滬寧涵田半島1159012km-長深自建1公里景觀道-x106高德莊園70600.9km-沿江沿G104如山湖城809025km-滬蓉自建3.5公里景觀道-s206神山國際社區(qū)769022km-滬蓉4公里-x032瑯琊山冠景國際社區(qū)759019km-滬蓉3公里-滁州市區(qū)金牛湖度假中心576014km-長深4公里-寧天城際輕軌森湖溪谷707014km-寧高自建1.8公里景觀道-x305百美山莊55503km-寧高1.5公里高爾夫景觀道臥龍湖小鎮(zhèn)43450.8km-長深綠化2.2公里景觀道-x202從車程程距離離來看看，距距離南南京城城區(qū)最最近的的項目目有句句容的的中國國邊城城、溧溧水的的臥龍龍湖小小鎮(zhèn)、、百美美山莊莊，車車程一一般在在40-50分鐘左左右。。距離南南京城城區(qū)較較遠的的項目目除溧溧陽的的涵田田半島島之外外，多多集中中在安安徽，，車程程一般般在90分鐘。。為了營營造度度假的的分為為以及及能夠夠連接接交通通干道道，多多數(shù)項項目或或自建建數(shù)公公里景景觀道道，或或?qū)υ惺∈〉?、、縣道道進行行綠化化處理理，凸凸顯整整體調(diào)調(diào)性。。周邊項目研究分析1【資源和和定位位分析析】項目名稱所屬區(qū)位車程核心資源發(fā)展定位自然人文景觀高爾夫中國邊城句容40高麗山、侖山湖18洞集休閑、度假、美食、娛樂、康體療養(yǎng)、文化交流及商貿(mào)洽談于一體的多產(chǎn)業(yè)、綜合性、具有國際水平的休閑度假勝地涵田半島溧陽90天目湖風景區(qū)9洞長三角最具魅力的旅游度假勝地高德莊園句容60茅山、水庫/集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、觀光為一體，南京一小時都市圈高端墅居區(qū)，居住養(yǎng)生勝地。如山湖城和縣90如方山、水庫練習場集休閑娛樂、旅游度假、投資居住于一體的休閑度假型社區(qū)神山國際社區(qū)全椒90神山國家森林公園18洞大型休閑、旅游、度假、養(yǎng)生項目瑯琊山冠景國際社區(qū)滁州90瑯琊山風景區(qū)18洞集“運動休閑、觀光體驗、健康養(yǎng)生、商務(wù)會議”于一體，大瑯琊國際生態(tài)休閑旅游社區(qū)”，長三角的重要休閑旅游目的地金牛湖度假中心六合60金牛湖青奧帆船基地練習場離塵不離城，山水之間的城市度假居所森湖溪谷溧水80傅家邊、無想山、神柳凹湖/3萬畝湖山深處，830畝純獨棟度假社區(qū)百美山莊溧水50天生橋風景區(qū)、太陽島27洞南京近郊，純正高爾夫度假獨棟別墅臥龍湖小鎮(zhèn)溧水45臥龍湖山水景觀18洞集“商務(wù)休閑，度假旅游，生態(tài)環(huán)保，北美新生活方式”的高尚主題小鎮(zhèn)就自然然景觀觀資源源來說說，從從南京京出發(fā)發(fā)，車車程在在60分鐘左左右，，山水水自然然景觀觀資源源很多多。1個項目目配建建27洞高爾爾夫，，4個項目目配建建有18洞高爾爾夫，，3個項目目配建建有9洞高爾爾夫或或練習習場。。定位方方面：：休閑閑、度度假、、旅游游、養(yǎng)養(yǎng)生等等字眼眼已充充斥旅旅游度度假地地產(chǎn)市市場，，“旅旅游、、休閑閑、度度假””等功功能能已成成為多多數(shù)項項目的的定位位方向向。周邊項目研究分析1【建筑風風格】項目名稱建筑風格中國邊城英、法、美、西班牙涵田半島東南亞高德莊園歐美新古典如山湖城地中海神山國際社區(qū)山水田園、法式瑯琊山冠景國際社區(qū)地中海森湖溪谷現(xiàn)代中式百美山莊意大利托斯卡納臥龍湖小鎮(zhèn)南加州圣芭芭拉周邊項目研究分析1【戶型產(chǎn)產(chǎn)品分析】項目名稱當期產(chǎn)品中國邊城獨棟涵田半島獨棟高德莊園獨棟如山湖城雙拼神山國際社區(qū)獨棟瑯琊山冠景國際社區(qū)聯(lián)排森湖溪谷獨棟百美山莊獨棟臥龍湖小鎮(zhèn)獨棟在售別墅項目中，最小戶型為如山湖城的120平米雙拼別墅，最大面積為高德莊園的獨棟別墅。市場上主力戶型面積在200-220平米之間，該類戶型有獨棟、也有雙拼，聯(lián)排較少。百美山莊、森湖溪谷、涵田半島都是獨棟產(chǎn)品，瑯琊山冠景為聯(lián)排戶型。如山湖城的玲瓏別墅，雙拼產(chǎn)品，面積在120-140平米，精裝修交付，值得借鑒。周邊項目研究分析1【戶型產(chǎn)產(chǎn)品分析】涵田半島戶型(溧陽)一層平面二層平面戶型建筑面積：214平米，設(shè)計為兩層。一層為二間臥室、景觀庭院，二層為大堂和餐廳。優(yōu)點：該戶型亮點為結(jié)合坡地形態(tài)，二層入戶；景觀展示面均被解放、視野通透無遮擋，但又具備了一定的私密性；臥室與庭院結(jié)合較為緊密；缺點：室內(nèi)空間及功能較為單一簡潔；由室內(nèi)進入庭院內(nèi)需穿越臥室或從室外繞行；周邊項目研究分析1【戶型產(chǎn)產(chǎn)品分析】如山湖城戶型A(安徽全椒)一層平面二層平面戶型建筑面積：121平米，設(shè)計為兩層，二室一廳二衛(wèi)。一層包含有客廳、餐廳、臥室、活動花園，二層為一間臥室及觀景平臺。優(yōu)點：該戶型亮點為面積控制較為經(jīng)濟，多處灰空間的處理給予業(yè)主更靈活的調(diào)整空間；根據(jù)實際居住情況調(diào)整了各個功能空間的尺度關(guān)系；二層具有較大的的觀景露臺；缺點：各個功能空間較為緊湊，舒適度有一定的影響；門廳入戶無玄關(guān)。周邊項目研究分析1【戶型產(chǎn)產(chǎn)品分析】如山湖城戶型B(安徽全椒)一層平面二層平面戶型建筑面積：140平米，設(shè)計為兩層，二室一廳二衛(wèi)。一層包含有客廳、餐廳、活動花園，二層為二間臥室及觀景平臺。亮點：該戶型為面積控制較為經(jīng)濟，多處灰空間的處理給予業(yè)主更靈活的調(diào)整空間；根據(jù)實際居住情況調(diào)整了各個功能空間的尺度關(guān)系；二層具有較大的的觀景露臺；缺點：各個功能空間較為緊湊，舒適度有一定的影響；周邊項目研究分析1【戶型產(chǎn)產(chǎn)品分析】臥龍湖湖小鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶型型A(溧水)一層平平面二層平平面戶型建建筑面面積：：237平米，，設(shè)計計為兩兩層，，四室室兩廳廳三衛(wèi)衛(wèi)。一一層為為客廳廳、餐餐廳、、臥室室、車車庫和和活動動花園園，二二層為為三間間臥室室。該戶型型亮點點為灰灰空間間較多多，可可與庭庭院結(jié)結(jié)合；；客廳廳挑空空且有有2個景觀觀面；；缺點：：入戶戶過道道過長長；客客臥公公共衛(wèi)衛(wèi)生間間過多多，可可調(diào)整整為套間。。周邊項目研究分析1【銷售價價格分析】項目名稱均價交付標準房屋贈送花園面積中國邊城11000毛坯精裝300涵田半島50000精裝精裝660高德莊園15000毛坯毛坯350如山湖城7000精裝簡裝170神山國際社區(qū)11000毛坯毛坯200瑯琊山冠景國際社區(qū)6500毛坯毛坯200森湖溪谷11000毛坯毛坯200百美山莊16000毛坯簡裝150臥龍湖小鎮(zhèn)15000毛坯簡裝200從銷售均價來看，除涵田半島單價在5萬元之外，均價超過1萬元的有中國邊城、高德莊園、神山國際社區(qū)、森湖溪谷、百美山莊和臥龍湖小鎮(zhèn)，這些樓盤均為毛坯交付?，樼鹕焦诰暗?500為聯(lián)排別墅，其獨棟別墅在銷售期時，均價在12000左右。從主力總價來看，3個項目總價在100萬-140萬之間，3個項目主力總價在330-400萬之間，其中如山湖城為精裝修交付，通過產(chǎn)品設(shè)計和控制面積，總價在98萬左右，深受客戶認可。周邊項目研究分析1【去化速速度分析】項目名稱推出套數(shù)銷售套數(shù)去化周期（月）中國邊城602414涵田半島605960高德莊園291410如山湖城1221003神山國際社區(qū)000瑯琊山冠景國際社區(qū)961618森湖溪谷10410152百美山莊787256臥龍湖小鎮(zhèn)40106碧桂園如山湖城在售玲瓏雙拼別墅，面積120-146平米之間，均價7000元，精裝修交付，深受南京客群的青睞。月均去化33套，在周邊類似個案中可謂一枝獨秀。其他個案在售的產(chǎn)品中，平均每月去化套數(shù)在1.5套至2套之間，去化速度較為緩慢。其中去化速相對度較好的森湖溪谷，位于溧水傅家邊，開盤價在8000元左右，目前均價11000元，其熱銷期多采用人海派單戰(zhàn)術(shù)，降低了調(diào)性和品質(zhì)，后續(xù)開發(fā)基本乏力。臥龍湖小鎮(zhèn)和中國邊城距離南京50分鐘車程左右，從形象和硬件配套方面投入較大，月均去化1.7套。高爾夫純獨棟別墅百美山莊，太陽島高爾夫環(huán)抱，景觀資源優(yōu)越，月均去化1.3套。周邊項目研究分析1【slogan和銷售售主張張】項目名稱定位語銷售主張中國邊城中國最佳山水別墅小鎮(zhèn)三山一湖，三年一棟涵田半島別墅一方凈土養(yǎng)三生享生態(tài)，玩生意，醉生活高德莊園中國茅山，首席養(yǎng)生莊園悟道茅山，養(yǎng)心高德如山湖城南京山水度假第一城萬畝山湖，五年大城，至好美墅神山國際社區(qū)五星級酒店，狩獵場，體育公園，定制別墅以征服之名感悟真我人生瑯琊山冠景國際社區(qū)滁寧第一生態(tài)人居大盤，3000億巨獻7000畝國際社區(qū)瑯琊山麓，純粹低密度，度假養(yǎng)生果嶺墅金牛湖度假中心南京，珍藏級度假半島不在三亞，在金牛湖森湖溪谷秦淮源，中國墅50分鐘車程，轉(zhuǎn)身給世界一個背影百美山莊2800畝高爾夫中央78幢托斯卡納獨棟意墅40分鐘，南京主城，隱于山水之間的最佳距離臥龍湖小鎮(zhèn)別墅，球場，馬會，游艇，美國小鎮(zhèn)讓您實現(xiàn)世界籍的生活夢想從各項項目的的定位位語和和銷售售主張張來看看，多多數(shù)提提到了了山水水湖等等自然然景觀觀資源源，并并由此此提煉煉出度度假和和養(yǎng)生生的概概念，，進而而升華華到養(yǎng)養(yǎng)心、、征服服、生生活夢夢想等等人生生境界界，并并突出出產(chǎn)品品性質(zhì)質(zhì)，明明確““墅””的物物業(yè)類類型。。這也也是當當下遠遠郊度度假物物業(yè)銷銷售主主張的的主流流方向向。周邊項目研究分析1【配套情情況分析】項目名稱基礎(chǔ)部分水電氣中國邊城市政水市政電天然氣涵田半島市政水市政電天然氣高德莊園市政水、直飲水市政電天然氣如山湖城市政水市政電天然氣神山國際社區(qū)市政水市政電待定瑯琊山冠景國際社區(qū)市政水市政電天然氣金牛湖度假中心市政水市政電無森湖溪谷市政水市政電天然氣百美山莊市政水市政電天然氣臥龍湖小鎮(zhèn)市政水市政電天然氣在售項項目中中，除除金牛牛湖度度假中中心主主力產(chǎn)產(chǎn)品為為酒店店式公公寓和和產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒酒店，，沒有有天然然氣之之外，，神山山國際際社區(qū)區(qū)天然然氣未未定，，其他他項目目均為為市政政水、、市政政電、、天然然氣入入戶。。作為遠遠郊度度假項項目，，更應(yīng)應(yīng)該完完善基基礎(chǔ)配配套設(shè)設(shè)施的的投入入和建建設(shè)，，滿足足基本本生活活所需需。才才能在在此基基礎(chǔ)上上，完完善和和提升升其他他方面面的配配套。。周邊項目研究分析1【配套情情況分析】項目名稱高爾夫酒店商業(yè)配套餐飲運動休閑娛樂其他中國邊城18洞五星4萬平米西餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡館、邊城會所健身房、游泳館、瑜伽館、登山步道、劃艇、登山步道、網(wǎng)球場SPA、KTV、棋牌、美容中心、影劇院、圖書館、兒童娛樂中心、雪茄吧、酒吧、垂釣、美玉軒、美陶吧、韋崗溫泉、山地自行車道會議室、酒廊、美侖畫室、周末集市涵田半島9洞五星2萬平米原味會所、法式鐵板燒、中餐廳、西餐廳、進口食品屋、宴會廳游泳池、健身房、桌球、乒乓球巴厘養(yǎng)生會所、游艇碼頭、山頂湖景溫泉、半島咖啡屋戶外拓展基地、酒窖、會展中心、飛行俱樂部、土特產(chǎn)商場、教堂高德莊園/五星5.6萬平米西餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡廳、紅酒吧健身房、桌球室、網(wǎng)球、乒乓球溫泉會所、棋牌、酒吧、影音室有機農(nóng)場、水上七星會所如山湖城待建五星3萬平米高檔中西餐廳、宴會廳、特色酒吧康體設(shè)施、室外泳池、網(wǎng)球場、籃球、排球、羽毛球私人會所，KTV娛樂、酒店精品店、休閑山地車、游船、島上燒烤18間大型商務(wù)會議廳、社區(qū)班車、購物班車、600㎡華聯(lián)超市、社區(qū)醫(yī)院、垂釣中心神山國際社區(qū)18洞五星2萬平米西餐廳、中餐廳、宴會廳狩獵場、健身房3000平米溫泉會所、1300畝體育公園、農(nóng)耕休閑娛樂區(qū)、開心果園、開心農(nóng)場2300平米會議中心瑯琊山冠景國際社區(qū)18洞五星4萬平米商業(yè)小鎮(zhèn)、特色餐飲、西餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡廳馬術(shù)練習場、射箭練習場、游泳池垂釣、溫泉SPA、美容中心、棋牌、KTV、娛樂會所、洗浴休閑國際學校、葡萄莊園、會議中心森湖溪谷/規(guī)劃中5萬平米規(guī)劃中商業(yè)街區(qū)規(guī)劃中社區(qū)會所萬畝有機農(nóng)業(yè)生態(tài)園5星級遠程醫(yī)療百美山莊27洞//高爾夫會所餐飲、中西餐廳、酒吧高爾夫球場、健身房高爾夫俱樂部會所高爾夫用品專賣店、高爾夫五星物業(yè)服務(wù)臥龍湖小鎮(zhèn)9洞五星10萬平米中餐飯店、西餐店、酒吧、半島度假酒店、溫泉度假酒店、企業(yè)會館度假村社區(qū)GOLF體育公園、馬會俱樂部、游劃艇俱樂部、室內(nèi)外游泳館、網(wǎng)球俱樂部、登山環(huán)湖徒步、湖濱沙灘浴場SPA理療館、垂釣俱樂部、老人公寓（美式康復(fù)中心）、加尼福利亞酒坊酒吧街、小鎮(zhèn)湖濱演藝廣場、臥龍湖國際藝術(shù)中心、理療館社區(qū)購物中心、國際雙語學校、會員私人名品專賣店、名品直銷商業(yè)街周邊項目研究分析1【客戶情情況分析】項目名稱銷售主張客群區(qū)域定位實際客群區(qū)域中國邊城三山一湖，三年一棟南京、長三角區(qū)域句容周邊及南京涵田半島一方凈土養(yǎng)三生長三角溧陽為主，長三角城市為輔高德莊園悟道茅山，養(yǎng)心高德長三角、南京北京、周邊城市如山湖城萬畝山湖，五年大城，至好美墅南京南京神山國際社區(qū)以征服之名感悟真我人生合肥、南京全椒周邊為主瑯琊山冠景國際社區(qū)滁寧第一生態(tài)人居大盤，3000億巨獻7000畝國際社區(qū)南京、滁州滁州周邊為主金牛湖度假中心不在三亞，在金牛湖南京及周邊南京及周邊森湖溪谷50分鐘車程，轉(zhuǎn)身給世界一個背影南京南京百美山莊40分鐘，南京主城，隱于山水之間的最佳距離南京及長三角城市長三角、溧水周邊企業(yè)主臥龍湖小鎮(zhèn)讓您實現(xiàn)世界籍的生活夢想南京南京四個項項目的的客群群定位位和實實際客客群情情況較較為吻吻合，，如山山湖城城、金金牛湖湖度假假中心心、森森湖溪溪谷和和臥龍龍湖小小鎮(zhèn)，，全部部將目目標客客群鎖鎖定為為南京京區(qū)域域。周邊項目研究分析1【客戶情情況分析】項目名稱區(qū)域來源客戶身份購買動機中國邊城句容周邊及南京企業(yè)主、文藝界人士、政界人士度假、商務(wù)活動、養(yǎng)老涵田半島溧陽為主，長三角城市為輔溧陽當?shù)仄髽I(yè)主、醫(yī)療、餐飲行業(yè)自住、度假、養(yǎng)老、投資高德莊園北京、周邊城市民企老板居多，在長三角有生意度假、養(yǎng)生、投資如山湖城南京南京市民度假、養(yǎng)老、投資神山國際社區(qū)全椒周邊為主待定待定瑯琊山冠景國際社區(qū)滁州周邊為主企業(yè)主、私營業(yè)主度假、養(yǎng)老金牛湖度假中心南京及周邊私營業(yè)主、金融、文體界投資、度假森湖溪谷南京私營業(yè)主、拆遷戶度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老百美山莊長三角、溧水周邊企業(yè)主企業(yè)主居多度假、商務(wù)臥龍湖小鎮(zhèn)南京南京及溧水企業(yè)主、歸國教授、外籍高管、生物、法律、金融界度假、商務(wù)、養(yǎng)老、投資從類比比個案案的客客戶構(gòu)構(gòu)成可可以看看出，，企業(yè)業(yè)主占占據(jù)旅旅游度度假物物業(yè)客客群的的絕大大多數(shù)數(shù)，區(qū)區(qū)域仍仍以南南京或或項目目周邊邊為主主，購購買動動機則則多為為度假假、養(yǎng)養(yǎng)老、、兼具具投資資功能能。周邊項目研究分析1【市場小小結(jié)】從車程距離來看，周邊類比個案車程一般在1小時左右，而為了營造度假的氛圍以及考慮交通的便利，多自建數(shù)公里景觀道，或?qū)υ械缆愤M行綠化處理，凸顯整體調(diào)性。南京周邊山水自然景觀資源分布廣泛，多數(shù)旅游度假項目依山傍水而建，且都建有高爾夫球場或練習場。而在定位方面，休閑、度假、旅游、養(yǎng)生等主題已成為旅游度假地產(chǎn)的主流開發(fā)方向。市場上主力戶型面積在200-220平米之間，為獨棟或雙拼，如山湖城的玲瓏雙拼別墅，面積在120-140平米，精裝修交付，值得借鑒。類似項目的總體量都比較大，前期需要做好整體定位規(guī)劃，且在投入較大資金做好形象或配套之后，才開始啟動別墅物業(yè)的開發(fā)。周邊項目研究分析1總價方面，集中在兩個區(qū)間，分別集中在100萬-140萬和330-400萬之間，其中如山湖城雙拼別墅，總價在98萬左右，精裝修交付，深受客戶追捧。銷售方面，個案月均銷售套數(shù)在1.5~2套之間，去化速度較為緩慢。如山湖城月均去化33套，與其合理控制總價有直接關(guān)系。客群方面，如山湖城、金牛湖度假中心、森湖溪谷和臥龍湖小鎮(zhèn)，都將目標客群鎖定為南京區(qū)域，和實際客群情況較為吻合，其余半數(shù)項目客群定位過于拔高。而喜歡打高爾夫的人，并不偏好購買高爾夫或者度假類的物業(yè)。配套方面，絕大多數(shù)項目配套完善，如五星級酒店、集中商業(yè)街區(qū)、中西餐飲、運動健身、休閑娛樂設(shè)施等，已然已成為旅游度假地產(chǎn)行業(yè)標準配套。【市場小小結(jié)】周邊項目研究分析1市場背景及周邊項目研究分析南京別墅市場分析周邊項目研究分析居民可支配收入和置業(yè)衍變周邊項目客戶分析南京旅游市場發(fā)展情況周邊項目客戶分析1【類比個個案客戶構(gòu)構(gòu)成】項目名稱銷售主張客群區(qū)域定位實際客群區(qū)域中國邊城三山一湖，三年一棟南京、長三角區(qū)域句容周邊及南京涵田半島一方凈土養(yǎng)三生長三角溧陽為主，長三角城市為輔高德莊園悟道茅山，養(yǎng)心高德長三角、南京北京、周邊城市如山湖城萬畝山湖，五年大城，至好美墅南京南京神山國際社區(qū)以征服之名感悟真我人生合肥、南京全椒周邊為主瑯琊山冠景國際社區(qū)滁寧第一生態(tài)人居大盤，3000億巨獻7000畝國際社區(qū)南京、滁州滁州周邊為主金牛湖度假中心不在三亞，在金牛湖南京及周邊南京及周邊森湖溪谷50分鐘車程，轉(zhuǎn)身給世界一個背影南京南京百美山莊40分鐘，南京主城，隱于山水之間的最佳距離南京及長三角城市長三角、溧水周邊企業(yè)主臥龍湖小鎮(zhèn)讓您實現(xiàn)世界籍的生活夢想南京南京從客群群分布布區(qū)域域來看看，四四個項項目的的客群群定位位和實實際情情況較較為吻吻合，，如山山湖城城、金金牛湖湖度假假中心心、森森湖溪溪谷和和臥龍龍湖小小鎮(zhèn)，，全部部將目目標客客群鎖鎖定為為南京京區(qū)域域。周邊項目客戶分析1【類比個個案客戶構(gòu)構(gòu)成】項目名稱區(qū)域來源客戶身份購買動機中國邊城句容周邊及南京企業(yè)主、文藝界人士、金融界人士度假、商務(wù)活動、養(yǎng)老涵田半島溧陽為主，長三角城市為輔溧陽當?shù)仄髽I(yè)主、醫(yī)療、餐飲行業(yè)自住、度假、養(yǎng)老、投資高德莊園北京、周邊城市民企老板居多，在長三角有生意度假、養(yǎng)生、投資如山湖城南京南京市民度假、養(yǎng)老、投資神山國際社區(qū)全椒周邊為主待定待定瑯琊山冠景國際社區(qū)滁州周邊為主企業(yè)主、私營業(yè)主度假、養(yǎng)老金牛湖度假中心南京及周邊私營業(yè)主、金融、文體界投資、度假森湖溪谷南京私營業(yè)主、拆遷戶度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老百美山莊長三角、溧水周邊企業(yè)主企業(yè)主居多度假、商務(wù)臥龍湖小鎮(zhèn)南京南京及溧水企業(yè)主、歸國教授、外籍高管、生物、法律、金融界度假、商務(wù)、養(yǎng)老、投資從類比比個案案的客客戶身身份中中可以以看出出，企企業(yè)主主成為為旅游游度假假別墅墅的主主力客客戶，，他們們擁有有一定定財富富基礎(chǔ)礎(chǔ)，容容易接接受遠遠距離離的旅旅游度度假物物業(yè)，，多作作為度度假、、養(yǎng)老老用途途，兼兼具商商務(wù)額額投資資。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶分分析】客戶情況所購房屋原住區(qū)域南京市雨花臺區(qū)置業(yè)時間2010年客戶身份原為木工，現(xiàn)已退休。物業(yè)類型獨棟別墅重要信息年齡60歲，拆遷戶，在南京有5套拆遷安置房。面積226平米置業(yè)目的度假，養(yǎng)老，別墅夢?？們r130萬元客戶觀觀點：：1、距離離南京京不太太遠，，一個個多小小時車車程，，社區(qū)區(qū)班車車半小小時一一班，，往返返南京京都很很方便便。2、空氣氣好，，環(huán)境境好，，總價價不高高。3、日常常生活活便捷捷，買買菜、、洗澡澡都有有班車車。如山湖湖城業(yè)業(yè)主劉劉先生生周邊項目客戶分析1【重點個案客戶分分析】百美山山莊業(yè)業(yè)主黃先生生客戶觀觀點：：1、高爾爾夫球球場里里面，，有檔檔次，，環(huán)境境好；；2、一般般作為為企業(yè)業(yè)接待待會所所使用用，固固定資資產(chǎn)，，還可可以保保值；；3、周末末、假假期自自己和和家人人度假假居住住?？蛻羟闆r所購房屋原住區(qū)域南京市溧水區(qū)置業(yè)時間2013年客戶身份企業(yè)主物業(yè)類型獨棟別墅重要信息浙江人，在溧水開廠；購買三套別墅，并不喜歡打高爾夫。面積215平米置業(yè)目的會所，度假，養(yǎng)老，保值總價330萬元/套，總計1000萬元。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶分析】客戶情況所購房屋原住區(qū)域南京市建鄴區(qū)置業(yè)時間2012年客戶身份52歲，某科技公司老總物業(yè)類型獨棟重要信息奔馳車主，愛好自駕游。面積260置業(yè)目的度假自住，養(yǎng)老總價360萬臥龍湖業(yè)主主丁先先生客戶觀點：：1、喜歡山水水別墅的干干凈舒適，，安靜悠閑閑，為退休休以后養(yǎng)老老。2、距離市區(qū)區(qū)不遠，高高速交通都都很便捷；；3、看好社區(qū)區(qū)以后的規(guī)規(guī)劃和配套套建設(shè)。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶分析】客戶情況所購房屋原住區(qū)域南京苜蓿園置業(yè)時間2013年客戶身份48歲，主任律師物業(yè)類型獨棟重要信息新富階層，沃爾沃車主。面積260平米置業(yè)目的度假、休閑、養(yǎng)老；別墅夢?？們r450萬臥龍湖業(yè)主主王先先生客戶觀點：：1、交通方便便，自然環(huán)環(huán)境好，度度假養(yǎng)生都都可以；2、總價能承承受，450萬可以買到到近郊山水水別墅；3、看好社區(qū)區(qū)的品質(zhì)和和檔次，圓圓了自己的的高端別墅墅夢。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶分析】臥龍湖業(yè)主主馬先先生客戶觀點：：1、距離企業(yè)業(yè)很近，開開車10分鐘左右。。2、環(huán)境好，，空氣好，，山水景觀觀資源日益益稀缺?？蛻羟闆r所購房屋原住區(qū)域南京溧水置業(yè)時間2013年客戶身份49歲，溧水開發(fā)區(qū)企業(yè)主物業(yè)類型獨棟重要信息在溧水開廠，生產(chǎn)制造業(yè)；寶馬740車主。面積295平米置業(yè)目的公司會所，個人度假、養(yǎng)老?？們r450萬周邊項目客戶分析1【周邊項目客客戶特征歸歸納】客戶身份：：企業(yè)主、經(jīng)經(jīng)商人士成成為主力客客戶，尤以以從事地產(chǎn)產(chǎn)、金融、、制造、醫(yī)醫(yī)療、教育育等相關(guān)行行業(yè)為主。。區(qū)域來源：：多以項目所所處區(qū)域為為主，后期期可逐漸輻輻射到周邊邊城市或區(qū)區(qū)域。置業(yè)目的：：多以自用為為主，如度度假、養(yǎng)生生、休閑，，兼具部分分商務(wù)活動動。關(guān)注重點：：看重自然資資源、交通通條件、配配套情況和和未來發(fā)展展?jié)摿?。周邊項目客戶分?國內(nèi)知名旅游度假項目研究2國內(nèi)知名旅游度假項目研究2【旅游度假地地產(chǎn)概念】所有依托周邊旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。就目前而言，旅游地產(chǎn)多側(cè)重于度假旅游，或強調(diào)以旅游發(fā)展為主體，以地產(chǎn)為延伸；或強調(diào)發(fā)揮地產(chǎn)主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴展地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，吸引更多的消費客體。江浙湖泊島島嶼川西民居黃山腳下海南國際旅游島海景及高爾夫地產(chǎn)大連、煙臺、威海等主打濱海度假江浙太湖、西湖、千島湖，濱湖度假區(qū)國內(nèi)旅游地地產(chǎn)發(fā)展格格局（區(qū)域域分布）:旅游地產(chǎn)仍仍處于起步步階段，全全國各地爭爭相打出旅旅游地產(chǎn)概概念，東部部為熱點發(fā)發(fā)展區(qū)域，，項目發(fā)展展以依托自自然和人文文資源為主主海南熱帶海海洋沙灘高爾夫球運運動文化古鎮(zhèn)……沿海發(fā)達區(qū)區(qū)域是旅游游地產(chǎn)發(fā)展展的重點，，發(fā)達區(qū)域域高收入人人群是旅游游度假項目目的客戶基基礎(chǔ)自然、人文文資源，人人工景點是是旅游地產(chǎn)產(chǎn)依托的主主要資源類類型國內(nèi)知名旅游度假項目研究2國內(nèi)知名旅游度假項目研究2成都度度假旅旅游地產(chǎn)案案例研究青城山房小院青城上善棲保利石象湖交通路線：：沿成灌高高速至“崇義站”出口轉(zhuǎn)彭青青路；路程程全長（由由市區(qū)至項項目所在））約66.2公里；；行駛時間間約80分分鐘；青城山房項目位置容積率0.33綠化率70%面積范圍140-230主力面積200交付標準毛坯產(chǎn)品特點組院別墅,戶戶觀山車位數(shù)每戶1個物業(yè)費3.0元銷售價格均價13000元；小獨棟最低200萬元/套目標客群成都及周邊地區(qū)開發(fā)商四川廣居民生實業(yè)有限公司開發(fā)進展在售疊拼和少部分獨棟別墅主要配套相臨太平鎮(zhèn)及附近區(qū)域沿街有多個小型超市項目簡介：：青城山房房位于國家家5A級旅旅游景區(qū)———青城山山腳下，距距青城山前前山山門約約1000米。項目目占地約251畝，，總戶數(shù)為為281戶戶，綜合建建筑容積率率約0.33。青城山房項目產(chǎn)品信信息：主要由““組院別墅墅”和相對對小巧的““疊院公寓寓”兩種建建筑類型組組成。“組組院別墅””為1-2層,位于于地塊的核核心部位,更利于欣欣賞山景,面積控制制在140-220m2;““疊院公寓寓”為整個