北京某項(xiàng)目可研報(bào)告-(I)課件

北京金融街后沙峪項(xiàng)目可研報(bào)告(I)北京金融街后沙峪項(xiàng)目可研報(bào)告(I)匯報(bào)提綱

第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：城市及區(qū)域發(fā)展分析第三部分：項(xiàng)目用地分析第四部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第五部分：市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展判斷第六部分：區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析第七部分：項(xiàng)目初步方向及經(jīng)濟(jì)效益分析第八部分：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)匯報(bào)提綱第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目類型：項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)；項(xiàng)目位置：北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)西白辛莊榆陽(yáng)路5號(hào)；東至沙峪南路，南至嘉浩別墅，西北至西白辛莊；占地面積：163164.66平方米；用地性質(zhì)：已取得《國(guó)有土地使用證》（京市順其國(guó)用（2004出）第10148號(hào)）原土地使用權(quán)人：北京盟科置業(yè)有限公司；土地用途：別墅、公寓及配套；土地使用權(quán)年限：70年（1995年8月9日至2065年8月8日）；地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地共260畝，其中43畝在建工程（30棟別墅的地基），217畝土地約有165戶住戶未拆遷，另有一個(gè)魚(yú)塘和一個(gè)苗圃。項(xiàng)目位置項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目類型：項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)；項(xiàng)目位置

項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)的核心位置項(xiàng)目區(qū)域位置關(guān)系

京順路京承高速路后沙峪出口機(jī)場(chǎng)高速溫榆河空港工業(yè)B區(qū)空港工業(yè)B區(qū)進(jìn)出口產(chǎn)品加工區(qū)新國(guó)展首都機(jī)場(chǎng)國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)機(jī)場(chǎng)家屬區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)物流別墅區(qū)項(xiàng)目位置別墅區(qū)項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)的核心位置項(xiàng)目區(qū)域位置關(guān)系京城市及區(qū)域發(fā)展分析城市及區(qū)域發(fā)展分析北京城市發(fā)展規(guī)劃北京市的規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)了“兩軸－兩帶－多中心”新型城市空間結(jié)構(gòu)。北京城市發(fā)展規(guī)劃北京市的規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)了“兩軸－兩帶－多中心”新北京市區(qū)縣功能定位在新編北京城市總體規(guī)劃中，通州、順義、亦莊是三座重點(diǎn)發(fā)展的新城。首都功能核心區(qū)

東城、西城、崇文、宣武，我國(guó)政治、文化中心和國(guó)際交往中心。城市功能拓展區(qū)

朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山，實(shí)現(xiàn)和拓展首都城市性質(zhì)功能的重要區(qū)域。城市發(fā)展新區(qū)

通州、順義、大興、昌平、房山和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，制造業(yè)和都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域。生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)

門(mén)頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶，北京的生態(tài)屏障和水源保護(hù)地。北京市區(qū)縣功能定位在新編北京城市總體規(guī)劃中，通州、順義、亦莊順義規(guī)劃定位按照北京市新的城市總體規(guī)劃要求，順義區(qū)將作為北京市建設(shè)的重點(diǎn)新城，承擔(dān)著現(xiàn)代制造業(yè)、國(guó)際交往、空港物流業(yè)、國(guó)際展覽業(yè)、體育休閑和居住的功能，是北京東北部城市化發(fā)展的核心，是未來(lái)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立、功能完善的城市。按照規(guī)劃，順義重點(diǎn)新城確立了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的城市空間結(jié)構(gòu)。一港指首都機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；二河指潮白河旅游休閑度假區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)指順義中心區(qū)（原衛(wèi)星城三個(gè)組團(tuán)）、空港區(qū)（后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)）、河?xùn)|新區(qū)（南彩鎮(zhèn)和北小營(yíng)鎮(zhèn)中心區(qū)）；四鎮(zhèn)———楊鎮(zhèn)、高麗營(yíng)、李遂、趙全營(yíng)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的橋梁。順義規(guī)劃定位按照北京市新的城市總體規(guī)劃要求，順義區(qū)將作為北京順義經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年順義區(qū)順義區(qū)GDP276.1億元，比上年增長(zhǎng)19.6%，占全市GDP的比重為4%。按北京市統(tǒng)計(jì)局2005年常住人口計(jì)算人均GDP為4812美元。其中第一產(chǎn)業(yè)19.9億元，比上年下降4.8%，占全市第一產(chǎn)業(yè)的比重為20.3%；第二產(chǎn)業(yè)168.3億元，比上年增長(zhǎng)24.6%，占全市第二產(chǎn)業(yè)的比重為8.3%，在第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)增加值153.1億元，比上年增長(zhǎng)25%，占全市工業(yè)增加值的比重為9%；第三產(chǎn)業(yè)87.9億元，比上年增長(zhǎng)17.4%，占全市第三產(chǎn)業(yè)的比重為1.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.2：61：31.8。順義區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP均位居北京城市發(fā)展新區(qū)第一位經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP

城市發(fā)展新區(qū)各產(chǎn)業(yè)增加值

順義經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年順義區(qū)順義區(qū)GDP276.1億元，順義城市人口交通發(fā)展規(guī)劃人口增長(zhǎng)：增速迅猛順義新城建設(shè)用地規(guī)模108平方公里，到2020年，常住人口將達(dá)到139萬(wàn)人，其中順義重點(diǎn)新城規(guī)劃人口規(guī)模為70萬(wàn)至90萬(wàn)人，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的發(fā)展空間。城市建設(shè)：空間充足城市建設(shè)用地有20余平方公里可開(kāi)發(fā)利用，有1000-1500萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)空間可以進(jìn)行高品質(zhì)住宅、商務(wù)辦公、商務(wù)餐飲的建設(shè)。

區(qū)域交通：四條輕軌規(guī)劃的軌道交通包括2020年建成地鐵15號(hào)線、市郊鐵路S6線及S3線、輕軌L1線，運(yùn)營(yíng)線路總里程約57公里。加之正在建設(shè)的機(jī)場(chǎng)輕軌，它們將貫穿順義新城南北及東西，有機(jī)連接新城各組團(tuán)，并連接北京中心城、通州、平谷、懷柔、昌平等新城。順義城市人口交通發(fā)展規(guī)劃人口增長(zhǎng)：增速迅猛城市建設(shè)：空間充足順義產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃順義以臨空產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為重點(diǎn)，全面引導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)向高端、高效、高輻射力的方向發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展電子及通訊設(shè)備制造、微電子等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車制造、裝備制造等現(xiàn)代制造業(yè)，以及設(shè)計(jì)研發(fā)、食品飲料、服裝、包裝印刷、家具等都市型工業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展航空物流、國(guó)際會(huì)展、國(guó)際商務(wù)、文化創(chuàng)意、商業(yè)餐飲、旅游休閑等，強(qiáng)化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高端環(huán)節(jié)，積極引進(jìn)具有總部職能的物流結(jié)算中心、數(shù)據(jù)中心和決策中心。進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，調(diào)整三次產(chǎn)業(yè)比重。順義產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃順義以臨空產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為重點(diǎn)，全面引導(dǎo)區(qū)新世界開(kāi)發(fā)麗斯花園龍灣別墅創(chuàng)造熱銷神話龍湖·滟瀾山盛裝開(kāi)盤(pán)

2007年2005年1997年麗宮千萬(wàn)級(jí)別墅開(kāi)發(fā)2006年開(kāi)發(fā)裕京花園、香江花園1996年中糧開(kāi)發(fā)名都園別墅1995年麗京入駐中央別墅區(qū)1992年第二個(gè)外銷別墅龍?jiān)?993年中西結(jié)合的優(yōu)山美地2004年觀唐首開(kāi)中式別墅先河

2003年中央別墅區(qū)發(fā)展歷程1992年，完全“空運(yùn)”的第一棟外銷別墅麗京花園落戶溫榆河畔，2002年，隨內(nèi)、外銷房制度的取消，溫榆河畔的別墅在面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的開(kāi)端，便被冠以“中央別墅區(qū)”之名，以ISB為首的眾多國(guó)際學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、和睦家醫(yī)院、日祥廣場(chǎng)等國(guó)際化配套日臻完善，至2007年，各跨國(guó)集團(tuán)入駐的“順義國(guó)際空港城”初具規(guī)模，新國(guó)展落戶于此，“中央別墅區(qū)”將成為北京第一個(gè)脫離遠(yuǎn)郊別墅區(qū)的“城市別墅區(qū)”。未來(lái)北京高端物業(yè)核心區(qū)新世界開(kāi)發(fā)麗斯花園龍灣別墅創(chuàng)造熱銷神話龍湖·滟瀾山盛裝開(kāi)盤(pán)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，配套日趨完善；新國(guó)展落戶，區(qū)域商務(wù)氛圍增強(qiáng)；高品質(zhì)的千萬(wàn)級(jí)別墅豪宅展露頭角；國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商拿地?zé)?/p>

；隨著國(guó)內(nèi)高端客戶的成長(zhǎng)，本土置業(yè)者關(guān)注度增多；

中央別墅區(qū)發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，配套日趨完善；新國(guó)展落戶，區(qū)域用地分析用地分析地塊交通分析地塊大交通環(huán)境較好，對(duì)外交通較為便利。天竺路地塊東側(cè)天竺路地塊東側(cè)內(nèi)部路地塊距離京承高速后沙峪出口約7公里，約8分鐘車程，對(duì)外交通較為方便；地塊西側(cè)為天竺路，雙向四車道，路況良好；地塊南側(cè)與嘉浩別墅城之間為普通簡(jiǎn)易道路，路面較窄，僅能并行通過(guò)兩輛車輛，且路況較差地塊交通分析地塊大交通環(huán)境較好，對(duì)外交通較為便利。天地塊東側(cè)地塊外部環(huán)境分析地塊位于中央別墅區(qū)內(nèi)，但本地塊周邊的別墅項(xiàng)目及周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，目前尚未形成較好的居住氛圍，須通過(guò)項(xiàng)目自身造勢(shì)。天竺路地塊東側(cè)緊臨天竺路，路況較好，但有少量貨車通行，對(duì)本項(xiàng)目存在噪音干擾；天竺路東側(cè)為沿街小商鋪，建筑較為陳舊，但對(duì)本項(xiàng)目影響不大；地塊南側(cè)為嘉浩別墅城，與本項(xiàng)目相鄰部分目前荒至，對(duì)本項(xiàng)目不利；地塊西北為普通農(nóng)村民宅，建筑陳舊，環(huán)境較差，存在一定負(fù)面影響。地塊西北側(cè)民宅地塊東側(cè)天竺路及路邊商鋪地塊南側(cè)嘉浩別墅城地塊外部環(huán)境分析地塊位于中央別墅區(qū)內(nèi)，但本地塊周邊的別墅項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析天竺路地塊內(nèi)部民宅地塊內(nèi)部魚(yú)塘地塊內(nèi)部苗圃地塊東西方向較長(zhǎng)，僅東側(cè)一面臨街，其它三面均被民宅及較差的別墅包圍，形象展示面小，不利于本項(xiàng)目形象展示；地塊內(nèi)部西南有一魚(yú)塘，面積不大，無(wú)利用價(jià)值，其余部分地勢(shì)較為平整；地塊東南有成片苗圃，可為將來(lái)景觀利用；地塊內(nèi)現(xiàn)狀為普通民宅，拆遷量大，存在一定的不確定性。地塊自身?xiàng)l件分析天地塊內(nèi)部民宅地塊內(nèi)部魚(yú)塘地塊內(nèi)部苗圃地塊東地塊用地分析小結(jié)地塊大交通環(huán)境較好，周邊道路路況良好，可達(dá)性較強(qiáng)；地塊周邊物業(yè)檔次較差，周邊環(huán)境一般，尚未形成較好的居住氛圍；地塊周邊無(wú)可利用的景觀資源，需靠項(xiàng)目自身打造；地塊臨路性一般，形象展示面較??；地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，但拆遷量較大，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)不確定性地塊用地分析小結(jié)地塊大交通環(huán)境較好，周邊道路路況良好，可達(dá)性區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)分析區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)分析

項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)的核心位置

京順路京承高速路后沙峪出口機(jī)場(chǎng)高速空港工業(yè)B區(qū)空港工業(yè)B區(qū)進(jìn)出口產(chǎn)品加工區(qū)新國(guó)展首都機(jī)場(chǎng)國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)機(jī)場(chǎng)家屬區(qū)阿凱笛亞莊園物流區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目分布圖龍灣龍湖滟瀾山項(xiàng)目地塊名都園優(yōu)山美地嘉浩觀唐裕亭國(guó)際歐陸苑水木蘭亭麗宮美林香檳小鎮(zhèn)麗高王府香花畦裕祥花園麗京花園麗嘉花園麗斯花園莫奈花園白露雅園溫榆河棕櫚灘萊蒙湖香江花園德國(guó)印象長(zhǎng)島瀾橋蘭苑別墅大湖山莊遠(yuǎn)洋花園項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)的核心位置京順路京承高速路后名稱地址容積率物業(yè)類型建筑類型建筑園林風(fēng)格物業(yè)管理（顧問(wèn)）公司物業(yè)費(fèi)（元/平方米·月）每戶車位數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)均價(jià)（萬(wàn)元/平米，含地下）MOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)順義區(qū)張喜莊出口0.4別墅獨(dú)棟現(xiàn)代德式簡(jiǎn)約風(fēng)格北京當(dāng)代物業(yè)管理有限責(zé)任公司62精裝修1.9——2.2阿凱蒂亞莊園順義區(qū)后沙峪,溫榆河畔,羅馬環(huán)島以北1000米處1.2別墅、公寓獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、多層板樓西班牙、法式、意大利風(fēng)格銀網(wǎng)物業(yè)管理公司（國(guó)貿(mào)酒店物業(yè)顧問(wèn)公司）6.81毛坯1.3——1.7龍湖滟瀾山順義區(qū)溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米0.67別墅聯(lián)排地中海風(fēng)格龍湖物業(yè)72精裝修2.1——2.4龍灣別墅順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河別墅區(qū)21號(hào)地0.47別墅獨(dú)棟原創(chuàng)風(fēng)格北京凱萊物業(yè)管理公司6.92毛坯無(wú)優(yōu)山美地順義區(qū)溫榆河北岸，后沙峪鎮(zhèn)南0.4別墅獨(dú)棟A區(qū)中式B美式C西式優(yōu)山美地物業(yè)管理公司102毛坯2.5——3.5麗宮別墅順義區(qū)機(jī)場(chǎng)高速公路楊林大道出口，介于機(jī)場(chǎng)高速與京順路之間0.52別墅獨(dú)棟歐式風(fēng)格僑樂(lè)物業(yè)服務(wù)有限公司5.62毛坯2.5——5香花畦順義區(qū)空港城后沙峪德國(guó)印象北側(cè)1.49公寓6-10層帶電梯板樓歐式風(fēng)格國(guó)航酒店、世邦魏理仕2.31毛坯1.05——1.2名都園順義區(qū)溫榆河畔0.6別墅、公寓獨(dú)棟、7-9層帶電梯板樓美式風(fēng)格凱萊國(guó)際酒店有限公司81簡(jiǎn)裝，帶部分家電0.94——1.2納帕爾灣順義區(qū)牛山鎮(zhèn)潮白河國(guó)家森林公園內(nèi),順安東路喬波冰雪世界東側(cè)0.4別墅獨(dú)棟美式風(fēng)格北京山水合和物業(yè)管理有限公司5.62精裝修1.7波特蘭花園順義區(qū)順平路彩虹橋西側(cè)1公里0.35別墅獨(dú)棟北美木質(zhì)風(fēng)格兩顆樹(shù)物業(yè)管理(北京)有限公司7.64精裝修1.5——2龍湖香醍別苑順義區(qū)潮白河國(guó)家森林公園(喬波滑雪館北側(cè))1別墅、洋房獨(dú)棟、多層電梯板樓地中海風(fēng)格北京龍湖物業(yè)有限公司5/2.981毛坯洋房0.8——2.4萬(wàn)科四季花城順義區(qū)順西路益麒麟家居建材廣場(chǎng)對(duì)面(順義二中南側(cè))1.56花園洋房，普通住宅多層、小高層板樓北歐風(fēng)格萬(wàn)科物業(yè)管理公司小高層1.8/多層1.20.6毛坯0.83東方太陽(yáng)城順義區(qū)潮白河畔0.8別墅、公寓獨(dú)棟、多層、小高層板樓美式風(fēng)格北京順欣陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司1.951.1初裝修0.88區(qū)域在售項(xiàng)目信息列表名稱地址容積率物業(yè)類型建筑類型建筑園林風(fēng)格物業(yè)管理（顧問(wèn)）公1<容積率<1.5龍湖香醍別苑納帕爾灣東方太陽(yáng)城波特蘭花園麗宮別墅名都園香花畦MOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)優(yōu)山美地項(xiàng)目位置龍灣別墅萬(wàn)科四季花城容積率<0.60.6<=容積率<=11<容積率<=1.6阿凱笛亞莊園龍湖滟瀾山1<容積率<1.5龍湖香醍別苑納帕爾灣東方太陽(yáng)城波特蘭花園麗價(jià)格方面，區(qū)域周邊別墅市場(chǎng)單價(jià)主要集中在2——3.5萬(wàn)元/平米之間，因不同項(xiàng)目的主力戶型區(qū)間不同，總價(jià)差距較大，從400萬(wàn)—3000多萬(wàn)不等，相對(duì)大面積的獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較高；另外針對(duì)具體項(xiàng)目，龍灣別墅以其特色的原創(chuàng)風(fēng)格和較低的獨(dú)棟總價(jià)受到客戶的追捧，龍湖滟瀾山的大面寬小進(jìn)深的聯(lián)排風(fēng)格和精心打造的園林景觀品質(zhì)感很強(qiáng)，銷售賣點(diǎn)突出，以搖號(hào)方式開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日就基本售罄，這都對(duì)我們項(xiàng)目有很強(qiáng)的借鑒意義。區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)分析供應(yīng)量方面：區(qū)域內(nèi)沒(méi)有新項(xiàng)目面市，未來(lái)兩年的主要放量在龍灣和麗宮別墅的后期，分別還有約300套和381套入市，另外龍湖和MOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)后期也有一定供應(yīng)，共約235套左右?？傮w來(lái)說(shuō)未來(lái)區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量仍然較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?？蛻絷P(guān)注度：在調(diào)研中我們了解到，本區(qū)域客戶在購(gòu)房時(shí)主要看中的標(biāo)準(zhǔn)為總價(jià)，建筑類型，景觀園林及建筑風(fēng)格三項(xiàng)指標(biāo)，另外裝修標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)、是否有花園、是否贈(zèng)送面積等也比較關(guān)注。價(jià)格方面，區(qū)域周邊別墅市場(chǎng)單價(jià)主要集中在2——3.5萬(wàn)元/平區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)分析

從容積率與建筑類型的關(guān)系來(lái)看，容積率低于0.6的項(xiàng)目均為純獨(dú)棟別墅，在0.6至1之間的項(xiàng)目則主要為混合型物業(yè)類型，主要為獨(dú)棟、聯(lián)排與多層洋房按照一定比例搭配，高于1的項(xiàng)目則主要為多層洋房和小高層公寓之間的搭配。從建筑風(fēng)格來(lái)看，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格主要還是以歐式和美式風(fēng)格為主，而龍灣別墅獨(dú)出心裁，做出一種原創(chuàng)風(fēng)格的別墅，在區(qū)域內(nèi)比較受歡迎，產(chǎn)品也相對(duì)暢銷。車位主要方面，別墅產(chǎn)品主要為2個(gè)及2個(gè)以上車位，公寓或洋房產(chǎn)品車位數(shù)量則主要分布在1左右。物業(yè)費(fèi)方面，別墅產(chǎn)品明顯高于公寓產(chǎn)品，均在5元/平米*月以上，而公寓和洋房產(chǎn)品相對(duì)物業(yè)費(fèi)較低，主要在2—4元/平米*月之間。裝修方面，別墅產(chǎn)品有50%項(xiàng)目為毛坯交房，而其余50%項(xiàng)目為精裝修，并且裝修標(biāo)準(zhǔn)都比較高，通過(guò)裝修來(lái)提高別墅產(chǎn)品的附加值，并借此提升產(chǎn)品的價(jià)值和價(jià)格對(duì)我們的項(xiàng)目也是有一定的借鑒意義的。區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)分析從容積率與建筑類型的關(guān)系來(lái)看，容積率低于0區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著區(qū)域城市化進(jìn)程的加速，新國(guó)展、順義新城建設(shè)、奧運(yùn)等“大事件”的影響，溫榆河生態(tài)環(huán)境效果的不斷提升。傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)：產(chǎn)品以獨(dú)棟聯(lián)排類別墅為主；客戶以高端外籍客戶為主。逐漸打破傳統(tǒng)別墅區(qū)概念：客戶從“以高端為主”逐漸向“中高端”“擴(kuò)散”；不排除未來(lái)區(qū)域配套發(fā)展足夠成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成為新興中產(chǎn)階級(jí)聚集地；產(chǎn)品多樣化、容積率逐漸提高。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著區(qū)域城市化進(jìn)程的加速，新國(guó)展、順義新城區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)特征研究時(shí)，我們選擇不同建筑類型的典型代表項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，分析其價(jià)格特征、銷售情況、客戶特征等。物業(yè)類型典型項(xiàng)目產(chǎn)品特征傳統(tǒng)別墅獨(dú)棟優(yōu)山美地（A區(qū)）容積率0.3～0.4，戶型面積在300平米以上特色別墅小獨(dú)棟龍灣別墅容積率0.4～0.5，戶型面積200～250平米雙拼阿凱笛亞莊園容積率0.5～0.55，戶型面積200～300平米院墅納帕爾灣容積率0.6左右，戶型面積200～250平米聯(lián)排龍湖·滟瀾山容積率0.65～0.7，戶型面積300～380平米疊拼水青庭容積率0.9～1.0，戶型面積230～300平米洋房香花畦容積率1.1～1.2，戶型面積140～160平米多層萬(wàn)科四季花城容積率1.3～1.5，戶型面積120～150平米區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)特征研究時(shí)，我們選擇不同建筑區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征獨(dú)棟優(yōu)山美地(A區(qū))25000左右750萬(wàn)-1000萬(wàn)

區(qū)域該類產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)比較集中，并且得到市場(chǎng)一定的認(rèn)知，售價(jià)相對(duì)較高。容易被傳統(tǒng)的高端別墅購(gòu)買客戶所接受。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征小獨(dú)棟龍灣別墅23000左右700萬(wàn)-800萬(wàn)供應(yīng)相對(duì)較為稀缺，從產(chǎn)品形式、總價(jià)區(qū)間角度，具備一定競(jìng)爭(zhēng)力。較容易被新興的城市新貴所接受。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征雙拼阿凱笛亞莊園16000左右400萬(wàn)-700萬(wàn)從總價(jià)角度容易與小獨(dú)棟產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，但是產(chǎn)品上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。從銷售情況來(lái)看，不是特別理想，售價(jià)提升空間有限。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征院墅納帕爾灣16000左右510萬(wàn)-650萬(wàn)

該類產(chǎn)品目前供應(yīng)相對(duì)稀缺，在滿足客戶對(duì)獨(dú)棟類產(chǎn)品追求的同時(shí)，能夠滿足一定容積率要求，同時(shí)具備抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力。但是該類產(chǎn)品需要進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品品質(zhì)，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步完善。院墅產(chǎn)品示意圖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征聯(lián)排龍湖·滟瀾山23000左右650萬(wàn)-900萬(wàn)現(xiàn)狀供應(yīng)不多，市場(chǎng)接受認(rèn)可度較高，可能成為區(qū)域別墅的新寵。南方開(kāi)發(fā)商注重園林景觀的打造，視覺(jué)沖擊力較強(qiáng)，大面寬小進(jìn)深的產(chǎn)品也直接提升了居住品質(zhì)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征疊拼水青庭12000左右280萬(wàn)-360萬(wàn)從市場(chǎng)表現(xiàn)看，該類產(chǎn)品目前存在一定的市場(chǎng)接受度，隨著區(qū)域配套逐漸完善，市場(chǎng)接受度將會(huì)進(jìn)一步提升，客戶需求也會(huì)進(jìn)一步增多。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征洋房香花畦8200左右150萬(wàn)～180萬(wàn)

目前區(qū)域此類產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較為稀缺，少數(shù)項(xiàng)目因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)不高，售價(jià)無(wú)法得到有效提升。隨著區(qū)域配套逐漸完善，如果此類產(chǎn)品品質(zhì)在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上有所提升，該類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度將會(huì)逐漸改善。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征（元/平米）主力總價(jià)（元/平米）整體供應(yīng)特征多層萬(wàn)科四季花城8100左右80萬(wàn)～120萬(wàn)

該類產(chǎn)品供應(yīng)目前主要集中在日常生活配套相對(duì)集中的順義城區(qū)，存在一定的市場(chǎng)需求。對(duì)于生活配套、公共交通依賴性相對(duì)較強(qiáng)。按照項(xiàng)目所處區(qū)域目前的配套成熟度，與順義城區(qū)相比，對(duì)于此類產(chǎn)品的售價(jià)支撐相對(duì)有限。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析物業(yè)類型典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征主力總價(jià)整體供應(yīng)特區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)

順義區(qū)從早期的高檔別墅項(xiàng)目如麗京花園、名都園、裕京花園、歐陸苑等獨(dú)棟為主的別墅項(xiàng)目，逐漸出現(xiàn)了聯(lián)排、疊拼、洋房、院墅等類獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品形式和類別不斷豐富，需求不斷多樣化；受政府不再審批別墅用地政策的限制，作為稀缺資源的別墅售價(jià)也水漲船高，但同時(shí)客戶對(duì)別墅的品質(zhì)與園林景觀要求也不斷提高。

區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)出從機(jī)場(chǎng)兩側(cè)，沿溫榆河向西、向東兩個(gè)方向發(fā)展的高端別墅區(qū)，即傳統(tǒng)溫榆河別墅區(qū)＋新興的京東別墅區(qū)，連貫成片，產(chǎn)品更加豐富；成為臨空經(jīng)濟(jì)帶最直接的收益者。該區(qū)域不斷成熟的配套、交通、教育、居住條件等，加上溫榆河徹底整治，豐富生態(tài)走廊等景觀資源，高端人群居住區(qū)的核心地位將不容動(dòng)搖，同時(shí)會(huì)進(jìn)一步吸納大量產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的大型企業(yè)、跨國(guó)公司高層管理人員和對(duì)高端物業(yè)的投資者。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)順義區(qū)從早期的高檔別墅項(xiàng)目如麗京不同類型客戶購(gòu)買特征研究產(chǎn)品品質(zhì)、私屬性、景觀是此類客戶購(gòu)買時(shí)首要關(guān)注的因素；對(duì)于價(jià)格不是特別敏感，只要產(chǎn)品滿意，可以接受更高價(jià)格；對(duì)于配套的檔次和品質(zhì)要求較高；對(duì)于公共交通的關(guān)注度較低，更重要的是道路交通的可達(dá)性。獨(dú)棟客戶產(chǎn)品品質(zhì)、戶型面積（總價(jià)）、私屬性、景觀是此類客戶首要關(guān)注的重要因素；在滿足居住需求的前提下，適當(dāng)控制面積、控制總價(jià)；同樣對(duì)于配套的檔次與品質(zhì)要求較高；對(duì)于公共交通的關(guān)注度較低，更重要的是道路交通的可達(dá)性。小獨(dú)棟客戶與小獨(dú)棟客戶購(gòu)買特征相似，區(qū)別在于對(duì)于私屬性的追求并不是那么強(qiáng)烈。雙拼客戶產(chǎn)品形式、價(jià)格、戶型、景觀等是此類客戶關(guān)注的重要因素；因?yàn)閷?duì)別墅生活有較強(qiáng)的追求，但是總價(jià)承受能力相對(duì)有限，不會(huì)刻意強(qiáng)調(diào)私屬性。院墅客戶不同類型客戶購(gòu)買特征研究產(chǎn)品品質(zhì)、私屬性、景觀是此類客戶購(gòu)買不同類型客戶購(gòu)買特征研究產(chǎn)品形式、價(jià)格、戶型、景觀等是此類客戶關(guān)注的重要因素；因?yàn)閷?duì)獨(dú)棟別墅生活有較強(qiáng)的追求，但是總價(jià)承受能力相對(duì)有限，不會(huì)刻意強(qiáng)調(diào)私屬性聯(lián)排客戶價(jià)格、產(chǎn)品形式、戶型、景觀是該類客戶較為關(guān)注的因素；作為以改善居住環(huán)境為購(gòu)買目的，在總價(jià)能夠承受的前提下，希望能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品的升級(jí)換代。疊拼客戶戶型、價(jià)格、面積、配套、交通是此類客戶關(guān)注的重要因素；在合適的戶型面積前提下，希望戶型設(shè)計(jì)合理，具備一定的舒適度，更加關(guān)注生活配套的便利度和公共交通。價(jià)格也是較為敏感的因素，在總價(jià)能夠承受的前提下，追求低密度的生活品質(zhì)。洋房客戶購(gòu)買特征與洋房客戶購(gòu)買特征有些相近，主要區(qū)別在于因?yàn)樯罘绞降牟煌?，更加注重性價(jià)比和升值潛力。對(duì)于公共交通有較強(qiáng)的依賴性；對(duì)于配套檔次不要求過(guò)高，而是要求便利性。多層客戶不同類型客戶購(gòu)買特征研究產(chǎn)品形式、價(jià)格、戶型、景觀等是此類客市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展對(duì)不同類型客戶影響分析對(duì)于別墅類客戶，受整體供應(yīng)將會(huì)逐漸稀缺的影響，購(gòu)買力將繼續(xù)持續(xù)，同時(shí)能夠承受一定的價(jià)格漲幅，但對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求越來(lái)越高。對(duì)于類別墅客戶，隨著區(qū)域內(nèi)該類產(chǎn)品品質(zhì)的逐漸提升和完善，同時(shí)因?yàn)閯e墅總價(jià)更進(jìn)一步的提高，會(huì)吸引相當(dāng)一部分本來(lái)計(jì)劃購(gòu)買別墅的客戶來(lái)購(gòu)買類別墅，客戶需求量呈現(xiàn)較為明顯的遞增趨勢(shì)。對(duì)于公寓類或者普通住宅客戶，隨著區(qū)域配套和交通條件特別是公共交通的逐漸完善，將會(huì)吸引更多的大量中等收入人群來(lái)購(gòu)買，但是對(duì)價(jià)格的承受能力有限。市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展對(duì)不同類型客戶影響分析對(duì)于別墅類客戶，受整體供應(yīng)北京某項(xiàng)目可研報(bào)告-(I)課件區(qū)域現(xiàn)狀配套條件分析現(xiàn)有配套設(shè)施：USB國(guó)際學(xué)校、京西國(guó)際學(xué)校、力邁學(xué)校日祥廣場(chǎng)（餐飲、商業(yè)、家居服務(wù)、電子商務(wù)）和睦家醫(yī)院（區(qū)域內(nèi)頂級(jí)的私人醫(yī)院）區(qū)域目前出行主要依靠私家車，公共交通不發(fā)達(dá)。區(qū)域現(xiàn)狀的景觀、配套條件對(duì)于別墅類產(chǎn)品的客戶需求能夠滿足；而對(duì)于購(gòu)買洋房的部分客戶、多層或者小高層客戶來(lái)講，目前區(qū)域配套標(biāo)準(zhǔn)，特別是公共交通可達(dá)性，日常生活、教育配套的檔次都相對(duì)不能滿足或者不能匹配。區(qū)域現(xiàn)狀配套條件分析現(xiàn)有配套設(shè)施：區(qū)域現(xiàn)狀的景觀、配套條件對(duì)區(qū)域預(yù)期配套條件

新國(guó)展選址于北京市順義區(qū)空港城內(nèi)，總規(guī)劃占地225公頃，總建筑面積100萬(wàn)平方米，總投資84億元人民幣。整個(gè)工程分三期進(jìn)行建設(shè)。其中一期工程擬建展館20個(gè)，建筑面積20萬(wàn)平米，計(jì)劃將于2008建成并投入使用。全部工程完成后，將成為國(guó)內(nèi)最大，國(guó)際一流的綜合性、現(xiàn)代化國(guó)際展覽中心，涵蓋包括會(huì)展中心、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、主題公園等多種物業(yè)類型新國(guó)展將極大地提升區(qū)域商業(yè)氛圍區(qū)域預(yù)期配套條件新國(guó)展選址于北京市順義區(qū)空港城內(nèi)區(qū)域預(yù)期配套條件潛在配套設(shè)施：中央別墅區(qū)配套（根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)在中央別墅區(qū)內(nèi)還將有20余萬(wàn)平方米的公共設(shè)施配套）新國(guó)展配套（預(yù)測(cè)包括18萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、20公頃以上主題公園、4～5星級(jí)酒店客房2000余套、高中檔寫(xiě)字樓8萬(wàn)平方米）區(qū)域道路交通將繼續(xù)得到完善，來(lái)往便利程度增強(qiáng)；公共交通也將隨著新國(guó)展、奧運(yùn)等因素的影響逐漸得到改善，城市化進(jìn)程逐漸加劇。潛在交通設(shè)施：其中北清路東延與機(jī)場(chǎng)北線快速路將加強(qiáng)本區(qū)域與西部區(qū)域的直接聯(lián)系；機(jī)場(chǎng)快速路與機(jī)場(chǎng)第二專線將加強(qiáng)本區(qū)域與東南部區(qū)域的直接聯(lián)系。本案京承快速路京順路機(jī)場(chǎng)快速路李天快速路機(jī)場(chǎng)北線快速路北清路東延段區(qū)域預(yù)期配套條件潛在配套設(shè)施：區(qū)域道路交通將繼續(xù)得到完善，來(lái)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展判斷市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展判斷順義區(qū)06、07年已交易地塊順義區(qū)06、07年已交易地塊順義區(qū)正在交易地塊順義區(qū)正在交易地塊順義區(qū)即將入市地塊順義區(qū)即將入市地塊3698654714321318724659項(xiàng)目位置3698654714321318724659項(xiàng)目位置預(yù)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)

從區(qū)域土地交易情況和預(yù)計(jì)入市地塊情況來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)順義區(qū)土地放量較大，主要集中在順義新城、馬坡鎮(zhèn)和后沙峪鎮(zhèn)區(qū)域，但本項(xiàng)目所處的中央別墅區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有新的土地入市，這利好于我們項(xiàng)目的操作；由此可見(jiàn)，未來(lái)順義大區(qū)域內(nèi)類別墅、多層或者小高層的供應(yīng)量將會(huì)加大，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇，因此尋找差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品形式非常重要。從容積率的角度看，政策限制調(diào)控方向非常明顯，絕大部分住宅用地的規(guī)劃容積率都在1.0以上，低密度產(chǎn)品將逐漸稀缺，且單個(gè)供應(yīng)規(guī)模相對(duì)較大，大面積地塊的容積率都在1.5以上。按照正常情況來(lái)分析，容積率1.0左右對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形式是以類別墅為主，或者配合一定比例的多層；容積率1.5以上對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形式是以小高層為主。預(yù)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)從區(qū)域土地交易情況和預(yù)計(jì)入市地塊情況來(lái)區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析投資商/開(kāi)發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司；景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)BASSNIAN住宅設(shè)計(jì)事務(wù)所；地址：順義區(qū)溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米；占地：24萬(wàn)平米； 建面：10.8萬(wàn)平米；容積率：0.67；物業(yè)類型：別墅；建筑類型：聯(lián)排；園林特色：西班牙和托斯卡納風(fēng)格；裝修：精裝修，全套品牌家電家具?；拘畔埡贋懮酵顿Y商/開(kāi)發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司；基本信息龍湖滟瀾山項(xiàng)目特點(diǎn)分析高容積率的別墅產(chǎn)品：容積率為0.67，但是別墅大面寬小進(jìn)深的特點(diǎn)讓產(chǎn)品的品質(zhì)絲毫沒(méi)有降低。精裝修：高標(biāo)準(zhǔn)的裝修進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的價(jià)值與檔次。景觀和植被：園林的層次感及原生植被的移植增加了小區(qū)的精致與奢華。項(xiàng)目特點(diǎn)分析高容積率的別墅產(chǎn)品：容積率為0.67，但是別墅大投資商：中糧集團(tuán)；開(kāi)發(fā)商：北京名都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；景觀設(shè)計(jì)：機(jī)械部建筑設(shè)計(jì)研究院/北京東方園林藝術(shù)公司；地址：順義區(qū)溫榆河畔；占地：26.6萬(wàn)平米；建面：17萬(wàn)平米； 容積率：0.63；物業(yè)類型：別墅；公寓；建筑類型：獨(dú)棟、聯(lián)排，多層板樓；園林景觀風(fēng)格：南加州風(fēng)格；裝修：公寓為簡(jiǎn)裝?；拘畔⒚紙@投資商：中糧集團(tuán)；基本信息名都園項(xiàng)目特點(diǎn)分析別墅與公寓的完美結(jié)合：高標(biāo)準(zhǔn)的裝修進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的價(jià)值與檔次。成熟的社區(qū)氛圍：別墅產(chǎn)品早已入住，此次為公寓銷售，成熟的社區(qū)分為對(duì)于投資者是非常必要的，因?yàn)檫@會(huì)直接會(huì)影響到租金水平。名都園項(xiàng)目特點(diǎn)分析別墅與公寓的完美結(jié)合：高標(biāo)準(zhǔn)的裝修進(jìn)一步提升了產(chǎn)項(xiàng)目2居（69平米）3居（145平米）4居（210平米）購(gòu)房成本（元）總價(jià)69*9500=65.55萬(wàn)145*9500=13.775萬(wàn)210*1萬(wàn)=210萬(wàn)首付30%20.55萬(wàn)41.75萬(wàn)63萬(wàn)貸款45萬(wàn)96萬(wàn)147萬(wàn)月供（15年）3712792012127日常費(fèi)用（元/月）物業(yè)費(fèi)60712762332取暖費(fèi)240505923寬帶166166166有線電視173173173車位100100100成本合計(jì)（元/月）月費(fèi)用合計(jì)128622203694月總支出合計(jì)49981014015821投資收益月均租金70001300021000月均凈收益200228605179貸款月回報(bào)率0.97%0.68%0.82%年回報(bào)率11.70%8.20%9.86%一次性付款月回報(bào)率0.87%0.78%0.82%年回報(bào)率10.70%9.39%9.88%名都園公寓產(chǎn)品投資回報(bào)分析成熟的中央別墅區(qū)對(duì)公寓產(chǎn)品的租賃需要非常旺盛，租金水平比較高，產(chǎn)品的投資回報(bào)率較高（9.39%/年——10.7%/年），因此名都園內(nèi)的公寓產(chǎn)品非常暢銷，收到客戶的追捧，282套公寓11月18日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已基本售罄。項(xiàng)目2居（69平米）3居（145平米）4居（210平米）購(gòu)房投資商/開(kāi)發(fā)商：北京英才房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)GBBN；地址：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河別墅區(qū)21號(hào)地；占地：120萬(wàn)平米；建面：35萬(wàn)；容積率：0.47；物業(yè)類型：別墅；建筑類型：獨(dú)棟；園林景觀風(fēng)格：原創(chuàng)風(fēng)格；裝修：毛坯?；拘畔垶硠e墅投資商/開(kāi)發(fā)商：北京英才房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；基本信息龍灣別墅項(xiàng)目特點(diǎn)分析300平米左右的小獨(dú)棟，精致而典雅。原創(chuàng)的別墅風(fēng)格，時(shí)尚的立面效果，給人一種超越時(shí)空的聯(lián)想，對(duì)城市新中產(chǎn)階級(jí)有強(qiáng)烈的吸引力。7000平米的濱湖商業(yè)，齊全的商業(yè)配套，打造中央別墅區(qū)未來(lái)的集中消閑消費(fèi)中心。項(xiàng)目特點(diǎn)分析300平米左右的小獨(dú)棟，精致而典雅。原創(chuàng)的別墅風(fēng)投資商：中國(guó)翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；開(kāi)發(fā)商：北京喬波冰雪家園置業(yè)有限公司；景觀設(shè)計(jì)：天開(kāi)建筑設(shè)計(jì)公司；地址：順義區(qū)牛山鎮(zhèn)潮白河國(guó)家森林公園內(nèi),順安東路喬波冰雪世界東側(cè)；占地面積：29.7萬(wàn)平米；建筑面積：13.7萬(wàn)平米；容積率：0.47；建筑類型：獨(dú)棟四合院（院墅）；園林景觀:美式南加州風(fēng)格；裝修：精裝修?；拘畔⒓{帕爾灣投資商：中國(guó)翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；基本信息納帕爾灣項(xiàng)目特點(diǎn)分析高容積率的獨(dú)棟別墅，在有限的條件下創(chuàng)造的奢華。北美南加州風(fēng)格，園林和水景的結(jié)合令小區(qū)的氛圍更加田園、浪漫。奢華的裝修給人一種大氣和厚重的感覺(jué)，體現(xiàn)主人尊貴的氣質(zhì)地位。項(xiàng)目特點(diǎn)分析高容積率的獨(dú)棟別墅，在有限的條件下創(chuàng)造的奢華。北投資商：魯能地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商：北京碧水源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；景觀設(shè)計(jì)：倍爾高林；地址：順義區(qū)溫榆河北岸，后沙峪鎮(zhèn)南；占地面積：66.6萬(wàn)平米；建筑面積：27萬(wàn)平米；容積率：0.4；物業(yè)類型：別墅、公寓；建筑形式：獨(dú)棟、7層板樓；園林景觀：A區(qū)中式B區(qū)美式C區(qū)西式裝修：毛坯?；拘畔?yōu)山美地投資商：魯能地產(chǎn)；基本信息優(yōu)山美地項(xiàng)目特點(diǎn)分析中央別墅區(qū)核心地段，中式、美式、西式風(fēng)情大宅，世界不同風(fēng)格別墅盡在其中，讓您充分體驗(yàn)奢華別墅生活。主會(huì)所、兒童會(huì)所、藝術(shù)會(huì)所，三大會(huì)所功能各異，彰顯豪宅品質(zhì)。北京最大的國(guó)際學(xué)校近在咫尺，獨(dú)享中央陽(yáng)別墅區(qū)第一大教育配套。項(xiàng)目特點(diǎn)分析中央別墅區(qū)核心地段，中式、美式、西式風(fēng)情大宅，世項(xiàng)目初步方向及經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目初步方向及經(jīng)濟(jì)效益分析初步可能方向項(xiàng)目背景：本項(xiàng)目目前尚處于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期階段，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)尚未確定。根據(jù)項(xiàng)目地塊周邊已成交土地規(guī)劃指標(biāo)及目前政策趨勢(shì)，我們對(duì)本項(xiàng)目地塊可能的容積率提出三種考慮方向。

方案一：容積率0.5。這一方案主要參考本項(xiàng)目周邊中央別墅區(qū)區(qū)域已建成和已成交的低密度項(xiàng)目容積率，打造純低密度別墅社區(qū)。但在北京別墅用地審批限制后，這樣的容積率規(guī)劃獲得通過(guò)的難度很大。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和本項(xiàng)目地塊條件特點(diǎn)，產(chǎn)品主要以特色類獨(dú)棟別墅為主，可以有部分聯(lián)排產(chǎn)品。

方案二：容積率0.7。這一方案是考慮低密度別墅的審批難度情況下的折中方案，既不會(huì)在規(guī)劃指標(biāo)上帶來(lái)太大壓力，又可以在產(chǎn)品組合上靈活操作，而且聯(lián)排和疊拼的產(chǎn)品組合區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)認(rèn)可度也較高。

方案三：容積率1.0。這一方案主要考慮到去年新政以后，很多北京遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目容積率一般不低于1.0，這一方案的審批難度較小，且可以做聯(lián)排別墅和洋房的產(chǎn)品組合，比較符合市場(chǎng)需求，但90/70政策的會(huì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出非常大的挑戰(zhàn)。初步可能方向項(xiàng)目背景：方案一：容積率0.5。這一方案主要參初步可能方向可能的方向容積率建筑面積產(chǎn)品組合特點(diǎn)方案一0.582652類獨(dú)棟+聯(lián)排與周邊市場(chǎng)大勢(shì)相符合，追求低密度產(chǎn)品規(guī)模最大化，以類獨(dú)棟產(chǎn)品為主，結(jié)合部分聯(lián)排別墅，打造較大規(guī)模、產(chǎn)品純粹的均質(zhì)化低密度社區(qū)。方案二0.7115311聯(lián)排+疊拼聯(lián)排+疊拼的產(chǎn)品組合，都是區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)較為稀缺和認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，利用疊拼平衡容積率，同時(shí)保證整個(gè)社區(qū)的高尚品質(zhì)。方案三1.0163206聯(lián)排+洋房1.0左右容積率相對(duì)較容易報(bào)批，通過(guò)聯(lián)排+洋房的產(chǎn)品組合形式，即能打造部分低密度產(chǎn)品，同時(shí)又能通過(guò)洋房提高容積率，并消化70%的90平方米以下戶型，同時(shí)消除別墅銷售較慢的風(fēng)險(xiǎn)，充分利用景觀，打造區(qū)別于城區(qū)住宅的高檔社區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地163164.66平米初步可能方向可能的方向容積率建筑面積產(chǎn)品組合特點(diǎn)方案一0.5市場(chǎng)價(jià)格預(yù)判預(yù)判背景：根據(jù)目前順義及周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及考慮未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格漲幅（年均10%），本項(xiàng)目目前尚處于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備階段，如果順利進(jìn)行拆遷，并進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，到本項(xiàng)目真正推出市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)在2009年底左右，由此預(yù)判本項(xiàng)目不同產(chǎn)品價(jià)格。指標(biāo)方案一方案二方案三容積率0.50.71.0總建筑面積（平方米）82652115311163206建筑形式組合比例類獨(dú)棟67%聯(lián)排33%聯(lián)排63%疊拼37%洋房80%聯(lián)排20%建筑面積（平方米）5466026922719554226013053232633價(jià)格（元／平方米）326702904029040242001452029040銷售總收入（萬(wàn)元）260105314419284464市場(chǎng)價(jià)格預(yù)判預(yù)判背景：根據(jù)目前順義及周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及考慮未成本測(cè)算及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

土地價(jià)格：3.8億元（含股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，土地使用權(quán)，以及項(xiàng)目已經(jīng)支付的征地款、部分大市政合同款等開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。前期費(fèi)用包括：可研顧問(wèn)費(fèi)、勘察費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括：紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、紅線內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。建安費(fèi)用包括：建安工程費(fèi)和建安工程專業(yè)費(fèi)，其中建安工程專業(yè)費(fèi)包括招投標(biāo)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖編制費(fèi)、標(biāo)書(shū)編制費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)查費(fèi)等。建設(shè)單位管理費(fèi)取第二項(xiàng)至第五項(xiàng)之和的２％。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取第二項(xiàng)至第六項(xiàng)之和的３％。銷售費(fèi)用取銷售收入的5％。稅前利潤(rùn)額是指所得稅前利潤(rùn)額，其中計(jì)算了土地增值稅。各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照建設(shè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)進(jìn)行估算。本項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，建設(shè)期為4年，銷售期為4年。成本測(cè)算及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格：3