長春天安第一城二期·新庭院市場分析狀況

88/88天安第一城二期·新庭院TOWNHOUSE行銷推廣方案目錄一、長春天安第一城一期概況二、長春天安第一城二期市場分析和目標(biāo)客戶三、直接競爭對手分析四、長春天安第一城二期整體營銷策略五、新庭院TOWNHOUSE產(chǎn)品特性及包裝六、整合推廣策略七、銷售操縱策略八、天安第一城二期開盤客戶積存策略九、開盤活動策劃十、銷售工具及現(xiàn)場包裝十一、廣告表現(xiàn)策略十二、公關(guān)活動十三、長春天安第一城二期成本測算和利潤分析一、長春天安第一城一期概況長春天安第一場面位于長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，東靠前進大街，南接衛(wèi)星路，西鄰電臺街、北首席繁榮路，占地42萬平方米，屬長春市五類地段，距市中心12km（一）項目周邊情況分析項目地塊處于長春市高新區(qū)的門戶，與朝陽區(qū)接壤，地塊南側(cè)之衛(wèi)星路是長春市外環(huán)主干道，前進大街、電臺街、繁榮路是正在建設(shè)中的都市次干道，在地塊的東、北面除原長春郊區(qū)之農(nóng)民居住區(qū)外，有前衛(wèi)醫(yī)院、長春大學(xué)、黨校、經(jīng)管學(xué)院等，西南面呈傘狀分布著高新區(qū)新招商引資來的眾多企業(yè)，有吉林大學(xué)、一二五中學(xué)、活爾瑪大型超市、高新硅谷園、騰達集團、華禹光谷、修正藥業(yè)、長生藥業(yè)、一汽豐田廠、一汽紅旗廠、生態(tài)園、大鵝島等，特不是占長春總產(chǎn)值60%的一汽廠區(qū)，在電臺街開道后距地塊只有3km（二）一期開發(fā)和銷售情況分析1、項目地塊占地42萬平方米，其中3萬平方米為朝陽區(qū)環(huán)衛(wèi)處用地，一期總開發(fā)面積8.5萬平方米，其中售樓處0.15萬平方米，配套公建0.6萬平方米，多層1.2萬平方米和小高層4.6萬平方米。2、開發(fā)房屋及銷售情況表多層小高層雙拼不墅雙復(fù)式公寓公建未售出合計建筑面積12000460004000520062008900戶數(shù)72240142018177戶型三房兩廳兩衛(wèi)140—150m三房兩廳兩衛(wèi)170—180m285m250m350m已銷售戶數(shù)63801420已售面積10500140004000520076銷售速度次快慢最快快尚未銷售3、客戶分析1）一期項目總體銷售速度最快的是聯(lián)排和多層；2）客戶普遍認為小高層戶型面積偏大，而居室過少，總價偏高；3）雙拼不墅和雙復(fù)式公寓由于長春市場極少類似產(chǎn)品，且價格適中而受到客戶青睞，對二期有更為濃厚的興趣；4）專門多來訪客戶有小戶型和大四房（建筑面積150—170m25）客戶成交形式，老客戶帶新客戶的形式成交的，約占總成交量的30%；6）成交客戶中47%為一汽職員，11%為公務(wù)員，13%為高新區(qū)其它企業(yè)職員，22%為私營業(yè)主；7）針對小高層的銷售我們擬推出全裝修的外商公寓，以租代售的形式來促進投資型客戶的成交。4、一期成效總體分析1）一期開發(fā)面積過少，且開發(fā)各樓號偏于地塊之一隅，與主入口連接較為牽強，不能體現(xiàn)。2）會所、人工湖、景觀大道尚未建成，小區(qū)之服務(wù)功能和景觀不足；3）一期工程原定竣工日期為2001年12月，由于輕軌建設(shè)和資金短缺的阻礙，2001年只進行了基礎(chǔ)施工，于2002年6月恢復(fù)施工，至2003年6月差不多建成，總工期延長了一年多。4）由于地形、土質(zhì)因素，開發(fā)周期延長，大大增加了期間費用，天安第一城一期工程此同類型樓盤成本增高5）房屋的保溫、采暖的認識不足，使房屋有局部存在冷橋和結(jié)露現(xiàn)象；5、綜合一期開發(fā)和銷售對比情況，結(jié)合整體開發(fā)規(guī)模項目二期應(yīng)遵守以下原則：1）迎合市場需求，做適銷對路的產(chǎn)品，不追求單位面積的高利潤，而應(yīng)追求產(chǎn)品的銷售速度，以追求單位時刻內(nèi)的高利潤；大品牌宣傳，依照市場需求量穩(wěn)步開發(fā)并形成社區(qū)規(guī)模；降低開發(fā)成本，提高競爭力；4、搞好售后服務(wù)，消除已購房客戶的不中意因素，促進以老客戶帶新客戶的成交。三、市場分析和目標(biāo)客戶（一）房地產(chǎn)總體形勢2003年總體不景氣是要緊表現(xiàn)，除局部有亮點之外，要緊表現(xiàn)在上半年非典前后形式較好，下半年急轉(zhuǎn)直下，同前一年對比，銷售面積、銷售單價俊有下降，前三季度商品住宅成交面積為64萬m2，交易額為16.8億元人民幣。但二手房交易量及價格同，商業(yè)營業(yè)用戶保持旺盛需求，交易量有方法跡象。不景氣緣故分析：受經(jīng)濟進展因素制約，長春人均GDP值偏低，普遍為對以后預(yù)期收入不明朗，使近期內(nèi)市場調(diào)查亦顯示，購房的百分比較之去年亦有明顯下降；長春市政府年中頒布文件，同意機關(guān)及廠礦自建住宅樓，對房地產(chǎn)市場化運作也是一個沉重打擊，直接導(dǎo)致商品房銷售量萎縮；市政府缺乏都市運營能力，2003年及2004年長春重大的市建設(shè)和市政規(guī)劃鮮有利好因素，差不多上只是對街路的修補及亮化、綠化，沒有大規(guī)模的動遷及改造；持幣觀望情緒較重，在各開發(fā)商爭相下調(diào)房價，且媒體缺乏正確引導(dǎo)的情勢下，長春市場是較為明顯的買方市場，購房者對樓盤的挑剔近乎苛刻，并為房價接著下調(diào)抱有較大幻想。同南方經(jīng)濟發(fā)達都市房價相比，長春差不多上是一個經(jīng)濟欠發(fā)達，對周邊都市吸引能力較差的都市，短期內(nèi)市場難以涌現(xiàn)更多的購房需求對銷售量及價格形成有效支撐。2004年以上制約房地產(chǎn)進展的因素依舊存在，明年的成交量及價格可能還會在此低位徘徊，而且還有小幅下降的可能。盡管2003年市場差強人意，但各區(qū)域并不乏明星樓盤，同時通過兩年的市場調(diào)整，長春房地產(chǎn)的各種趨勢進一步明朗。品牌化進一步加強，自2000年萬達進入長春開始，國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)開始進軍長春的集體行動，尤其在2003年，已有項目或已確定項目的外埠大型開發(fā)商不下十家，而且從定位上進一步分散，如萬達、萬科、南益、順馳、天安接著走中高檔的市場，另外在地段上從原來的朝陽區(qū)或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)向全面開花。綠園甚至八里堡也成為外埠開發(fā)商圈地范圍，能夠可能2004年將是長春品牌房地產(chǎn)競爭空前激烈的一年。從銷量來看，品牌房地產(chǎn)的優(yōu)勢更為明顯，中檔以上商品房中，萬科、萬達、天安占據(jù)了市場絕大多數(shù)份額，而以中低作為主攻方向的中海開盤后，銷售情勢一直較好，而長春本地開發(fā)商的代表，亞泰、星宇、富苑、威尼斯等本年度在外埠品牌開發(fā)商沖擊下舉步維艱，證明了長春購房者對品牌的認可度正逐步走強。規(guī)模化開發(fā)漸成趨勢。同東北其它都市相比，長春地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?；攸c更為明顯，占地30萬平方米以上差不多上為品牌開發(fā)商拿地的底限，亞泰、萬達更是達到100萬平方米，綠地則突破了120萬平方米的規(guī)模，而2003年初到長春的上海大華，選擇了八里堡300萬平方米的舊城改造項目，將規(guī)?；_發(fā)趨勢推向及至，但同長春今年商品住宅銷售量只是百萬的現(xiàn)狀，規(guī)?；_發(fā)也存在隱患。商品房購房主體正發(fā)生顯著變化，中低價位樓盤成為樓市亮點，2003年樓盤定位的平民化趨勢正日趨顯露，2003年往常，外埠開發(fā)商到長春全部瞄準(zhǔn)中高檔市場，如萬科、萬達、天安、鴻基等，而2003年，中海、綠地、大華又不約而同，對中低檔市場青睞有加，同時，市中心前幾年出現(xiàn)的4000元/m2的價位差不多上不復(fù)存在，表明中高檔住宅通過2000—2002年的過量供給，需求量迅速減少，而中低檔住宅因需求量較為穩(wěn)定，加之開發(fā)商又加大供給，2003年差不多出現(xiàn)了此檔位的購銷兩旺之局面，可能2004年，大部分開發(fā)商會在2000—3000元/m2的價格區(qū)間展開激烈競爭，萬科也將加入此檔次住宅競爭，相反，在中高檔市場的要緊參與者僅為天安、萬達和順馳，因此，在中高檔住宅2004年在總量供應(yīng)上并不大。從購房區(qū)域成交勢頭來看，以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主的東南版塊成為熱點區(qū)域，長春市房地產(chǎn)2001年市場調(diào)查顯示，有36%的消費者選擇在朝陽區(qū)置業(yè)，比去年減少了8個百分點，值得注意的是打算在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)購房的消費者首次超過除朝陽區(qū)外的四個老城區(qū)，占22%，要緊緣故在于該區(qū)域總體價格較低，低于2000元/m2的住宅以上皆是，同時由于萬科、中海的介入帶動了該區(qū)域人氣，并吸引多家小地商欲借勢漁利，因此，明年可能將接著連續(xù)朝陽和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)維持熱度，但綠地的開發(fā)將有助于綠園區(qū)在住宅市場區(qū)位價值的提升。（二）競爭樓盤分析2003年，整個長春市場同天安第一城有直接及間接競爭性樓盤有5個，2004年可能增加順馳、綠地及南益，現(xiàn)將競爭樓盤今年的市場表現(xiàn)及明年的開發(fā)打算分析如下：萬達：本年開發(fā)了7萬平方米，包括70套聯(lián)排不墅已全部售完，多層部分除90平方米以下剩余比較多外，其余差不多售磬，全年的銷售面積在5萬平方米左右，明年將開發(fā)三期面積為20萬平方米，要緊為多層及小高層，據(jù)調(diào)查三期沒有聯(lián)排不墅。萬科：2003年萬科推出二期“阿漂亮家”8萬平方米，銷售率為65%左右，2004年萬科都市花園開發(fā)完畢，萬科將在二道區(qū)北方市場開設(shè)新項目，受地段局限，該項目同天安第一城有檔次上的差距，且沒有不墅，據(jù)稱該項目萬科將比萬科花園高一個檔次，但可能該項目是萬科進軍中低檔市場的信號。富苑：2003年度銷售情況較差，總銷售戶數(shù)為120戶左右，該項目由于95%為小高層及中高層，且一次推出22萬平方米，如無其它的好消息，該項目2004年可能明年年接著大幅度降價或采納其它非市場手段消化，2003年，富苑將在富苑花園到新民廣場路段推出“盛世時代廣場”商業(yè)項目。中海：2003年中海定位于中低檔住宅，取得了市場先機，今年開發(fā)12萬平方米，銷售量為5.5萬平方米，該銷售面積為2003年長春最大的單項銷售量，因2003年中海定價偏低，同天安第一城尚無直接競爭。2004年，中海利用一期現(xiàn)房優(yōu)勢等待熱銷，同時推出二期8萬平方米，價格會逐步走高將接近3000元/m2，可能2005年，中海將推出河邊的聯(lián)排不墅，同天安第一城競爭將逐步升級。鴻城國際：2003年重要以推雙復(fù)式花園洋房為主，共有192套面積以220—240平方米為主，總價為80—90萬元之間，全年銷售110套，現(xiàn)余82套，2004年推出四棟小高層，售價差不多保持2800元/m2左右，基于自身物業(yè)品質(zhì)，2004年差不多不對天安第一城構(gòu)成要緊競爭。綠地：在2003年相當(dāng)長時刻內(nèi)保持低調(diào)，外界專門難得到真實情況，2004年綠地將開工開盤，其選址綠園要緊是針對一汽的潛在市場，其將對一汽的中低端客戶有較大的吸引，對天安第一城的多層小戶型有一定的分流作用。順馳：順馳與天安第一城近在咫尺，定位幾乎完全相同，且初來長春，雄心勃勃，將是本項目2004年最強勁對手，但其定位與天安第一城的呼應(yīng)將有助于高新區(qū)區(qū)域熱點市場的形成，幸免天安第一城在高新區(qū)形單影只的局面，另外，2004年順馳大規(guī)模廣告宣傳也將為天安第一城吸引額外的關(guān)注。從明年市場供應(yīng)層面而言，萬科、萬達、鴻城國際、中海、綠地均以多層、小高層為主，將同本項目多層形成競爭。而同期上市的類不墅只有順馳，再加上鴻城國際、富苑華城與我的家園的不足150套的部分存量，而參照今年類不墅的消化量約為300套，明年類不墅市場需求應(yīng)有缺口，并依照2003年購房者對類不墅關(guān)注及二期意向認購量。天安第一城二期的市場應(yīng)對2003年天安第一城在競爭空前激烈的情況下得了不俗的業(yè)績，本項目年度銷售額應(yīng)在長春前四位之內(nèi)，銷售額將近長春住宅市場7—8%，并贏得了同行及銷售者的普遍認可，為二期進展奠定了相對優(yōu)越的基礎(chǔ)。二期在一期成功的基礎(chǔ)上做了相對合理的調(diào)整。具體的市場應(yīng)對有以下幾點：1、鞏固客戶同天安第一城的良好關(guān)系，爭取為天安第一城二期做良性宣傳引導(dǎo)。業(yè)主目前不中意方面要緊是采暖效果不理想，經(jīng)濟問題，另外，對物業(yè)服務(wù)也有質(zhì)疑之處，公司及物業(yè)應(yīng)即使主動同業(yè)主舉辦聯(lián)誼、對話等活動。改善同期業(yè)主的關(guān)系。一、長春市類不墅級住宅產(chǎn)品市場分析2004年，長春市高端房地產(chǎn)市場中能夠同天安第一城構(gòu)成競爭的地產(chǎn)品牌有萬達、萬科、中海、鴻城國際、南益、融創(chuàng)、富苑、綠地等，但上述地產(chǎn)品牌開發(fā)的項目除融創(chuàng)·上城外幾乎不構(gòu)成直接競爭，具體情況如下：萬達：2003年開發(fā)了7萬平方米（包括70套聯(lián)排不墅和多層住宅）已全部售完，多層戶型面積為100—140平方米。今年將開發(fā)三期，面積為20萬平方米，為多層及小高層，據(jù)調(diào)查三期沒有聯(lián)排不墅。萬科：2003年萬科推出二期多層住宅8萬平方米，銷售率為65%左右，其主力戶型120平方米，也已銷售一空。據(jù)消息2004年萬科將在二道區(qū)北方市場開設(shè)新項目，初步定位為130—150平方米的復(fù)式住宅。同時萬科所選擇地塊位于長春天安第一城西側(cè)。僅一路（電臺街）之隔，占地50萬m2，地價：700元/m2（含配套費），已與高新區(qū)管委會簽訂協(xié)議書，但尚未支付地價款。擬開發(fā)時刻為2005年3月開始，目前正在做規(guī)劃設(shè)計，初定一期開發(fā)面積15萬m2。萬科意圖臨時操縱此地塊，靜待時常成熟，地價升值后再成規(guī)模開發(fā)。富苑：2003年度銷售情況較差，總開發(fā)面積為22萬平方米，小高層占95%，實現(xiàn)銷售為120戶左右，銷售面積約2萬平方米?？赡芷湓?004年會采納大幅度降價和一些非市場手段來消化其存量房。中海：中海定位于中低檔住宅，于2003年年8月正式開盤，主力戶型為110—120m2的多層小三房戶型，均價為2100元/m2，開發(fā)量12萬平方米，已銷售5.5萬平方米?，F(xiàn)房價已升至2300—2400元/m2，據(jù)悉其二期推出多層8萬平方米，價格將逐步提高至2600元/m2鴻城國際：2003年要緊以推雙復(fù)式花園洋房為主，共有192套，面積以220—240平方米為主，總價為80—90萬元之間，全年銷售110套，現(xiàn)余82套，2004年推出四棟小高層，售價差不多保持2800元/m2左右，基于其自身的樓宇品質(zhì)與天安第一城相差較遠，2004年差不多不對天安第一城構(gòu)成競爭威脅。但也讓我們看到長春市場對雙復(fù)式住宅和聯(lián)排不墅有相當(dāng)?shù)男枨罅?。融?chuàng)：地塊緊靠萬科地塊的西側(cè)，占地58萬m2，地價700元/m2，定位特不類似，以聯(lián)排不墅為主，結(jié)合規(guī)模的開發(fā)快速進行，是本項目2004年最強勁對手。但其定位與天安第一城的呼應(yīng)將有助于高新區(qū)區(qū)域熱點市場的形成，幸免天安第一城在高新區(qū)形單影只的局面。另外，2004年融創(chuàng)·上城大規(guī)模廣告宣傳也將為天安第一城吸引額外的關(guān)注。目前融創(chuàng)差不多推出公寓、聯(lián)排和獨立不墅，并開始內(nèi)部認購。二、天安第一城二期的競爭優(yōu)勢在對2004年長春市房地產(chǎn)市場進行總體分析之后，確定融創(chuàng)·上城為最大的競爭樓盤，其開發(fā)動向如下：1、項目概述融創(chuàng)·上城由天津順馳地產(chǎn)投資開發(fā)，該項目位于硅谷大街與飛躍路交匯處，占地58.53公頃，建筑面積60萬平米，一期占地面積15萬平米，建筑面積13萬平米，容積率0.76，綠化率40%，要緊開發(fā)不墅和洋房，力求打造“長春首席低層低密度高尚社區(qū)”2、產(chǎn)品及其價格策略融創(chuàng)推出的洋房面積在190—251平方米之間，產(chǎn)品形式與天安第一城二期的雙復(fù)式較為接近，售價為4200—4600元/平方米；聯(lián)排不墅包括一部分TOWNHOUSE以及若干獨立式不墅，面積區(qū)間在220—300平方米之間，售價為4800—5500元3、營銷推廣策略融創(chuàng)主攻吉林大學(xué)和一汽集團兩個要緊的客戶群，而由于吉林大學(xué)正在建設(shè)中的大學(xué)城與融創(chuàng)僅僅一路之隔，融創(chuàng)對吉林大學(xué)表現(xiàn)出了極其積極主動的營銷戰(zhàn)略，至今為止，融創(chuàng)差不多采取了贊助吉林大學(xué)獎學(xué)金，與吉林大學(xué)共同組織“2004年首屆融創(chuàng)杯振興東北多米諾挑戰(zhàn)賽”等多種營銷策略，并差不多在吉林大學(xué)建立了一定的知名度。3、工程進度和施工要素分析融創(chuàng)·上城的樁基礎(chǔ)現(xiàn)已施工完畢，洋房和不墅差不多進展到2—3層，售樓中心主體差不多初見雛形，總的施工速度較快。該樓盤房屋主體采納的是磚混結(jié)構(gòu)，外墻保溫采納擠塑板加保溫節(jié)能砌塊的形式，由此能夠?qū)⒌梅柯侍岣叩?0%，其供暖方式采納的是地?zé)崾焦┡?、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析在價格方面，融創(chuàng)的定價較之我們的項目略低，在房屋總價拉開一定的檔次的情況下，價格成為其要緊的競爭優(yōu)勢。劣勢分析在銷售支持要素方面，融創(chuàng)現(xiàn)在的售樓環(huán)境較差，要緊集中在西安大路和汽貿(mào)城兩個銷售地點，這兩處整體環(huán)境并不能對樓盤的銷售起到較好的配合作用。另外，由于現(xiàn)在是期房，沒有園區(qū)環(huán)境作配合，因而會增加其銷售難度。在品牌知名度方面，由于融創(chuàng)是靠經(jīng)營二手房而進展起來的公司近幾年擴張的速度過快，因而其品牌還沒有建立起足夠的知名度和認可度，在長春房地產(chǎn)大盤盤踞的情況下，要迅速打開知名度并讓市民充分認可還需要一定的時刻。在規(guī)劃設(shè)計方面，融創(chuàng)的園區(qū)規(guī)劃沒有顯著的賣點，規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品宣傳的“品醇歐洲”的主題并不貼近，住宅的建筑密度較大，朝向均有比較明顯的傾斜，會給人造成不是正房的感受，住宅外立面大面積采納灰色系，使得產(chǎn)品沒能表現(xiàn)出高檔住宅應(yīng)具備的風(fēng)格，這些因素都會阻礙該樓盤的銷售。6、天安第一城的競爭優(yōu)勢天安第一城在與競品樓盤的比較中，尤其是在同要緊競爭對手融創(chuàng)·上城的對比中，具備如下明顯的優(yōu)勢：（1）品牌優(yōu)勢：天安中國是中國地產(chǎn)上市公司前三名，而且是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，也是中國唯一的能夠規(guī)模開發(fā)不墅的品牌開發(fā)商。（2）成熟社區(qū)：現(xiàn)樓優(yōu)勢，彰顯建筑質(zhì)量；園林美境，綻現(xiàn)幽靜格調(diào)；業(yè)主入住，生活氛圍業(yè)已形成。（3）規(guī)劃設(shè)計：以景觀大道為主的園林，以中心會所為主的休閑配套，以公建為主的商業(yè)配套，以網(wǎng)球場為主的運動配套……（4）區(qū)域優(yōu)勢：西南高尚片區(qū)逐漸形成，有利于吸引置業(yè)者目光，天安第一城相比融創(chuàng)·上城交通更便捷，周邊配套更完善。（5）建筑品質(zhì)：天安中國18年的開發(fā)經(jīng)驗以及對產(chǎn)品細節(jié)的完美追求，保證樓盤整體實力極為出眾，長春無能出其右者。（6）生活品位：天安第一城是長春公認的第一高尚社區(qū)，海歸派、外籍人士都對天安第一城贊譽有嘉。綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)充分考慮到融創(chuàng)·上城對我們項目產(chǎn)生的競爭壓力，但同時又應(yīng)充分認識到自身的優(yōu)勢，作到以我為主。三、新庭院TOWNHOUSE產(chǎn)品特性及包裝天安第一城二期項目產(chǎn)品形態(tài)及特色：一、產(chǎn)品形態(tài)：獨院住宅、聯(lián)排不墅、雙復(fù)式住宅、多層（保留）。二、總體特色：1、成熟社區(qū)：現(xiàn)樓優(yōu)勢，彰顯建筑質(zhì)量；園林美境，綻現(xiàn)幽靜格調(diào)；業(yè)主入住，生活氛圍業(yè)已形成。2、多重配套：以景觀大道為主的園林，以中心會所為主的休閑配套，以公建為主的商業(yè)配套，以網(wǎng)球場為主的運動配套……域優(yōu)勢：西南高尚片區(qū)逐漸形成，有利于吸引置業(yè)者目光。品形態(tài)：獨棟、獨院、聯(lián)排、雙復(fù)式形成類不墅社區(qū)，輔以5層的多層，真正低密度社區(qū)。戶型優(yōu)勢：多層傾向于小面積，類不墅產(chǎn)品在200—300㎡之間，迎合市場需求；戶型內(nèi)功能分割合理。產(chǎn)品特色：庭院（內(nèi)、外）、天井、頂層花園、露臺、陽光花房等特點，對“新庭院”進行有力支持。類不配比：獨院18套、聯(lián)排40套、雙復(fù)式64套，總體分配得當(dāng)，均不難消化。車庫車位：每戶（獨院、聯(lián)排）均帶有地上私家停車庫。三、戶型比例編號產(chǎn)品類型建筑面積戶數(shù)小計A1多層住宅二室二廳一衛(wèi)98.22m35戶3437.70mB1三室二廳二衛(wèi)127.78m55戶7027.90mB2三室二廳二衛(wèi)143.88m60戶8632.80mC1四室二廳二衛(wèi)151.21m40戶6048.40mC2四室二廳二衛(wèi)164.00m20戶3280.00m小計210戶28426.80mD1類不墅住宅五室三廳三衛(wèi)242.34m32戶7754.88mD2雙復(fù)式住宅五室三廳三衛(wèi)283.32m16戶4533.12mD3雙復(fù)式住宅五室二廳三衛(wèi)222.60m16戶3561.60m小計64戶15849.60mE1聯(lián)排不墅五室四廳四衛(wèi)293.17m40戶11726.80mF1獨院住宅五室四廳四衛(wèi)308.49m18戶5552.82m小計58戶17279.62m獨立不墅350.85m13戶4561.05m會所4400m1座4400m半地下車庫1200m7個8400m小計17361.05m合計78917.07m2、二期命名：新庭院TOWNHOUSE■特點：直觀、有吸引力■新庭院TOWNHOUSE及其所倡導(dǎo)的生活理念：[新庭院TOWNHOUSE]以英國莊園與北美不墅為建筑藍本，汲取中國傳統(tǒng)庭院生活理念，將自然景觀進一步私有化，將鄰里交流空間擴大化，從而制造出更加健康、時尚和富有情趣的生活……[新庭院TOWNHOUSE]強調(diào)鄰里交往和舒適私密，在戶型設(shè)計與社區(qū)規(guī)劃中，重視現(xiàn)代人居住文化中的庭院情結(jié)，從細節(jié)品質(zhì)與生活價值動身，打造舒適的居住空間和自然清新的社區(qū)環(huán)境，提供完善的社區(qū)配套，使人們能夠享受到高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境、精巧的生活。天安第一城將庭院的概念擴展開來，形成內(nèi)庭院、天井庭院、空中庭院、室內(nèi)庭院等多種形態(tài)，15棟3-4層建筑產(chǎn)品滿足不同個性的人群需要，生活闊綽悠閑而富有格調(diào)，讓居者體驗一種全新的生活形態(tài)。■“新庭院TOWNHOUSE”的深化與豐富：1、新庭院生活是“文化的”

庭院在出現(xiàn)和進展的過程中，融匯了文學(xué)、音樂、繪畫等多種文化的精髓。新庭院住宅更重視居者的精神需求，注意強調(diào)建筑深層次的內(nèi)容和內(nèi)涵，滿足人們豐富自身修養(yǎng)的渴望。在另一個層面上，它亦強調(diào)社區(qū)、人群是歷史的一部分，建筑對人也有著積極的阻礙。2、新庭院生活是“健康的”

新庭院住宅通過提倡建設(shè)綠色家園，倡導(dǎo)健康的生活方式。它種植四季花樹、修建慢跑小徑、提供運動設(shè)施。同時還將自然界的植物、陽光引入到室內(nèi)，形成“家在花園里，自然在家里”的健康環(huán)境，讓人們呼吸清新的空氣，在陽光、綠樹中享受滿意！生活在天安第一城二期能夠享受近在咫尺的中心會所、游泳、健身、Golf、網(wǎng)球等健康設(shè)施，讓人們在運動與休閑中獲得健康。3、新庭院生活是“優(yōu)雅的”新庭院致力于制造優(yōu)美的建筑空間形態(tài)，從立面、屋頂、入口等方面表現(xiàn)建筑給人的美感，宜人怡心；同時鋪設(shè)綠色親切的住區(qū)環(huán)境，制造文化趣味濃郁的內(nèi)外景觀體系。它流淌著一分風(fēng)雅，既屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時又將它的優(yōu)雅融于整個都市。4、新庭院生活是“互動的”新庭院住宅強調(diào)人與場所的適應(yīng)性，在相融適應(yīng)的有機環(huán)境中，享受人本生態(tài)的安靜。其所倡導(dǎo)的現(xiàn)代居住區(qū)的服務(wù)與交往理念，將物業(yè)公司的服務(wù)文化推向極致，致力于營造一種健康向上的社區(qū)氛圍。它注重人本活動對環(huán)境、對社區(qū)的能動性，在一種交流互動中，共同推進人與社區(qū)的共同生長。

5、新庭院生活是“豐盈的”風(fēng)格各異的建筑形式，層次不一的園林景觀，豐富多彩的居家生活，繽紛多樣的社區(qū)活動，共同織就了新庭院生活。從每一個角度看差不多上不同的風(fēng)景，從每一扇窗觀賞到的差不多上不同的心情，孤寂、寥落都不復(fù)存在?！鐾茝V運作新庭院TOWNHOUSE是二期三種完全不同產(chǎn)品的“統(tǒng)稱”，因此在宣傳中不應(yīng)過重突出。三種類型產(chǎn)品更應(yīng)突出其獨特個性，針對不同的購買群有的放矢?！鲰椖棵Q系統(tǒng)包裝：1、二期命名：新庭院TOWNHOUSE2、二期組團命名獨院住宅：獨院不墅——大隱聯(lián)排不墅：陽光TOWNHOUSE——戀日雙復(fù)式住宅：復(fù)式TOWNHOUSE——境地3、街路及廣場命名。入口廣場：天安·假日廣場綠地廣場：戀日廣場主干道：豪仕大道/雅仕大道/名仕大道/逸仕大道二期街路：拿鐵路/香檳路/果嶺路/灣畔路一期不墅區(qū)道路：尊爵路/勛爵路/伯爵路四、整合推廣策略推廣主題：2004，天安第一城“生活品質(zhì)提升年”1、闡釋：（1）從產(chǎn)品形態(tài)角度：這種低層低密度的類不墅產(chǎn)品是傳統(tǒng)多層、小高層、高層住宅產(chǎn)品本質(zhì)上的改變，是一種全新的生活形態(tài)。（2）從客戶需求角度：早期的高端置業(yè)者渴望有一種綜合水準(zhǔn)比較高的住宅產(chǎn)品迎合他們改變居住條件的需求。（3）從社區(qū)成熟角度：天安第一城在2004年將建成中央景觀大道、中心會所等社區(qū)配套，社區(qū)生活更為完善。2、意義：提出那個主題更重要的是建立一種與同類品牌的競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品在充分了解本地人需求的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了升級，社區(qū)在一期基礎(chǔ)上更加成熟。這兩個方面是對剛剛?cè)胧械膶κ謮浩刃缘拇驌?。宣傳主線：品牌——社區(qū)——產(chǎn)品——生活天安第一城二期正式開始內(nèi)部認購以來，市場反應(yīng)熱烈，尤其是2004年長春春季房交會期間，意向認購者眾多。通過對這部分客戶群的訪談分析，天安地產(chǎn)的品牌號召力、天安第一城的品位吸引力仍是被購房者一般認可的地點。因此，在宣傳中應(yīng)更多側(cè)重宣傳天安品牌和成熟社區(qū)，以此來帶動二期銷售。在實際推廣過程中——<通過天安品牌、社區(qū)品位鎖定客群；><通過新產(chǎn)品、新概念、新表現(xiàn)吸引客群；><通過庭院文化提升社區(qū)品質(zhì)，感動客群；><通過直銷、公關(guān)活動貼近客群；>〈通過銷售操縱把握客群〉……在與消費者接觸的各個接觸點上建立[第一社區(qū)·新庭院TOWNHOUSE]的概念。主題概念定位：第一社區(qū)·新庭院TOWNHOUSE天安第一城二期的最大優(yōu)勢是成熟社區(qū)和產(chǎn)品創(chuàng)新——“長春第一高尚社區(qū)”是天安第一城通過2003年全年宣傳積存起來的品牌資產(chǎn)，也是其他項目無法超越的概念，在二期中使用，既將項目針對要緊競爭對手的優(yōu)勢直觀表現(xiàn)出來，又強化了品牌形象，建立“長春最好的社區(qū)”的強勢形象；天安第一城二期產(chǎn)品具有多重創(chuàng)新點——獨院不墅的“內(nèi)庭院”、聯(lián)排不墅的“天井”、“樓王”不墅、中心會所、300米景觀大道……其中，三類產(chǎn)品共同的“庭院”特色是今年其他競品樓盤所不具備的，有必要加以強化，直接陳述自己的最大優(yōu)點！推廣時期劃分1、市場導(dǎo)入及前期預(yù)熱（4月）在廣告推廣上以報紙廣告為主，要緊以二期產(chǎn)品強勢推介和認購為重點訴求點，盡可能多的吸引目標(biāo)消費者到現(xiàn)場看房，為開盤積存足夠客源，同時作好現(xiàn)場資料的預(yù)備，在與客戶溝通的各個點建立其對天安產(chǎn)品的期待。2、開盤強銷（5月—6月）這一時期以報紙為主打媒體，用大頻次的硬性廣告強迫目標(biāo)客戶的市場參與，同時整合戶外廣告、贈品廣告、售點廣告、印刷品廣告等多種傳播方式，擴大宣傳面，開發(fā)潛在客戶。在推廣過程中要緊密注意市場情況并變化及時調(diào)整廣告策略。3、持銷期（7月）本時期“新庭院TOWNHOUSE”銷售接近尾聲，要緊在于表現(xiàn)天安第一城成熟的、品位的生活，即時表現(xiàn)景觀大道及中心會所落成，將二期產(chǎn)品再度推到一個銷售的高潮，力爭在這一時段銷售率達到80%-100%。五、銷售操縱策略1、房源列表產(chǎn)品類型棟號套數(shù)總計獨院29418305315324聯(lián)排216402563312348358雙復(fù)式2212642312248261227122882、銷售策略從戶型特點、面積以及數(shù)量上看，以及從排號情況看，獨院住宅最易銷售，雙復(fù)式次之，聯(lián)排再次之。聯(lián)排的內(nèi)天井特點能夠通過銷售中心實際展示，從而帶動銷售。因此銷控重點放在聯(lián)排和雙復(fù)式上，實行分批推出的策略，沒有十足把握不推出（意向排號客戶在推出房源3倍以上方可推出），一經(jīng)推出必須全部售罄，持續(xù)制造緊張感，如此才能做到主動和持續(xù)熱銷，總體策略如下：(1)聯(lián)排意向認購客戶排號量達到80位時，進行首次非正式公開選房（爭取在6月6日前），推出33#、34#、35#共計28套房源。此次選房客戶應(yīng)為5月30日前交納2000元意向認購之客戶。(2)雙復(fù)式意向客戶達到90位時，進行首次非正式公開選房，（爭取在6月6日前）推出26#、27#、28#共32套房源。(3)獨院住宅共18套在開盤時一次推出。（初步確定開盤日為6月19日）(4)聯(lián)排21#、25#共12套為保留單位，視銷售進度確定推出時機。(5)雙復(fù)式23#、24#共20套在開盤后三周內(nèi)（7月10日前）加推，刺激市場。(6)雙復(fù)式22#為保留單位，共12套，視銷售情況確定推出時刻。(7)銷售時點及目標(biāo)：依照目前認購排號量及開盤日期，制定以周為單位的銷售目標(biāo)，通過廣告投放與公關(guān)活動結(jié)合的推廣方式，將總體銷售目標(biāo)分解，分時期地實現(xiàn)。時期意向認購排號人數(shù)最后日期銷售時點11505月23日22005月30日首次選房排號截止日32506月6日首次選房日43006月12日公開價格日53506月19日開盤日總體看：以上為最為保守的推廣思路，可能天安第一城二期的銷售情況確信會更加出色，樂觀的可能在開盤時即會銷售80%以上。因此，上述銷售方式將會依照實際情況隨時調(diào)整。3、價格策略天安第一城2期上市前的價格制定將直接阻礙開盤銷售狀況，為此在正式開盤前將通過兩次活動來測試購房者對價格的反應(yīng)，得到真實可信的客戶心理價位。（1）測試價格活動開展的時刻：□產(chǎn)品推廣會：此次活動并不公布價格，僅向認購者咨詢、調(diào)查能夠同意的價格，但調(diào)查價格的平均值會低于總體心理價位，綜合分析后能夠在定價時調(diào)高均價?！醴钦秸J購會：在此次活動中，公布初步定價，做好不同棟號、不同位置房型的差價，開盤時差價可不變，均價及基價有所變動。當(dāng)有80%以上客戶對此價格能夠同意時，可保持不變或者小幅上調(diào)。當(dāng)有超過20%客戶對此價格意見較大而無法同意時，可依照具體情況微調(diào)。（2）定價策略□均價制定①獨院住宅：6000元/㎡，價格測試時加價200-300元/㎡②聯(lián)排不墅：5000元/㎡，價格測試時加價200-300元/㎡③雙復(fù)式住宅：4300元/㎡，價格測試時加價200-300元/㎡□差價制定策略①臨會所較其他單位高100－300元/㎡②雙復(fù)式1、2層高于3、4層200－500元/㎡③獨院臨街單位比其他高200－300元/㎡□開盤前一周制定模擬價格表，測試認購者反應(yīng)。六、天安第一城二期開盤客戶積存策略天安第一城自2002年正式開始宣傳以來，在長春市民心中建立起較高的品牌知名度，吸引了大部分本地的高端置業(yè)群體。通過一期的銷售及二期的認購排號，能夠?qū)⑻彀驳谝怀强驮捶譃橐韵聨讉€部分，為保證開盤認購人數(shù)達到300以上、成交的數(shù)量達到80%以上，現(xiàn)將針對性措施闡述如下：1、一汽集團及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的中高層治理者和高級技術(shù)工人。這部分群體一直是天安第一城一期的主流購買者，可能還會有相當(dāng)數(shù)量的此類客戶群選擇天安第一城二期產(chǎn)品。①目前狀況：這部分群體一直是天安第一城一期的主流購買者，但在2003年冬季，因采暖問題而稍有阻礙。②針對措施：通過正式與非正式的渠道和方式向該部分客戶承諾，將專門好地采取措施，堅決有效地解決采暖問題，在2004年冬季到來之前，絕對幸免去年冬季類似情況發(fā)生。③針對性的活動：健康商務(wù)周末。邀請專業(yè)人士現(xiàn)場講解現(xiàn)代商務(wù)人士健身要點。同時進行日常鍛煉注意講明，飲食與健身的關(guān)系，以及阻礙鍛煉的其它各種因素。同時配合自助酒會。④認購目標(biāo)：通過有效公關(guān)和促銷活動以及折扣優(yōu)惠，在二期開盤前保守可能將有50位以上意向認購者，保證開盤時認購人數(shù)。2、吉林大學(xué)教職工。這部分人群擁有龐大的數(shù)量，大多為海外留學(xué)歸來，了解發(fā)達國家居住狀況，有文化有品位，因此，經(jīng)常會對天安第一城一見傾心。目前差不多購買或認購者不在少數(shù)。①目前狀況：吉林大學(xué)本部及前衛(wèi)校區(qū)有購買能力的教授和海外歸國人士約有300余人，是融創(chuàng)·上城等高校社區(qū)極力爭取的客戶源。由于天安第一城入長時刻較早，有相當(dāng)?shù)闹群涂诒虼送ㄟ^相當(dāng)長時刻的形象積存，目前購買和意向認購的數(shù)量不斷上升，如加以活動促進，在二期銷售過程中，將有相當(dāng)一部分人意向認購，成為二期開盤認購客戶的重要一塊。②針對措施：針對吉林大學(xué)客戶源要緊采納活動的形式加以引導(dǎo)，目前，正積極與吉林大學(xué)高層積極接洽，期望通過這一渠道直接與購房者對話，以天安品牌的實力、天安第一城的品位、新庭院TOWNHOUSE產(chǎn)品創(chuàng)新點使其了解、信賴天安，同時針對有意向的客戶，以個不的有機優(yōu)惠直接促動成交。另外，能夠考慮以學(xué)述交流、研討、論壇等形式使這部分人群真正了解天安，在心理上與競爭樓盤進行比較，吸引客源。③“全球村”業(yè)主Party：專為外商公寓業(yè)主舉辦的活動，吉林大學(xué)的海歸人士更情愿參加，將會有專門好效果。④贊助吉大海歸社團活動：由天安提供場地和活動用品，同時向其介紹項目的優(yōu)勢和產(chǎn)品的內(nèi)涵，增進了解。⑤吉林大學(xué)業(yè)主及相關(guān)人士的聯(lián)誼活動：更直接的邀請吉林大學(xué)的目標(biāo)客戶，能夠通過現(xiàn)有業(yè)主聯(lián)絡(luò)，參加檔次和品位更高的聚會。⑥認購目標(biāo)：通過有效公關(guān)和促銷活動以及折扣優(yōu)惠，在二期開盤前保守可能將有30—50位意向認購者，保證開盤時認購人數(shù)。3、汽車貿(mào)易開發(fā)區(qū)私營企業(yè)主。此區(qū)域聚攏了一群有相當(dāng)經(jīng)濟能力的購房群體，他們關(guān)于不墅產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)男枨罅俊＿@部分人的數(shù)量有近千家。這部分人要緊通過《車周刊》定向派送，向目標(biāo)客戶（包括名車廣場、二手車市場）傳達二期信息，可能將會有30位以上的認購量。4、天安第一城一期業(yè)主。由于天安第一城二期推出創(chuàng)新產(chǎn)品，因此這部分人基于對一期的產(chǎn)品形態(tài)的不滿足，而會選擇一種更高層級的住宅產(chǎn)品。一期業(yè)主原有住房能夠通過“全球村”（天安外商公寓）進行投資，在同一期業(yè)主進行溝通中，講服其投資一期，購買二期。5、長春市傳統(tǒng)“富人區(qū)”的再次置業(yè)者。這部人要緊是集中在文化廣場東部（東朝陽路和東中華路一帶）的高干群體和居住在長春較早的規(guī)模社區(qū)（富豪花園、長春明珠等）的購房者。6、知名商家會員：針對這部分客戶群，利用卓展購物廣場的《時尚》雜志公布廣告，可能會有大量的認購量。7、零散客戶：這部分客群要緊是通過廣告等形式了解天安第一城信息，對天安的品牌和天安第一城的品質(zhì)品位有所了解，一旦推出新產(chǎn)品，會專門快吸引其到現(xiàn)場，但要通過銷售時點的把握促動其成交。要緊通過廣告的形式。在開盤前將投放高密度的廣告，覆蓋各個媒體，開盤前約1/3的認購量今后源于此。七、天安第一城二期開盤活動（一）開盤的預(yù)備□開盤的時機——在何時開盤1、開盤的前提條件（1）已交納排號金人數(shù)已滿300人；依照目前差不多排號的數(shù)量來看，從現(xiàn)在起通過一個月時刻的廣告宣傳和活動組織，到開盤時的排號人數(shù)能夠達到300人以上不成問題；（2）通過非正式選房對客戶的預(yù)定情況有充分把握；對各競爭對手開盤時刻、價格充分了解；（3）銷售手續(xù)差不多完備；（4）工程進度要求：修繕相對完整的看房通道，景觀大道初具規(guī)模，中心會所開始動工，獨立不墅外立面差不多呈現(xiàn)，二期工程接近封頂……只有如此，才能使購房者對天安第一城有比較直觀的完好印象，為看房提供便利條件。2、開盤時機分析（1）與競爭樓盤的比較一般來講，早于競爭對手開盤會有一定的好處。但天安第一城強大的品牌實力會對目標(biāo)客戶產(chǎn)生極大的吸引力，開盤的早晚對其購買可不能產(chǎn)生專門大阻礙。（2）實際情況分析依照實際情況的推斷，融創(chuàng)將在5月底至6月初開盤，由于工程進度的阻礙，我們專門難搶在融創(chuàng)之前開盤，因此我們不妨后發(fā)制人：通過攔截式廣告形式使競爭對手的意向客戶產(chǎn)生期待，延緩成交，同時緊緊把握住我們的客戶。（3）時刻：比較穩(wěn)妥和把握的時刻是2004年6月19日（星期六）3、保障開盤銷售的措施（1）針對不同的客戶群開展直郵、活動、廣告等宣傳手段，詳見第六部分。（2）通過產(chǎn)品推廣會、非正式認購活動，試探排號者對房型、價格、能否簽約的真實信息?；顒蛹胺椒ㄔ斠姽P(guān)活動部分?！蹰_盤的政策1、優(yōu)惠措施（1）一次性付款9.7折，按揭9.8折，一周之后取消折扣。（2）前10位簽約者送中央空調(diào)一部，20—50位簽約者送立式空調(diào)一部，獎品視具體情況確定。（3）老客戶帶新客戶有額外優(yōu)惠。2、認購組織（1）逐棟認購，認購?fù)戤呏笤僬J購下一棟。（2）參加開盤必須預(yù)約。（3）參加認購者當(dāng)場未能成交的，順序號失效，排號金可退。（二）開盤活動方案之一1、開盤形式天安第一城作為長春最為知名的高檔社區(qū)，必須以自身獨特的極具創(chuàng)意性的開盤活動，表現(xiàn)社區(qū)的品位性，同時也應(yīng)當(dāng)具有一定的轟動效應(yīng)。不同于天安剛進入長春之時，現(xiàn)在天安地產(chǎn)和天安第一城的知名度都空前高漲，因此，開盤活動應(yīng)當(dāng)注意在整體的檔次上下工夫，不求人數(shù)的喧鬧，只求有效的認購人數(shù)，有足夠的含金量。天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE總量僅有122套，二期產(chǎn)品總量不大但總價較高，應(yīng)當(dāng)幸免那種“擠破門窗式”和“半夜排隊式”，形成自己獨特的風(fēng)格——尊貴、品位、檔次和與眾不同。因此在開盤活動策劃時應(yīng)當(dāng)適度，力求穩(wěn)扎穩(wěn)打，有效促進成交，這一點要緊在于認購的組織上。2、開盤時刻：2004年6月19日（視認購數(shù)量調(diào)整）上午9：30——12：003、活動場地：銷售中心及廣場4、活動內(nèi)容及程序（1）慶典儀式：（9：28-10：00分鐘）要緊內(nèi)容為天安中國代表、華北區(qū)夏總、天安第一城卞總以及邀請省、市、房地局領(lǐng)導(dǎo)致辭，以及傳統(tǒng)慶典儀式。（2）演藝節(jié)目：（10：00-11：30）內(nèi)容為進行模特表演、樂器演奏、歌曲演唱等，讓現(xiàn)場保持一定熱度。（3）認購活動：（10：00-12：00）此部分與演藝節(jié)目同時進行，參加認購者按順序號在現(xiàn)場就座，認購時分批邀請進入售樓中心，表現(xiàn)出整個認購活動的品位性和高雅性。①將認購者按產(chǎn)品類型分成三類；②每10人為1組進入銷售中心認購；③不能簽約者如有意向認購非首批房源，能夠選擇退定金或者重新排號。4、前期預(yù)備（1）人員邀請本次開盤活動不求場面的過分喧鬧，僅同意限量的人員參加，除二期排號的人員外，僅有天安邀請的少量政要能夠參加。開盤前一周將向認購者和邀約嘉賓發(fā)出精美的請柬和活動節(jié)目單，顯現(xiàn)出活動的檔次和社區(qū)的品位。（2）場地布置在銷售中心廣場，現(xiàn)場布置出盛大、品位的格調(diào)，營造一種尊貴但更輕松更隨意的氛圍。（3）前期宣傳通過報紙、廣播、電視傳達開盤信息，制造緊迫感，讓人們?nèi)ジ惺苓@種活動的品位和檔次，從而對天安第一城也更有向往，也將促進更多的客戶排號。綜述：此種開盤活動重點在于具體的執(zhí)行上，在現(xiàn)場制造一種緊迫感，優(yōu)越感，力求一次成功，達到開盤即告封盤的效果。（三）開盤活動方案之二□活動創(chuàng)意——一場史無前例的長春名流聚會！將開盤活動變成一場有品位的PARTY！這將是長春史無前例的一次開盤活動：選擇在初夏的夜晚，霓虹掩映下的天安第一城銷售中心廣場，名車、名模交相輝映，身著盛裝的先生女士手端紅酒或穿行或圍坐談笑風(fēng)生，優(yōu)雅的薩克斯在晚風(fēng)中蕩漾……所有參與開盤活動的人必須是天安第一城正式邀請的，所有的人將以能夠出席如此的PARTY為榮！現(xiàn)在此刻，人們將感受到純正的歐美私家聚會的情調(diào)，這也必將成為社會各界和媒體品頭論足的超級新聞。開盤活動主題：極品永恒·鑒賞·家□開盤的內(nèi)容——絕對值得品味的人生盛宴本次開盤活動是以時裝秀表演和認購為主線的一場名流聚會和名品的賞析會，強調(diào)品位、輕松、格調(diào)和尊貴感，要緊內(nèi)容有：1、主線貫穿全場，包括：（1）超級名模秀：邀請國內(nèi)最頂尖的女模特，為開盤現(xiàn)場增光添彩。活動的前半場要緊使模特的表演。（2）新品大認購：限量推出的天安第一城新庭院TOWNHOUSE將在開盤活動中名花有主！要緊在活動的后半場進行。2、輔線分散各處，包括：（1）極品名車展：聯(lián)絡(luò)長春沒有出現(xiàn)過的車型在開盤現(xiàn)場展出。如賓利等。（2）國際名品賞：在長春沒有銷售店的國際聞名服飾、洋酒、雪茄、皮具品牌等。（3）自助品酒會：提供價值不俗的紅酒供客運氣嘗，來賓還能夠參與舞會和烤肉等極具趣味的活動。（4）驚喜大抽獎：凡成功簽約者將有機會贏得萬元以上大禮。3、時刻：18：00-20：00□活動相關(guān)事宜1、人員邀請——體現(xiàn)尊貴和專屬本次開盤活動僅同意限量的人員參加，除二期排號的人員外，僅有天安邀請的少量社會公認的名流能夠參加。開盤前一周將向認購者和邀約嘉賓發(fā)出精美的請柬和活動節(jié)目單，顯現(xiàn)出活動的檔次和社區(qū)的品位。使被邀請人員形成一種心理暗示——這是一場只有社會上層人士才能夠參加的聚會。2、場地布置——仿同歐洲上流社會的私家晚宴初步確定場地設(shè)置在銷售中心廣場，現(xiàn)場布置多彩的燈光，地上鋪地毯，營造一種尊貴但更輕松更隨意的氛圍。3、前期宣傳——社會名流引以為榮的少數(shù)人的聚會通過報紙廣播電視傳達如此不致的開盤活動的信息，只是分夸大和自我吹噓，而是以一種虛懷若谷的姿態(tài)將事實講清晰，讓人們?nèi)ジ惺苓@種活動的品位和檔次，從而對天安第一城也更有向往。4、后期跟進——留下一段地產(chǎn)傳奇活動之后將聯(lián)系媒體將此事件予以報道，讓人們真切感受到天安第一城的與眾不同，也真正將天安與融創(chuàng)的品位拉開，也必將有一部分人因此而趨向選擇天安的產(chǎn)品。八、銷售工具和現(xiàn)場包裝天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE認購及開盤期間需要預(yù)備豐富多樣、獨具個性、兼具文化品味的銷售資料，要緊包括樓書、DM、戶型單頁、月刊等，與廣告宣傳、公關(guān)活動、銷售現(xiàn)場、園區(qū)實景相匹配，在客群心中建立以“文化庭院”為核心的“新庭院TOWNHOUSE”概念。（一）樓書——《庭院生活札記》□核心思路：遵循從文化理念到具象事物，從庭院產(chǎn)品到整個社區(qū)的主線，將庭院文化提升到一定的高度。主題描述：天安第一城二期樓書《庭院生活札記》文案總版數(shù)：44P封面庭院生活札記P1—P2目錄1、新庭院TOWNHOUSE的建筑本原2、新庭院TOWNHOUSE的3個關(guān)鍵詞3、新庭院生活的5重境地4、新庭院TOWNHOUSE之“生活印象派”5、戶型推介6、值得分享的社區(qū)7、天安——中國地產(chǎn)產(chǎn)品主義實踐者P3—P4序：文明的歷史，也是人類不斷改變生活狀態(tài)的創(chuàng)新史。在法國，從那些通過花匠精心修剪過的庭園里，我們體驗到法蘭西文化的魅力；在英倫三島，透過庭院樹影下的下午茶香，發(fā)覺貴族莊園的優(yōu)雅閑適；在北美，推開木制的門窗，讓爽朗的清風(fēng)由后院直吹到前庭……公元2004，新庭院TOWNHOUSE出現(xiàn)。人居文明的歷史再一次被刷新、改寫……P5—P6第一章：庭院筆記P7—P10東方的，西方的A：庭院，《辭源》中解釋為堂前之地，有延伸之意。從商代起，庭院即從音樂、文學(xué)、繪畫中不斷汲取養(yǎng)分，3000年來與中國文明共生、和諧，是最具中國特色的居住形式之一。中國的庭院建筑隨歷史變遷，逐漸與繪畫、詩詞、文學(xué)乃至音樂的精華相融匯，將人與自然的交流藝術(shù)地升華——從民間的宅院，到官家的府邸，再到皇室的宮殿，中國古代的庭院從一開始就注意到了天地、自然與人事相融合的規(guī)律，并在明清兩代進展到了空前的高度。B：國外的庭院住宅更為開放，也更注重自然綠色。若是建在鄉(xiāng)村的不墅，舉目四望，綠色如海；即便都市中的庭院住宅，也將房前屋后的空地填滿綠草和鮮花，總是讓生活充滿生機。在都市郊區(qū)和寬敞的鄉(xiāng)村，星羅棋布的庭院住宅，多是低層建筑，坡屋面、房前屋后及兩側(cè)的庭院以及不出心裁的庭院小品，構(gòu)成了不同的風(fēng)景。P9—P12新庭院TOWNHOUSE的建筑本原建筑的本質(zhì)是一種文化，關(guān)于居住的文化。而文化本身確實是奇妙的，她就象一種氣場，縈繞在時刻與空間之中。當(dāng)我們回溯新庭院TOWNHOUSE的本原，不難發(fā)覺中西方傳統(tǒng)庭院式居住方式對其誕生的深厚阻礙——正是因為有了這些文化的積存與沉淀，才造就了今日的天安第一城·新庭院TOWNHOUS。凹空間論是以格爾德芬格爾的景觀類型論及艄口忠彥的凹型景觀論為基礎(chǔ)的建筑空間論述。現(xiàn)實中的凹空間并不僅限于完全的圍合與封閉布局。在都市住宅中，凹空間多通過庭院住宅的形式得以體現(xiàn)。莊園：超大規(guī)模庭院正是居住者身份的象征，他們是十九世紀(jì)英國社會的驕傲。P13—P14新庭院TOWNHOUSE的3個關(guān)鍵詞自然的：文化的：“久在樊籠里，復(fù)得返自然?！睆奶諟Y明的詩中，能夠?qū)さ饺祟愂侨绾蔚乜是笈c迷戀這種和自然攜手相伴的生活、窗前開滿鮮花的生活，還有紅磚青苔月下小酌的庭院情懷。從容的：P15—P16新庭院生活的5重境地上風(fēng)位，綠樹叢中邂逅陽光嵌入式庭院私家花園露臺，清風(fēng)P17—P18第二章：庭院印象新庭院TOWNHOUSE之“生活印象派“第二章庭院印象P19—P20陽光的味道出挑1.5米的客廳陽光花房，或者開闊至16平米的獨立陽光房，享受媲美加勒比?；蛘呦耐牡纳萑A，輕啜一絲咸味的輕風(fēng)，細品生活燦爛的味道。P21—P22露臺上的風(fēng)景露臺5㎡、8㎡、20㎡，假如這都不夠，就加個48㎡大露臺！新庭院TOWNHOUSE確實是要滿足都市上層的“不可理喻”的愿望，與星辰對話，與自然親熱接觸。觀景在自家的頂層，獨辟一方空間，僅有一椅即可：20000平米入口噴泉廣場、10000平米綠地廣場盡收眼底，60米寬景觀道、10000平米人工湖更可一覽無余！P23—P24花園——與名流聚會，與自然閑談花園的閑適想像某天：午后三點的陽光下，休假的閑情在空氣里芊芊布滿，生長出一種叫做“交流“的渴望……就在堂前的花園里撐開一把太陽傘，沏一壺上好的綠茶，擺幾樣水果，邀鄰居過來坐一坐，聊一聊！在天安第一城，我和他和她，有的是共同語言。庭院的專屬在那個地點，是我和家人的“大自然聚會廳”，不管是傳統(tǒng)的內(nèi)天井式，依舊歐洲流行的凹型圍合式，都將專屬、個性、自由、私密深深刻在居者的門牌之上?！觥跣峦ピ篢OWNHOUSE·大隱P25—P26我們無法改變?nèi)松拈L度，但能夠加大客廳的寬度。新庭院T·H有多種開間客廳供您選擇，6.3米、6.7米、7.5米……在數(shù)字和現(xiàn)實之間，那個概念，您盡能夠往寬了想：視線更遠，陽光更近，思想更寬……P27—P28天井之中，天籟之音優(yōu)美的琴音在指間劃落，皎潔的月兒也瀉下淡淡的光輝，靜靜的夜，遠處隱隱喧囂的都市，思想在此刻舞了起來。P29—P30第三章庭院人家宅者，人之本，宅因人而生，人因宅得存，人宅相扶，感通天地。——《黃帝宅經(jīng)》第三章，庭院人家P31—P32大隱·完全動靜分區(qū)，開始奏響尊貴生活第一樂章?！O致寬敞的客廳，身份于談笑風(fēng)生中彰顯。·私家內(nèi)庭院獨具匠心的巧思，體現(xiàn)“專屬”的不凡?！び膳P房步入書房，隱密的布局，讓智慧沉淀，身心極度舒展。P33—P34戀日·天井將愛灑滿每一處角落，故而感受通透與明亮的存在?！や撉賲^(qū)，陽光伴隨鋼琴的舒緩旋律，跳動于您揮灑的指間?！た蛷d開放而通向自然的超曠空間，襯托您對成功的淡然。·雙越客臥，淋漓盡致發(fā)揮對人性的關(guān)懷?！さ皿w、不致而周到的主臥設(shè)計，突顯貴族氣息。P35—P36境地·獨立區(qū)隔的錯層客廳，您可將私家花園無限風(fēng)景盡收眼底?！せ▓@平臺，坐將無限自然攬懷，感動無邊無界的浪漫?！ぷ杂赏ㄍ傅拈_敞式廚房，讓您內(nèi)心溢滿生活芳香?！に郊臆噹欤瑸槟膼圮嚩壬矶ㄗ觥皩Ｓ蟹块g”。P37—P38值得分享的社區(qū)居者，始終無法脫離社群P39第一社區(qū)，分享國際生活天安第一城，天安（中國）投資有限公司在大陸開發(fā)的明星樓盤。長春唯一規(guī)模性開設(shè)外商公寓的高品質(zhì)社區(qū)。貝爾高林、法國PA、香港港力、南通六建等規(guī)劃、設(shè)計、物業(yè)、施工方面的國際頂級公司聯(lián)手打造長春第一高尚社區(qū)。今天，天安第一城差不多成為上層人士首選的家。以中國一汽為代表的國際化公司菁英，以吉林大學(xué)教授為代表的海歸人士，以跨國公司職員為代表的外籍人士紛紛贊揚并選擇天安第一城。P40中心會所，分享尊貴的社區(qū)配套。專業(yè)化細分，是社會進步的表現(xiàn)。天安第一城首開春城“社區(qū)多會所”之先河，以“3+1”系列主題會所贏得高端置業(yè)者的青睞。中心會所、健康會所、水岸光合會所，以及6000平米的公建廣場，將業(yè)主休閑、健康、娛樂的需求分布于各主題會所，做到功能齊備，各取所需。P4160m景觀大道，分享視野的豪奢美，是有區(qū)隔的，或者袖珍，或者大氣。天安第一城，絕不吝惜每一片以“萬平米”或“公頃”為計算單位的土地。60米寬的樓間空地、60米寬的景觀大道。10000平米的綠地廣場，20000平米的入口廣場，10000平米的人工湖，僅僅是這些，便差不多足夠在市中心開發(fā)一個中型樓盤！P42—P43天安——中國地產(chǎn)產(chǎn)品主義實踐者封底（二）新庭院TOWNHOUSEDMA面：天安（中國）【不墅系列】新品推出第一社區(qū)·新庭院TOWNHOUSE——終極置業(yè)者的第一選擇天安中國，18年專業(yè)打造上流人士居所，定位為南中國最好的不墅的南海鴻基花園、上海高檔住宅天安不墅都為當(dāng)?shù)啬酥林袊飨伦≌膫髌?！天安第一城——香港天安（中國）投資有限公司旗下的明星樓盤之一。2003年，天安第一城以優(yōu)異品質(zhì)和獨特品位建立“長春第一高尚社區(qū)”的穩(wěn)固形象。關(guān)于天安第一城，遠非西南高尚社區(qū)領(lǐng)跑者的身份能夠定義，他差不多成為春城地產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。2004年，天安第一城推出天安（中國）[不墅系列]新品——新庭院TOWNHOUSE，以更適合長春人的造屋理念，打造不墅中的不墅，開啟長春“不墅級居住時代”新紀(jì)元！B面：主標(biāo)題：長春天安2004創(chuàng)新產(chǎn)品[新庭院TOWNHOUSE]正式推出成熟領(lǐng)地|國際社區(qū)，分享上流生活?！跆彀驳谝怀牵巷L(fēng)位，長春第一高尚社區(qū)?！蹰L春唯一規(guī)模性開設(shè)外商公寓的國際化高品質(zhì)社區(qū)?！踟悹柛吡帧⒎▏鳳A、香港港力、南通六建等規(guī)劃、設(shè)計、物業(yè)、施工方面的國際頂級公司聯(lián)手打造。□天安第一城，上層人士首選的家。以中國一汽為代表的國際化公司菁英，以吉林大學(xué)教授為代表的海歸人士，以跨國公司職員為代表的外籍人士紛紛贊揚并選擇天安第一城。尊貴配套|中心會所，分享豐盈生活。專業(yè)化細分，是社會進步的表現(xiàn)。天安第一城首開春城“社區(qū)多會所”之先河，以“3+1”系列主題會所贏得高端置業(yè)者的青睞。中心會所、健康會所、水岸光合會所，以及6000平米的公建廣場，將業(yè)主休閑、健康、娛樂的需求分布于各主題會所，更匹配“總管式物業(yè)服務(wù)”，做到功能齊備，各取所需，貼心貼身。至美園境|300m中央大道，分享豪奢景觀。美，是有區(qū)隔的，或者袖珍，或者大氣。天安第一城，絕不吝惜每一片以“萬平米”或“公頃”為計算單位的土地。60米寬的樓間空地、300米的中央景觀大道。10000平米的綠地廣場，20000平米的入口廣場，10000平米的人工湖，僅僅是這些，便差不多足夠在市中心開發(fā)一個中型樓盤！新品建筑|3000年，分享庭院文化。庭院，是中國傳統(tǒng)建筑中最有藝術(shù)通感的部分。王維的畫、李白的詩、李煜的詞、朱嘉的哲學(xué)、阿炳的音樂、王實甫的戲曲、曹雪芹的小講，都超出了人類既有的思維語言范圍，這種建筑空間的多維文化感應(yīng)，將居者輕易回歸到藝術(shù)哲學(xué)的世界，享受一種“歷史已千年”的情趣。秉承天安中國“產(chǎn)品主義”的精髓，打造新庭院TOWNHOUSE“生活印象”——[庭院]在那個地點，是我和家人的“大自然聚會廳”，不管是傳統(tǒng)的內(nèi)天井式，依舊歐洲流行的凹型圍合式，都將專屬、個性、自由、私密深深刻在居者的門牌之上。[陽光]出挑1.5米的客廳陽光花房，或者開闊至16平米的獨立陽光房，享受媲美加勒比?；蛘呦耐牡纳萑A，輕啜一絲咸味的輕風(fēng)，細品生活燦爛的味道。[露臺]5㎡、8㎡、20㎡，假如這都不夠，就加個48㎡大露臺！新庭院TOWNHOUSE確實是要滿足都市上層的“不可理喻”的愿望，與星辰對話，與自然親熱接觸。[花園]想象某天：午后三點的陽光下，休假的閑情在空氣里芊芊布滿，生長出一種叫做“交流“的渴望……就在堂前的花園里撐開一把太陽傘，沏一壺上好的綠茶，擺幾樣水果，邀鄰居過來坐一坐，聊一聊！在天安第一城，我和他和她，有的是共同語言。[寬度]新庭院T·H有多種開間客廳供您選擇，6.3米、6.7米、7.5米……在數(shù)字和現(xiàn)實之間，那個概念，您盡能夠往寬了想：視線更遠，陽光更近，思想更寬……賣點信息[新庭院TOWNHOUSE]D型（雙復(fù)式住宅）、E型（聯(lián)排不墅）、首期限量推出46套，現(xiàn)正同意預(yù)訂排號。隨文和區(qū)位圖（三）工地圍擋天安第一城社區(qū)原有工地圍擋顏色陳舊、部分破損，應(yīng)當(dāng)更換為符合二期新庭院住宅品位及形象的圍擋。規(guī)劃為三個板塊：1、天安在中國：2、生活系列a、細品生活的滿意——客廳b、幻想今夜星辰的約會——露臺c、“心”生活的歸來d、庭院里的忘我生活e、成就一種生活態(tài)度f、最愛數(shù)不盡的風(fēng)光g、溝通，無界限3、藝術(shù)系列有思想的開發(fā)商是藝術(shù)家，沒有思想的開發(fā)商只是工匠。b、當(dāng)形式上的和諧與視覺上的愉悅合拍時，一種感動便有了詮釋。c、美追求的是瞬間，藝術(shù)追求的是永恒。d、歡快流暢的立面線條與跌蕩起伏的協(xié)奏曲一樣，讓人產(chǎn)生共鳴。e、人不能決定生命的長度，但能夠操縱它的寬度。f、圓潤的美聲比嘶喊的原聲更高更美，就在于潛心雕飾。g、只有先設(shè)計好輪廓，才能創(chuàng)作出經(jīng)典的名畫。（四）銷售中心看板1、天安第一城——創(chuàng)長春第一高尚社區(qū)2、新庭院Townhouse——不墅級居住的第一選擇3、天安——中國地產(chǎn)“產(chǎn)品主義”實踐者4、中央景觀大道5、中心VIP會所6、始終選擇最好的——選擇的藝術(shù)。>>>推廣時期劃分1、市場導(dǎo)入及前期預(yù)熱（4月）在廣告推廣上以報紙廣告為主，要緊以二期產(chǎn)品強勢推介和認購為重點訴求點，盡可能多的吸引目標(biāo)消費者到現(xiàn)場看房，為開盤積存足夠客源，同時作好現(xiàn)場資料的預(yù)備，在與客戶溝通的各個點建立其對天安產(chǎn)品的期待。2、開盤強銷（5月—6月）這一時期以報紙為主打媒體，用大頻次的硬性廣告強迫目標(biāo)客戶的市場參與，同時整合戶外廣告、贈品廣告、售點廣告、印刷品廣告等多種傳播方式，擴大宣傳面，開發(fā)潛在客戶。在推廣過程中要緊密注意市場情況并變化及時調(diào)整廣告策略。3、平穩(wěn)期（7月）本時期“新庭院TOWNHOUSE”銷售接近尾聲，要緊在于表現(xiàn)天安第一城成熟的、品位的生活，即時表現(xiàn)景觀大道及中心會所落成，為下時期多層銷售做鋪墊。4、多層銷售期（8月—10月）本組團產(chǎn)品將于下半年正式推出，同時能夠借用新庭院TOWNHOUSE的分流客源，輔之以廣告宣傳在下半年形成熱銷。5、尾盤期（11月—12月）九、廣告表現(xiàn)策略（一）報紙廣告主題1、第一時期“出現(xiàn)”系列（4月中下旬）□廣告目的：本時期以“新庭院TOWNHOUSE出現(xiàn)”為立足點，強化新產(chǎn)品的號召力，并以天安（中國）18年的開發(fā)歷程為后盾，對天安第一城已取得的成就加以提煉、升華和展示。通過本系列廣告使購房者在地產(chǎn)品牌的甄不中，樹立天安第一城二期區(qū)不于其他產(chǎn)品的強勢地位——成熟的、有品位的和實力的！□廣告主題及文案：（1）天安第一城新庭院TOWNHOUSE出現(xiàn)。1986年，天安（中國）投資有限公司進入國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)，以20余座都市50余個經(jīng)典樓盤的驕人業(yè)績，推動了中國地產(chǎn)界的專業(yè)化進程……2003年6月，歷經(jīng)兩年的精心打造，天安第一城一期準(zhǔn)時入住?；趾虢ㄖ?、園林美境、總管服務(wù)……真實展現(xiàn)“長春第一高尚社區(qū)”的底蘊。公元2004，天安第一城二期·新庭院TOWNHOUSE出現(xiàn)，再度引領(lǐng)長春高尚生活的走向……（2）至上成品社區(qū)，至美新品住宅?！彀驳谝怀嵌趞新庭院TOWNHOUSE|熱烈排號中長春西南——都市上層的理想棲居地。天安第一城，600000平米規(guī)模社區(qū)，歷經(jīng)兩年潛心建筑，差不多呈現(xiàn)成品社區(qū)的優(yōu)越氣概——恢宏建筑，豪奢景觀，原味小品、尊貴服務(wù)，無一不彰顯高尚的品質(zhì)與品位！2004年，在一期成熟社區(qū)基礎(chǔ)上，天安第一城二期升級產(chǎn)品新庭院TOWNHOUSE閃亮登場！社區(qū)中心、景觀中軸線之優(yōu)越位置，尤顯“不墅中不墅”之新品魅力！2、第二時期“熱銷”系列（5月—6月）□廣告目的：新庭院TOWNHOUSE是一個新概念，應(yīng)當(dāng)通過宣傳使購房者對概念有一種初步的認知，然后才能感興趣直至購買。本時期以“天安不墅類產(chǎn)品的創(chuàng)新優(yōu)勢”為切入點，積極倡導(dǎo)“選擇天安第一城·新庭院TOWNHOUSE，換一種生活形態(tài)”，為二期產(chǎn)品上市做好鋪墊，吸引和積存更多的客戶。本系列廣告從品牌、社區(qū)、產(chǎn)品三個方面全方位闡釋“新庭院TOWNHOUSE”，使購房者明晰天安第一城二期產(chǎn)品的概念?！鯊V告主題：(1)天安地產(chǎn)用18年來考慮如何建好不墅，而您僅需用18天來考慮如何擁有一棟不墅。（5月19日）——2004年6月6日，新庭院TOWNHOUSE首次選房！(2)1萬平米的土地，被白費在一條景觀道上！（5月20日）——新庭院TOWNHOUSE[戀日]組團鄰景觀大道32席尊貴單位6月6日首次選房！(3)我們無法改變生命的長度，但我們卻能夠延長享受生活的時刻。（5月26日）——天安第一城新庭院TOWNHOUSE[戀日][境地]兩組團6月6日首次選房，敬請?zhí)嵩缗盘枴?4)與世界同步，只需再邁出一步。（6月2日）——新庭院TOWNHOUSE之復(fù)式洋房6月6日首次選房。(5)春城罕有不墅珍品，出自天安第一城。（6月9日、10日）——獨院不墅6月20日開盤正式推出，18席尊貴席位僅同意12日前排號預(yù)約。(6)新庭院TOWNHOUSE盛大開盤（6月16日、18日）——盛情邀約：春城有眼光、有能力的財寶人士共聚天安！3、第三時期“新庭院生活解析”系列（7月）（二）媒體排期推廣時期主題投放日期媒體版式鋪墊期新庭院TOWNHOUSE出現(xiàn)4月23日（五）長晚整版彩4月26日（一）東亞半版彩長晚整版彩開盤期天安地產(chǎn)用18年來考慮如何建好不墅，而您僅需用18天來考慮如何擁有一棟不墅。5月1長晚整版彩城晚半版彩1萬平米的土地，被白費在一條景觀道上！5月20日（四）東亞整版彩城晚半版彩5月21日（五）長晚半版彩我們無法改變生命的長度，但我們卻能夠延長享受生活的時刻。5月26日（三）東亞整版彩長晚整版彩5月28日（五）城晚整版彩長晚整版彩與世界同步，只需再邁出一步。6月2日（三）城晚整版彩春城罕有不墅珍品，出自天安第一城。6月10日（四）長晚整版彩6月11日（五）城晚整版彩新庭院TOWNHOUSE盛大開盤6月16日（三）長晚半版彩6月18日（五）城晚整版彩東亞整版彩熱銷炒作300米中央景觀大道，確實是每天回家的路……6月24日（四）長晚整版彩東亞半版彩城晚半版彩6月25日（五）長晚整版彩東亞半版彩新庭院TOWNHOUSE生活主題略7月1日（四）長晚整版彩城晚半版彩7月8日城晚半版彩7月9日（五）東亞半版彩長晚半版彩7月15日長晚半版彩7月16日（五）城晚半版彩第二銷售高潮期主題略8月5日（四）城晚半版彩8月12日（四）城晚半版彩8月13日（五）長晚半版彩8月19日（四）長晚半版彩8月26日（四）長晚半版彩9月9日長晚半版彩東亞半版彩9月10日（五）城晚半版彩9月1東亞半版彩促銷廣告10月14長晚半版彩10月15日（五）長晚半版彩城晚半版彩尾盤推介11月5日（五）長晚半版彩城晚半版彩11月11日（四）東亞半版彩11月17日（五）長晚半版彩城晚半版彩11月24日（四）東亞半版彩十、公關(guān)活動1、“全球村”業(yè)主Party活動主題：入住“全球村”·歡笑共分享活動目的：本次活動區(qū)不于往常所舉辦的業(yè)主聯(lián)誼，由于外商公寓的成功開展，天安第一城這種國際化的社區(qū)生活將項目整體形象提升了一個檔次。讓天安業(yè)主與外籍人士有更多交流機會，給外籍人士更多家的感受，由他們帶來更多的朋友從而有利于項目租售，提升天安在業(yè)主心目中的整體形象，有利于口碑效應(yīng)的傳播?；顒訒r刻：2004年5月15日晚6：30-8：30活動地點：天安第一城銷售中心廣場活動對象：天安第一城已入住業(yè)主，外商公寓租戶的外籍朋友以及投資業(yè)主，二期預(yù)定的準(zhǔn)業(yè)主活動描述：邀請?zhí)彀矘I(yè)主以及租住天安的外籍人士現(xiàn)場進行喝啤酒競賽和“百發(fā)百中”投籃賽，并觀賞樂隊的熱烈演出和動感街舞表演。其間結(jié)合互動的小游戲，構(gòu)成一個極具情趣和激情的完美時刻。2、新庭院TOWNHOUSE產(chǎn)品推廣會□時刻：2004年5月22日內(nèi)容：①產(chǎn)品介紹及設(shè)計理念闡釋；②天安地產(chǎn)在中國各地不墅產(chǎn)品展示；③建材展示；④酒會。目的：①為老業(yè)主/意向認購客戶帶領(lǐng)新客戶，了解天安二期產(chǎn)品；②強化品牌優(yōu)勢、社區(qū)優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，促進購買，形成口碑。3、天安第一城中心會所設(shè)計方案論證會□時刻：2004年5月30日內(nèi)容：①針對會所功能設(shè)計提出建議和意見；②業(yè)主聯(lián)誼活動。人員：①天安一期業(yè)主及其親友；②天安二期意向認購客戶。公關(guān)活動依照2期的總體營銷推廣思路，我們下一時期的重點推廣主題將為“新庭院生活”。為達到“建立新庭院生活在目標(biāo)群體心中的印象與阻礙”這一目的，本時期活動將在一個大的主題之下，解構(gòu)出4—5場系列推廣活動，每場重點販賣“新庭院生活”的一個要緊特征（所謂“買點”）：活動策劃與執(zhí)行應(yīng)遵循以下要點：1、貫徹總體營銷思想。2、保證執(zhí)行的嚴(yán)謹與連貫。3、多方資源的整合力注：一次促銷不可能達到巨大的效果，單憑活動也不能就此建立起品牌，為達到良好的品牌感知與銷售促動，還需將SP活動、媒體廣告、現(xiàn)場接洽等多方面資源加以整合，產(chǎn)生聯(lián)動?！靶峦ピ荷睢敝黝}活動一、活動構(gòu)想：天安第一城二期系列宣傳立即啟動，“新庭院生活”首次亮相。當(dāng)一個新居住概念產(chǎn)生，會引起多數(shù)人的好奇。消費是需要引導(dǎo)的，就像生活需要不斷創(chuàng)新一樣。我們既然將居住觀念提出，就要整合各種宣傳工具，形成“一致”的聲音。依照天安本身特定氣質(zhì)及目標(biāo)群體人的獨特性，建議對“新庭院生活”進行宣傳的基礎(chǔ)上配合系列活動，加強對二期新居住生活的進一步詮釋，以每一個系列較少投入成本宣傳其一個核心理念，從而將廣告宣傳與公關(guān)活動有機結(jié)合起來，形成合力。二、活動時刻：待定活動周期持續(xù)兩個月左右，舉辦頻次為每兩周一場。三、活動地點：天安第一城銷售中心、公建廣場四、活動預(yù)備：在報紙廣告公布初期開始，參加邀請人為社區(qū)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、企業(yè)中高層治理人員（一汽）、吉大教授等?；顒右孕⌒?、獨特、具吸引力為準(zhǔn)，爭取投入費用不大。同時以發(fā)請柬為要緊告知方式，輔助電話確認、小塊報紙宣傳。五、系列活動分主題A、名人生活Color秀1、活動時刻：待定2、活動地點：天安第一城銷售中心3、活動主題：調(diào)出你的色彩4、宣傳目標(biāo)：“新庭院生活，是多彩的”5、參加人群：社區(qū)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、企業(yè)中高層治理人員（一汽）、吉大教授6、邀請方式：a、搜集目標(biāo)群體住址及聯(lián)系方式發(fā)送邀請函（請柬）b、在活動當(dāng)天進行電話確認。c、請柬入戶邀請。d、輔助在報紙媒體進行宣傳告知，可在已定公布的報廣上添加介紹。7、邀請人數(shù)：銷售中心展臺布置之后，可能能擺放的座位最多80個，建議電話及請柬邀請120人。因為此次是首次宣傳“新庭院住宅”活動，能夠加以適度炒作。8、活動程序：a、活動前，背景音樂。b、邀請“××色彩工作室”工作人員進行現(xiàn)場商務(wù)、娛樂著裝咨詢講解，總體概括講明色彩關(guān)于個人、工作、生活的阻礙，同時能夠由他們提供示范模特，或者請現(xiàn)場人員上臺，參與示范或是自己動手設(shè)計。（約40分鐘。）c、現(xiàn)場活動，讓觀眾講出自己喜愛的幾種顏色，將這幾種不同色彩的衣服模板進行組合，介紹其優(yōu)缺點，并建議細節(jié)飾物的調(diào)和。（15分鐘。）d、將觀眾分為3—4組，由四位工作人員分區(qū)進行講解，依照每個人的膚色，體形等外部特征以及自身氣質(zhì)，進行個性化服飾搭配。以及針對性的問題解答。（約30分鐘。）現(xiàn)場布置：電視及音箱設(shè)備放置在臺后和兩邊，電視播放“天安第一城”實景拍攝的廣告片，以及關(guān)于著裝色彩、服飾搭配的宣傳片“調(diào)出你的色彩”主題條幅以及宣傳條幅“多姿多彩的新庭院生活——誰不想擁有……”。現(xiàn)場配以小彩色條狀懸掛飾物，烘托色彩，并可作為小禮品贈送觀眾。數(shù)量18個門口設(shè)簽到臺，由工作人員指導(dǎo)來賓簽到，并引領(lǐng)來賓落座?；顒觽淦罚赫埣礓浿频巴ピ豪锏纳睢彪娨曇繇憙蓚€條幅條狀裝飾物18個“××色彩工作室”邀請。健康商務(wù)周末活動時刻：待定活動地點：天安第一城銷售中心活動主題：健康新形象宣傳目標(biāo)：“新庭院生活，是健康的?！蹦繕?biāo)群體：社區(qū)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、企業(yè)中高層治理人員、吉大中高層領(lǐng)導(dǎo)、各私營企業(yè)經(jīng)理、老總。邀請途徑及方式：邀請函請柬，要緊發(fā)送區(qū)為娛樂高檔場所電話確認期刊宣傳，報紙輔助。此部分活動目標(biāo)群體，能夠通過健身供樂部里獲得部分愛好者的聯(lián)系地址及方式，借助俱樂部進行附帶宣傳。邀請人數(shù)：請柬發(fā)送100封，部分通過在健身俱樂部贈送宣傳?；顒泳唧w步驟：前奏。播放錄像片，時刻5—10分鐘。邀請專業(yè)人士現(xiàn)場講解現(xiàn)代商務(wù)人士健身要點。同時進行日常鍛煉注意講明，飲食與健身的關(guān)系，以及阻礙鍛煉的其它各種因素。時刻20分鐘。健身咨詢，依照每個人不同體形以及鍛煉需求，由健身教練現(xiàn)場提供“個性化專業(yè)健身鍛煉咨詢”服務(wù)。15分鐘?，F(xiàn)場贈送“健康飲食菜單”、“免疫力強化寶典”天安第一城項目資料?，F(xiàn)場布置：電視及音箱設(shè)備“健康新形象”主題條幅以及宣傳條幅“新庭院住宅，是健康的”背景音樂類不墅同健身房。便于移動的健身器具，供觀眾及教練員指導(dǎo)使用。活動備品及大概預(yù)算請柬健美雜志、期刊宣傳板塊費用。專業(yè)教練邀請“菜單”、“寶典”制作兩個條幅電視、音響健身器具錄像片天安第一城期刊等資料家庭DV大賽活動講明：該項活動預(yù)定“五·一”假期之后舉辦，至以在假期之前通知大賽內(nèi)容，以便征集到作品。以社區(qū)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主為要緊告知人群?；顒訒r刻：待定活動地點：天安第一城銷售中心活動主題：亮出你的DV生活宣傳目標(biāo)：“感受私家庭院的溫馨生活“參加人群：以小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主為主，聯(lián)系各企業(yè)治理人員、以及邀請電視臺記者、雜志編輯、吉大美學(xué)教授為嘉賓。邀請途徑及方式：通過物業(yè)以及銷售人員聯(lián)系業(yè)主并邀請客戶，建議派銷售人員到吉大或一汽直銷時發(fā)請柬邀請預(yù)備并參加。可能參加評比作品為20，參加人數(shù)60人?；顒映绦颍呵邦A(yù)備，告知以表現(xiàn)生活為主線的征集家庭DV短片，題材不限。活動前15日開始預(yù)備邀請工作，前7日電話回訪，人員直訪，收集DV作品，給小業(yè)主們編排舞蹈，并邀請嘉賓，。大賽開始：先播放天安（第一城）地產(chǎn)VCD，突出天安地產(chǎn)以人為本，以客為尊的服務(wù)理念，引出二期創(chuàng)新的庭院住宅。5分鐘。播放作品，由參賽人員自行進行作品背景解講，嘉賓進行現(xiàn)場評比，亮分，公布分數(shù)并頒獎。過程中由小業(yè)主們上臺表演舞蹈。時刻為80分鐘。最后播放庭院生活相似景觀拍攝片斷，并結(jié)合自然場景的穿插，重點突出生活與自然的連接，以及對家庭鄰里溫馨場景的刻畫，由此引發(fā)人們對庭院生活的向往。10分鐘?；顒幼詈筚浰吞彀驳禺a(chǎn)“二期新庭院創(chuàng)新住宅”介紹光碟?，F(xiàn)場布置：電視及音箱設(shè)備“亮出你的DV生活”主題條幅及“新庭院生活，是溫馨的”宣傳條幅。為突出庭院生活溫馨色彩，能夠在現(xiàn)場布置些水果、玩具或布娃娃?；顒觽淦芳按蟾蓬A(yù)算請柬60份電視、音響兩個條幅嘉