房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取第一頁(yè)，共41頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式土地使用權(quán)劃撥的特點(diǎn)、范圍土地使用權(quán)出讓的方式及各自含義、特點(diǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別重點(diǎn)問(wèn)題第二頁(yè)，共41頁(yè)。土地使用權(quán)劃撥的含義劃撥土地使用權(quán)的基本特征劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本第一節(jié)土地使用權(quán)劃撥第三頁(yè)，共41頁(yè)。一、土地使用權(quán)劃撥的含義

土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。第四頁(yè)，共41頁(yè)。二、劃撥土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無(wú)償性無(wú)期限性流轉(zhuǎn)限制性第五頁(yè)，共41頁(yè)。劃撥土地使用權(quán)包括兩種形式：土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式下土地使用者均無(wú)需繳納土地使用權(quán)出讓金。第六頁(yè)，共41頁(yè)。強(qiáng)制性國(guó)家無(wú)須征詢或考慮被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是國(guó)家,被征地方只能是集體土地所有者。轉(zhuǎn)移性集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地所有權(quán)。

補(bǔ)償性征地補(bǔ)償費(fèi)——土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等，并妥善安排好被征地單位所在農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

征地補(bǔ)償費(fèi)與土地所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移是完全不同的：補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)低于土地價(jià)格，土地征用不是一種等價(jià)有償?shù)拿袷路尚袨?，而是不平等主體之間的行政行為；有關(guān)土地征用第七頁(yè)，共41頁(yè)。三、劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)第八頁(yè)，共41頁(yè)。第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓的主體：出讓方—國(guó)家（各級(jí)土地管理局）受讓方—境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人土地出讓的客體：城鎮(zhèn)國(guó)有土地土地出讓的內(nèi)容：出讓方——出讓一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)受讓方——支付出讓金以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依據(jù)分類工業(yè)用地商業(yè)用地公用事業(yè)用地居住用地道路用地綠化用地軍事用地其他用地空地對(duì)出讓土地使用權(quán)的土地性質(zhì)上的限制：《城市房地產(chǎn)管理法》第八條：”城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！啊拗屏宿r(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)隨意將耕地改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的行為。第九頁(yè)，共41頁(yè)。出讓土地使用權(quán)是一種物權(quán)出讓土地使用權(quán)是有償?shù)某鲎屚恋厥褂脵?quán)有一定期限二、出讓土地使用權(quán)的基本特征⑴出讓土地使用權(quán)——是物權(quán)不是債權(quán)，是一種獨(dú)立民事權(quán)利，可控制與支配國(guó)有土地，在受讓期內(nèi)擁有占有、使用、收益或轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)力；⑵而債權(quán)性土地使用權(quán)應(yīng)是對(duì)所有權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓。向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金——地租性質(zhì)第十頁(yè)，共41頁(yè)。土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；④商業(yè)、旅游娛樂(lè)用地40年；⑤綜合或其他用地50年。三、土地使用權(quán)出讓的最高年限第十一頁(yè)，共41頁(yè)。四、土地使用權(quán)出讓的四種方式掛牌拍賣(mài)招標(biāo)協(xié)議第十二頁(yè)，共41頁(yè)。

（一）協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒(méi)有第三者參與競(jìng)爭(zhēng)的情況下，通過(guò)談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見(jiàn)的一種方式。

2003年8月1日起實(shí)施的我國(guó)國(guó)土資源部《協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定》（第21號(hào)令），對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定：第十三頁(yè)，共41頁(yè)。市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)》，并進(jìn)行公示。公示期滿無(wú)異議則簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并公布協(xié)議出讓結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。第十四頁(yè)，共41頁(yè)。特點(diǎn)：非市場(chǎng)出讓，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者；政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大；價(jià)格和使用范圍受到限制。適用：公益、福利事業(yè)用地。程序：⒈出讓方向受讓方提供地塊有關(guān)資料；⒉申請(qǐng)用地；⒊答復(fù)；⒋簽定協(xié)議出讓合同；⒌辦理土地使用權(quán)登記。第十五頁(yè)，共41頁(yè)。特點(diǎn)：必須有兩個(gè)以上的買(mǎi)主、公開(kāi)競(jìng)價(jià)、“價(jià)高者得”。程序：市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)公告拍賣(mài)活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣(mài)會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》

（二）拍賣(mài)出讓

拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用者的行為。第十六頁(yè)，共41頁(yè)。第十七頁(yè)，共41頁(yè)。特點(diǎn)：程序規(guī)范；交易雙方一次成交。程序：⒈發(fā)出招標(biāo)公告或通知；⒉資格預(yù)審；⒊提供招標(biāo)文件；⒋投標(biāo)；⒌評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；⒍簽定合同，支付出讓金；⒎領(lǐng)取土地使用證?！獩Q標(biāo)成交階段——招標(biāo)準(zhǔn)備階段——招標(biāo)階段

（三）招標(biāo)出讓

招標(biāo)出讓是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

第十八頁(yè)，共41頁(yè)。招標(biāo)出讓方式下投標(biāo)報(bào)價(jià)決策方法用預(yù)期利潤(rùn)作為比較依據(jù)：E（I）=P×I例1開(kāi)發(fā)商對(duì)某塊土地投標(biāo)，估價(jià)為A=500,000元，開(kāi)發(fā)商擬用四個(gè)不同的標(biāo)價(jià)進(jìn)行分析選擇，每個(gè)標(biāo)價(jià)得標(biāo)概率如下。問(wèn)：如何決策？報(bào)價(jià)B得標(biāo)概率p直接利潤(rùn)I=Ai-Bi預(yù)期利潤(rùn)E（I）=p×IB1=550,0001－50,000－50,000B2=500,0000.900B3=480,0000.820,00016,000B4=450,0000.250,00010,000報(bào)價(jià)B得標(biāo)概率pB1=550,0001B2=500,0000.9B3=480,0000.8B4=450,0000.2第十九頁(yè)，共41頁(yè)。例2已知一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甲與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），甲過(guò)去的投標(biāo)情況見(jiàn)表。問(wèn)：己方如何決策？B/A頻率（出現(xiàn)次數(shù)）f概率p=f/Σf0.520.030.660.080.7190.260.8220.300.9140.191.080.101.120.031.210.01B/A己方取勝概率p直接利潤(rùn)I預(yù)期利潤(rùn)E(I)0.4500.55A0.00A0.550.030.45A0.0135A0.650.110.35A0.0385A0.750.370.25A0.0925A0.850.670.15A0.1005A0.950.860.05A0.043A1.050.96－0.05A－0.048A1.150.99－0.15A－0.1485A1.251.00－0.25A－0.25A0.1005A第二十頁(yè)，共41頁(yè)。例3已知多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：甲、乙丙與己方競(jìng)投一塊土地（估價(jià)A），三家對(duì)手過(guò)去的投標(biāo)情況見(jiàn)表。問(wèn)：己方如何決策？B/A概率p甲概率p乙概率p丙0.50.030.030.090.60.080.130.180.70.260.200.330.80.300.330.100.90.190.170.101.00.100.100.181.10.030.030.021.20.010.010.00第二十一頁(yè)，共41頁(yè)。B/A己方取勝概率概率p1(甲)概率p2（乙）概率p3（丙）0.450000.550.030.030.090.650.110.160.270.750.370.360.600.850.670.690.700.950.860.860.801.050.960.960.981.150.990.991.001.251.001.001.00B/A概率p=p1×p2×p3直接利潤(rùn)I預(yù)期利潤(rùn)E(I)0.450.000.55A0.00A0.550.000.45A0.00A0.650.0050.35A0.002A0.750.080.25A0.002A0.850.320.15A0.05A0.950.590.05A0.03A1.050.90－0.05A－0.05A1.150.98－0.15A－0.15A1.251.00－0.25A－0.25A0.05A對(duì)手報(bào)價(jià)0.50.60.70.80.91.01.11.2第二十二頁(yè)，共41頁(yè)。（四）掛牌出讓掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。特點(diǎn)：土地最低交易價(jià)透明容許思考，競(jìng)爭(zhēng)平和有助于穩(wěn)定地價(jià)程序：公告認(rèn)價(jià)公示變換價(jià)格繼續(xù)公示成交第二十三頁(yè)，共41頁(yè)。第二十四頁(yè)，共41頁(yè)。一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。三是最低價(jià)確定的原則不同。共同點(diǎn)：四種出讓方式的比較區(qū)別：協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式的比較都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式都要編制并公布出讓計(jì)劃,都要簽定出讓合同《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第

21號(hào)令）第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%;《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第

11號(hào)令）第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的標(biāo)底或者底價(jià)，要根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。第二十五頁(yè)，共41頁(yè)。相同點(diǎn)采用“價(jià)高者得”的市場(chǎng)原則。公告內(nèi)容相同出讓人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式的比較

某拍賣(mài)公司受某縣國(guó)土資源局的委托拍賣(mài)一宗建設(shè)用地使用權(quán)，拍賣(mài)公告由委托方直接作出，公告對(duì)競(jìng)買(mǎi)人范圍有如下陳述：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的具備四級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，除法律另有規(guī)定外均可參加競(jìng)買(mǎi)。

第二十六頁(yè)，共41頁(yè)。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告內(nèi)容（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（三）投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；（六）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。

第二十七頁(yè)，共41頁(yè)。

招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式的區(qū)別招標(biāo)拍賣(mài)掛牌競(jìng)價(jià)方式一次性報(bào)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)更新顯示掛牌價(jià)格；截止日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)流標(biāo)可能性投標(biāo)人少于三人，或者所有投標(biāo)被否決的，重新招標(biāo)。競(jìng)買(mǎi)人不足三人，或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，終止拍賣(mài)。無(wú)競(jìng)買(mǎi)人人數(shù)限制，不存在流標(biāo)的可能性土地成交周期成交周期短

成交周期短成交周期長(zhǎng)，一般情況下為20天

《招標(biāo)投標(biāo)法》第二十八條：投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。第四十二條：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。第二十八頁(yè)，共41頁(yè)。五、土地使用權(quán)出讓的管理

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，開(kāi)發(fā)土地；超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期內(nèi)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。第二十九頁(yè)，共41頁(yè)。第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)出讓。狹義：通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈(zèng)與、交換及其他方式，如作價(jià)入股、企業(yè)兼并。第三十頁(yè)，共41頁(yè)。哪些土地可以轉(zhuǎn)讓？以出讓方式在一級(jí)市場(chǎng)獲得土地使用權(quán)，經(jīng)一定的投資開(kāi)發(fā)使用后，再進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓年限余期的土地使用權(quán)；原行政劃撥的土地使用權(quán)，經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的合法程序后，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓余期的土地使用權(quán)；×對(duì)于集體所有制土地，其主體是村民集體，其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要先經(jīng)國(guó)家征用?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第三十一頁(yè)，共41頁(yè)。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件

㈠土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容。㈡按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。㈢按照出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開(kāi)發(fā)總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》：第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：㈠按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。㈡按照出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開(kāi)發(fā)總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。“確保轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已合法取得抑制炒地皮的關(guān)鍵性條款第三十二頁(yè)，共41頁(yè)。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（一）轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)（二）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（三）轉(zhuǎn)讓合同公證（四）繳納土地出讓金和土地增值稅納稅義務(wù)人——轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人。計(jì)稅依據(jù)——納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目稅率——四級(jí)超額累進(jìn)稅率。土地增值稅額計(jì)算公式：（五）土地使用權(quán)變更登記土地增值稅稅額=增值稅×超額累進(jìn)稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（1）取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金。第三十三頁(yè)，共41頁(yè)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi):⑴契稅：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換所訂立的契約，按其買(mǎi)價(jià)、典價(jià)或現(xiàn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。稅率（比率稅率）：3%~5%。⑵所得稅：又稱所得課稅、收益稅，指國(guó)家對(duì)法人、自然人和其他經(jīng)濟(jì)組織在一定時(shí)期內(nèi)的各種所得征收的一類稅收。⑶營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅=計(jì)稅金額×5%。⑷城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅×7%。⑸教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅×3%。1、土地使用權(quán)與地上建筑物（包括在建工程）一并轉(zhuǎn)讓的，視為房屋買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)以交易價(jià)格總額作為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅金額不能扣減其原所交納的土地出讓金。2、單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在計(jì)征綜合稅時(shí)應(yīng)扣減其已交納的土地出讓金，按差額計(jì)征。第三十四頁(yè)，共41頁(yè)。四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較

區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門(mén)境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，形成土地一級(jí)市場(chǎng)，具有壟斷地位法律關(guān)系平等，是二級(jí)市場(chǎng)的重要體現(xiàn)市場(chǎng)所在層次土地一級(jí)市場(chǎng)，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)，未經(jīng)出讓方式取得及未按照出讓合同投資開(kāi)發(fā)的不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定合同年限﹣已使用年限=剩余年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出售、交換、贈(zèng)與第三十五頁(yè)，共41頁(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的征用拆遷一、集體土地征收二、城市房屋拆遷第三十六頁(yè)，共41頁(yè)。案例分析1SY縣A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份公司準(zhǔn)備在SY縣市石鼓區(qū)向群路78—80號(hào)，朝陽(yáng)巷6—10號(hào)地段進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，于1994年