南昌某項目可行性研究報告

可行性研究報告-PAGE57-建設路項目可行性研究報告目錄TOC\h\z\t"1,1,2,2,3,3"一、報告摘要 31.1、項目市場條件 31.2、行業(yè)競爭狀況 31.3、經(jīng)濟分析結(jié)論 31.4、風險及建議 5二、項目概況 62.1、項目位置 62.2、項目用地經(jīng)濟指標 6三、項目投資環(huán)境 73.1、宏觀經(jīng)濟分析 73.1.1、經(jīng)濟持續(xù)快速增長 73.1.2、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列 73.2、南昌經(jīng)濟發(fā)展分析小結(jié) 8四、城市規(guī)劃發(fā)展分析 94.1、城市化進程加快，城市發(fā)展四面擴展 94.2、城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論 10五、房地產(chǎn)政策分析 115.1、房地產(chǎn)政策分析 115.2、政策分析小結(jié) 13六、市場需求分析 156.1、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價一路盤升 156.2、住宅市場供需兩旺，差額逐漸加大 156.3、從價格到產(chǎn)品，南昌升級換代需求旺盛 166.3.1戶型的需求分析 166.3.2物態(tài)的需求分析 176.4、小結(jié) 17七、市場供應分析 187.1、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 187.2、小結(jié) 18八、土地出讓情況分析 19九、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié) 21十、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié) 2210.1、隆鑫廣場 2210.2、景河星宮 2610.3、中大紫都 2810.4、江信國際嘉園 3110.5、玉河經(jīng)典 3510.6、各競爭樓盤比較分析 3710.7、本項目價格分析結(jié)論 39十一、項目發(fā)展定位 4011.1、項目SWOT分析 4011.2、項目形象定位（略） 4011.3、項目產(chǎn)品定位 4011.4、有關工程計劃說明 41十二、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 4312.1、項目總投資估算 4312.2、土地費用 4312.3、前期工程費用 4312.4、基礎設施建設費用 4412.5、建筑安裝工程費 4412.6、公共配套設施費用 4412.7、開發(fā)期內(nèi)各種稅費支出 4412.8、不可預見費用 4412.9、開發(fā)成本 4412.10、管理費用 4412.11、銷售費用 4512.12、財務費用 4512.13、開發(fā)費用 4512.14、項目總投資 4512.15、資金籌措計劃 45十三、項目經(jīng)濟效益、財務分析 4613.1、項目經(jīng)濟效益估算 4613.2、項目靜態(tài)經(jīng)濟指標 4613.3、項目土地價格測算 4613.4、項目不確定性分析 4713.4.1、銷售價格變化的不確定性分析 4713.4.2、容積率變動的不確定性分析 47十四、結(jié)論、風險和建議 5114.1、項目市場條件 5114.2、行業(yè)競爭分析 5114.3、經(jīng)濟分析結(jié)論 5114.4、風險及建議 52建設路項目可行性研究報告一、報告摘要1.1、項目市場條件近年來，南昌市經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅實的基礎。隨著城市化進程的加快,也帶動了南昌市政府重點規(guī)劃區(qū)域建設的加快，如紅谷灘、象湖新城等，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。1.2、行業(yè)競爭狀況政策執(zhí)行力度加大，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范；房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價持續(xù)上升，對居住升級換代的需求旺盛；房地產(chǎn)同質(zhì)化競爭越來越嚴重，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項目受到市場的歡迎；研發(fā)及整合營銷環(huán)節(jié)還是競爭低密度區(qū)域，市場競爭機會大；土地供應量巨大，但老城區(qū)供應量極少。1.3、經(jīng)濟分析結(jié)論根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下：項目經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟指標用地面積7920㎡（11.88畝）建設面積18216㎡公共建筑面積1000㎡容積率2.3項目總投資6676.88萬元銷售收入（住宅銷售率：100%）11191.40萬元銀行融資3400萬元自有資金2400萬元稅前利潤4513.52萬元稅后利潤3024.06萬元成本利潤率（稅后利潤/總成本）45.29%銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）27.07%最高承受土地價格318.6萬元/畝（成本利潤率為30％）注：本項目總投資大約預計為人民幣6676.88元，按企業(yè)自有資金單位為萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資金來源與運用分析，本項目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。自有資金：2400萬元（不低于35％）；銀行融資：3400萬元；其余資金來源于本項目在預計銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款，需預售款中的876.88萬元即可；通過敏感性分析，容積率變動對項目利潤影響較大；通過敏感性分析，銷售價格對項目的利潤有一定影響；在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項目的預期投資效益良好，可進行投資開發(fā)；假定項目最低利潤率為項目成本的30%，本項目的土地價格承受能力較高容積率為2.3時，則地塊的最高承受土地價格為3784.97萬元，即318.6萬元每畝容積率為3.0時，則地塊的最高承受土地價格為4735.37萬元，即398.6萬元每畝容積率為4.0時，則地塊的最高承受土地價格為6302.34萬元，即530.5萬元每畝容積率為5.0時，則地塊的最高承受土地價格為7910.89萬元，即665.9萬元每畝。1.4、風險及建議雖受政策影響，但南昌市房地產(chǎn)還是持續(xù)快速發(fā)展。從土地交易的情況來看，地塊的土地成本可能較高，這就需要想辦法創(chuàng)造附加值，提高銷售價格，從而把風險降到最低。因地塊在老城區(qū)，所以應充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢和資源；且與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造項目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款，從而實現(xiàn)效益最大化。在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴重的房地產(chǎn)市場，要想獲取預期收益，必須在現(xiàn)有條件下，最大限度挖掘產(chǎn)品的附加價值。二、項目概況2.1、項目位置項目位于南昌市建設東路和玉帶河交匯處，中大紫都項目后面。屬國藥廠原用地，交通發(fā)達，周邊配套完善，是南昌老城區(qū)較為核心位置。2.2、項目用地經(jīng)濟指標根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟技術指標如下表所示：項目規(guī)劃指標用地面積（賣地紅線）7920㎡（11.88畝）用地性質(zhì)居住用地土地使用年限70年建筑容積率2.3綠化率≥35%三、項目投資環(huán)境3.1、宏觀經(jīng)濟分析南昌市作為京九線上唯一的省會城市，同時也是中部地區(qū)六大中心城市之一。近年來，全市上下為實現(xiàn)把南昌建設成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市的目標，經(jīng)濟呈現(xiàn)強勁增長態(tài)勢，大多數(shù)經(jīng)濟指標呈兩位數(shù)增長，走在全國、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。3.1.1、經(jīng)濟持續(xù)快速增長隨著城市發(fā)展的不斷深入，南昌市綜合經(jīng)濟實力顯著增強，GDP、固定資產(chǎn)投資以及人均可支配收入等各項指標都實現(xiàn)了持續(xù)上升的勢頭。3.1.2、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列南昌與中部其它省會城市相比，發(fā)展迅速，各經(jīng)濟指標增長速度居中部前列。通過上圖可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定資產(chǎn)投資這兩項指標，其增長速度都位居中部六大城市之首，GDP增長速度也位于中游。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例年份南昌長沙合肥武漢太原鄭州03年0.260.27610.350.260.210.1504年0.2640.29720.380.280.190.1905年0.210.3240.380.280.180.206年0.1760.31240.3360.17580.220.274近年來，南昌市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重呈下降趨勢，其主要原因是最近三年南昌市的固定資產(chǎn)投資增長加快，房地產(chǎn)投資增長速度跟不上固定資產(chǎn)投資增長的速度，造成房地產(chǎn)投資總量增加但比重下滑的情況發(fā)生，并非房地產(chǎn)投資降溫。這也從側(cè)面反映了南昌未來宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，將進一步刺激房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，投資前景看好。3.2、南昌經(jīng)濟發(fā)展分析小結(jié)近年來，南昌市經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅實的基礎。四、城市規(guī)劃發(fā)展分析4.1、城市化進程加快，城市發(fā)展四面擴展根據(jù)南昌市“雙三百”的城市發(fā)展規(guī)模和目標規(guī)劃，南昌城市化進程伴隨經(jīng)濟發(fā)展熱潮而來。在此基礎上,南昌市城市總體規(guī)劃提出了“西進、東拓、北控、南延”的發(fā)展策略。據(jù)城市規(guī)劃布局資料顯示,從現(xiàn)在起到2020年，南昌市中心城按“一江兩岸、一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點、多組團推進”的規(guī)劃布局。其中,南昌將重點開發(fā)五個具有很高產(chǎn)業(yè)和建設開發(fā)需求，開發(fā)效益好、環(huán)境容量較大的城市重點拓展區(qū)，依序包括：1、紅谷灘中央商務區(qū)。以行政功能和商業(yè)中心建設帶動重大商務、文化、教育和公建項目建設，進一步增強交通設施的通達性，建設紅谷灘高層建筑群；2、朝陽組團。啟動朝陽組團建設，成為以大型住宅基地為主體、生活設施配套完善的人居中心；3、“兩湖”產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)。依托城東地區(qū)基礎設施的不斷改善，不失時機地推進艾溪湖、瑤湖區(qū)域的景觀開發(fā)和產(chǎn)業(yè)集聚，建設艾溪湖片高新技術產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū)；4、一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶。啟動贛江兩岸產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃和建設，濱水區(qū)域突出公共性、連續(xù)性、可達性、親水性和安全性，形成以現(xiàn)代服務業(yè)和都市旅游業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)走廊，打造城市未來的黃金中軸線；5、昌南新城。適應城市形態(tài)加快南延的趨勢，發(fā)掘城市南部區(qū)域的優(yōu)勢和潛力，把昌南新城建設成為城市商業(yè)副中心區(qū)域，增強城市的總體功能和對小藍、蓮塘、向塘及以南廣大區(qū)域的輻射能力。4.2、城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論南昌城市化進程的加快,帶動了南昌市政府重點規(guī)劃區(qū)域建設的加快，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。五、房地產(chǎn)政策分析自2004.3.21國土資源部頒布《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（8.31大限）以來，一系列土地、金融稅收、產(chǎn)品技術規(guī)范、價格、交易管理政策陸續(xù)出臺，調(diào)控力度日益加大，實施細則日益具有針對性，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范。5.1、房地產(chǎn)政策分析附:全國及南昌地方2004-2007年已出臺的房地產(chǎn)相關行業(yè)政策土地政策一覽表政策名稱頒布時間重點內(nèi)容關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知2004.3.21就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴查處。關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理2004.4.29集中半年左右時間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整關于貫徹落實國務院緊急通知精神進一步嚴格土地管理2004.5.21治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設用地，并要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。2004.8.19要求經(jīng)營性土地交易都必須在市土地交易市場以招拍掛的方式公開進行國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定2004.10.21嚴格依照法定權(quán)限審批土地，新增建用地土地有償使用費實行先繳后分建設項目用地預審管理辦法2004.12.1充分發(fā)揮土地供應的宏觀調(diào)控作用，控制建設用地總量。實行分級預審，在項目可行性研究階段由建設用地單位提出預審申請。關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知2006.5.30不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地從嚴審批各類非農(nóng)建設用地確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實處嚴肅查處違法違規(guī)用地繼續(xù)深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知2006.6.14認真清理違法違規(guī)用地；嚴肅查處重大土地違法案件；鞏固土地市場治理整頓成果；組織開展執(zhí)法檢查、嚴明法紀。國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知2006.8.31進一步明確土地管理和耕地保護的責任切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計規(guī)范土地出讓收支管理調(diào)整建設用地有關稅費政策建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為關于做好報國務院批準建設用地審查報批有關工作的通知2006.9.18關于省級批準（核準、備案）項目需作出說明問題關于占用基本農(nóng)田的論證問題關于建設占用耕地“先補后占”問題關于城市批次用地需補報的有關材料問題金融政策一覽表商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引2004.9.2將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55%）關于調(diào)整金融機構(gòu)存、貸款利率的通知2004.10.28一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。另外，個人住房公積金貸款5年（含）以下從3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提高到4.23%；商業(yè)銀行自營性個人住房貸款5年（含）以下從4.77%提高到4.95%，５年以上從5.04%提高到5.31%中國人民銀行關于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知2005.3.16將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則關于住房公積金有關利率政策調(diào)整的通知2005.3.18上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點財政部稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知2005.3.22對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。關于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》的通知2005.5.27個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，2年以上可按規(guī)定辦理免征營業(yè)稅對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時《中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率》（注：2007年央行加息五次）2007．9．15自2007年9月15日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0.18個百分點。產(chǎn)品政策關于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設計標準的通知2005.4.15房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將所售商品住房的結(jié)構(gòu)形式及其節(jié)能措施、圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標等基本信息載入《住宅使用說明書》交易政策關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定2004.7.20預售商品房交付90天內(nèi)辦產(chǎn)權(quán)，因開發(fā)商原因未能如期取得房產(chǎn)證開發(fā)商承擔違約責任關于加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設的通知2004.9.21對一些城市機制不健全、工作目標和思路不清、數(shù)據(jù)采集不完善、市場分析不全面、信息發(fā)布不及時、整體工作滯后等問題加以督促房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設工作綱要（試行）2004.12.31系統(tǒng)的開通使交易數(shù)據(jù)公開，人們可以在系統(tǒng)中查找所有增量與存量房項目的相關信息；該系統(tǒng)內(nèi)采集了所有增量房和存量房的單價、單套成交價，對房地產(chǎn)市場具有很強的監(jiān)控性關于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.18對房地產(chǎn)稅收實施一體化管理，在現(xiàn)行職責分工和征管要求的基礎上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書（簡稱“先稅后證”）為把手關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.27規(guī)定了購房時間是以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間經(jīng)濟適用住房管理辦法2004.5.13限制經(jīng)濟適用住房的面積，而經(jīng)濟適用住房的價格以保本微利為原則，購買經(jīng)濟適用房滿一定年限后方可按市價出售印發(fā)關于進一步簡化房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記程序的若干意見的通知2004.12.27積極妥善處理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證中的歷史遺留問題房產(chǎn)交易實行“憑證交易”關于實施《辦理商品房期房退房、變更手續(xù)操作規(guī)程》的通知2005.5.23對于已辦理了合同登記備案的商品房在未交付使用及領取房屋所有權(quán)證之前不得轉(zhuǎn)讓。買賣雙方協(xié)商同意退房的處理辦法南昌市整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椈顒拥耐ㄖ?006.9.13針對我市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的主要問題，重點整頓規(guī)范商品房預售管理、房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理、房地產(chǎn)展銷活動管理、合同管理、房產(chǎn)經(jīng)紀管理方面的違法違規(guī)行為《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》2005.3.30穩(wěn)定房價，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，控制被動性住房需求引導居民合理消費監(jiān)測房地產(chǎn)運行貫徹調(diào)控住房需求的政策對穩(wěn)定房價工作的督促檢查國務院轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知2005.5.9享受土地增值稅標準：容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下,地方上浮不超過20％《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》2006.5.2990平米以下中小戶型占開發(fā)量的70％經(jīng)濟適用房9月底前公布，購房不足5年需交營業(yè)稅，空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物，首付不低于三成，居住用地供應量七成用于中低價位中小套型關于進一步規(guī)范我市商品房預銷售行為的通知2007.8.8商品住宅項目自取得預售許可證之日起10日內(nèi)必須開盤，并按整棟房源對外銷售?！澳喜蟹康禺a(chǎn)信息網(wǎng)”中公示的待售房源。房地產(chǎn)開發(fā)項目取得商品房預售許可證后，開發(fā)企業(yè)或銷售代理機構(gòu)發(fā)放VIP卡或其它預購憑證的數(shù)量不得超過可售房源的數(shù)量。5.2、政策分析小結(jié)從2004年國有土地實行招拍掛制度開始，房地產(chǎn)已經(jīng)成為政府和社會關注的焦點，國家和地方政府通過頒布一系列政策,其目的一方面為穩(wěn)定房價,引導房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展;另一方面為限制其他行業(yè)資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。雖然政府力圖通過政策的調(diào)控，控制房價，但由于房地產(chǎn)市場對居住“質(zhì)”和“量”的需求強勁，宏觀調(diào)控近期收效不大。六、市場需求分析6.1、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價一路盤升從上表可以看出，南昌住宅均價自2003年以來，一直呈上升趨勢。其中市區(qū)房價由2003年的2722元/m2攀升到2007年的4500元/m2左右。6.2、住宅市場供需兩旺，差額逐漸加大從下表可以看出，南昌住宅供需曲線近三年保持持續(xù)穩(wěn)定的上升趨勢。與此同時，市場供給量與成交量的之間的差額也越來越大。2006年南昌市各版塊新推續(xù)推供求情況（萬平方米）6.3、從價格到產(chǎn)品，南昌升級換代需求旺盛6.3.1戶型的需求分析自2003年以來，南昌房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化，南昌市民對套型面積的需求也發(fā)生了巨大的變化。2006年，南昌市商品住宅戶型需求是：一房：53.26㎡二房：92.26㎡三房：125.51㎡四房：148.75㎡復式：177.47㎡2006年南昌市戶型新推續(xù)推供求情況（萬平米）2006年戶型需求最好的房型是：三房戶型面積在125.51㎡6.3.2物態(tài)的需求分析2006年南昌市各物業(yè)新推續(xù)推供求情況（萬平方米）2006年各物業(yè)形態(tài)中，多層、小高層、高層的供求都比較旺盛。通過對物業(yè)形態(tài)等的對比發(fā)現(xiàn)，南昌市民對對住宅的舒適、品質(zhì)需求越來越高，對住宅的升級換代需求越來越強。6.4、小結(jié)南昌住宅價格一路攀升，供需差額越來越大，在中檔住宅供應遠大于需求的同時，高品質(zhì)住宅供應卻供不應求。體現(xiàn)出南昌市民居住需求已到了升級換代的時候。對高品質(zhì)住宅有著巨大的需求七、市場供應分析7.1、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢房地產(chǎn)價值是一系列相互關聯(lián)的環(huán)節(jié)組成的價值鏈，其發(fā)展趨勢如下：資源－土地儲備趨勢：由于土地交易不規(guī)范，短期內(nèi)，土地的獲取能力是影響企業(yè)競爭力的重要因素；從長遠來看，土地交易將日趨規(guī)范、公平、合理。設計－概念設計、建筑設計、環(huán)境設計趨勢：大部分房產(chǎn)企業(yè)都將建筑設計與環(huán)境設計外包給專業(yè)公司來做，設計環(huán)節(jié)是整個房產(chǎn)開發(fā)過程中的核心部分之一，將越來越被關注、重視建筑－原材料采購、項目管理、施工、項目驗收趨勢：我國的建筑工業(yè)已較為成熟，國家已有一系列的規(guī)定來管理建筑工程的施工、質(zhì)量等。由于建筑工業(yè)的較低利潤及勞動密集等特點，許多房地產(chǎn)公司均將建筑施工外包給建筑承包商。營銷－廣告策劃、營銷計劃、銷售、客戶管理趨勢：較多房產(chǎn)公司的營銷還只是停留在產(chǎn)品推銷階段，但未來營銷發(fā)展將由工程完工后的產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向工程建設前的企劃定位，完成從產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向整合營銷的轉(zhuǎn)變。裝潢－裝潢設計、材料采購、裝潢施工趨勢：大部分房產(chǎn)商不涉及裝潢業(yè)務，房產(chǎn)商可將其作為一種附加的增值服務。通過精裝修等手段，已成為一種差異化產(chǎn)品的方法物業(yè)管理－物業(yè)管理、房屋維修趨勢：沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，物業(yè)管理已逐漸成為一個單獨的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在內(nèi)陸地區(qū)，物業(yè)管理還欠完善。隨著物業(yè)管理越來越專業(yè)化的發(fā)展，物業(yè)管理將逐漸成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，與房產(chǎn)開發(fā)的從屬關系將越來越少。7.2、小結(jié)就目前南昌房地產(chǎn)市場而言，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭區(qū)域集中在資源環(huán)節(jié)及營銷環(huán)節(jié)。這表明南昌房地產(chǎn)競爭還處于單項競爭時代，房地產(chǎn)價值提升還有很大的“藍?！笨臻g――空白點。八、土地出讓情況分析土地出讓量的大小，決定房地產(chǎn)未來幾年開發(fā)量的大小。也反映了房地產(chǎn)開發(fā)領域競爭激烈的程度。2005年，南昌共出讓土地為4500畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模市級供應面積蓮塘地區(qū)200畝象湖140畝灣里地區(qū)200畝青山湖460畝昌北開發(fā)區(qū)500畝紅角洲1000畝高新區(qū)200畝區(qū)級供應面積經(jīng)濟適用房400畝紅谷灘新區(qū)500畝低洼危舊房改造200畝新建縣300畝其他400畝長堎300畝南昌縣300畝2006年，南昌共計供應土地面積5000畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模朝陽地區(qū)1000畝紅谷灘新區(qū)500畝青云譜地區(qū)900畝灣里地區(qū)150畝昌東地區(qū)500畝經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)200畝青山湖地區(qū)300畝高新區(qū)200畝西湖地區(qū)300畝經(jīng)濟適用房300畝新建縣長堎250畝低洼危舊房改造100畝蓮塘地區(qū)300畝英雄經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)100畝桑海經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)100畝2007年1—8月份，南昌共計供應土地面積7225畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模朝陽地區(qū)52.27畝紅谷灘新區(qū)35.17畝青云譜地區(qū)184.72畝灣里地區(qū)438.31畝昌東地區(qū)1365.11畝經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)1095.70畝青山湖地區(qū)166.15畝高新區(qū)2504.25畝西湖地區(qū)129.55畝經(jīng)濟適用房870.00畝新建縣長堎畝低洼危舊房改造500.00畝蓮塘地區(qū)畝英雄經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)215.09畝市中心區(qū)149.70畝桑海經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)614.22畝2005年、2006年出讓的土地，有可能集中在2007年、2008年入市。從上面2006年及2007年上半年土地出讓表可以發(fā)現(xiàn)，市中心（老城區(qū)）土地出讓量極少，而在市郊及規(guī)劃發(fā)展區(qū)域土地（特別是工業(yè)用地）供應量巨大，這將使本項目具有巨大的先天性競爭優(yōu)勢。九、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié)宏觀政策執(zhí)行力度加大，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范；房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價持續(xù)上升，對居住升級換代的需求旺盛；房地產(chǎn)同質(zhì)化競爭越來越嚴重，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項目受到市場的歡迎；研發(fā)及整合營銷環(huán)節(jié)還是競爭低密度區(qū)域，市場競爭機會大；土地供應量巨大，但老城區(qū)供應量極少。十、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié)10.1、隆鑫廣場10.1.1項目資料物業(yè)名稱隆鑫廣場項目位置解放西路80號開發(fā)商南昌市百盛實業(yè)投資物業(yè)公司深圳長城物業(yè)管理公司代理商同致地產(chǎn)工程進度共三期、二期9月16日開盤占地面積74.91畝建筑面積18萬平方米綠化率35％容積率2.75價格均價6200元/平方米物業(yè)費1.42元/平方米.月開盤時間2006年10月入住時間2007年12月停車位920，其中地上135輛，地下785輛樓盤檔次中高檔10.1.1.1區(qū)位介紹隆鑫廣場由浙江彪馬集團投資，南昌市百盛實業(yè)投資投資5.6億元巨資打造的洪都中大道首個集商業(yè)、居住、休閑、娛樂、文化、景觀為一體的高檔綜合性精品樓盤。項目地處南昌市中心解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國藥廠生產(chǎn)區(qū)）。10.1.1.2周邊配套配套：麥德龍超市、沃爾瑪超市、洪城家電市場、等大型超市。白云飯店、菜員外（餐廳）、揚州大浴場、名人大酒店、國貿(mào)酒店、華宇大酒店、環(huán)球嘉年華、、玲子專業(yè)美容美體中心、廚房制造、云南過橋米線等、鐵路二小、第十四中學（解放西路以東）、第十六中學（壇子口立交旁）、一職、鐵路一中、鐵路二中、南昌航空工業(yè)等、九三關懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院、九四醫(yī)院、市九醫(yī)院、工商銀行、建設銀行、中國銀行等小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套：社區(qū)幼兒園（二期建設）、隆鑫廣場主題商城、街鋪（三期建設交通：11路、16路、24路、206路、207路、216路、231路；10.1.2產(chǎn)品研究10.1.2.1整體規(guī)劃項目以高層住宅為主，共13棟，樓距一般都在34-36米左右。其中有18層單元式板式高層、18層及24層點式高層、2層沿街商鋪、4層商業(yè)綜合體及17層高檔酒店。住宅層高均為2.9米。沿街商業(yè)1F層高6米，進深13.5米左右，標準開間8米，沿街商業(yè)2F層高3.6米，1F、2F為上下兩層連通式商鋪。具體規(guī)劃如下：A區(qū)面積55720㎡（地上建筑面積45790㎡，地下建筑面積9930㎡），其中，住宅面積38970㎡，公建及商業(yè)面積6820㎡，共5棟住宅，規(guī)劃住宅戶數(shù)296戶；B區(qū)73710㎡（地上建筑面積59300㎡，地下14410㎡），其中，B區(qū)住宅面積51350㎡，公建及商業(yè)面積7950㎡，共7棟住宅，規(guī)劃戶數(shù)398戶C區(qū)面積規(guī)劃為41500㎡（地上建筑面積32210㎡，地下9290㎡），其中，C區(qū)1棟，5-17層小戶型白領公寓面積14410㎡，4F裙樓商業(yè)面積17800㎡10.1.2.2戶型面積種類及分析隆鑫廣場共有21種戶型面積，分別是93m2、94.08m2、91.63m2、124m2、129m2、146m2、130m2、136m2、128m2、120m2、126.65m2、121.85m2、132.96m2、120.42m2、126.66m2、124.03m2、120.97m2、121.63m2、141.53m2、138.80m2、133.88m2。項目的主打戶型為面積在120-130平方米左右，房子面積較大，客廳與陽臺相通互聯(lián)，時刻保持房內(nèi)通透明亮。10.1.2.3交工標準隆鑫廣場交樓標準公共部分外墻：高級外墻涂料，局部花崗巖樓梯：花崗巖踏步，鐵欄桿扶手，墻面及天棚刮白地面：面磚墻面：1：1：6混合砂漿壓光，刮白頂棚：刮白電梯：OTIS電梯電：一戶一表水：一戶一表氣：一戶一表其他：每戶贈送可視對講機、緊急按鈕、紅外線探測器、煤氣泄漏報警器各一個住宅部分墻面：1：1：6混合砂漿抹灰地面：混凝土原漿抹平天棚：混合砂槳一次抹灰廚房：預留給水管一個接駁點，集中排煙衛(wèi)生間：預留給水管一個接駁點，做防水處理門窗：外門窗均采用鋁合金中空玻璃窗，室內(nèi)預留門洞入戶門：高級防盜門有線電視、、寬帶網(wǎng)：每戶設置集中信息箱，內(nèi)設接駁口10.1.3營銷推廣10.1.3.1項目形象定位打造成一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、運動等為一體的新的商業(yè)中心。10.1.3.2推廣主線隆鑫廣場，就其建筑本身就是一道亮麗的風景，靈感源于對當代西方現(xiàn)代建筑的明快、典雅與嚴謹建筑風格的推崇，用現(xiàn)代建筑板、玻璃及金屬欄桿等元素進行重組與穿插，處處閃現(xiàn)著現(xiàn)代氣息和尊貴神韻。每一分區(qū)中建筑均與河道呈現(xiàn)完美布置，形成一個個面向河邊的庭院，庭院之間是建筑特底部架空的部分，如同傳統(tǒng)居住空間中的一系列廳堂，建達庭院內(nèi)側(cè)的通廊串聯(lián)起這些廳堂。玉帶河成小區(qū)構(gòu)成的主脈，而面河而居的“連堂庭院”成為了小區(qū)鮮明的景觀特征標志。以亭臺、榭、閣、景觀小品、涌泉、風雨連榔為景觀特色，以晨練廣場、兒童樂園、休閑廣場、臨水觀景臺等為主要景觀節(jié)點，以坡地園林、立體化景觀、架空層景觀延伸為造景手法，營造一種曲徑通幽，步移景換的逾20000㎡東南亞風情園林讓隆鑫廣場頓時光彩照人。500米玉帶河水域風情，10000㎡市民廣場，片區(qū)獨攬。10.1.3.3、推廣廣告訴求點超越繁華、純城生活。10.1.4總結(jié)隆鑫廣場位于市中心版塊，洪都中大道與解放路交叉口。項目周邊有省家電市場，舊貨大市場等成熟的尚圈，有沃爾瑪、麥德龍購物廣場等大型購物中心，玉帶河是其整個外圍景觀的樞紐。項目的定位基本符合所處地理位置周邊的環(huán)境。再加上密集的人口，開發(fā)投資商雄厚的資金實力，該項目在未來的發(fā)展中有著不可估量的升值潛力。10.2、景河星宮10.2.1項目資料物業(yè)名稱景河星宮項目位置青山湖區(qū)洛陽路與上海路交匯處開發(fā)商江西鑫發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)公司江西卓佳物業(yè)策劃代理深圳博思堂機構(gòu)工程進度現(xiàn)售三期（13號樓高層29層）占地面積30106.46平方米建筑面積10萬平方米綠化率42.5%容積率3價格均價：6500元/平方米物業(yè)費1.45元/月平米開盤時間13號樓2007年9月3日入住時間2008年10月停車位374個樓盤檔次高檔10.2.1.1區(qū)位介紹景河星宮位于洛陽東路與上坊路交匯處，西臨玉帶河，處于市中心版塊。交通較便利，屬于人口密集區(qū)，市政設施較齊全。10.2.1.2周邊配套配套:購物：麥德龍超市，沃爾瑪超市、彭家橋農(nóng)貿(mào)市場、城東百貨大樓、國美電器、華聯(lián)超市、旺中旺超市；銀行：中行、建行、工行；教育：少春學校、少春學校附屬實驗小學、上海路小學、第十七中學、江西廣電小學、江西廣電幼兒園、安琪爾幼兒園（御錦城）；醫(yī)療：湖坊醫(yī)院、第九醫(yī)院、匯仁堂藥店；公共交通：28、208、215、231、16路等公交線路在小區(qū)門口10.2.2產(chǎn)品研究10.2.2.1整體規(guī)劃項目占地30106.46平方米，建筑面積近10萬平方米，容積率3.0，綠化率高達42.5％，小區(qū)內(nèi)有小高層、高層；戶戶朝南，四面觀景。項目創(chuàng)意性地規(guī)劃生活、生態(tài)、文化三大主軸，精心打造健康休閑會所、水景園林以及水岸風情商業(yè)街。以“城?水?人居”為生活藍本，將獨特的自然資源“玉帶河”及政府規(guī)劃數(shù)萬平米的街頭景觀休閑中心納入其中，塑造了一個公共性與私密性兼重的“半島城邦”，生活氛圍及自然生態(tài)極為濃郁。10.2.2.2戶型面積種類及分析景河星宮戶型面積有5種戶型，主要分為：87.4平方米、85平方米、114平方米、110平方米、135平方米。戶型都以中小型為主集中在80—120平米左右，布局方正，空間分割合理，動靜分區(qū)，寬闊陽臺設計，盡情享受私屬空間，戶型簡潔實用，南偏東朝向為主，客廳南北通透，通風流暢，陽光充足。10.2.2.3交工標準毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.2.3營銷推廣10.2.3.1項目形象定位塑造了一個公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”10.2.3.2推廣主線都市領地你的生活版圖，何止10萬平方米環(huán)境領地在城市中心，如何實現(xiàn)你的“島居式生活”園林領地是美的流動，還是心在流動戶型領地創(chuàng)意戶型，獨領全城“陽光”生活風10.2.3.3推廣廣告訴求點在城市中，靜享自然10.2.4總結(jié)景河星宮位于洛陽東路與上坊路交匯處，周邊人口密集，項目緊挨玉帶河，項目內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃的很好，內(nèi)部配套設施也很是齊全。有著良好的居住環(huán)境，項目規(guī)劃住宅區(qū)是比較符合所處的地理位置和環(huán)境的。目前在項目周邊沒有什么較大型的購物中心，住戶購物有所不便，但，隨著周邊環(huán)境的改善，相信這些問題會得到解決。10.3、中大紫都10.3.1項目資料、物業(yè)名稱中大紫都項目位置青山湖解放西路528號開發(fā)商江西中大城市房地產(chǎn)公司物業(yè)公司南昌福田物業(yè)管理公司設計單位浙江省建筑設計研究院工程進度一期售完，二期10月分開盤占地面積92273.59平方米建筑面積234902平方米綠化率35%容積率2.21價格均價：5900元/平方米物業(yè)費0.7元/月平米開盤時間（一期）2007年1月26日入住時間2008年10月停車位547樓盤檔次中高檔10.31.1區(qū)位介紹中大紫都位于南昌市東南部，距城市主中心八一廣場約4.5KM，位于城南副中心。其北臨60米寬的解放路，便利的交通可直達南昌大橋、八一廣場等各南昌主要地區(qū)，東臨規(guī)劃河道玉帶河，西接建設中的華府天地項目，地塊的外圍交通環(huán)境條件非常優(yōu)越。地塊所屬片區(qū)交通便利，生活配套設施齊全，尤其今后為南昌市近期將重點治理改造的老城區(qū)。在《南昌市城市總體規(guī)劃（2000-2010年）》文件中，該片區(qū)被定位為集科技、文教、高新技術產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住為一體的綜合新區(qū)10.3.1.2周邊配套配套:教育：上海路小學、湖坊小學、十四中、十六中、十七中、南昌航空工業(yè)學院、江西師大城東分院；幼稚園：雙語幼兒園；綜合商場：華聯(lián)超市、沃爾瑪、麥德龍、香江家具城、洪城家電市場；農(nóng)貿(mào)市場：龍王廟集貿(mào)市場；醫(yī)院：九三關懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院；銀行：中國銀行、建設銀行、農(nóng)行城市信用社、工商銀行；娛樂：有南昌京東水上樂園、天香園候鳥公園、城東公園等休閑娛樂場所，城東公園占地面積150畝，此外南昌市政府為改變城東片區(qū)無大型休閑公園的現(xiàn)狀，規(guī)劃在本地塊旁修建兒童公園。公共交通：11路、201路、206路、207路公交。10.3.2產(chǎn)品研究10.3.2.1整體規(guī)劃項目位于南昌市東南部，北側(cè)為解放路，東臨玉帶河，南臨規(guī)劃用地，西側(cè)為建設中的華府天地項目?？偧t線用地面積為92273.59㎡。規(guī)劃要求北退解放路紅線10m，南退用地紅線6m，東側(cè)退玉帶河綠線5m，西側(cè)退用地紅線6.5米。容積率為2.21，根據(jù)初步設計，項目總建筑面積約為234902㎡，其中地上建筑面積為205270㎡，包括多層約39900余㎡；小高層約67000余㎡；高層約90000㎡。總戶數(shù)約為1728戶。根據(jù)對現(xiàn)狀環(huán)境分析，結(jié)合用地紅線及建筑類型，考慮利于可分期分塊建設的原則，因地制宜，巧妙設計，形成“中心綠地+住宅組團”的建筑布局，不僅使得小區(qū)擁有氣勢蓬勃的整體建筑形象，又在小區(qū)內(nèi)部形成開闊的視野感受，令每家每戶都享有良好的景觀和環(huán)境。小區(qū)按建筑形式分為多層，小高層，高層三個相對獨立的區(qū)域，圍繞中心綠地展開。中心綠地位于地塊中心，整個區(qū)域以流動的綠地廣場為依托，引進東部濕地景色。沿中心綠地四周布置18層單元式高層，小高層住宅建筑組團，與四周的11層小高層住宅及多層住宅在建筑外部空間上錯落有致，形成小區(qū)中心半圍合的共享活動空間，既符合景觀設計的要求，又使得這個地塊具有靈韻、動感的豐富內(nèi)涵。小高層住宅按組團布置在用地的西側(cè)，每個組團均有集中綠地，使小區(qū)充滿陽光照耀。多層住宅按組團布置在用地的東南角一側(cè)，空間相對尺度親切，營造出親切、宜人、相對私密的居住氛圍。10.3.2.2戶型面積種類及分析中大紫都戶型面積有8種戶型，主要分為：88.61平方米、105.73平方米、114.20平方米、120.90平方米、123.20平方米、137.79平方米、157.77平方米。中大紫都住宅以中大型為主集中在100—130平米左右，布局方正，南北陽臺通透享受清新穿堂風。兩臥室朝南設計，主臥配置獨立衛(wèi)生間，充分考慮了私密空間的舒適性。臥室連同書房，書房通向露臺，將品位與休閑、休閑與享受完美銜接。10.3.2.3交工標準毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.3.3營銷推廣10.3.3.1項目形象定位致力于創(chuàng)造一個“以人為本、回歸自然”的現(xiàn)代高尚居住小區(qū)。10.3.3.2推廣主線設計宗旨“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”設計主題“水、運動、人文、時尚”10.3.3.3推廣廣告訴求點精彩純多層，開啟“城”居精彩時刻！10.3.4總結(jié)中大紫都位于解放西路，屬于城市副中心地帶，人口較密集地區(qū)，基礎設施較完善，項目內(nèi)部規(guī)劃較完善，打造了一個良好的人居環(huán)境，項目地理位置不錯，項目所在地是南昌重點打造的一個規(guī)劃區(qū)，目前周邊的環(huán)境不是很好，還有很多民房圍繞在四周，道路交通也不是很好，很多禁止入市中心的貨車都從解放西路過，造成路面不好。相信，隨著區(qū)域的改造，這些問題會很好的解決。10.4、江信國際嘉園10.4.1項目資料物業(yè)名稱江信國際嘉園項目位置解放西路與洪都大道交匯口開發(fā)商江西深國投商用置業(yè)物業(yè)公司江信物業(yè)代理商廈門季候風工程進度二期5月19日開盤占地面積88.594畝建筑面積147334.47平方米綠化率38%容積率1.8價格均價5000元/平方米物業(yè)費1.36元/月平米開盤時間2006年12月09日入住時間2007年10月停車位362樓盤檔次中檔10.4.1.1區(qū)位介紹江信國際嘉園坐落于解放西路與洪都大道交匯處，是南昌市老城區(qū)“井”字城市架構(gòu)的重要節(jié)點之一。擁有成熟的生活設施配套，交通也極為便利。同時，由于優(yōu)越的地理位置及旺盛人氣所集聚下來的商業(yè)氛圍，使之成為南昌市中心區(qū)不可多得的匯集商、住一體的繁華地段之一。10.4.1.2配套設施周邊配套:周邊配套：九三關懷醫(yī)院、百樂康大藥房、第十六中學（壇子口立交旁）、第十四中學（解放西路以東）、建設銀行、中國銀行、中國郵政、郵政儲蓄、麥德龍超市、沃爾瑪超市、平南低價超市、白云飯店、菜員外（餐廳）、移動通訊、中國聯(lián)通、龍王廟集貿(mào)市場等小區(qū)配套：社區(qū)文化會所、兒童老人休閑健身區(qū)公共交通：11路、16路、24路、201路、205路、206路、207路、216路、226路、231路；從八一廣場可乘坐11路公交車至洪城家電市場下車10.4.2產(chǎn)品研究10.4.2.1整體規(guī)劃江信國際嘉園商業(yè)面積2335平方米建筑容積率為2.8，綠化率為38％，住宅部分占地面積為29531.5平方米，容積率1.8％?？偨Y(jié)下來，該項目呈現(xiàn)出以下幾大特點：1、由實力雄厚的江信國際集團斥巨資打造，保障有力；2、項目坐落于解放西路，在南昌市發(fā)展規(guī)劃中將成為市中心商圈重要的商業(yè)街區(qū)之一，有著廣闊的發(fā)展前景；3、南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時尚生活新天地；4、與世界商業(yè)巨頭沃爾瑪、麥德龍緊密相鄰，都市繁華更近一步；5、注重園林的人性化時尚設計，采用下沉式廣場、精致小品、卵石步徑、滲透式綠地等時尚特色元素組成；6、小區(qū)各主要建筑主體采用剪力墻結(jié)構(gòu)，具有較高的抗震能力，項目質(zhì)量安全可靠。項目亮點:南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)主力戶型：二房二廳、三房二廳；占地面積：88.594畝總建筑面積:147334.47平方米(商業(yè)及辦公部分59252.75平方米；住宅部分52921.6平方米;地下建筑面積35160.12平方米。)10.4.2.2戶型面積種類及分析江信國際嘉園戶型面積有11種戶型，主要分為：94.74平方米、101.63平方米、145.42平方米、140.42平方米、135.83平方米、127.13平方米、115.45平方米、115.94平方米、144.05平方米、130.03平方米、111.72平方米。江信國際嘉園住宅以中型為主集中在90-120平米左右，布局方正，南北陽臺通透享受清新穿堂風。充分考慮了私密空間的舒適性。10.4.2.3交工標準毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.4.3營銷推廣10.4.3.1項目形象定位南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時尚生活新天地。10.4.3.2推廣主線第一珍：居城市核心旺地江信國際嘉園在洪都大道與解放西路交匯處，南昌市核心區(qū)“井”字架構(gòu)的重要節(jié)點之一。除了以前瞻性的視角打造南昌市首家集酒店公寓、寫字樓、停車景觀、高檔公寓、休閑購物等為一體的國際豪布斯卡街區(qū)。在硬件配置上面，也具有數(shù)十年的超前性；比如它的大規(guī)模（高比例）停車場的配備。同時，為了解決城市發(fā)展帶來的交通“腸梗阻”問題，在規(guī)劃設計上，考慮在洪都大道與解放西路開設多個出入口，良好地保障了人流與車流出行的便捷與通暢。第二珍：國際先進開發(fā)模式豪布斯卡街區(qū)，旨在促進城市商業(yè)繁榮，創(chuàng)造出一個全新的城市動力商圈。豪布斯卡街區(qū)作為國際最領先的模式，在這里你可以與國際最新的時尚接軌，業(yè)態(tài)是最頂級的強強聯(lián)合。豪布斯卡街區(qū)集合了：酒店公寓、商務辦公、停車景觀、購物商場、娛樂聚會、高級公寓，六大元素功能的高端地產(chǎn)集聚體。這種國際同步的先進地產(chǎn)開發(fā)模式，復合了住宅、商業(yè)、娛樂的三重優(yōu)勢，以海納百川之氣魄，強大的消費輻射力，將引發(fā)一場“全新居住消費模式”。第三珍：沃爾瑪旁的物業(yè)，升值潛力大沃爾瑪每年所產(chǎn)生的巨大銷售額以及對周邊商業(yè)的巨大帶動作用，在最大層面上兌現(xiàn)了物業(yè)效益。來自國際權(quán)威AC尼爾森公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，沃爾瑪每成功進駐一個商業(yè)區(qū)域，就能使周邊的住宅物業(yè)平均增值20%～30%，而商鋪增值幅度則平均高達50%以上。這個數(shù)字是相當驚人的。江信國際嘉園正處于南昌市解放西路沃爾瑪旁，其價值潛力將不言而喻。第四珍：世界級品牌盛宴作為南昌首條國際豪布斯卡街區(qū)，將引入北歐風情景觀，整個街區(qū)呈現(xiàn)優(yōu)雅浪漫的異國風情。高檔影視城，沃爾瑪超市、新加坡嘉德商場、以及各種精致小店、便利店、美容美發(fā)、咖啡屋等藝術特色商業(yè)和中西美食餐飲，在這里，匯聚了國內(nèi)外的著名品牌，人們在此享受著國際級的購物休閑娛樂，江信國際嘉園將是未來南昌最好玩的一個地方，也是一個業(yè)態(tài)盛宴，品牌盛宴，財富盛宴。第五珍：“寬”境界，寬生活在南昌市繁華的地段，大戶型公寓在市面上難覓蹤跡。江信國際嘉園的主打產(chǎn)品之一——高檔公寓樓，在立志打造精英人士的完美家居的同時，還特別為成功人士量身定做的奢華型公寓；最大開間達4.8米的氣派會客廳、寬敞典雅的南向主臥，近8平方米集獨立盥洗間與淋浴(缸浴)為一體的陽光型衛(wèi)生間，使得整個空間彰顯大氣、奢華格局，在享受舒適度的同時，也讓房主人顯赫的身份得到張揚。在項目規(guī)劃中，把奢華型公寓獨具匠心的安排在位置相對優(yōu)越的1、2號樓當中，尤其是在最西側(cè)的戶型朝南主臥采用270度弧型設計，在這里，視野得到了無拘無束的放縱，使之成為該戶型中的經(jīng)典之作。第六珍：準現(xiàn)房，看得見的品質(zhì)江信國際集團，把HOPSCA靈魂精髓賦予江信國際嘉園的軀體上，并堅持把項目品質(zhì)當成是品質(zhì)作為公司可持續(xù)發(fā)展的基本原則，從紅谷灘的江信國際花園到現(xiàn)在的江信國際嘉園，優(yōu)品質(zhì)、講誠信在廣大的消費者心目中留下了深刻的印象，如今，江信國際嘉園以準現(xiàn)房的姿態(tài)面世，便是讓消費者可以真真切切的看到我們的品質(zhì)，江信國際集團把評分的權(quán)力交給消費者，交給了廣大的市民。10.4.3.3推廣廣告訴求點：南昌首個豪布斯卡10.4.4總結(jié)該項目位于解放西路與洪都大道交叉口，有著良好的交通。屬于城市中心地帶，人口密集地區(qū)，基礎設施較完善，項目地周圍有省家電市場，舊貨大市場等成熟商圈，沃爾瑪、麥德龍與項目緊挨，項目地理位置非常不錯，該項目打造的南昌首個豪布斯卡，對人們很有吸引力，項目的建成推出，將極大的完善該區(qū)域的購物、休閑環(huán)境。10.5、玉河經(jīng)典10.5.1項目資料物業(yè)名稱玉河經(jīng)典項目位置青云譜區(qū)洪都大道中段（玉帶河邊）開發(fā)商南昌市星鑫實業(yè)物業(yè)公司江西恒隆物業(yè)施工單位工程進度3#號住宅樓正在銷售占地面積7581.20平方米建筑面積13704.45平方米綠化率35%容積率1.80價格均價4980元/平方米物業(yè)費0.80元/平方米·月開盤時間2007年入住時間2008停車位地面10個左右，地下60個左右樓盤檔次中檔10.5.1.1區(qū)位介紹該項目位于位于城中心，洪都南大道與解放西路交匯不遠處，麥德龍旁，玉帶河畔。有著完善的交通線路，11路、16路、24路、201路、105路、206路、231路等多條公交線路的途徑站，出門即可乘坐，快速抵達主城的任何角落，景區(qū)、學校、醫(yī)院輕松到達。玉河經(jīng)典，坐擁老城區(qū)，成熟生活配套環(huán)繞周邊。10.5.1.2周邊配套配套：學校：上海路小學、湖坊小學、十四中、十六中、十七中，南昌航空工業(yè)學院，江西師大城東分院；商場：沃爾瑪、麥德龍、華聯(lián)；郵局：中國郵政；銀行：中行、建行、商行、工行、農(nóng)行城市信用社；醫(yī)院：九三關懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院。交通：11、16路、24路、201、205路、206、207、226、231路等多條公交線路其它：中影放電影院、超市、賓館酒店、龍王廟集貿(mào)市場等10.5.2產(chǎn)品研究10.5.2.1整體規(guī)劃該項目為全多層住宅，占地面積7581.20平方米，總建筑面積13704.45平方米，總戶數(shù)111戶。10.5.2.2戶型面積種類及分析面積(平方米)房型101.4--1042室2廳2衛(wèi)1廚123.193室2廳2衛(wèi)1廚118.31--135.113室2廳2衛(wèi)1廚131--139.523室2廳2衛(wèi)1廚從戶型面積的分布來看，戶型面積以中、大戶型為主，主力戶型集中在100平方米以上。戶型面積較適中，戶型注重居住舒適性，兩房戶型長方形，注重戶型使用面積的有效利用，三房大多為類似正方形布局，通風良好，大面積觀景陽臺視野開闊。10.5.3營銷推廣10.5.3.1項目形象定位老城中心稀缺多層闊綽三房盡享尊崇10.5.3.2推廣主線玉帶河畔之水景住宅：玉河經(jīng)典與玉帶河為伴，從名字就可窺其一二，玉帶河的經(jīng)典之作。老城區(qū)之純熟生活配套：座擁老城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，稀缺資源。生活配套之便利，讓生活輕松自在，集購物、休閑、生活與一體社區(qū)。經(jīng)典戶型之尊貴享受：在土地變得越來越稀缺的情況下，純多層住宅，闊綽三房備顯主人尊崇地位、雍容氣度。人性化的戶型設計，大空間、家里也可以開Party；大享受、陽光月色自然飄進來；大氣度、功能齊全備受尊崇10.5.3.3推廣廣告訴求點天賦稀貴，傳承經(jīng)典10.5.4總結(jié)玉河經(jīng)典占據(jù)老城區(qū)的優(yōu)越地理位置，依畔玉帶河的水景住宅。周邊配套齊全，交通四通八達，生活便捷。老城區(qū)生活氣息濃厚，但也少了一些現(xiàn)代都市的時尚感，作為一個小樓盤來說，周邊環(huán)境人員結(jié)構(gòu)復雜。10.6、各競爭樓盤比較分析10.6.1各競爭樓盤的價格比較競爭樓盤均價（元/㎡）景河景宮6500隆鑫廣場6200中大紫都5900江信國際嘉園5000玉河經(jīng)典498010.6.2各競爭樓盤建筑面積比較競爭樓盤用地面積（㎡）建筑面積（㎡）景河景宮30106.46100000隆鑫廣場49940.25180000中大紫都92273.59234902江信國際嘉園59062.96147334.47玉河經(jīng)典7581.2013704.4510.6.3各競爭樓盤定位分析競爭樓盤定位語景河景宮塑造了一個公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”隆鑫廣場打造成一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、運動等為一體的新的商業(yè)中心中大紫都致力于創(chuàng)造一個“以人為本、回歸自然”的現(xiàn)代高尚居住小區(qū)江信國際嘉園南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時尚生活新天地玉河經(jīng)典老城中心稀缺多層闊綽三房盡享尊崇10.6.4各競爭樓盤停車位分析競爭樓盤停車位（單位：個）景河景宮374隆鑫廣場920，其中地上135輛，地下785輛中大紫都547江信國際嘉園362玉河經(jīng)典地面10個左右，地下60個左右10.6.5各競爭樓盤戶型配比競爭樓盤戶型配比房型總套數(shù)套數(shù)比例(%)景河景宮二房48316434三房28559.0四房347.0隆鑫廣場二房4516314.0三房31770.0四房7116.0中大紫都二房33510531.0三房15647.0四房7422.0江信國際嘉園二房39011128.4三房27971.6玉河經(jīng)典二房1114247.0三房6953.010.7、本項目價格分析結(jié)論根據(jù)以上的案例參考和分析，再考慮到未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，本項目物業(yè)的估算價格為：住宅6500元/平米。十一、項目發(fā)展定位11.1、項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：項目所處老城區(qū)較核心地段，具有區(qū)位優(yōu)勢周邊配套完善，交通非常便捷目前老城區(qū)中心地帶現(xiàn)有項目銷售表現(xiàn)優(yōu)秀依畔玉帶河且面積寬闊，水景住宅，生態(tài)環(huán)境良好，視野開闊W（劣勢）：項目土地成本可能較高周邊樓盤、小區(qū)水平參差不齊，人員環(huán)境復雜玉帶河急需規(guī)劃、治理O（機會）：南昌市經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛；老城區(qū)土地供應量稀少，發(fā)展前景看好項目地臨玉帶河水域規(guī)劃兒童公園，可急劇提升周邊人氣附近居民居住水平T（威脅）：南昌市未來中高檔產(chǎn)品競爭激烈，尤其是住宅產(chǎn)品雖地處繁華地帶，但周邊新建樓盤較多新城區(qū)住宅面積供給較多，造成一定競爭壓力。11.2、項目形象定位（略）11.3、項目產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以住宅產(chǎn)品組合方式進行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風險，縮短銷售期，而且可實現(xiàn)更高的利潤和利潤率。項目開發(fā)方案設定項目比例建筑面積（㎡）銷售均價（元/㎡）高尚住宅60%109306500元/㎡酒店式公寓（精裝）40%7286總建筑面積18216㎡項目用地面積7920㎡綜合容積率2.3備注：1：物業(yè)形態(tài)根據(jù)市場分析和戰(zhàn)略定位進行產(chǎn)品組合開發(fā)，分別為酒店式公寓、普通住宅二種產(chǎn)品形式，假定各物業(yè)的面積比例如上表。2：容積率暫定為2.3，從項目的區(qū)位角度分析，不建沿街商業(yè)。11.4、有關工程計劃說明開發(fā)建設期：建設進度大致計劃假定如下（起始日期為假設）：2007年11月取得土地使用權(quán)證2007年11月--12月建筑方案設計2008年1月--2月拆遷、規(guī)劃方案報批2008年3月--4月施工圖紙設計。2008年4月--5月報建、領取建設規(guī)劃許可證2008年6月--8月招投標、施工前期準備2008年10月--11月工程開工，住宅樓先施工2008年11月--2009年3月住宅樓建設到一半樓層，開始預售住宅樓。2009年3月酒店式公寓開始施工2009年5月住宅樓主體封頂2009年5月--6月住宅樓主體工程完工2009年6月酒店式公寓預售2009年8月酒店式公寓主體完工2009年8月--2009年9月設備安裝、外管網(wǎng)鋪設2009年9月--2009年11月道路、園林工程完工2009年11月全面入伙項目拿地之后從策劃、規(guī)劃、報建至項目開工整個項目籌備期合理的時間預計為6個月；本項目總建筑面積18216平方米，考慮施工進度預計建設期為：前期2個月，施工期16個月，工程建設期共1.5年；以上總共周期為2年時間。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，本項目銷售期預計為1年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達到預售條件后1年半后結(jié)束銷售。本項目銷售計劃表（%）項目2009年2010年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度住宅50%30%10%10%酒店式公寓60%25%10%5%由于是項目初步估算，所以暫不考慮住宅與酒店式公寓價格差別及按揭和分期付款等因素。十二、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃12.1、項目總投資估算項目總投資估算表序號項目金額（萬）1開發(fā)成本6003.401.1土地費用2732.401.2前期工程費用109.301.3基礎設施建設費用182.161.4建筑安裝工程費用2368.081.5公共配套設施建設250.001.6開發(fā)期內(nèi)各種稅費支出65.451.7不可預見費用296.012開發(fā)費用673.492.1管理費用83.792.2銷售費用335.712.3財務費用253.98合計總投資（１＋２）6676.8812.2、土地費用土地成本由土地出讓金及稅費組成。結(jié)合項目地在南昌的地理位置，屬于類似Ⅲ級地塊標準，參照目前市場上土地拍賣價格標準并以次為依據(jù)，在此基礎上上浮一定幅度。經(jīng)估算：在南昌屬于本項目的土地成本以230萬元／畝估算，經(jīng)測算為人民幣2732.40萬元12.3、前期工程費用前期工程費主要包括項目前期策劃、規(guī)劃、設計、勘測費用等，費用確定主要參考區(qū)域及國內(nèi)高端房地產(chǎn)開發(fā)項目的情況，以６０元每平米計，經(jīng)估算為人民幣109.30萬元。12.4、基礎設施建設費用參考南昌市區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際基礎設施建設費用，以100元／平方米計，經(jīng)估算為人民幣182.16萬元。12.5、建筑安裝工程費參考南昌市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣2368.08萬元。12.6、公共配套設施費用參照南昌市同類型項目開發(fā)公共配套設施建設標準，結(jié)合本項目的實際情況，按1000平方米公共配套建設標準，測算本項目此項費用成本為人民幣25012.7、開發(fā)期內(nèi)各種稅費支出主要指政府行政收費：包括城鎮(zhèn)基礎設施費、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務費以及教育附加、墻改等以及項目營業(yè)稅、印花稅、交易費、土地增值稅預征。按（建安成本＋公建配套費用）*2.5%標準測算，經(jīng)估算為人民幣65.45萬元。12.8、不可預見費用不可預見費按銷售額的2.5%計取，經(jīng)估算為人民幣296.01萬元。12.9、開發(fā)成本開發(fā)成本為12.2到12.9各項的總和，為人民幣6003.40萬元。12.10、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等。按南昌市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按46元／平方米計取，經(jīng)估算為人民幣83.79萬元。12.11、銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前南昌市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的3%，經(jīng)估算為人民幣335.71萬元。12.12、財務費用主要指銀行貸款利息及各種稅費。假設本項目向銀行貸款3400萬元，期限為1年，貸款年利率按7.20%計。加上各種稅費，經(jīng)估算為人民幣253.98萬元。12.13、開發(fā)費用主要由管理費用、銷售費用、財務費用組成，經(jīng)估算為人民幣673.49萬元。12.14、項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大塊組成，為人民幣6676.88萬元。12.15、資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預收銷售回款。根據(jù)2004年4月26日,《國務院關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》,國務院將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟適用住房項目)開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的35％。本項目總投資大約預計為人民幣6676.88元，按企業(yè)自有資金為萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資金來源與運用分析，本項目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。自有資金：2400萬元；銀行融資：3400萬元；本項目在預計銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款。十三、項目經(jīng)濟效益、財務分析13.1、項目經(jīng)濟效益估算銷售收入：11190.40萬元住宅根據(jù)市場分析和目前類似區(qū)域項目銷售情況，預計本項目住宅在銷售期（1年）內(nèi)銷售率可達到98％以上．本項目按100％銷售率測算。根據(jù)上述分析，本項目可售市場價值為11190.40萬元，項目在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為11190.40萬元。未售部分及不可售的管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。13.2、項目靜態(tài)經(jīng)濟指標成本利潤率（稅后利潤/總成本）45.29%銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）27.02%13.3、項目土地價格測算假定本項目土地價格未知，須測算地塊最高承受土地價格水平土地價格測算表序號土地價格（萬元）土地價格（畝/萬元）項目總成本成本利潤率（稅后利潤/支出）13784.97318.67729.4530%說明：1：假定項目成本利潤率為30%，銷售價格6500元/平米，以此反推地價，即得出上表。2：在其他假設條件不變的情況下，假定項目最低利潤率為項目成本的30%，則地塊的最高承受土地價格為3784.97萬元，即318.6萬元每畝13