2021年房地產(chǎn)估價師理論與方法真題

PAGEPAGE8/82021年房地產(chǎn)估價師理論與方法真題2021年房地產(chǎn)估價理論與方法試題一、單項選擇題（351意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）的評估值可能有所不同，主要原因是（）A.掌握的估價信息不同 B.遵循的估價原則不同C.履行的價程序不同 D.估價對象的狀況不同2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域 B.估價目的C.估價對象規(guī)D.價值類型3.在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)（）來選取。A.估價設(shè)和估價原則 B.價值類型和估價結(jié)果C.估價程序和估價方D.估價目的和估價對象4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）特性。A.不可移性 B.獨一無二C.相互影響D5.關(guān)于房地產(chǎn)互補品的說話，正確的是（）A.B.新建商品房與存量房是互補品C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品D.郊區(qū)住宅與鏈接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品510002024188360/㎡（建筑面積）10%，目前該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.48 B.40.67C.41.81D.46.84100元/10500/40000/套。年折12%，7%，3%，該期房目前的市場價格為（）萬元。A.93.48 B.93.43C.98.11D.98.288.關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是（）。Ａ.估計對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.位于同一套住房而言，樓層會影響其通達(dá)性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A.開征產(chǎn)稅 B.物價水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更乙土地1筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。Ａ.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值11.某辦公樓的建筑面積2200/1300//300元/50/3800/㎡，新建后的8000/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。維持現(xiàn)狀 B.裝修改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓 D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓12.謹(jǐn)慎則主要是評估房地產(chǎn)（）時應(yīng)遵循的原則。A.抵押價值征收價值C.現(xiàn)狀價值 D.投資價值131005%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該科比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0 B.650.0C.661.5D.682.5采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例（）情況修正系數(shù)。A.成交價格 B.賬面價格C.正常價D.期望價格202146500/2021310105.53103.85100.0499.8698.2896.4592.17、90.08，202110（）元/㎡。A.5110.51 B.5307.26C.5548.37D.5638.131005040￥，85，5（）元/㎡。A.4387 B.4398C.4500D.4887評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實8000/2%，乙可比實例的賣方實收價格為7800/3%6%；8300/㎡，其裝200/㎡。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個可0.40.20.4，該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/㎡。A.8157.60 B.8158.91C.8163.57D.8164.882880454%36%。該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.183.78 B.257.55C.873.19D.1427.164201.313%為（）萬元。A.992 B.3306C.10014D.12723關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價值可能為負(fù)值C.出租人權(quán)益價值與合同租金及市場租金有關(guān)D.承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場租金差額的21.202510152604%，貸7%，報酬率為10%，在考慮充值提拔款下，該房地產(chǎn)價值為（）元。A.223.13 B.246.18C.247.18D.253.8622100080060140售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52 B.2667.75C.2705.63D.2771.493006009005060150120（）。A.15.96% B.17.05%C.23.44%D.25.86%1001000/㎡，452.5%107.5A.29 B.39C.40D.452000010000925200/4800/3200/502%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800 B.878C.896D.1129240年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.55000080%；390/100/15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的價值為（）萬元。A.22253 B.23352C.26488D.27796關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點10.50.252.55000/開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為（）元/㎡。A.3939.93 B.4034.93C.4132.23D.4231.87開發(fā)三種估價前提下的評估值由大到小的順序通常是（）。A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行C.D.讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度D.二次拋物線趨勢法土地的臨街深度的（）。A.簡單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)32.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m280100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地20m1m1%75m25m（）元/㎡。A.2000 B.2100C.2400D.252033.關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋（4未定事項假設(shè) B.背離事實假設(shè)C.不相一致假D.依據(jù)不足假設(shè)價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是（）。估價作業(yè)期間的某日實地查勘估價對象期間的某日C.D.估價報告出具后的某日二、多項選擇題（1522220.5）下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。相關(guān)信息進(jìn)行核對譜，便按此出具估價報告估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費D.程中接受委托人提供給其個人的加班費E估價工作下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。A.屋實際用途 B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因數(shù)主要有（）。是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動力C.是否便于理廢料 D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，二評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同D.用成本E