2房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要階段劃分

房地產(chǎn)開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。第二章房地產(chǎn)開發(fā)前期工作第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調查第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理第十章房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣第十一章物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)的

主要階段劃分開發(fā)程序提出投資設想可行性研究細化投資設想合同談判簽訂正式協(xié)議和合同工程建設

竣工交用物業(yè)資產(chǎn)管理八步驟論投資機會選擇與決策分析階段建設階段前期工作階段租售階段四階段論四階段論——

（一）投資機會選擇與決策分析

投資機會選擇主要包括：提出投資設想尋找和篩選投資機會細化投資設想投資決策分析主要包括：市場分析項目財務評價投資決策投資機會選擇與決策分析機會篩選財務分析資源評估投資決策分析投資機會選擇機會尋找

中觀經(jīng)濟評估指標商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場價格指標自身價值評估指標地塊地貌地質條件地塊內及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評估指標總體規(guī)劃要點城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃項目區(qū)域和地段內的規(guī)劃詳細情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟評估指標國內生產(chǎn)總值人均GDP消費總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評估指標城市的經(jīng)濟交通地理優(yōu)勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究進行項目資源評估

二、、項項目目前前期期階階段段1、土土地地使使用用權權的的獲獲得得2、規(guī)規(guī)劃劃設設計計3、建建設設工工程程招招標標具體體工作作內容容獲取土地使用權征地、拆遷安置、補償規(guī)劃設計建設方案分析地塊特征規(guī)劃許可三通一平市政設施接駁融資市場分析預售成本估算選擇承包商保險洽談四階階段段論論（三三））建建設設管管理理階階段段1、施施工工組組織織2、項項目目控控制制3、竣竣工工驗驗收收（四四））經(jīng)經(jīng)營營階階段段：：營營銷銷、、管管理理四階階段段論論第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)前前期期工工作作掌握握我我國國的的土土地地制制度度，，土土地地使使用用權權的的獲獲取取方方式式，，““五五證證””；；熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主要階階段劃分分，前期期工作階階段的主主要內容容，房地地產(chǎn)項目目招標方方式；了解房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目相相關部門門、項目目立項報報批的程程序與內內容，招招標程序序與組織織形式，，辦理施施工許可可。前期工作作土地使用用權的獲獲得；開發(fā)項目目立項與與報批；；房地產(chǎn)開開發(fā)項目目招標；；辦理施工工許可。。第一節(jié)土土地使用用權的的獲獲得城市與城城市土地地區(qū)域上看看，城市市土地包包括三個個層次：：1.城市市區(qū)區(qū)的土地地2.城市規(guī)劃劃區(qū)范圍圍內的土土地3.城市行政政管理區(qū)區(qū)范圍內內的土地地城市土地地城市郊區(qū)區(qū)土地農村土地地>城市區(qū)域域中用于非非農業(yè)建建設的土土地城市土地地的特征征1.城市土地地的位置置具有特特殊的重重要性----地價和地地租城市郊區(qū)區(qū)土地城市土地地的特征征2.城市土地地對社會會經(jīng)濟條條件具有有很強的的依賴性性——交通運輸輸和城市市基礎設設施城市土地地的特征征3.城市土地地的用途途具有相相對固定定性4.城市地產(chǎn)產(chǎn)與房產(chǎn)產(chǎn)結合在在一起，，具有不不可分割割性《中華人民民共和國國土地管管理法》第八條““城市市市區(qū)的土土地屬于于國家所有有。農村和和城市郊郊區(qū)的土土地，除除由法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，，屬于農民集體體所有；宅基地地和自留留山、自自留地，，屬于農民集體體所有。我國實行行土地的的社會主主義公有有制，即即全民所有有制和農民群眾眾集體所所有制。城市國有有土地使使用權獲獲取的方方式城市國有有土地使使用權出出讓城市國有有土地使使用權劃劃撥城市國有有土地使使用權轉轉讓土地合作作一、城市市國有土土地使用用權出讓讓土地使用用權出讓讓是國家以土地所所有者的的身份將將土地使使用權在在一定年限限內讓與土地地使用者者，并由由土地使使用者向向國家支付土地地使用權權出讓金金的行為。。屬于房房地產(chǎn)的的一級市市場。出讓土地地使用權權的基本本特征基本特征主體客體內容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權受讓方：支付土地出讓金1、出讓的的含義包包括：1）土地使使用權出出讓，由由國家壟斷，任任何單位位和個人人不得出出讓土地地使用權權。2）經(jīng)出讓讓取得土土地使用用權的單單位和個個人，只只有使用用權，在在使用土土地期限限內對土土地擁有有占有、使使用、收收益、處處分權；土地使使用權可可以進入入市場，，可以進進行轉讓讓、出租租、抵押押等經(jīng)營營活動，，但地下埋藏藏物歸國國家所有有。出讓的含含義包括括：3）土地使使用者只只有向國國家支付付了全部部土地使使用權出出讓金后后才能領領取土地地使用權權證書。。4）集體土地地不經(jīng)征征收不得得出讓。5）土地使使用權出出讓是國國家以土土地所有有者的身身份與土土地使用用者之間間關于權權利義務務的經(jīng)濟濟關系，，具有平平等、自自愿、有償、有有限期的特點。。房地產(chǎn)市市場分類類常被分為為一級市市場、二二級市場場和三級級市場。。一級市場場：土地地使用權權出讓市市場二級市場場：土地地轉讓新建商品品房租售售市場三級市場場：存量量房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場土地使用用權出讓讓的最高高期限居?。?0年工業(yè)：50年教育、科科技、文文化衛(wèi)生生、體育育：50年商業(yè)、旅旅游、娛娛樂：40年綜合或其其他：50年《物權法》和2007年11月1日開始施施行的《中華人民民共和國國城鎮(zhèn)土土地使用用權出讓讓和轉讓讓暫行條條例》規(guī)定：工業(yè)、商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂和商商品住宅宅等經(jīng)營營性用地地以及同同一土地地有兩個個以上意意向用地地者的，，應當采采取招標標、拍賣賣或者掛掛牌方式式出讓。。工業(yè)用用地中不不包括采采礦用地地。2、出讓土土地使用用權的基基本類型型拍賣招標掛牌協(xié)議招標拍賣賣掛牌公公告應應當包括括下列內內容：：1.出讓人的的名稱和和地址2.出讓宗地地的位置置、現(xiàn)狀狀、面積積、使用用年限、、用途、、規(guī)劃設設計要求求3.投標人、、競買人人的資格格要求及及申請取取得投標標、競買買資格的的辦法4.索取招標標拍賣掛掛牌出讓讓文件的的時間、、地點及及方式5.招標拍賣賣掛牌時時間、地地點、投投標掛牌牌期限、、投標和和競價方方式等6.確定中標標人、競競得人的的標準和和方法7.投標、競競買保證證金8.其他需要要公告的的事項（一）招招標出讓讓招標出讓讓國有土土地使用用權，是是指市、、縣人民民政府土土地行政政主管部部門（以以下簡稱稱出讓人人）發(fā)布布招標公告告，邀請?zhí)靥囟ɑ蛘哒卟惶囟ǘǖ墓衩?、法人人和其他他組織參參加國有有土地使使用權投標，根據(jù)投標結果果確定土地地使用者者的行為為。方式：公公開（開開發(fā)利用用條件和和要求））特點：程程序規(guī)范范、透明明度高、、公開競競爭。適用范圍圍：很廣廣，大型型開發(fā)項項目和城城市規(guī)劃劃的重點點發(fā)展項項目，商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂和豪豪華住宅宅等經(jīng)營營性用地地。（一）招招標出讓讓（一）招招標出讓讓4、程序招標投標開標評標定標拍賣出讓讓國有土土地使用用權，是是指出讓讓人發(fā)布布拍賣公公告，由由競買人人在指定定時間、、地點進進行公開開競價，，根據(jù)出出價結果果確定土土地使用用者的行行為。（二）拍拍賣出讓讓方式：公公開（用用地條件件和底價價）特點：價價高者得得，完全全市場化化。適用范圍圍：競爭爭性較高高的房地地產(chǎn)業(yè)、、金融業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)、旅游游業(yè)——區(qū)位條件件好、交交通便利利、土地地利用較較為靈活活。規(guī)則：土土地行政政主管部部門主持持拍賣,首先叫底底價，輪輪番報價價，最后后出最高高價者得得,競買人不不足三人人或最高高應價未未達底價價，終止止拍賣。。（二）拍拍賣出讓讓（二）拍拍賣出讓讓程序公告競買申請請拍賣領取土地地使用證證掛牌出讓讓國有土土地使用用權，是是指出讓讓人發(fā)布布掛牌公公告，按按公告規(guī)規(guī)定的期期限將擬擬出讓宗宗地的交交易條件件在指定定的土地地交易場場所掛牌牌公布，，接受競競買人的的報價申申請并更更新掛牌牌價格，，根據(jù)掛掛牌期限限截止時時的出價價結果確確定土地地使用者者的行為為。（三）掛掛牌出讓讓方式：公公開競價價交易特點：規(guī)規(guī)定期限限（不少少于10工作日））公開競競爭。（三）掛掛牌出讓讓確定土地地使用者者規(guī)則：：掛牌期限限內只有有一個競競買人報報價，且且報價高高于底價價，并符符合其他他條件，，掛牌成成交掛牌期限內兩兩個或兩個以以上競買人報報價，出價最最高者為競得得人；報價相相同的，先提提交報價者為為競得人，報報價低于底價價除外掛牌期限內無無應價者或報報價均低于底底價或均不符符合其他條件件，掛牌不成成交期限截止時仍仍有兩個或兩兩個以上競買買人要求報價價的，出讓人人應對掛牌宗宗地進行現(xiàn)場場競價，出價價最高者為競競得人（三）掛牌出出讓掛牌出讓程序審批公告競價確定報名合同（四）協(xié)議出出讓協(xié)議出讓國有有土地使用權權是指國家以以協(xié)議方式將將國有土地使使用權在一定定年限內出讓讓給土地使用用者，由土地地使用者向國國家支付土地地使用權出讓讓金的行為。。（四）協(xié)議出出讓1、方式：協(xié)商商（用地條件件和出讓金））2、特點：公開開性和透明度度低，一對一一，主觀隨意意性大，缺乏乏公開競爭。。3、適用范圍：：工業(yè)高新技技術項目、公公益事業(yè)用地地、需重點扶扶持優(yōu)先發(fā)展展的產(chǎn)業(yè)——公益福利和非非盈利性項目目。（四）協(xié)議出出讓4、程序申請協(xié)商簽訂合同領取土地使用用證供地環(huán)節(jié)的一一般程序協(xié)議出讓土地地使用權獲取取的主要流程程公開信息接收申請編制方案地價評估確定底價方案、底價報批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結果核發(fā)批準書土地登記資料歸檔北京市協(xié)議出出讓程序協(xié)議出讓土地地使用權獲取取的主要流程程受理告知簽約審定復審審核地價評審審查經(jīng)營性用地招招牌掛協(xié)議出讓國有有土地最低價價格標準協(xié)議出讓公示示制度存在的問題：信息公開程程度不夠，操操作行為和操操作程序不夠夠規(guī)范5、協(xié)議出讓土土地使用權的的管理情況協(xié)議出讓（五）出讓讓土地使用權權過程中涉及及的各主要利利益主體及相相互關系協(xié)議出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開發(fā)商農民招牌掛出讓直接的利益主主體：出讓方——地方政府受讓方——土地使用者（五）出讓土土地使用權過過程中涉及的的各主要利益益主體及相互互關系城市國有土地地使用權出讓讓城市國有土地地使用權劃撥撥城市國有土地地使用權轉讓讓土地合作二、土地使用用權劃撥1、含義土地使用權劃劃撥，是指經(jīng)縣級級以上人民政政府依法批準準，在土地使使用者繳納補補償、安置等等費用后將該該幅土地交付付其使用，或或者將土地使使用權無償交付給土地使用者者的行為。2、取得劃撥土土地使用權實實際上分為兩兩種情況一種是土地使使用者先繳納納對原土地所所有人或使用用人的補償、、安置后費用用后，國家將將土地交付其其使用；另一種情況是是國家將國有有土地使用權權無償交付給給土地使用人人。3、劃撥土地使使用權的基本本特征基本特征行政性無償性無期限性流轉限制性4、劃撥土地使用用權的范圍國家機關用地地和軍事用地地城市基礎設施施用地和公益益事業(yè)用地國家重點扶持持的能源、交交通、水利等等項目用地法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他用地（監(jiān)監(jiān)獄、收容教教育所）劃撥土地使用用權的主要步步驟5、劃撥土地使使用權獲取的的主要流程預審申請批準審查登記發(fā)證《國有土地使用用證》主要利益主體體及相互關系系5、劃撥土地使使用權獲取的的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國家家級規(guī)劃教材材政府劃撥